Открыт подвал в подъезде что делать

Обновлено: 03.05.2024

Здравствуйте,прочитано мною по данному вопросу уже достаточно,но каждый случай индивидуален,посему изложу свою проблему. Мы с семьей купили квартиру на первом этаже,окна квартиры выходят в противоположную от подъезда сторону. В доме присутствует цокольный этаж (хотя может он относится к разряду подвального,замерить высоту от пола до уровня земли не представляпредставляется возможным), который находится в собственности у человека, намеревающегося открыть там салон красоты,которых,надо сказать на пять домов целых СЕМЬ! Так вот, все вроде законно,как поясняют здесь на форуме,но вход он хочет делать с углублением и козырьком в ущерб обустроенной автостоянки жильцов дома, имеет ли в этом случае он право это делать без согласования с жильцами?Спасибо

На такие работы необходимо согласие всех собствеников помещений данного дома, т.к. идёт уменьшение общего имущества (площади фасадной стены).

В соотв со ст. 36 ЖК РФ стены — общее имущество всех собственников помещений,

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
3) крыши, ограждающиенесущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

на уменьшение общего имущества требуется согласие всех собственников:

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Кроме того, поскольку на устройство входа ему потребуется использовать земельный участок (вырыть приямок), т.е. использовать этот участок в своих целях. Земельный участок вокруг дома так же является общим имуществом, и на его пользование нужно большинство голосов при голосовании.

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Статья 247 ГК РФ.
1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Устройство входа собственник может произвести путём перепланировки помещения цокольного этажа, которое осуществляется по согласованию с органом местного самоуправления (Гл. 4 ЖК РФ).

Если Вы подозреваете, что администрация района (города) коррумпирована и готова согласовать ему проект, не имея протокола общего собрания, где будет 100% голосов, можете письменно предупредить о недопустимости принятия такого решения, а в случае, если она-таки согласует проект, — оспорить это решение в суд, как лицо, права которого затрагиваются принятием незаконного решения, в порядке гл. 25 ГПК РФ.

На использование земельного участка (при организации входной группы) нужно согласие собственников помещений в данном доме, согласно Жилищного кодекса РФ:

Доступ к транзитным инженерным коммуникациям, проходящим через помещения, представителей соответствующих организаций по обслуживанию жилищного фонда и городского коммунального хозяйства должен быть обеспечен в любое время суток.

Как и в случае с выходами на чердак и крышу, вход в подвал должен быть закрыт.

Ответственность тех, кто обслуживает дом

За то, чтобы двери были заперты, отвечает управляющая организация (УО), или ТСЖ, или ЖК, или ЖСК. Это зависит от выбранного способа управления многоквартирным домом. Если выбран способ управления непосредственно собственниками, то ответственность лежит на обслуживающей организации, с которой у собственников заключены договора.

В статье 7.22 КоАП РФ говорится, что ответственное лицо, нарушившее правила содержания и ремонта дома (куда входит и требование о закрытых дверях в подвальные помещения), должно заплатить административный штраф. Для должностных лиц - от 4 до 5 тысяч рублей, для юридических лиц - от 40 до 50 тысяч рублей.

У кого должны быть ключи от подвала

Ключи от подвала должны быть как минимум у той организации, которая управляет домом. Дополнительно ключи могут выдаваться сотрудникам аварийно-диспетчерской службы и рабочим, которые занимаются обслуживанием дома, поскольку их работа связана в том числе и с подвалами. Там нужно убираться, проветривать, проводить обработку от грызунов, следить, чтобы не затапливало.

Возле входа в подвал рекомендуется повесить информационный лист с указанием контактных данных лица, у которого хранятся ключи.

Куда обратиться, если подвал открыт

Если вы заметили, что дверь в подвал открыта, можете сразу это сфотографировать.

Иногда управляющая организация не выполняет своих обязанностей, не следит за состоянием подвалов и чердаков, не реагирует на заявки жителей. А фото впоследствии послужит доказательством, в том числе, если решите обратиться в суд.

На фотографии должна стоять дата и должно быть понятно, что она сделана именно в вашем доме. Еще можно привлечь неравнодушных соседей в качестве свидетелей - не помешает.

Сообщите о том, что двери не заперты, в вашу УО (ТСЖ, ЖК, ЖСК). Подайте заявку в офисе управляющей организации или обратитесь в АДС. Как правильно сообщить о проблеме, мы подробно писали в статье про ржавую воду.

Если на заявку никто не реагирует, обращайтесь в Государственную жилищную инспекцию. Также можно подать жалобу в городскую или районную администрацию и прокуратуру.

Автор статьи

Екатерина Польшина

Здравствуйте, я купил у застройщика по договору долевого участия (далее ДДУ) нежилое помещение 12 кв.м (кладовая) в подвале жилого многоквартирного дома. Таких же как у меня кладовых в собственности около 96 шт. Подвал разделён на 6 секций под каждым подъездом, все секции соединены коридором, между секциями есть двери, но они открыты. При покупке в условиях договора не содержался порядок доступа к помещению, тем более, что в каждом подъезде есть отдельный вход в подвал подъезда с улицы. Если покупать, например, квартиру в договоре ДДУ не указывается порядок доступа через какой именно подъезд будет организован доступ к квартире.

При покупке агентом, а не застройщиком в устной форме декларировалось, что проход к помещениям будет осуществляться через общую входную дверь подъезда в каждую секцию подвала. Когда дом был построен и помещения переданы собственникам. Застройщик и УК закрыли все отдельные входы в подвал каждого подъезда и организовали всем собственникам проход к помещениям через торцевые входы здания (те самые отдельные входы крайних подъездов №1 и №6). Таким образом, собственники данных секций подвала получили удобный для себя порядок прохода. Моё помещение и остальных собственников в моей секции находится под подъездом №3 подвала, прямо по середине дома. Получается, что дойти до него и обратно я могу, но дело в том, что по периметру коридора проходят трубы, в переходах между секциями сильные перепады пола и потолка, приходится спускаться или подниматься, нагинаться, чтобы не задеть головой о трубы и перегородки. При этом я покупал помещение, не для того, чтобы ходить к нему на свидания. Например, мне нужно на короткий срок положить туда какие-нибудь габаритные вещи, я должен сначала тащить их через весь подвал, а потом обратно. Тогда когда есть нормальный вход через отдельную дверь, который располагается в секции, где и находится моё помещение. Управляющая компания (УК) отказывается выдавать ключи от подъездной двери моей секции №3 для входа в подвал, ссылаясь на то, что мне обеспечен доступ через торцевые входы. Прикрепляю план моей секции №3 подвального помещения, на нём показано где находится вход в секцию, такой же план имеется в ДДУ и является его неотъемлемой частью.

У меня два вопроса:

1. Существуют ли регламенты, в соответствии с которыми помещения объединённые одной секцией должны иметь отдельный выход?

2. Правомерны ли действия УК в отказе выдать ключи от входной двери подвальной секции подъезда, именно там где располагается моё нежилое помещение?

Мы уже писали о противоречивой практике судов по вопросу доступа собственников в подвал дома. Председатель совета многоквартирного дома из одной из историй обратился за разъяснением в Минстрой РФ и поделился с нами ответом.

В Письме от 07 06.2021 №13759-ОГ/04 Минстрой приводит такое разъяснение:

согласно пункту 4.1.14 Правил эксплуатации жилфонда № 170, входные двери в техподполье, подвал должны быть закрыты на замок, ключи должны храниться в объединенной диспетчерской службе или в организации по обслуживанию жилищного фонда и у жителей близлежащей квартиры (о чем должна быть соответствующая надпись). Таким образом, один комплект ключей от технических помещений должен храниться у жителей одной из ближайших квартир. В случае, если оба комплекта ключей находятся у управляющей организации, то она обязана передать один из них собственнику одной из ближайших к техническому помещению квартир.
частью 4 статьи 17 ЖК РФ предусмотрено, что пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями;
на основании вышеизложенного, собственник имеет право получить доступ к чердакам и подвалам в любое время, если доступ в указанные помещения не нарушает права и законные интересов проживающих в многоквартирном доме граждан, а также требования пожарной безопасности, санитарно- гигиенические, экологические и другие требования законодательства.

Позиция судов по этому вопросу – в отдельном материале «Обязана ли управляющая организация пускать совет дома в подвал»:

Чтобы не пропустить ничего важного в сфере ЖКХ, выберите, где вам удобнее следить за обновлениями:
➜ в Telegram или во ВКонтакте.
А самые полезные и популярные материалы можно найти в виде карточек на нашем канале в Дзен.

Активные советы многоквартирных домов хотят иметь доступ в подвал дома, чтобы следить за его содержанием, показаниями общедомовых счетчиков. Однако подвал закрыт от посторонних лиц, и управляющая организация не спешит пускать туда даже членов совета дома.
Практика судов по этому вопросу расходится. Покажем доводы обеих позиций на примерах судебных решений.

✘ Апелляционное определение Московского городского суда от 9 февраля 2021 г. по делу № 33 – 5441/2021

Председатель совета многоквартирного дома обратился с иском к ГБУ г. Москвы «Жилищник района Филевский парк» об обязании предоставить ключ от подвала.

Собственник указал, что постоянно происходит затопление подвала, а при попытке проверить состояние подвала неожиданно пропадают ключи из диспетчерской, из-за этого он как председатель совета дома с начальником участка не могли попасть в подвал, чтобы проконтролировать ситуацию. По мнению истца, отказ выдать ключи ограничивают его право как на пользование, распоряжение и общим имуществом дома, препятствуют осуществлению контроля за состоянием дома.

Управляющая организация возражала: что согласно журналу заявок собственник ни разу не обращался с заявками; помещение подвала согласно акту и фотографиям находится в удовлетворительном состоянии.

Представитель Мосжилинспекции просила в удовлетворении иска отказать.

Суды отказали в удовлетворении требований:

входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок (ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, у дворника, рабочих, проживающих в этих домах), о месте хранения делается специальная надпись на двери (п. 3.4.5 Правил эксплуатации жилфонда №170);
необходимо обеспечить отсутствие доступа к техническим помещениям, инженерному оборудованию, подвалам, чердакам, неэксплуатируемым крышам зданий (сооружений) лицам, на которых не возложены соответствующие производственные и должностные обязанности (п. 16.2 «СП 255.1325800.2016. Свод правил. Здания и сооружения. Правила эксплуатации);
«согласно представленной копии журнала учета заявок на ОДС судом установлено, что ключи от подвала чердака дома хранятся на ОДС. Представленные истцом в обоснование иска акты о недопуске в подвал были составлены в отсутствие должностных лиц ГБУ г. Москвы «Жилищник района Филевский парк», в связи с чем суд обоснованно заключил, что сами по себе данные акты не свидетельствуют о нарушении прав истца».

По мнению суда, наличие у истца права общей долевой собственности на общее имущество, а также то обстоятельство, что он является председателем совета дома, не может являться достаточным основанием для удовлетворения иска и возложении на обязанности по передаче комплекта ключей.

«Доводы апелляционной жалобы о том, что в данном конкретном доме по вине ответчика затоплен водой подвал, в связи с чем разрушается фундамент, не могут послужить основанием для отмены решения и удовлетворения иска о передаче ключей от подвала и чердака жителям дома, поскольку обстоятельства, на которые ссылается истец, с учетом предмета и основания иска не являлись предметом судебной проверки. Исковых требований о ненадлежащем содержании дома истцом в рамках настоящего дело не заявлено».

✔ Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда № 33 – 3155/2020

Суд обязал управляющую организацию предоставить совету дома доступ в подвал.
Общее собрание приняло решение о предоставлении допуска (ключей) в подвальные помещения председателю и членам совета МКД для контроля за снятием показаний счетчиков на водоснабжение.
Управляющая компания не хотела исполнять решение собрания, и собственнику пришлось идти в суд.

Суд первой инстанции отказал собственнику, посчитав, что истец не доказал «обоснованность требований допуска в технические помещения к инженерным системам/коммуникациям, поскольку с показаниями общедомовых приборов учета истец вправе ознакомиться в управляющей компании… Нахождение лиц, не являющихся обслуживающим персоналом жилого фонда, в указанных истцом помещениях недопустимо, в том числе во избежание нарушения требований Федерального закона «О противодействии терроризму» от 06.03.2006 № 35-ФЗ».

Апелляционный суд отменил решение нижестоящего суда и удовлетворил иск собственника.
«Согласно пункту 4.1.14 Правил эксплуатации жилфонда № 170, входные двери в техподполье, подвал должны быть закрыты на замок, ключи должны храниться в объединенной диспетчерской службе (ОДС) или в организации по обслуживанию жилищного фонда и у жителей близлежащей квартиры (о чем должна быть соответствующая надпись).
Таким образом, приведенные пункты Правил не исключают возможность нахождения ключей у собственника помещений МКД.
Учитывая, что истец является председателем совета МКД, руководствуясь положениями приведенных норм, судебная коллегия приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению, в противном случае совет многоквартирного дома фактически лишается предоставленных в силу прямого указания на то в законе прав на осуществление контроля за оказанием услуг или выполнением работ по управлению домом со стороны ответчика».

О полномочиях совета МКД рекомендуем отдельный материал «Права и обязанности совета многоквартирного дома».

Читайте также: