Заставляют демонтировать остекление балкона

Обновлено: 11.05.2024

Остекление балкона, не предусмотренное проектом дома, – явление повсеместное. Жители квартир уверены, что могут делать со своим балконом, что хотят, не спрашивая ни у кого разрешения, но это не так. Рассказываем, когда и почему УО имеет право потребовать от владельцев квартиры привести балкон в изначальное состояние.

Перепланировка балкона мешает проведению работ по надлежащему содержанию общего имущества

В суд с иском обратилась одна из управляющих организаций Санкт-Петербурга. УО требовала от собственников одной из квартир демонтировать остекление балкона.

Ранее на ОСС собственники приняли решение о проведении капитального ремонта фасада и внутридомовых инженерных систем теплоснабжения. Когда работы уже начались, оказалось, что жители одной из квартир самовольно остеклили свой балкон, и это мешает проведению капремонта фасада.

Управляющая организация неоднократно направляла собственникам этой квартиры предписания об устранении нарушения, требуя демонтировать несогласованные конструкции. Владельцы помещения не стали выполнять предписание, и УО пришлось обратиться в суд.

Компания требовала, чтобы суд обязал собственников убрать остекление или предоставить доступ в квартиру работникам управляющей организации для проведения этих работ. В последнем случае их стоимость будет взыскана с владельцев квартиры.

Собственники в суде отметили, что своими действиями никак не нарушили права и интересы управляющей организации. К тому же балкон уже был в таком виде при покупке квартиры, то есть работы произведены не ими, а прежними владельцами. Другие собственники на ОСС не принимали решения о демонтаже остекления.

Собственник квартиры не получил разрешение муниципалитета на переустройство балкона

Суды первой и кассационной инстанций, рассмотрев доводы сторон, приняли сторону управляющей домом организации. Решение основывалось на двух постулатах:

Собственник помещения должен соблюдать правила пользования общим имуществом в многоквартирном доме и права и интересы соседей, в том числе получать разрешения на переустройство/перепланировку своей квартиры (ст. ст. 29, 30 ЖК РФ).

Ограждающие несущие конструкции МКД: фундаменты, стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции – включены в состав общего имущества собственников (пп. «в» п. 2 ПП РФ № 491). Такие объекты принадлежат всем владельцам помещений в доме на праве общей долевой собственности (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Один собственник квартиры в доме не вправе использовать или переустраивать элементы общего имущества без согласия остальных жителей дома и получения разрешительных документов от муниципалитета. В ином случае, согласно ст. 29 ЖК РФ, владелец самовольно переустроенной квартиры обязан привести своё жилое помещение в прежнее состояние.

В Санкт-Петербурге действуют Правила содержания и ремонта фасадов зданий и сооружений, утверждённые постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2006 № 1135. Согласно п. 6.13 данного документа, любые действия, связанные с устройством и изменением внешнего вида балконов и лоджий, должны быть согласованы с городским Комитетом по градостроительству и архитектуре (КГА), а также с другими собственниками.

Управляющая домом организация отвечает за надлежащее содержание общего имущества в доме и в соответствии с решениями ОСС проводит его текущий и капитальный ремонт (ч. ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ, п. п. 10, 42 ПП РФ № 491).

УО в силу закона и наличия договорных отношений несёт ответственность за безопасность многоквартирного дома и сохранность общего имущества. Следовательно, на организации лежит обязанность по защите прав и интересов собственников многоквартирного дома, куда входит и защита их прав в судебном порядке.

Собственники на общем собрании не давали согласие на переустройство балкона и изменение фасада дома

Собственники квартиры, в которой УО требовала демонтировать остекление балкона, не смогли предоставить суду документы, подтверждающие, что переустройство жилого помещения произошло после согласования с муниципалитетом и с согласия ОСС.

Суды также не приняли во внимание довод ответчиков о том, что балкон застеклили предыдущие собственники жилого помещения. Согласно ч. 3 ст. 29 ЖК РФ, обязанность устранить самовольной перепланировку лежит не на лице, её сделавшем, а на нынешнем собственнике квартиры.

Согласившись купить квартиру в перепланированном состоянии, её новые владельцы приняли на себя ответственность и обязательства совершить действия по приведению помещения в прежнее состояние либо по согласованию сделанных перепланировок.

Также суды отметили, что на общем собрании собственников не принималось решение не только о демонтаже остекления, но и о сохранении балкона в нынешнем виде. Владельцы переустроенной квартиры не предоставили суду протокол ОСС, на котором их соседи согласились на внесение изменений в фасадное решение дома или наделили ответчиков правом остеклить балкон.

Ответчиков обязали вернуть балкону изначальный вид, соответствующий техдокументации дома, либо же предоставить УО доступ в квартиру для выполнения этих работ.

На заметку

Как правило, собственники помещений в многоквартирных домах не спрашивают ни у кого разрешения, когда закрывают балконы и лоджии стёклами и перегородками, которые не были изначально предусмотрены в проектной документации на МКД.

Управляющие домом организации и муниципалитеты при этом редко требуют от владельцев квартир с остеклёнными балконами привести фасад в прежнее состояние. Обычно это происходит из-за масштабов переустройства лоджии, жалоб соседей, угрозы жизни и здоровью людей или же когда переустройство мешает УО содержать дом в надлежащем состоянии:

Во избежание судебных тяжб и ситуаций, когда изменённый балкон будет угрожать безопасности людей управляющей организации следует донести до собственников помещений в МКД, что для переустройства квартиры они обязаны получить согласование муниципалитета и собственников помещений в доме.

Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:

Минстрой отдал регионам полномочия по штрафам за остекление балконов

С чего все началось

Российские СМИ 6 декабря сообщили, что новый приказ Минстроя 14.05.2021 №292/пр «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями», вступающий в силу с 1 марта следующего года, может угрожать штрафами всем тем, кто без официального разрешения застеклил свой балкон или же произвел на нем перепланировку. Эксперты изданий сообщали о штрафах в 5 тыс. руб. за то, что балкон не соответствует техпаспорту жилого помещения и застеклен.

Но есть отличие нового приказа Минстроя от действующего документа — требование содержать жилое помещение в надлежащем виде предъявляются не только к физическим лицам, но и к юридическим. Имеются в виду юрлица-собственники помещений.

Как поясняет Минстрой, граждане вправе заменять окна и двери балконов. Можно также утеплять стены «разрешенными материалами», а также устанавливать на лоджиях и балконах дополнительное остекление».

В регионах уже давно борются с остеклением

Из разъяснения Минстроя следует, что внешний вид дома, в том числе остекление фасадов, может регулироваться правовыми актами регионов и муниципалитетов.

«Санкции за их нарушение, если такие акты были приняты, также устанавливаются на местном и региональном уровнях»,— пояснили в министерстве.

СМИ ошибочно сообщали россиянам, что всем, кто застеклил свои балконы и лоджии, предложат провести демонтаж остекления. Попросту говоря, убрать остекление, если таковое изначально не было предусмотрено проектом строительства многоквартирного дома.

В то же время, в регионах уже есть случаи, когда от жителей требовали «расстеклить» балконы. Например, в прошлом году в Санкт-Петербурге управляющие компании массово направляли жильцам предписания о демонтаже остекления. Либо согласовать изменение конструкции своего балкона в кратчайшие сроки.

После резонанса в СМИ и соцсетях проблему решили — законодательное собрание Санкт-Петербурга ввело десятилетний мораторий на демонтаж остекления.

Петербуржцам дали срок привести фасады зданий в соответствие с проектной документацией не позднее 1 января 2030 года.

В свою очередь в Волгограде власти не стали вводить мораторий, когда решили обновить (расширить и озеленить) улицу Мира. Концепцией обновления этой улицы предусмотрено приведение фасадов «к единообразию».

«Эксперты настаивают на необходимости очистить фасады от блоков сплит-систем и демонтировать остекление балконов, не предусмотренное сталинским ампиром», — сообщали волгоградские СМИ со ссылкой на мэрию.

Жителям города объясняли, что планируемый демонтаж остекления будет проводиться «в интересах самих жителей, поскольку такое преображение повысит визуальную привлекательность зданий и стоимость квартир».

Что напутали СМИ

Новый приказ Минстроя во многом дублирует Жилищный кодекс и ничего принципиально нового не вводит. Зато он породил массу путаных комментариев и трактовок. Так, по версии ряда СМИ, если собственник въехал во «вторичку», где остекление лоджий и балконов не предусмотрено, то с 1 марта 2022 года ему надо будет брать разрешение на такой ремонт. Такого нет в обновленных правилах пользования жилыми помещениями.

Или, например, СМИ приводят «экспертное мнение» о том, что за установку козырька над балконом или демонтаж части стены (то есть перепланировку), владелец квартиры «по новым правилам» получит штраф в 5 тыс. руб.

Самовольная перепланировка действительно наказываются штрафами от 2000 до 2500 рублей, но это предусмотрено не правилами Минстроя, а Кодексом об административных правонарушениях.

Еще один резонансный момент, мелькающий в публикациях. В нем указывается, что смену облика балкона или установка остекления будут входить в технический паспорт — «как один из элементов оформления фасада». И для этого якобы придется получить разрешение.

Однако в правилах Минстроя нет ни слова про техпаспорт. Технический паспорт жилого помещения и паспорт фасада являются разными документами. И надлежащее техническое содержание жилого помещения вовсе не означает полное соответствие техническому паспорту. Хотя в некоторых регионах надзорные органы и отстаивают подобную точку зрения.

Старший партнер юридической компании «Неделько и партнеры» Ольга Саутина считает, что новый приказ Минстроя не приведет к массовому демонтажу остекления балконов и лоджий. «Указанный акт не содержит требований к порядку остекления. А принудительный демонтаж возможен только в том случае, если при осуществлении работ были нарушены обязательные для применения нормы и требования. Полагаю, в большинстве случаев такие требования не нарушались, так как обычное остекление не является перепланировкой или переоборудованием, соответственно, могло проходить без оформления разрешительной документации», — поясняет Саутина.

Юрист компании Stream Legal Мария Понаморева отмечает, что приказ Минстроя не содержит прямого запрета на остекление балконов и лоджий, «но содержит обширную формулировку относительно того, что собственник или наниматель жилого помещения обязан содержать его в надлежащем состоянии».

Наказание все же смогут вводить регионы

В действующем законодательстве указывается на прямой запрет на переустройство и(или) перепланировку жилого помещения. Понаморева отмечает: остекление балкона не является переустройством или перепланировкой, требующими получения разрешения соответствующего органа. «Но такое остекление не должно приводить к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов либо нарушению противопожарных устройств», — говорит эксперт, ссылаясь на Жилищный кодекс РФ.

Юристы солидарны во мнении, что приказ Минстроя не запрещает остеклять балконы и лоджии, но допускает, что региональные или муниципальные власти могут вводить собственные нормы и наказание за их несоблюдение.

«Отдельные регионы могут вводить нормативные акты, устанавливающие дополнительные требования к остеклению балконов и последствия их несоблюдения», — говорит Саутина.

Понаморева говорит, что из судебной практики известно следующее: если застекленный балкон не создает угрозу чьей-либо жизни, не ведет к нарушению прочности несущих конструкций здания, не нарушает вид фасада многоквартирного дома, то суды обычно признают за собственником право на сохранение балкона в перепланированном виде полностью или частично.

Журналисты здорово напугали россиян, сообщив, что весной 2022 года власти заставят демонтировать остекление балкона, если на его установку не было получено разрешение. Минстрой уже прокомментировал, что подобное положение было и раньше. И, мол, переживать не стоит. Давайте разберемся, как все обстоит на самом деле.

Балкон относится к архитектурному облику дома и изменять его — остеклять или зашивать сайдингом — это значит вносить изменения в фасад дома.

С точки зрения здравого смысла получается, что делать остекление на одном балконе нельзя, необходим проект изменения фасада, который, к примеру, заказывает управляющая организация или собрание собственников. Архитекторы рисуют эскиз, план, расстекловку, подбирают материалы рам — пластик, алюминий или дерево, и жильцы дальше стеклят. Это в идеальном мире.

Как на самом деле? Жильцы делают это кто во что горазд. У одного деревянные рамы, у другого пластик. Расстекловка не совпадает, у кого-то и вовсе шкаф перегораживает половину балкона или лоджии. Один обшивает балконный экран сайдингом, другой жестью, третий — ПВХ. Ну некрасиво! В итоге наши города выглядят уныло.

То есть по сути все застекленные балконы незаконны.

Что грозит за нарушение?

Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме -(в ред. Федерального закона от 24.04.2020 N 133-ФЗ) влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от 2 000 до 2 500 рублей

Статья 7.21 КоАП РФ

Но и это еще не все. В соответствии с законом будет выдано предписание привести все в первоначальное состояние, а в случае неисполнения помещение может быть продано с публичных торгов.

Почему же тогда не штрафуют?

Я думаю, что проблема объективна. Ведь делать открытые балконы в наших широтах, где зима длится 4-5 месяцев, это ошибка. Вот люди ее и исправляют на свой манер. Штрафовать всех поголовно, это значит вызвать социальное недовольство, да и штата у жилинспекции (а это она выписывает административные протоколы) не хватит.

Когда заставят демонтировать?

Но тем не менее, знаю случаи, когда коммунальщики добиваются демонтажа остекления. Это происходит, когда оно не просто портит вид, но и

1) угрожает безопасности. К примеру, нередко остекление делают с выносом, и с козырька сходит снег прямо на головы прохожих. В нашем городе было несколько таких случаев. Заканчивалось настоящей трагедией.

2) причиняет повреждения строительным конструкциям . Нередко такое происходит при установке рам остекления на последнем этаже. Достаточно их задрать выше, как дождевая вода пойдет не вниз, а будет застаиваться на бетонном козырьке, постепенно разрушая его.

И в данном случае жильцы демонтируют как миленькие, понимая, что в противном случае может грозить не только административная, но и уголовная ответственность, или бетонная плита просто посыплется прямо на голову.

Давайте скажем честно, некрасивые самостийно остекленные балконы и лоджии — беда архитектурного облика наших городов. Что с ними делать — в каждом городе решают по-своему, это полномочия местных органов власти. К примеру, в моем городе много лет назад запретили застройщикам сдавать дома, на уличных фасадах которых есть неостекленные балконы или лоджии.

Понятно, что пройдет немало десятилетий, пока появится единообразие. Да и будет ли оно? Ведь жильцы умудряются менять остекление от строителей на собственное, с разными фрамугами, оттенками рам и прочими отличиями. И кажется, в таком случае надо бы жилинспекции быть строже.

Вот и наступил март. А это значит, что в силу вступают некоторые законодательные изменения. Например, теперь нельзя ездить на некоторых автомобилях без диагностической карты. Нет техосмотра – готовь штраф в 2000 рублей ! Это касается грузовиков, такси и ещё кое-каких автомобилей. Но у нас не канал автолюбителей, поэтому сейчас о другом.

С 1 марта ужесточили правила самовольного изменения фасадов многоэтажных домов, а именно: за самовольное несогласованное остекление балконов введены штрафы. Теперь это касается как физических, так и юридических лиц. Кроме того, даже если балкон остеклен ранее, Вас могут заставить демонтировать остекление.

За самовольное остекление балкона придется выплатить штраф в размере от 2 до 2,5 тысяч рублей для физических лиц, 4-5 тысяч рублей – для должностных лиц. А юридическим лицам придется заплатить от 40 до 50 тысяч рублей. Кроме этого все остекление придется убрать, а балкон привести в прежнее состояние.

Очень много судебных процессов ведется на тему остекления балконов. Большинство собственников считает, что может делать со СВОИМИ помещениями все, что им хочется. На законодательном уровне все не совсем так.

Что ждет тех, у кого балкон был застеклен до вступления закона в силу?

Было принято решение, что наказывать владельцев квартир и помещений, где балкон был остеклен до вступления в силу соответствующего закона, не будут. То есть если Вы застеклили балкон до марта 2022 года Вам не положен штраф. Но Вас могут в принудительном порядке заставить демонтировать остекление, если это портит внешний вид фасада. Ну или просто не устраивает жильцов или работников жилищного фонда.

Можно ли остеклять балконы?

Да, остекление балконов не запрещено. НО оно приравнивается к перепланировке. Поэтому самовольно его делать нельзя. Для того, чтобы все было согласовано, Вам необходимо:

На общедомовом собрании собрать подписи жильцов (собственников) квартир в доме, что они не против остекления Вами балкона.
С собранными подписями обратиться в жилищную инспекцию. Она есть в каждом городе.
После согласования и получения разрешения заниматься остеклением.

В противном случае Вы можете «попасть» на крупную сумму – штраф, несогласованные монтаж и последующий демонтаж остекления.

Так что подходите ко всему с умом!

Кстати, в связи с имеющейся политико-экономической ситуации возможны выходы из строя некоторой бытовой техники. Подробнее об этом я расскажу чуть позже. Подписывайтесь на канал, чтобы быть в курсе!

Перепланировка балкона мешает проведению работ по надлежащему содержанию общего имущества

Собственник квартиры не получил разрешение муниципалитета на переустройство балкона

Собственник помещения должен соблюдать правила пользования общим имуществом в многоквартирном доме и права и интересы соседей, в том числе получать разрешения на переустройство/перепланировку своей квартиры (ст. ст. 29, 30 ЖК РФ).

Управляющая домом организация отвечает за надлежащее содержание общего имущества в доме и в соответствии с решениями ОСС проводит его текущий и капитальный ремонт (ч. ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ, п. п. 10, 42 ПП РФ № 491).

Собственники на общем собрании не давали согласие на переустройство балкона и изменение фасада дома

На заметку

Читайте также: