Затопление подвала мкд по вине рсо

Обновлено: 02.05.2024

общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Ленинского района" (далее - истец, ООО "УК Ленинского района", управляющая компания) обратилось в Арбитражный суд Кировской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Кировская теплоснабжающая компания" (далее - ответчик, ОАО "КТК", общество, заявитель жалобы) о взыскании (с учетом уточнения) 148 618 руб. 51 коп. ущерба, причиненного в результате затопления подвального помещения, расположенного по адресу: г. Киров, ул. Воровского, 115, в том числе 127 064 руб. ущерб, причиненный общедомовому имуществу (ремонт подъезда), 21 554 руб. 51 коп. замена повысительных насосов в подвале дома.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Жилсервис-плюс" (далее - третье лицо, ООО "Жилсервис-плюс").
Решением Арбитражного суда Кировской области от 24.06.2015 исковые требования ООО "Управляющая компания Ленинского района" удовлетворены.
ОАО "КТК" с принятым решением суда несогласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
По мнению заявителя жалобы, ООО "УК Ленинского района" не обеспечило наличие герметизации ввода трубопроводов тепловых сетей. Истец, отвечающий за обслуживание внутридомовых сетей, должен был предусмотреть уплотнение на вводе в дом, которое предотвратило бы попадание воды в помещение дома. Причинение вреда истцу связано с бездействием управляющей компании, которая не приняла необходимых мер для предотвращения попадания воды в помещения многоквартирного дома. Ответчик устранял дефекты в максимально короткие сроки. Журнал регистрации дефектов, который просил истребовать ответчик, не был истребован судом. Кроме того, суд неправильно распределил судебные расходы, поскольку они должны быть взысканы с ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям истца, а именно в размере 3996 руб.
Истец в отзыве на апелляционную жалобу указывает, что основания для отмены решения суда первой инстанции отсутствуют. Доказательств, что истец не обеспечил наличие герметизации ввода трубопроводов тепловых сетей, а также не поддержания истцом исправного состояния фундамента и стен, не представлено. Данные о временном промежутке устранения дефектов не имеют правового значения, журнал регистрации фактов предоставления услуг ненадлежащего качества не ведется. Считает, что судебные расходы в виде госпошлина распределены правильно.
Третье лицо отзыва на жалобу не представило.
Стороны, третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон, третьего лица по имеющимся материалам.
Законность решения Арбитражного суда Кировской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, на основании договора управления многоквартирным домом от 29.08.2013 N У129/13 (далее - договор управления) (Т. 1, л.д. 31-36) ООО "УК Ленинского района" является управляющей организацией и выполняет работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного жилого дома по адресу: г. Киров, ул. Воровского, д. 115 (далее - жилой дом).
В разделе 2 договора определены обязанности ООО "УК Ленинского района".
Обслуживающей организацией указанного дома является ООО "Жилсервис-плюс".
12.02.2014 ОАО "КТК" (теплоснабжающая организация) и ООО "УК Ленинского района" (потребитель) заключили договор теплоснабжения N 916035/14 301 (далее - договор теплоснабжения), согласно которому теплоснабжающая организация обязуется подавать потребителю через присоединенную сеть тепловую энергию в горячей сетевой воде, а потребитель обязуется принимать и оплачивать тепловую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим потребления тепловой энергии, в отношении в домов, указанных в приложении N 3 к договору, в том числе и в отношении жилого дома по адресу: г. Киров, ул. Воровского, д. 115 (Т. 1, л.д. 11-30).
По пункту 2.2.6 договора теплоснабжения теплоснабжающая организация обязана обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность обслуживаемых тепловых сетей и оборудования, предназначенных для подачи тепловой энергии в точки поставки и закрепленных за теплоснабжающей организацией в акте разграничения балансовой принадлежности тепловых сетей и эксплуатационной ответственности сторон.
В акте от 23.10.2014, составленном сотрудниками истца и ООО "Жилсервис-плюс" установлено, что 16.10.2014 в жилом доме по адресу: г. Киров, ул. Воровского, д. 115 произошло затопление подвала сетевой водой (отопление) с теплотрассы ОАО "КТК" через фундамент и из-под фундамента дома. В подвале и подъезде стоит густой пар, затоплен т/узел, оборудование, ВРУ. Вышел из строя повысительный насос на ХВС (сгорел двигатель), во ВРУ вышли из строя электроустановочные изделия, произошла остановка лифта. В подъезде с 1 по 9 этаж и в холле дома на стенах образовался сильный конденсат, по стенам течет вода, из-за чего повреждена декоративная отделка потолков и стен, покоробило рамы, нарушено остекление рам. С 16 по 21 октября происходило затопление подвала и парение в подъезд и квартиры. Авария устранена ОАО "КТК" 21.10.2014 в 20 часов 30 минут, такой ущерб нанесен дому из-за того, что не вовремя устранена авария (Т. 1, л.д. 48).
ООО "УК Ленинского района" направило ОАО "КТК" претензию от 11.12.2014 с требованием о возмещении затрат на проведение восстановительных работ.
В связи с неоплатой в добровольном порядке со стороны общества указанной суммы затрат, истец обратился в Арбитражный суд Кировской области с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, под которыми понимаются расходы, которые данное лицо произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
По пункту 1 статьи 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1079 ГК РФ юридические лица и граждане, деятельность которых связана с повышенной опасностью для окружающих (использование транспортных средств, механизмов, электрической энергии высокого напряжения, атомной энергии, взрывчатых веществ, сильнодействующих ядов и т.п.; осуществление строительной и иной, связанной с нею деятельности и др.), обязаны возместить вред, причиненный источником повышенной опасности, если не докажут, что вред возник вследствие непреодолимой силы или умысла потерпевшего. Владелец источника повышенной опасности может быть освобожден судом от ответственности полностью или частично также по основаниям, предусмотренным пунктами 2 и 3 статьи 1083 настоящего Кодекса. Обязанность возмещения вреда возлагается на юридическое лицо или гражданина, которые владеют источником повышенной опасности на праве собственности, праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления либо на ином законном основании (на праве аренды, по доверенности на право управления транспортным средством, в силу распоряжения соответствующего органа о передаче ему источника повышенной опасности и т.п.).
Для возложения на лицо гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков необходимо наличие совокупности следующих фактов: причинения вреда, вины лица, обязанного к возмещению вреда, противоправность поведения этого лица и юридически значимую причинную связь между поведением указанного лица и наступившим вредом, размер убытков.
Отсутствие любого из вышеуказанных условий исключает деликтную ответственность.
В соответствии с положениями статьи 1064 ГК РФ обязанность по доказыванию отсутствия вины возложена на ответчика.
Частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) определено, что каждое лицо, участвующее деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований или возражений.
Согласно журналу регистрации заявок за период с 19.10.2014 по 26.10.2014 в обслуживающую организацию поступали заявки жильцов дома по адресу: г. Киров, ул. Воровского, д. 115 о том, что парит из подвала, капает с потолка, течет с потолка, топит подвал.
Факт затопления горячей водой подвального помещения в жилом доме по адресу: г. Киров, ул. Воровского, д. 115 подтверждается материалами дела и заявителем жалобы не оспаривается.
Тепловые сети у дома 115 по улице Воровского находятся во владении ОАО "КТК".
В соответствии с пунктом 6.2.25 Правил технической эксплуатации тепловых энергоустановок, утвержденных Приказом Минэнерго от 24.03.2003 (далее - Правила), ОАО "КТК" при текущей эксплуатации тепловых сетей обязано поддерживать в исправном состоянии все оборудование, строительные и другие конструкции тепловых сетей, проводя своевременно их осмотр и ремонт.
Документального подтверждения того, что затопление произошло по причине неисправности внутридомовых инженерных сетей, не имеется.
Также суд правильно учел и тот факт, что согласно акту от 23.10.2014, составленному истцом и третьим лицом, 16 по 21 октября происходило затопление подвала и парение в подъезд и квартиры, авария устранена ОАО "КТК".
При изложенных обстоятельствах именно ненадлежащее содержание и эксплуатация ОАО "КТК" тепловых сетей (порыв теплотрассы) привело к аварии, в результате которой произошло затопление подвального помещения жилого дома по адресу: г. Киров, ул. Воровского, д. 115 и причинение истцу убытков.
Доказательств обратного в материалы дела не представлено.
Надлежащего документального подтверждения того, что истцом не проведена герметизация ввода трубопровода тепловых сетей на вводе в дом или, что ущерб причинен именно в результате не проведения указанной герметизации ООО "УК Ленинского района", в деле не имеется.
Тепловые сети, по которым под давлением подается горячая вода или пар, являются источником повышенной опасности для окружающих, таким образом, деятельность ОАО "КТК" связана с повышенной опасностью для окружающих.
Исходя из этого, с учетом пункта 1 статьи 1079 ГК РФ, ответчик, как владелец тепловых сетей, обязан возместить вред, причиненный источником повышенной опасности, если не докажет, что вред причинен вследствие непреодолимой силы или умысла потерпевшего.
Таких доказательств суду не представлено.
В данном случае, ответственность наступает вне зависимости от наличия вины.
В пунктах 4.1.1, 4.2.1.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170), в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), предусмотрены обязанности организации по обслуживанию жилищного фонда, и, соответственно, управляющей организации.
Как определено в пунктах 10, 11, 16 Правил N 491, управляющая организация, в данном случае, истец, обязана обеспечивать надлежащее содержание общего имущества указанного многоквартирного дома.
В силу пункта 42 Правил N 491 управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.
Согласно имеющимся материалам дела в вышеуказанном многоквартирном доме до затопления произведен ремонт помещений, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома, в том числе указанного подъезда.
Поскольку ответчик несет ответственность за причиненные затоплением убытки, то требование истца о возмещении убытков в размере, необходимом до приведения имущества в состояние, в котором оно находилось до факта затопления, является правомерным.
Таким образом, между бездействием ответчика и наступившими неблагоприятными последствиями в виде затопления, и последующим возникновением повреждений в подъезде многоквартирного дома по адресу: г. Киров, ул. Воровского, д. 115, имеется прямая причинно-следственная связь.
Размер причиненного ущерба подтверждается заключением эксперта N СЭЗ-15/84 ООО ЭКФ "Экскон", составленным в рамках проведения судебной экспертизы, согласно которому стоимость восстановительного ремонта для устранения последствий запаривания с учетом фактического износа поврежденных конструкций составляет 127 064 руб. (Т. 2, л.д. 4-49).
Выводы эксперта ООО ЭКФ "Экскон" ответчиком не оспариваются.
Также компанией заявлено требование о взыскании стоимости замены повысительных насосов в подвале дома в размере 21 554 руб. 51 коп.
Данные расходы истца подтверждены локальным ресурсным сметным расчетом от 31.10.2014 N 1 и ответчиком также не оспорены.
Поскольку факт аварии по существу сторонами не оспаривается, наличие журнала регистрации фактов предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества не имеет правового значения.
Кроме того, как выше указывалось, доказательств того, что авария произошла на внутридомовых сетях, в материалы дела не представлено.
Исходя из изложенного, в материалы дела представлены доказательства наличия совокупности необходимых элементов для взыскания с ОАО "КТК" убытков, связанных с аварией.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования в размере 148 618 руб. 51 коп.
Ссылка заявителя жалобы на неправильное распределение судом первой инстанции судебных расходов по госпошлине не может быть принята апелляционной инстанцией с учетом определения Арбитражного суда Кировской области от 17.09.2015 по настоящему делу об исправлении опечатки.
Правовых оснований для отмены или изменения принятого судебного акта по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Выводы суда заявителем жалобы не опровергнуты.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Организации имеет в собственности нежилое помещение, расположенное в подвале многоквартирного дома.
Из-за прорыва общедомовой трубы нежилое помещение затопило. Доступ к помещению затруднен ввиду затопления подвала. Управляющая компания бездействует и отказывается составлять акт повреждения имущества.
Какова процедура регистрации аварии и взыскания убытков с управляющей компании? Можно ли подать на компанию в суд? Что для этого необходимо? Можно ли отказать в оплате услуг управляющей компании в связи с непредставлением надлежащей услуги?

К сведению:
Обращаем внимание на то, что собственник помещения в МКД вправе обратиться с жалобой в Государственную жилищную инспекцию для привлечения УК к ответственности в связи с невыполнением своих обязанностей. Нарушение требований к осуществлению аварийно-диспетчерского обслуживания, в том числе и в части сроков ответа на телефонных звонки собственников (пользователей) помещений в МКД, и сроков выполнения, поступивших в АДС заявок, считается грубым нарушением лицензионных требований. Данное нарушение влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от ста тысяч до двухсот пятидесяти тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц - от трехсот тысяч до трехсот пятидесяти тысяч рублей (ч. 3 ст. 14.1.3 КоАП РФ).

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Парасоцкая Елена

12 марта 2020 г.

Так как стояки отопления или водоснабжения, находящиеся в квартире, используются для нужд всех жителей дома, они относятся к общему имуществу МКД. Если они сломаются, ущерб будет возмещать управляющая организация. Сегодня разберёмся, кто ответит за залив квартиры, если её владелец не согласовал ремонт коммуникаций с УО.

Что случилось

Владельцы двух квартир МКД подали в суд на управляющую организацию, поскольку посчитали, что она виновна за прорыв стояка и залитие нескольких квартир. Единственный момент – прорыв случился в квартире собственницы, которая незадолго до этого самостоятельно, не предупреждая управляющую организацию, заменила стояк и радиатор.

Обязанности собственников помещений

Районный суд указал, что в состав общего имущества собственников помещений в МКД включаются только те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы) и устройства системы отопления, которые обслуживают более одной квартиры (п. п. 5 и 6 Правил № 491).

Суд сделал вывод, что в данном случае радиаторы не относились к общему имуществу собственников в МКД, потому что были установлены в конкретных квартирах.

Ответственность перед собственниками за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором несут управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении МКД (п. 42 Правил № 491).

Что касается собственников, то они, согласно ч. 1 ст. 288 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ, владеют, пользуются и распоряжаются принадлежащим им жилым помещениям по их назначениям, за ними закреплено бремя содержания этих помещений. Помещение нужно поддерживать в надлежащем состоянии и не допускать бесхозяйственного обращения с ним. Также собственники должны соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями и правила содержания общего имущества.

Вред, причинённый имуществу гражданина, возмещает лицо, которое этот вред причинило (ст. 1064 ГК РФ). Районный суд рассмотрел дело и решил, что в данном случае ответственность за поломку стояка несёт собственник квартиры, в которой всё произошло.

В данном случае собственник не обратился за помощью и согласованием ни в управляющую компанию, ни в подрядную организацию, поэтому вины управляющей организации в произошедшем суд не увидел.

Ответственность УО за содержание общедомового имущества

Потерпевшие собственники подали апелляционное заявление, в котором указали, что прорыв стояка случился не из-за ремонта, а потому что управляющая организация плохо следила за системой отопления.

Свою позицию собственники подтвердили заключением экспертизы, которая обнаружила износ труб. К тому же владелица пострадавшей квартиры настаивала, что не могла заменить стояк самостоятельно, так как сделать это может только сотрудник УО, имеющий доступ в подвальное помещение, где расположены вентили.

Краевой суд встал на на сторону собственников. Он сослался на Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённые постановлением правительства РФ от 13.08.2006 № 491, и напомнил, что стояк отопления относится к общему имуществу МКД. Управляющая домом организация, которая не содержала общее имущество собственников помещений МКД в должном состоянии, и ответственна за причиненный ущерб.

Управляющая организация установила, что стояк отопления был заменён, однако не указала на некачественность материала, не зафиксировала факт самостоятельной замены и не предоставила суду доказательства того, что собственник действительно сам заменил стояк.

Кроме того, входные двери в техническое подполье и подвал должны быть закрыты на замок. Ключи от них хранятся у тех, кто отвечает за содержание дома (п. 3.4.5. Правил Госстроя РФ № 170).

Исходя из этого суд сделал вывод, что собственники не могли самостоятельно, без согласования с управляющей компанией и получения свободного доступа к коммуникациям в подвальном помещении дома заменить стояк отопления. Это значит, что ответственность за причинённый квартирам ущерб лежит на управляющей организации.

Какие работы собственники должны согласовывать с управляющей организацией

Собственники помещений в МКД на основании п. 12 Правил содержания общего имущества № 491 могут совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества самостоятельно, с привлечением управляющей организации или подрядчика.

внесение изменений в предусмотренные проектом инженерно-технические коммуникации и внутридомовые инженерные системы;
слив теплоносителя из системы отопления без разрешения исполнителя;
демонтаж или отключение обогревающих элементов;
увеличение поверхности нагрева приборов отопления, установленных в жилом помещении, свыше параметров, предусмотренных документацией и т. д..

Управляющая организация отмечала, что собственница не согласовала с ней замену стояка. Но именно УО должна проконтролировать их качество, она же обязана регулярно осматривать всё имущество, которое ей доверили.

Запомнить

Внутридомовые инженерные системы – общедомовое имущество, хотя стояки и расположены в квартирах.

Управляющая организация несёт ответственность за содержание общедомового имущества независимо от того, где это имущество находится.

Возложить ответственность за содержание общедомового имущества на собственника возможно, только если удастся доказать, что ущерб был причинён именно из-за его противоправных действий.

Поэтому УО особенно тщательно следует подойти к процессу доказывания и сбору доказательственной базы.

Когда залило квартиру, нужно первым делом ликвидировать последствия потопа, а потом определить, кто виновен. Если виноват собственник помещения или его сосед – это одно дело, если же обои стекали по стенам по вине управляющей организации – другое.

Сегодня мы расскажем, что делать управляющей компании, если залив квартиры произошёл по её вине.

что залив действительно был;
размер ущерба;
неисполнение или ненадлежащее исполнение лицом обязательств, возникших из закона, договора.

Узнайте, когда ответственность несёт управляющая организация

Управляющая организация предоставляет коммунальные услуги и отвечает за содержание общего имущества в доме, поэтому может отвечать за залив помещения. Если это действительно её вина.

материалов,
оборудования
и инструментов,

необходимых для предоставления КУ, независимо от того, позволял уровень научных и технических знаний выявить их особые свойства или нет.

непроведение осмотров ОИ,
некачественное проведение осмотров,
несвоевременное проведение осмотров.

Установите, виновны вы, подрядчик или собственник

О том, как привлечь к ответственности подрядчика, мы рассказали в одной из предыдущих статей. Если обобщить, управляющая организация может потребовать возмещения ущерба с подрядчика, если докажет причинно-следственную связь между действиями организации и нанесённым ущербом.

Подстрахуйтесь: заключая договор с подрядной организацией, предусмотрите в нём пункт о солидарной ответственности. Если вы этого не сделали, требуйте возмещения ущерба в порядке регресса (ч. 1 ст. 1081 ГК РФ).

Если в заливе виновен сотрудник подрядной организации, ущерб УО возмещает эта организация. Её сотрудник действовал по заданию юридического лица и под его контролем за безопасным ведением работ (ст. 1068 ГК РФ).

неправильно использовал внутриквартирное оборудование (п. 158 ПП РФ N 354);
нарушал правила пользования жилым помещением и правил содержания общего имущества в МКД.

Кроме того, руководствуясь

Узнайте, когда ответственность не наступает

А ответственность не наступает, если виновный в причинении ущерба докажет, что ущерб причинён не по его вине (ч. 2 ст. 1064 ГК РФ).

Важно помнить, что, согласно п. 151 ПП РФ N 354, вред, причинённый жизни, здоровью или имуществу потребителя из-за нарушения качества предоставления КУ или непредоставления достоверной информации о КУ возмещает исполнитель КУ в полном объёме. И неважно, виновен исполнитель КУ или кто-то другой.

вред нанесён из-за непреодолимой силы,
собственник нарушил правила потребления КУ,
собственник или наниматель нарушил правила пользования помещением или правила содержания общего имущества.

Составьте акт о причинении ущерба

Помните, что требовать от вас возмещения ущерба может только тот, кому он был причинён (ст. 1064 ГК РФ). Если вред был причинён из-за некачественного предоставления КУ, обратиться с претензией может любой потерпевший, и неважно, заключён договор или нет.

У потерпевшего есть десять лет со дня оказания услуги не должного качества, чтобы обратиться в суд. Но требования, которые предъявлены через три года со дня появления права на возмещение ущерба, суд удовлетворит не более чем за три года, предшествовавшие предъявлению иска (п. 151 ПП РФ N 354).

В любом случае после залива квартиры исполнитель КУ должен составить акт о причинении ущерба. Составляется он в двух экземплярах и подписывается не позднее двенадцати часов после обращения потребителя в аварийно-диспетчерскую службу.

Акт подписывают исполнитель и потребитель или его представитель. Если владелец квартиры уехал и нет его представителя, акт подписывают исполнитель КУ и два незаинтересованных лица (п. 152 ПП РФ N 354).

В акте нужно описать ущерб и перечислить обстоятельства, при которых он был причинен.

Тема продухов в подвалах МКД много обсуждалась законодателями, зоозащитниками и жителями домов. Точку в споре поставил кабмин, введя в ПП РФ № 491 требование держать открытым хотя бы одно такое отверстие в подвале. Читайте, что в НПА сказано о продухах и как вопрос об обязательном выполнения этих норм управляющими организациями решают суды.

Правила № 170 предписывают УО закрывать продухи в подвалы и технические подполья

Управляющие домами организации, ТСЖ и кооперативы обязаны соблюдать требования законодательства к надлежащему содержанию и ремонту общего имущества собственников МКД, созданию благоприятных условий для проживания в домах. Такие требования включают в себя и нормы, которые касаются продухов в подвалах.

площадь продухов должна составлять примерно 1/400 площади пола техподполья или подвала; располагаются продухи на противоположных стенах для сквозного проветривания (не менее 2-х продухов на каждой секции дома) (п. 4.1.4);
желательно оборудовать продухи жалюзийными решётками (п. 4.1.4);
для предохранения конструкций от появления конденсата и плесени, а также устранения затхлого запаха необходимо организовывать регулярно сквозное проветривание, открыв все продухи, люки, двери в сухие и не морозные дни (п. 2.6.8).

Правительство РФ обязало УО держать хотя бы один продух в подвал полностью открытым при их наличии

Закрытые наглухо продухи стали объектом обсуждений в обществе, особенно среди зоозащитников. Они считали, что закрытие отверстий в подвалы домов обрекло на смерть замурованных там и оставленных в мороз на улице бездомных животных.

Защитники котов и собак просили оставлять в МКД хотя бы один продух, закрытый решёткой так, чтобы через него в подвал могли попадать только животные. В начале 2019 года Минстрой РФ вынес эту проблему на обсуждение в Общественной палате РФ. В СМИ этот вопрос окрестили «котиками в ЖКХ».

Однако Правительство РФ рассматривало тему открытия/закрытия продухов не с точки зрения безопасности для животных, а с учётом требований к надлежащему содержанию общего имущества в МКД. В итоге постановлением Правительства РФ от 23.11.2019 № 1498 были внесены изменения в пп.«в» п. 11 ПП РФ № 491, где указано, что управляющие домами должны поддерживать общие помещения в МКД в состоянии, обеспечивающем нормативно установленные температуру и влажность.

Согласно ПП РФ № 1498, делать это следует в том числе с помощью постоянного круглогодичного поддержания в открытом состоянии одного продуха в подвале и техническом подполье, если в них предусмотрены такие продухи.

Минстрой РФ и ГЖИ: УО должна держать один продух открытым, не выполняя требование о его закрытии из Правил № 170

После вступления в силу новых требований к содержанию МКД в части организации хотя бы одного продуха в подвал, этот вопрос стал темой разъяснений, которые дают органы Госжилнадзора управляющим домами.

Так, ведомство в Красноярском крае в письме от 27.10.2020 № 100-11182/15 напомнило УО и ТСЖ, что согласно п. 3.4.7. Правил № 170, проходы ко всем элементам подвала и технического подполья должны быть чистыми и доступными, а помещения – защищены от проникновения грызунов, кошек и собак. На все проёмы, каналы и отверстия технического подполья должны быть установлены защитные сетки (п. 3.4.7. Правил № 170). Размер ячеек сетки составляет 0,5 см.

Вместе с тем, орган жилищного надзора обратил внимание управляющих домами на ПП РФ № 1498, которым установлено требование постоянного поддержания в открытом состоянии в течение всего календарного года одного продуха в случае их наличия в подвалах/техподпольях.

Согласно письму Минстроя РФ от 02.12.2019 № 42191-ОГ/04, Правила № 170 используются в части, не противоречащей законодательству России. Следовательно, положения Правил № 170 об установке на все продухи сеток и решёток, полностью препятствующих проникновению животных в такие помещения, не подлежат применению из-за пп. «в» п. 11 ПП РФ № 491.

Управляющие организации должны держать один продух открытым. Это, по мнению органа ГЖН, позволит обеспечить требуемый температурно-влажностный режим помещений подвалов и технических подполий МКД и гуманное отношение к бездомным животным, попавшим в такое помещение.

Продухи должны быть в доме, если это предусмотрено проектом и технически возможно

Дело № А56-68723/2019 с отрицательным для управляющей компании решением.

ГЖИ проверила работу одной из управляющих организаций Санкт-Петербурга и установила нарушения Правил № 170. Составила протокол и привлекла компанию к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ, оштрафовав на 125 000 рублей. Среди нарушений, которые УО должна была устранить, значилось необеспечение надлежащего состояния подвальных продухов. Они были не оборудованы жалюзийными решётками, а закрыты наглухо с уличной стороны.

Спор управляющей организации и органа ГЖН дошёл до кассационной инстанции, и все суды в этом деле согласились с доводами УО. Ведомство провело проверку деятельности компании, управляющей одним из многоквартирных домов в Благовещенске (Амурская область).

УО получила предписание, в котором среди прочих требований была организация продухов для проветривания подвалов в МКД согласно п. 3.4.3 Правил № 170. При этом в доме уже было три продуха со стороны двора, но орган ГЖН указал на то, что управляющая организация обязана пробить такие же отверстия и с противоположной стороны для сквозного проветривания.

При повторной проверке ГЖИ установила, что как раз это требование лицензиат не выполнил. Компания получила новое предписание, которое решила оспорить в суде. В ходе разбирательства суды установили, что продухи, расположенные в фундаменте МКД, – это сквозные отверстия в капитальной стене фундамента. Проектом МКД предусмотрено три продуха с внутренней (дворовой) стороны дома.

В предписании указано, что продухи должны располагаться и на противоположных стенах. Но с внешней стороны дома, согласно проекту, находится длинное капитальное крыльцо нежилого помещения в многоквартирном доме. Следовательно, сделать продухи там технически невозможно. Суды признали, что в части этого требования предписание органа ГЖН не отвечает принципам определённости, конкретности и исполнимости, вынесено без учёта технических характеристик дома.

Суд первой инстанции, а за ним апелляционный и кассационный, признали, что УО не должна пробивать новые продухи, орган ГЖН не был вправе от неё это требовать.

На заметку

Из анализа нормативно-правовых актов следует, что в многоквартирном доме должен быть оставлен хотя бы один продух, закрытый решёткой, для проветривания подвальных помещений и технических подполий. При этом в пп. «в» п. 11 ПП РФ № 491 указано условие: «если продухи предусмотрены в таких помещениях».

Продух должен быть полностью открыт. Требование Правил № 170 закрывать отверстия решётками здесь вступает в противоречие с нормой ПП РФ № 491 и, как указывает ГЖИ Красноярского края, не применяется. При этом, как показывает пример из судебной практики, надзорные органы не могут требовать от управляющих домом пробить в капитальной стене продух, если он не был предусмотрен проектом дома и/или сделать это технически невозможно.

А вы в своей практике управления домом сталкивались с требованиями органа ГЖН, которые касаются продухов? Поделитесь в комментариях.

Читайте также: