Кафе без фундамента разрешения
Обновлено: 03.05.2024
Имеется в собственности земельный участок в СНТ (земли сельхозназначения для дачного строительства). В прошлом году начали строить на нем баню 6х9 м на столбчатом фундаменте, с комнатой отдыха, парной и ванной комнатой. В скором времени строительство закончится. Нужно ли регистрировать баню как объект недвижимости? Продавать участок не планируем, хотим в дальнейшем на нем строить жилой дом.
Согласно ст. 131 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) право собственности на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
К недвижимым вещам относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительств (ст. 130 ГК РФ).
Для отнесения объекта к недвижимому имуществу определяющими факторами являются:
1) при наличии фундамента у постройки невозможно ее отделение от него и дальнейшее свободное перемещение без причинения объекту несоразмерного вреда;
2) наличие подведенных коммуникаций;
3) объект представляет собой цельное сооружение и не может быть разобран на части и перемещен в иное место.
Помимо этого, ее регистрация как объекта недвижимости даст вам в будущем возможность распоряжаться ею в полной мере, т.е. вы сможете продать ее с участком земли, на котором она стоит отдельно от всего другого участка, подарить ее, застраховать и производить ряд других действий.
Обратим ваше внимание на налог на имущество физических лиц в отношении хозяйственных построек. Для хозяйственных строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 кв. м и которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства, налоговая ставка составляет 0,1% от кадастровой стоимости, указанной в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом (пп. 1 п. 2 ст. 406 НК РФ), при этом она может быть понижена до 0 в определенных случаях
В частности, в соответствии с пп. 15 п. 1 ст. 407 НК РФ налоговая льгота предусмотрена для физических лиц — в отношении хозяйственных строений или сооружений, площадь каждого из которых не превышает 50 кв. м и которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства и не используются в предпринимательской деятельности.
При этом согласно п. 3 ст. 407 НК РФ налогоплательщик имеет право освободить от уплаты налога только один объект налогообложения каждого вида, какой именно он выбирает сам.
Ваша баня является хозяйственным строением и ее площадь не превышает 50 метров, следовательно, на нее может быть распространена данная налоговая льгота, для ее получения Вам необходимо предоставить в налоговый орган по своему выбору заявление о предоставлении налоговой льготы, а также документы, подтверждающие Ваше право на налоговую льготу.
Администрация заключила в 2013г. с физ. лицом договор аренды земельного участка для размещения культурно развлекательного центра на 49 лет. На земельном участке имеется объект незавершенного строительства (Свидетельство о праве собственности - фундамент с цоколем под детское кафе),на который ранее договора аренды решением суда признано право собственности на это физ. лицо. В договоре написано что « Арендатор имеет право в соответствии законодательством возводить здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением Участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.» В 2016, 2017г. Администрация, не смотря на официальные обращения Арендатора на публичных слушаниях, вносит изменения в Генплан и Правила землепользования, в результате чего Арендатор не может ничего построить или завершить начатое капитальное строительство. При этом, на момент заключения вышеуказанных договоров аренды градостроительный регламент позволял административному истцу, как арендатору производить строительство и реконструкцию объектов капитального строительства. Но в дальнейшем административным ответчиком предприняты действия, которые изменяют градостроительный регламент т. е. генеральный план и правила землепользования и застройки Полтавского сельского поселения таким образом, что заявитель лишился возможности реализовать свои законные права. (При этом в кадастровом квартале регламенты изменены выборочно именно в отношении моего Арендованного участка. Второй собственник земли в кадастровом квартале переведен в зону ОД-2 - и размещает там кулинарию). ВОПРОС: 1. Какова вероятность обязать судом Администрацию внести изменения в Регламенты т.е. привести регламент в соответствие с договором аренды. Это будет какой суд Арбитраж или районный? 2. Возможно ли мне разместить на данном земельном участке некапитальное кафе (разработать проект и установить без получения разрешения на строительство. Но уже узнавал администрация будет против и постарается меня обязать его демонтировать) Спасибо.
Большая просьба. Помогите. Мы ИП (фермеры), которые 4 года начались заниматься промышленным инновационным виноградарством в Подмосковье. И будем делать вино. Плюс, экотуризм, экскурсии и дегустации. Наши многие клиенты просят нас построить небольшое кафе (до 100кв.м. или 5Ш х 20Д х 3В - из легких металлоконструкций на 100% болтовых соединениях на базе плиты или винтовых сваях) Они приезжают и негде их посадить, принять и покормить. Это в основном тур 1 или 2х дней. У нас 30Г земли в собственности. Освоили 1Г виноградника. Статус земли - СХ1 и СХ3. Уже есть электричество и вода с базовыми коммуникациями. Построили несколько зданий для обслуживания фермы на СХ3 (работают 1-2 человека) Геологию, ГПЗУ, геодезию - не делали для кафе. Мы хотим позиционировать кафе, как временное сооружение на собственной земле (не делать Ген. Проект для получения разрешения на строительство) без уведомления нужных органов.
1) если мы построим мини кафе на собственной земле и на базе плиты (или винтовые сваи) с базовыми инженерными сетями (вода, электричество, вентиляция), то будет ли такое здание считаться - временным?
2) Будет ли это здание считаться - как общепит, который требует разрешение от Роспотребнадзор, СЭС, пожарников?
3) Нужно ли нам делать Ген. Проект с основными разделами проекта (отопление, освещение, вентиляция, пожаробезопасность и т.д.) и согласовать все с гос. органами? Или делать это только частично?
4) Если не будем уведомлять гос. органы и начнем кормить мини группы в новом кафе н виноградной ферме (до 20-25 людей) в структуре тура (базовая еда с нашего огорода - овощи, фрукты. Из мяса - только курица. Химию не используем вообще), то будут ли проблемы с РосПотребназдзором или СЭС или пожарниками? При этом затраты на еду - мы хотели бы закладывать в стоимость тура, но писать, что еда - просто включена (акцентироваться на цену тура, а еда идет, как угощение)
5) если все нужно сделать проекты и/или уведомления, то к кому обращаться? Есть ли компании на рынке, которые предоставляют эти услуги комплексно? Посоветуйте. Напишите кого то. У нас цель - открыть мини кафе и начать кормить наших клиентов экологически чистой едой с нашего огорода на ферме.
По строительным вопросам- вам не к юристу- это момент инженеров- от и до — какое можно строить, какое нельзя.
В юриспруденции есть 1 критерий только- прочно связано с землей или нет.
Прочно связано- недвижимость- со всеми вытекающими.
Не прочно- временное строение — не недвижимость -а значит не требует регистрации и учета в росреестре, не применимы нормы к недвижимости.
1) если мы построим мини кафе на собственной земле и на базе плиты (или винтовые сваи) с базовыми инженерными сетями (вода, электричество, вентиляция), то будет ли такое здание считаться — временным?Денис
к инженеру и строителю вопрос
2) Будет ли это здание считаться — как общепит, который требует разрешение от Роспотребнадзор, СЭС, пожарников?Денис
общепит это не здание- это деятельность — ведется она во временном строении или в капитальном- для роспотребнадзора разницы нет- в лбом случае придется соблюдать 2 санпин
1- общепит- 1079-01
и к этому санпин есть отдельные дополнения- по временным объектам общепита
1. Дополнить СП 2.3.6.1079-01 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья» разделом XVI «Требования к временным организациям общественного питания быстрого обслуживания» и изложить его в следующей редакции:
Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 03.04.2003 N 28
«О введении в действие санитарно-эпидемиологических правил и нормативов СП 2.3.6.1254-03»
(вместе с «СП 2.3.6.1254-03. 2.3.6. Организации общественного питания. Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья. Дополнение N 1 к СП 2.3.6.1079-01. Санитарно-эпидемиологические правила», утв. Главным государственным санитарным врачом РФ 01.04.2003)
создать план контроля и его соблюдать
план производственного контроля это
1- мед осмотры предварительные и периодические для персонала- приказ минздрава 302н
2- мед книжки для персонала- приказ роспотребнадзора 402
4- уборка и качество продукции
обратите внимание- сан эпид заключение получать на общепит не нужно.
но нужно уведомление. регионального управления роспотребнадзора о начале деятельности- это ст 8 фз 294 о защите прав предпринимателей.
3) Нужно ли нам делать Ген. Проект с основными разделами проекта (отопление, освещение, вентиляция, пожаробезопасность и т.д.) и согласовать все с гос. органами? Или делать это только частично?Денис
к инженеру и строителю вопрос
4) Если не будем уведомлять гос. органы и начнем кормить мини группы в новом кафе н виноградной ферме (до 20-25 людей) в структуре тура (базовая еда с нашего огорода — овощи, фрукты. Из мяса — только курица. Химию не используем вообще), то будут ли проблемы с РосПотребназдзором или СЭС или пожарниками? При этом затраты на еду — мы хотели бы закладывать в стоимость тура, но писать, что еда — просто включена (акцентироваться на цену тура, а еда идет, как угощение)Денис
уведомить роспотребнадзор вы обязаны как раз- иначе это штраф, не очень большой, но все таки
Статья 19.7.5-1. Нарушение юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем установленного порядка представления уведомлений о начале осуществления предпринимательской деятельности
1. Непредставление юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем уведомления о начале осуществления предпринимательской деятельности (за исключением случаев, предусмотренных частями 1 и 2 статьи 14.1.2 настоящего Кодекса) в случае, если представление такого уведомления является обязательным, — влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от трех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц — от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.
вопросы с мчс во многом зависят от капитального все таки строения или не капитального
если временного- с ними вопросов у вас не будет- а вот если капитальное — то там идет заключение мчс на счет пожарной безопасности + соблюдение многих противопожарных норм.
как вы будете готовить- дело целиком ваше, но качество продукции- сырья в 1 очередь должно соответствовать
Решение Комиссии Таможенного союза от 09.12.2011 N 880
«О принятии технического регламента Таможенного союза „О безопасности пищевой продукции“
(вместе с „ТР ТС 021/2011. Технический регламент Таможенного союза. О безопасности пищевой продукции“)
на блюда в общепите декларации соответствия получать не надо- на сами блюда
а вот если какие то виды сырья закупаете — хоть что то- на них вам продавец должен дать декларации соответствия
ну и обязательно — вопросы хранения продукции тоже по тех регламенту проверять.
В штат лучше нанять технолога по пищевой промышленности — это их больше вопрос- рецепты, тех регламенты и т.д.
Здравствуйте, Денис. Отвечаю на ваши вопросы по порядку (я юрист сопровождающий строительство).
1) Будет, если оно в реальности будет полностью разборным как вы описали (ст. 130 ГК РФ как раз и говорит об этом).
2) Выше вам коллега ответил подробно, поддерживаю его.
3) Для такого объекта это не обязательно, поэтому можно не делать (не капитальный объект).
4) Уведомление обязательно иначе штраф (коллега выше описал).
5) Как я уже указал выше проект делать не обязательно, но если вы захотите изменить проект и сделать капитальное сооружение, то вам нужно будет просто заказать проект и передать его в местную администрацию (учитывая ваши площади экспертиза не нужна). Капитальный объект не сложно построить и ввести в эксплуатацию, а любой юрист по строительству сможет вам подготовить необходимые документы в том числе и я.
Поскольку запросили мнение трех юристов, присоединюсь к ответам коллег.
1) если мы построим мини кафе на собственной земле и на базе плиты (или винтовые сваи) с базовыми инженерными сетями (вода, электричество, вентиляция), то будет ли такое здание считаться — временным?Денис
Понятие недвижимости определяет ее прочно связанной с землей и невозможностью перемещения сооружения без существенного ущерба для него. Поскольку Вы говорите о сооружении фактически бесфундаментном, а значит имеющим возможность его переноса без несоразмерного ущерба, то оно не будет относиться к недвижимости. Что касается винтовых свай, то я бы не был столь категоричен. Да, винтовые сваи это не монолитный железобетон, но функцию фундамента они выполняют – передают нагрузку на грунт, и позволяют держаться строению на проектной отметке, соответственно необходимо для выяснения характеристик данного объекта понимать, разборный он или нет. От этого может зависеть отнесение его к ОКС и соответственно недвижимости.
2) Будет ли это здание считаться — как общепит, который требует разрешение от Роспотребнадзор, СЭС, пожарников?Денис
Да, безусловно, только не здание, а соответствующая деятельность в нем. И значит все необходимые ограничения и условия деятельности предприятий общественного питания должны выполняться безусловно.
Проблема у Вас скорее всего будет в части вида разрешенного использования з/у. Дело в том, что СХ-1 это зона сельскохозяйственных угодий, там вообще ничего строить нельзя, а СХ-3 установлена для ведения сельскохозяйственного производства, обеспечения деятельности фермерских хозяйств, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства), в том числе, для размещения объектов капитального строительства, необходимых для сельскохозяйственного производства. В условно разрешенных, варианта с общепитом тоже нет. Так что легко попасть под ст. 8.8. КоАП РФ за использование з/у не в соответствии с ВРИ.
3) Нужно ли нам делать Ген. Проект с основными разделами проекта (отопление, освещение, вентиляция, пожаробезопасность и т.д.) и согласовать все с гос. органами? Или делать это только частично?Денис
Обязанности такой притом, что это некапитальный объект собственно нет. Но если Роспотребнадзор усмотрит нарушения в фактически возведенном для общепита объекте, он вполне может его закрыть.
4) Если не будем уведомлять гос. органы и начнем кормить мини группы в новом кафе н виноградной ферме (до 20-25 людей) в структуре тура (базовая еда с нашего огорода — овощи, фрукты. Из мяса — только курица. Химию не используем вообще), то будут ли проблемы с РосПотребназдзором или СЭС или пожарниками?Денис
Теоретически Вы можете делать это a форме дегустации, например, согласно ГОСТ Р 57853-2017 Услуги торговли. Дегустация пищевой продукции на предприятиях розничной торговли. Общие требования.
Хотя тут речь идет о розничной торговле попытаться можно. Но по сути, если вопрос возникнет у РПН, то скорее всего он посчитает данные действия притворными, прикрывающими деятельность общепита, с неблагоприятными последствиями для Вас.
5) если все нужно сделать проекты и/или уведомления, то к кому обращаться? Есть ли компании на рынке, которые предоставляют эти услуги комплексно?Денис
Собственно организаций подобного рода в Вашем регионе масса, надо подыскивать в интернете, ориентируясь на длительность работы и опыт. Что касается уведомления, то это может помочь любой юрист, к которому Вы обратитесь. Но главное на мой взгляд, это вопрос с ВРИ земельного участка.
Хочу приобрести участок для дальнейшего строительства на нем общепита (фастфуд). Какой статус должен иметь земельный участок для того, чтобы я мог законно на нем начать строительство?
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Согласно ч. 1 ст. 35 Градостроительного кодекса РФ в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.
Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан (ч. 5 ст. 35 ГрК РФ).
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (ч. 2 ст. 37 ГрК РФ).
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (ч. 3 ст. 37 ГрК).
Для того чтобы узнать, в какой зоне расположен приобретаемый земельный участок, а также о виде разрешенного использования, об имеющихся ограничениях и иной информации рекомендую запросить у продавца земельного участка градостроительный план этого земельного участка, а если он отсутствует, то заказать выписку из государственного реестра прав на земельный участок.
Если вид разрешенного использования земельного участка не позволяет строить на нем объекты общественного питания, но земельный участок находится в зоне «общественно-деловые», то будучи собственником земельного участка, вы сможете самостоятельно сменить вид разрешенного использования земельного участка, обратившись с соответствующим заявлением в МФЦ, на тот, который вам необходим. Для этого вам нужно ознакомиться с правилами землепользования и застройки того города, в котором будет осуществляться строительство.
Если же земельный участок находится в другой зоне, строительство объектов общественного питания в которой не допускается, то возводить такой объект на законных основаниях у вас не получится, так как перечень оснований для внесения изменений в правила землепользования и застройки города ограничен положениями ст. 33 ГрК РФ.
С.А. Токмина,
автор ответа, консультант Аскон по юридическим вопросам
ВОПРОС
Организация собственными силами подготовила фундамент для здания.
На фундамент может легко монтироваться (демонтироваться) каркасное модульное здание.
Нужно ли ставить фундамент на кадастровый учет?
Какие будут штрафы, если фундамент не ставить на кадастровый учет?
ОТВЕТ
Обязанности ставить фундамент на кадастровый учет законом не предусмотрена. Действующим законодательством не установлена ответственность в виде штрафов за отсутствие государственной регистрации (кадастрового учета) построенного объекта незавершенного строительства (фундамента). Если организация не зарегистрирует свое право собственности и не поставит на кадастровый учет данный фундамент, она не сможет осуществлять с ним сделки.
Однако за строительство без разрешения организация может быть привлечена к административной ответственности в виде штрафов от 500 000 до 1 000 000 рублей.
ОБОСНОВАНИЕ
Здание или строение можно отнести к недвижимости, только если у него есть прочная связь с землей (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Фундамент – это конструктивный элемент, который обеспечивает прочную связь с землей, причем только когда он действительно соответствует этой цели. Так, заглубленный фундамент - это признак объекта недвижимости (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.05.2019 N Ф04-1405/2019). А незаглубленный фундамент не позволяет считать строение недвижимостью (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25.12.2018 N Ф09-8133/18). Сооружение, смонтированное из металлоконструкции, установленное на свайный фундамент, является объектом недвижимого имущества (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 02.09.2010 по делу N А15-2439/2009).
Объект незавершенного строительства признается недвижимым имуществом, если на нем осуществлены работы, результат которых неразрывно связан с землей, в частности заложен фундамент (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.11.2017 N Ф04-4278/2017 по делу N А75-1347/2017).
Объект незавершенного строительства признается объектом капитального строительства (п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).
Действующим законодательством не установлена ответственность за отсутствие государственной регистрации (кадастрового учета) построенного объекта незавершенного строительства (фундамента).
Вместе с тем, правовыми последствиями отсутствия госрегистрации будет являться невозможность распоряжения собственником данного фундамента. Так, без регистрации права собственности и кадастрового учета собственник не вправе совершать сделки с данным имуществом (продать, заложить и т.д.).
Однако следует заметить, что незаконно возведенный фундамент (без разрешения на строительство) подлежит сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями построившим его лицом или за его счет, а при отсутствии сведений о таком лице - правообладателем земельного участка, на котором возведен объект (или за его счет) (п. 2 ст. 222 ГК РФ).
Кроме того, строительство капитального объекта без разрешения влечет административную ответственность по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ в виде наложение административного штрафа на должностных лиц - от 20 000 до 50 000 рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от 20 000 до 50 000 рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц - от 500000 до 1 000 000 рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток.
С.А. Токмина,
автор ответа, консультант Аскон по юридическим вопросам
Читайте также: