Налог при продаже фундамента

Обновлено: 04.05.2024

Для сделок с 2021 года действуют новые условия декларирования доходов. Теперь не нужно подавать декларацию даже при продаже раньше минимального срока владения — но только если доход не превышает вычет без подтверждения.

Давно пора было отменить это правило: и так очевидно, что при продаже имущества дешевле 1 млн или 250 тысяч рублей налога не будет независимо от подтверждения расходов. А вот декларацию подавать приходилось, и проверять ее — тоже. Лишние хлопоты для налогоплательщиков и работа для инспекторов. Зато была возможность начислять штрафы.

Вот кого касаются изменения и как это поможет избежать лишних расходов.

Кого это касается

Изменения касаются тех, кто:

Продает имущество раньше минимального срока владения — это 3 или 5 лет для недвижимости и 3 года для других вещей, например машин.
Получает за это не больше 1 000 000 Р при продаже недвижимости и 250 000 Р при сделке с другим имуществом. Лимит относится к каждому календарному году, а не к одной сделке.

Как было раньше

При продаже имущества до истечения минимального срока владения нужно было платить налог и сдавать декларацию. Продали квартиру через год после покупки — отчитайтесь перед государством. Продали машину через два года после приобретения — аналогично.

Даже если ничего не заработали, продавали подарок или сумма сделки составила 10 000 Р — все равно нужно было сообщить об этом налоговой. Если не сообщили, а она узнала о сделке — получите штраф, минимум 1000 Р .

При этом надо было еще разобраться, как заполнить декларацию. А если не разобрались сами — заплатите тем, кто разбирается, это еще 1000—2000 Р .

Налога при этом могло не быть. А декларацию требовали.

Как победить выгорание

Как можно уменьшить налог при продаже имущества

При продаже имущества можно использовать вычеты, которые уменьшают доходы и позволяют сэкономить на НДФЛ.

Виды вычетов на выбор:

В размере своих расходов на покупку имущества.
В размере расходов дарителя или наследодателя на покупку имущества.
В сумме 1 000 000 Р для жилья и 250 000 Р для другого имущества — без подтверждения расходов.

То есть любой человек может получить вычет, даже если у него не было документов о расходах или расходы были меньше вычета без подтверждения. Для этого ничего не нужно делать — только указать сумму в декларации. НДФЛ начисляется на разницу между доходом и вычетом.

Пример с расходами. Сергей купил новостройку за 2 000 000 Р , а после сдачи дома продал ее за 2 500 000 Р . Он вычтет из дохода свои расходы и заплатит НДФЛ с 500 000 Р — 65 000 Р .

Пример без расходов, но с налогом. Игорь унаследовал комнату в коммуналке от бабушки. Бабушка в свое время получила ее в наследство от дедушки — документов о покупке нет. Спустя год Игорь решил продать комнату за 1 200 000 Р . Свой доход он уменьшит на 1 000 000 Р — это вычет без подтверждения, для всех. НДФЛ придется заплатить с 200 000 Р , он составит 26 000 Р .

Пример без расходов и налога. Светлана закончила автошколу, и отец подарил ей недорогую машину, чтобы учиться ездить, — за 250 000 Р . Через год она продала ее за 220 000 Р . Светлана могла бы принять к вычету расходы отца, но тот в свое время купил автомобиль за 180 000 Р и своими руками восстановил его. Светлане невыгодно вычитать из дохода расходы отца, потому что они меньше вычета без подтверждения. Она может уменьшить доход на сумму до 250 000 Р — даже без документов. И НДФЛ не заплатит.

Во всех этих случаях по сделкам до 2021 года продавцы были обязаны подавать декларации.

Что изменилось

Для сделок начиная с 2021 года при продаже имущества за сумму, которая меньше вычета по умолчанию, декларация не нужна.

Если квартира или земельный участок продается меньше чем за 1 млн рублей и налога нет — декларацию можно не подавать.

Если машина или гараж проданы менее чем за 250 тысяч рублей — отчитываться тоже не придется. И штрафа из-за декларации в этих случаях не будет.

При этом нужно учитывать кадастровую стоимость недвижимости. Если доход от продажи меньше, доходом считается не сумма продажи, а 70% от кадастровой стоимости. То есть нельзя продать квартиру за 900 тысяч по документам, если кадастровая стоимость составляет 2,5 млн рублей. Доходом все равно посчитают 1,75 млн — и придется подавать декларацию и платить НДФЛ.

Если продано несколько объектов

Вычет по умолчанию — то есть без подтверждения документами — действует на все доходы за год в совокупности, а не на каждый объект. Если продано два земельных участка по 600 000 Р , вычет для них составит максимум 1 000 000 Р на оба, а не по каждому.

Так же и с автомобилями: если продать две машины — за 250 000 и за 300 000 Р , то вычет без документов можно использовать для одной из них или поделить между двумя. А вот полностью применить к каждой не получится.

Поэтому при продаже нескольких объектов дороже суммы вычета можно не декларировать какой-то один. А другой указать в декларации — и применить к нему вычет в размере произведенных расходов на покупку.

Что с этим делать

Если в 2021 году продадите имущество за сумму, которая меньше вычета по умолчанию, в 2022 можете не подавать декларацию. Наконец решится проблема незадекларированных продаж Айфонов, диванов и старых машин. Налога с них все равно не было, а штраф грозил.

Но если в 2021 году будут другие сделки или доходы, например продажа квартиры дороже 1 млн рублей или машины дороже 250 тысяч рублей, то доход нужно задекларировать, даже если расходы выше и налога нет.

Не перепутайте: если продаете гараж или машину без прибыли, но сумма продажи больше вычета без документов, обязательно отчитайтесь.

Возможно, в следующем году налоговая пришлет письмо с вопросом, чего это вы не декларируете доход. Тогда нужно просто ответить, что сумма сделки меньше вычета. Это можно сделать через личный кабинет.

У меня более пяти лет есть в собственности участок с домом. Я хочу разделить его на два участка и продать тот участок, который с домом. Нужно ли мне будет при продаже платить налог?

Уплата налога на доходы физического лица (далее – НДФЛ) при продаже принадлежащей физическому лицу недвижимости предусмотрена п. 1 ст. 207, пп. 5 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209, п. 3 ст. 210, п. 1 ст. 224 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ) в размере 13% денежного выражения дохода, уменьшенного на сумму налоговых вычетом, предусмотренных ст. 218–221 НК РФ. Однако в случае истечения минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, составляющего три либо пять лет, указанный доход не подлежит декларированию, а соответствующий налог не уплачивается (п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1 НК РФ).

Между тем вышеуказанный срок владения недвижимым имуществом исчисляется со дня приобретения или создания объекта недвижимости, что в отношении недвижимости определяется моментом государственной регистрации права (ст. 219 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ)).

В силу п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование. Соответственно, при разделе участка согласно вашему плану срок владения домом не изменится, так как он не видоизменяется, и является самостоятельным объектом недвижимости, находящимся в вашем владении более пяти лет, в связи с чем при его продаже НДФЛ не подлежит уплате.

Однако в отношении каждого из образованных участков в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) будет внесена запись о государственной регистрации прав на вновь созданные земельные участки, коими они считаются в силу вышеуказанных норм ст. 11.2, 11.4 ЗК РФ, что повлечет начало течения нового срока владения в целях освобождения от налогообложения при их продаже.

Таким образом, при продаже дома с участком в вашем случае со стоимости продажи дома вам не нужно платить НДФЛ; с вновь образованного участка, на котором он расположен, вам надлежит уплатить НДФЛ в общем порядке.

Также следует иметь в виду, что если в договоре купли-продажи недвижимости перенести большую стоимость сделки на цену дома, оставив меньшую на цену участка, и она окажется менее, чем 0,7 его кадастровой стоимости, определенной на 1 января года, в котором совершена сделка, то налоговый орган при проверке правильности исчисления и уплаты НДФЛ будет определять налоговую базу, исходя из указанной кадастровой стоимости участка, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 (п. 5 ст. 217.1 НК РФ), с соответствующими негативными последствиями для вас.

Таким образом, преднамеренно уменьшать официальную договорную стоимость участка до суммы менее чем 0,7 его кадастровой стоимости в целях оптимизации налогообложения бессмысленно.

Вышеуказанный подход о начале течения срока владения с момента государственной регистрации вновь созданного земельного участка был продемонстрирован в письмах Минфина России от 28.10.2016 № 03-04-05/63232, от 15.03.2017 № 03-04-05/14570, согласно которым было буквально разъяснено, что на основании ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Таким образом, поскольку при объединении или разделе земельных участков возникают новые объекты права собственности, которым присваиваются новые кадастровые номера, а прежние объекты прекращают свое существование, срок нахождения в собственности образованных при таком объединении или разделении земельных участков исчисляется с даты их регистрации в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

Данная позиция подтверждена определением Конституционного Суда РФ от 13.05.2014 № 1129-О.

Кроме этого, Минфином России неоднократно разъяснялось следующее. В п. 2 ст. 220 НК РФ установлено, что имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ, не превышающем в целом 1 млн руб. Вместо получения указанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе на основании пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (см., например, п исьмо Минфина России от 09.02.2017 № 03-04-05/6951 ).

Таким образом, в целях оптимизации вашего налогообложения в части продажи образованного земельного участка, вам следует рассмотреть возможность использования данных налоговых льгот.

В 2020 году продали земельный участок с недостроенным домом на нем. Имущество в равных долях с супругой. Как в таком случае начисляется налог и какие вычеты при продаже можно применить? Сумма договора - 990 тыс. руб.

К сожалению, в вопросе нет информации о том, как долго земельный участок находился в собственности у продавцов; указан ли недостроенный дом в качестве самостоятельного предмета договора или же в договоре речь шла о продаже только земельного участка, а продажа дома подразумевалась; были ли осуществлены государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на данный недостроенный дом как на объект незавершенного строительства и если да, то когда именно это произошло; наконец, какова кадастровая стоимость отчуждаемых объектов по состоянию на 1 января года, в котором была осуществлена государственная регистрация перехода права собственности по данному договору. В силу всего этого при ответе на вопрос приходится ограничиться общими соображениями.

Прежде всего, необходимо иметь в виду, что если объект недвижимого имущества (а к числу таковых отнесены и земельные участки, и объекты незавершенного строительства) находился в собственности налогоплательщика не менее определенного установленного законом срока, то доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи данного объекта, освобождаются от обложения НДФЛ (п. 2 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ, далее — НК РФ). Этот минимально необходимый срок владения составляет 5 лет, а в случаях, если право собственности возникло в порядке наследования, приватизации, дарения (если дарителем являлся член семьи или близкий родственник) или в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением, данный срок составляет 3 года (п. 3, 4 ст. 217.1 НК РФ).

Предположим, что участок с недостроенным домом находился в собственности продавцов менее минимального предельного срока, предусмотренного в ст. 217.1 НК РФ. В этом случае доходы от продажи имущества облагаются НДФЛ, но продавцы будут иметь право на имущественный налоговый вычет в соответствии с п. 2 ст. 220 НК РФ. Размер вычета — 1 млн руб. применительно к продаже земельного участка и 250 тыс. руб. применительно к продаже недостроенного дома (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Дело в том, что до ввода в эксплуатацию сооружение не может считаться жилым домом, и стало быть, вычет в размере 1 млн руб., предусмотренный для случаев продажи жилой недвижимости, здесь применяться не может. Этот момент будет иметь существенное значение в том случае, если в договоре купли-продажи упоминаются и земельный участок, и дом (объект незавершенного строительства), и если, соответственно, в договоре указана цена и участка, и дома по отдельности.

В соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ вместо получения налогового вычета в фиксированной сумме, указанной выше, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. Под приобретением в данном случае понимается и строительство объекта.

Поскольку проданные объекты находились в общей долевой собственности продавцов, постольку в соответствии с пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ размер имущественного налогового вычета распределяется между продавцами пропорционально их доле (т.е. в данном случае поровну; каждый из продавцов имеет право на предоставление имущественного налогового вычета в размере половины суммы, указанной в пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, либо половины расходов, связанных с приобретением имущества (в зависимости от того, какой способ вычета будет ими выбран).

Наконец, еще один важный момент содержится в абз. 1 п. 2 ст. 214.10 НК РФ: если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимости составляют меньше 70% кадастровой стоимости этого объекта на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на данный объект, то в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта принимаются равными 70% кадастровой стоимости этого объекта. Поэтому само по себе указание в договоре купли-продажи такой цены продаваемой недвижимости, которая не превышает установленного законом размера имущественного налогового вычета, еще не является гарантией того, что доходы от продажи не будут облагаться НДФЛ. Если цена продаваемой недвижимости, указанная в договоре, будет существенно ниже кадастровой стоимости, то условия договора о цене объекта не будут иметь значения для определения налоговой базы.

Ряд хозпостроек облагается налогом на имущество, пояснили "Российской газете" в Федеральной кадастровой палате Росреестра. Напомним, ранее в СМИ появилась информация о том, что в России появился налог на теплицы.

Комментируя резонансные публикации, вице-спикер Госдумы Ирина Яровая отметила, что россиян никто не вынуждает оформлять теплицы, как объекты недвижимости, и платить за это налоги. Она отметила, что нынешняя политика государства направлена исключительно на поддержку ведения россиянами дачного хозяйства. Просто в налоговой практике есть некоторые нюансы.

Налогом на имущество физлиц облагаются только те хозяйственные постройки, сведения о которых есть в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) или были представлены в налоговые органы из БТИ. Федеральный закон "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступивший в силу 1 января 2019 года, не изменил порядка кадастрового учета и регистрации прав на объекты недвижимости.

Для внесения в ЕГРН информации об объекте, в частности, о теплице, хозпостройка должна отвечать признакам недвижимости. Так, теплица должна быть прочно связана с землей, ее перемещение должно быть невозможно без несоразмерного ущерба назначению. Иными словами, если такую постройку начать перемещать, то для этого ее придется разобрать или снести. Соответственно, она утратит свое предназначение.

За теплицы, прочно связанные с землей, действительно нужно платить налог на имущество. "Под налоговую базу попадают только постройки, являющиеся объектами недвижимости (имеющие капитальный фундамент), площадью от 50 квадратных метров, - уточнила замглавы Федеральной кадастровой палаты Росреестра Марина Семенова. - Теплицы, подходящие под это описание, в большинстве случаев устанавливаются собственниками в коммерческих целях".

Эксперт также отметила, что постройки, которые не регистрируются в Едином государственном реестре недвижимости, не являются объектом налогообложения. "В случае если собственник получит письмо об уплате налога или штрафа на объект, который не подлежит регистрации, он вправе оспорить эти решения", - говорит Марина Семенова. Она добавила, что к объектам недвижимости не относятся все хозпостройки, не имеющие фундамента: это могут быть бытовки, навесы, сараи, бани, беседки, летние кухни и так далее.

Росреестр и Федеральная кадастровая палата обеспечивают экстерриториальный принцип оказания услуг. Это означает, что, если принадлежащий человеку объект недвижимости расположен не в городе его проживания, никуда специально ехать не нужно. Оформить свою недвижимость в собственность можно в городе нахождения. В 2018 году было получено более 300 тысяч заявлений, поданных по экстерриториальному принципу.

Подборка наиболее важных документов по запросу Налог с продажи объекта незавершенного строительства (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Налог с продажи объекта незавершенного строительства

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 172 "Порядок применения налоговых вычетов" главы 21 "Налог на добавленную стоимость" НК РФ
(Юридическая компания "TAXOLOGY") Общество заявило в 2019 году к вычету НДС по операциям приобретения оборудования в 2000-2001 годах для строительства газотурбинной электростанции. По мнению общества, законодательство, действовавшее в период приобретения оборудования, не позволяло ему принять к вычету НДС до постановки объекта строительства на учет на счет 01 "Основные средства" и начала начисления амортизации. Поскольку станция так и не была достроена, общество предъявило уплаченный НДС к вычету в период продажи объекта незавершенного строительства - в 2019 году. Налоговый орган пришел к выводу о пропуске срока для принятия НДС к вычету. Общество списало затраты на строительство в 2000 - 2001 годах и учло их на счете 08.03 "Строительство объектов основных средств". Суд поддержал вывод налогового органа о том, что именно в указанные периоды у общества возникло право принять к вычету НДС в связи с принятием оборудования на учет на счете 08. В 2019 году общество уже утратило соответствующее право, в связи с чем решение налогового органа об отказе в принятии к вычету НДС является законным.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Налог с продажи объекта незавершенного строительства

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Продажа недостроенного нежилого здания: налог на прибыль, НДС
(Манкина О.С.)
("Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2021, N 12) Руководство организации приняло решение продать законсервированный объект незавершенного строительства нежилого назначения. Как в налоговом учете отражаются доходы и расходы? Можно ли признать убыток? Как начислить НДС?

Читайте также: