Упвс жилой дом кирпичный
Обновлено: 28.04.2024
Выход в свет нового русского издания Международных стандартов оценки (МСО-2003) /1/ и предстоящие изменения на рынке оценки, связанные с переходом к саморегулированию, позволяют по новому взглянуть на те методы оценки недвижимости, которые применяются в практических оценках.
Как сказано в МСО-2003 недвижимое имущество составляет существенную долю мирового богатства. "Для оценщика и пользователей услуг по оценке важно, чтобы подходящие методы были полностью понятны, компетентно применялись и имели удовлетворительное объяснение (выделено автором). Достигая этой цели, оценщики вносят свой вклад в точность и надежность оценок рыночной стоимости и тем самым в процветание рынков, на которых они практикуют" (МР 1 "Оценка стоимости недвижимого имущества").
Практика работы Экспертного совета по оценке РООС свидетельствуют о том, что, несмотря на существенные достижения российской теории и практики оценки, в вопросах оценки недвижимости имеются существенные проблемы, которые только подтверждают тезис МР 1 МСО 2003 о том, "что оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта ".
К сожалению, оценкой недвижимостью в настоящее время занимаются оценщики, имеющие разное базовое образование, среди которых профессионалы в области строительного дела встречаются крайне редко. Считается, что достаточно прослушать краткосрочные курсы по оценке недвижимости в различных аккредитованных учебных заведениях и можно приступать к оценке.
Чаще всего на этих курсах очень подробно разбираются технология проведения расчетов восстановительной стоимости с использованием сборников УПВС. В некоторых высших учебных заведениях достигли буквально совершенства в этом вопросе /2/, что является одной из причин, побудившей написать настоящую статью.
Автор настоящей статьи одним из первых подробно изложил методологию проведения расчетов с использованием сборников УПВС с конкретными примерами /3/. Тогда, в 1997г. рыночная информация по объектам недвижимости практически отсутствовала, и применение этих сборников было единственной возможностью определить "рыночную стоимость", в основном, для целей переоценки основных фондов. В последнее время произошли большие изменения в информационном обеспечении рынка недвижимости и сметного дела. Госстрой РФ перешел на новую сметно-нормативную базу. Постановлением Госстроя России №16 от 08 апреля 2002 г. "О мерах по завершению перехода на новую сметно-нормативную базу ценообразования в строительстве" отменены с 01.01.2003 нормативные документы Госстроя СССР, составленные в уровне цен, предусмотренном сметно-нормативными базами 1991 г. и 1984 г. Взамен их вводятся государственные элементные сметные нормы (ГЭСН) и федеральные единичные расценки (ФЭР). Госстроем России утверждены и введены в действие:
- ГЭСНр-2001 "Государственные элементные сметные нормы на ремонтно-строительные работы";
- ГЭСН-2001 "Государственные элементные сметные нормы на общестроительные работы";
- ГЭСНм-2001 "Государственные элементные сметные нормы на монтаж оборудования"
- прямые затраты;
- накладные расходы;
- плановые накопления (прибыль);
- общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка;
- стоимость проектно-изыскательских работ;
- затраты, связанные с производством работ в зимнее время;
- затраты на премиальную оплату труда;
- стоимость содержания дирекции стоящегося предприятия;
- убытки от ликвидации временных зданий и сооружений;
- расходы по перевозке рабочих на расстояние более 3 км. при отсутствии общественного транспорта;
- расходы по выплате работникам надбавок за подвижный характер труда.
Панельный жилой дом
2-секционный 22-этажный со встроенными нежилыми помещениями технико-экономические показатели
Приведенные значения стоимости можно рассматривать как стоимость замещения или воспроизводства нового строительства (в трактовке Постановления Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519) или амортизированных затрат замещения (АЗЗ) для нового строительства (в трактовке МСО 2003). Рассмотрим далее возможность применения части III справочника для определения стоимости замещения нетиповых объектов недвижимости, расположенных в других регионах в процессе применения затратного подхода оценки бизнеса. В этом случае необходимо скорректировать стоимость СМР, оборудования и прочих затрат застройщика с учетом местоположения объекта.
ВСоб = (Vстр х ПСан) х Ц04-до, (1)
ВСоб - стоимость замещения (воспроизводства) объекта недвижимости, Vстр - строительный объем, м3, ПСан - индекс по капитальным вложениям с 01.01.2004 на дату оценки, Ц04-до - приведенная стоимость аналога руб/м3
ПСан = (ПС ан стр x К к тер x К к кон x К к масш) + ПС ан об + К об ст + ПСпр + К пр ст, (2)
ПС ан стр - приведенная стоимость строительно-монтажных работ (СМР), К к тер - региональный коэффициент для аналогичных конструктивных решений (КО-�?нвест), К к кон - коэффициент отличия конструктивной системы зданий и сооружений (КО-�?нвест), К к масш - коэффициент влияния масштаба объекта (можно по УПВС), ПС ан об - приведенная стоимость оборудования, руб/м3, К об ст - региональный коэффициент стоимости оборудования (данные Госкомстата РФ), ПСпр - приведенная стоимость прочих работ застройщика, К пр ст - региональный коэффициент прочих затрат застройщика (данные Госкомстата и местных органов власти) Ниже в табл. 2 приведен пример определения восстановительной стоимости лечебного корпуса оздоровительного учреждения в г.Тюмени, на основе аналогов, приведенных в РСС 2004.
Следует отметить, что в состав оборудования входит не только стоимость оборудования, входящего в состав здания, но усредненные данные по стоимости типового медицинского оборудования в составе сводного сметного расчета. Расчеты про УПВС подобного объекта показало, что восстановительная стоимость по УПВС в 7,9 раза меньше, а по СМР в 5,7 раза. Необходимо всемерно приветствовать выход в свет сборников РСС, которые могут стать базовой основой оценки недвижимости. Однако имеются и существенные недостатки этих сборников. Главный из них состоит в том, что в них не приводятся исходные данные и основные предположения полученных значений стоимости аналогов. Так, не совсем понятно, каков конкретно состав оборудования учтен в окончательных показателях, что вошло в состав прочих затрат застройщика и т.д. Нам как - бы предлагается взять на веру рассчитанные значения стоимости без критического их осмысления. Весьма узок и состав аналогов, представленных в РСС. Нам представляется, что совместная работа сметчиков, аналитиков и оценщиков в направлении совершенствования РСС, может привести к созданию так необходимой оценщикам недвижимости информационной базы.
Фундаменты бутовые ленточные. Стены кирпичные с наружной штукатуркой. Перегородки дощатые, оштукатуренные. Перекрытия деревянные отепленные. Кровля по деревянным стропилам. Полы дощатые или паркетные. Здания оборудованы центральным отоплением, водопроводом, канализацией, электроосвещением, радио и телефоном, телевидением. Группа капитальности III.
Восстановительная стоимость 1 куб. м здания в руб.
| Объем здания в куб. м до | ||||||||
| Территориальные | 500 | 1000 | 2000 | 3000 | ||||
| пояса | вид внутренней отделки | |||||||
| простая | повышенная | простая | повышенная | простая | повышенная | простая | повышенная | |
| а | б | в | г | д | е | ж | з | |
| 1 | 24,5 | 26,9 | 23,7 | 25,7 | 21,4 | 23,9 | 21 | 23,5 |
| 2 | 26 | 28,5 | 25,1 | 27,2 | 22,7 | 25,4 | 22,3 | 25 |
| 3 | 27,4 | 30,1 | 26,5 | 28,7 | 24 | 26,8 | 23,5 | 26,8 |
| 4 | 28,9 | 31,7 | 28 | 30,4 | 25,3 | 28,3 | 24,8 | 27,8 |
| 5 | 30,6 | 33,6 | 30 | 32,5 | 26,7 | 29,8 | 26,2 | 29,3 |
| 6 | 49 | 53,8 | 47,4 | 51,4 | 42,8 | 47,8 | 42 | 47 |
| 7 | 60 | 66 | 58,1 | 63 | 52,4 | 58,5 | 51,4 | 57,5 |
| 8 | 64 | 70 | 62 | 67 | 55,6 | 62 | 54,6 | 61 |
| 9 | 69 | 75 | 66 | 72 | 59,9 | 67 | 58,8 | 66 |
Примечание 1. Здания объемом более 3000 куб. м принимают по цене, предусмотренной в графах «ж» и «з», со снижением на 3%.
В случае отсутствия одного или нескольких видов благоустройства здания восстановительную, стоимость надлежит уменьшить в следующих размерах (в %):
| Вид внутреннего благоустройства | а | б | в | г | д | е | ж | з |
| Центральное отопление | 8,3 | 7,6 | 9 | 8,2 | 7,4 | 6,6 | 7,5 | 6,7 |
| Водопровод | 0,7 | 0,7 | 0,7 | 0,7 | 0,8 | 0,7 | 0,8 | 0,7 |
| Канализация | 2,6 | 2,3 | 2,8 | 2,5 | 3,1 | 2,8 | 3,2 | 2,9 |
| Электроосвещение | 3,3 | 3 | 3,3 | 3,6 | 3,6 | 3,2 | 3,7 | 3,3 |
| Радио | 0,4 | 0,4 | 0,4 | 0,4 | 0,5 | 0,4 | 0,5 | 0,4 |
| Телефон | 0,3 | 0,3 | 0,4 | 0,3 | 0,4 | 0,3 | 0,3 | 0,3 |
| Телевидение | 1.6 | 1,5 | 1,5 | 1,5 | 1,4 | 1,6 | 1,4 | 1,6 |
Примечание 2. При наличии других разновидностей благоустройства и конструктивных решений стоимость последних определять в следующих размерах:
Фундаменты бутовые ленточные. Стены кирпичные. Перекрытия деревянные отепленные. Кровля по деревянным стропилам. Полы паркетные. Перегородки деревянные оштукатуренные. Здания оборудованы центральным отоплением, водопроводом холодной и горячей воды, канализацией, электроосвещением, радио и телефоном. Группа капитальности III.
Восстановительная стоимость 1 куб. м здания в руб.
| Объем здания в куб. м до | |||||||||
| Территори | 1500 | 2000 | зооо | 5000 | |||||
| альные | Вид внутренней отделки | ||||||||
| пояса | простая | повышенная | простая | повышенная | простая | повышенная | простая | повышенная | |
| а | б | в | г | д | е | ж | з | ||
| 1 | 21,6 | 23,7 | 21,2 | 23,6 | 20,1 | 22,4 | 19,6 | 22 | |
| 2 | 22,9 | 25,1 | 22,5 | 25 | 21,3 | 23,7 | 20,8 | 23,3 | |
| 3 | 24,2 | 26,6 | 23,7 | 26,4 | 22,5 | 25 | 21,9 | 24,5 | |
| 4 | 25,5 | 28 | 25 | 27,8 | 23,7 | 26,4 | 23,1 | 25,9 | |
| 5 | 27 | 29,6 | 26,5 | 29,5 | 25,1 | 27,9 | 24,5 | 27,5 | |
| 6 | 43,2 | 47,4 | 42,4 | 47,1 | 40,2 | 44,7 | 39,2 | 43,3 | |
| 7 | 52,9 | 58,1 | 51,9 | 57,7 | 49,2 | 54,7 | 48 | 53,8 | |
| 8 | 56,2 | 62,7 | 55,1 | 61 | 52,3 | 58,2 | 51 | 57,2 | |
| 9 | 60,5 | 66 | 59,4 | 66 | 56,3 | 63 | 54,9 | 62 | |
Примечание 1.В случае отсутствия одного или несколько видов благоустройства здания восстановительную стоимость надлежит уменьшать в следующих размерах (в %):
| Вид внутреннего благоустройства | а | б | в | г | д | е | ж | з |
| Центральное отопление | 4,6 | 4,3 | 4,6 | 4,1 | 3,2 | 2,9 | 3,4 | 2,9 |
| Водопровод | 1 | 0,9 | 0,9 | 0,8 | 0,8 | 0,8 | 0,8 | 0,7 |
| Канализация | 1,5 | 1,4 | 2,4 | 2,2 | 2,2 | 2 | 2,2 | 2 |
| Электроосвещение | 3 | 2,7 | 3,6 | 3,3 | 3,8 | 3,4 | 3,9 | 3,5 |
| Радио | 0,2 | 0,2 | 0,4 | 0,3 | 0,4 | 0,4 | 0,4 | 0,4 |
| Телефон | 0,2 | 0,2 | 0,5 | 0,4 | 0,5 | 0,4 | 0,5 | 0,4 |
| Горячее водоснабжение | 2,4 | 2,3 | 2,8 | 2,6 | 3 | 2,7 | 3 | 2,7 |
Примечание 2. При наличии других разновидностей благо устройства и конструктивных решений стоимость последних определить в следующих размерах:
Таблица 1. Жилые дома одноэтажные кирпичные
Таблица 2. Жилые здания одноэтажные деревянные, рубленные из бревен
Таблица 3. Жилые здания одноэтажные деревянные, рубленные из бревен
Таблица 4. Жилые здания одноэтажные деревянные, рубленные из бревен
Таблица 5. Жилые здания одноэтажные брусчатые без мансард
Таблица 6. Жилые здания одноэтажные деревянные, брусчатые, с мансардами
Таблица 7. Жилые здания одноэтажные деревянные, брусчатые, с мансардами
Таблица 8. Жилые здания одноэтажные каркасно-засыпные
Таблица 9. Жилые здания одноэтажные кирпичные, со светелками
Таблица 10. Жилые дома одноэтажные со светелками
Таблица 11. Жилые дома одноэтажные из саманного кирпича
Таблица 12. Жилые дома одноэтажные каркасные
Таблица 13. Жилые дома одноэтажные из сырцового кирпича и глинобитные
Таблица 14. Жилые дома одноэтажные из сырцового кирпича и глинобитные с облицовкой фасада красным кирпичом
Таблица 15. Жилые дома одноэтажные из местных материалов
Таблица 16. Дома животноводов
Таблица 17. Жилые дома двухэтажные кирпичные
Таблица 18. Жилые дома двухэтажные бревенчатые
Таблица 19. Жилые дома двухэтажные брусчатые
Таблица 20. Жилые дома двухэтажные каркасно-засыпные
Таблица 21. Жилые дома двухэтажные смешанной конструкции
Таблица 22. Жилые дома трехэтажные кирпичные
Таблица 23. Жилые дома трехэтажные шлакобетонные
Таблица 24. Жилые дома трехэтажные кирпичные
Таблица 25. Жилые дома трехэтажные кирпичные
Таблица 26. Жилые дома трехэтажные из легких бетонных блоков
Таблица 27. Жилые дома трехэтажные из легких бетонных блоков
Таблица 28. Жилые дома трехэтажные смешанной конструкции
Таблица 29. Жилые дома трехэтажные смешанной конструкции
Таблица 30. Жилые дома трехэтажные кирпичные
Таблица 31. Жилые дома трехэтажные шлакобетонные
Таблица 32. Жилые дома четырехэтажные кирпичные без подвала
Таблица 33. Жилые дома четырехэтажные кирпичные без подвалов и с подвалами
Таблица 34. Жилые дома четырехэтажные кирпичные без подвалов и с подвалами
Таблица 35. Жилые дома четырехэтажные из легких бетонных камней без подвалов и с подвалами
Таблица 36. Жилые дома четырехэтажные из легких бетонных камней без подвалов и с подвалами
Фундаменты бутовые ленточные; стены кирпичные с наружной штукатуркой; перегородки дощатые оштукатуренные; перекрытия деревянные отепленные; кровля железная по деревянным стропилам, полы дощатые.
Имеется центральное отопление, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон, телевидение.
ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ 1 м3 ОБЪЕМА ЗДАНИЯ В РУБ.
| Объем здания в м3, до | ||||||||
| Территориаль- | 500 | 1000 | 2000 | 3000 | ||||
| ные пояса | Внутренняя отделка | |||||||
| простая | повышенная | простая | повышенная | простая | повышенная | простая | повышенная | |
| а | б | в | г | д | е | ж | з | |
| 1 | 24,5 | 26,9 | 23,7 | 25,7 | 21,4 | 23,9 | 21 | 23,5 |
| 2 | 26 | 28,5 | 25,1 | 27,2 | 22,7 | 25,4 | 22,3 | 25 |
| 3 | 27,4 | 30,1 | 26,5 | 28,7 | 24 | 26,8 | 23,5 | 26,8 |
| 4 | 28,9 | 31,7 | 28 | 30,4 | 25,3 | 28,3 | 24,8 | 27,8 |
| 5 | 30,6 | 33,6 | 30 | 32,5 | 26,7 | 29,8 | 26,2 | 29,3 |
| 6 | 49 | 53,8 | 47,4 | 51,4 | 42,8 | 47,8 | 42 | 47 |
| 7 | 60 | 65,8 | 58,1 | 63 | 52,4 | 58,5 | 51,4 | 57.5 |
| 8 | 63,7 | 69,9 | 61,6 | 66,8 | 55,6 | 62,1 | 54,6 | 61,1 |
| 9 | 68,6 | 75,3 | 66,4 | 72 | 59,9 | 66,9 | 58,8 | 65,8 |
| 10 | 77,4 | 84,9 | 74,9 | 81,2 | 67,6 | 75,5 | 66,4 | 74,3 |
Примечание. В случае отсутствия одного или нескольких видов благоустройства здания восстановительную стоимость надлежит уменьшать в следующих размерах (в %):
| а | б | в | г | д | е | ж | з | |
| Центральное отопление | 8,3 | 7,6 | 9 | 8,2 | 7,4 | 6,6 | 7,5 | 6,7 |
| Водопровод | 0,7 | 0,7 | 0,7 | 0,7 | 0,8 | 0,7 | 0,8 | 0,7 |
| Канализация | 2,6 | 2,3 | 2,8 | 2,5 | 3,1 | 2,8 | 3,2 | 2,9 |
| Электроосвещение | 3,3 | 3 | 3,3 | 3 | 3,6 | 3,2 | 3,7 | 3,3 |
| Радио | 0,4 | 0,4 | 0,4 | 0,4 | 0,5 | 0,4 | 0,5 | 0,4 |
| Телефон | 0,3 | 0,3 | 0.4 | 0,3 | 0.4 | 0,3 | 0,3 | 0,3 |
| Телевидение | 1.6 | 1.5 | 1,5 | 1,5 | 1,4 | 1,6 | 1.4 | 1,6 |
Примечание. При наличии других разновидностей благоустройства и конструктивных решений стоимость последних определять в следующих размерах:
Читайте также: