Сделать квартиру в подвале

Обновлено: 01.05.2024

В каждой многоэтажке, вне зависимости от ее возраста и срока эксплуатации, имеются подвальные помещения. И немало собственников квартир в них интересуется тем, кому принадлежат подвалы в многоквартирном доме, кто обладает правом распоряжаться этой площадью, могут ли жильцы занимать эти помещения и обустраивать их в собственных интересах.

Ответить на все вопросы однозначно довольно сложно, ведь законодательная база жилищной сферы менялась годами, вносились различные поправки, которые в итоге вызвали противоречия с актами, принятыми в прошлые годы. Разберемся, как приватизировать подвал в многоквартирном доме и выясним, кому он принадлежит.

Назначение

В подвале жилого дома как правило находятся трубы, аппаратура, техоснащение и конструкции, что заставляют функционировать всю внутреннюю инфраструктуру здания, например:

сети водоснабжения;
отопление;
электроснабжение;
теплосеть или бойлерная;
основная распределительная щитовая.

Таким образом, технические этажи многоквартирных домов – это находящееся под жилыми квартирами помещения, предназначенные для гарантированной работы всех коммуникационных систем дома . Именно поэтому туда не разрешен вход посторонним лицам во избежание вмешательства в работу систем и коммуникаций. Этот факт является причиной установки решеток на подвальные окна. Войти в него могут только коммунальщики.

Иногда случается, что часть подвала в многоквартирном доме используется коммунальщиками в качестве спецпомещений. Некоторые нижние помещения МКД изначально приспособлены под хозяйственно-бытовые потребности, в них на стадии проектирования были предусмотрены кладовки. Конечно, это касается старых построек, например, так называемых хрущевок.

Как определить собственников

Подвальные и чердачные помещения часто становятся предметом спора и даже судебных тяжб для выяснения того, кто же все-таки является их владельцем. Согласно российскому законодательству, а именно статье 36 ЖК РФ , общедолевыми собственниками всех подвальных помещений являются все без исключения жильцы многоэтажных домов, если те приватизированы. Будучи равноценными полноправными владельцами, именно они решают, как именно использовать подвальные площади.

Тем не менее, существуют некоторые спорные моменты. Например, помещение в подвале многоквартирного дома может быть занято физическим лицом, которое стало его собственником в девяностые годы, тогда как владелец самого здания не успел его оформить как собственность. Именно потому часто случается, что на объектах вторичной недвижимости жилая часть дома принадлежит одним владельцам, а техэтаж – другим.

Для того, чтобы собственники квартир в МКД признавались общими долевыми совладельцами подвальной части здания, должны быть соблюдены определенные условия:

на момент приватизации жилой площади подвальная территория не должна уже находиться во владении иных собственников;
у технического этажа нет определенного назначения;
подвал отделен от квартир.

Кроме того, техническое подвальное помещение признается возможным ко владению на равных долях между жильцами тогда, когда в нем имеется техническое оборудование, способное обслуживать больше одной квартиры. Если соблюдены все условия, подвал находится в общей долевой собственности живущих в доме, возможность сдачи в аренду, обмен, продажа подвала и прочие манипуляции с техническим этажом без их согласия невозможны.

Нюансы определения владельцев

Следует иметь в виду, что помещения, в которых располагаются инженерные сети и прочие коммуникации, обслуживающие дом, не могут быть переданы в частное владение. Всю остальную, свободную его часть можно использовать по усмотрению жильцов.

Ответы на вопрос, кто и при каких обстоятельствах владеет подвальным помещением, отталкиваясь от законодательства и судебных решений таковы:

владельцы подвала – жильцы на основании оформленного долевого права собственности МКД;
находящееся в технических подвальных помещениях имущество находится в индивидуальной собственности, его владелец вправе самостоятельно решать, как им распорядиться, и оплачивает расходы на его содержание наравне с остальными;
технические комнаты, даже без учета того, что в них расположены коммуникационные, энергетические сети, оборудование, обслуживающее дом, являются специализированными объектами и в индивидуальном пользовании находиться не могут;
если в доме нет приватизированного жилья, а все квартиры принадлежат муниципалитету, то и подвал не может быть чьей-то собственностью. В этом случае он эксплуатируется лишь для обслуживания коммуникационных сетей.

Нередко случается, что граждане или некие организации по незнанию законодательной базы или умеренному игнорированию ее правил совершают незаконный захват подвального помещения, располагая там несанкционированные, магазины и прочее. В этом случае следует обратиться в суд.

Бытует мнение, что имеется ряд отрицательных моментов в квартире на первом этаже. Порядок цен на эти квартиры ниже, в частности, если общедомовое подвальное помещение находится в «плачевном состоянии», что бывает частым явлением. Существует необходимость установки решеток или ролетов на окнах, а свою личную жизнь нужно тщательно скрывать за плотными непрозрачными шторами. Однако, невзирая на минусы , есть один большой плюс - практически во всех случаях собственник квартиры на первом этаже имеет возможность расширить границы своей жилплощади, посредством увеличения балкона или обустройства подвала. Что нужно делать, чтобы обзавестись подвалом в доме многоэтажного типа ?

Точка зрения закона

С точки зрения закона и строительных норм нет никаких четких предписаний, касательно этого вопроса. Если есть необходимость можно доказать правомерность действий при помощи одних нормативных актов, но и опровергнуть законность такого решения также просто при помощи отсылки на другие документы. Самым подходящим вариантом в такой ситуации будет согласование с домоуправлением или начальником управления ЖКХ. В том случае, когда строительство не служит помехой для проложенных коммуникаций, не выходит за границы стены здания (такое случается, когда часть подвального помещения располагается под землей, а остальная часть в пристроенной нище под балконом), отказ маловероятен.

Этап строительства

Ссылаясь на типовой проект многоквартирной высотки, где предусмотрен балкон на первом этаже, можно сказать, что есть возможность сделать в нише под балконом подвальное помещение. Первое что нужно сделать - решить на какую глубины вырыть нишу, которая в будущем станет подвалом. В этом случае одна из четырех стен будет смежной с общедомовым подвалом, а остальные три нужно будет сделать максимально ровными. Следующий шаг - ниша цементируется и некоторое время отводится для ее высыхания. Для строительства передних и боковых стен чаще всего используется шлакоблок или материал на подобии. С обеих сторон каждая стена должна быть обработана гидроизоляцией, потому что подвальное помещение подвержено высокому уровню влажности. Закончив предыдущий этап, можно приступать к обработке стен штукатуркой, или просто обшить их пластиком. Имеет смысл со стороны улицы проложить утеплитель.

Если вы решили, что хотите сделать вход в подвал со стороны улицы, то можно установить небольшие металлические ворота, как в гараже. Возможно изготовление под заказ или покупка уже готовых. Но все-таки более удобным вариантом будет вход через люк в квартире. На сегодняшний день в продаже имеются люки, которые практически незаметны после окончания отделки полового покрытия - материал поверхности люка совпадает с материалом всего пола в комнате, а вдоль контура наносится специализированный силиконовый герметик нужного цвета.

Если основательно подойти к вопросу освещения, то можно не только хранить там разное старье и инструмент, но и использовать в качестве гардеробной или винного погреба. Рекомендуется сделать минимум три точки освещения, чтобы без труда находить необходимые предметы. И не забудьте о розетке - можно будет облегчить уборку при помощи пылесоса, не используя удлинитель.

Подписывайтесь на канал "Правда недвижимости", мы о многом узнаем первыми)

Как показывает практика, квартиры на первом этаже не особо пользуются спросом у покупателей, потому что имеют массу недостатков. Цены на такие квартиры на порядок ниже, особенно в тех случаях, когда общий подвал, находящийся под домом находится в аварийном состоянии, что встречается довольно часто. Но в то же время, квартира на первом этаже имеет существенные преимущества – практически всегда вы можете увеличить свою жилплощадь за счет расширения балкона или обустройства подвального помещения. Как обустроить подвал в квартире на первом этаже вы узнаете из этой статьи.

Юридическая сторона вопроса

Действующее законодательство, регулирующее строительные нормы никоим образом не регламентирует такого рода строительство. Получается, что при желании можно доказать, что обустройство подвала разрешено, сославшись на определенный законопроект или доказать, что такое строительство запрещено, взяв за основу другой закон. Именно поэтому, лучше всего согласовать свои действия с правлением многоквартирного дома или с руководством жилищно-коммунальной службы. Если при строительстве вами будут соблюдены все нормы, а именно: обустройство подвала не повлияет на работу проложенных ранее коммуникаций, подвал не будет выступать за границы стен дома, то вам не должны отказать.

Начинаем строительство

Типовой проект многоквартирных домов, в которых есть балкон в квартирах на 1-м этаже, дает возможность оборудовать подвальное помещение под своим же балконом использую нишу. В первую очередь необходимо определиться с глубиной подвала и выкопать под нишей яму, которая в дальнейшем будет подвалом. Одна из четырех стен будет смежной с общим подвалом, а 3 другие нужно сделать максимально ровными. На следующем этап строительства заливаем пол цементом и даем ему хорошо высохнуть. Обшиваем стены пластиком или вагонкой.

Делаем вход

Если вы планируете опускаться в подвал с уличной стороны, то вход в помещение можно соорудить с помощью маленьких железных ворот, по типу гаражных. Такие ворота вы можете заказать или купить уже готовые. Как вариант, вы можете спускать в подвал через люк в квартире, сейчас в продаже имеются такие люки, которые после отделки становятся незаметны и неотличимы от пола, т.к. полностью выполняются из такого же материала, как напольное покрытие комнаты.

Позаботьтесь о хорошем освещении

Если постараться и сделать в подвале качественное освещение, то можно использовать его в роли винного погреба иди небольшой кладовой. Рекомендуем сделать не менее четырех точек освещения, чтобы без труда найти нужные вещи или предметы. Также позаботьтесь о наличии розетки, чтобы иметь возможность убрать помещение при помощи пылесоса.

Подписывайтесь на канал "Правда недвижимости", мы о многом узнаем первыми)

Задумываясь о приобретении новой квартиры, многие люди по привычке избегают предложений жилищ на первых этажах. Тому есть несколько причин. Одна из них – это более высокая подверженность коварным планам злоумышленников. Кроме того, окна первых этажей практически ничем не защищены от любопытных взглядов посторонних. Другой негативный момент состоит в том, что подвал МКД зачастую плохо оборудован и поэтому может превратиться в источник холода или в стартовую площадку для набегов никем не любимых грызунов или насекомых.

В последние годы популярность жилья на первых этажах все же растет. Это обусловлено не только его более низкой ценой, но и другим важным преимуществом: владельцы квартир имеют бесценную возможность расширить свое жилище. Новые квадратные метры можно заиметь за счет более адекватного обустройства имеющейся в квартире лоджии, к которой всегда можно присоединить рукотворный подвал.

Свою сегодняшнюю статью я как раз и намерен посвятить этой достаточно злободневной теме: я расскажу, как построить подвал своими руками под обычной квартирой в типовой многоэтажке.

Раздумываете над тем, какую квартиру приобрести для своего семейства? А может стоит остановить выбор на евродвушке? Подробно о данном типе квартир мы рассказывали вот здесь.

Подвал под квартирой: законно ли это

Как ни странно, на вопрос о том, законно ли создание хозяином квартиры подвального помещения, четкого ответа нет. Законные акты, как и действующие нормы строительства, никак не оговаривают возможность такой перспективы. Сложившаяся на данный момент юридическая практика показала: правомерность действий по обустройству подвала можно полностью доказать, если взять за доказательства определенные положения некоторых правовых актов. При этом если вдруг кто-то решит доказывать в суде обратное, то он сможет ссылаться на другие законы и тоже будет прав.

Поэтому-то эксперты советуют каждому хозяину квартиры на первом этаже, желающему обустроить подвал, подходить к вопросу индивидуально. Лучше всего данный вопрос согласовать с домоуправлением или с компетентными органами ЖКХ. В большинстве случаев эти инстанции проект одобряют. Сложности могут возникнуть разве что в случаях, когда обустройство подвала может помешать находящимся по соседству коммуникациям. Если хозяин хочет сделать помещение под землей и обустроить к тому же нишу под лоджией, проработать проект ему придется более тщательно.

Как создать подвальное помещение

Стандартный проект многоквартирного дома предоставляет владельцам квартир, расположенных на первых этажах, возможность для устройства подвальных помещений с надземными частями в нишах под лоджиями. Если и вы решили воспользоваться этой возможностью, которую вам предоставляет сама судьба, задуманную работу необходимо будет производить, последовательно переходя от одного указанного ниже этапа к другому:

Определившись с глубиной, отрывают подвал. Его стенки цементируют и ждут их высыхания.
Укладывают надземные стены подбалконной ниши. Их можно соорудить, например, из шлакоблоков. Хотя подойдет любой материал, способный хорошо держать тепло.
Производят тщательную тепло- и гидроизоляцию подвального помещения. Внутренняя тепло- и гидроизоляция стен подвала необходима, чтобы увеличить долговечность созданного помещения, а также, чтобы обеспечить сохранность всего, что будет в нем находиться.
Внутри получившуюся комнатку обшивают пластиком либо штукатурят и белят.

Внутреннее обустройство подвала

После того, как «коробка» подвала готова, ее необходимо обустроить так, чтобы пользоваться ею было удобно.

В первую очередь, делают вход. Если была создана надземно-подбалконная часть, ее можно снабдить входной группой для входа с улицы. Многие хозяева традиционно выбирают не этот вариант, а привычный всем люк из квартиры. Такие люки можно подобрать и купить в строительном магазине. Современные модели люков легко маскируются с помощью напольного покрытия и герметиков, подбираемых в цвет, поэтому внутри квартиры они в глаза не бросаются.

Немаловажно для комфортного использования нового подвала и правильное освещение. Лучше всего делать не менее 3 источников света, чтобы освещенными были самые мелкие темные уголки. Тогда пространство можно будет использовать полноценно: хранить там не только разносолы, габаритные вещи из квартиры, но и, скажем, верхнюю одежду, обувь, сумки и т.д. Не лишним будет и установить во вновь оборудованном подвале розетку.

Вот и вся информация, которую я хотел вам сегодня рассказать про подвал под обычной городской квартирой. Если вы живете на первом этаже, если у вас имеется лоджия, подумайте, а не сделать ли и вам такое дополнительное помещение, всегда столь необходимое для любой семьи.

Неукротимое желание иметь собственную квартиру порой толкает людей на приобретение не самого лучшего жилья. Люди думают примерно так: главное — сейчас взять то, на что денег хватает, а там уже посмотрим.

В таких обстоятельствах многие допускают одну и ту же ошибку: покупают квартиру в цоколе, едва увидев объявление о выгодной продаже. Но потом, столкнувшись с массой проблем, которые она доставляет, пытаются избавиться от нее. А не получается.

На самом деле продажа квартиры в цоколе — задача, посильная далеко не каждому риелтору, даже матерому. В чем же ее основные недостатки? Давайте разбираться, чего боятся потенциальные покупатели.

"Подвальное" ощущение

Если вы думаете, что цоколь — это фактически первый этаж, то сильно ошибаетесь. Про квартиры на первом этаже люди слагают целые легенды, про цоколь они еще страшнее.

Жить в цоколе — почти все равно, что поселиться в подвале. Во всяком случае, у жильцов возникают именно такие ощущения. А что еще можно испытывать, когда с утра до ночи темно и холодно? К тому же не самые радостные ощущения навеивает регулярно проявляющий себя запах сырости (особенно в период, когда на улице стоит влажная погода). Не забывайте, что кроме этого неприятного запаха могут появляться и другие, которые тоже не доставят много радости.

Хуже всего приходится тем, у кого окна квартир выходят на проезжую часть. В этом случае все выхлопные газы затягивает прямо в окна. Неприятно, особенно в сухой и жаркий сезон.

Правда, жильцы квартир в цоколе все же приводят один кое-какой аргумент в пользу такого жилья, мол, зато летом жарко не бывает. Ну, как сказать! От жары можно спастись с помощью кондиционера или на худой конец вентилятора. А что делать со всем остальным?

Непрошеные "соседи"

Покупая квартиру в цоколе, нужно готовиться к регулярному соседству с непрошенными гостями, наиболее частые из которых — крысы и мыши. Увы, если он прогрызут ходы, отвадить их будет почти невозможно.

В такое жилье частенько заглядывают тараканы и прочие насекомые, а комары и мухи обожают окна цокольных квартир.

Засоры

Жильцам квартиры в цоколе жизнь чаще всего преподносит общий, но очень неприятный сюрприз — канализационные засоры. Разумеется, выгребать их они будут сами. Избежать этого и схалтурить точно не получится.

А что если зальет?

Никогда не угадаешь, какие погодные сюрпризы преподнесет завтрашний день. В случае сильных затоплений жильцам цоколя приходится очень несладко: стены начинают сыреть, а порой и вовсе вода проникает в саму квартиру.

Появляется не только докучающий запах сырости, но еще и самая настоящая плесень, бороться с которой почти невозможно. Да, гидроизоляция решает эту проблему, но она стоит приличных денег. Уж не проще ли накопить на квартиру хотя бы двумя этажами выше?

Главный минус

Квартира в цоколе — это жилье, которое постоянно хочется продать. Даже если человек покупает ее с осознанием, что жизнь в ней сложится более или менее успешно, без описанных выше проблем, со временем все равно захочется подкопить немного денег и сменить ее на более достойный вариант.

Но тут возникает проблема: кому продать? Квартира в цоколе — вариант, от которого открещиваются и покупатели, и риелторы. Обычно продавцы таких квартир радуются, если им удается реализовать жилье за те деньги, за которые оно было куплено. Чаще всего и вовсе приходится неплохо уступать.

Заработать на сдаче такой квартиры в аренду тоже особо не получится. Во-первых, окупаться она будет долго, и, во-вторых, поиск постоянного квартиранта может затянуться на долгое время.

Но есть и одно обстоятельство, когда приобретение квартиры в цоколе — прекрасный вариант. Речь идет о ситуации, если запланирован перевод недвижимости в нежилой фонд, например для открытия магазина, офиса или салона красоты.

Читайте также: