Корректировка на материал стен жилого дома дерево кирпич
Обновлено: 08.05.2024
Наружные отделочные работы зданий имеют большое эксплуатационное значение. При переоценке зданий необходимо правильно установить архитектурное оформление фасадов и определить их материал отделки.
При несовпадении наружных отделочных работ переоцениваемого здания с аналогом необходимо исходить из следующих указаний:
- В показателях для 1 — 4 этажных жилых зданий предусмотрена лишь частичная штукатурка фасадов (цоколи, откосы, карнизы) с расшивкой швов стен. Для зданий свыше 5 этажей предусмотрена облицовка (полностью или частично) лицевым или силикатным кирпичом , а в некоторых случаях керамическими блоками.
При наличии у оцениваемых жилых зданий фасадов полностью оштукатуренных цементно-известковым раствором их табличную стоимость следует увеличивать на проценты, указанные в таблице 4 сборника № 28.
Примечание Наличии фасадов, оштукатуренных терразитовым или цветным раствором, указанные надбавки применяются с коэффициентом 1,5, а с мраморной крошкой — 2,0, причем коэффициенты применяются лишь в тех случаях, когда показателями сборника не предусмотрена частичная наружная штукатурка фасадов или облицовка. В тех случаях, когда стоимость этого вида работ учтена табличной стоимостью, применение указанных в настоящем пункте надбавок допускается с понижением поправочного коэффициента — в первом случае до 1,5 х 0,8 = 1,2 и во втором случае до 2 х 0,8 = 1,6 (сборник № 28 пункт 61).
- Восстановительная стоимость 1 куб. м деревянного здания, стены которого обшиты чистым тесом, определяются по табличной стоимости аналога с К = 1,06, а при покраске К = 1,08.
- Восстановительная стоимость 1 куб. м объема здания, деревянные стены которого облицованы кирпичом, принимается по табличной стоимости аналога с коэффициентом:
- при кирпичной кладке с расшивкой швов — 1,08;
- то же, с штукатуркой и побелкой стен — 1,10.
- При облицовке фасадов белыми керамическими блоками вводить повышающую поправку к восстановительной стоимости 1 куб. м — 1,8 %.
Многообразие материалов для внутренних отделочных работ позволяет строителям осуществлять различные варианты отделки жилых н нежилых помещений.
Но уровню отделки все здания делятся на два вида: с простой и повышенной.
Простая отделка предусматривает штукатурку стен и потолков, клеевую окраску или оклейку обоями простыми, окраску панелей в кухнях к санузлах (душевых, мыльных) масляной краской, полы в комнатах коридорах к кухнях дощатые о окраской, а в санузлах и на лестничных клетках цементные или асфальтовые, ступени бетонные и железобетонные.
Повышенная отделка предусматривает штукатурку, окраску, оклейку обоями повышенного качества, облицовку панелей в санузлах душевых, мыльных керамической плиткой, полы в комнатах и в коридорах паркетные, на кухнях дощатые с линолеумом, в санузлах и на лестничных площадках из керамической плитки или террациевые, ступени железобетонные, мозаичные, (сборник № 28, пункт 16).
В ходе переоценки нередко встречаются такие варианты отделочных работ, которые трудно отнести с определенной точностью к тому или другому характеру отделки.
В этих случаях исполнителям необходимо придерживаться следующих указаний:
1? Основным признаком, определяющим характер повышенной отделки является наличие паркетных полов в жилых комнатах и в коридорах.
Например: отделку с рядовой штукатуркой, клеевой окраской и паркетными полами следует считать повышенной и пункт 23 консультации 3 ЦСУ СССР).
1? В домах о малометражными квартирами предусмотрена улучшенная отделка. Однако при замене обоев клеевой краской), а так же при замене масляной окраски в кухнях и ванных на глазурованную плитку — следует вводить поправки, приведенные в сборнике N 28, пункт 8 технической части к жилым зданиям.
При устройстве в ванных комнатах и кухнях вместо масляной окраски глазурованной плитки — 0,7 %.
Разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом, влияющая на его стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав). Право аренды и право собственности имеют различную стоимость.
В нашем случае корректировка по данному фактору для объектов оценки равна нулю, так как и объекты-аналоги и оцениваемый объект подразумевают полное право собственности объектом недвижимости (владение, распоряжение и пользование).
Корректировка на условия продажи
Условия продажи объектов-аналогов типичные, т.е. продавцы не были ограничены в сроках продажи, между покупателями и продавцами не было никаких особых отношений, объекты не приобретались с целью их комплексного использования с близлежащими объектами. Корректировка = 1
Корректировка на торги
Во всех случаях объекты- аналоги выставлены на торги, указана цена предложения, корректировка на торги = -10% , по всем объектам- аналогам соответственно.
Корректировка на местоположение
Фактор местоположения является одним из важнейших в ценообразовании на рынке недвижимости.
Объект оценки и объекты- аналоги расположены в с. Атемар, корректировка по данному фактору не производится. Корректировка = 1.
Корректировка на состояние объекта (на износ)
Корректировка на износ вносятся путем приведения степени износа аналогов к степени износа объекта оценки по формуле:
Ки = (1 – Иоц/100) / (1 – Иан/100),
где Иоц – физический износ объекта оценки, %,
Иан – физический износ объекта аналога, %.
Корректировка не производится. Корректировка = 1
Корректировка на площадь объекта
Площадь объектов-аналогов немного отличается от площади оцениваемого помещения. Величина поправки на общую площадь определяется на основе метода парных продаж. Для анализа взяты два объекта находящиеся в непосредственной близости друг от друга, которые обладают одинаковыми характеристиками, за исключением общей площади. Соотношение их площадей равно соотношению площадей оцениваемого объекта и объектов- аналогов. Соотношение цен за 1 кв. м. дает корректировку =1.
Согласно «Справочника оценщика недвижимости. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. Том 1» под редакцией Лейфера Л.А., изданного ООО «Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки» в г. Нижний Новгород в 2014 году, целесообразно вводить следующие корректировки на размер дома (стр.215):
Общая площадь (фактор масштаба)
Соотношение цен за 1 кв. м. дает корректировку равную 1,05 по объекту-аналогу №2
Корректировка на материал стен.
Согласно «Справочника оценщика недвижимости-2016. Том 4 Жилая недвижимость» под редакцией Лейфера Л.А., изданного ООО «Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки» в г. Нижний Новгород в 2016 году, целесообразно вводить корректировку на материал стен (стр.212, т.74).
Цена жилых домов
Корректировка производится. Корректировка по объекту-аналогу №1,2,3 = 0,88
Корректировка на качество отделки.
Учитывает разницу в качестве отделки объекта оценки по сравнению с качеством отделки аналогов. Величина поправки определяется согласно «Справочника оценщика недвижимости-2016. Том 4» под редакцией Лейфера Л.А., изданного ООО «Приволжским центром методического и информационного обеспечения оценки» в г. Нижний Новгород в 2014 году, целесообразно вводить корректировку на качество(наличие) отделки (стр.245, т.91):
Цены жилых домов
Корректировка=1,16 по объекту-аналогу №3.
Корректировка на техническое обеспечение здания.
Техническое обеспечение объектов-аналогов, отлично от технического обеспечения объекта оценки. Корректировка не производится. Корректировка = 1
Веса аналогов
Объектам-аналогам наиболее близким по своим характеристикам к оцениваемым объектам, присваивается наибольший удельный вес, и соответственно наоборот.
Следовательно, стоимость оцениваемого объекта, определенная сравнительным подходом по полной шкале выручки (с учетом всех налогов, пошлин и сборов) на 11 ноября 2019 года составляет:6017250 (шесть миллионов семнадцать тысяч двести пятьдесят) рублей.
Согласование результатов
При оценке здания оценщиком были применены все возможные подходы к оценке рыночной стоимости. Согласование результатов отражает адекватность и точность применения каждого из подходов. Ниже отражены результаты каждого из подходов и обоснование итогового заключения о рыночной стоимости объекта.
Для окончательного согласования результатов оценки необходимо придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из трех подходов. Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых методов оценки, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта (с учетом целей оценки). Сумма весовых коэффициентов должна составлять 1 (100%).
Оценка недвижимости по доходу основана на предположении, что стоимость недвижимости равна текущей (сегодняшней, нынешней) стоимости прав на будущие доходы, она отражает возможность получения дохода от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости. Доходный подход в данной работе не применялся.
Оценка на основе метода сравнительного анализа продаж базируется на анализе рынка предложений по купле-продаже недвижимости, поэтому реально отражает ликвидность оцениваемого недвижимого имущества. Методы сравнительного подхода предполагают, что имеется развитый рынок купли- продажи объектов, аналогичных объекту оценки. В связи с этим оценщикам сравнительному подходу присваивается удельный вес равный 100%.
Согласование результатов для жилого дома:
Таблица 11 (в руб.)
Таким образом, рыночная стоимость для земельного участка и расположенного на нем жилого дома по состоянию на 11 ноября 2019 года, составляет:
Таблица 12 (в руб.)
| Рыночная стоимость земельного участка | 216568 |
| Рыночная стоимость жилого дома | 6017250 |
| ВСЕГО | 6233818 |
Рыночная стоимость объектов недвижимости, расположенных по адресу: Республика Мордовия, Лямбирский район, с. Атемар, ул. Зеленая, д.6 – дом, Республика Мордовия, Лямбирский район, с. Атемар, участок 6, Зеленая, составляет на 11 ноября 2019 года:
земельного участка – 216568 (двести шестнадцать тысяч пятьсот шестьдесят восемь) рублей,
и расположенного на нем жилого дома- 6017250 (шесть миллионов семнадцать тысяч двести пятьдесят) рублей.,
всего на сумму– 6233818 (шесть миллионов двести тридцать три тысячи восемьсот восемнадцать) рублей
Примечание. Средняя жилая площадь определяется путем деления общей жилой площади в доме на число квартир.
- Укрупненными показателями восстановительной стоимости зданий со стенами из кирпича и мелких блоков предусмотрена частичная штукатурка фасадов (цоколи, откосы, карнизы) с расшивкой швов кладки, а зданий со стенами, рубленными из бревен, — штукатурка цоколя.
При других видах отделки фасадов к табличной стоимости применяются надбавки в %, приведенные в табл. 6.
Примечание. Данными табл. 6 предусмотрена облицовка всей плоскости фасада (за вычетом проемов).
При частичной отделке или при сочетании различных видов отделки величину надбавки определять по формуле
С = ((l1 x H1) / (l х H)) х (С1 — С2) + С2
где С — средневзвешенная величина надбавки в %;
С1 — величина надбавки по табл. 6, соответствующая характеру. отделки, принятой для части фасада;
С2 — величина надбавки, соответствующая характеру отделки остальной площади фасада;
l1 — длина по внешнему обводу той части фасада, которая имеет отличающийся вид отделки, в м;
Н1 — высота от уровня отмостки той же части фасада в м;
l — общий периметр наружных стен здания по внешнему обмеру в м;
Н — высота здания от уровня отмостки до карниза в м.
Пример I. Стены здания отделаны цветной штукатуркой. Фрагмент фасада (главный вход) облицован гранитом.
Периметр наружных стен здания по внешнему обводу l = 122 м;
высота здания от отмостки до карниза Н = 16 м;
длина облицованной гранитом части фасада l1 = 24 м;
высота той же части фасада H1 = 5 м;
надбавка по табл. 6, соответствующая облицовке гранитом, С1 = 87 %;
надбавка по табл. 6, соответствующая цветной штукатурке, С2 = 2,8 %;
средневзвешенная вэличина надбавки к таблице укрупненных показателей восстановительной стоимости
С = ((24 х 5) / (122 х 16)) х (87 — 2,8) + 2,8=8 % (округленно).
Пример 2. Цоколь здания облицован керамическими плитками, остальная часть фасада — кирпич с расшивкой швов кладки.
Периметр наружных стен здания по внешнему обводу l = 122 м;
высота здания от отмостки до карниза H =16 м;
высота цоколя здания H1=0,8 м;
длина цокольной части стен, облицованной керамическими плитками, равна периметру стен l1 = l =122 м;
надбавка по табл. 6, соответствующая облицовке керамическими плитками, C1=8 %;
надбавка на отделку остальной части фасада принимается равной нулю, так как такая отделка учтена показателями таблиц восстановительной стоимости С2 = 0;
средневзвешенная величина надбавки к таблице укрупненных показателей восстановительной стоимости
С = ((0,8 х 122) / (16 х 122)) х (8 — 0) + 0 = 0,4 %.
- Показатели восстановительной стоимости приведены с учетом того, что 1-4-этажные здания не имеют подвала, а в зданиях пяти и более этажей предусмотрено техническое подполье. Если в переоцениваемом здании имеется подвал, то стоимость такого здания определяется как сумма стоимостей надземной и подземной частей, причем:
а) стоимость надземной части определяется путем умножения ее строительного объема на табличную стоимость 1 куб. м здания;
б) стоимость подвала определяется дополнительно путем умножения строительного объема -подземной части на табличную стоимость 1 куб. м объема надземной части с коэффициентом 0,8.
- В тех случаях, когда оцениваемые здания имеют другие, не отмеченные в табличных характеристиках конструктивные особенности, к табличным показателям стоимости 1 куб. м объема здания применяются надбавки, приведенные в табл. 7.
Примечание. Если в переоцениваемом здании кровля по деревянным стропилам черепичная, тесовая, железная, или из оцинкованной стали, а в характеристиках к таблицам — из асбестоцементных листов, или наоборот, то табличные показатели не корректируются.
- При оценке зданий, имеющих отапливаемые мансарды или светелки, к показателям восстановительной стоимости в тех случаях, когда это не предусмотрено характеристикой, применять следующие коэффициенты:
Показатели восстановительной стоимости зданий выше 5 этажей при наличии отапливаемых мансард не корректируются.
- При оценке зданий, имеющих неотапливаемые закрытые веранды, строительный объем этих веранд определяется отдельно по правилам, указанным в Общей части к сборникам, и оценивается отдельно по показателям основного здания с коэффициентами для:
- Показатели восстановительной стоимости жилых зданий подразделены по характеру внутренней отделки — простой и повышенной.
Простая отделка предусматривает штукатурку стен и потолков, клеевую окраску или оклейку простыми обоями, окраску панелей в кухнях и санитарных узлах, уборных, душевых, ваннах масляными красками, полы вестибюлей и лестничных площадок — цементные или асфальтовые, ступени лестничных маршей бетонные.
Повышенная отделка предусматривает штукатурку, высококачественную клеевую окраску или оклейку обоями повышенного качества, облицовку панелей стен в санитарных узлах и кухнях керамической плиткой, полы вестибюлей и лестничных площадок из керамических плиток или террацевые, ступени лестниц мозаичные.
ПРИМЕР ОПРЕДЕЛЕНИЯ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ
Требуется произвести переоценку пятиэтажного жилого дома с подвалом, построенного в Иркутской области (южнее 60-й параллели) в зоне сейсмичности 7 баллов. Здание оборудовано центральным отоплением, водопроводом, канализацией, ваннами с дровяными колонками, электроосвещением. Имеется радиотрансляционная сеть. Средняя жилая площадь квартир 36,5 кв. м. Наружные стены здания из кирпича, оштукатуренные обыкновенным (недекоративным) раствором; цоколь облицован естественным (известняковым) камнем. Внутренняя отделка повышенного качества, полы дощатые. Полезная высота помещений 3,3 м. Строительный объем надземной части 14 600 куб. м, подвала — 2400 куб. м.
В соответствии с последовательностью, изложенной в п. 22 Общих указаний, после выявления технической характеристики переоцениваемого объекта устанавливаем, что следует пользоваться укрупненными показателями табл. 25 Сборника. На основании приложения 3 к Общей части определяем, что место расположения объекта переоценки относится к 4-му территориальному поясу и I климатическому району. Далее в соответствии с условиями, изложенными в Общих указаниях. Технической части и примечаниях к табл. 25, определяем все поправки, которые необходимо учесть в расчете восстановительной стоимости. Это представлено ниже в таблице.
РАСЧЕТ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ПЯТИЭТАЖНОГО ЖИЛОГО ДОМА С ПОДВАЛОМ СО СТЕНАМИ ИЗ КИРПИЧА
Место строительства: Иркутская обл., гор (южнее 60-й параллели)
Климатический район I, территориальный пояс — 4. Строительный объем здания: надземная часть — 14600 куб. м; подземная часть — 2400 куб. м.
Поправка на отделку фасада
Периметр наружных стен по внешнему обводу — 160 м.
Высота цоколя — 0,8 м
Высота здания — 18,8 м
С= ((160 х 0,8) / (160 х 18,8)) х (60 — 0,5) + 0,5 = 2,8 % (округленно).
Восстановительная стоимость здания:
(14600 х 26.9 + 2400 х 26,9 х 0,8) х 1,03 х 1,08 х 0,97 х 0,97 х 1,028 х 0,987 х 0,998 х 0,999 х 1,03 = 498 тыс. руб.
В этой формуле (в последовательности записи);
14600-объем надземной части здания;
26,9 — укрупненный показатель восстановительной стоимости 1 куб. м здания по табл. 25;
2400 — объем подвала;
0,8 — коэффициент, согласно п. 3 Технической части, применяемый для оценки подвала;
1,03, 1,08, 0,97, 0,97 — коэффициенты (см. таблицу);
1,28 = (100 + 2,8) / 100; 0,987 = (100 — 1,3) / 100; 0,999 = (100 — 0,1) /100; 1,03 = (100 + 3) / 100
Материал стен — важнейший фактор, влияющий на стоимость здания. Поэтому при несовпадении материала стен переоцениваемого строения с характеристикой этого элемента в аналоге, следует соблюдать следующие правила:
1? Бани и прачечные с бутобетонными стенами и со стенами, облицованными кирпичом и оштукатуренные снаружи — переоцениваются как кирпичные по соответствующим таблицам сборников.
1? Переоценка зданий с деревянными стенами, обложенными кирпичом, производится путем применения к аналогичным деревянным зданиям коэффициентов:
а) при кирпичной кладке с расшивкой швов — 1,08;
б) при кирпичной кладке со штукатурка и побелкой стен — 1,10.
1? Стоимость зданий с деревянными стенами, при наличии брандмауэров, следует определять путем применения К — 1,06 к стоимости 1 куб. м аналогичных зданий без брандмауэров.
1? Переоценка зданий со стенами из местных материалов производится путем применения следующих коэффициентов к стоимости аналогичных зданий со стенами из легких бетонных блоков (см. таблицу 20):
а) со стенами из туфа — 0,98
б) со стенами из ракушечника — 0,96
в) со стенами из окерманского камня — 0,95
1? Здания со стенами в закидку из пластин (дров), сторчевыми из пластин, а также глинобитными, глиноваликовыми, камышитовыми и т.п. переоцениваются путем применения к оценочной табличной стоимости 1 куб. м здания коэффициентов, указанных в п.4 Общей части к сборникам (перевод в другую группу капитальности).
1? Восстановительная стоимость навеса без обшивки определяется по таблице 157 «в», сборника N 26 с К = 0,80 к стоимости 1 кв. м пола.
1? При определении стоимости пристроенных зданий (при использовании стен соседних домов) удельный вес стен (без изменения удельного веса перегородок) уменьшать в общем удельном весе строения пропорционально отсутствующей длине.
1? Здания с бутобетонными стенами, а также с бутобетонными, облицованными кирпичом с штукатуркой снаружи переоцениваются как здания с кирпичными стенами по соответствующим таблицам сборников.
1? В связи с отсутствием в сборнике N 20 таблиц для переоценки двухэтажных бревенчатых строений — можно переоценивать таковые по аналогии с брусчатыми.
1? В таблицах сборников № № 18, 26, 28 предусмотрены восстановительные стоимости укрупненных показателей административных зданий с кирпичными стенами, т.е. для зданий I, II и III групп капитальности.
При переоценки по этим таблицам деревянных зданий, имеющих IV и V группу капитальности, необходимо произвести перевод принятой восстановительной стоимости, укрупненного показателям в группу капитальности переоцениваемого здания (см. п.4 общей части к сборникам).
1? При переоценке административных зданий шлакобетонных в 1 этаж применять К=0,94 к стоимости по таблице 84; то же в 2 этажа, К=0,93 к стоимости 1 куб. м по таблице 85.
1? Деревянные административные здания переоцениваются по таблицам 39 и 40 сборника N 18. Если объем переоцениваемого здания превышает предусмотренный в указанных таблицах сборника объем, переоценку можно производить по таблицам 36,37 и 38 того же сборника, таблицам 51 и 52 сборника N 26, том II и таблицам с 84 по 92 сборника N 28.
1? Укрупненные показатели, приведенные в сборниках для зданий с кирпичными стенами, распространяются на аналогичные здания со стенами из мелких блоков, если в сборнике нет отдельных показателей для конструкции стен из мелких блоков.
Читайте также: