Сыроват. Градсовет повторно «зарубил» проект полуэлитного дома в центре Барнаула

Архитекторы кардинально изменили ЖК, но эксперты вновь сочли его проблемным

Второй проект ЖК на ул. Пролетарской, 80 / Фото: предоставлено Александром Дерингом

Восьмиэтажный дом с подземной парковкой планируют построить в историческом центре Барнаула. Площадку намерена осваивать новая для региона строительная компания «СОК». Но уже несколько месяцев девелопер не может приступить к работам: градсовет отклоняет предложенные проектировщиками концепции дома. Архитекторов не устраивает то внешний вид ЖК, то его «содержание». Но главная претензия – к проекту застройки всего квартала, где планируется возведение многоэтажки. Без документа, который покажет развитие микрорайона в ближайшие годы, градсовет отказывается согласовывать дом. Но авторы ЖК с замечаниями не согласны.

Вместо элитного – комфорт

Жилой комплекс планируют возвести на ул. Пролетарской, 80, рядом с элитным домом «Три богатыря» (​ул. Партизанская, 81 / ​проспект Ленина, 31). Участок, на котором намерена работать компания «СОК», выставили на продажу в начале 2020 года. Собственники семи частных ветхих домов просили за территорию 90 соток 180 млн рублей. И, вероятно, эти деньги жители получили: уже осенью 2020 ИСК «СОК» приступила к сносу строений и подготовке участка под новый ЖК. 

  • «Спичечный коробок». Почему архитекторы Барнаула «забраковали» ЖК в историческом центре
    Дом презентовали как элитный, но эксперты сочли, что он не соответствуют этому статусу

Проект дома для участка готовила мастерская «Классика» (руководит Александр Деринг). На градостроительном совете 25 марта она представила здание в классическом стиле, фасады которого выполнены из кирпича молочного и светло-коричневого цвета.

На крыше здания решили разместить смотровую площадку, которую можно использовать и для занятий спортом. 

Дом планируют уровня комфорт-класса с 84 квартирами (двух-, трёх- и четырёхкомнатные). Максимальная площадь – 80 квадратных метров. Спланированы так, что покупатель может приобрести сразу несколько и объединить их в одну. 

«К нам уже поступила заявка на квартиру площадью 200 квадратных метров», – говорит на заседании градостроительного совета 25 марта сотрудник строительной компании «СОК».

Всё равно проблемный

Члены градсовета отмечают, что архитектура обновлённого жилого комплекса однозначно стала лучше: первый проект был выполнен в тёмных тонах и слишком тяготел к современному стилю, который смотрится чужеродно в историческом центре. Доработанный дом по цветовой гамме гармонирует с окружающими постройками. Однако проектировщикам ещё придется поработать над концепцией объекта: эксперты отметили, что здание больше напоминает офисный центр, прокуратуру или университет, а не дом.

«Мы привыкли, что жилое здание выглядит как жилое, административное – как административное. У них есть различия, например, в ритме остеклений. Если бы я не знал, что это дом, то и не понял бы», – говорит архитектор Евгений Башкиров.

Также эксперты посчитали, что у ЖК спроектировано слишком мало парковочных мест: паркинг под зданием рассчитан всего на 48 автомобилей. Для дома класса «комфорт» этого явно недостаточно, подчёркивает замглавы города по градостроительству Андрей Фёдоров. 

«Мы видим нехватку парковок. На одну квартиру будет явно больше одной машины. Все они не войдут в паркинг», – говорит чиновник. 

Недостаточно у дома и зелёных зон, и спортивных площадок, отмечает руководитель строительной компании «Алгоритм» Ксения Белоусова:

«Я так и не поняла, где будут площадки для занятий физкультурой. Они заявлены на участке и на крыше, но на кровле я их тоже не нашла (застройщик лишь говорит, что она подходит для занятий, спортивного снаряжения на кровле нет, – прим. ред.). Поэтому суммарно по нормативам застройщик не проходит».

Не поскупитесь же

Архитектор Евгений Башкиров предложил девелоперу решить проблему парковок и маленького двора, выкупив соседние участки. В этом случае жители получат не только почти элитные квартиры, но и удобную территорию. 

«Единственная надежда на два соседних участка: нужно приложить много усилий, чтобы сделать их в зачёт ЖК. Но если дом класса «комфорт», территория должна быть комфортной, и достаточное количество парковок, и просторный двор. Это влияет на стоимость жилья и его востребованность.

Но, по словам застройщика, у него уже есть планы на соседние участки. На одном (сейчас там располагаются дома № 86 и 88) он намерен построить ещё одну многоэтажку, а на другом (справа от участка, где находится аварийный дом № 78) – коммерческий объект. Поэтому увеличить площадь существующего участка никак не получится и строить он будет на той территории, которая есть сейчас.

«К нам предъявляли претензии, что мы не выкупили соседние участки (ул. Пролетарская, 86 и 88, – прим. ред.). Все проживающие на участках согласны к расселению, готовы, чтобы их выкупили. Но мы будем вести диалог, когда получим разрешение на строительство первого дома. К осени 2022 года готовы эти территорию выкупить», – говорит представитель компании «СОК».

  • Градостроительный тупик. Архитекторы разгромили проект высотного ЖК за «Сити-Центром»
    Авторы проекта решили «обмануть» генплан, но не вышло

«Не хотелось бы ошибиться»

Не понятно, в какие школы и садики поведут детей жильцы планируемого ЖК. Рядом есть образовательные учреждения, но застройщик не получил информацию, смогут ли они принять детей нового дома.

По этой же причине на градсовете 25 марта «зарубили» и проект высотных домов на ул. Партизанской, 175, от компании «Союз». Члены градсовета отметили, что школы и детсады микрорайона № 17 (расположен в границах ул. Папанинцев, Партизанской, проспекта Красноармейского и переулка Ядринцева) и без высотного ЖК перегружены.

Однако главная претензия, из-за которой проект и не согласовали, – отсутствие плана застройки квартала, где будут возводить ЖК. 

Неожиданно выяснилось, что по генплану в микрорайоне (в границах улиц Пролетарская, Партизанская, проспектов Ленина и Социалистический) должен быть построен культурно-досуговый объект. Это может быть центр творчества, музей, галерея и другие учреждения – точной трактовки нет, подчёркивает замначальника комитета по строительству Владимир Бутаков. Кто его тоже будет строить – неизвестно. Но участок под него нужно «забронировать» уже сейчас. 

«Достаточно серьёзная проблема, которую вам всё равно придётся обозначать в проекте, – культурно-досуговый объект. Его функция не конкретизируется. Но строить здание надо. А пока для него в этом квартале места нет – ваш дом и ещё два участка. Место очень важное, не хотелось бы ошибиться», – говорит Бутаков.

Поэтому проект отправили на доработку, компанию обязали разработать план застройки для всего квартала, а заодно уточнить все технико-экономические показатели, подтверждающие правильность расчётов на дом (озеленение, детские площадки, парковки). Только после этого девелопер сможет представить его на третьем градсовете. 

Автор проекта Александр Деринг уже после заседания сообщил корреспонденту amic.ru: он не ожидал, что проект «забракуют». И с замечаниями он не согласен. 

«Дом хороший вышел, мои коллеги даже удивились, они думали, что его согласуют. Есть вкусовые предпочтения, кому-то нравится, кому-то нет, всем угодить невозможно, но существует авторская позиция. Расчёты (по количеству парковок, озеленению и детской площадке, – прим. ред.) – это дело экспертизы (которую должен пройти проект перед строительством – прим. ред.), поэтому сомневаться в них странно», – возмущается архитектор. 

Перспективы центра

Строительные компании Барнаула всё чаще проектируют дома в центре города и это хорошо, говорят эксперты. Генплан, который показывает стратегию развития краевой столицы до 2036 года, предполагает строительство жилья на уже освоенных территориях: в частном секторе (кварталы в центре), на месте аварийных многоэтажек (Поток). Однако все проекты, которые сейчас предлагают девелоперы, точечные, а мэрия хочет видеть кварталы.

Застройщики говорят, что готовы строить масштабно, но только если администрация договорится с жителями и приобретёт все участки, сформируют их в один и выставит на аукцион. Пока именно проблема выкупа земель тормозит реновацию центра. 

«В Новосибирске, например, приняли реновацию по принципу Москвы. Администрация города выбирает квартал, который надо застроить высотками, проводит конкурс, формирует выкупную цену. В этом случае никого не волнует, какое жильё подлежит сносу», – в 2020 году объяснял корреспонденту amic.ru руководитель компании «Строительная перспектива» Андрей Комяков.

А потому застройщики уверены: пока подобная программа не будет принята в Барнауле, в центре будут возникать только точечные проекты без школ, детских садов, поликлиник, парков.