Цокольный этаж в многоквартирном доме

Обновлено: 05.05.2024

В каждой многоэтажке, вне зависимости от ее возраста и срока эксплуатации, имеются подвальные помещения. И немало собственников квартир в них интересуется тем, кому принадлежат подвалы в многоквартирном доме, кто обладает правом распоряжаться этой площадью, могут ли жильцы занимать эти помещения и обустраивать их в собственных интересах.

Ответить на все вопросы однозначно довольно сложно, ведь законодательная база жилищной сферы менялась годами, вносились различные поправки, которые в итоге вызвали противоречия с актами, принятыми в прошлые годы. Разберемся, как приватизировать подвал в многоквартирном доме и выясним, кому он принадлежит.

Назначение

В подвале жилого дома как правило находятся трубы, аппаратура, техоснащение и конструкции, что заставляют функционировать всю внутреннюю инфраструктуру здания, например:

сети водоснабжения;
отопление;
электроснабжение;
теплосеть или бойлерная;
основная распределительная щитовая.

Таким образом, технические этажи многоквартирных домов – это находящееся под жилыми квартирами помещения, предназначенные для гарантированной работы всех коммуникационных систем дома . Именно поэтому туда не разрешен вход посторонним лицам во избежание вмешательства в работу систем и коммуникаций. Этот факт является причиной установки решеток на подвальные окна. Войти в него могут только коммунальщики.

Иногда случается, что часть подвала в многоквартирном доме используется коммунальщиками в качестве спецпомещений. Некоторые нижние помещения МКД изначально приспособлены под хозяйственно-бытовые потребности, в них на стадии проектирования были предусмотрены кладовки. Конечно, это касается старых построек, например, так называемых хрущевок.

Как определить собственников

Подвальные и чердачные помещения часто становятся предметом спора и даже судебных тяжб для выяснения того, кто же все-таки является их владельцем. Согласно российскому законодательству, а именно статье 36 ЖК РФ , общедолевыми собственниками всех подвальных помещений являются все без исключения жильцы многоэтажных домов, если те приватизированы. Будучи равноценными полноправными владельцами, именно они решают, как именно использовать подвальные площади.

Тем не менее, существуют некоторые спорные моменты. Например, помещение в подвале многоквартирного дома может быть занято физическим лицом, которое стало его собственником в девяностые годы, тогда как владелец самого здания не успел его оформить как собственность. Именно потому часто случается, что на объектах вторичной недвижимости жилая часть дома принадлежит одним владельцам, а техэтаж – другим.

Для того, чтобы собственники квартир в МКД признавались общими долевыми совладельцами подвальной части здания, должны быть соблюдены определенные условия:

на момент приватизации жилой площади подвальная территория не должна уже находиться во владении иных собственников;
у технического этажа нет определенного назначения;
подвал отделен от квартир.

Кроме того, техническое подвальное помещение признается возможным ко владению на равных долях между жильцами тогда, когда в нем имеется техническое оборудование, способное обслуживать больше одной квартиры. Если соблюдены все условия, подвал находится в общей долевой собственности живущих в доме, возможность сдачи в аренду, обмен, продажа подвала и прочие манипуляции с техническим этажом без их согласия невозможны.

Нюансы определения владельцев

Следует иметь в виду, что помещения, в которых располагаются инженерные сети и прочие коммуникации, обслуживающие дом, не могут быть переданы в частное владение. Всю остальную, свободную его часть можно использовать по усмотрению жильцов.

Ответы на вопрос, кто и при каких обстоятельствах владеет подвальным помещением, отталкиваясь от законодательства и судебных решений таковы:

владельцы подвала – жильцы на основании оформленного долевого права собственности МКД;
находящееся в технических подвальных помещениях имущество находится в индивидуальной собственности, его владелец вправе самостоятельно решать, как им распорядиться, и оплачивает расходы на его содержание наравне с остальными;
технические комнаты, даже без учета того, что в них расположены коммуникационные, энергетические сети, оборудование, обслуживающее дом, являются специализированными объектами и в индивидуальном пользовании находиться не могут;
если в доме нет приватизированного жилья, а все квартиры принадлежат муниципалитету, то и подвал не может быть чьей-то собственностью. В этом случае он эксплуатируется лишь для обслуживания коммуникационных сетей.

Нередко случается, что граждане или некие организации по незнанию законодательной базы или умеренному игнорированию ее правил совершают незаконный захват подвального помещения, располагая там несанкционированные, магазины и прочее. В этом случае следует обратиться в суд.

Современные дренажные мембраны из полиэтилена высокой плотности обладают достаточной прочностью и стойкостью к агрессивным химическим воздействиям, поражению плесневыми грибками и бактериями, а также повреждению корнями растений. Фото: «ТехноНИКОЛЬ»

Согласно строительным нормам, цокольным считается этаж, заглублённый в грунт не более чем на ½ своей высоты, но часто этот термин применяют к любому этажу, имеющему как подземную, так и надземную часть. Обеспечить комфорт здесь намного проще, чем в подвале, где основное освещение — искусственное и не обойтись без принудительной вентиляции. И всё же обустроить в «цоколе» уютные жилые комнаты проблематично — этому мешают недостаток солнечного света и низкие потолки (обычно не более 2,4 м). Зато здесь можно компактно разместить все подсобные помещения, сэкономив тем самым место на участке и избежав расходов на возведение дополнительных построек и пристроек. Хозяйственная часть, скорее всего, не займёт всю площадь уровня — её целесообразно дополнить рекреационной зоной, состоящей, например, из спортивного зала и сауны с душевой. Однако планировка «цоколя» и обустройство расположенных там помещений — тема для отдельного большого разговора, а в этой статье мы обсудим аспекты, касающиеся возведения ограждающих конструкций здания.

На болотистых участках вместо подвального и цокольного иногда возводят первый нежилой (хозяйственный) этаж с бетонными полами на уровне отмостки и дорожек. При этом не требуется проводить трудоёмкие работы по выемке грунта, гидроизоляции стен и монтажу дренажной системы.

Или фундаментных блоков. Монолитная лента прочнее и герметичнее, но обойдётся дороже и более требовательна к качеству проведения работ. Фото: «АРС22»

Снизить затраты на отопление поможет наружное утепление цоколя листами ЭППС. Фото: «Пеноплэкс»

Основанием для наземного этажа может служить ростверк свайного фундамента, утеплённая плита или плавающая лента, а его стены следует возводить из материалов, способных выдержать более 100 циклов замораживания/размораживания (например, бетонных или полистиролбетонных блоков), либо защищать влагостойкой облицовкой. Недостатком такого архитектурно-планировочного решения является менее удобный доступ на жилые уровни и «отрыв» репрезентативной зоны дом от приусадебной территории.

Герметизация «холодного шва» у подошвы фундамента

1 — подземная часть стены цокольного этажа (монолитная железобетонная лента); 2 — пол цокольного этажа (армированная стяжка по гравийной подсыпке); 3 — уплотнительная лента Delta Footing Barrier (комбинация вспененного полиэтилена и нетканого полиэстрового полотна); 4 — подошва фундамента. Фото: Dörken

На каком грунте лучше возводить цоколь

Если задействовать современные технологии, то дом с цокольным этажом можно возвести в любой местности и почти на любом грунте, однако данное решение не всегда оказывается экономически выгодным. Начинать расчёты и принимать решение можно только после проведения георазведки.

Для уплотнения стыков между плитами и блоками можно применять модифицированный раствор или специальный нерасширяющийся полиуретановый клей. Фото: Ytong

«Противопоказанием» к строительству цокольного этажа является высокий (менее 2 м от поверхности) уровень грунтовых вод. При таких условиях крайне сложно качественно провести работы по гидроизоляции подземной части здания, к тому же постоянное воздействие воды и боковое давление промерзающего влажного грунта резко сокращают срок службы гидроизоляции, и влага начинает проникать сквозь пол и стены.

Также серьёзным препятствием станет слой пористой просадочной породы под фундаментом. В этом случае потребуется дополнительное усиление основания забивными сваями, а это намного увеличит стоимость строительства.

Наконец, крайне сложно построить цокольный этаж на скальном грунте: разрушение скалы, даже с применением современной техники, слишком трудоёмко.

В остальных же случаях цокольный этаж может оказаться вполне рентабельным, хотя, разумеется, нельзя верить фирмам, обещающим построить его за цену ленточного фундамента. Как, впрочем, и заявлениям о том, что подземный этаж обойдётся вдвое дороже надземного. Подобные расчёты, особенно если принимать во внимание эксплуатационные расходы, требуют профессионального подхода и должны проводиться индивидуально по каждому проекту.

Оклеечная и проникающая гидроизоляция необходима не только для защиты помещений от протечек, но и для предохранения от коррозии арматурного каркаса бетонной конструкции. Фото: «Пенетрон»

Строительство цокольного этажа

Цокольный этаж помещается внутри плитно-ленточного фундамента, строительство которого требует проведения не только тщательной георазведки, но и масштабных земляных и бетонных работ.

Схема устройства подземной части цокольного этажа

1— фундамент; 2 — гидроизоляционная мембрана, прикленная слоем бутумно-полимерной мастики; 3 — теплоизоляция (листы ЭППС); 4 — гидрошпонка (эластичная защита от протечки холодного шва); 5 — гравийная подсыпка; 6 — бетонная подготовка («подбетонка»); 7 — подошвенный дренаж; 8 — пристенный дренаж (профилированная мембрана); 9 — фильтрующий слой (геотекстиль); 10 — засыпка. Фото: «ТехноНИКОЛЬ»

Разработка котлована

На этом этапе не обойтись без экскаватора, однако последние 20–30 см выкапывают вручную. Это необходимо для того, чтобы фундамент гарантированно покоился на плотном грунте, иначе он даст значительную усадку, в результате которой может пострадать наружная тепло- и гидроизоляция ленты фундамента (то есть подземной части стен цокольного этажа).

Цокольный этаж, как правило, уместен на склонах, где объём земляных работ меньше, а основная масса талой и дождевой воды отводится с помощью поверхностного дренажа.

Подготовка основания для плиты фундамента

На дно котлована насыпают подушку из крупного щебня толщиной не менее 20 см, выполняющую функцию выравнивающего слоя и пластового дренажа. Внутри подушки, с шагом около 1,5 м прокладывают укутанные в геотекстиль перфорированные трубы-дрены, которые затем соединяют с трубами пристенного подошвенного дренажа. (Цокольному этажу всегда грозит подтопление сильными дождями и паводками, поэтому даже при низком уровне грунтовых вод пренебрегать устройством глубинной дренажной системы нельзя.)

Подушку тщательно трамбуют, а затем выполняют «подбетонку» (заливают стяжку из низкомарочного бетона) толщиной около 5 см, поверх которой укладывают два слоя рулонной гидроизоляции либо профилированную мембрану из полиэтилена высокой плотности (например, «ТЕФОНД Плюс» или Planter Standart) с обязательной проклейкой или свариванием стыков.

Далее монтируют дополнительные защитные, прокладочные и гидроизоляционные слои, которых может быть от одного (пескоцементная стяжка) до пяти.

Заливка плиты фундамента

Толщина фундаментной плиты, в зависимости от расчётных нагрузок, — от 250 до 500 мм. Её усиливают металлокаркасом, вязанным из арматурного прутка диаметром от 12 мм; при этом нижний уровень арматуры следует располагать на пластиковых дистанционных опорах, например Planter Base.

Качественно залить монолитный плитно-ленточный фундамент невозможно без использования бетона заводского изготовления, доставляемого на объект автомиксерами и подаваемого насосом.

Строительство стен цокольного этажа

К этому этапу приступают, после того как плита наберёт не менее 70 % прочности, то есть спустя 7–30 дней (в зависимости от температуры воздуха). Таким образом, между стеной и плитой всегда присутствует так называемый холодный шов. Его герметизируют различными способами, но одним из наиболее эффективных является прокладка каучукового шнура либо специальной эластичной мембраны и тщательная наружная гидроизоляция.

Монтаж основных элементов осуществляют с помощью подъёмной техники, но многие операции выполняют вручную, пользуясь рычаговыми приспособлениями. Фото: Ytong

Стены цокольного этажа лучше всего возводить из высокомарочного монолитного железобетона, связав их арматурный каркас с каркасом плиты (для этого последний делают с выпусками длиной не менее 0,7 м). Оптимальная толщина ленты ограждения — 250–300 мм.

Иногда стены выкладывают из фундаментных блоков, однако такая конструкция более подвержена протечкам и требует крайне тщательной гидроизоляции. Ненесущие перегородки возводят позже — из кирпича, блоков или по каркасной технологии.

Типичные ошибки при строительстве цокольного этажа

Принятие решения об устройстве цокольного этажа после возведения ленточного фундамента (без плитного основания). Надёжно герметизировать стык пола со стеной при таком способе строительства крайне сложно.
Отказ от пластового и пристенного дренажа на территориях с большим количеством осадков и обильными паводками. Продолжительное воздействие воды и льда ведёт к повреждению гидроизолирующего слоя.
Строительство стен цокольного этажа из фундаментных блоков на подвижных грунтах и склонах. Велика вероятность сдвига блоков под давлением грунта и нарушения герметичности стен.
Низкое качество бетонных работ — ошибки при вязке арматуры, многочисленные длительные паузы при бетонировании, укладка бетона без вибротрамбования.

Выбор гидроизоляционной системы для заглублённых частей дома необходимо начинать на стадии проектирования сооружения, учитывая при этом множество факторов — от гидрогеологических условий на участке до мероприятий по охране окружающей среды и от химического состава подземных вод до квалификации производителя работ. В общем случае система состоит из следующих элементов: водонепроницаемый бетон (первичная защита), гидроизоляционное покрытие (вторичная защита), дренажная система, элементы утепления и защиты гидроизоляционного покрытия, системы кондиционирования и вентиляции помещений. Оценить и предусмотреть все возможные воздействия на гидроизоляцию очень сложно. Поэтому, как показывает практика, эффективным является создание двух-трёхуровневой гидроизоляционной системы.

Ведущий технический специалист «ТЕХНОНИКОЛЬ»

Финальные работы при строительстве цоколя

Гидроизоляция и утепление стен

Как правило, для защиты от влаги на стены наклеивают или наплавляют один-два слоя армированного стеклохолстом рулонного материала на битумной (битумно-полимерной) основе, например «Техноэласт ТЕРРА» или «Техноэласт АЛЬФА» («Технониколь»). Другой вариант — нанесение проникающего (капиллярного) цементно-полимерного состава, скажем «Пенетрон» или «Гидротекс-В», однако он непригоден для конструкций из фундаментных блоков (микротрещины в швах ведут к нарушению герметичности стен). Обмазочная гидроизоляция тоже вполне функциональна при условии её защиты от повреждений рулонным материалом или слоем теплоизоляции.

Теплоизолируют цокольный этаж листами экструдированного пенополистирола (ЭППС). Этот материал обладает очень низким водопоглощением и даже в грунте сохранят свои свойства как минимум в течение 30 лет. На подземной части фундамента листы ЭППС фиксируют полимерно-битумной мастикой, а на надземной — мастикой и пластиковыми тарельчатыми дюбелями.

Фото: Владимир Григорьев/Burda Media

Устройство дренажа

Траншею вдоль стен, как правило, засыпают крупнозернистым песком или пескогравием, но предварительно завершают монтаж дренажной системы — укладывают дрены по периметру фундамента и устанавливают по углам накопители, из которых вода будет отводиться в дренажный колодец. Впрочем, многие специалисты считают, что на глинистых грунтах лучше выполнить вместо пристенного кольцевой поверхностный дренаж вдоль отмостки, устроив у стен гидрозатвор из глины; необходимость в отводе воды от подошвы фундамента при этом сохраняется.

Профилированная дренажная мембрана обеспечивает сток воды вдоль стенки фундамента к подошвенным дренам, ослабляя тем самым гидростатическое давление на подземные конструкции здания. Фото: Tegola

Монтаж перекрытия

Наиболее распространённый вариант перекрытия цокольного этажа — сборная железобетонная плита из элементов заводского производства. В последнее время классические пустотные плиты нередко заменяют изделиями из лёгкого железобетона, обладающими достаточной прочностью при лучших теплоизоляционных свойствах. Перекрытие по деревянным балкам намного менее долговечно и может оказаться «зыбким».

При сборно-монолитной технологии легко возвести перекрытие с проёмом любой площади и формы. Фото: «Марко»

Схема устройства сборно-монолитного перекрытия

1— каркас бетонного пояса; 2 — стальная профильная балка перекрытия; 3 — блок-вкладыш из конструкционного ячеистого бетона; 4 — арматурная сетка; 5 — цементно-песчаная стяжка толщиной около 50 мм; 6 — элемент утепления (защита от промерзания тонкой части стены). Фото: «Марко»

Отделка цоколя

Утеплённый листами ЭППС цоколь можно оштукатурить по сетке и облицевать клинкером или искусственным камнем массой не более 50 кг/м2. Или прикрепить к бетонной стенке сквозь утеплитель каркас из алюминиевых профилей и обшить цоколь полипропиленовыми или фиброцементными цокольными панелями. Последние хоть и уступают плитке в декоративности, но менее требовательны к качеству производства работ и обойдутся в полтора-два раза дешевле.

Подземный паркинг

Тёплый гараж на цокольном этаже — мечта многих будущих домовладельцев. Однако необходимо заранее знать трудности, связанные с его эксплуатацией. Главная из них — дождевая и талая вода, стекающая вниз по пандусу, а также снег и наледь, мешающие подъёму и спуску. Решить первую проблему поможет система связанных друг с другом дренажных каналов, один из которых обязательно располагают поперёк въезда перед воротами, а остальные — по центру помещения или у стен, в зависимости от разуклонки пола. Система включает накопительную ёмкость, в которой устанавливают автоматический дренажный насос, перекачивающий воду в ливневую канализацию, придорожный кювет или на понижающийся рельеф.

Чтобы поддерживать в цокольном гараже нормальную влажность воздуха, требуется принудительная вытяжка либо канальная приточно-вытяжная система. Вытяжные отверстия лучше всего расположить поблизости от пола, так как именно здесь скапливается сырой и холодный воздух. На 1 м 2 площади гаража необходимо около 5 см2 площади вытяжных каналов. И не стоит пренебрегать гибким рукавом, подключаемым к выхлопной трубе на время прогрева двигателя.

Утеплять цокольный этаж необходимо, так как сопротивление теплопередаче его бетонных стен не превышает 0,6 м² • °С/Вт. Утепление плитами ЭППС толщиной 100 мм позволит увеличить это значение до 3,4 м² • °С/Вт, что даже несколько превышает требования строительных нормативов к внешним стенам в средней полосе России. Утеплитель следует монтировать с наружной стороны, поверх гидроизоляции, чтобы последняя была защищена от механических повреждений при обратной засыпке грунта, его усадке и морозном пучении. При утеплении изнутри помещений гидроизоляцию следует дополнительно закрывать водостойкими листовыми материалами (например, асбестоцементными плитами) или профилированными мембранами из полиэтилена высокой плотности. Кстати, последний вариант увеличивает эффективность пристенного дренажа.

Рассказываем, что такое цокольный этаж, чем он отличается от подвального и как его можно использовать. А также даем советы по обустройству этого помещения.

Photo by Maria Teneva on Unsplash

Все о цокольном этаже:

Начнем с определения. Цокольный этаж — что это? Это помещение, частично погруженное в грунт не более чем на половину всей его высоты от уровня пола. Согласно СНиП, его высота составляет не более двух с половиной метров над землей. Цоколи есть как в частной, так и в многоквартирной застройке.

Во втором случае объекты чаще всего являются нежилым фондом. Внутри обустраивают технические помещения, офисы, магазины и другие предприятия. Иногда в продаже встречаются жилые квартиры с таким расположением. Обычно это старая застройка, но и в новых домах их продают.

Плюсы и минусы цоколя в разных зданиях

Рассмотрим различия между купленным и самостоятельно построенным цоколем.

В отдельном доме

Преимущество такого помещения в частном секторе очевидно — это увеличение жилой или полезной площади дома. В нем можно разместить все, что угодно.

Бойлеры, газовое оборудование.
Кладовку для хранения продуктовых запасов и вещей.
Жилую комнату.
Спортивный зал.
Кухню.
Кинотеатр.
Сауну, бассейн.
Мастерскую.
Библиотеку.
Гараж. Минус этого варианта в том, что в жилую часть попадают запахи масла и бензина. Понадобится хорошая вентиляция, как в случае с сауной и бассейном.
Гостиную. Если дом стоит на холме, стену можно полностью застеклить и оборудовать красивый зимний сад.

При этом, вы не отнимаете ни сантиметра площади у придомовой территории. Дополнительный плюс — отсутствие необходимости в утеплении полов на первом этаже. Полуподвал будет выполнять роль воздушного буфера между ним и грунтом.

Недостатком можно считать увеличение сметы на строительство. Оснащение полуподвала потребует дополнительных расходов на проектирование, гидроизоляцию, отопление, освещение, вентиляцию, внутренний ремонт. Также при подсчетах нужно включить статью будущих расходов по содержанию. Особенно это касается обустройства жилых комнат.

Согласно официальной строительной терминологии, цокольным называется этаж, отметка пола которого ниже поверхности грунта или отмостки не больше, чем на 50% высоты заглубляемых помещений. Если больше – то это уже подвал. Есть ещё понятие технического этажа, которое применяют к этажам, на которых размещается домовое инженерное оборудование. Им может являться не только цокольный или подвальный, но и чердачный этаж.

В данной статье мы рассмотрим первый вариант, и постараемся ответить на многие злободневные вопросы. Ведь нужно же знать, кому принадлежит цокольный этаж в многоквартирном доме, как его лучше использовать, и стоит ли всерьёз рассматривать вариант аренды или покупки в нём помещений.

Предлагаем в процессе ознакомления с представленным материалом просмотреть и видео в этой статье.

Эксплуатация цокольных помещений

Чтобы сразу расставить точки над «I», начать статью хотелось бы с требований СНиП «Жилые здания» 2.08.01. А он рассматривает цокольный этаж многоэтажного дома, как нежилое помещение. В соответствии с этим, к нему и предъявляются требования.

Исходят они из конкретного назначения, поэтому очень важно, под какое именно заведение запроектирован этаж.

Если он не технический, то, в нём могут располагаться:

Розничные торговые точки кроме специализированных (рыба, овощи, бытовая химия, ГСМ);
Предприятия бытового обслуживания и общепита (не более 50 мест);
Отделения банков и связи;
Филиалы библиотек и газетные киоски;
Юридические и медицинские консультации;
Конторы ЖКХ и прочие офисы.

Независимо от конкретного назначения, все помещения должны быть изолированными от жилых этажей здания и иметь отдельный вход. Он не должен располагаться с той стороны, где находятся подъезды. Чаще всего, вход в цокольный этаж проектируется с торца здания, либо, если это, допустим, кафе или магазин – с главного фасада.

Можно ли сделать цокольный этаж жилым

Обратите внимание! Сегодня не редкость, когда агентства недвижимости предлагают не только взять в аренду помещения в цокольных этажах, но и продают расположенные в них квартиры. Расчёт идёт на то, что низкая цена привлечёт покупателя. И действительно привлекает, но прежде чем решиться приобрести подобную недвижимость, нужно знать, что она не соответствует требованиям п. 1.43 СНиП 2.08.01.

В уже эксплуатируемых домах, переводить нежилые помещения в жилые тем более нельзя – особенно, если в них имеются инженерные коммуникации. Во-первых, они не могут быть таковыми в силу функциональности, а во-вторых, помещения цокольного этажа принадлежат на праве долевой собственности всем жильцам дома.

Согласно жилищному законодательству, осуществить подобное преобразование, если это многоквартирный дом с цокольным этажом, можно только с определёнными оговорками:

Здание не находится в промышленной зоне;
Этаж имеет стандартную для жилых помещений высоту потолка;
Есть необходимый уровень инсоляции – а это возможно, только если этаж заглублён очень незначительно, и у него есть хоть и низко расположенные, но практически полноценные окна;
Обеспечено отопление и вентиляция, организована подача питьевой воды и отведение стоков;
Инженерное оборудование, обслуживающее прочие квартиры всеми этими ресурсами, должно находиться не в подвальной, а чердачной части дома.

Если все эти условия соблюдены, то возможно разрешение на перевод этажа из категории нежилого в жилой фонд ещё и выдадут. Когда же речь идёт о новостройке, то проект дома по идее должен всё это учитывать изначально.

Стоимость жилья у нас такова, что очень многие люди не могут себе позволить даже хрущёвку на окраине. Естественно недорогие квартиры в цокольных этажах находят своего покупателя. Только не факт, что им в таком жилье очень уютно.

ЧИТАТЬ ЕЩЕ Технология строительства цокольного этажа - основываемся на существующих нормативах и их требованиях

Всё-таки многоэтажка – это не частный дом, и мало кому понравится любоваться из окна мелькающими ногами прохожих. Да и с сушкой белья возникает проблема, так как ни балкона, ни лоджии там не может быть по определению.

Кому принадлежат цокольные этажи в многоэтажках

С функциональностью определились, теперь будем разбираться с принадлежностью помещений цокольного этажа, занятых под эти самые общественные заведения, мастерские и конторы.

На заметку: Если говорить об уже существующем жилом фонде, то параллельно с приватизацией квартир проживающими в них гражданами, шёл и процесс приватизации цокольных помещений городскими муниципалитетами. Именно им, по данным реестра ЕРГП, зачастую и принадлежит та часть домов, которую занимают расположенные там магазины или офисы.

Обстоит всё примерно так: цокольный или подвальный этаж многоквартирного дома поделен на две части. В одной находится коммуникационное оборудование, обслуживающее дом, и принадлежащее его жильцам в качестве общедомовой собственности. Другая часть принадлежит городу, который и сдаёт помещения в аренду.
Вот этот факт иногда жильцов не устраивает, и есть прецеденты, когда они судились с городскими властями по поводу правомерности такой ситуации. И особо упорным, дойдя аж до Верховного Суда, даже удавалось доказать свою правоту.

Как это возможно, и чем апеллировал ВС при вынесении подобных решений? Согласно статье 290 ГК РФ, жильцам дома принадлежат все нежилые помещения общего пользования, несущие конструкции и все виды оборудования, обслуживающего больше одной квартиры, что подтверждает и ст. 36 ЖК РФ.

Обратите внимание! Право собственности гражданами начало реализовываться с момента начала приватизации квартир. И если хоть одна из них передана в собственность жильцам (даже если это просто комната), многоэтажка теряет статус дома, подпадающего в категорию муниципальной собственности.

Поэтому спорные вопросы, касающиеся принадлежности цокольных этажей, должны решаться, исходя из даты приватизации первого жилого помещения. Допустим, это 20 мая 1993 года.
Если на этот момент в цоколе дома уже располагался магазин, отделение связи или банка, помещение которого было оформлено как городская собственность, и предназначено для самостоятельной эксплуатации, то жильцы уже не могут претендовать на него. А вот проверить, так ли это, вправе любой гражданин, владеющий жилыми помещениями в этом доме – это право определено ему законом.
Возможно, городская администрация и вовсе не имеет права сдавать в аренду часть цокольного этажа. Жильцы могут оспорить это через суд, и сдавать помещения сами, направляя доход на ремонт и благоустройство всего дома и прилегающей к нему территории.

Естественно, в чьём ведении окажутся помещения цокольного этажа, тот может принять и решение о его реконструкции, с последующей сдачей в аренду.

Обратите внимание: Если этажом владеют жильцы дома, то необходимо помнить, что все решения, касающиеся общего имущества, должны приниматься коллективно, а иначе они будут расцениваться как самозахват общей собственности. Согласие должны дать большинство (две трети) владельцев квартир в доме.

Как осуществляется реконструкция

Любая перепланировка или реконструкция в многоэтажных домах начинается с получения разрешений. И цокольный этаж не исключение – особенно, если в нём предполагается обустроить новый вход.

Выдают такое разрешение органы архитектурно-строительного надзора. К тому же, придётся оформлять, опять же с согласия собственников, кадастровый паспорт на тот участок, который будет занят входной группой.
Определить место под неё на глаз тоже нельзя – необходимо точно знать, где именно пролегают подземные коммуникации.

Требования, которые обязательно должны быть учтены при разработке проекта реконструкции:

Обеспечение возможности для беспрепятственного перемещения людей маломобильной категории. То есть, инвалиду на коляске не должны создавать препятствий приямки и прочие конструкции.
Нельзя заглубить уровень пола цокольного этажа путём выборки грунта, так как это может снизить устойчивость и несущую способность фундамента.
Соответственно, запрещено производить и любые другие работы, способные повлиять на надёжность базы здания – в том числе и производить достройку его выступающих частей.

В остальном, процесс перепланировки подвальных и полуподвальных помещений ничем не отличается от реконструкции жилых этажей. Сначала составляется проект, желательно той организацией, что проектировала и сам дом, который согласовывается в инстанциях. Инструкция о том, как это делается, в интернете всегда найдётся.

Как присоединить часть подвала к квартире

Итак, мы выяснили, что цокольный этаж является долевой собственностью, и принадлежит в равной степени всем жильцам. Несмотря на это, владельцы квартир, расположенных на первых этажах, могут попытаться присоединить к ним часть подвального помещения – закон этого не запрещает. При этом вход в него может осуществляться как из квартиры, так и быть отдельным.

Естественно, это возможно при условии, что эта часть находится прямо под их квартирой, и на это имеется согласие большинства собственников. Такое присоединение даст возможность несколько расширить жилплощадь, получив двухуровневую квартиру, и реализовать в ней кое-какие интересные идеи. Однако не факт, что подобное разрешение окажется так легко получить.

Что может этому препятствовать?

Отсутствие проекта или его некачественное исполнение.
Несоответствие планировки санитарным нормам.
Желание клиента сделать в подвале офис или магазин, так как это потребовало бы реконструкции всего цокольного этажа, либо перевода самой квартиры в нежилой фонд.
Если дом старый, давно не видевший капитального ремонта, либо его состояние и вовсе предаварийное.

Поэтому прежде, чем принять подобное решение, подвал или цокольный этаж должен быть подвергнут техническому обследованию.

Какие работы придётся произвести

И вот вы стали счастливым обладателем разрешения на присоединение цокольного помещения к квартире. На руках у вас есть проект, в соответствии с которым и следует производить работы. Кто это будет делать – наёмные рабочие, или вы предпочтёте реализовать проект, что называется, своими руками, решать уже вам.

И вот какие виды работ, и в каком порядке, придётся произвести:

Если вход в помещение предусмотрен из квартиры, делается прорезка проёма в перекрытии, которую должна выполнить специализированная организация.

Необходимо установить лестницу, соединяющую верхний уровень с нижним. Проще всего, конечно, отдать предпочтение модульной винтовой конструкции, которая занимает минимум места, и может при необходимости легко демонтироваться. Однако учитывая, что лестница – это единственный путь, по которому в такое помещение можно занести мебель, желательно предусмотреть достаточно широкий проём и маршевую лестницу из дерева или металла. Но это уже зависит от конкретных условий.

При необходимости выполняется снос перегородок внутри цокольного этажа, очистка стен, вывоз мусора.

Если в заглублённом этаже нет на полу бетонной стяжки, то дальнейшим этапом будет устройство пола по грунту. Параллельно необходимо выполнить качественную гидроизоляцию, даже если помещение вполне сухое.

После того, как полы наберут необходимую прочность, можно заняться потолком. Самое оптимальное решение – это подвесной вариант. В него можно не только встроить освещение, но и скрыть в недрах потолка трубы, которые могут проходить под перекрытием. Предпочтение лучше отдать кассетному типу потолка, так как он наиболее удобен в плане доступа во внутреннее пространство.

После того, как потолок будет полностью смонтирован, можно приступать к:

Черновой отделке стен, если это будет штукатурка. Если вы будете обшивать их гипсокартоном, то сначала надо сделать пол;
Облицовке пола (возможно с устройством тёплой системы);
Установка дверных блоков, если таковые имеются в присоединяемом помещении;
Финишному оформлению стен отделочным материалом.

Отопление цокольного этажа многоквартирного дома – а вернее, той его части, что присоединяется к расположенной выше квартире, проще всего организовать с помощью устройства плёночного инфракрасного пола. Даже если отопление на этаже изначально присутствует, полы, устроенные по грунту, все равно будут холодными, если их как следует не утеплить.

Практически любое здание имеет подземную часть. Иногда эта часть незначительная, как в случае с ленточным фундаментом для легких построек, но, более чем в половине случаев, под землю опускается целый этаж. Устройство и назначение данного помещения может быть различным, и зачастую у непрофессионалов возникает путаница в терминологии.

Мы опишем наиболее распространенные понятия, дадим определение цокольного этажа, расскажем, что такое цоколь многоэтажного дома, есть ли разница между цоколем и цокольным этажом, и разберем, чем отличается подвал от цокольного этажа и подземного.

Строительные нормы и правила

Прежде всего, для того чтобы разобраться в тонкостях назначения и устройства различных подземных помещений, обратимся к строительной нормативной базе.

В данном случае нам интересны следующие документы:

СНиП I-2 Строительная терминология;
СНиП 31-01-2003 Здания жилые многоквартирные.

Данные нормативные документы дают определения всем видам подземного строительства. Следует отметить, что все они привязаны к планировочной отметке земли, что по сути является уровнем грунта на границе отмостки здания.

На заметку! Планировочная отметка земли на графических изображениях обычно обозначается сокращением УР.З. – уровень земли.

Итак, нас интересуют определения таких этажей как:

подземный;
подвальный;
цокольный.

Отдельно мы разберем определение цоколя, как части стены.

Терминология

Мы расположили понятия не случайным образом. Рассматривая помещения в таком порядке, мы будем все выше подниматься над отметкой земли.

Определения этажей, приведенные ниже, даны именно такими, как они прописаны в СНиП 31-01-2003:

Подземный – этаж с отметкой пола помещений ниже планировочной отметки уровня земли на всю высоту помещений;
Подвальный – этаж с отметкой поверхности пола ниже планировочной отметки земли на половину и более высоты помещений;
Цокольный – этаж с отметкой поверхности пола ниже планировочной отметки земли менее чем на половину высоты помещений.

Разберем все подробно и поймем, чем отличается цокольный этаж от подвального или подземного.

Устройство

Для того чтобы получить полностью или частично подземное помещение, придется заложить один из двух видов фундамента:

В обоих случаях инструкция по устройству подвала практически одинакова:

роется котлован на необходимую глубину;
его дно тщательно трамбуется;
устанавливается опалубка;
засыпается песчано-гравийная подушка;
прокладывается армирование;
заливается раствор.

Относительно нашей темы следует понимать, что ленточный фундамент, безусловно, дешевле, но и получаемый этаж будет грунтовым полом. В зависимости от планируемого использования данного помещения, если придется устраивать основательный пол, то вы придете к уровню цены монолитной плиты, но потеряете во времени не менее месяца. Так что, экономия получается сомнительная.

Подробно ознакомиться с устройством фундамента частного дома с подвалом можно, посмотрев видео в этой статье.

Полностью или частично под землей

Начнем с того, что мы рассмотрим все интересующие нас виды помещений с точки зрения их расположения. Очень часто подземный этаж считают подвалом, а подвал называют цоколем.

Наверное, в данной путанице нет ничего страшного до того момента, как начнется определение назначения помещения в паспорте БТИ, и выяснится цена вопроса.
В зависимости от того, какой статус получает подземное помещение, оно может быть включено в налогооблагаемую площадь или не учтено, как хозяйственное помещение.
Налоговые ставки могут меняться, а вот тип подземного устройства здания является довольно стабильным понятием.

На заметку! В результате разницы рельефа на участке, нижняя часть строения с одной стороны может быть определена как подвал, а с противоположной стены, как цокольный этаж.

100% под землей

Данный тип помещений сейчас довольно редко встречается в частном строительстве, поскольку использовать такие помещения можно весьма ограничено. Но вот в многоэтажной типовой застройке все чаще дома имеют как минимум один, а чаще два подземных этажа. На их площади, как правило, располагаются автостоянки и кладовые для хранения вещей.

Мы рассматриваем данное определение, чтобы понять, что подвал – это не подземный этаж, хотя большая его часть и находится ниже грунта.

Важно! Подземным помещение считается только в том случае, когда вся его высота находится ниже планировочной отметки земли

50% и более

Если половина или более высоты помещения располагаются под землей, значит данный элемент строения является подвалом. Сразу уточним, что, говоря «подвальный этаж», имеется в виду также понятие подвал.

Между этими терминами нет разницы. И в этом отличие подвала от цокольного этажа, но об этом чуть позже.

Подвальные этажи могут быть использованы:

Сфера использования подвального помещения ограничивается хозяйственными нуждами, так как в результате своего расположения, подвал даже если и имеет окна, то очень небольшие, которые не могут обеспечить обильное поступление дневного света в помещение. Именно этот факт может спасти жизнь в чрезвычайной ситуации: подвал может послужить отличным укрытием от урагана или смерча.

Нередко подвальное помещение размещается не по всей площади здания, а лишь в его части. Толщина подвальных стен зависит от материала, используемого для строительства и планируемого веса здания, так как по сути это фундаментные стены.

Высота подвала зависит от того для чего его планируют использовать:

до 1,8 м холодный подпол для хранения овощей;
1,8 – 1,9 м прачечные, кладовые и т.п.
2,2 – 2,4 м комнаты для отдыха, сауны, бильярдные, спортзал.

На заметку! Если планируется строительство своими руками дома с мансардой, то при получении разрешения на строительство лучше указать высоту подвала менее 1,8 м. В таком случае, прохождение проектом экспертизы не обязательно.

50% и менее

Выше мы дали определение, что такое этаж цокольный, а теперь ответим на вопрос: как определяется цокольный этаж строения, и разделим 2 понятия:

Итак, как уже упоминалось, что цоколь и цокольный этаж – это не одно и тоже, хоть в быту обычно, говоря цоколь, обычно имеют в виду этаж. Что такое цокольное помещение здания? Это нижний этаж строения, который наполовину или более находится над плановой отметкой земли.

Цокольный этаж: определение СНиП 31 01 2003 – помещение, в котором отметка пола находится ниже уровня земли на половину высоты или меньше. Исходя из терминологии, мы видим, что разница между цокольным этажом и подвалом состоит как минимум в высоте надземной части.

На заметку! Очень часто у людей, просматривающих предложения о покупке жилья возникает вопрос что такое цокольный этаж в многоквартирном доме? То же, что и везде, с одним уточнением. В многоэтажных зданиях, согласно СНиП, в цокольном этаже нельзя устраивать жилые помещения.

А что же такое цоколь? Это нижняя часть внешней несущей стены дома, непосредственно опирающаяся на основание, т.е. часть строения, принимающая на себя основную нагрузку по воздействию повышенной влажности, температурных перепадов и различных механических ударов.

Таким образом, с точки зрения структуры здания, цоколь и цокольный этаж – это два совершенно разных понятия. Функция цоколя заключается в том, чтобы усилить гидро- и термозащиту первого этажа здания. А то, что надстройка позволяет сформировать внутри дополнительный этаж, является приятным бонусом.

Цоколь бывает 3 видов:

Выступающий, то есть ширина стен цоколя больше ширины несущих стен здания.
Равноуровневый, наиболее популярный вариант, но наименее эффективный.
Западающий, смещенный внутрь на 5 – 8 см относительно стены дома.

На заметку! Вариант с западающим устройством цоколя считается наиболее эффективным с точки зрения соотношения цена-практичность. Не требуя увеличения сметной стоимости, он в наибольшей степени защищает здание.

Общее и разница

Необходимо знать, что такое цокольный этаж здания, и чем он отличается от подвала еще на этапе идеи проектирования. Такие знания помогут вам правильно сформулировать функции подземного этажа и заложить верный проект. Сведем сходство и отличие цокольного и подвального помещения к нескольким пунктам.

Сходство

Между цокольным и подвальным этажом есть очевидное сходство – оба помещения частично находятся ниже плановой отметки земли.

Кроме этого, их объединяет:

Функциональная направленность. Не смотря на то, что в частном строительстве правила иногда нарушаются, при типовой застройке возможности размещения хозяйственных помещений на территории цокольного и подвального этажа практически одинаковы.
Технология строительства. В обоих случаях необходима прокладка материала внешней гидроизоляции и устройство систем естественной или принудительной вентиляции.
При строительстве используются сходные влагоустойчивые материалы для возведения стен.

Отличия

Основные тонкости и отличия связаны с устройством цоколя – то есть, надстройки над стенами фундамента, а не с устройством цокольных помещений. Если условно объединить эти 2 понятия, то в итоге можно заключить следующее.

Чем отличается цокольный этаж от подвала:

Цоколь в отличие от подвала не является частью стен фундамента.
Цокольная надстройка поднимает уровень первого этажа, чем значительно улучшает гидро- и теплоизоляцию первого этажа.
Высота потолков у первого, как правило, выше.
Возможностью устройства почти полноценных окон.
Цоколь устраивается по всему периметру здания, а значит, расположен под всей площадью дома.

Заключение

Надеемся, что мы помогли разобраться с темой цокольный этаж – что это такое?

И теперь понятны принципиальные отличия подвалов и цоколя. При составлении проекта самостоятельно советуем проконсультироваться со специалистами по вопросам практической возможности реализации ваших идей подземных помещений. Прежде чем составлять проект следует четко понимать, как строятся, и какие функции выполняют цокольный этаж и подвал: разница на первый взгляд небольшая, но на практике довольно существенная.

Читайте также: