Как добиться капитального ремонта крыши многоквартирного дома

Обновлено: 02.05.2024

Как жильцы многоквартирного дома могут инициировать проведение текущего или капитального ремонта? Кто должен его оплачивать? Могут ли собственники помещений контролировать этапы работ и их качество, выбирать необходимые материалы для ремонта?

На эти и другие вопросы отвечает заместитель генерального директора по эксплуатации группы «Комфорт», занимающейся управлением и эксплуатацией многоквартирных домов, Игорь Ситников.

Текущий ремонт инициирует инженерная служба управляющей компании (УК) многоквартирного дома. Она и определяет его параметры — в каком объеме и какие работы необходимы в конкретном доме. Текущий ремонт помещений, относящихся к общему имуществу жилых домов, как правило, выполняется с периодичностью один раз в пять лет.

Техническое обслуживание жилых зданий — это целый комплекс работ по поддержанию исправного и работоспособного состояния всех его элементов, включая и инженерное оборудование. При их обслуживании предусматриваются текущий планово-профилактический ремонт, внеплановый ремонт (аварийный) и капитальный ремонт. Текущий ремонт здания направлен на восстановление исправности и работоспособности его конструкций и систем инженерного обеспечения, поддержание заданных показателей эксплуатации и обеспечение долговечности здания.

Вся система технического обслуживания жилого фонда согласовывается с действующими нормативами и правилами. Как правило, начало текущих ремонтно-строительных работ планируется на теплый период времени и утверждается генеральным директором управляющей организации с учетом фактического состояния здания и потребности в конкретных работах.

Сотрудники инженерной службы должны регулярно проводить осмотры помещений, зданий, чтобы понять, как скоро требуется профилактический или текущий ремонт, какие именно работы необходимы. Такие осмотры оформляются актами, а затем на их основе формируется общая дефектная ведомость (журнал), где отражены все замечания. На основании результатов осмотров определяются объемы, виды работ, количество необходимых материалов. После этого проводится конкурс по подбору подрядчика.

Приемка работ может быть выполнена совместной комиссией, состоящей из числа собственников помещений дома, сотрудников управляющей организации и уполномоченных сотрудников подрядной организации. При выявлении замечаний, отклонений и брака жители дома могут сообщить об этом в управляющую организацию любым доступным способом: в офис УК по месту расположения объекта, в единый контакт-центр, на электронную почту организации или при личном приеме уполномоченного сотрудника УК. Обычно все подобные обращения рассматриваются и при необходимости устраняются выявленные замечания.

Текущие ремонты входят в счет платы за содержание и ремонт жилого помещения. Удельный вес заменяемых и ремонтируемых элементов конструкции и инженерного оборудования в многоквартирном доме в процессе текущего ремонта не должен превышать уровня 15% их общего объема в многоквартирном доме.

Аварийный ремонт — это непредвиденная поломка или отказ оборудования: прорыв трубы, засор канализации, короткое замыкание, поломка лифта и др.

Как правило, причиной и виной тому является человеческий фактор или внешнее воздействие. Иногда поломки происходят вследствие устаревания и износа оборудования или конструкций. Все работы по локализации аварии и восстановлению работоспособности должна выполнить УК путем привлечения аварийной службы или своих специалистов.

Решение о проведении капитального ремонта принимается исключительно собственниками помещений на общем собрании большинством голосов. Мы еще не дожили до выполнения капремонта ни по одному адресу, но законодатель предусматривает это (в идеальных условиях) так:

по истечению условного срока эксплуатации 25 лет после ввода в эксплуатацию управляющая организация выходит с инициативой к собственникам с предложением провести капитальный ремонт;
любой ремонт начинается с обследования, диагностики и определения фактического состояния здания, износа конструкций и инженерного оборудования. На основании обследования должны определиться необходимые работы, материалы и ориентировочная стоимость;
после определения объемов и ориентировочной стоимости УК вправе инициировать общее собрание собственников с целью утверждения полного перечня мероприятий для выполнения капремонта;
на общем собрании собственники помещений вправе определить и назначить комиссию из своего числа, которая будет участвовать в контроле процессов и приемке работ;
по результатам проведенного собрания, утверждения видов, объемов работ и общей стоимости УК путем конкурсного отбора определяет подрядчиков;
утвержденный коллектив собственников вправе участвовать в процессе отбора и определения подрядчиков наравне с УК для прозрачности и контроля;
после организации ремонтных работ специалисты УК совместно с инициативными собственниками или Советом дома, если он избран и уполномочен ОСС, осуществляют контроль производства работ, качества, объемов и применяемых материалов.

Кроме этого, собственники помещений по своему желанию могут инициировать и организовать при помощи УК работы капитального характера раньше срока, но с учетом организации процессов, описанных выше, — например, заменить лифты на современные и улучшенные. Приблизительно такой сценарий организации капремонта видит для себя «Комфорт».

Полностью отказаться от выполнения капитального ремонта по истечении условного срока службы здания и оборудования нецелесообразно, так как за период жизненного цикла происходит как физический износ, так и моральный, оборудование устаревает, отделка утрачивает свой первозданный вид. Например, ранее в домах применялась алюминиевая проводка, а сейчас только медная, которая по своим свойствам и характеристикам превосходит алюминиевую. Так можно сравнить старые лифты с современными, металлические трубы — с ПВХ, восстановленные и утепленные фасады с разрушенными и т. д.

Игорь Ситников Заместитель генерального директора группы «Комфорт»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

Пятиэтажка 1972года. Кровля плоская. Каждый род на пятом этаже на кухне с потолка капает вода прямо по лампочек, бывает и посредине зимы. Обращения в ЖЭУ есть, делают летом только текущий ремонт заливанием гудрога и др. Последние 2 года в большой комнате по углу течёт вода и аж до 2го этажа. В коридоре каждое лето во время дождей по слаботочке бежит вода до первого этажа. Проводить кап.ремонт крыши ЖЭУ не собирается ссылаясь на Фонд кап. ремонта. Дома нашего в списках на кап. ремонт кровли нет даже на след.год. Чтобы доказать, что нуждаемся нужно проводить техническую экспертизу кровли, но ЖЭУ опять же говорит платить за неё нам. И кто и как будет возмещать убытки по ремонту квартир и кто возмещает убытки если произойдёт пожар от короткого замыкания? Как нам быть?

Вы можете пойти несколькими путями.

1. Подайте жалобу на бездействие в жилищную инспекцию и Роспотребнадзор по факту предоставления некачественных услуг.

Жалоба должна содержать описание ситуации, возможно приложить фотографии, также следует указать ваши персональные и контактные данные на основании ст.7 ФЗ об обращениях граждан.

2.Обратиться в суд с иском о понуждении произвести ремонт крыши на основании ст.304 ГК РФ.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

3.Произвести ремонт крыши и взыскать расходы с УК в судебном порядке.

В этом случае придется для начала произвести оценку стоимости восстановительного ремонта и зафиксировать состояние крыши и помещений, в которые поступает вода.

4.Взыскать стоимость восстановительного ремонта ваших помещений в судебном порядке.

5.Инициировать проведение общего собрания по вопросу ремонта крыши на основании ст.166-172 ГК РФ.

УК должна была провести собрание по вопросу порядка и периода проведения капитального ремонта. Также порядок ремонта должен быть установлен территориальной программой капитального ремонта в вашем городе.

Для начала подойдет обращение в жилищную инспекцию и Роспотребнадзор. Если реакции не будет, то необходимо предпринимать дальнейшие действия.

В случае необходимости подготовки документов, обращайтесь в чат.

Дополню ко всему вышеуказанному: Постановлением администрации Томской области от 30 декабря 2013 года № 597а утверждена Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах расположенных на территории Томской области.

Данная программа рассчитана на период с 2014 по 2038 год и реализуется в четыре этапа.

Пунктом 6 данной программы предусмотрено, что перечни объектов и объёмы требуемых работ формируются на уровне органов местного самоуправления.

Из этого следует, что Вам необходимо обратиться в Администрацию Вашего города с заявлением (желательно коллективным) о необходимости включения Вашего многоквартирного дома в перечень объектов, подлежащих ремонту по данной программе и именно в первый этап данной программы (2014-2023 года).

При этом будет правильным также, если вы прислушавшись к совету юриста Фроловой Ирины, обратитесь в территориальную Жилинспекцию с требованием провести техническое обследование кровли вашего дома. Добейтесь от этой инстанции заключения о необходимости проведения капитального ремонта кровли. Приложите такое заключение к обращению в Администрацию Вашего города.

Проконтролируйте затем, что бы Администрация внесла ваш дом в соответствующие списки и направила в Администрацию Томской области.

Данные об объектах требующих ремонта по указанной программе актуализируются ежегодно до 30 сентября каждого года. Постарайтесь успеть реализовать всё указанное до этой даты, и тогда у Вас появится шанс на то, что бюджетные средства на ремонта вашего дома будут выделены.

И кто и как будет возмещать убытки по ремонту квартир и кто возмещает убытки если произойдёт пожар от короткого замыкания? Как нам быть?
Иван

Иван, в -первую, очередь, Вам необходимо составить акт о заливе, чтоб было подтверждение факта залива с крыши.

Далее Вы обращаетесь с претензией в УК с требованием возместить ущерб, как правило они отказывают, Вам далее необходимо обратиться в суд с сиком о взыскании компенсации нанесенного ущерба от залива.

Статья 1064 ГК РФ Общие основания ответственности за причинение вреда
1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда.

Необходимо будет приложить заключение экспертизы, о сумме ущерба, суд требования удовлетворит, получите исполнительный лист, предъявите его на исполнение и в тчение короткого времени, средства Вам перечислят.

В части ремонта кровли, т.к. она согласно закона является общедомовым имуществом, то обязанность по ее срдержанию лежит на УК.

Т.к. она игнорирует Ваши требования и обращения, обращайтесь с жалобой в прокуратуру и жилищную инспекцию, если измененийц не будет, то далее с иском в суд об обязании осуществить кап. ремонт кровли.

Приобращении в прокуратуру также просиет провести проверку по факту использования денежных средств, направленных на кап. ремонт (т.е. проверить факт целефого/нецелевого использования средств), если будет вяявлен факт нецелевого использования средств, то будут виновные лица привлечены к отв-ти.

Статья 36 ЖК РФ Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

Добрый день. В соответствии с пунктом 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации N 491 от 13 августа 2006 г., содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя его осмотр, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, угрозы безопасности жизни и здоровью граждан, а также текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации.

На основании пункта 42 указанных Правил управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

При этом в соответствии с пунктом 4.6.1.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 г. N 170, организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить: исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода; защиту от увлажнения конструкций от протечки кровли или инженерного оборудования; профилактические работы в установленные сроки.

Таким образом ваша УК ответственна за надлежащее техническое состояние вашей крыши.

Текущий ремонт крыши ваша УК обязаны проводить в любом случае.

Согласно Закону Томской области от 07.06.2013 N 116-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Томской области» включение дома в региональную программу осуществляется по предложению регионального уполномоченного органа осуществляющего гос.жилищный надзор (жилищная инспекция) по результатам мониторинга технического состояния многоквартирных домов. При этом очередность проведения кап.ремонта определяется исходя их установленных критериев.

Рекомендую Вам подготовить письменное обращение в адрес вашей региональной государственной жилищной инспекции.

Можно ли заменить плоскую крышу на односкатную в многоквартирном доме за счет капитального ремонта. Какая документация нужна и куда обращаться?

ЖК РФ Статья 189. Решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме

1. Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора либо по собственной инициативе.
3. Не менее чем за шесть месяцев (если иной срок не установлен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации) до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с региональной программой капитального ремонта, лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, либо региональный оператор (в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора) представляет таким собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта, в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

4. Собственники помещений в многоквартирном доме не позднее чем через три месяца с момента получения предложений, указанных в части 3 настоящей статьи (если более продолжительный срок не установлен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации), обязаны рассмотреть указанные предложения и принять на общем собрании решение в соответствии с частью 5 настоящей статьи.
5. В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме должны быть определены или утверждены:
1) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
2) предельно допустимая стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определенной в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 190 настоящего Кодекса;
3) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

5.1. В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме должны быть определены или утверждены:
1) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
2) предельно допустимая стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
3) сроки проведения капитального ремонта;
4) источники финансирования капитального ремонта;
5) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.
(часть 5.1 введена Федеральным законом от 29.07.2017 N 257-ФЗ)

6. В случае, если в срок, указанный в части 4 настоящей статьи, собственники помещений в многоквартирном доме, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, не приняли решение о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме, орган местного самоуправления принимает решение о проведении такого капитального ремонта в соответствии с региональной программой капитального ремонта, уведомив собственников помещений в этом многоквартирном доме о принятом решении, в том числе с использованием системы. В случае возникновения аварии, иных чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера решение по вопросам, предусмотренным пунктами 1 и 2 части 5 настоящей статьи, принимается в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. В указанном случае капитальный ремонт многоквартирного дома осуществляется без его включения в краткосрочный план реализации региональной программы капитального ремонта и только в объеме, необходимом для ликвидации последствий, возникших вследствие аварии, иных чрезвычайных ситуаций природного или техногенного характера, за счет средств регионального оператора, определенных статьей 185 настоящего Кодекса и законом субъекта Российской Федерации в качестве денежных средств для обеспечения финансовой устойчивости деятельности регионального оператора, и учитывается при ежегодной актуализации региональной программы капитального ремонта.

21. Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

22. Факт достижения общим имуществом уровня установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности устанавливается собственниками помещений или ответственными лицами с отражением этого факта в акте осмотра, а также соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
23. В решении о проведении капитального ремонта собственники помещений вправе предусматривать замену элементов общего имущества при необходимости устранения их морального износа.

5. Капитальный ремонт и реконструкция зданий и объектов

5.1. Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории.
Перечень дополнительных работ, производимых при капитальном ремонте, приведен в рекомендуемом прил. 9.

ПЕРЕЧЕНЬ
ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ РАБОТ, ПРОИЗВОДИМЫХ ПРИ КАПИТАЛЬНОМ РЕМОНТЕ
ЗДАНИЯ И ОБЪЕКТОВ

1. Обследование зданий (включая сплошное обследование жилищного фонда) и изготовление проектно-сметной документации (независимо от периода проведения ремонтных работ).
2. Перепланировка квартир, не вызывающая изменение основных технико-экономических показателей здания; увеличение количества и качества услуг; оборудование в квартирах кухонь и санитарных узлов; расширения жилой площади за счет подсобных помещений; улучшение инсоляции жилых помещений; ликвидация темных кухонь и входов в квартиры через кухни с устройством при необходимости встроенных или пристроенных помещений для лестничных клеток, санитарных узлов или кухонь, а также балконов, лоджий и эркеров; замена печного отопления центральным с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов; переоборудование печей для сжигания в них газа или угля; оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 мм; устройство газоходов, водоподкачек, бойлерных; установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; устройство лифтов, мусоропроводов, систем пневматического мусороудаления в домах с отметкой лестничной площадки верхнего этажа 14 м и выше; перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение; устройство теле- и радиоантенн коллективного пользования, подключение к телефонной и радиотрансляционной сетям; установка домофонов, электрических замков; устройство систем противопожарной автоматики и дымоудаления; автоматизация и диспетчеризация отопительных котельных, тепловых сетей, теплопунктов и инженерного оборудования жилых домов; благоустройство дворовых территорий (замощение, асфальтирование, озеленение, устройство ограждений, дровяных сараев); оборудование детских, спортивных (кроме стадионов) и хозяйственно-бытовых площадок; разборка аварийных домов; изменение конструкции крыш; оборудование чердачных помещений жилых и нежилых зданий под эксплуатируемые.

ПРИМЕРНЫЙ ПЕРЕЧЕНЬ
РАБОТ, ПРОИЗВОДИМЫХ ПРИ КАПИТАЛЬНОМ РЕМОНТЕ
ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

7. Переустройство невентилируемых совмещенных крыш.

Вышеперечисленными документами подтверждается, что переустройство крыши не является реконструкцией, а входит в понятие капитального ремонта и может быть выполнено за счет средств на капитальный ремонт.

при условии принятия решения собственниками квартир вашего многоквартирного дома.

Лицо, которое вы назначите ответственным за подготовку документов, должно будет заказать в проектном бюро проектную документацию на переустройство крыши.

статья 48 ГрК РФ

2. Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой и графической формах и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

Наш дом построили в 1979 году, и в нем ни разу не было капитального ремонта. Управляющая компания разве что стены иногда красит.

Я слышал о постановлении правительства от 13 августа 2006 года № 491. В нем говорится, что собственники вправе самостоятельно ремонтировать общее имущество или привлекать для этого подрядчиков. Расскажите, как это работает и что для этого нужно сделать.

Денис, вы можете не ждать инициативы от управляющей компании, хотя совсем без ее участия не обойтись. Но УК — это не та структура, с которой нужно общаться насчет капремонта. Такие работы организуют фонды капремонта в каждом регионе.

Расскажу, как взаимодействовать с фондом, как он формирует планы ремонтов и как изменить эти планы, если вашему дому капремонт нужен раньше.

Курс о больших делах

Откуда берутся деньги на капремонт

Жильцы ежемесячно платят за капремонт определенные суммы. Обычно в квитанциях есть специальная строка «Взносы на капитальный ремонт». Но в некоторых регионах от фонда капремонта приходят отдельные платежки.

Суммы в разных регионах разные: например, в Москве это 19,52 Р с 1 м², а в Рязанской области — 11,65 Р с 1 м².

Капремонт нельзя путать с текущим ремонтом, который в платежках часто обозначен строкой «Содержание и ремонт жилья».

К капитальному ремонту относятся такие виды работ:

Ремонт инженерных систем: электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения. Это, например, замена старых металлических труб на пластиковые на общем стояке.
Ремонт, замена, модернизация лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений.
Ремонт крыши.
Ремонт подвалов.
Ремонт фасада.
Ремонт фундамента.

Местные власти могут принять отдельный нормативный акт и включить в капремонт утепление фасада, устройство выходов на кровлю, установку общедомовых счетчиков, замену или восстановление несущих конструкций и другие работы.

К текущему же ремонту относится, например, покраска стен, о которой вы сказали, замена окон в подъезде, ремонт мусоропровода или детской горки во дворе. То есть это любые мелкие работы, к которым в большинстве случаев не нужно привлекать подрядчиков и спецтехнику.

За все виды капремонта отвечает фонд капремонта, эти работы финансируются из взносов. За текущий ремонт отвечает управляющая компания, которой жильцы тоже платят деньги именно на эти цели. Бесполезно требовать от УК заменить старый лифт, а от фонда капремонта — покрасить почтовые ящики. Каждый отвечает за свое.

Как можно копить деньги на капремонт

Мы уже сказали, что жильцы платят взносы на капремонт по квитанциям. При этом есть два способа перечислять и хранить деньги.

В фонде капремонта у регионального оператора. Это «общий котел» всех домов региона, которые выбрали такой способ хранить деньги. Он действует по умолчанию, то есть если жильцы дома не провели собрание и не выбрали другой способ, то дом копит деньги на капремонт на счете фонда.

Фонд собирает средства и оценивает их объем. В домах капремонт делают по графику, который закрепили в региональной программе капитального ремонта и утвердили в правительстве региона. Программу актуализируют не реже чем один раз в год.

К примеру, в регионе 20 тысяч многоквартирных домов, которые отчисляют средства в фонд. Ежегодно фонд собирает взносов на 100 млн рублей, но, чтобы отремонтировать все 20 тысяч домов, нужно не менее 10 млрд. Поэтому составляют план капремонта на много лет вперед, где расписано, что, когда и в каком доме будут ремонтировать.

Ваш дом может быть совсем близко по срокам в этом плане. А возможно, нужный вам вид ремонта запланирован на 2030 год. Тогда до этого года жильцы вашего дома фактически будут финансировать капремонты в других домах. В то же время, если в 2030 году взносов с вашего дома не будет хватать на капремонт, фонд также доберет деньги с других домов.

На спецсчете. Специальный счет — это копилка одного конкретного дома. Деньги принадлежат собственникам этого дома, и их не могут потратить на другие дома.

Жильцы на общем собрании выбирают владельца счета — обычно это представитель УК или ТСЖ. Владелец открывает счет в банке, на котором копятся деньги на капремонт. О том, что появился спецсчет, уведомляют фонд капремонта.

Жильцы могут в любой момент начать капремонт, но для этого им нужно накопить нужную сумму. Добрать деньги за счет других домов уже не получится, поэтому если их не хватает, то придется или еще копить, или брать кредит.

Считается, что старым домам, где мало квартир и много неплательщиков, лучше копить деньги в фонде, а новым, где с собираемостью дела лучше, а необходимость в больших ремонтах настанет еще не скоро, — на спецсчете.

Узнать, каким способом копят деньги на капремонт в вашем доме, можно на сайте «Реформа ЖКХ». Для этого введите свой адрес в строку поиска на главной странице. Затем нажмите на адрес дома и перейдите во вкладку «Паспорт». Там появятся сведения о доме, в том числе способ, как ваш дом копит на капремонт.

Способ формирования фонда капитального ремонта можно найти во вкладке «Паспорт». Этот дом копит средства в «общем котле» регионального оператора

Как начать капремонт, если дом копит деньги на спецсчете

Чтобы начать капремонт из денег на спецсчете, нужно провести общее собрание собственников. Его могут инициировать жильцы или даже один жилец, управляющая компания или ТСЖ. Лучше действовать через УК, потому что для капремонта потребуется составить перечень работ и посчитать их стоимость. Это нетривиальная задача, если вы не строитель.

УК или ТСЖ за шесть месяцев до того года, когда планируется провести капитальный ремонт, представляет собственникам предложения: срок начала, перечень и объем работ, стоимость, источник финансирования.

Собственникам дают три месяца, чтобы провести собрание и решить, делать капремонт или нет.

На собрании утверждают:

Перечень работ.
Предельно допустимую стоимость работ.
Сроки.
Источники финансирования.
Фамилии жильца или жильцов, которые будут участвовать в приемке работ и подписывать акты.

Если собственники выбрали для управления УК или ТСЖ, они не могут самостоятельно провести капремонт. Судя по вашему вопросу, вы тоже не можете самостоятельно нанять подрядчиков и начать делать капремонт, поскольку собственники вашего дома передали эти полномочия управляющей компании. То есть вам необходимо провести общее собрание собственников и сделать капитальный ремонт через УК.

Бывает еще непосредственное управление домом. Оно разрешено только для домов, где меньше 12 квартир, — часто это двухэтажные дома советской постройки в отдаленных населенных пунктах, где в принципе нет УК. Жильцы управляют таким домом сами: нанимают дворника или гребут снег по очереди, договариваются с соседями, кто и когда меняет трубы.

При непосредственном управлении жители могут сами нанять подрядчика и заплатить ему за капремонт со спецсчета.

Однако собственники домов, которыми управляет УК, могут помочь капремонту дополнительными деньгами. Если на ремонт не хватает, любой из жильцов может перевести любую сумму на спецсчет — обычным банковским переводом.

Как провести собрание о капремонте, если есть спецсчет, но УК бездействует

Жильцы могут сами провести собрание о капремонте, если есть спецсчет. Вот что для этого нужно.

Выяснить, сколько денег на спецсчете. Для этого необходимо сделать запрос в фонд капремонта или банк, в котором находится счет. Потребуется приложить документы, которые подтверждают право собственности на жилье. Заодно можно узнать, сколько долгов по взносам на капремонты, были ли списания со счета на ремонты, о которых вы, возможно, не знаете.

Кроме того, следует разместить объявление о собрании на видных местах, например на досках объявлений. В уведомлении указывают, кто инициатор собрания, дату и место, повестку, порядок ознакомления с материалами, которые будут обсуждаться, и адрес, где с материалами можно ознакомиться.

Как собственники, жильцы вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом. Здесь важна фраза «с учетом выбранного способа управления».

Как начать капремонт, если дом копит деньги на счете фонда

Если капремонт в вашем доме запланирован на ближайшее время в региональной программе фонда, ничего делать не нужно. Фонд и УК сами договорятся об организации работ.

Ключевой вопрос: как приблизить срок капремонта, если в региональной программе он слишком далеко? Есть несколько способов.

Первый способ — перестать копить деньги в фонде и открыть спецсчет. Это решают на общем собрании. Решение собрания в течение пяти дней отправляют региональному оператору. Через год оно вступит в силу.

В течение пяти дней после вступления решения собрания в силу фонд вычислит, сколько денег накопил дом, и переведет эту сумму на спецсчет. Владельцу счета дадут документы о перечислениях и долгах. Деньги со счета можно тратить сразу же . Главное, чтобы их было достаточно для капремонта.

Второй способ — добиваться, чтобы сроки капремонта в региональной программе перенесли. Для этого потребуется сделать техническое заключение, провести собрание жильцов, привлечь фонд капремонта и местные власти. Вот как выглядит процедура по шагам.

Оформите техническое заключение о том, что необходим капремонт. Фактически это акт технической экспертизы — ее может заказать и оплатить управляющая компания или ТСЖ. В заключении нужно указать перечень нужных работ и их стоимость.

Запросите у фонда справку о сумме. Из нее вы узнаете, сколько денег накопил ваш дом в «общем котле». Если денег меньше, чем половина цены капремонта, придется просить дополнительные взносы с жильцов, брать кредит или отказываться от капремонта, пока деньги не накопятся.

Проведите общее собрание. На нем нужно принять решение о проведении капитального ремонта в более ранний срок, чем предусмотрено региональной программой. Нужно не менее ⅔ голосов.

Если нет хотя бы половины денег на капремонт, в протоколе общего собрания нужно указать, откуда и когда вы их возьмете. Если среди жильцов есть желающий вложить свои личные средства, надо указать его данные и сумму, которую он хочет пожертвовать. Если источник денег и срок будут не определены, в переносе капремонта откажут. К заявлению прикладывают техническое заключение и любые другие документы.

Все эти действия не гарантируют, что фонд капремонта перенесет срок работ в вашем доме. Фонд будет ориентироваться на срочность ремонтов в других домах, объем финансирования, учитывать прогноз задолженности по взносам в целом в регионе и многие другие параметры.

Что в итоге

На капремонт можно копить двумя способами: на счете фонда капремонта и специальном счете.

Сроки капремонта устанавливаются заранее. Их закрепляют в региональной программе капитального ремонта и утверждают в правительстве региона.

Проще всего перенести сроки, если вы копите на специальном счете. Тогда сами собственники могут решить, когда им начать капремонт.

Если копите на счете регионального оператора, то можно попробовать написать заявление о переносе сроков. Но шансов в этом случае меньше.

Под «реализовать право на капремонт» мы понимаем несколько этапов, в том числе выбрать банк, выполнить работы самостоятельно или нанять подрядчиков, проконтролировать работы и закончить ремонт в срок. О каждом этапе и о том, как обойти сложности, рассказала юрист Екатерина Окунькова.

Что нужно знать, чтобы реализовать право на капитальный ремонт

8 июня в рамках онлайн-семинара «Как УО и ТСЖ реализовать право на проведение капитального ремонта» Екатерина Окунькова дала последовательный алгоритм, который поможет управляющим организациям провести капитальный ремонт в многоквартирном доме в срок и с наименьшими потерями денег и времени.

Алгоритм включает в себя следующие пункты:

Изучить порядок проведения работ по капитальному ремонту МКД.
Определить перечень работ по капитальному ремонту в МКД.
Установить, сколько денег должно быть, чтобы с запасом хватило на работы.
Выбрать подрядчика.
Провести ОСС для принятия решения о ремонте.
Проконтролировать качество работ.
Выполнить работы в срок.
Принять выполненные работы.
Подготовить всю необходимую документацию для банка.

Изучить порядок проведения работ по капитальному ремонту МКД

Порядок проведения работ будет зависеть от того, где аккумулируются средства на капремонт: у регоператора или на специальном счёте.

Если деньги собираются на общий счёт регионального оператора, то порядок будет таким: обозначить перечень работ, выбрать ответственных, провести общее собрание собственников, проконтролировать качество работ и принять их.

Когда управляющая организация собирает средства на специальном счёте, то она действует по другому плану. Сперва определяет перечень работ, согласовывает сроки и сумму, выбирает подрядчика, проводит ОСС, а в конце контролирует качество работ и принимает их.

Определить перечень работ по капитальному ремонту в МКД

В ходе капремонта восстанавливаются или полностью меняются внутридомовые коммуникации, которые составляют общее имущество МКД. Это системы водоснабжения и водоотведения, разводка электросети, газовое оборудование, система теплоснабжения. Полный перечень указан в ст. 166 ЖК РФ.

Состав работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме не должен иметь признаков текущего ремонта. Разница в том, что при капремонте конструкций и инженерных систем в составе общедомового имущества меняется не менее 50% каждой конструкции и инженерной системы. Объём может быть меньше, если часть работ была проведена в рамках предыдущих ремонтов.

Установить, сколько денег понадобится на работы

Минимальный размер взносов на капремонт часто не соответствует реальной ситуации в городе, регионе и стране. Не во всех регионах проводится индексация взноса, а материалы дорожают. Из-за пандемии многие предпочитают сэкономить и с недоверием относятся к идее пополнить фонд капремонта.

Екатерина Окунькова советует на этапе определения суммы взносов в доме обозначить, какие работы понадобятся дому в ближайшие 5–10 лет. Нужно оценить стоимость этих работ на текущий момент и подготовить для собственников предложение об оплате взносов выше минимального размера. Из видеозаписи онлайн-семинара вы узнаете, как защитить это решение перед владельцами помещений.

Прежде чем определиться с банком, где будет открыт специальный счёт, эксперт рекомендует сравнить предложения от разных организаций и узнать, какие проценты будут начисляться за хранение денег.

Чтобы не случились накладки с оплатой взносов, проанализируйте платёжную дисциплину жителей дома за 1–1,5 года. Работайте с должниками: вспомогательные материалы вы найдёте в рубрике «Взыскание долгов» .

Чтобы денег точно хватило на все запланированные работы по капремонту, проанализируйте эти работы на предмет энергоэффективности. Узнайте, можно ли получить субсидии.

Определить срок выполнения работ

Срок проведения работ по капитальному ремонту указан в региональной программе. Решение о проведении работ принимается в течение трёх месяцев с момента уведомления собственников.

Срок можно перенести на более поздний или более ранний срок, если так решат владельцы помещений. Если они не примут решение о проведении работ, за них это сделает орган местного самоуправления.

Выбрать подрядчика

Региональный оператор выбирает подрядчика, если фонд капитального ремонта формируется на его общем счёте. Для этого он проводит аукцион.

Собственники могут выбрать подрядчика, если фонд капитального ремонта формируется на специальном счёте. Чтобы определиться с подрядной организацией, Екатерина Окунькова советует обратить внимание на следующие моменты:

компания уже выполняла подобные работы,
на неё хорошие отзывы,
есть специалисты и необходимые инструменты.

Оцените количество судебных дел по организации и по каким вопросам ведутся споры. Изучите выписку из ЕГРН и проверьте, не указана ли компания в реестре недобросовестных подрядных организаций.

Соберите полную информацию, чтобы выбрать надёжного подрядчика, который выполнит работы в срок и качественно.

Провести ОСС для принятия решения о капитальном ремонте в МКД

Капитальный ремонт проводится на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Вот какие вопросы нужно поднять на ОСС:

перечень работ по капитальному ремонту;
смета расходов;
сроки проведения капремонта;
источники финансирования;
лицо, которое от имени всех собственников уполномочено участвовать в приёмке выполненных работ и может подписывать соответствующие акты.

О кворуме, который необходимо собрать, и о том, какие ещё решения по финансированию работ капитального ремонта могут принять собственники, узнайте из видеозаписи онлайн-семинара.

Проконтролировать качество работ по капитальному ремонту

Главная рекомендация для управляющих организаций – контролируйте ход всех работ, вплоть до закупки материалов. Желательно, чтобы представители УО присутствовали на приёмке каждого этапа:

поставили стропила – приняли,
подготовили фасад для покраски – приняли.

На всё составляйте акты. Если не согласны принять работу, в акте укажите, что конкретно подрядчик не сделал и в какие сроки нужно устранить недостатки.

Контролируя качество работ, вы обезопасите себя от переделки чужих недоработок.

Принять выполненные работы

По мере готовности работ их принимает рабочая комиссия. Члены комиссии подписывают акт о приёмке в эксплуатацию после устранения всех выявленных недостатков. В состав рабочих комиссий входят представители заказчика, организации, осуществляющие строительный контроль, УО, подрядные и субподрядные компании и уполномоченные лица от собственников.

После того, как акт о приёмке в эксплуатацию подписан, рабочая комиссия предъявляет работы приёмочной комиссии, которая оценивает объект в целом.

Подготовить всю необходимую для банка документацию

Согласно ч. 4 ст. 177 ЖК РФ, банк перечислит деньги на работы по капремонту со специального счёта, если владелец такого счёта предоставит:

протокол ОСС с решением о выполнении работ по капремонту общедомового имущества;
договор об оказании услуг и, или о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД;
акт приёмки услуг, работ.

Часто банки требуют предоставить им оригиналы перечисленных документов. Поэтому Екатерина Окунькова рекомендует делать протокол, договор и акт в 3–4 экземплярах.

Под статьёй на портале вы найдёте материалы к онлайн-семинару: презентацию, видеозапись и судебную практику. По каждому пункту алгоритма эксперт дала подробные рекомендации.

Также в раздаточных материалах будет то, о чём мы не успели рассказать в статье: какие ошибки совершают УО и ТСЖ при проведении работ по капитальному ремонту МКД и как их избежать. А ещё Екатерина Окунькова перечислила основания, по которым прокуратура и суд могут понудить управляющих домами вернуть деньги на спецсчёт, и проанализировала сложившуюся судебную практику.

В ходе онлайн-семинара мы ответили на вопросы участников, рекомендуем посмотреть видеозапись, чтобы узнать, разбиралась ли ситуация, подобная вашей.

Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:

Читайте также: