Является ли фундамент объектом недвижимости
Обновлено: 05.05.2024
Общество зарегистрировало право собственности на объекты незавершенного строительства — фундаменты зданий. Но потом местные чиновники решили, что фундаменты к моменту регистрации права не были готовы. В деле разобрался Верховный суд.
Общество «Результат» получило земельный участок в Уфе для строительства торгово-сервисного комплекса. Аренду с местными властями заключили сроком на три года. К середине 2017-го на участке появился фундамент, на который в июле того же года региональное управление Росреестра зарегистрировало право собственности. Объекты зарегистрировали как объекты незавершенного строительства. После этого Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан подписало с «Результатом» еще один трехлетний договор аренды.
Но потом отдел земельного контроля Управления провел осмотр участка и решил, что принадлежащие обществу на праве собственности объекты незавершенного строительства, то есть фундаменты, не соответствуют признакам недвижимого имущества. После этого Управление обратилось в суд с иском о признании права собственности отсутствующим (дело № А07-17549/2018).
Первая инстанция назначила судебную экспертизу и выяснила, что фундаментные работы на спорных объектах были завершены. Кроме того, суд обратил внимание, что общество уже получило разрешение на ввод торгово-сервисного комплекса в эксплуатацию. Спорные объекты невозможно перенести без «несоразмерного ущерба», решил суд, в связи с чем как фундаменты, так и объекты, уже завершенные строительством, обладают всеми необходимыми признаками объектов недвижимости.
«Результат» обратился в Верховный суд. Заявитель настаивает, что при проведении первой экспертизы эксперт не выяснял наличие свай, арматуры, уровень заглубления фундаментной плиты и свай и прочие технические характеристики объектов. Все это было сделано уже в рамках второй экспертизы, которую положил в основу своего решения суд первой инстанции. Работы по возведению фундаментов спорных объектов были полностью завершены в июне 2017-го и проведены в соответствии с проектной документацией, утверждают юристы общества.
ВС отменил судебные акты апелляции и кассации и «засилил» решение первой инстанции.
Подборка наиболее важных документов по запросу Признание права собственности на фундамент (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Признание права собственности на фундамент
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 60 "Восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения" ЗК РФ
(ООО юридическая фирма "ЮРИНФОРМ ВМ") Руководствуясь статьей 60 Земельного кодекса РФ и установив, что истец является собственником земельного участка, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства; первый покупатель приобрел земельный участок по договору купли-продажи, заключенному по результатам аукциона; из уведомления Управления Росреестра следует, что на дату проведения аукциона в ЕГРП сведения о государственной регистрации прав на расположенные на участке объекты недвижимого имущества, а также какие-либо ограничения и аресты (запрещения) в отношении него отсутствовали; на момент рассмотрения настоящего спора на участке имеется объект незавершенного строительства в виде фундамента из бетонных блоков под строительство гаража, суд правомерно удовлетворил требования о признании фундамента самовольной постройкой и обязании ответчика снести самовольно возведенную постройку, придя к выводу о том, что имеющийся в настоящее время на спорном участке фундамент является незавершенным объектом строительства, возведенным без получения на это необходимых разрешений в период, когда собственником земельного участка являлся истец; спорный фундамент не является объектом незавершенного строительства, на который признано право собственности за ответчиком по решению суда.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2021 N 14АП-4311/2021 по делу N А13-18080/2020
Требование: О признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя о взыскании исполнительского сбора.
Решение: В удовлетворении требования отказано. Доводы подателя жалобы о невозможности исполнения исполнительного документа, рассмотрении в рамках дела N А13-17108/2020 требования общества о признании права собственности на фундамент под первую секцию многоквартирного дома судом правомерно отклонены, поскольку не свидетельствуют о наличии объективных препятствий для передачи земельного участка.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Признание права собственности на фундамент
Нормативные акты: Признание права собственности на фундамент
"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017) Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ).
Об отнесении сооружений к недвижимому имуществу
Более четких количественных и качественных характеристик объектов недвижимости, а также иных критериев, позволяющих отнести объект к объектам недвижимого имущества либо к объектам, не являющимся объектами недвижимого имущества, действующее законодательство не содержит.
По общему правилу, установленному статьями 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс), для строительства объектов капитального строительства необходимо получение разрешения на строительство, а после завершения строительства - разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Таким образом, объекты капитального строительства создаются с соблюдением последовательного порядка, установленного для создания таких объектов (в том числе разработка проектной документации, получение разрешения на строительство, сдача в эксплуатацию и т.д.).
Перечень случаев, в которых для осуществления строительства объектов не требуется выдача разрешения на строительство, установлен частью 17 статьи 51 Градостроительного кодекса. При этом в силу пункта 5 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности также могут быть установлены дополнительные случаи, когда получение разрешения на строительство не требуется.
Соответственно, в иных не указанных в Градостроительном кодексе и в законодательстве субъектов Российской Федерации случаях выдача разрешения на строительство требуется.
Несмотря на то, что исходя из действующего законодательства, полного тождества между понятиями "объект капитального строительства" и "объект недвижимости" не существует, сооружения относятся к объектам недвижимого имущества (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса) и объектам капитального строительства (пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса).
Таким образом, сооружения, построенные и введенные в эксплуатацию как объекты капитального строительства в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса, с большой степенью вероятности относятся к объектам недвижимости.
Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2015 г. N А27-18141/2014 по делу N 304-ЭС15-11476).
С.А. Токмина,
автор ответа, консультант Аскон по юридическим вопросам
ВОПРОС
Организация собственными силами подготовила фундамент для здания.
На фундамент может легко монтироваться (демонтироваться) каркасное модульное здание.
Нужно ли ставить фундамент на кадастровый учет?
Какие будут штрафы, если фундамент не ставить на кадастровый учет?
ОТВЕТ
Обязанности ставить фундамент на кадастровый учет законом не предусмотрена. Действующим законодательством не установлена ответственность в виде штрафов за отсутствие государственной регистрации (кадастрового учета) построенного объекта незавершенного строительства (фундамента). Если организация не зарегистрирует свое право собственности и не поставит на кадастровый учет данный фундамент, она не сможет осуществлять с ним сделки.
Однако за строительство без разрешения организация может быть привлечена к административной ответственности в виде штрафов от 500 000 до 1 000 000 рублей.
ОБОСНОВАНИЕ
Здание или строение можно отнести к недвижимости, только если у него есть прочная связь с землей (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Фундамент – это конструктивный элемент, который обеспечивает прочную связь с землей, причем только когда он действительно соответствует этой цели. Так, заглубленный фундамент - это признак объекта недвижимости (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.05.2019 N Ф04-1405/2019). А незаглубленный фундамент не позволяет считать строение недвижимостью (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25.12.2018 N Ф09-8133/18). Сооружение, смонтированное из металлоконструкции, установленное на свайный фундамент, является объектом недвижимого имущества (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 02.09.2010 по делу N А15-2439/2009).
Объект незавершенного строительства признается недвижимым имуществом, если на нем осуществлены работы, результат которых неразрывно связан с землей, в частности заложен фундамент (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.11.2017 N Ф04-4278/2017 по делу N А75-1347/2017).
Объект незавершенного строительства признается объектом капитального строительства (п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).
Действующим законодательством не установлена ответственность за отсутствие государственной регистрации (кадастрового учета) построенного объекта незавершенного строительства (фундамента).
Вместе с тем, правовыми последствиями отсутствия госрегистрации будет являться невозможность распоряжения собственником данного фундамента. Так, без регистрации права собственности и кадастрового учета собственник не вправе совершать сделки с данным имуществом (продать, заложить и т.д.).
Однако следует заметить, что незаконно возведенный фундамент (без разрешения на строительство) подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями построившим его лицом или за его счет, а при отсутствии сведений о таком лице - правообладателем земельного участка, на котором возведен объект (или за его счет) (п. 2 ст. 222 ГК РФ).
Кроме того, строительство капитального объекта без разрешения влечет административную ответственность по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ в виде наложение административного штрафа на должностных лиц - от 20 000 до 50 000 рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от 20 000 до 50 000 рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц - от 500000 до 1 000 000 рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток.
С.А. Токмина,
автор ответа, консультант Аскон по юридическим вопросам
Пока единого объекта у нас нет, приходится задумываться о том, что же имеет в виду ст. 130 ГК, говоря о прочной связи с землей, при которой перемещение объекта невозможно «без несоразмерного ущерба его назначению».
Недвижимый характер строения нередко определяется через наличие «заглубленного фундамента». Думаю, имеется в виду фундамент, который неразрывно связан с участком, и его перенос без разрушения невозможен – например, ленточный или монолитный. Однако и на монументальный фундамент можно поставить модульную конструкцию или, например, сруб. Будет ли такая постройка недвижимостью?
Разумеется, сам по себе фундамент недвижимой вещью признаваться не может. Тогда что это? Без постройки – просто часть земельного участка. И он выполняет роль «переходника» между участком и строением, он как бы принадлежит одновременно и участку, и строению. И если именно фундамент является связующим элементом постройки, именно им обеспечивается целостность строения (уберите фундамент, и здание распадется), то получаем ту самую искомую прочную связь с землей.
Какие pro et contra?
ЭЦП, Машиночитаемые доверенности: новый порядок, статус электронной переписки и проблемы смарт-контрактов
Ведение споров в сфере банкротства. Практикум
Практика составления гражданско-правовых договоров
Похожие материалы
Комментарии (5)
По определению, данному в ФЗ "Тех. регламент о безопасности зданий и сооружений" (п. 6 ч. 2 ст. 2), здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.
Инженерные сети обычно пролегают под землей. Они - элементы здания, его части. Это трубы, коллекторы, кабели. Плюс элементы систем - колодцы, выгребные ямы и септики. Плюс подземные помещения, подвалы и подполья. Помимо фундамента, которого может и не быть в привычном понимании.
Есть свайно-винтовые фундаменты. Дом держится на раме, опирающейся на тонкие винты, вкрученные в землю. Пространство между полом и землей закрывается, условно, от кошек.
А дом, по сути, висит над землей, не соприкасаясь с ней непосредственно. Можно все разобрать, вплоть до выкручивания свай из земли. Но, конечно, этого никто делать не будет.
А водопровод, к примеру, из земли не вытянешь без разрушения.
Т.е., фундамент - не единственный и иногда не очевидный связующий элемент здания с землёй.
К сожалению, нам не известно, что скрывается под понятием "земля" в ст. 130 ГК.
Теоретически речь о планете, но тогда это слово должно писаться с большой буквы.
Из фразы "земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей" следует, что участки недр с землей не связаны (по крайней мере прочно).
Как только мы поймем, что же это за "земля", с которой можно прочно связать объект, мы сможем плотнее подойти к вопросу об этих самых признаках недвижимости.
Не было никогда, и вот опять! (с)
14.01.2020 - 9:49 Валерия Шумилина
Интересный вопрос, и дискуссия тоже.
Только мне казалось, что в прошлом году на вопрос о соотношении понятий "ОН" и "ОКС" дали четкий и однозначный ответ.
В ч. 10.2 ст. 1 ГСК ввели определение не-ОКС, которое приводит те же критерии, что и ГК для ОН только с поправкой на отрицательные частицы.
А значит ОКС=ОН, разве нет?
Почему? Потому, что нынешней редакцией законов не предусмотрено? Зря! Хороший фундамент может быть привлекательным объектом сделки.
Почему? Потому, что в нынешней редакции законов это подразумевается и/или судебной практикой закреплено? Зря! Фундамент - это рукотворный объект, результат проектных и строительных работ.
« сам по себе фундамент . выполняет роль «переходника» между участком и строением, он как бы принадлежит одновременно и участку, и строению. И если именно фундамент является связующим элементом постройки, именно им обеспечивается целостность строения (уберите фундамент, и здание распадется), то получаем ту самую искомую прочную связь с землей.
»
Сам по себе фундамент принадлежит строению, если оно на нём возведено. Ибо его конструкция и конструкция "строения" (как этот термин, похоже, понимает автор) - это единое целое. Можно было конечно на фундамент МГУ поставить "модульную конструкцию или, например, сруб", но .
Целостность "строения" обеспечивают в первую очередь перевязка брёвен и их связка в углах сруба, специальные приёмы кладки кирпичей, технологии монолитного литья бетонных зданий и т.п.
И собранный сруб под крышей и с полом отлично будет стоять на земле и не развалится и без фундамента. Но, правда, будет активно гнить из-за отсутствия фундамента, и в нём будет холоднее или придётся нести большие затраты на отопление.
А фундамент здания служит не только для связи с землёй (ибо отлитая на даже небольшом уклоне бетонная коробка здания или установленный на таком склоне сруб будут неизбежно съезжать по склону без разрушения), но ещё, как это не странно :) и для отвязки "строения" от земли. Благодаря отвязке за счёт фундамента правильно спроектированной конструкции сруб не будет гнить, кирпич и бетон не будут "тянуть" в себя влагу. И правильно спроектированный фундамент поможет упомянутым ранее приёмам обеспечения целостности "строения" выполнять свои функции, т.к. "строение" не будет испытывать деформаций из-за сезонной пучнистости грунта или усадки грунта со временем.
Дискуссия по данному вопросу, полагаю, бесконечна и бесплотна. Вопрос, по всей видимости, лежит в плоскости понятия - "улучшение земельного участка", например как стадион, футбольное поле и пр. Существующая дихотомия в определении ОН - 1) земля, 2) ОН ОКС преодолевается исключением разделения где отправной точкой является земельный участок, а все остальное признается его улучшениями. И прав Валерий Куликов в том, что фундамент сам по себе - привлекательный объект, а если на нем сруб стоит, то что это? Разве не еще более привлекательный объект? А если окна вставлены, есть стропила но кровли нет (не выполнено 5% от стоимости работ)? Полагаю если в законе, наконец, установят подлинное единство земли и объекта, то и такие понятия как - ОН, ОКС отпадут. А вот понятие земельного участка претерпит лишь незначительные дополнения.
Партнёры рубрики
Земля и недвижимость
Гражданское право
Читайте также: