Подвал многоквартирного дома днр

Обновлено: 06.05.2024

Очень важное разъяснение сделал Верховный суд, когда пересматривал спор, связанный с подвалом в многоквартирном доме. Ситуация оказалась насколько скандальной, настолько и стандартной — город несколько лет назад забрал себе подвал многоквартирного жилого дома и часть его сдал в аренду коммерческой структуре, а собственники жилья в этом доме были с таким положением не согласны.

Страсти по подвалам и чердакам в домах разгорелись, как только в стране появились и стали множиться частные собственники квартир. Вот с этого момента в суды пошли иски о правах владельцев квартир, причем не на их собственные квадратные метры, а на то, что рядом с квартирами — чердаки, подвалы, лифты, лестничные пролеты. И вал подобных исков последние несколько лет только нарастает. Поэтому каждое разъяснение Верховного суда по существу подобных споров крайне интересно не только профессиональным судьям, но и многочисленным собственникам квартир.

Все началось с того, что горожанин обратился в суд с иском к департаменту имущества города и попросил суд забрать «из чужого незаконного владения подвальное помещение». Дом, в котором живет гражданин, построен в 1965 году. В доме большой подвал с инженерным оборудованием. В районном суде истец рассказал, что первые приватизированные квартиры в доме появились в начале девяностых. По мнению жильца дома, у него и соседей вместе с правом собственности на квартиры появились и права на технические помещения в доме, которые предназначены для обслуживания их квартир.

В 2009 году истцу стало известно, что, по данным Единого госреестра прав на недвижимое имущество, право собственности на часть подвала принадлежит городу. Причем оформление этих прав собственности шло несколько лет и в несколько этапов — с 2002 по 2007 год. Житель дома в суде доказывал, что доступ к инженерным коммуникациям теперь затруднен, а это ставит под угрозу жизнь, здоровье и сохранность имущества собственников квартир. Да и права жильцов нарушены — ведь право общей долевой собственности на общее имущество дома принадлежит всем собственникам жилья. Истец попросил суд признать регистрацию подвала в ЕГРП как собственности города недействительной.

Райсуд мужчине отказал, а городской с таким вердиктом согласился. Тогда настырный жилец дошел до Верховного суда. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда сказала, что гражданин прав. Нижестоящие суды ошиблись. Вот как рассуждал Верховный суд.

Подвал многоквартирного дома действительно в настоящий момент принадлежит городу и разделен на две части. Часть подвала передана в аренду некой фирме, а во второй части находятся инженерные коммуникации — трубы, вентили, заслонки, краны и прочее. Истцы — муж с женой — стали собственниками квартиры в 1992 году, а в 2007 году между подразделением по управлению жилыми домами города и истцом был заключен договор на управление этим домом. Договор заключали на основании решения общего собрания собственников квартир.

Районный суд, отказывая гражданину в иске, заявил, что истец неправильно выбрал способ защиты нарушенного права. Апелляция с таким заявлением согласилась и добавила, что помещения в подвале не могут быть общедомовым имуществом, поскольку «имеют самостоятельное функциональное назначение». Вот с такими формулировками Верховный суд и не согласился.

По статье 290 Гражданского кодекса собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения в доме, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и прочее оборудование за пределами или внутри квартир, если они обслуживают больше одной квартиры. По статье 36 Жилищного кодекса собственникам помещений принадлежат на праве общей долевой собственности «общее имущество дома: помещения в этом доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, сами лестницы, лифты и лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации». По Жилищному кодексу собственники приватизированных квартир в государственных или муниципальных домах становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования.

По смыслу этих норм, сказал Верховный суд, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира или даже комната, терял статус объекта, находящегося в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, относящихся или не относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры.

А вот если по состоянию на дату первой приватизированной квартиры подвалы дома были предназначены (или учтены, или сформированы) для самостоятельного использования «в целях, не связанных с обслуживанием дома», то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. А остальные подвальные помещения, не выделенные для самостоятельного использования, переходят в собственность жильцов как общее имущество.

Вывод Верховного суда — для правильного разрешения подобного спора судам необходимо было установить, когда была приватизирована первая квартира в доме, предназначен ли подвал для обслуживания всего дома, а также было ли на момент приватизации первой квартиры подвальное помещение предназначено (учтено или сформировано) для самостоятельного использования. При этом, подчеркнул Верховный суд, доказывать момент приватизации первой квартиры и факт, что подвал обслуживал весь дом, должен истец. А что подвал предназначен (учтен или сформирован) для самостоятельного использования — доказывать должен ответчик.

Согласно раздела II ст. 8 Закона "Об обращениях граждан" № 13-IHC от 20.02.2015 г., телефонные обращения граждан на "Горячую линию" Минстроя ДНР не могут быть взяты на контроль.

+38 062 334 98 11

+38 071 308 49 11

Владельцы жилья в многоквартирных домах время от времени сталкиваются с неприятными сюрпризами в виде порывов на инженерных сетях. Об алгоритме действий при возникновении аварийной ситуации, связанной с затоплением, рассказали специалисты департамента жилищно-коммунально хозяйства Минстроя ДНР.

В большинстве случаев внутренние системы жизнеобеспечения выходят из строя в связи с их существенным износом, превышением гарантийного срока использования оборудования или коммуникаций. Однако такие ситуации случаются и по вине самих жильцов. Вода, стекающая с потолка и по стенам - явление нередкое, причин затопления бывает несколько. Поскольку подобное происшествие выбивает хозяев из колеи, лучше заранее знать, по какому алгоритму действовать во время аварии. Эти знания дадут возможность выйти с минимальными потерями из неприятной ситуации. Осведомленность позволит компенсировать владельцам материальный ущерб.

К сожалению, небольшое влажное пятно на потолке - это самый минимальный сценарий. Нередко владельцы сталкиваются с более серьезной ситуацией, когда вода льется непрерывным потоком, напоминая водопад.

В затоплении квартиры могут быть виноваты либо конкретные люди и их халатность, либо, при проблеме с коммуникациями – управляющая компания, которая должна следить за состоянием дома, вовремя устранять поломки и качественно производить сантехнические работы. Виноваты соседи, если причина потопа - неисправные или незакрытые краны, забитый слив в ванной или на кухне, протекающий шланг подключения стиральной или посудомоечной машины, другие протечки труб, которые разведены по квартире.

Если в затоплении вины соседей нет (произошла протечка или прорыв стояка подачи воды или отвода стоков, затопило из-зa порыва центральной системы отопления, течет крыша или отводы дождевой воды, когда влага может просачиваться не только в квартиры на последнем этаже, но и ниже), то жилищная организация должна провести ремонтные работы. Исключением из правил являются неправомерные действия владельцев - самостоятельное переоборудование внутренних инженерных систем без согласования с муниципальными службами. Если самодеятельность имела место, то ответственными за аварию будут хозяева, залившие соседей.

Жителям коммунальных многоэтажек следует помнить, что ремонт оборудования, расположенного в квартире и являющегося общедомовым, коммунальщики обязаны осуществить бесплатно. К такому имуществу относятся: стояки водоснабжения и канализации до точки первого соединения с отводящим трубопроводом, стояки отопления, включая ответвления от них до точки, где происходит соединение с отводящими трубами.

Отметим, что оборудование, принадлежащее гражданину на правах частной собственности ремонтируется за его счет. В этот перечень входят: радиаторы центрального отопления, электрические кабели, потолочные лампы, выключатели и розетки внутри квартиры, сантехника (краны, ванны, смесители, сопутствующая фурнитура, унитазы, нагреватели воды, раковины). Данный перечень имеет одинаковую силу, как для собственников приватизированного жилья, так и для нанимателей жилья, находящегося в коммунальной собственности.

Для того, чтобы воспользоваться услугами специалистов ЖЭКа или управляющей компании, необходимо подать письменное заявление на имя начальника. По результатам комиссионного обследования объекта будет составлен акт, на основании которого рассчитают затраты на ремонт. Если проблема окажется вне зоны мест общественного пользования, заказчику придется оплатить работы по смете.

Baжнo! Собственник квартиры должен поддерживать в исправном состоянии все коммуникации, которые находятся в пределах принадлежащей ему недвижимости.

Создание, деятельность и условия ликвидации ОСМД регулируются нормами Закона Украины № 2866-III от 29.11.2001 «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» (далее – Закон), в части, не противоречащей Конституции Донецкой Народной Республики.

Так, согласно ст.1 Закона, ОСМД – это юридическое лицо, созданное владельцами квартир и / или нежилых помещений многоквартирного дома для содействия использованию их собственного имущества и управления, содержания и использования неделимого и общего имущества.

Основная деятельность ОСМД направлена на осуществление функций, обеспечивающих реализацию прав владельцев помещения на владение и пользование общим имуществом членов ОСМД, надлежащее содержание дома и придомовой территории, содействие членам ОСМД в получении жилищно-коммунальных и других услуг надлежащего качества по обоснованным ценам и выполнения ими своих обязательств, связанных с деятельностью ОСМД.

Для того, чтобы создать ОСМД, собственник дома или же инициативная группа (которая должна состоять не менее чем из трех собственников квартир и/или нежилых помещений) созывают учредительное собрание.

При этом в обязательном порядке, все владельцы жилых и нежилых помещений дома должны быть уведомлены о собрании не позднее чем за 14 дней. Указанное уведомление должно быть составлено в письменной форме и вручено владельцам под роспись или направлено заказным письмом.

Большинством голосов на собрании избирается председатель, за которого должны проголосовать не менее 2/3 присутствующих. Важно отметить, что данное собрание будет правомочно, если на нем присутствуют более 50 % собственников квартир и нежилых помещений в доме. В случае отсутствия необходимого количества присутствующих на собрании граждан, оно переносится на другую дату и время, но не ранее чем через 14 календарных дней.

Если на учредительном собрании принято решение о создании ОСМД, то все желающие (так как вступление в ОСМД является добровольным) владельцы квартир и/или нежилых помещений, становятся его членами. Вступить в ряды ОСМД возможно и позже, написав для этого заявление председателю вышеуказанной организации.

ОСМД считается созданным с момента выдачи свидетельства о государственной регистрации.

Также, членами ОСМД принимается Устав, соответствующий Типовому договору, который утверждается центральным органом исполнительной власти, обеспечивающим формирование государственной жилищной политики и политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Уставом должно быть определено следующее:

название и местонахождение ОСМД;
цель создания, задачи и предмет деятельности ОСМД;
перечень имущества, пребывающего в общей совместной собственности (неделимое имущество), права и обязанности членов ОСМД по отношению к нему;
перечень имущества, пребывающего в частичной совместной собственности (общее имущество), права и обязанности членов ОСМД по отношению к нему;
порядок созыва и проведения общих собраний;
периодичность проведения собраний;
порядок голосований и принятия решений на собраниях;
права и обязанности членов ОСМД;
порядок принятия сметы, создание и использование фондов ОСМД, порядок оплаты общих расходов;
основания и порядок ликвидации, реорганизации ОСМД и решение, связанных с этим имущественных вопросов.

В Уставе могут быть прописаны любые другие положения, если они будут существенными для существования ОСМД.

Однако важно отметить, что высшим органом правления в ОСМД является не избранный председатель, а общее собрание, решение которого может быть обжаловано в только судебном порядке.

К исключительной компетенции общего собрания, в частности, относятся:

— использование объектов, находящихся в совместной собственности, в том числе их передача в аренду;

— утверждение сметы, баланса и годового отчета ОСМД;

— определение размеров взносов и платежей членов ОСМД;

— определение размера материального и других поощрений членов ОСМД и правления;

— принятие решений о реконструкции и ремонте дома.

Общим собранием избирается правление, которое наделяется следующими функциями:

— осуществление контроля своевременной уплаты членами ОСМД взносов и платежей;

— составление сметы, баланса и годового отчета ОСМД;

— распоряжение средствами ОСМД в соответствии со сметой;

— заключение договоров с субъектами предпринимательства, выполняющими работы и предоставляющими услуги;

— ведение делопроизводства, бухгалтерского учета и составление отчетности о деятельности ОСМД.

Кроме того, собственники квартиры и/или нежилого помещения – члены ОСМД, имеют право:

принимать участие в управлении ОСМД;
избирать и быть избранным в состав уставных органов ОСМД;
ознакамливаться с протоколами общих собраний, производить из них выписки;
получать информацию о деятельности ОСМД в установленном порядке;
требовать защиты своих прав и соблюдения членами ОСМД добрососедства;
выйти из ОСМД согласно порядку, установленному в Уставе;
затребовать на ознакомление документы и все финансовые отчеты;
споры об осуществлении прав собственников решаются по соглашению сторон или в судебном порядке.

Использование и распоряжение средствами ОСМД осуществляет в соответствии с уставом и утвержденной сметой.

Ежегодную смету поступлений и расходов на следующий финансовый год составляет правление ОСМД в срок до 25 декабря текущего года (п. 7.1 Типового устава).

Смета ОСМД должна предусматривать следующие статьи расходов:

— расходы на оплату коммунальных и других услуг;

— расходы на ремонт дома;

Составленная смета утверждается на очередном общем собрании членов ОСМД.

Кроме того, в соответствии со ст.21 Закона, с целью осуществления ремонта имущества ОСМД и срочного устранения убытков, возникших в результате аварий или непредвиденных обстоятельств, в обязательном порядке создаются ремонтный или резервный фонды ОСМД. Средства этих фондов используются исключительно по целевому назначению.

Также, по решению Общего собрания могут создаваться специальные фонды, расходы из которых осуществляются на цели, предусмотренные Уставом.

Существует определенный порядок создания таких фондов. Они создаются для осуществления мероприятий, связанных со значительным расходованием средств, а именно:

— оборудования дома средствами учета и регулирования тепловой энергии, холодной и горячей воды, внедрения энергосберегающих технологий;

— оборудования подъездов местами для охраны;

— проведения работ по усовершенствованию внутридомовых инженерных систем;

— капитального ремонта дома;

— других мероприятий, определенных общим собранием.

Особое внимание стоит уделить ст.22 Закона, в которой идет речь о порядке оплаты коммунальных платежей членами ОСМД. Оплата может осуществляться двумя способами:

1)Участники ОСМД имеют возможность внести оплату за коммунальные платежи путем перевода средств непосредственно на счета предприятий, организаций, которые предоставляют данные услуги, согласно установленным тарифам соответственно каждому виду услуг в порядке, установленном в законе.

2)Средства, которые оплачиваются владельцами квартир и нежилых помещений за предоставленные услуги, могут согласно заключенным договорам, поступать на счет ОСМД для накопления и последующего перерасчета предприятиям, организациям, которые предоставляют данные услуги.

Также, при отсутствии технической возможности поквартирного учета потребления водо-, тепло-, газо-, электроснабжения и других услуг, управляющий обязан за счет средств балансодержателя установить общедомовые устройства учета.

Таким образом, Важно отметить, что согласно вышеуказанному Закону, если функции по управлению домом по решению общего собрания ОСМД переданы управляющему, отношения по управлению регулируются договором, заключенным между ОСМД и управляющим, условия которого должны соответствовать условиям Типового договора.

Однако если последний фактически не исполняет своих обязанностей, то ОСМД вправе:

— инициировать расторжение договора;

— предъявить претензии относительно низкого качества услуг.

Стоит отметить, что Типовой договор предусматривает возможность предъявления претензий относительно низкого качества услуг только на основании обращения определенного (установленного в договоре) количества жильцов и собственников отдельных помещений дома, которые в нем не проживают. Общее собрание ОСМД, то есть высший орган его управления, вправе принять решение как о заключении договора с конкретным управителем, так и о расторжении такого договора. Если общим собранием было принято решение о расторжении договора с управителем, то управителю в месячный срок должно быть направлено уведомление о предстоящем расторжении договора.

Также, на основании ст. 28 Закона, ОСМД может быть ликвидировано в случае:

— физического уничтожения или разрушения жилищного комплекса, в результате которых его восстановление или ремонт являются невозможными;

— отчуждения жилищного комплекса по решению суда;

— приобретения одним лицом всего жилищного комплекса;

—принятия членами ОСМД решения о ликвидации;

—принятия судом решения о ликвидации ОСМД.

Ликвидация ОСМД осуществляется ликвидационной комиссией, назначенной общим собранием. Ликвидационная комиссия публикует объявление о прекращении деятельности ОСМД с указанием сроков представления кредиторами своих претензий, производит расчеты с дебиторами и кредиторами, составляет ликвидационный баланс и подает его на рассмотрение общего собрания членов ОСМД.

Очень важно, что после ликвидации ОСМД, средства, которые остались после удовлетворения требований кредиторов, распределяются между всеми владельцами квартир и нежилых помещений пропорционально совокупному размеру их взносов и обязательных платежей на содержание и ремонт неделимого имущества, соответствующей части общего имущества, а также на другие совместные расходы в многоквартирном доме.

ОСМД не ранее двух месяцев с даты публикации объявления о ликвидации необходимо подать органу государственной регистрации соответствующий пакет документов.

Дополнительно разъясняем, что споры по осуществлению прав совладельцев (ОСМД), а также спорные вопросы относительно содержания конкретного договора, разрешаются по соглашению сторон или в судебном порядке.

Жизнь в многоквартирном доме имеет ряд особенностей, в том числе общение с соседями, каждый из которых отличается по образу жизни, семейному и социальному положению. Вследствие чего между соседями могут возникать конфликтные ситуации. Одной из наиболее распространенных причин разногласий является образование громкого шума.

В связи с актуальностью данного вопроса, омбудсмен разъясняет алгоритм действий в случае нарушения соседями допустимых норм тишины.

Соблюдение режима тишины регламентируется Законом Донецкой Народной Республики №40-IНС от 18.05.2015 «Об обеспечении санитарного и эпидемического благополучия населения».

В указанном нормативно-правовом актом обозначены категории помещений, которые являются защищенными и где обязательно должен соблюдаться регламентированный режим тишины: жилые многоквартирные дома, их дворы, гостиницы, хостелы, медицинские и образовательные учреждения и многие другие объекты. В связи с этим гражданам запрещается:

— проводить шумные ремонтные работы с 21:00 до 8:00 в будние дни и круглосуточно в выходные и праздничные дни;

— издавать громкие звуки, слушать музыку с 22:00 до 8:00.

Данные правила распространяются на все многоквартирные дома, частные дома, а также рестораны, кафе и прочие заведения, находящиеся вблизи жилых помещений.

Так, в рамках статьи 25 вышеуказанного закона, органы исполнительной власти, органы местного самоуправления в пределах полномочий, установленных действующим законодательством, принимают меры по недопущению на протяжении суток превышения уровней шума, установленных санитарными нормами.

Таким образом, в случае нарушения норм тишины соседями, а также если устные просьбы и замечания не произвели должного эффекта, необходимо осуществить звонок в районное отделение полиции и сообщить об инциденте. К стражам порядка также можно обратиться с просьбой проведения профилактической беседы с шумными соседями. Если нарушение покоя граждан происходит в ночное или нерабочее время, следует вызывать участкового инспектора. В случае подтверждения фактов, влекущих за собой нарушение прав других граждан на охрану здоровья и благоприятную среду жизнедеятельности, сотрудником правоохранительных органов будет составлен административный протокол с целью дальнейшего привлечения к ответственности виновного лица.

Кроме того, если Ваши соседи являются нарушителями не только Вашего покоя, но и жителей других квартир, то вы не лишены возможности подать письменное коллективное заявление в правоохранительные органы Донецкой Народной Республики по месту проживания.

В Министерстве юстиции Донецкой Народной Республики проинформировали о видах работ, которые не являются самовольным строительством для многоквартирных жилых домов и общежитий.

По данным ведомства, не относится к самовольному строительству для квартир многоквартирных жилых домов и общежитий:

— перепланировки, связанные с увеличением и уменьшением жилой или вспомогательной площади вследствие демонтажа или устройства перегородок за счет площадей коридоров и вспомогательных помещений без нарушения капитальных несущих стен, несущих конструкций;

— устройство или закрытие дверных (оконных) проемов во внутренних некапитальных стенах;

— устройство перегородок в подсобных помещениях;

— демонтаж или устройство шкафов, антресолей, кладовых;

— уменьшение площадей за счет утепления, отделки стен;

— перестановка инженерного и сантехнического оборудования в пределах предназначенных помещений;

— остекление балконов и лоджий, кроме домов, которые являются памятниками архитектуры;

— устройство проема между помещениями кухни с электрической плитой и жилой комнаты без нарушения капитальных несущих стен, несущих конструкций;

— увеличение площади совмещенного санузла за счет объединения ванной комнаты с санузлом;

— увеличение площади совмещенного санузла за счет коридора или других подсобных помещений (без переноса санитарно-технических приборов в часть новообразованного помещения, раннее используемого как вспомогательное);

— увеличение или уменьшение площади за счет демонтажа печей и каминов (без перекрытия вентиляционных шахт, дымоходов);

— объединение лоджий с помещениями путем демонтажа ограждающих конструкций (окон, дверей) без нарушения капитальных несущих стен, несущих конструкций;

— возведенные до 05 августа 1992 года многоквартирные одноэтажные жилые дома, хозяйственные (приусадебные) здания и сооружения, пристройки к ним.

Читайте также: