Размещение оборудования на крыше многоквартирного дома

Обновлено: 01.05.2024

Подвалы, чердак и даже стены дома — это потенциальный источник дохода. Я председатель совета дома в городе Черногорске, и мне удалось сдать в аренду чердачные помещения нашего дома.

Сейчас там стоит оборудование сотовой связи, и наш дом зарабатывает на этом по 10 000 Р в месяц. На эти деньги мы уже починили подъездные двери и установили систему видеонаблюдения. Жильцам не пришлось скидываться на эти работы, так как их полностью покрыл доход от аренды.

В этой статье расскажу, как сдавать общее имущество и что делать, если УК чинит препятствия, как это было у меня.

Выгоды от сдачи общедомового имущества

Ежемесячно жильцы платят управляющей компании за содержание и обслуживание жилья — это те деньги, которые идут на поддержание дома в порядке: на уборку, мелкий ремонт. Но есть несколько проблем.

Список обязанностей УК ограничен и четко прописан в договоре управления домом. Например, убираться в подъезде — обязанность УК, проводить мелкий ремонт — тоже. А вот менять неисправную вызывную панель домофона УК не обязана. Проще говоря, все, что перечислено в договоре, УК обслуживает, а вот к имуществу, которое туда не включено, пальцем не прикоснется.

Денег на всё не хватает. Часто жильцы хотят благоустроить двор, установить у подъезда лавочки, обновить детскую площадку. Это обязанность УК, но денег на это просто нет.

Жильцы не платят или платят не вовремя. Дом, в котором я живу, да и город Черногорск в целом — далеко не благополучные. Примерно четверть квартир в доме — муниципальные. Такие квартиры город предоставляет нуждающимся, а они не самые дисциплинированные жильцы. Как правило, к тем, кто плохо платит за коммуналку, бесполезно идти с идеями скинуться на что-то дополнительно.

На практике, когда кто-то выходит с инициативой что-то улучшить, возникает замкнутый круг. Это выглядит примерно так: инициативная группа считает, сколько нужно денег, и предлагает скинуться каждому собственнику по 1000 Р . Половина квартир платить отказываются, но стоимость работ остается прежней. Поэтому сумма, которую нужно внести, увеличивается до 2000 Р . Половина из тех, кто сначала готов был скинуться, узнают, что сумма теперь выросла вдвое, и тоже отказываются. Оставшимся надо внести уже по 4000 Р .

Человек, который все это затеял, месяцами бегает по квартирам и собирает деньги. Если в доме 10 квартир — еще куда ни шло, а если больше ста — это мероприятие превращается в настоящий квест.

Ко мне не раз обращались жильцы с просьбами сделать в доме что-то дополнительно. Но квестами я заниматься не хотел и на предложения соседей организовать сбор денег отвечал отказом: бегать по квартирам со списками должников и уговаривать каждого я не готов.

Я знал, что на общедомовом имуществе можно зарабатывать и за счет этого решить некоторые из наших проблем без сбора средств и привлечения УК. Более того, в нашем доме в подъезде уже сдавалось в аренду место для оборудования интернет-провайдера.

В теории все кажется просто: собственники встречаются на собрании, голосуют. Если все пришли к соглашению, как использовать имущество, и две трети собственников проголосовали за — можно сдавать.

Но на практике жильцы, как правило, либо ничего не знают об аренде, либо просто этим не занимаются. Вместо них действует управляющая компания. Она часто включает в договор управления пункт о том, что может сама решать, кому и на каких условиях сдавать общедомовое имущество, устанавливать размер платы, получать деньги на свой счет и тратить их на нужды дома.

Такие пункты в договорах особенно часто появляются в процессе смены одной УК на другую. Поскольку этот процесс редко проходит мирно, жильцы не вникают в детали договора.

УК вполне может сдавать имущество на выгодных для жильцов условиях, а на вырученные деньги улучшать жизнь в доме. А может занижать цену на аренду: арендатор платит меньше, зато человек, ответственный за заключение договора, становится богаче. В проигрыше только жильцы.

По закону УК обязана сообщать собственникам о том, что их имущество сдано в аренду, и открыть информацию об условиях этой аренды.

Если УК этого не делает, ее директора могут оштрафовать на 5000—10 000 Р или вынести предупреждение. Крупные УК размещают отчеты на сайте ГИС ЖКХ, но собственники редко заходят туда. А мелкие УК об аренде часто просто умалчивают: надеются, что никто ничего не заметит.

Это строка из квартального отчета УК: указаны все доходы от сдачи в аренду имущества моего дома. 1500 Р мы получали еще до того, как пришел оператор связи

А вот так я добивался размещения финансовых отчетов на сайте ГИС ЖКХ от своей УК — жалобами в Минстрой. Проверка выявила нарушения, директора УК привлекли к ответственности и обязали опубликовать информацию

В моем доме арендой тоже занималась УК. Когда я добился публикации на сайте ГИС ЖКХ финансовых отчетов и посмотрел, сколько приносит аренда, то расстроился: интернет-провайдер , шкаф которого висел в подъезде, платил нашей УК сначала 300 Р в месяц, а потом цена поднялась до 500 Р . За год шкаф приносит дому 3600—6000 Р .

Причем потратить эти деньги так, как хотели бы жильцы, было невозможно: в 2018 году собственники утвердили договор с УК, где был пункт о том, что деньгами от аренды распоряжается УК и использует их на текущий ремонт.

Жильцы сами предоставили УК право распоряжаться арендными деньгами. В договоре есть пункт о согласовании трат с председателем совета дома: я уже год занимаю эту должность, но до сих пор меня ни о чем не спрашивали

Так выглядит оборудование интернет-провайдера , под которое УК сдает место в моем подъезде. Провайдер платит за это 500 Р в месяц

Как нашлись арендаторы

Арендаторов я специально не искал: посчитал, что ради дохода в несколько тысяч рублей в год нет смысла тратить время и силы. Но арендаторы объявились сами.

У нас девятиэтажный дом, а его крыша — это самая высокая точка в районе. Сотовый оператор захотел использовать крышу для установки своего оборудования — двух шкафов и антенн. У оборудования были все необходимые сертификаты и заключения, которые подтверждали, что оно безопасное и никакого вреда жильцам причинить не может.

Представители арендатора пришли в УК, но диалог у них не сложился. Я точно не знаю, что случилось, но связистам дали мой телефон и посоветовали общаться напрямую: мол, есть там председатель дома, вот с ним и решайте.

Предложение было следующим:

Оплата 10 000 Р в месяц.
Арендатор сам платит налоги. Поскольку арендные деньги считаются доходом жильцов дома, этот доход облагается 13% НДФЛ, как если бы мы сдавали обычную квартиру. По идее, налог нужно делить на всех собственников, а потом каждый должен сдавать декларацию. Но арендатор может и сам уплатить налог. Обязанность арендатора по уплате налога прописали в договоре аренды.
Деньги арендатор перечисляет на банковский счет, который выберут собственники.
Собственники обеспечивают беспрепятственный доступ к оборудованию и по мере возможности — его сохранность.

Мне, как председателю совета дома, для заключения договора нужно было сделать следующее:

Провести собрание собственников жилья и получить их согласие на установку оборудования.
Заключить договор с арендатором.
Организовать взаимодействие с УК и поставщиками ресурсов. УК должна была предоставить доступ на чердак и кровлю. От энергетиков требовалось организовать точку подключения и поставить отдельный счетчик, чтобы затраты на питание антенн оплачивал тоже арендатор, а не собственники жилья.
Потратить деньги от аренды на нужды дома наилучшим образом.

Как я проводил собрание собственников

Отдельного собрания собственников по вопросу аренды я не проводил, потому что мы как раз готовились к другому собранию: женщина, которая раньше возглавляла совет дома, продала квартиру и переехала. Она больше не могла исполнять свои обязанности, и нам требовалось внести изменения в документы.

По закону в одно собрание можно включать какое угодно количество вопросов, поэтому мы просто добавили в повестку вопрос об аренде.

Сразу скажу, что я не буду давать здесь готовых образцов документов. В каждом случае сдачи в аренду общедомового имущества будет своя, уникальная ситуация. Но я расскажу, как все правильно оформить, какие вопросы нужно вынести на общее собрание собственников, как их сформулировать и с какими проблемами можно столкнуться.

Процедура общего собрания подробно описана в Жилищном кодексе РФ. Там же сказано, что по решению общего собрания объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование другим лицам. Главное — чтобы это не нарушало права и законные интересы окружающих.

Как и для любого другого вопроса, решение об аренде считается принятым, если за него отдали не менее 2 /3 от общего числа голосов собственников помещений в доме.

Как провести собрание, подробно описано в статьях:

Жилищный кодекс не регламентирует, на какой счет принимать деньги от аренды, кто именно должен их принимать, как и в каком порядке их тратить.

При подготовке собрания мне нужно было правильно сформулировать вопрос об аренде для повестки. Для этого я составил список нюансов, которые надо было прояснить. Вот они.

Кто уполномочен подписывать договор с арендатором. Оператор связи обратился ко мне, поэтому я, как председатель совета дома, предложил уполномочить меня на подписание договора. Но это может быть и другой человек — например, любой из собственников или директор УК. В любом случае нужно указать полные паспортные данные, а если это работник УК, то еще и должность.

Кто арендатор. Надо указать полное наименование фирмы, ее адрес, ИНН и данные человека, который от имени компании подпишет договор. У меня была вся эта информация. Но в решении собрания все же лучше прописать, что уполномоченное лицо вправе заключать договор аренды с кем угодно по своему усмотрению — на случай, если появятся еще арендаторы, чтобы не проводить собрание из-за каждого. В таком случае жильцы должны быть уверены, что человек, которому они доверяют, будет работать в их интересах.

Мы в решении собрания указали, что я уполномочен подписывать любые договоры от имени жильцов, так как проведение собрания — дело трудоемкое и небыстрое.

Арендная плата. В моем случае была фиксированная ежемесячная плата. Но теоретически никто не запрещает оплачивать аренду работами или услугами. Например, за маленькую рекламную вывеску на фасаде владелец торговой точки может благоустроить территорию перед домом или обеспечить полив сквера и уход за ним.

Условия можно четко прописать в решении собрания — например, 5000 Р в месяц. А можно предоставить ответственному самостоятельно решать, какой будет арендная плата.

Куда будут поступать деньги за аренду. Тут никаких ограничений нет: как решат собственники, так и будет. Я открыл в одном из банков отдельный счет на свое имя и заказал к нему карту.

В протоколе собрания важно указать номер счета: если ответственный за деньги задолжает по своим кредитам и его счета арестуют судебные приставы, то решение собрания поможет доказать, что эти деньги принадлежат всем собственникам, а не отдельному человеку.

Как распоряжаться деньгами. Мы записали, что деньги будем тратить на благоустройство, а на что именно — решает председатель совета дома, то есть я.

Процент от арендной платы мне не положен, но такое условие тоже может быть. Так, управляющие компании часто «откусывают» от арендной платы: вот пример — один из типовых договоров управления. В нем прямо сказано, что УК полагается процент от аренды. Размер процента в договорах управления, как правило, не прописывают: его прячут в многочисленных приложениях и он может составлять до половины арендной платы.

Типовой договор управления. Если собственники это подписывают, УК забирает процент от арендной платы за общее имущество

В окончательной редакции вопрос, который выносят на общее собрание собственников, может выглядеть так:

«Уполномочить Иванова Ивана Ивановича, 22.10.1980 года рождения, собственника квартиры № 102 в доме № 2 по улице Плюшкина в г. Москве, на заключение от имени собственников МКД любых договоров аренды общедомового имущества в доме № 2 по улице Плюшкина в г. Москве на условиях, которые определяет Иванов Иван Иванович по собственному усмотрению.

Все деньги, которые он получит по договорам аренды, перечислять на банковский счет № 12345678901 в ООО „Последний банк Москвы“. Полученные от сдачи имущества в аренду деньги могут быть потрачены на благоустройство дома и придомовой территории. Объем трат Иванов Иван Иванович может определять по своему усмотрению».

Здесь Иванов может выбрать любого арендатора — каждый раз проводить собрание уже не нужно. А еще он может сам определить условия, подписать договор и решать, как тратить деньги.

«Уполномочить Иванова Ивана Ивановича, 22.10.1980 года рождения, собственника квартиры № 102 в доме № 2 по улице Плюшкина в г. Москве, на заключение от имени собственников МКД договоров аренды чердачного помещения дома № 2 по улице Плюшкина в г. Москве с ООО „Рога и копыта“.

Все деньги, которые он получит по договору аренды, перечислять на банковский счет № 12345678901 в ООО „Последний банк Москвы“. Полученные от сдачи помещения в аренду деньги могут быть потрачены на благоустройство дома и придомовой территории. Объем трат определяет совет многоквартирного дома».

Здесь Иванов уже не может заключать договор с кем захочет. Придет другой арендатор — и снова потребуется проводить собрание собственников. Деньги Иванов сам тратить тоже не может, это решение закреплено за советом дома.

А вот еще один пример:

«Уполномочить директора УК „Синий дом“ Иванова Ивана Ивановича на заключение от имени собственников МКД договоров аренды общедомового имущества дома № 2 по улице Плюшкина в г. Москве в соответствии с Приложением № 24 к договору управления многоквартирным домом».

Если вы видите такую формулировку в повестке собрания собственников жилья, рекомендую сначала ознакомиться с тем приложением к договору, на который ссылается организатор собрания. Может оказаться, что это уловка, чтобы скрыть занижение суммы аренды или процент, который УК получит от арендной платы. Но если собственники проголосуют за решение именно в такой формулировке — оно будет законным.

Как мы готовились к установке оборудования на крышу

Когда мы провели собрание, я отправил копию протокола оператору связи, чтобы их юридическая служба проверила документы. Пока шла проверка, технические специалисты посетили крышу нашего дома, чтобы составить проект. Он подтверждает, что оборудование будет смонтировано как надо и безопасно для окружающих. Затраты на подготовку проекта взял на себя арендатор, я даже не знаю, сколько это стоило.

На тот момент у меня не было ключей от чердака. Нам нужно было открыть двери, и я вызывал представителей УК. Я сам впервые попал на чердак. После осмотра у меня остался вопрос, не повредят ли рабочие при монтаже утеплитель из минеральной ваты. Мы договорились, что в проект включат замену минваты под оборудованием и установку деревянных трапов, чтобы не пришлось ходить по утеплителю.

И тут руководство УК осознало, что жильцы дома лишают их денег.

Но отменить решение собрания просто так нельзя. Его можно обжаловать в суде, но сделать это может только собственник, и он должен доказать, что в решении нарушен закон. А управляющая компания в принципе не может подать такой иск.

Поэтому УК начала просто чинить нам препятствия. Сначала они затребовали проектную документацию — но проблем с этим не было, они получили все проекты и сертификаты по первому требованию на электронную почту. Потом в УК начали делать вид, что не видят входящих писем. Так и говорили: «Ничего мы не получали». Я решил этот вопрос так: стал общаться с УК только через ГИС ЖКХ, где есть функция отправки файлов, а вся переписка фиксируется автоматически.

Бригада монтажников заночевала в гостинице, а я на повышенных тонах поговорил с директором УК. Я ссылался на нормы закона и грозил судами, в итоге на следующий день нам выдали ключи.

В ГИС ЖКХ все общение с УК жестко регламентировано, никто не сможет сказать, что что-то не дошло или потерялось

Потом в УК отказались согласовывать подключение оборудования к электросети. Этим вопросом я не занимался, его арендаторы решали самостоятельно. Сейчас работа оборудования арендаторов никак не отражается на счетах жильцов за электричество.

Все, что оставалось УК, — физически не пускать монтажников на крышу. Что и произошло. Когда из Новосибирска приехала бригада со всем оборудованием, выяснилось, что, раз УК не получила список рабочих, ключи от крыши нам не дадут. Оперативно решить вопрос в УК отказались: сказали писать запрос, в течение 30 дней ответят. Мы написали запрос и приложили список сотрудников, я отправил все это опять же через ГИС ЖКХ.

В итоге через пару недель на нашем чердаке установили оборудование.

К обращению можно прикреплять файлы — в моем случае это был список сотрудников и заявка на их допуск на чердак. Письмо писали от имени арендатора, но отправлял его я через свою учетную запись на ГИС ЖКХ

Сколько заработали жильцы и на что потратили деньги

С апреля по декабрь 2021 года мы получили от аренды 83 999,6 Р . Сумма не круглая, потому что оплату за первый месяц посчитали исходя из фактического количества дней с момента установки оборудования.

мы получили за сдачу в аренду чердака нашего дома в 2021 году

В доме 99 квартир — получается, что на каждую квартиру пришлось 849 Р . В 2022 году, если ничего не изменится, дом в целом заработает 120 000 Р — примерно по 1212 Р на каждую квартиру.

Заработанные деньги мы потратили следующим образом.

Заменили неисправный доводчик на входной двери в подъезд. Доводчик не считается общедомовым имуществом, и УК не обязана его менять, а гарантия на него давно кончилась. Если бы не собственные доходы, жильцам пришлось бы скинуться на замену. Я просто позвонил в домофонную компанию, их мастер пришел сразу с новым доводчиком и все заменил, а я оплатил эту услугу — 1950 Р .

Установили систему видеонаблюдения за 70 000 Р . Двор у нас не самый спокойный: были случаи, когда на парковке у машин разбивали стекла, а нетрезвые водители устраивали дрифт у подъезда. Мы поставили четыре видеокамеры. Две из них контролируют парковки в разных частях дома. Третья установлена на девятом этаже — она контролирует вход на чердак. Четвертая камера размещена над дверью в подъезд — он у нас всего один.

Для установки я обратился в фирму, которая занимается видеонаблюдением, и от имени жильцов заключил с ними договор на установку и подключение всего оборудования.

На конец декабря 2021 года у нас оставался небольшой запас арендных денег — 12 949,6 Р . Куда их потратить, еще не решили. В начале 2022 года проведем отчетное собрание, где и поднимем этот вопрос.

Вопрос, о котором мы хотим поговорить сегодня, достаточно прост. Но так как по нему регулярно появляется новая судебная практика, думаем, стоит напомнить о правилах размещения различными организациями оборудования на общем имуществе МКД.

Спросите разрешения у собственников помещений дома

Оператор сотовой связи установил вышку на крыше многоквартирного дома. Так как это было сделано без согласования, собственники помещений составили коллективную жалобу в ГЖИ. Госжилинспекция провела внеплановую документарную проверку.

Проверка показала, что никаких документов, подтверждающих законность размещения вышки на крыше дома, у оператора нет. Поэтому ему было вынесено предписание демонтировать сооружение. Сетевая компания с таким решением не согласилась, спор перешёл в суд.

В свою защиту компания указала, что установленное на крыше дома оборудование никак не нарушает права собственников и не представляет опасности для их жизни и здоровья. К тому же внеплановая проверка была проведена с грубыми нарушениями требований Федерального закона от 26.12.2008 № 294. Кто прав, кто нет, предстояло разобраться суду.

Изучите законодательство по вопросу

Вышка размещена на крыше дома, являющегося общей долевой собственностью. Разрешения на установку оборудования владельцы помещений не давали, поэтому установлено оно в нарушение их прав и законных интересов.

Статьи 289 и 290 ГК РФ и 36 ЖК РФ регулируют отношения собственников помещений в МКД, возникающие по поводу общего имущества. Объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юрлиц, только по решению собственников, принятому на ОСС (п. 4 ст. 36 ЖК РФ).

Относитесь внимательно к постановлениям от ГЖИ

Как аргумент в защиту своих действий сетевая компания указала, что ГЖИ провела проверку с грубым нарушениями. Между тем суды установили, что оспариваемое предписание выдано ведомством в пределах его компетенции при наличии оснований.

Владелец вышки присутствовал при проведении проверки, но не представил доказательств, которые подтвердили бы, что оборудование соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам и не может вызвать угрозу причинения вреда или непосредственного причинения вреда жизни и здоровью людей.

Верховный суд РФ, к которому сетевая компания также обратилась, поддержал коллег: предписание выдано на законных основаниях, вышку необходимо демонтировать.

Запомните четыре правила установки оборудования на общедомовом имуществе

Первое правило – необходимо получить согласие собственников помещений.

За собственниками помещений закреплено право совершать любые действия в отношении принадлежащего им имущества на общем собрании (ч. 3 ст. 181.2 ГК РФ, ст. ст. 46, 48 ЖК РФ). Размер кворума для принятия решения об использовании общедомового имущества – не менее ⅔ от общего числа голосов всех собственников помещений в МКД (ч. ч. 3, 3.1 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Когда оборудование должно быть установлено в силу закона: подъёмные устройства для инвалидов, таблички о местах для курения и т.п..
Установка дополнительного оборудования предусмотрена проектной документацией на дом.

При принятии собственниками решения сдавать общее имущество в аренду, необходимо составить соответствующий договор.

Второе правило – при выборе вариантов использования общедомового имущества, необходимо учитывать интересы собственников помещений.

Важно помнить, что при возмездном использовании общедомового имущества собственники должны утвердить размер платы за него. При безвозмездном – собственникам нужно компенсировать расходы от такого использования. Если общее имущество МКД используется незаконно, с пользователя можно взыскать неосновательное обогащение.

Третье правило – если дом относится к объектам культурного наследия, для установки на общем имуществе оборудования нужно получить разрешение уполномоченного органа (ст. 51.6 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ).

Четвёртое правило – установленное оборудование должно соответствовать требованиям безопасности.

Интернет-провайдеры могут устанавливать оборудование в многоквартирных домах только с согласия жильцов. Право собственников квартир распоряжаться общедомовым имуществом предусмотрено законодательством. Такое разъяснение дал Верховный суд (определение от 01.03.2018 N 306-КГ17-17056), сообщает «Российская газета».

По закону собственники совместно владеют и распоряжаются общим имуществом дома, в том числе стенами, чердаком и крышей. Многие из них не знают, что интернет-провайдеры платят за размещение в этих местах интернет-оборудования, пишет издание.

«В большинстве случаев разговор об этом ведется с управляющей компанией. И деньги растворяются на счетах УК. Это часто темная история», — пояснила газете исполнительный директор центра «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева. Некоторые управляющие компании заключают договоры без согласия собственников, подтвердил эксперт центра федеральных и региональных программ Высшей школы госуправления РАНХиГС Игорь Кокин.

Раньше многие жильцы сталкивались со сложностями подключения к определенной компании, поскольку этому препятствовала УК. Теперь собственники смогут решить сами, какого провайдера и на каких условиях пустить в дом (например, того, кто оказывает наиболее качественные услуги и предлагает хорошие тарифы), отмечает газета.

Собственники могут зарабатывать и на операторах связи, которые используют крыши для размещения оборудования, на рекламных конструкциях и вывесках, если они располагаются на фасаде дома. В аренду можно сдавать подвальные помещения, а также земельный участок для размещения палаток и магазинов.

Ранее сообщалось, что Министерство строительства и ЖКХ России разработало проект новых правил содержания общего имущества жильцов в многоквартирных домах. В них прописаны порядок содержания подвалов и чердаков, крыш и фасадов, несущих конструкций, лестниц, вентиляции, общедомовых дверей и окон. Также в проекте Минстроя затронуты вопросы финансирования текущего ремонта общедомового имущества.

Практика увеличения площадей квартир за счет чердаков и других общих помещений в многоквартирном доме существует с 1990-х годов. И сейчас владельцы квартир, у которых есть такая возможность, стараются ею воспользоваться. Однако сегодня присоединить дополнительные площади к квартире сложнее, чем 20 лет назад, — существуют жесткие требования, прописанные в законодательстве.

Какие условия нужно соблюсти, какова цепочка согласований и какие сложности ждут желающих расширить границы своих квартир — в карточках «РБК-Недвижимости».

ПлощадиМожно ли вообще увеличивать площадь квартир за счет общих помещений

Законодательство в принципе этого не запрещает. Но есть целый ряд требований к самим площадям, которые житель дома хочет присоединить — далеко не любой понравившийся «угол» можно взять себе. Есть также условия, обязательные для выполнения, даже если приглянувшееся помещение годится для объединения с квартирой. Кроме того, нужно соблюсти все требования законодательства, касающиеся технической стороны перепланировки и присоединения общей площади дома к квартире. И все это возможно только в случае, если речь идет о вторичном жилье, а не о строящихся зданиях.

«Присоединение дополнительных площадей возможно исключительно в уже созданных (построенных) объектах, — поясняет генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина. — При строительстве объекта все реализуемые застройщиком площади должны быть самостоятельными объектами недвижимости. Реализовывать технические и иные помещения, которые после завершения строительства должны перейти в общую долевую собственность всех собственников многоквартирного дома, застройщик не имеет права».

ТребованияКаковы они в отношении помещений, которые можно присоединить

Согласно ст. 40 Жилищного кодекса РФ, присоединить части общего имущества многоквартирного дома можно только к тем квартирам, которые примыкают к чердачным, подвальным или иным общим помещениям — то есть одно из перекрытий квартиры должно примыкать к такому помещению, рассказала руководитель департамента контроля качества национальной юридической службы «Амулекс» Нурида Ибрагимова.

Еще одно обязательное условие — отсутствие в истребуемом помещении общедомовых инженерных коммуникаций. Например, если владелец хочет объединить квартиру с чердаком, то для начала нужно убедиться, что это именно чердак, а не технический этаж.

«В первом случае это пространство между крышей и перекрытием последнего этажа, во втором — помещение для инженерных коммуникаций, которое может находиться как под крышей, так и в цоколе, — объяснила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Приобрести техэтаж в собственность практически невозможно, так как он специально создан для управления инженерными коммуникациями во всем доме. Проход по техэтажу нередко идет по периметру над всеми квартирами, переходя в соседние секции дома. Перекрытие его в одном месте отрезает доступ на оставшуюся часть этого помещения. К тому же на техническом этаже оборудуется вентиляционная шахта с выходом потока воздуха за пределы здания. Возвести стены, перекрыв вентиляцию, — такого разрешения никто не даст».

ЧердакВ каком же случае его можно присоединить

Чердак вполне можно переоборудовать, например, под мансарду. По словам Марии Литинецкой, это возможно, если несущая способность перекрытий составляет 150 кгс/кв. м, наклон кровли — 35–55 градусов, а высота от пола до потолка не меньше 2 м. При наличии коммуникаций, которые должны быть доступны для коммунальщиков, надо понять, можно ли их перенести.

СоседиНужно ли их согласие на присоединение площадей

Обязательно. Первый и самый сложный шаг в цепочке согласований — получение согласия всех собственников. Не соседей по площадке или подъезду, а абсолютно всех владельцев квартир и иных помещений в многоквартирном доме. Эта норма прописана в ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

«Необходимо поставить вопрос о перепланировке (переустройстве) на общем собрании собственников. И если хотя бы один из них будет против, то это ставит крест на положительном исходе дела, поскольку решение должно быть единогласным», — отмечает Нурида Ибрагимова. Как говорят эксперты, именно сложности с получением разрешений от 100% собственников дома чаще всего делают присоединение дополнительных площадей к квартире практически невозможным.

Общее имуществоЗачем требуется разрешение всех владельцев квартир в доме

Дело в том, что все, что находится за пределами квартир, является общим имуществом жильцов. В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ владельцам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, а также крыши, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения, а также земельный участок, на котором расположен дом, со всеми элементами озеленения и благоустройства.

Аналогичные положения содержатся в ст. 289 и 290 ГК РФ.
Более подробно определение состава общего имущества в многоквартирном доме приведено в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением правительства РФ от 13.08.2006 года № 491.

То есть присоединение каких-либо частей многоквартирного дома к имуществу одного собственника повлечет уменьшение площадей общего имущества владельцев. А значит, от каждого из них нужно получить разрешение на это.

СогласованияКакие еще разрешения потребуются

Нужно разработать проект перепланировки/переустройства с привлечением лицензированных организаций и утвердить его в Архитектурном управлении, Роспотребнадзоре, МЧС, Госпожнадзоре, Мосгазе, а затем получить разрешение на реконструкцию в жилищной инспекции. В Мосжилинспекцию нужно предоставить правоустанавливающие документы на квартиру, решение общего собрания собственников дома, согласованный проект и технический паспорт на квартиру.

«Техническое заключение стоит порядка 50 тыс. руб. Проект — вдвое дороже. К этим суммам надо добавить оплату госпошлин на согласование в надзорных инстанциях», — отмечает Мария Литинецкая.

Затем нужно непосредственно провести строительные работы и оформить акт о завершенном переустройстве или перепланировке (его утверждает Мосжилинспекция). Следующий этап — внесение изменений в техническую документацию на квартиру и постановка изменений на кадастровый учет на основании проекта перепланировки и акта приемочной комиссии. Затем документы передаются в Росреестр, который должен предоставить выписку из реестра прав на недвижимость с учетом проведенных переустройства и перепланировки квартиры.

Часто кондиционеры на фасадах домов устанавливают без соблюдения норм, что может привести к требованию демонтировать оборудование. Рассказываем, как установить кондиционер по правилам и где его лучше расположить в квартире

В июне и июле аномальная жара накрыла многие регионы России. На этом фоне в Москве и в остальной России вырос спрос на кондиционеры и вентиляторы. Особенно актуальным наличие кондиционера в квартире стало для тех, кто работает на удаленке, а не в прохладном офисе.

Установка кондиционеров в жилых домах требует соблюдения определенных правил, норм СанПиН и иногда согласований. Размещение блока сплит-системы на фасаде многоквартирного дома может быть признано незаконным, это зависит от того, какие нормы действуют в том или ином регионе.

Разбираемся, какими нормами регулируется монтаж сплит-систем на фасадах домов, можно ли их устанавливать на исторических зданиях, нужно ли делать отвод конденсата и согласовывать установку кондиционеров, а также где его лучше всего расположить внутри квартиры.

Где установить кондиционер?

Место установки кондиционера зависит от типа помещения. Если позволяет высота потолков, то следует устанавливать канальные кондиционеры, которые размещаются за потолочным пространством и через решетки равномерно распределяют воздух по всему помещению, рекомендует генеральный директор GPGroup Игорь Грецов.

Канальная сплит-система оптимальна с точки зрения дизайна и удобства пользования. Одним из плюсов управляющий партнер архитектурной студии DVEKATI Екатерина Сванидзе назвала «невидимое» оборудование — в интерьере присутствуют только вентиляционные решетки, которые можно сделать максимально незаметными или покрасить в любой цвет. Минус, по словам Сванидзе, состоит в том, что нужно предусмотреть место для существенного отпуска потолка, где разместится внутренний блок (от 30 до 50 см). Как правило, такие блоки размещают во вспомогательных помещениях — постирочных, гардеробных и так далее. Если высота потолка позволяет, можно локально опустить уровень, например в прихожей. Также в месте размещения внутреннего блока такой системы предусматривается лючок для обслуживания оборудования. Все это необходимо учесть на стадии проектирования.

Самый простой вариант — кондиционер настенный, при этом внешний блок монтируется на фасаде, если такая возможность предусмотрена проектом дома, или на крыше. При таком варианте необходимо предусмотреть расположение блоков в квартире до начала ремонта, чтобы специалисты устроили развод коммуникаций для оборудования на черновой стадии ремонта в стенах и потолке, рекомендует Екатерина Сванидзе.

Сплит-системы нужно располагать так, чтобы воздух не дул на людей. Особенно это важно в спальнях и детских. Расстояние от верха внутреннего блока до потолка — 10 см. Все эти рекомендации, как правило, есть в инструкции. «Есть, конечно, и индивидуальные нюансы, зависящие от планировки квартиры. В однушке лучше всего разместить кондиционер над кроватью или над диваном с таким расчетом, чтобы воздух дул над головами. Кондиционер лучше ставить в комнате, но если финансы позволяют, то можно еще и на кухне», — советует Игорь Грецов.

Нужно учитывать и то, что наиболее прохладным воздух будет на расстоянии 2–3 м от устройства. Размещайте кондиционер таким образом, чтобы в этой зоне не оказались диван, рабочее или другое место для продолжительного отдыха. В спальне лучше всего его разместить над кроватью — в таком случае зона наибольшего холода будет за границей спального места, а воздух во время сна будет приятной температуры. Но нужно выбрать место так, чтобы поток холодного воздуха не обдувал людей во время сна. Не стоит устанавливать кондиционер рядом с нагревательными приборами.

Сплит-система по цветовой гамме может сочетаться с другой техникой, например с телевизором, или подобрана в соответствии с основным цветом интерьера. Таким образом, кондиционер не будет выделяться и гармонично впишется в любой интерьер.

Виды кондиционеров

Перед покупкой стоит определиться, какой кондиционер и где вы хотите установить. Учитывайте, что чем больше площадь помещения, тем мощнее нужен кондиционер. В описании модели указывают, на какую площадь она рассчитана. Помимо свободного пространства, важно, на какую сторону света выходят окна. Так, в квартире с восточными и южными окнами понадобится кондиционер мощнее, чем для помещений с окнами на север. Производители предлагают:

настенные системы кондиционирования. Кондиционеры с установкой в верхней части стены подходят для большинства жилых комнат и кабинетов. Они практически бесшумны, в них есть функция фильтрации воздуха и охлаждения больших пространств. Главный недостаток настенных сплит-систем — неравномерное изменение температуры;
кассетные кондиционеры. Система отличается сложным монтажом в подвесной потолок. Кассетный кондиционер можно установить в больших комнатах площадью от 50 кв. м. Он поможет быстро и равномерно охладить пространство в квартире или загородном доме. Воздух в системе проходит по четырем направлениям, что позволяет за несколько секунд повысить или понизить температуру;
небольшие мобильные модели. Их можно купить значительно дешевле, но и функционал у них заметно меньше. Мобильные кондиционеры выбирают для квартир, в которых по различным причинам негде или нельзя установить сплит-систему. Они издают много шума, занимают место на полу и при этом обладают ограниченной мощностью. Мобильный кондиционер можно установить самостоятельно, без помощи специалистов.

Можно ли установить кондиционер самому?

Сегодня собственники жилых и коммерческих помещений, как правило, устанавливают различное оборудование на фасадах зданий самовольно, на свой страх и риск, отмечает эксперт в сфере ЖКХ компании «ДомКом Инвест» Александр Костюков.

В случае самовольной установки каких-то полномочий для удаления кондиционеров у управляющей организации фактически нет. Однако надзорные органы (например, Государственная жилищная инспекция) могут выдать предписание нарушителю удалить размещенное оборудование и следы его установки.

Неприятные последствия для владельца кондиционера могут наступить и в других случаях — например, конденсат в зимнее время замерзает и, срываясь с оборудования, может причинить вред проходящим внизу людям, говорит Костюков.

Также возможно намокание фасада, вымывание межпанельных стыков или кирпичных швов либо причинение другого урона общему имуществу. В этом случае управляющая организация может обратиться в суд. Как правило, виновника в порче общедомового имущества обязывают удалить оборудование и привести поврежденный участок в проектное состояние, отмечает эксперт в сфере ЖКХ.

Безусловно, необходимо руководствоваться соответствующими СанПиН при установке кондиционера, чтобы избежать претензий от других собственников и УК по поводу возникновения шума, повышения влажности и прочих неудобств, рекомендует адвокат бюро «Бишенов и Партнеры» Даханага Нагоева.

Нужно ли согласовывать установку кондиционера?

В каждом регионе России есть нормы, регламентирующие установку кондиционеров на фасадах жилых домов. Где-то требуется согласование в органах местного управления, получение разрешения в управляющей компании или даже проведение общего собрания собственников жилья.

В региональных нормативно-правовых актах обычно содержится описание полной процедуры согласования с указанием всех инстанций, которые должны дать разрешение, говорит Нагоева. Например, в Санкт-Петербурге для этого требуется разрешение Комитета по градостроительству и архитектуре. Подобный закон существует не во всех субъектах РФ. В частности, в Москве аналогичный закон был отменен еще в 2011 году, после аномальной жары 2010 года, поскольку монтаж кондиционера был связан с длительными бюрократическими процедурами.

Как установить кондиционер: правила

В соответствии с постановлением правительства Москвы 85-ПП, монтаж кондиционеров на фасадах зданий не требует согласования, подготовки проектной документации и получения разрешения различных инстанций. При этом Гражданский кодекс допускает распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, на основании решения общего собрания собственников многоквартирного дома. Поэтому, чтобы не возникло конфликтов с соседями и, соответственно, требований по демонтажу оборудования, внешние блоки кондиционеров не должны мешать соседям — закрывать свет и обзор, создавать излишний шум, а конденсат не должен капать на чужие окна или подоконники.

Кондиционеры в домах культурного наследия

В некоторых регионах запрещена установка любого оборудования на исторических домах, которые относятся к объектам культурного наследия. Правительство России еще в 2019 году одобрило законопроект, который запрещает установку внешних блоков кондиционеров и других технических устройств (кроме устройств охраны и сигнализации) на фасадах таких зданий. Проект закона прошел в Госдуме первое чтение, но в 2021 году на заседании парламента его отклонили.

Соответственно, в настоящее время установка кондиционеров на фасады объектов культурного наследия может осуществляться, однако для таких зданий существует строгий порядок монтажа. Как правило, разрешение предоставляется только на установку кондиционера со стороны двора, поясняет Костюков.

Читайте также: