У кого хранятся ключи от крыши жилого дома

Обновлено: 26.04.2024

В российских реалиях жителям высотных домов, кроме их собственных квартир, обычно доступны только лестничные пролеты, входные группы, придомовые территории и паркинг, если он есть.

О том, что можно использовать в своих целях или на общее благо еще и кровлю, люди обычно не задумываются. И крыши простаивают без дела. А ведь у них есть множество интересных и полезных способов применения.

Перевод крыши в разряд эксплуатируемых дает возможности улучшить качество жизни в доме, повысить стоимость квадратного метра в нем, разнообразить досуг детей и взрослых и даже приносить пользу обществу.

Варианты использования крыш в России и мире

На плоской крыше многоэтажного дома можно открыть ресторан, разбить мини-парк, зимний сад, смотровую площадку. В США кровли используют под бассейны, барбекю-зоны. В Испании на них обустраивают террасы для загорания, в Германии — огороды. В Китае, Нидерландах и Соединенных Штатах Америки на крышах строят дома, пентхаусы и даже виллы с садами и ландшафтными конструкциями, открывают полноценные фермы.

В Японии и Греции кровли используют как полноценные этажи — на них открывают детские сады, коворкинг-центры. В Китае концепт культурных насаждений на кровлях решает несколько задач: такие фермы улучшают экологическую ситуацию в городах, приносят урожай и доход. В Европе и Азии на таких «дополнительных этажах» можно встретить музеи культуры и архитектуры и даже храмы. В РФ размах пока скромнее — эксплуатация кровель ограничивается разбитием скверов, зон отдыха, строительством пентхаусов.

Что жильцам даёт оформление крыши в собственность?

Интересно: Чаще всего благоустройство крыш проводится на домах класса «бизнес» и «премиум»; занимаются этим госучреждения и управляющие компании, но преобразить кровлю многоэтажки по силам и самим жильцам.

Не все типы кровель подойдут

Использовать получится не каждую крышу. Больший простор для реализации интересных проектов есть у жителей новостроек. У зданий старого фонда кровли часто скатные — в разряд эксплуатируемых их перевести не получится.

Чтобы получить у властей разрешение на эксплуатацию крыши, она должна быть:

с ровной поверхностью;
достаточно прочной, чтобы выдержать предполагаемые нагрузки.

Играет роль и прочность конструкции самого дома.

Алгоритм действий: с чего начать, как действовать, к кому обращаться

Собрания жильцов

Перевод кровли в собственность дома — первый шаг на пути ее реконструкции. Чтобы все владельцы квартир, находящихся в здании, получили доступ на крышу, она должна обрести статус эксплуатируемой. До этого момента по закону возможность выходить на нее есть только у обслуживающих компаний, разнорабочих и представителей госструктур. Решение о реконструкции кровельных площадей и переведении их в собственность жильцов принимается на их общедомовом собрании.

Чтобы начать оформление крыши в собственность, нужно провести общее собрание жильцов, решение о переводе кровли в разряд эксплуатируемых должно быть единогласным («за» должны проголосовать 100% владельцев квартир в доме).

На собрании нужно составить протокол. Что должно быть в нем отражено: согласие абсолютно всех жильцов на реконструкцию и использование крыши, перечисление в общих чертах ее предполагаемых видоизменений. Затем в Росреестр нужно подать заявку на регистрацию, где кровлю признают или не признают собственностью владельцев квартир. Протокол собрания и сбор документов для обращения к властям лучше доверить юристу. Это ускорит процесс и увеличит шансы получить утвердительный ответ.

Следующий этап — повторное собрание жильцов, на котором предстоит решить, что именно будет делаться на крыше. Когда компромисс будет найден (для этого за один из вариантов использования кровли должны проголосовать минимум 2/3 участников), составьте документ, отражающий решение собрания, и направьте его в институт жилищного проектирования. Там вам составят проект реконструкции. Его нужно согласовать в строительном надзоре и с локальными властями, в чьей компетенции находится территория, на которой расположено здание.

Получение ключей от крыши

Согласно ст. 36 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ, все жильцы дома имеют право использовать крышные площади наравне с помещениями здания, находящимися в их общей собственности (подъездами, лестничными клетками, лифтами).

Получить ключи от кровли любой владелец квартиры дома может, обратившись с письменным запросом в коммунальную компанию, обслуживающую это здание.

Отказать в их выдаче вам могут, опираясь на п. 4.6.1.22 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, ссылаясь на небезопасность нахождения на кровле. Помните, Жилищный кодекс на вашей стороне (п. 8 ст. 5 ЖК РФ, по сути, «отменяет» вышеуказанный запрет): получить доступ к крыше вы имеете право, невзирая ни на что.

Важно: если в коммунальных структурах вам откажут выдать ключи, обращайтесь в вышестоящие инстанции — в Жилищную инспекцию, если не поможет — в прокуратуру.

Откуда брать деньги

Средства на обустройство крыши собирают сами жильцы. Важно понимать: решение об эксплуатации кровли добровольное, и никакие органы не обязаны выделять бюджет на ее преображение. Кто из жильцов по сколько сбрасывается, нужно решить на собрании — желательно на втором, когда решается, как будет использована крыша. Также нужно понимать, что деньги на преображение кровли (закупку материалов, инвентаря, оплату труда рабочих, элементы обустройства) кто-то может и не сдать. Но пользоваться результатами ваших стараний смогут все жильцы, запретить скрягам находиться на кровле вы не сможете.

Когда у вас на руках будут разрешение от властей на эксплуатацию крыши, ключи от нее и нужная для реконструкции сумма, можно приступать. Осталось решить, кто будет контролировать процесс преображения кровли, заниматься закупкой всего необходимого и благоустройством новой территории, в какие компании обращаться (если своими силами претворять задуманное в жизнь нет желания или возможности). На собрании жильцов для этих целей можно выбрать одну или несколько групп ответственных, разделив обязанности между активистами.

Трудности, которые подстерегают: бюрократический гнет

Следите, чтобы все официальные нюансы были соблюдены — при получении разрешений, составлении проекта и на остальных этапах важна каждая подпись, каждая справка и сноска. Если что-то упустить, власти вынудят снести и убрать все, что на крыше сделано — вас или управляющую компанию дома. И затраты на благоустройство уйдут в никуда. Плюс, если приведением кровли в первозданный вид будут заниматься не жильцы, все расходы на это все равно взыщут с них, скорее всего, через суд.

Также собственников жилья с «самостроем» на крыше могут привлечь к административной ответственности за самоуправство, произвольный захват кровли и ее порчу, если в процессе благоустройства ее целостность была нарушена. Это может грозить крупными штрафами и также судебными разбирательствами с городскими властями, управляющими компаниями. Поэтому мы рекомендуем решать вопрос оформления крыши в собственность с помощью опытного юриста.

Здравствуйте. Хотим утеплить стены в квартире (с улицы). У нас 3 этаж (дом 6 эт.). Нужен выход на тех.этаж для альпинистов. Жэу отказывает выдать ключи. Имеют ли они право отказать? Если да, то по каким причинам?

Нужен выход на тех.этаж для альпинистов. Жэу отказывает выдать ключи. Имеют ли они право отказать? Если да, то по каким причинам?
Антия Наталия

Чердак относится к общему имуществу собственников жилья в МКД, соответственно Вы как и все остальные жильцы имеете право доступа на чердак, подвал, например:

ст. 36 ЖК РФ:
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

Попробуйте обратиться в УК в письменной форме, в случае отказа, либо если реакция не последует, возможно обратиться в прокуратуру с заявлением о нарушении Ваших прав. Также возможно обратиться в администрацию в отдел ЖКХ.

Обратитесь в Ваш ЖЭК с письменным обращением.С ключами можно пригласить представителя ЖЭК, и чтобы он допустил альпенистов и присутствовал при этом.

Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ — владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников.
Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

Собственнику нельзя отказать в удовлетворении такого заявления. В заявлении (чтоб сразу не отказали — бывает и такое) укажите, что готовы осуществить осмотр (или другие необходимые Вам действия в присутствии представителей обслуживающей организации…

Здесь не все так просто.

Утепление фасада дома влечет Ваше вмешательство в конструкцию и внешний вид стены (фасада), то есть в состав общего имущества МКД.

Поэтому, с Вас могут потребовать согласие собственников МКД на доступ к общему имуществу МКД и на работы с ним, а также согласование с Администрацией на указанные работы.

Вы вправе потребовать от УК проведения работ по поддержанию температуры в Вашей квартире в надлежащем состоянии, подавать жалобы в Жилинспекцию на нарушения температурного режима.

В случае установления УК или Жилинспекцией нарушений при утеплении Вашего МКД, может быть поставлен вопрос об утеплении фасада дома на общем собрании в том числе и за счет дополнительных сборов с собственников МКД на указанные цели.

Эти расходы должны лечь на всех собственников, так как Вы утепляете не только свою квартиру, но и весь дом.

Потребуйте от Вашей УК проведения работ по утеплению фасада МКД и по заделке швов МКД перед Вашей квартирой.

Если же УК указанных выше вопросов не задаст, то вопрос о доступе к чердаку решается с УК.

Как сказано в пункте 4.6.3.2. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда МДК 2-03.2003 (утв. постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170)

Однако, указанные Вами лица, с которыми у Вас заключен Договор на подрядные работы не являются посторонними и поэтому можно требовать их доступа на чердак.

С уважением! Г.А. Кураев

Здравствуйте, действительно, имущество подъезда является общим имуществом жильцов дома, ключи от подсобных помещений в доме хранятся у УК, а также у одного из жильцов. Согласно п. 3.3.5.

Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170

Потребуйте от УК передать дубликат ключей жильцу близлежащей квартиры, на вышеуказанном основании.

Соответственно доступ на крышу имеют только специалисты, выполняющие технические работы. Управляющая организация, после согласования, может выделить Вам сотрудника, с которым Вы можете выполнять необходимых технических работы на крыше дома.

Произошло дтп с участием нового авто, в роли потерпевшего, удар сзади во время движения. В процессе был оформлен европротокол. В течение 5 дней в страховую по осаго предоставлены были документы. Осмотр проводился поверхностно, в европротоколе отражено возможное наличие скрытых повреждений. После от страховой было получено направление на ремонт в сто. Сто провело дефектовку, запросило у страховой изменение суммы. Страховая сумму изменила, однако для использования оригинальных запчастей суммы оказалось недостаточно и сто потребовал доплату. От доплаты отказалась, сто машину в ремонт не принял (официального отказа нет, есть только видеозапись отказа). В страховую было направлено заявление о возмещении в денежной форме. Страховая просит подписать соглашение для оформления выплаты. Доплачивать за ремонт не хочу, при этом ремонт хочу оригинальными деталями. Как быть дальше? P.S. Авто также застраховано по каско. Дтп от 3 марта сего года.

Добрый день, СИТУАЦИЯ - послезавтра (19/05/2021) у нас (я и жена) приемка квартиры в новостройке (по ДДУ). Уведомили о готовности объекта заказным письмом только меня. Мы уже знаем, что планировка не соответствует ДДУ, а площадь отличается на величину, которая предполагает доплату от Застройщика, при этом Допсоглашение не было оформлено и подписано. Условия ДДУ таковы, что Акт приемки мы должны подписать в любом случае (кроме не пригодности квартиры для жизни), даже если меняется расположение мокрых зон, вентиляционных коробов и стояков. Срок передачи ключей по ДДУ - 30/05/2021 ВОПРОС - Как нам лучше и правильнее поступить в этой ситуации? Наша основная цель - получить возмещение за недостающие кв. метры и без проблем зарегистрировать (узаконить) новую планировку.

05.05.2021 мне выписали штраф за проход метро без билета, выдали постановление где указана ст.10.9 ч.2.1 в процессе выдачи попросили надеть перчатки я была уже в маске, я получила постановление в нем указан штраф 1000 рублей, я ждала когда штраф появится на госуслугах чтобы было удобно его оплатить, 17.05.2021 на госуслугах появился штраф в размере 5000₽ где указано нарушение ч.4, ст.3.18.1 и номер моего постановления, получаются расхождения в части нарушения и сумме штрафа, на руках имею постановление где указано 1000₽ И другая статья(за безбилетный проход) а при попытке оплаты даже через Сбербанк выходи 5000₽ И статья 3.18.1, ч.4, позвонила в администрацию метро они мне говорят что это потому что я была без перчаток, но я за такое нарушение ничего не подписывала и я надела перчатки, по этому поводу контролёр ко мне претензий не имел, подала жалобу в администрацию метро, но переживаю, может стоит подать в суд, а примут ли мою жалобу, ведь с момента выдачи постановления прошло 12 дней, а на госуслугах появилась возможность оплатить только сегодня 17.05.2021

У меня такая ситуация .. я собственник в квартиры. Квартиру посетить я смог недавно только. Наша компания застройщик ртрнкпоимласт и квартиры сете кажется забрал банк, но позже решил вернуть их покупателям. Во всяком случае был суд об этом и квартиры были переданы. Суд был в 2018 году и решение было кажется тогда если я правильно помню. Однако я вступил в права на квартиру лишь в 2021 году. Я не мог заниматься этими вопросами ранее. Это написано в выписке из ЕГРН. Мне начислен долг за обслуживание дома, и научился долг с 2018 года. Когда я позвонил в компанию которой нужно платить, это не управляющая компания дома, мне сказали что потому что у меня дата регистрации права 2021 год мне нужно сделать новый счёт и пересчитать задолженность, так кк я не должен платить все это прямо. Мне сказали что должен быть "акт приема передачи от застройщика" если я правильно помню. Тот документ который надо подписывать когда получаешь ключи от квартиры. Но мне ключи не выдали. УК мне сказали что дом переходил в другую, и что надо спрашивать ключи у них, а у нашей нет. В итоге ни одна из компаний не знает где ключи от квартиры и акт этот я не подписывал. Я поменял замок и сейчас доделываю ремонт там . Я поехал в офис УК за актом, но мне сказали что такое они подписать не могут. А только какой-то договор с УК впринципе. Ключи же по их словам все же найдены и мне их могут выдать ( это первая УК, которая была изначально. Дом вернулся ) Скажите пожалуйста, как мне получить этот документ, могут ли мне списать эту часть задолженности, и что мне например не слушать, если меня обманывают. Документы ниже.

Являюсь собственником квартиры в обычной девятиэтажке. Хочу иметь доступ на крышу с целью просто постоять, подышать воздухом и т.д. Проблема в том, что выход закрыт на замок. Насколько я понимаю, право доступа на крышу у меня как собственника всё-таки должно быть, но как им воспользоваться? Куда следует обратиться и как обосновать свою просьбу? Имеют ли право мне отказать?

Согласно Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (постановление
Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170):

4.6.1.22 находится на крыше лицам, не имеющим отношения к технической эксплуатации и ремонту здания, запрещается».

Хотя в качестве основания разработки документа указан утративший силу Закон, есть ряд судебных актов, подтверждающих его действие. Хотя по крышам судебных решений видеть не доводилось.

При этом в статье 36 Жилищного кодекса РФ написано, что «собственники помещений
в многоквартирном доме пользуются общим имуществом». В статье 290 Гражданского
кодекса РФ сказано, что «собственникам квартир принадлежат на праве общей
долевой собственности общие помещения дома».

Применительно к этим положениям как возможный выход представляется правильной позиция, изложенная в следующем материале

Спасибо за ответ!

Как я понял из вашего ответа и материала по ссылке, получить доступ по всем правилам будет крайне сложно.

Можете ли в таком случае подсказать, предусмотрена ли какая-либо ответственность за нахождение на крыше собственного дома в обход норм?

Если ущерба не нанесете, скорее всего ничего не будет. Но. Даже если сломаете замок или пломбу какую-нибудь -уже может быть административная ответственность (7.17, 19.2 КоАП)+ ч-н связанное с безопасностью подберут.

Нашу квартиру затопило по вине управляющей компании, она согласна сделать ремонт, но общее собрание собственников многоквартирного дома решило сменить управляющую компанию. Кто теперь должен делать ремонт?

Доброго времени суток. Ситуация следующая. Собираюсь приобрести недвижимость. Собственник сообщил, что его супруга находится в процессе банкротства как физлицо. Недвижимость ими приобреталась в браке, по военной ипотеке. Как сообщил собственник, процес банкротства прошел стадию оценки имущества супруги собственника, а недвижимость не попала в оценку якобы потому, что приобреталась по военной ипотеке. Решения суда о признании банкротом не было. Каковы последствия того, если я приобрету недвижимость у собственника, пока не завершена процедура банкротства его супруги? Может ли в дальнейшем наша сделка быть оспорена? Спасибо

Добрый вечер, подписан договор с агенством и собственником жилья на покупку недвижимости, внесен залог 20000. Теперь собственник передумал продавать - есть ли смысл на него подавать в суд? 20000 он платить отказывается.

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, как правильно поступить в данной ситуации: Я живу в многоквартирном доме на первом этаже, где недавно был сделан ремонт в сан.узле моими средствами и силами. Несколько дней назад я обнаружил протечку трубы, что находится под полом, где как раз проходят общедомовые трубы. Я узнал, что до первого запорного крана в квартире ответственность за сантехнику несёт наша УК. Я обратился к ним, рассказал ситуацию, приехали мастера, осмотрели объект и подтвердили, что эта проблема лежит в зоне их ответственности. Далее начальник УК мне устно сообщил, чтобы я сам вскрыл напольное покрытие в сан.узле для получения доступа к месту протечки, аргументируя тем, что квартира приватизированна, поэтому они не имеют права сами вскрывать полы. На мой вопрос о материальных возмещениях за демонтированное мной напольное покрытие, за демонтаж стяжки и.т.д. получил ответ, что с их стороны будут выделены работники, которые только сделают укладку плитки в том месте, что я вскрыл. Все материалы для ремонта (кроме протёкшей трубы) мне сказали приобретать за свой счёт. Подскажите, кто в данной ситуации отвечает за ремонт помещения и кто должен за это платить. Спасибо!

По законодательству не выдача ключей собственникам УО не нарушает их права. Доступ к местам общего пользования (подвалы, чердаки, кровля, и т.д.) предоставляются собственникам для контроля и осмотра помещений, в каком состоянии они содержаться, в присутствии представителя УО.

У кого находятся ключи

Общее имущество МКД принадлежит собственникам на праве общедолевой собственности (ЖК ст.36 ч.1).

УО организация несёт ответственность перед собственниками МКД за содержание общедомового имущества и оказание услуг (ЖК ст.162 ч.2), согласно техрегламента требований содержания МКД.

Поддержание МКД в удовлетворительном состоянии проводится путем осмотров общего имущества собственниками и УО, для дальнейшего устранения дефектов и предотвращении аварийных ситуаций.

Согласно правила № 170 п.3,3,5, все двери (чердак, подвал, кровля и т.д.) должны быть закрыты и допуск должен у обслуживающего персонала и аварийной службы. Хоть собственники и имеют право самостоятельно содержать общедомовое имущество, но исходя из правил, УО не обязана всех собственников снабдить ключами от дверей где находится общедомовое имущество.

Ключи от закрытых дверей должны храниться в УО у обслуживающего персонала, дежурного аварийной службы, допускается хранение ключей у собственников верхних и нижних этажей МКД. На дверях указывается информация о хранении ключей.

Таким образом законодательно прописано у кого хранятся ключи от помещений относящихся к общему имуществу дома. Обязательство о обеспечении ключами всех собственников МКД обслуживающей организацией , от всех помещений, не прописано.

Согласно выше написанному отказ УО в выдаче ключей, не ущемляет права жильца, как собственника общедомового имущества МКД. Доступ в помещения общего имущества может предоставлен УО, в рамках осмотра и обследования общедомового имущества дома в присутствии представителя УО в согласованное время.

Судебная практика поддерживает такую позицию.

И дополнительно " вы спросили -мы ответили"

Обязаны ли собственники принимать работы по капремонту на общем собрании, если средства затрачены со спецсчета МКД?

Закон не обязывает, чтобы жильцы на ОСС принимали решение о приемке выполненных работ по капремонту, когда фонд формируется на спецсчете.

ОСС вправе утверждать:

-виды работ не обходимые капитальному ремонту

-смету расходов, источник финансирования

-время проведения капремонта

-выбор ответственного лица имеющий право подписывать и принимать работу от имени.

Живёте в квартире и хотите попасть на крышу своего дома, но не знаете, законно ли это ? Сейчас разберемся.

На самом деле этот вопрос был решен довольно давно: ещё в 2003 году были утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда , в которых было указано, что двери и люки выхода на крышу должны быть всегда закрыты , а сам вход туда разрешен только специальным работникам.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170:

4.6.1.22. Находиться на крыше лицам, не имеющим отношения к технической эксплуатации и ремонту здания, запрещается .

Это означает, что просто так вас туда никто не пустит .

В то же время получить допуск на крышу всё же можно: для этого необходимо перевести вашу крышу в разряд « эксплуатируемой ». Но это довольно трудоёмкая процедура, которая возможна только в отношении плоской кровли. Нам представляется, что эта задача практически невыполнима.

Если хотите получить более подробную информацию об этой процедуре, советуем ознакомиться с материалом РБК «Можно или нельзя: как оформить в собственность крышу дома» .

С другой стороны, есть мнение, что так как в статье 36 ЖК РФ написано, что крыша находится в общей долевой собственности , а также указано, что собственники помещений в многоквартирном доме пользуются общим имуществом в этом доме , каждый жилец имеет право на беспрепятственный допуск на крышу, ведь именно нормы Жилищного кодекса имеют приоритет над остальными в вопросах жилищного законодательства (п. 8 ст. 5 ЖК РФ).

Нам представляется это некорректным по двум причинам.

Мы считаем верным под пользованием крыши понимать эксплуатацию кровли , то есть использование её основной функции – защиты дома от осадков.
Необходимо попытаться понять логику законодателя : крыши принято считать довольно опасным объектом. В иных случаях для таких объектов государством предпринимаются специальные меры по защите граждан от опасности . Почему же в этот раз всё должно быть иначе?

Что вы думаете по поводу этой темы? Не кажется ли вам, что нормы о порядке перевода крыши в разряд «эксплуатируемых» намеренно усложнены и, если да, то для чего? Пишите ваше мнение в комментариях.

Читайте также: