Конец эпохи долевок: что ждет рынок недвижимости Барнаула

Интервью с директором агентства «Ключ Риэлт» Константином Никитеевым

Фото: Amic.ru / Екатерина Смолихина

Что ждет рынок новостроек Барнаула в 2019 году после вступления в силу закона о долевом строительстве? Как распорядиться материнским капиталом при покупке квартиры и при этом суметь накопить на обучение ребенка в вузе, а также на сколько повысятся цены в ближайшее время? Интервью с директором агентства «Ключ Риэлт», представителем Союза Риэлторов Барнаула в национальном совете Российской Гильдии Риэлторов (РГР) Константином Никитеевым.

– Как вы оцениваете итоги для строительного рынка Барнаула в 2018 году. Насколько я понимаю, объем ввода нового жилья заметно упал и спрос стал выше, чем предложение?

– Если оценивать рынок словами песни Григория Лепса «Самый лучший день», то для покупателей и застройщиков был в прошлом году самый лучший период с мая по сентябрь. Те преобразования, которые уже сейчас вносит новый закон, глобально изменят рынок: покупатели однозначно будут приобретать дороже, скорее всего, упадет и прибыль застройщиков.

– В 2019 году в России и Алтайском крае в частности произойдут серьезные изменения в сфере долевого строительства. Перемены обусловлены действиями недобросовестных застройщиков, в результате которых огромное количество людей ждут своего жилья уже несколько лет. В чем суть этого закона?

– В России огромный строительный рынок: более 3 тысяч строительных компаний. Рынок финансировался без привлечения государственных средств. Застройщики либо пользовались своими деньгами, либо привлекали деньги с рынка. Фактически это средства дольщиков. Что это давало? Застройщикам это давало большой объем дешевых или фактически бесплатных денег. Покупатель мог зайти, инвестировать новостройку на начальном этапе по более низкой цене и потом либо продать ее при сдаче по более высокой стоимости, либо использовать для проживания или сдачи в аренду.

Рынок давал возможность расти и зарабатывать. Сейчас это будут другие деньги. Меняется сам принцип финансирования. Появляется новый игрок – банк. Деньги покупателей будут идти не застройщику, а на блокированный счет в банке, а строительство будет осуществляться либо на собственные деньги застройщика, либо на кредитные средства банка. Сегодня на 3 тысячи строительных компаний заявлено около 60 банков для кредитования. А банки готовы кредитовать такой объем застройщиков? Вопрос. Если брать экономику страны, то по данным аналитиков, всего две отрасли дали хороший рост – это рост цен на нефть и строительство. Защитит ли новый закон дольщиков? Да, защитит. Не станут ли обманутые дольщики обманутыми вкладчиками, ведь у банков, например, отзывают лицензии? Время покажет.


 

– Новый закон о долевом строительстве обязывает банки обслуживать всех застройщиков?

– Никто не обязывает кредитовать. Банк сам решает: будет он участвовать или нет, ему может не понравиться как сам застройщик, так и проект, место под проект, экономика проекта. Какие компании будут кредитоваться? Те, кто и так могут обойтись без заемных средств, уменьшив свои объемы, а мелкие новые компании, скорее всего, нет.

– И что в итоге будет с ценами на жилье?

– Если оценивать обстановку по России и по нашему городу, то можно уверенно сказать, с сентября 2018 года идет рост цен на жилье. Если в прошлом году можно было купить недвижимость за 30-35 тысяч рублей за квадратный метр, то сейчас за 45-50 тысяч, а где-то и за 64 тысячи. Цены растут, и будут продолжать расти. Люди это понимают и стараются брать ипотеку, пока она не ушла в двухзначные цифры. Делают это, даже когда у них не так много денег. И цена, повторюсь, только будет расти, поэтому необходимо покупать уже сейчас. В течение нескольких лет люди находились в ожидании падения цен, улучшения экономической ситуации, снижения ставок по ипотеке. Теперь поняли, что ждать дальше некуда, надо брать жилье, даже не накопив нужной суммы. Около 70-80% всех сделок – это ипотечное кредитование.

– Многие утверждают, что часть застройщиков просто не смогут приспособиться к закону о долевом строительстве и будут вынуждены покинуть рынок. Не приведет ли это к еще большим проблемам?

– Безусловно, это приведет к монополизации рынка. Недавно в Барнауле прекратили свое существование 5 строительных компаний. Некоторые не смогли привлечь клиентов. Думаю, что будут еще и другие. Так исторически сложилось, что у нас в Барнауле не пускали чужих застройщиков, работали со своими, проверенными, надежными. Хорошим уроком стал приход на наш рынок всероссийской аферы компании «Социальная инициатива», после которой властям пришлось решать проблему обманутых дольщиков. Из последних – ЖК «Демидов Парк». Хорошо, что она разрешилась, и с помощью жесткого контроля властей больше особых резонансных проблем с обманутыми дольщиками не возникало.

– Как изменятся цены на рынке недвижимости Барнаула после начала действия этого закона? Некоторые эксперты предупреждают, что цена может взлететь на 20%.

– Если сказать коротко, то объектов будет меньше, а цена дороже. Рынок расслоится: кто-то сможет позволить себе жилье в новостройке, кто-то будет искать недвижимость на вторичном рынке. Каждый новый проект найдет своего покупателя, дома в Барнауле строятся красивые, уютные, есть перспективы роста.

– Если посмотреть на предварительный Генплан города, можно выделить три основные зоны застройки: Поток, центр города и район улицы Северо-Западной. Где сейчас люди чаще всего приобретают жилье?

– В Барнауле сейчас два тренда – это новостройки в Индустриальном районе и новостройки в центре города. Почему покупатели выбирают новостройки? Идет квартальная застройка: новая школа, детские сады, учреждения. Это совсем другой уровень жизни: все новое, жизнь кипит, развивается. Народ покупает новое качество жизни. Знаковые проекты сегодняшнего времени – это точечные объекты в центре города. Что касается развития города, я вижу смену вектора и предпочтения покупателя. Раньше считалось, что любая недвижимость – это капитал. Давайте сравним покупку недвижимости с покупкой телефона. Да, раньше устраивал старый, он работает, выполняет свои функции, но хочется новый телефон – красивый, модный, с расширенным функционалом.

Сегодня однокомнатная хрущевка и комната-студия стоят примерно одинаково, но люди выбирают новое жилье. Оно ликвидное. Люди понимают: дом сдался, цена будет расти. Рынок «вторички» расслоился. Например, раньше квартира в старом фонде – это была недвижимость для успешных и состоятельных. Теперь это жилье практически с нулевым спросом. На него не дают ипотеку. Возьмем хрущевки и старые девятиэтажки 464-й серии. Эти объекты приобретают покупатели с ограниченным бюджетом. Если есть средства, покупатели выбирают другие варианты. Возникает опасность не продать свою старую квартиру, и эта тенденция будет нарастать. Хотим мы этого или нет, мы вынуждены чаще менять квартиры, чтобы не терять в ликвидности и стоимости. Что растет в цене и будет расти? Новые квартиры и квартиры до 10 лет с удачным месторасположением и удобными планировками.

– Почему модно и выгодно стало брать жилье напрямую у застройщика? Стирается грань между покупателем и риелтором?

– Одним из показателей роста продаж является то, что строители и риелторы работают вместе, у них общие цели по реализации жилья. Именно в этом секрет успеха. Некоторые владельцы сами пытаются продать квартиру, чтобы не платить риелтору. И не могут продать годами. Почему? Каждый должен заниматься своим делом. У людей, продающих квартиры самостоятельно, нет маркетинговых бюджетов, возможности войти в крупные риелторские базы, нет таких знаний, чтобы самостоятельно выйти на рынок продаж. В каждой сфере должны работать профессионалы своего дела.

Например, риелтор осуществляет поиск недвижимости более чем на 50 площадках в автоматическом режиме по заданным параметрам, имеет базы продавцов и покупателей на каждый тип недвижимости, владеет базой практически всех продаваемых застройщиками квартир и много чего еще. Приходя к застройщику, вы видите только объекты одного застройщика. Риелтор покажем вам весь спектр продаж по городу, познакомит с вторичным рынком, сделает вам выборку цен, предоставит сервис: проверку квартиры, выберет банк с наиболее интересными условиями и т.д. Риелторская компания сегодня – это супермаркет, куда можно зайти и выбрать любой продукт. Там есть все на любой вкус. Мы же просто помогаем людям выбрать.

– А хватает ли продуктов в этом супермаркете? Только один хлеб и консервы, за которыми стоят люди в очереди, или можно приобрести и вкусные продукты?

– Я думаю, что полки супермаркета достаточно полные. Приходя к застройщику, вы видите только те объекты, которые он построил. У нас же вы сможете узнать о квартирах всех барнаульских застройщиков. Плюс мы сможем показать вам вторичный рынок с различными ценами.

– Часто люди, обращаясь к риелтору, узнают, что предложений по новостройкам не так уж и много. Почему?

– Обычно, когда сдается дом, все квартиры проданы. Люди приходят к нам и говорят, что хотят купить новую однокомнатную квартиру, в которую можно было бы сразу зайти и жить. Нет готовых квартир, а ждать год-два они не могут, так как истекает срок одобрения банком ипотеки. Надо было раньше позаботиться, чтобы приобрести жилье дешевле и с большим выбором недвижимости.

– Существует вечный вопрос: что лучше – новостройка или старый фонд с толстыми стенами, хорошей шумоизоляцией. Ваше мнение по этому вопросу.

– Надо смотреть, что собой представляет вторичное жилье. Если это элитное здание, построенное в советские годы, как, например, на проспекте Ленина, то это одно, а если эконом класса, это другое. Это несравнимые вещи. Но то, что раньше считалось элитным, сейчас идет в стандартных квартирах. А в современных постройках уже есть подземные парковки, мраморные подъезды и многое другое.

– Действительно ли сложно продать вторичное жилье?

– Да, некоторые самостоятельно не могут продать годами. Мы находим потенциальных покупателей в течение нескольких месяцев, иногда и дней.

– Какие квартиры чаще всего приобретают?

– Еще раз скажу, что сейчас люди покупают не просто недвижимость, они покупают качество жизни. Например, квартал «Дружный» – это хорошая концепция, очень интересная площадка, точка развития, которая будет развиваться ближайшие два-три года. Сегодня люди не просто берут квадратные метры, они выбирают инфраструктуру, дороги, некоторым важен и вид из окна, и кафель в подъезде. Конечно, маленькие квартиры всегда разбирают быстрее. Это первое жилье, с которого начинают молодые семьи, его можно сдать и получать доход. Семья растет и переезжает в 2-, 3-комнатные. Не так много людей, которые могут заплатить за жилье 4-5 миллионов. Поэтому 3-, 4-комнатные квартиры не пользуются таким большим спросом. Есть и элитное жилье до 20-25 миллионов рублей. Все зависит от материальных возможностей клиента.

– Ваше отношение к точечной застройке.

– Я за квартальную застройку, не всегда устраивает, когда стоит дворец, а рядом старые дома.

– Давайте затронем тему материнского капитала. Выгодно ли вложить его в покупку жилья?

– Я считаю, материнский капитал – это богатство, данное государством. Это реальные деньги, и надо с умом ими воспользоваться. Наше агентство «Ключ Риэлт» активно занимается материнским капиталом. В Алтайском крае, в районах, чаще всего покупают старый дом соседа, а можно вложить эти деньги в жилье в городе, взять ипотеку, сдавать в аренду, отбивать стоимость ипотеки, и когда ребенок вырастет, у него будет свое жилье. Материнский капитал можно использовать и при долевом строительстве, не нужно ждать три года. Пока цены ниже, обращаться в агентство, сразу оформлять сделку, создать своим детям достойное будущее. Например, как увеличить материнский капитал до двух миллионов рублей, мы рассказываем на нашей страничке в «ВК» «Недвижимость в Барнауле Ключ Риэлт».

– Сколько лет вы уже занимаетесь этим бизнесом? Не было разочарований?

– Более 20 лет занимаюсь недвижимостью, ни разу об этом не пожалел. Профессия интересная. Рынок развивается, изменяется, как и наша жизнь. Если раньше больше занимались обменом жилья, а не продажами, то сегодня работать стало интереснее, появилось больше возможности заработать, каждая строительная компания предоставляет свои проекты с изюминками.

Если после нашей беседы у вас возникло желание купить или обменять вашу недвижимость, специалисты агентства недвижимости «Ключ Риэлт» будут рады помочь вам по адресу: ул. Антона Петрова, 198, оф. 18 или по тел. 567-737, 8 962 805 58 84.