Как проверить фундамент дома перед покупкой

Обновлено: 01.05.2024

Вопрос от читателя нашего портала: Как проверить качество фундамента строящегося дома?

Ответ: Это частый вопрос среди тех покупателей домов, кто заказывает строительство домов под ключ, и желающих проверить, насколько хорош фундамент, который им залили специалисты строительной фирмы.

К счастью, это сделать несложно. Большинство моментов можно для себя понять, даже не будучи строителем. Чтобы проверить качество фундамента рекомендуем придерживаться следующих советов.

Убедитесь, что для того типа почвы, на которой вы строите свой дом, строители сделали правильный фундамент: все типы — ленточные, на сваях, монолитные фундаменты — специально разработаны под разные условия;
Пористость фундамента можно проверить буквально на глаз: насколько бетон «провибрирован», то есть уплотнен — чем меньше пузырьков воздуха вы в нем видите, тем он качественнее;
Толщина залитого фундамента обязательно должна соответствовать той постройке, которая на нем будет стоять или уже стоит. Каждая технология строительства домов имеет четкие инструкции о необходимой высоте и толщине фундамента;
Должна быть сделана обязательная подложка под фундамент: например, под монолитную плиту нужно выкладывать слой из песка и щебня. Чтобы проверить если он там, можно сбоку от готового фундамента откопать почву на 30-40 см во внутрь и глубину. Некоторые застройщики иногда под фундамент также выкладывают пенопласт, чтобы он был более теплым, а ваш дом лучше сохранял тепло;
Обратите внимание на землю вокруг фундамента — если она просела или в каких-то местах провалилась, потрескалась, то стоит призадуматься, возможно, фундамент был положен без предварительной проверки почвы.

Застройщик обязан предоставить документы со всеми чертежами фундамента, данными геологии и, возможно, даже с расчетами нагрузки, которые может выдержать данный фундамент;
Так как присутствие арматурной стяжки внутри бетонного фундамента проверить практически невозможно (разве что, разрушив его), то нужно потребовать от застройщика все документы с актами произведенных работ, в том числе и скрытых. Акт скрытых работ предполагает наличие фото каждого этапа постройки фундамента;
У бригады, которая привозила бетон и заливала фундамент, должны быть все необходимые документы о качестве бетона, его изготовлении и технических характеристиках.

Самый верный способ проверить фундамент — заказать его строительно-техническую негосударственную экспертизу — то есть вызвать специалистов, которые возьмут пробу бетона и других материалов и исследуют их, узнав все о плотности и качестве бетона, арматуры или свай. Благодаря независимой оценке вы сможете точно понять насколько качественно построен фундамент.

Эксперты советуют, что оптимальнее всего качество фундамента проверять после хотя бы одной зимы — тогда можно будет говорить о его эксплуатационных качествах. Конечно, если ваш дом строится за срок меньше, чем 1 год, этого сделать не получится.

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

На что обратить внимание, чтобы избежать «фундаментальных» проблем при строительстве и покупке готового дома

Постоянный автор houzz. Журналист-загородник, "двигатель", экспериментатор и практик. Люблю свою дачу: придумывать, проектировать, строить, мастерить, разбираться с инженерными системами. Время от времени "дачное" хобби становится источником дохода: сотрудничаю с профильными СМИ, консультирую желающих выбрать дом, участок, помогаю представителям строительных компаний продвигать свои проекты и налаживать коммуникации через социальные сети

Ошибки строителей при расчете и подготовке несущего основания и фундамента почти всегда дорого обходятся домовладельцам. Конечно, не все дефекты фундамента фатальны и приводят к аварийному состоянию дома, но почти всегда они неприятны. Снизить вероятность проблем с фундаментом можно на стадии строительства или приобретения дома. Как — давайте разбираться.

В углах вашего каменного дома то и дело «раскрываются» трещины.
В деревянном или каркасном доме перекашивает окна и двери (они перестают закрываться или открываются с трудом).
В «дедушкином» щитовом доме на столбиках постоянно протекает крыша и ее чуть ли не каждый год приходится ремонтировать. Казалось бы, какая связь между фундаментом и крышей? — Самая что ни на есть прямая: основание «гуляет», поэтому и швы расходятся.

Сначала геологи — потом строители
Выбор типа и конструкции фундамента обусловлен геологическими условиями и проектом. Точнее, не совсем так. Геология — первична. Она накладывает отпечаток и на выбор проектного решения и технологии строительства. Например, низкая несущая способность грунтов может заставить заказчика отказаться от кирпичного дома в пользу каркасника с облицовкой «под кирпич». А «интересный» рельеф — от монолитного фундамента типа «шведская плита» и дома с массивным цоколем в пользу облегченного фундамента на винтовых сваях.

Бывают участки, на которых строить нельзя вообще. Конечно, в мегаполисах на намывных территориях и забивных сваях возводятся целые жилые кварталы. Но для частного дома это неоправданно дорогие решения — легче найти другой участок.

Стройка: доверяй, но проверяй
Подробные обзоры ошибок при строительстве фундаментов разных типов имеются в специализированной литературе, в методических пособиях для прорабов, на сайтах строительных компаний и поставщиков материалов. Поэтому если вы строите дом самостоятельно — учите матчасть. Причем вне зависимости от того, подряжаете вы «перелетные бригады» или доверили его возведение проверенной строительной компании.

В современном частном домостроении в настоящее время широко распространены монолитные бетонные фундаменты (ленточные и в виде сплошной плиты), а также фундаменты на винтовых сваях. О них и поговорим.

Винтовые сваи: бережное отношение к ландшафту
Самый бюджетный вариант — фундамент на винтовых сваях. Винтовые сваи делают из стальных труб с антикоррозионным покрытием, к нижней части которых приварены лопасти для завинчивания в грунт.
Фундаменты на винтовых сваях обычно выбирают для облегченных построек: каркасно-панельных либо деревянных домов.

Сваи позволяют возвести здание при высоком уровне грунтовых вод, на проблемных грунтах и с минимальным воздействием на сотканный природой ландшафт. А в ряде случаев — с блеском решать сложные архитектурные задачи. Например, построить дом в лесу; дом, парящий над склоном или даже над водой (на фото).
При недостаточной несущей способности верхних слоев грунта винтовые сваи дают возможность опереться на более плотные нижние слои.

Фундамент на винтовых сваях: ошибки и проблемы
Фундаменты на винтовых сваях получили широкое распространение только в последнее десятилетие. Но вместе с ними появился и целый букет стандартных ошибок:

1. Некачественная подготовка строительного основания — главная проблема свайного фундамента. Что бы ни говорили поставщики о том, что винтовые сваи «работают» в проблемных грунтах, закручивать их зимой, в мерзлый торфяник не следует — по весне они «уедут» вместе с домом. Монтажу свайного фундамента должны предшествовать осушение территории, дренажные работы и создание плотного основания из ПГС.

2. Недостаточное заглубление винтовых свай. Чтобы исключить воздействие на основание дома сил морозного пучения (превратившись в лед, подземные воды выталкивают опору), винтовые сваи должны закручиваться в плотный слой почвы ниже точки промерзания. Для разных регионов России рекомендуемые минимальные значения заглубления — 1,8—2,8 м.

3. Выбор некачественных либо не предназначенных для фундаментов капитальных строений свай. Так, изделия диаметром меньше 108 мм предназначены для заборов и облегченных построек (сараи, беседки, бани).

4. Отсутствие бетонирования. Здесь важно помнить, что стальная труба — это опалубка, которую нужно залить бетонным раствором. Но не особо рачительные хозяева, которые строили дом на продажу либо для себя по принципу «и так сойдет», об этом иногда забывают.

5. Дефекты монтажа. Вариантов здесь много. Выраженные отклонения от вертикали — это верный признак, что свая «поедет» дальше. Второе, чем грешат гастарбайтеры, и что делать строго-настрого запрещено — это выравнивать сваи по горизонтали, слегка откручивая их. Обратного хода у винтовой сваи нет!

Монолитный железобетон: решение сложных проблем
Почти безальтернативный вариант фундамента для каменного дома — монолитный железобетонный. Такие фундаменты могут быть как ленточными, так и в виде сплошной плиты.

Ленточный фундамент глубокого заложения
Основные показания к использованию — такие геотехнические проблемы, как сложный рельеф с перепадом высот, недостаточная несущая способность верхних слоев грунта и высокий уровень грунтовых вод. Подошва (опорная часть) фундамента глубокого заложения должна располагаться ниже точки промерзания грунта. В противном случае морозной зимой, превратившись в лед, грунтовые воды могут вытолкнуть опору на поверхность.

«Бонусом» к такому фундаменту может стать просторное подвальное помещение или цокольный этаж (этаж, заглубленный не более чем наполовину высоты помещения).

Проблемы ленточного фундамента
С подвалом же связано и большинство проблем ленточного фундамента глубокого заложения . Заглубленные помещения требуют эффективной вытяжной вентиляции, а фундаменты — качественного дренажа и сплошной гидроизоляции, чтобы уменьшить влажность и исключить риск подтопления. Для низкого участка с высоким уровнем грунтовых вод цокольный этаж — не лучшее решение.

Бетонные столбики и ленточный фундамент мелкого заложения
Экономичный вариант для небольших строений, кустарного способа строительства и идеальных условий (низкий уровень грунтовых вод, неподвижное каменистое основание). Основное преимущество таких конструкций, за что их, собственно, и выбирают — возможность самостоятельного строительства. При отсутствии ограничений по срокам и относительно небольших объемах работ бетонный раствор готовят самостоятельно в бетономешалке — из щебня, песка, цемента и воды.

Проблемы фундамента мелкого заложения
Основная проблема всех типов мелкозаглубленных фундаментов — все те же силы морозного пучения. Недостаточное заглубление лент или бетонных столбов — это мина замедленного действия для относительно новых строений в дачных массивах с высоким уровнем грунтовых вод. Здесь может оказаться, что ленточный фундамент со скрытыми дефектами, без проблем переживший несколько относительно мягких и сухих зим, все-таки отправится «в плавание» в результате такого стечения обстоятельств, как затяжные морозы после дождливой осени.

Чтобы снизить риск такого развития событий, необходима профилактика, а именно: осушение территории, отвод вод от основания (ливнестоки и дренажные системы), утепление цоколя, а также устройство теплой отмостки из экструдированного пенополистирола по периметру строения.

В российских загородных массивах встречается множество вольных вариаций на тему «монолита». Самые распространенные — мелкозаглубленная лента с засыпкой внутреннего объема песком и железобетонной стяжкой сверху либо, наоборот, монолитная «подошва» с монолитной или сборной (из кирпича / блоков) лентой, на которую опираются балки перекрытий.

В последние годы популярной становится утепленная шведская плита — УШП (на фото ниже). Она заливается поверх прослойки из плит экструдированного пенополистирола, положенной на уплотненное песчано-гравийное основание. И этими же плитами утепляется по периметру. Таким образом, бетонный массив оказывается внутри теплового контура здания, а при устройстве водяных теплых полов становится тепловым аккумулятором, значительно повышая уровень комфорта при постоянном проживании. Основное отличие от обычного плитного фундамента — в УШП заранее устанавливаются все необходимые коммуникации.

На фото: утепленная шведская плита (УШП)

Проблемы монолитно-плитного фундамента
Основные проблемы фундамента, сооруженного кустарным способом, связаны с человеческим фактором. Причем вариаций здесь великое множество: от недостаточного уплотнения основания до отсутствия арматурных связей и некачественного бетонного раствора. При относительно небольших объемах работ, когда бетон приготовляют в бетономешалке, добиться стабильного качества непросто.

Если объемы работ, которые необходимо выполнить в сжатые сроки, требуют более трех кубометров бетона, обычно приобретают «заводской» раствор, который поставляется на стройку в бетоновозах-миксерах. Работы, связанные с применением бетона промышленного производства, сводятся к решению непростой логической задачи: в нужном месте собрать бригаду рабочих, найти бетононасос или лотки для транспортировки смеси и заказать доставку в назначенное время расчетного количества бетонного раствора. В ходе решения этой задачи могут случиться накладки, которые повлияют на конечный результат.

Отсутствие дренажа, некачественное осушение, недостаточное уплотнение песчано-гравийного основания под фундамент. Уплотнение смеси песка и щебня должно проводиться виброплитой. Но она не всегда оказывается у строителей под рукой. Все недоработки на начальной стадии становятся первым звеном целой цепочки «фундаментальных» ошибок.

Несоблюдение технологий армирования, использование ржавой арматуры. Армирование должно производиться в соответствии со СНиПами. Ржавая арматура из-за низкой адгезии с бетонным раствором решительно не подходит для основных конструкций. Между тем мне встречались «умельцы», которые просто клали арматуру на дно котлована, смазывали прутки масляной отработкой и собирали для заливки в фундамент все ржавое железо, которое обнаружили на участке и вокруг.

Нарушение технологии при приготовлении бетона. Прочностные характеристики бетонных растворов зависят от качества основных компонентов (цемент, вода, песок, щебень), их пропорций, а также от того, насколько хорошо они перемешаны. Использование старого цемента, песка с примесью глины, несоблюдение пропорций при приготовлении раствора в бетономешалке с большой вероятностью приведет к разрушению фундамента. Другая типичная ошибка неквалифицированных бетонщиков заключается в том, что, пытаясь сделать работу более удобной, они добавляют в раствор слишком много воды, что тоже значительно снижает прочность материала.

Длительные перерывы, работа при отрицательных температурах, простои и сбои при бетонировании отрицательно сказываются на качестве и прочности конструкции. Вариаций здесь множество: начали летом, но неожиданно пришла зима; кончился щебень или цемент — поехали за следующей партией; миксер с «заводским» бетоном задержался в пути.

Нарушения технологической карты при работе с «заводским» бетоном. К моменту поставки бетона заливочные опалубки должны быть установлены, арматурные работы завершены. Основная ошибка — некачественная установка опалубок: под давлением заливаемого раствора они начинают разъезжаться. Другой, не менее распространенный сюжет: миксер приехал, но бригадир забыл взять строительный вибратор, благодаря которому бетон равномерно и без пустот распределяется по опалубке. Скорее всего, останавливать работы в этом случае никто не будет.

Отсутствие или недостаточное утепление приводит не только к повышенным теплопотерям и холодным полам, но и к неравномерному промерзанию и оттаиванию обводненного грунта под домом. Это может стать причиной образования пустот и подвижкам фундамента под воздействием сил морозного пучения.

Покупаем дом: как найти дефекты фундамента
Новый дом — почти всегда кот в мешке. Нам не дано видеть сквозь стены, поэтому даже специалист не сможет спрогнозировать усадку или определить марку бетона и арматуры. О том, что с фундаментом все в порядке, обычно свидетельствуют косвенные признаки высокой культуры строительных работ: аккуратно оформленная проектная документация, строго вертикальные стены, горизонтальные полы, аккуратно установленные окна и двери.

Проверить качество фундамента дома при покупке, а также уровень грунтовых вод можно, если садовым буром или штыковой лопатой сделать шурф, а попросту — яму глубиной один метр. Если она заполнится водой — дело плохо. Если мы сделаем такой шурф непосредственно у фундамента, то узнаем, есть ли у дома песчаная подушка. Как правило, это ключевой момент: ведь если основание дома сделано «по уму», то, скорее всего, и арматура подобрана правильно, и бетон качественный.

Если дом, который вам предлагают приобрести, пережил несколько морозных зим, его не перекосило, он не развалился, а бетон не слоится и не крошится, ваша задача упрощается. Но контрольная скважина и проверка отклонений строительным уровнем все равно не повредят.

Если дом старый, а фундамент — как новый, это должно насторожить. Не исключено, что его оштукатурили или облицевали именно для продажи. В этом случае осматриваем его с особым пристрастием.

1. Заглядываем в подвал: принюхиваемся, слушаем, не хлюпает ли вода под ногами, осматриваем с фонариком балки на предмет плесени, изучаем все разводы и потеки на бетоне. Проблемы с фундаментом готового дома в подвале видны лучше всего.

2. Открываем и закрываем окна и двери и смотрим, нет ли перекосов.

3. Проверяем все вертикали и горизонтали. Если дом на винтовых сваях — их желательно увидеть и постучать по ним. Если при стуке не обнаруживаются пустоты — забетонировать их не забыли. Обойдите дом со строительным уровнем: верхняя брусовая обвязка должна быть строго горизонтальной. Незначительные прогибы балок — дефект некритичный и устранимый. Но если весь дом перекошен — это хуже. Велика вероятность, что процесс не остановится.

Монолитные фундаменты считаются исключительно надежными, но бдительность терять не следует. Если под рукой не оказалось строительного уровня, найдите теннисный шарик, или небольшой мячик. Если во всех помещениях он бодро скатывается в одном направлении — к стенке или углу, это признак неравномерной усадки и почти неустранимого перекоса. Вежливо попрощайтесь с продавцом и продолжайте поиски дома вашей мечты.

У всех людей разные взгляды, жизненные ситуации и подход, есть те, кто специально ищет голый участок, чтобы пройти всю стройку от начала и до конца, зная, что дом для себя будет сделан на совесть, а есть те, кто не хочет тратить ни время, ни силы, у них есть возможность и они рассматривают вариант покупки готового коттеджа.

Не секрет, что сейчас очень много продаж свежих домов связано с дефектами, люди покупают дома, сталкиваются с проблемами, потом маскируют их и пытаются продать ~~качественный~~ , ~~добротный~~ дом другим.

Покупка готового дома — это всегда приобретение кота в мешке: повезет/не повезет, и сегодня речь пойдет о фундаментах.

Существуют косвенные признаки качества основания здания, в которых прослеживаются аккуратность и культура строительных работ. Добросовестную и старательную работу видно сразу! Если аккуратно оформлена проектно-сметная документация, нет перекосов и заваленного уровня в плоскости стен, если не прослеживаются ляпы в установленных окнах, то скорее всего и фундамент сделан на совесть.

Важно, чтобы и ливневая канализация, отводящая воду с крыши, была так же сделана без ошибок. Вода не должна течь, а тем более собираться под домом.

Хорошо, если дом простоял уже несколько лет. Если его не повело, а бетон не начал расслаиваться, то задача проверки фундамента упрощается.

Но, если дом старенький, а фундамент обновлён, то к этой конструкции нужно отнестись с особой внимательностью и осторожностью. В данном случае не нужно отбрасывать вариант, что фундамент специально был оштукатурен (облицован) перед продажей. Осмотреть его нужно очень внимательно.

Проверка №1

По возможности нужно сделать шурф (яму) около дома. Это делается с помощью обычной лопаты, а если есть возможность сделать шурф в непосредственной близости от фундамента, здесь в помощь садовый бур.

Важно понять не только наличие грунтовых вод, но и глубину заложения фундамента. Если вода на участке близко, то нужно обратить внимание, какие меры приняты для дренажа воды.

Важно, чтобы фундамент располагался ниже отметки промерзания грунта, а эта информация с разбивкой по регионам есть в открытых источниках.

Если дом на сваях, то нужно их простучать — не должно быть звонких звуков, говорящих об их полой конструкции.

Проверка №2

Если есть погреб или подвал, их обязательно нужно посетить.

Нужно осмотреть помещение с фонариком на наличие плесени, оценить запах сырости. Именно из подвала видны все недочеты фундаментов.

Проверка №3

С внешней и внутренней сторон нужно внимательно осмотреть дверные и оконные проемы. Вся стена обладает плоскостной жесткостью, а проемы считаются слабыми звеньями в стене, именно с них начинают появляться трещинки при перекосе дома.

Эти трещины могут быть даже еле заметны.

Нужно осмотреть, открыть и плотно закрыть каждую дверь и окно, между коробом и полотном должны быть равномерные зазоры, а окна не должны закусывать. Именно проемы сразу расскажут нам о деформации строения.

Проверка №4

Нужно обойти дом вокруг и проверить с помощью строительного уровня вертикальность каждой из стен, а так же осмотреть их на структурную целостность.

Нужно обратить внимание на признаки гниения и проникновения влаги. По периметру дома между фундаментом и стенами обязательно должна быть сделана отсечная гидроизоляция, не пускающая воду в стены.

Проверка №5

После внешнего осмотра переходим в дом и осматриваем внешние стены изнутри. Обои не должны отходить, а штукатурка — не иметь трещин.

На пересечении плоскостей пола и стены в области напольного плинтуса должно быть сухо, не должно пахнуть сыростью.

От автора

Как видите, все обследуется только с помощью визуальной оценки. Даже опытный строитель сразу не скажет, качественно сделан дом или нет, он не может видеть сквозь стены и не сможет определить качество бетона, не скажет о наличии арматуры, а более того — не предскажет усадку дома.

Об этом судить можно только косвенно, а наверняка — расскажет только время!

Но, если весь визуальный осмотр пройден без вышеописанных дефектов, то в большинстве случаев можно считать, что фундамент сделан качественно. И повторюсь, что качественный дом видно сразу по культуре его возведения!

Иногда возникает ситуация, когда просто необходимо проверить фундамент. Вопрос этот очень ответственный и важный. Ведь от правильности оценки зависит, будут ли у вас проблемы в будущем или они будут минимизированы.

Итак, первым делом производится визуальный осмотр . Присутствие трещин в стенах, полу, или же какие-нибудь непонятные отклонения, говорят о том, что основание дома – испорчено. Потеки на стенах подвала или солевые отложения на стенах фундамента говорят о нарушенной гидроизоляции или вообще ее отсутствии. И проблемы неизбежны.

В случае если поверхностный осмотр, не привел ни к каким результатам, проверяют бетон на сжатие . В этих целях приглашают специалиста с молотом Шмидта. Он сможет определить степень сжатия.

Далее, проверяют размер сечения фундамента : тем фундамент жестче, а так же меньше способен согнуться от различных неравномерных нагрузок, чем больше его железобетонная, монолитная часть. Площадь основания тоже стоит принимать во внимание. Больше площадь – меньше давление опирания на грунт.

Следующий этап – определиться с качеством материалов использованных для постройки фундамента. Следует помнить, что минимальная марка бетона для фундамента – 200, а желательно 400. Если использовался пенобетон, то для пенобетона марки 600, толщина стен должна составлять не менее 45 см, пенобетона марки 800 не менее 68 см, а марки 1000 не менее 94 см. Стоит проверить гидроизоляцию, так как в случае ее отсутствия фундамент будет впитывать влагу из почвы, а это чревато последствиями.

Как вариант – дать фундаменту перезимовать, в этом случае всплывут все недочеты: и пучинистость грунта, и сам фундамент покажет себя в цикле заморозка-разморозка.

Если фундамент столбчатый , то здесь вы сами ничего определить не сможете. Здесь придется вызывать специалистов для проведения экспертизы, кстати, тут параллельно можно будет провести исследование: дефектоскопия бетонных полов на наличие пустот .

Для плитного фундамента практически те же действия: визуальный осмотр, наличие – отсутствие растрескиваний, проверка прочности, соблюдение геометрических размеров, соблюдение горизонтальности плиты.

В случаях малейших сомнений в цельности и дефектности фундамента, не поскупитесь, вызовите специалистов для экспертизы. Потому как если вы ошиблись в оценке фундамента, дальше затраты будут возрастать. А оно вам надо?

Очевидно, что перед тем как купить недвижимость, ее следует тщательно проверить. Однако проверка состояния загородного дома, в отличие от квартиры — это гораздо более сложный и длительный процесс.

Учитывая то, что большинство коттеджей построены по индивидуальным проектам — в каждом конкретном случае нужен индивидуальный подход. Кроме того, некоторые продавцы умело маскируют дефекты и не говорят (умалчивают) о них.

Почему важно делать проверку состояния дома?

При покупке такого дорогостоящего имущества, как загородный дом, лучше не экономить на экспертах. Если вы сомневаетесь, что самостоятельно справитесь с оценкой состояния дома, сможете проверить все документы и их юридическую чистоту, правильно оформить договор и провести расчеты — разумнее нанять строительного эксперта, а также опытного риэлтора, либо профильного юриста.

Привлечение экспертов позволит вам получить:

максимально подробную информацию о состоянии конструкций дома (в т.ч. скрытых) — фундамента, стен, кровли, инженерных коммуникациях, а также физическому и моральному износу объекта;
получить независимое мнение о качестве строительства, а также адекватности цены и ликвидности объекта недвижимости;
грамотно провести переговоры с продавцом, учесть все возможные нюансы и отразить их в договоре;
узнать какие есть проблемы в документах, долги, ограничения и обременения и другие вещи, которые могут препятствовать законной, безопасной, а главное — выгодной сделке.

Можно ли все это сделать своими силами? Да, это возможно. Но сразу скажем, не на экспертном уровне (для этого придется набраться опыта и изучить тонну информации). Но если вы готовы брать на себя такую ответственность (и риск), либо не хотите тратиться на экспертов до того, как выбрали понравившийся вариант — это разумное решение.

С чего начать осмотр коттеджа?

Еще до просмотра коттеджа следует обратить внимание на следующие моменты:

На этапе телефонных переговоров с риэлтором или собственником лучше задать конкретный вопрос: «дом строился изначально для себя или на продажу?» Как правило, в первом случае хозяин с большим трепетом продумывает все конструкционные особенности и не экономит на материалах;
Далее следует оценить местность на наличие низко пролетающих самолетов, а также железнодорожных путей. Сильный шум может нарушить всю прелесть загородного уединения. Есть специальные сайты, на которых можно наблюдать за движением транспорта на конкретной территории;
Нужно тщательно изучить местность с точки зрения транспортной доступности, а также экологии, наличия социальной и бытовой инфраструктуры и др.;
Оценить рельеф местности, близость леса, рек, озер и близлежащих городов, поселков, деревень;
Выбрать оптимальное время для осмотра. Если исходить из времени года, лучше всего делать просмотры загородных домов весной. В это время состояние подвала, цоколя, фундамента дома позволяет судить о наличии воды и возможной сырости. Зимой или поздней осенью такие вещи можно не увидеть. В какой конкретно день приехать? Лучше всего, когда идет дождь (или после него), чтобы оценить состояние подъездных дорог и придомовой территории. В какое время суток? — Безусловно, только днем, при хорошем освещении солнцем.

Что взять с собой на осмотр?

Выезжая на просмотр коттеджей для покупки, заранее спланируйте план действий, в каком порядке и что вы будете смотреть, и запишите в блокнот (смартфон) интересующие вопросы.

Также возьмите с собой:

фотоаппарат (или смартфон с фотокамерой хорошего разрешения);
рулетку (как обычную, так и лазерную);
отвес;
водяной уровень;
угольник;
фонарик;
шило или отвертку.

Как проводить просмотр коттеджа?

Если знать на что смотреть, даже при беглом изучении, можно получить достаточное представление о качестве дома и применяемых материалах — обычно то, о чем продавцы любят умолчать или скрыть.

Рассмотрим основные моменты, на которые следует обратить внимание.

Стены и перекрытия

(1) Наличие трещин и их маскировка говорит о просадке грунта и проблемах с фундаментом. Если стены недавно отделаны сайдингом или другим облицовочным материалом — это верный признак, что со стенами что-то не так.

(2) Обратите внимание какой утепляющий материал используется. Самым лучшим и долговечным считается пенополистирол (он служит до 60 лет). В России его стали применять относительно недавно. В большинстве домов, построенных 15-20 и более лет назад, его скорее всего не будет, а значит утеплитель уже отслужил свой срок и потребуется его замена.

Проверить наличие утеплителя можно, заглянув под внешний подоконник. Если утепление стен отсутствует, уточните у продавца, почему это не сделано. Многие застройщики строят дома «по-старинке», без утепления, компенсируя это большей толщиной стен. Но учтите, если вы планируете жить в коттедже круглогодично, такие стены могут не спасти вас от лютых морозов, а значит их придется потом утеплять.

(3) Проверьте как хорошо стены держат / пропускают тепло. Это можно сделать с помощью тепловизора. Таким же образом можно найти мостики холода, участки конденсации влаги, протечки кровли и т.д. Данный прибор можно взять в аренду.

(4) Затем осуществляется проверка вертикальности стен и углов, а также замеры длины фасадных стен.

(5) Если дом построен из дерева, состояние деревянных поверхностей проверяют, постучав косточками руки о стену. Трухлявая древесина будет издавать глухой звук. Кроме того, краска на ней будет отслаиваться.

Есть и более радикальный метод проверки — использование шила или другого острого предмета (заранее уточните у продавца можно ли?). Достаточно просто потыкать ими в стену.

(6) Полы проверяют на щели и скрип. Если есть подозрение на неровность пола, можно опять-таки воспользоваться уровнем.

Есть еще один метод — провести эксперимент с помощью обыкновенного шарика. Положите его в нескольких местах, и если пол не ровный, то он начнет движение в сторону наибольшего уклона.

Важно оценить состояние и аккуратность внутреннего убранства в коттедже. Это показатель отношения хозяина к своему дому.

Чердак, кровля и крыша

(7) Осмотрите кровлю и стропильную систему как снаружи, так и внутри (через чердак) на предмет подтеканий, наличие следов плесени, грибка или гнили. О присутствии влаги свидетельствуют вымытые швы и подтеки на стенах.

Многое может о себе «сказать» конфигурация крыши, типы используемых балок. Так, если крыша пологая и зимой на ней нет снега, то скорее всего она недостаточно хорошо утеплена. То есть снег тает, получая тепло от дома. Об этом же говорят и длинные сосульки.

Таким же образом можно сразу оценить и состояние водосточной системы.

Окна и двери

(8) Проверяется насколько легко и плотно они открываются и закрываются, а также аккуратность установки. Заклинивание дверей или перекосы могут свидетельствовать об усадке конструкции.

Стеклопакеты должны быть приспособлены к зимним условиям. Наличие сквозняка в доме проверяют пламенем зажигалки или спички.

Отопительная и электрическая система

(9) Необходимо попросить продавца продемонстрировать одновременную работу всех систем. Если дом еще не подключен к газу и в нем нет газового котла, то следует убедиться есть ли место для установки отопительного оборудования и соответствующая труба (дымоход).

(10) Далее проведите визуальный осмотр розеток, выключателей, наружной проводки и щитков. Работоспособность розеток проверяется с помощью зарядки мобильного телефона, а в пустые патроны вкручивают лампочку.

Канализационная система

(11) Спросите у продавца каким образом доставляется в дом вода и выходит канализация, есть ли открытые элементы труб на улице и прочно ли они укрыты, насколько глубоко закопаны? (должны быть ниже глубины промерзания грунта)

Для проверки работоспособности систем рекомендуется попробовать слить сразу большое количество воды и посмотреть насколько быстро она уходит. Также нужно проверить есть ли септик и как он работает.

(12) В санузлах обследуйте наличие луж и увлажнений в районе труб, которые часто скрыты в специальные короба.

Фундамент

(13) Существенные изъяны фундамента могут привести к медленному разрушению всего дома. Чаще всего они связаны с нарушением строительных норм, технологии возведения фундамента и применении некачественных, дешевых материалов.

Проверка состояния фундамента осуществляется очень тщательно, в несколько этапов:

Обратите внимание насколько хорошо и правильно выполнена гидроизоляция, и из какого материала (это важнейший фактор долговечности фундамента);
Уточните у продавца знает ли он глубину залегания грунтовых вод (если не знает, но при этом он строил сам — повод насторожиться);
При наружном осмотре цоколя / подвала, проверьте их на наличие трещин и видимой арматуры. Обратите особое внимание на места ввода и вывода труб;
С помощью отвеса проверяется вертикальность угловых соединений;
Замерьте площадь фундамента и сверьте ее с заявленной продавцом;
Обратите внимание на стены в цоколе / подвале. В каком они состоянии? Если ремонт сделан недавно и штукатурка / обои явно свежие — это должно насторожить. Это может свидетельствовать о наличии протечек и подтеков, которые оперативно замаскированы;
Проверьте наличие дренажной системы и отмостки вокруг дома, защищающей от затопления нулевой уровень. Обратите внимание как сделана отмостка (ее делают с уклоном в сторону от здания). Это можно сделать с помощью водяного уровня. Ширина должна быть на 20 см больше проекции на землю линии свеса крыши. Хорошо если отмостка еще утеплена пластами пенополистирола.

(14) Тягу печи проверяют специальным прибором. Также можно зажечь бумагу и посмотреть, как будет уходить дым. Правда, это можно проверить только если печь используется на регулярной основе.

Печь также осматривают на наличие трещин, прогаров, следов выхода дыма. Обратите внимание на разводку, при прохождении через перекрытия, и есть ли там противопожарный зазор.

Заключение

Мы, конечно, не сможем рассказать обо всех нюансах в рамках одной статьи и описали здесь только ключевые вещи, на которые нужно обратить внимание. Мы также не затронули здесь проверку документов, оформление договора, расчеты и другие этапы сделки — обо всем этом можно получить подробную информацию в других статьях нашего портала.

Если вы покупаете коттедж «с рук» (на вторичном рынке) и не имеете опыта в строительстве, мы настоятельно рекомендуем привлечь для этого независимых экспертов (строительная экспертиза, аудит). Такой объект имущества, как частный дом, стоит немалых денег, чтобы рисковать и упустить из виду какие-то важные детали.

Тщательный осмотр коттеджа позволит сделать обоснованные выводы о целесообразности его приобретения или договориться о снижении цены с собственником, на основании выявленных недостатков. Кроме того, в дальнейшем, это позволит избежать расходов на дорогостоящий ремонт, судебные разбирательства.

Читайте также: