Учитывается ли лоджия в общую площадь квартиры при оплате отопления

Обновлено: 16.05.2024

При расчетах площади квартиры часто возникают вопросы о лоджии. Учитывать ли ее размеры при покупке жилья ? Участвует ли лоджия в формировании коммунальных платежей? За детальными разъяснениями обратимся к представителям АН Владис.

Нормы закона

Поиски ответа на указанные выше вопросы требуют изучения требований законодательства. В этом случае заинтересованным лицам придется воспользоваться:

Нормами Жилищного кодекса (действующего с 01.03.05г.);
Требованиями СНиП (утвержденными 31.01.03г.).

Отдельные нормы указанных актов были отменены ФЗ №384 от 30.12.09г. Часто застройщики пользуются и более ранними строительными нормами, принятыми еще в 1989г. И БТИ, и застройщики периодически обращаются к прочим подзаконным актам и даже собственным инструкциям. Если в перечисленных документах обнаруживаются явные нестыковки, тогда преимущество будет уже у федерального законодательства.

Нужно ли учитывать лоджию?

Что касается Жилищного кодекса, то в общую площадь он лоджию не включает. А значит, в размеры получаемой дольщиком недвижимости она не входит. При этом СНиП «указывает», что измерение метража жилья проводится именно по внешним стенам.

Однако застройщик вряд ли захочет передать эти квадратные метры бесплатно, ведь сооружались они за его средства. Указанные противоречия легко урегулируются – при определении точной стоимости объекта необходимо воспользоваться понижающими коэффициентами:

Для лоджии – 0,5;
Для кладовой – 1,0;
Для балконов – 0,3.

Проверить точность таких расчетов сможет каждый покупатель.

Как быть с определением отапливаемой площади?

Интерес к лоджии у граждан возникает не только в процессе покупки объекта. Формирование счета за коммунальные услуги – не менее актуальная тема. Считать ли имеющуюся лоджию жилой площадью? А отапливаемой?

Правила утверждают, что к отапливаемой площади относят исключительно те помещения, которые укомплектованы радиаторами отопления. Прочие помещения в коммунальных расчетах не участвуют.

В случае с проведением перепланировки ситуация меняется кардинально – лоджия застекляется, оборудуется радиаторами и подключается к центральному отоплению. Поскольку дополнительные метры будут обогреваться, то платить за них придется обязательно.

Изначально же к общей площади лоджию относить не следует. При заключении ДДУ (либо оплате «коммуналки») эти нормы гражданам следует знать твердо. При возникновении спорных вопросов лучше воспользоваться помощью опытного юриста.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 15 "Объекты жилищных прав" ЖК РФ
(В.Н. Трофимов) По мнению суда, сославшегося на ч. 5 ст. 15, ч. 1 и 3 ст. 16, ч. 1 и 2 ст. 36 ЖК РФ, п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491), из толкования указанных норм права следует, что помещение лоджии в квартире не является общим имуществом в многоквартирном доме, поскольку выход на лоджию осуществляется только из одной квартиры, лоджия не предназначена для обслуживания более одного помещения. При этом, несмотря на то, что площадь лоджии не входит в общую площадь квартиры, лоджия предназначена для удовлетворения проживающими в квартире гражданами бытовых и иных нужд и является вспомогательным помещением квартиры. Однако общим имуществом в данном случае является ограждающая несущая конструкция - балконная плита или плита лоджии.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
"Как купить жилье: советы юриста"
(выпуск 18)
(Латыев А.Н.)
("Редакция "Российской газеты", 2017) В-третьих, квартира, хотя и рассматривается как жилое помещение, сама по себе всегда состоит из нескольких помещений различного назначения. Прежде всего в любой квартире всегда есть как минимум одна комната, т.е. жилое помещение, непосредственно предназначенное для проживания. Кроме этого, в любой квартире есть вспомогательные помещения: коридор или коридоры, один или несколько санузлов, кухня. Не обязательны, но могут иметься также относящиеся к квартире, но не входящие в ее общую площадь дополнительные места для пребывания людей: балконы, лоджии, террасы.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
"Юридический справочник: долевая собственность"
(выпуск 20)
("Редакция "Российской газеты", 2020) "Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас".

— Почему в квартире (жилом помещении) учет площади лоджии (нежилой ее части) идет с коэффициентом 0,5? Получается, за содержание нежилой части квартиры мы платим половину тарифа, а за содержание нежилого помещения (кладовая в подвале) — полный тариф?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Действительно, балконы и лоджии рассчитываются по коэффициенту 0,3 и 0,5 соответственно. Данные коэффициенты изначально были утверждены нормами БТИ. Сейчас они регламентируются кадастровой службой. Данные помещения не рассматривается как отдельно взятые, их площадь присоединяется к площади квартиры — жилому помещению с единым кадастровым номером.

Кладовая или машино-место — это отдельно стоящий на кадастровом учете нежилой объект. Как сказано выше, ни лоджии, ни балконы отдельно на кадастровом учете не состоят, а их нормативы и коэффициенты являются частью квартиры. Таким образом, лоджия и кладовая — несравнимые объекты, имеющие разные нормы расчета.

Отвечает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов:

Лоджия является неотапливаемым нежилым помещением. Согласно ст. 15 ЖК РФ, площадь лоджии исключается из общей площади жилого помещения. Конструктивно лоджия не выходит за фасадную стену дома, а фасадная стена является общедомовым имуществом. Поэтому законодателем и установлен коэффициент 0,5.

Кладовая в подвале находится внутри помещения, полностью входящего в состав общедомового имущества и имеющего отопление, освещение. Поэтому за содержание такого помещения вы платите полный тариф. Все происходит точно так же, как если бы кладовая была внутри квартиры (она бы входила в ее общую площадь).

Отвечает управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин:

Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37 (ред. от 04.09.2000) «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» установлено, что общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0.

Повышающие коэффициенты предусмотрены Приказом Минстроя России от 25 ноября 2016 г. № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения». К иным помещениям понижающие коэффициенты, соответственно, не применяются.

Отвечает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский:

Понижающий коэффициент 0,5 для балконов и лоджий больше связан не с их нежилым статусом, а, скорее, с летним применением помещений. Значит, на них уходит меньше электроэнергии и отопления. В случае же с кладовками или подвалами все затраты на их содержание и отопление такие же, как и у квартиры. Поэтому и коэффициент у них полный.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

При растущих платежах за услуги ЖКХ любая переплата бьет по карману граждан. Рассказываем, каким образом может возникнуть ситуация, когда владелец жилья переплачивает за отопление и как можно этого избежать.

При расчете за тепло учитывается общая площадь квартиры – та цифра, которая указана в вашей «зеленке». Если вы покупали квартиру после 2005 года, то проблем у вас не возникнет: после 1 марта 2005 года в «зеленке» указана площадь квартиры без балкона – согласно новому Жилищному кодексу.

Обратитесь в Росреестр

А у тех, кто приобретал жилье до 1 марта 2005 года, в «зеленке» стоит площадь квартиры с балконом. Теплоснабжающие организации периодически проводят сверку площадей жилых помещений с данными Росреестра, и именно за эту площадь «с балконом» платят владельцы таких квартир. Но по закону граждане платить за «отопление балкона» не должны.

Как быть в такой ситуации? Что нужно сделать, чтобы исключить балкон (лоджию) из общей площади квартиры и не оплачивать отопление лишних метров?

На этот вопрос нам ответила заместитель руководитель Управления Росреестра по Челябинской области Ольга Силаева.

«Собственникам не нужно идти в БТИ за получением справки о площади жилого помещения. Гражданин может обратиться в Росреестр любым удобным способом (через электронную почту, социальные сети Управления, по почте или через МФЦ). Как показывает практика, несмотря на развитие электронных сервисов, многие граждане по-прежнему предпочитают многофункциональные центры. Отмечу, что если вы избрали для себя именно этот способ, то это может быть абсолютно любой МФЦ (вне зависимости от места нахождения жилого помещения). От заявителя примут обращение об исключении площади балкона (лоджии) из площади квартиры, которое передадут на рассмотрение в Росреестр. Никакую госпошлину при этом платить не придется», – говорит Ольга Силаева.

При подаче заявления в МФЦ гражданин обязан предоставить паспорт.

Далее, по результатам рассмотрения такого обращения Управление Россреестра выдаст уведомление о приведении площади жилого помещения в соответствие с ЖК РФ путем исключения площади балкона (лоджии) из площади квартиры. Этот документ собственник жилья должен предоставить в управляющую компанию (или теплоснабжающую организацию) для корректировки ЖКХ-платежей.

Как получить выписку?

Как поясняют в управлении Росреестра, иногда управляющие организации могут затребовать еще один документ – выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Как получить выписку? Сделать это можно следующими способами:

Разберемся, входит ли балкон в общую площадь квартиры, какие есть противоречия в правовых нормах по этому вопросу и как участвуют балконы и лоджии в расчете платы за коммуналку.

Нормативные акты

Чтобы определить итоговую цену жилплощади, нужно знать её полный метраж. Площадь – основной показатель при расчёте стоимости жилого объекта. Однако появляется вопрос: а входит ли площадь лоджии в общую площадь квартиры.

Метраж квартиры вычисляется следующим образом:

Общая площадь ОКС (квадратуры объекта капитального строительства, то есть квартиры) – это сумма квадратных метров всех помещений, которые входят в жилплощадь.
Жилая площадь вычисляется путём сложения квадратных метров всех комнат, которые предназначены только для проживания.
Полезная площадь – рассчитывается согласно квадратным метрам во всех помещениях, в том числе на антресоли и на балконе. Помещения из состава общего имущества (лестницы, пандусы, лифты и проч.) сюда не входят.

Вычисление метража общей площади жилья может понадобиться в следующих случаях:

Используется при вычислении платежа за отопление.
Для учета и ведения статистики объектов строительства.
При оформлении документов на собственность.
Требуется при расчете имущественного налога.
Требуется для вычисления платежа за пользование общим имуществом (платежа за общедомовые нужды – ОДН).
Для подсчёта социальных пособий.

Для чего используется показатель жилой площади:

При подписании сделок с недвижимостью, в том числе дарение и другие виды отчуждения.
Для оценивания санитарных норм, например, для определения условий проживания.
Для оформления различных преференций, размер которых напрямую зависит от количества квадратных метров на семью.
Для определения размера платы за места общего пользования.
Иные жизненные ситуации.

Для того, чтобы выяснить вопрос об участии балкона (лоджии) в площади квартиры, необходимо обратиться к следующим нормам:

Статья 15 ЖК РФ, в которой говорится, что балкон и лоджия не считаются составной частью общей площади квартиры. Норма действует с 2015 года.
Свод правил о зданиях жилых многоквартирных сообщает, что общая площадь исчисляется путём сложения квадратных метров всех помещений с отоплением и без такового. При этом размер холодных помещений рассчитывается со снижающим коэффициентом.
Пункт 3.37 Приказа Министерства по земельной политике РФ от 04.08.1998, который определяет величину снижающих коэффициентов.
Письмо Министерства регионального развития РФ от 09.10.2009, текст которого закрепляет способ вычисления общей площади совместно с площадью балкона (лоджий), но при использовании снижающих коэффициентов.

Ознакомиться с Жилищным Кодексом РФ можно здесь.
Свод правил о зданиях жилых многоквартирных доступен для чтения и скачивания здесь.

Коллизия

Из представленного списка видно, что имеется коллизия по вопросу: входит ли балкон в общую площадь квартиры.

ЖК РФ прямо указывает на то, что эти дополнительные помещения не участвуют в формировании общей жилплощади.

Строительные нормы содержат противоположную позицию: лоджии и балконы участвуют в формировании общей площади жилья, но только при условии применения к ним понижающих коэффициентов.

Такие противоречия появились, потому что ЖК РФ устанавливает и определяет взаимоотношения между обслуживающей компанией и владельцем квартиры, а строительные нормы направлены на урегулирование взаимоотношений между дольщиком и застройщиком.

Понижающие коэффициенты

Если нужно рассчитать метраж квартиры, которая скоро будет сдана в эксплуатацию при застройке, площади балкона и лоджии нужно учитывать, но применять к ним понижающие коэффициенты.
Если же требуется простое вычисление общего метража (для расчета коммуналки, налогов, льгот и так далее), то площади дополнительных пристроек в виде балконов, лоджий, террас не будут участвовать в расчетах.

Метраж балкона учитывается при строительстве, потому что застройщику необходимо рассчитать стоимость квартиры с учётом затрат, понесённых на строительство этих вспомогательных помещений. Застройщик несёт расходы на строительство балконов и лоджий несмотря на то, что их изготовление гораздо дешевле, чем возведение жилого (отапливаемого) помещения, а значит цена балкона должна входить в стоимость квартиры.

Снижающие коэффициенты установлены для отдельных помещений разные, в основном они в диапазоне от 0,3 до 1:

Лоджиям – 0,5.
Балконам, террасам – 0,3.
Верандам – 1,0.

Приведём пример, как применение коэффициентов влияет на цену жилого помещения.

Застройщик продаёт объект 70 кв. метров, из которых 8 кв. метров — это балкон. Цена за квадратный метр определена в 40000 рублей.
Приблизительно стоимость квартиры составляет 2800000 рублей (70 кв.м *40000 рублей). Поскольку в квартире имеется балконное помещение, при расчете следует использовать снижающие коэффициент – 0,3, то есть размер балкона будет уменьшен: 8 кв.м*0,3 = 2,4 кв.м.
В итоге, цена квартиры: (70 кв.м. – 2,4 кв.м) * 40000 = 2696000 руб.
То есть конечная стоимость приобретаемого имущества будет значительно меньше.

Если же при подсчёте окончательной стоимость жилья застройщик не применил понижающие коэффициенты, можно смело обращаться за защитой своих прав в надзорные органы, а затем в суд. Судебная практика на этот счёт содержит решения судов, согласно которым покупателю не только возвращалась излишне выплаченная им сумма, но и возмещался моральный вред.

Платежи ЖКХ

Компании ЖКХ при формировании квитанций по оплате коммунальных услуг должны брать в расчёт только комнаты с отоплением, соответственно, балконы и лоджии не должны участвовать в формировании платежей. При этом коммунальные компании берут в расчёт метраж, указанный в документе о праве собственности либо в выписке ЕГРН.

Для подсчётов не применяются какие-либо коэффициенты и показатели. Коммунальные службы руководствуются положениями ЖК РФ, согласно которым определено, что в формировании общей площади не участвуют балконы и лоджии, а значит, работник сферы ЖКХ не может фактически знать о том, учитывались ли у вас лоджия и бакон или нет.

Поэтому со стороны собственников очень часто возникают претензии по квартплате, после того как они получают квитанции с включёнными в них для расчётов площадями балконов. Так, например, может быть завышен платёж за капремонт и тепло.

Однако прежде чем винить коммунальщиков в выставлении неверных квитанций, нужно разобраться в документах, которые им были направлены. Обычно это кадастровый паспорт и документы приёмки жилого помещения. Не всегда в этих бумагах площадь балкона не внесена в отапливаемую площадь квартиры, отсюда и платёж за капитальный ремонт и другие коммунальные услуги будет выше.

Иногда застройщик настаивает на подписании подобных документов с указанием ошибочных площадей. Поэтому перед государственной регистрацией права на такой объект надо самостоятельно обратиться в органы технической инвентаризации (далее БТИ). Нужно быть готовым к дополнительным расходам. Сотрудники БТИ проведут повторные замеры и выдадут новый технический паспорт, в котором будет указан общий размер квартиры, но уже без учёта метража балкона. Именно на основании такого документа необходимо производить регистрацию и предъявлять далее сведения в коммунальные компании.

Стоит внимательно стоит изучить договор и техпаспорт, это в дальнейшем убережёт от разбирательств с коммунальными службами и получаемой квартплате.

Согласно нормам законодательства в общую жилплощадь не включается площадь балкона или лоджии. Однако строительные нормы на этот счёт имеют другую позицию. Если приобретается новая недвижимость, метраж балкона, лоджии или другого вспомогательного помещения необходим для расчета общей стоимости такой квартиры, но уже с понижающим коэффициентом.

Читайте также: