Промерзание чердачного перекрытия в многоквартирном доме

Обновлено: 28.04.2024

Деревянное строение кажется идеальным с точки зрения экологичности, поддержки здорового микроклимата. Все так, но и тут есть свои нюансы. В частности, конденсат, что собирается на холодном чердаке. От него намокают потолок и стены, может начаться гниение. Разберемся в причинах и поищем способы купирования проблемы.

Холод или «термос»: вечный поиск золотой середины

Все, кто сталкивался со строительством собственных домов, не раз становились перед дилеммой грамотного утепления и пароизоляции. Казалось бы, все просто: заизолировать потолок, стены максимально плотно. И все, будет тепло, как в раю.

Насчет параметров атмосферы Эдема я не в курсе. Но на собственном примере убедился: перестараться с теплоизоляцией так же вредно, как и недостараться. Спальню я поначалу утеплил жестко. На потолок и стены уложил фольгированный утеплитель. Стены сверху оклеил, а потолок так и оставил. Красота: блестит, солнышком отсвечивает и по максимуму держит тепло. Печечку подтопил — и спи спокойно, даже если за окном дождь, ветер или даже морозец.

Но… спать спокойно не получилось. В доме стояла высочайшая влажность. Да, еще и брус высыхал, тоже давал эффект увлажнения. Но и моя «идеальная» изоляция оказалась слишком герметичной. Получился, как говорят специалисты, эффект термоса. Фольга отражает не только тепловые излучения, но и влагу, и та просто висит в атмосфере. Неприятные ощущения, скажу я вам!

Но это еще полбеды. Хуже, что под этой пленкой со временем образуется плесень, и она оттуда поползет по всему дому. Для начала начнут гнить стены и потолочные перекрытия, что уже укутаны в такую фольгу. А если еще и сверху на них капает конденсат, получится совсем жесткая «засады».

Конденсатный дождик с чердака: откуда берется?

С внутренней изоляцией я решил быстро: сделал прорези в местах стыков своих изоляционных фольгированных полосок. Но предстояло еще решить проблему вентиляции чердака. Зачем его вентилировать, когда и так кругом ветра? Это смотря как сделана крыша. Если конденсат не беспокоит, есть естественная циркуляция воздуха, вам повезло. Утеплите собственно потолок, и живите в тепле и комфорте. Но при появлении конденсата в чердачном пространстве придется заняться и этой проблемой.

Тут опасность примерно та же, что и при избыточной герметизации внутренних помещений дома: конденсат станет провоцировать гниение, образование грибка и плесени. И по стенам потечет мелкий, но такой противный осадочный «дождик»…

Понятно, что из жилых помещений вверх будет идти теплый воздух. Как мы уже убедились выше, полностью его «законопатить» внизу тоже опасно. А вверху, в подкровельном пространстве он часто встречается с холодным воздухом и оседает в конденсат.

Тем более что строители, до укладки черепицы, часто плотно закрывают коньковую часть крыши ветрозащитной пленкой. Полностью, да еще внахлест, для верности. От ветра защитит, но конденсат точно спровоцирует. А если еще и фронтонное окошечко отсутствует, ситуация усугубляется.

Что делать?

Организовать чердачную вентиляцию! Чтобы проблемный воздух не скапливался под крышей со всеми проистекающими последствиями, а выходил наружу. И способы заставить его это делать есть. Не такие уж сложные. Речь об установке кровельных аэраторов. Расскажу, как сделал это на своей крыше, у меня она застелена гибкой черепицей.

Пару аэраторов можно установить с обеих сторон крыши, пониже конька. Либо один коньковый аэратор. Воздух будет подниматься от карнизов вверх, по направлению к коньку, это его естественный алгоритм движения. За ним к коньку потянутся и водяные пары.

Важно еще, чтобы и карниз не оставался слишком глухим. У меня в его отделке прорезаны узенькие отверстия. Такая перфорация не пропустит влагу снаружи, зато воздух снизу сквозь эти отверстия проникает свободно. И тоже помогает вентиляции чердачного пространства, спасает от излишней влажности.

Чердачные помещения располагаются над потолком любой постройки, прямо под кровлей. Они бывают теплые и холодные, так как служат в домах для разных целей, и создают дополнительную площадь.

Например, холодный чердак многие хозяева приспосабливают под кладовый или хозяйственный блок. Его микроклимат, в пределах 15%, влияет на общую температуру всего дома.

Именно поэтому утеплению перекрытия холодного чердака строители уделяют должное внимание. После того, как закончатся основные работы по возведению конструкционных, межкомнатных стен и кровли, начинают теплоизоляцию слоев пирога.

Как происходит этот процесс, какие требования предъявляются к холодному чердачному перекрытию, его утеплению, нюансы монтажа, а также другие важные вопросы, читайте подробно в представленной статье.

Требования к изоляции по деревянным балкам и ЖБ-плитам

Чердак позволяет следить за состоянием кровли изнутри дома, и в случае необходимости, своевременно ремонтировать фронтоны и конструкционную основу крыши. Особенностью холодного чердака является то, что он сделан таким образом, что потоки воздуха обеспечивают вентиляцию через карнизные и вытяжные отверстия (конек).

Для холодных чердаков черновой пол чаще всего выполнен из монолита или ЖБ-плит, а теплоизоляцию обустраивают как по деревянным балкам, так и по железобетонным, в зависимости от типа возведенной конструкции.

Особенностью холодного чердачного перекрытия, в отличие от теплого, является то, что он нуждается в создании пароизоляции. Для этого в работе обязательно используют паронепроницаемую мембрану.

Для холодного чердака применяют различные типы утеплителей (мягкие, полутвердые, твердые), которые закладываются между лагами или балками потолка. Также обязательно применяются гидроизоляционные материалы жидкого типа (через напыление) по монолитной основе, а также в виде рулонов или листов рубероида, наклеенных на мастику.

Общие требования, которые предъявляются к теплоизоляции холодных перекрытий, касаются всех типов чердаков, и указаны в таких основных нормативах, как:

Требования к теплоизоляции холодного чердачного перекрытия, согласно перечисленным нормативам, дают отсылки к другим нормам из нижестоящих документов (отсылочных).

Также некоторые строители обращают внимание на уклон материала. Он не должен быть больше 0,2 %. Для плотного прилегания утеплителей на холодном чердаке используют контробрешетку.

При выполнении теплоизоляции холодного чердачного покрытия обязательно уделяют внимание деформационным швам в стяжках.

Утеплители для бетонной и деревянной конструкции

Для холодных чердачных перекрытий в деревянных и панельных домах применяют теплоизоляцию с сыпучими, рулонными и плитными утеплителями. Какой именно из них выбрать, желательно уточнить у специалиста, который будет работать над проектом.

Лучшие теплоизоляционные материалы для чердачного холодного помещения – это:

Минеральная вата. Выполняется из базальтового состава, бывает различной по плотности, и считается идеальной для сохранения тепла в помещении. Чтобы утеплитель дольше служил, его обязательно покрывают слоем отделки. Рекомендуется тщательное проветривание материала после укладки некоторое время (2 недели), так как он имеет специфический запах.
Сыпучие вещества. Наиболее популярными в качестве теплоизолятора являются вермикулит, керамзит и шлак. Это самая бюджетная группа, и одна из самых теплых. Для защиты от сквозняков слой такого утеплителя должен составлять не менее 5 (мм), но на практике его насыпают до 5 (см).
Стекловата. Хороший материал, который прослужит достаточно долгое время. Он относится к негорючим веществам. Его плотная основа хорошо прилегает к поверхности с помощью клея, и хорошо монтируется. Но данный утеплитель требует защиты от воды (гидроизоляции).
Пенополистирол. Производится в плитах, считается доступным по цене, имеет высокие качества в отношении воды и низких температур, быстро и легко укладывается, и подходит под любую отделку. Также важными качествами материала является то, что он не портится, хорошо взаимодействует с любыми поверхностями и составами веществ, а также не дает усадки.
Пеноизол. Это самый дорогой, но самый быстрый и удобный жидкий утеплитель, который распределяется по поверхности из специальных баллонов, строительного пистолета или краскопульта. Материал перекрывает любые мостики холода и моментально застывает. Требования к слою нанесения его на поверхность – толщина слоя не менее 20 (мм).

Подобрать нужный теплоизоляционный материал лучше всего со строительными специалистами. Они не только проведут необходимые расчеты по количеству требуемого расходного материала, но и подберут идеальный вариант для конкретной постройки, с учетом ее типа и характеристик.

Большинство специалистов считают, что сыпучие утеплители подходят для теплоизоляции чердаков с бетонными и деревянными поверхностями, а другие разновидности – для абсолютно всех перекрытий.

Подробнее о материалах для утепления чердачного перекрытия здесь.

Схема слоев пирога

Устройство холодного чердака включает в себя следующие элементы:

черновой пол и вентиляционные проемы (конек);
систему стропил и кровлю с выбранным типом покрытия;
основную обрешетку и контробрешетку;
стены с фронтонами;
гидроизоляцию (1-2 слоя);
слуховые окна (закрытого или открытого типа).

Сам пирог может иметь различный вид, и состоит из:

монолитного перекрытия (используемые марки бетона М300-500);
жидкой распыленной по поверхности гидроизоляции;
грунтового материала (1-2 слоя);
паронепроницаемой мембраны;
деревянных брусьев с лагами или монолитного бруса;
гидроизоляции с помощью рубероида;
минерального ватного слоя утеплителя;
установленной обрешетки для закрепления теплоизоляции;
дополнительного слоя минеральной ваты;
закрепленной армированной сетки;
штукатурных слоев (сначала стартового, затем – финишного);
пола (дощатого, линолеумного, ламинированного и т.д.).

Слои пирога формируют основу чердачного перекрытия, где утеплитель играет одну из важных ролей.

Качественно выполненное холодное чердачное покрытие способно сформировать благоприятный микроклимат в доме, без резких перепадов.

И даже, несмотря на то, что в нем температура будет ниже, чем в основной постройке, сушка белья или хранение хозяйственного инвентаря станет дополнением к помещению, и разгрузит его хозяйственную часть.

Слои холодного чердака формируются таким образом, чтобы снизить тепловые потери через отверстия в чердаке.

Расходные материалы и инструмент для работы

В процессе работы мастеру понадобятся следующие инструменты и расходные материалы:

Тип утеплителя, который будет применяться в процессе работы.
Строительный клей, герметик для заделки швов, грунтовка и кисти.
Пароизоляционная мембрана.
Жидкая гидроизоляция в баллонах («Пенетрон»), рубероид и мастика.
Доски и фанерные листы разных размеров, брус и лаги к ним.
Дальномер лазерный, уровни, маячки.
Строительная рулетка, нож, скотч, технический степлер со скобами.
Молоток, ножовка, топор, строительный крепеж различного типа.
Шуруповерт, дрель, тепловая пушка, строительный пылесос.
Армированная сетка с креплениями и уголками.
Плоскогубцы, гвоздодер, шлифовальная машина.
Штукатурный материал для финишной и стартовой отделки.
Линолеум, ламинат или ПВХ-плитка.

Данный список является примерным, и может немного различаться в каждом конкретном случае. Но здесь важно не забыть про рабочую форму, перчатки, защитные очки, респиратор (особенно, если придется работать со стекловатой).

Как утеплить чердачное помещение?

Проведение теплоизоляции для чердачных поверхностей холодного типа мало отличаются между собой при обустройстве слоев пирога по ЖБ-поверхности и деревянным брусьям с лагами.

Созданная ровная поверхность очищается от пыли и грязи, и хорошо грунтуется.

Их единственное отличие состоит в том, что ЖБ-основу покрывают слоем жидкого гидроизолятора, перед началом формирования слоев пирога, а деревянные балки требуют обертывания рубероидом с мастикой в процессе монтажа. Во всем остальном этапы похожи:

Балки с лагами устанавливаются по разметке, и надежно закрепляются.
Укладывается пленка мембранная, затем гидроизолятор. Слои закрепляются битумной мастикой. Лаги и брус тщательно оборачиваются рубероидом.
Формируется слой вентиляции – выполняется обрешетка. Расстояние от нее до предыдущего слоя должно составлять не меньше 20 (мм).
Клеится теплоизолятор, с нахлестом по бокам плит или отрезанных частей рулонного материала по 15-20 (мм).
Закрепляют армированную сетку по периметру чердачного покрытия.
Набрасывают 2 слоя штукатурки (сначала стартовый, затем – финишный), с дальнейшим шлифованием поверхности.
Укладывают подготовленный материал для чистового пола.

Все уложенные теплоизоляционные материалы обязательно укладывают с запасом, чтобы исключать мостики холода, а стыки, после высыхания хорошо заделывают герметиками.

Холодный чердак можно по ЖБ засыпать сыпучими (вермикулитом, керамзитом), хорошо утрамбовать в шагах (пространстве) между брусом с лагами, а потом выполнить тепло- и гидроизоляцию, а затем провести отделку.

Возможные ошибки и сложности

Несоблюдение технологии монтажа, основных требований к материалу и к процессу самой работы, может спровоцировать следующие сложности (ошибки):

При работе стоит обратить внимание на состояние основы – покрытие на чердаке должно быть ровным, без изъянов, и тогда обустройство слоев его пирога станет надежной основой, с четкой геометрической линией.

Стоимость работ по РФ

Регионы Российской Федерации формируют собственный рынок востребованности услуг строительных мастеров и цен на них, с учетом использования собственного инструмента и предоставленного заказчикам расходного материала.

Северные регионы, МО, а также СПб считаются наиболее дорогими в плане проведения работ по теплоизоляции холодных чердачных перекрытий.

В среднем, при изучении прайсов строительных компаний в регионах, услуги на работы по утеплению обойдутся в 250 рублей за м 2 .

Эти данные могут изменяться, но главное – они никогда не зависят от сезонности. Проводить утепление при обустроенной кровле можно в любое время года.

Лучше всего к услугам привлекать бригады, работающие по договору, так как они предоставляют гарантии, а расходные материалы у них стоят намного дешевле, чем на строительном рынке, так как приобретаются оптом по сниженным ценам у прямых производителей.

Заключение

Утепление холодного чердачного покрытия невозможно без обустройства качественной пароизоляции, а также и вентиляции между обрешеткой внутри слоев, так как они предупреждают образование тепловых потерь.

Подобрать качественный утеплитель и рассчитать нужное количество расходного материала сможет строительный специалист.

В работе необходимо придерживаться строительных норм и правил, четко располагая слои пирога холодного чердачного покрытия в определенной последовательности.

Утепленный холодный чердак поможет значительно снизить теплопотери в основном помещении, и сэкономит средства на альтернативных источниках тепла.

Дом крупнопанельный, семидесятых годов постройки, чердак холодный с естественной вентиляцией. Раздача тепла снизу. Кроме голубей на чердаке ничего нет.

По проекту потолок(перекрытие) ж\б ковши, толщина по центру всего ~ 5 см+ сверху насыпано керамзит(по проекту, реально хз) - вот и всё утепление жилого, 9-го этажа, дальше холодный чердак. В квартире на 9-м этаже холодно зимой + конденсат (очень влажно). Сама крыша не течет, делали ремонт покрытия кровли.

Как правильно и хорошо заново утеплить? со стороны чердака. пенопласт или вата, пленка(пароизоляция, надо или нет), сколько чего и в какой последовательности класть?

Железобетонные плиты пропускают небольшое количество водяного пара, но оно совсем незначительно. Поэтому я бы с пленками вообще не связывался. Далее, сильногорючие материалы (пенопласты) в "общедоступные" помещения я бы не стал укладывать.
Поэтому лучший выбор утеплителя - минвата или стекловата слоем 10-15 см.
А вот дальше вам надо самим посчитать, что вам выгоднее:

или дорогая минвата жесткого типа, накрытая листами фанеры для ходьбы;
или дешевая минвата / рулонная стекловата (ISOVER KT37, KT40), но надо будет соорудить какие-никакие лаги из брусков и накрыть той же фанерой или хотя бы необрезной доской.

Там никто не ходит вообще, высота чердака 60 см, только если ползком, так что на этом моменте можно не останавливаться. Доступа нет на чердак жильцов.

Меня смущает влага в квартире, очевидно из-за разницы температур в квартире и на чердаке, видимо из-за потерявшей свои свойства теплоизоляции (раньше были протечки)

Стены, швы, окно - все ок, именно сверху проблема похоже

Только минплита или другая стекловата . Пенопласт мыши и голуби попортят . И по пожарной безопасности тоже нельзя .Протечки надо на кровле ликвидировать . Хотя приходилось видеть чердаки-тех этажи где был натянута пленка под местом протечки и организован сток собиравшейся воды .

А, ну если 60 см - то вообще всё идеально. Та влага, что у вас сейчас есть - это конденсат ИЗНУТРИ квартиры, собирающийся на холодном перекрытии. Как только вы утеплите - всё просохнет.
Так как никто ходить не будет - я бы постелил 3 слоя минваты по 50 мм мягкого типа и накрыл листами 12 мм фанеры, чтобы, если что, можно было проползти.

evgenygrig написал :
Та влага, что у вас сейчас есть - это конденсат ИЗНУТРИ квартиры

evgenygrig написал :
Та влага, что у вас сейчас есть - это конденсат ИЗНУТРИ квартиры, собирающийся на холодном перекрытии. Как только вы утеплите - всё просохнет.

Простите,
мне казалось, что влага в квартире, это из-за того, что перекрытие "жилая теплая квартира- холодный чердак" плохо утеплена и точка росы находится внутри квартиры либо в бетоне близко к квартире. и образуется конденсат и влажно. Или это одно и тоже? Влага все-таки ИЗНУТРИ? Если хорошо утеплить это перекрытие, то тогда куда влага денется, если она ИЗНУТРИ?

Или мы о разном?
Влажно и конденсат в квартире, а не на чердаке.

Об одном, но по-разному.
Вы процесс конденсации описали совершенно правильно. Только 1 уточнение треб-ся: конденсируется на холодной поверхности влага, которая содержится в воздухе ВНУТРИ теплого помещения - она выпадает на поверхность, как роса. Это не влага, которая якобы просочилась сквозь перекрытие. Эту разницу важно понимать, чтобы решать - требуется гидроизоляция поверхности, или нет. В Вашем случае - нет. Достаточно добиться утепления, чтобы темп-ра потолка не падала ниже точки росы - и влага перестанет конденсироваться на нем (именно "конденсироваться на нем", а не "протекать сквозь него"). Влажность воздуха в квартире при этом останется неизменной.
Если Вам кажется, что в квартире избыточно влажно, то с этим надо бороться вентиляцией. При этом тоже можно добиться прекращения выпадения конденсата на потолке даже без его утепления, но за счет сухости воздуха, что не всегда комфортно; и наладить хорошую и удобную вентиляцию может быть сложнее, чем утеплить перекрытие.

Спасибо за ответ,

меня еще смущает, что конденсат образуется не на потолке, а преимущественно на стене, которая является внешней (выходит наружу) по всей ее высоте и на окнах (стеклопакеты). Так во всех комнатах (т.е. возможно исключается вариант дырки\щели в каком-либо месте фасадной стены).

Относительно покрытий и перекрытий нужно следить, чтобы были соблюдены условия эксплуатации ( абз. 1 п. 4 ПП РФ от 03.04.2013 № 290 ).
Не должно быть прогибов, трещин, колебаний или смещения плит одной относительно другой по высоте, а также трещин в перекрытиях и отслоения защитного слоя бетона и оголения или коррозии арматуры.
Швы должны быть заделаны, не должно быть следов протечек или промерзаний на плитах и на стенах ( абз. 2 п. 4 ПП РФ от 03.04.2013 № 290 ).
Если дом кирпичный, нужно следить и вовремя обнаруживать трещины в сводах, изменения состояния кладки, коррозию балок ( абз. 5 п. 4 ПП РФ от 03.04.2013 № 290 ).
В деревянных домах не должно быть трещин в штукатурном слое, а несущие деревянные элементы и места их опирания должны быть без повреждений.
Не должно быть следов протечек на потолке, поражения гнилью и жучками-точильщиками ( абз. 6 п. 4 ПП РФ от 03.04.2013 № 290 ).
Необходимо проверять плотность и влажность засыпки, состояние утеплителя, гидро- и звукоизоляцию.
Перекрытия должны быть устойчивы, теплоустойчивы, обеспечивать звукоизоляцию. Если обнаружены повреждения, нужно их устранить и не допустить дальнейшего развития.
Нужно следить, чтобы не нарушались теплотехнические, акустические водоизоляционные свойства перекрытий, а также теплогидроизоляционные свойства.
Следует следить за примыканием наружных стен и других элементов ( п. 4.3.1 Постановления Госстроя от 27.09.2003 № 170 ).
Если перекрытия переохлаждаются, их нужно утеплить, чтобы не возникло проблем в дальнейшем. Неплотности вокруг трубопроводов отопления и горячего водоснабжения, которые проходят через перекрытия, должны быть заделаны.
По результатам осмотра, при выявлении повреждений и нарушений следует разработать план и провести восстановительные работы. Составляется акт обследования технического состояния МКД или акт общего осмотра МКД, составляется план восстановительных работ и наряд-задание.
Уже выполненные работы оформляются актом выполненных работ.

Продолжаем разбирать сложные вопросы, связанные с разграничением капитального и текущего ремонтов общего имущества собственников помещений в МКД. Сегодня читайте о том, к какому виду ремонта относится утепление фасада и восстановление его теплозащиты согласно нормативно-правовым актам и судебной практике.

Текущий ремонт – предупредительный, предотвращает износ конструкций и устраняет мелкие повреждения

Споры о том, что относится к текущему, а что капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома, – типичная ситуация сегодня. Собственники, управляющие организации и региональные операторы по капремонту постоянно выясняют, кто, что и за какие деньги должен ремонтировать в МКД, особенно в старом жилфонде.

Текущий – это устранение мелких неисправностей, выявляемых в ходе повседневной эксплуатации дома, при котором элемент практически не выбывает из эксплуатации, его технические характеристики не меняются.
Капитальный – это восстановление утраченных первоначальных технических характеристик элемента дома в целом, при этом его основные технико-экономические показатели остаются неизменными.

Согласно п. 18 ПП РФ № 491, текущий ремонт считается предупредительным и заключается в систематически проводимых УО работах по предотвращению износа конструкций, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей.

Несмотря на множество определений текущего и капремонтов, споры по этому поводу между УО, собственниками и органами ГЖН не прекращаются. Например, мы рассказывали о деле, в котором рассматривался вопрос, является ли ремонт отмостки дома капремонтом или проводится за счёт текущего.

Сегодня разбираемся с вопросом, к чему относить работы по утеплению фасада многоквартирного дома.

Правила № 170 включают восстановление теплозащиты и теплоизоляции стен МКД в перечень работ по текущему ремонту

Согласно пп. «в» п. 2 ПП РФ № 491, стены МКД входят в состав общего имущества собственников помещений, и за их надлежащее состояние и ремонт отвечает управляющая домом организация.

В п. 4.3.1 Правил № 170 указано, что УО должна обеспечивать восстановление теплотехнических, акустических, водоизоляционных свойств перекрытий, а также теплогидроизоляцию примыканий наружных стен, санитарно-технических устройств и других элементов и заданный температурно-влажностный режим внутри здания. Также УО отвечает за надлежащую тепло- и влагозащиту наружных стен и утепление промерзающих участков фасада (п.п. 4.2.1.1, 4.2.1.12 Правил № 170).

устранения неисправностей в ограждающих конструкциях;
просушки отсыревших участков стен и крыш;
утепления участков ограждающих конструкций с недостаточным сопротивлением теплопередачи дополнительным утепляющим слоем;
просушки или замены отсыревшего утеплителя на более эффективный;
восстановления герметизации стыковых соединений панелей, сопряжений стен с оконными блоками, балконными плитами и отделкой стен.

Такие работы в отдельных помещениях МКД включены в перечень работ, входящих в плату собственников за текущий ремонт в составе размера платы за жилое помещение (приложение 2 к 2-04.2004 «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда»).

Утепление стен МКД входит в минимальный перечень работ и услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества

проводить обследование ограждающих конструкций домов на предмет нарушения теплозащитных свойств, гидроизоляции между цокольной частью здания и стенами;
выявлять следы коррозии, деформаций и трещин в местах расположения арматуры и закладных деталей, наличия трещин в местах примыкания внутренних поперечных стен к наружным стенам из несущих и самонесущих панелей;
устранять повреждения в кладке, выветривания, отклонения от вертикали и выпучивания отдельных участков стен, нарушения связей между отдельными конструкциями.

Если УО установила такие нарушения, в том числе утрату теплозащиты ограждающих конструкций, она обязана разработать план их устранения и выполнить его. Утепление входит в минимальный перечень работ и услуг как способ устранения нарушения теплозащитных свойств ограждающих конструкций.

Этого мнения часто придерживаются суды, разрешая споры о том, должна ли УО утеплять стены дома за счёт платы собственников за содержание жилья, или же это капремонт. Например, позиция, что такие работы относятся к текущему ремонту, содержится в решении Нижегородского районного суда Н. Новгорода от 13.05.2019 по делу № 2-617/2019.

УО обязана проводить текущий ремонт, даже если есть необходимость в капитальном

Согласно ч. 1 ст. 166 ЖК РФ, в перечень работ по капремонту общего имущества многоквартирного дома включён ремонт фасада. В некоторых регионах власти дополняют этот перечень и относят к ремонту стен дома ещё и их утепление, как, например, сделали в Санкт-Петербурге. А правительство в Самарской области, наоборот, решило исключить такие работы из перечня по капремонту из-за их высокой стоимости.

Но в данному случае речь идёт о капитальном ремонте целого фасада МКД. Если же в утеплении нуждается отдельный участок стены/помещении, то работы по восстановлению теплозащиты – обязанность УО, что предусмотрено ПП РФ № 290. Эту позицию подтверждает практика ВС РФ, который указывал, что необходимость в капремонте не прекращает обязанности управляющих организации проводить текущий ремонт для восстановления надлежащего состояния общего имущества в доме (определения от 21.08.2019 № 302-ЭС19-13268, от 27.08.2019 № 307-ЭС19-14880).

Такие выводы делают и суды нижестоящих инстанций, например, в деле № А17-6634/2017. Если УО в ходе осмотра общего имущества установила, что для устранения обнаруженных неисправностей необходимо провести капремонт, это обстоятельство не освобождает её от текущих работ по ремонту таких элементов до момента, когда собственники примут решение о капремонте.

На заметку

Вопрос разграничения текущего и капитального ремонтов отдельных частей и элементов, входящих в состав общего имущества собственников в МКД, по-прежнему спорный и решается зачастую в суде.

ПП РФ № 491 и № 290, Правила № 170 относят утепление части фасада многоквартирного дома, восстановление его теплозащиты к перечню работ, которые управляющая организация должна проводить в рамках текущего ремонта. Судебная практика часто придерживается именно этой позиции.

фонд капремонта МКД формируется на спецсчёте,
или в региональную программу капремонта включены такие работы.

Также собственники вправе принять решение о сборе целевых взносов на утепление фасада многоквартирного дома. Если же они требуют от УО выполнить такие работы за счёт размера платы за содержание жилья и дело дойдёт до суда, судья может встать на сторону собственников.

Читайте также: