Что значит пол дома

Обновлено: 28.04.2024

полдома — полдо/ма … Слитно. Раздельно. Через дефис.

Муж пьет - полдома горит; жена пьет - весь дом горит. — Муж пьет полдома горит; жена пьет весь дом горит. См. ПЬЯНСТВО … В.И. Даль. Пословицы русского народа

Тан-Богораз, Владимир Германович — Тан Богораз В. Г. [(1865 1936). В 1924 г. инициатор создания и затем один из руководителей Комитета содействия народностям северных окраин при Президиуме ВЦИК. Автобиография написана 20 мая 1926 г. в Ленинграде.] Я родился в апреле 1865 г.,… … Большая биографическая энциклопедия

3Цар.13:8 — Но человек Божий сказал царю: хотя бы ты давал мне полдома твоего, я не пойду с тобою и не буду есть хлеба и не буду пить воды в этом месте, Чис.22:18 … Библия. Ветхий и Новый заветы. Синодальный перевод. Библейская энциклопедия арх. Никифора.

Третья книга Царств 13:8 — Но человек Божий сказал царю: хотя бы ты давал мне полдома твоего, я не пойду с тобою и не буду есть хлеба и не буду пить воды в этом месте, Чис.22:18 … Библия. Ветхий и Новый заветы. Синодальный перевод. Библейская энциклопедия арх. Никифора.

Пол. — пол. I Начальная часть сложных слов, вносящая значение слов 1) половина (полгорода, полдома, полчаса и т.п. и разг.: полвосьмого, полдвенадцатого, полтретьего и т.п.) 2) середина (полдень, полночь). II Начальная часть сложных слов, вносящая… … Современный толковый словарь русского языка Ефремовой

ГОРЕТЬ — ГОРЕТЬ, гарывать или горать, заниматься и истребляться огнем, ·в·знач. ·возвр. и страд. пылать, пламенеть; тлеть без пламени; загораться, сгорать. | Ярко светить; блестеть. Свеча горит; дрова горят, зажжены, объяты пламенем. Эти дрова не горят,… … Толковый словарь Даля

Многие россияне стремятся иметь в собственности участок земли и жить в частном даме. Когда финансовое положение не позволяет купить дом, есть возможность приобрести его часть (долю). Такие предложения довольно часто встречаются на рынке.

Как возникают доли

Перед покупкой половины (или другой части) дома нужно узнать, почему продается именно часть, историю возникновения права. Частый случай, когда несколько человек получают дом в наследство, например, в равных долях, и из наследников продает свою долю.

Также долевая собственность может возникнуть в результате раздела имущества между бывшими супругами, строительства общего дома по договоренности на несколько семей Собственник доли имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом в соответствии с законодательством. То есть, часть дома можно продать, подарить или использовать для личного проживания.

Важно понимать: если доля в натуре не выделена, неизбежно возникнут споры и разногласия с . В таких случаях, порядок пользования долей в общем имуществе возможно определить с привлечением судебных органов.

Лучше выделить долю физически, но это не всегда возможно: выделяемое помещение должно быть изолировано, иметь независимые коммуникации и отдельный вход. Обычно это влечет за собой перепланировку, которая подлежит официальному оформлению.

Без обращения в суд можно выделить долю в общем имуществе. Для этого:

Договориться с сособственниками о выделе доли.
Перестроить дом так, чтобы можно было поделить его с учетом требований всех жильцов.
Получить новый техпаспорт, заказав его через Кадастровую палату.

Сделки с долями

На сделки части дома распространяются общие правила сделок с долями. Особенность таких сделок — первоочередное право покупки сособственником. На практике это означает, что при продаже собственник доли должен сначала предложить выкупить ее соседям. Их отказ от покупки должен быть подтвержден документально. Если в течение 30 дней от них не поступит заявления о готовности купить долю по предложенной стоимости, собственник вправе продавать свою недвижимость кому угодно.

Нужно учитывать, что продать долю собственник может только по цене, предложенной собственнику второй части дома. Если цена меняется, процедуру получения отказа от покупки придется пройти снова. В противном случае второй сособственник через суд сможет оспорить сделку.

Документы при покупке части дома

Поскольку при покупке загородной недвижимости речь идет о двух объектах права (дом, земля), то и документы должны быть предоставлены на оба объекта.

В пакет документов должны входить:

Свидетельство о регистрации права собственности на дом (часть дома). Нужно досконально изучить причины возникновения права. Это может быть договор , мены, дарения, свидетельство о праве на наследство Или это будет акт приемки жилья, если собственник строил этот дом. В акте обязательно должно быть указано, что строительство объекта завершено и дом полностью готов к эксплуатации, а также, что его построил именно продавец.
Технический паспорт земельного участка и справка о проверке его границ. Для этого сначала собственники дома должны провести межевание, чтобы фактически установить границы. Можно продать участок и без межевания, но в этом случае цена участка будет ниже рыночной, а покупателям с ипотекой и маткапиталом такой объект не подойдет по условиям банка и Пенсионного фонда РФ(ПФР).

Для проверки точности границ существует специальная услуга специалистов по кадастровым работам — вынос точек в натуру. Она оказывается только с выездом геодезиста или инженера на участок при помощи специального оборудования.

Межевой план участка позволит узнать, правильно ли установлены границы с соседями, так как на акте межевания должны быть их подписи, чтобы не возникло проблем в будущем.

В любом случае лучше покупать долю, выделенную из общей долевой собственности или с определением порядка пользования частью дома и земли, постройками на участке

Какие могут возникнуть проблемы

Кроме общих для продажи долей трудностей, например, оспаривание сделки, если не было предложено совладельцу выкупить долю, при покупке половины дома могут возникнуть и другие, которые условно можно разделить на юридические и «житейские».

К юридическим проблемам следует отнести все вопросы с документами. Даже если часть дома выделена в натуре и продается как отдельный объект, есть еще вопрос о разделе участка. Для этого сособственники заключают договор, заверяют его у нотариуса и ставят новые получившиеся участки на кадастровый учет. После этого получают новые свидетельства о собственности на землю.

Бывают случаи, когда собственники не оформили должным образом свои права на землю. Наиболее распространены ситуации, когда продавец владеет участком не по праву собственности, а по праву на пожизненно наследуемого владения. Сделку с такой недвижимостью Росреестр не зарегистрирует, так как собственником надела является муниципалитет. Из этой ситуации есть выход: сначала участок оформляется в собственность, затем продается часть с половиной дома.

Может возникнуть ситуация, когда дом на участке есть, а никаких документов на него нет. Такой дом будет считаться самовольной постройкой, и оформить его официально будет затруднительно. От такой покупки лучше отказаться, какой бы привлекательной она не была.

Перед покупкой половины дома нужно поинтересоваться, как происходит оплата коммунальных услуг, ремонт и обслуживание общего имущества и инженерных сетей.

Эти вопросы можно отнести к «житейским». Лучше, если лицевые счета разделены, у каждого из владельцев установлены свои приборы учета, и каждый из них оплачивает свои квитанции, а по поводу ремонта общей крыши или системы канализации, к примеру, придется договариваться.

В любом случае, перед покупкой части дома нужно обязательно удостовериться в том, что именно продается: часть совместной долевой собственности или отдельный объект права. От этого зависит и содержание пакета документов для сделки, и дальнейшие действия покупателя.

Покупка недвижимости — непростой ответственный шаг. Лучше заручиться профессиональной поддержкой риелторов и юристов, чем пытаться самостоятельно разобраться в назначениях земель, правах продавцов, межевании, геодезических вопросах Особенно, когда дело касается долей. У нас — в агентстве НАМОС — есть большой опыт проведения различных сделок с недвижимостью, в том числе по долей. Обращайтесь за консультацией и мы поможем подобрать подходящий вариант и грамотно оформить все документы.

Дуплекс (англ. — «двойной») — это дом на две семьи, разделенный пополам. У каждой части есть отдельный вход и может быть несколько этажей. Из общего у соседей только одна стена и крыша. Обе стороны коттеджа считаются индивидуальными жилыми домами, к каждому прилегает 8–30 соток земли. Общая стена не обязательно должна находиться между жилыми комнатами. Иногда она объединяет гаражи, и в таком случае соседи не мешают друг другу.

Первые дуплексы появились в Англии в XIX веке. Вторая половина дома строилась к стене уже имеющейся, когда дети вырастали и обзаводились собственными семьями, но предпочитали жить рядом с родителями. В каждой части дуплекса были отдельные спальня, ванная и кухня, поэтому соседи не пересекались друг с другом. Изначально были распространены пристройки любого формата, не повторяющие оригинальный дом, а позднее их стали делать симметричными.

Особенности дуплекса

У современных дуплексов есть несколько отличительных черт:

цельный фасад. Независимо от внутреннего ремонта и обстановки снаружи дом выглядит как один длинный коттедж из двух зеркальных частей;
отдельный вход в каждую из частей дома. Иногда делают один общий вход, но наибольшей популярностью пользуются именно две двери по обеим сторонам дома для каждой из семей;
два-три этажа. Стандартная планировка подразумевает двухэтажное здание, но иногда застройщики делают дуплексы на этаж выше;
в секциях устанавливаются индивидуальные приборы учета воды, электричества и отопления, то есть владельцы квартир платят только за свою жилплощадь;
много света. Как и во многих частных домах, в таунхаусах часто делают большие и панорамные окна. Это связано с желанием снизить расходы на освещение и отопление: естественный солнечный свет проникает в дом с улицы.

Помимо дуплекса, встречаются триплексы — дома на три семьи и квадрохаусы — на четыре семьи с угловыми квартирами. Большее количество секций превращает строение в таунхаус.

Отличия от таунхауса

Дуплекс — дом из двух частей, а таунхаус может быть разделен на четыре — восемь секций, каждая из которых будет отдельной квартирой с индивидуальным входом и двумя-тремя этажами жилого пространства. Такой коттедж похож на двух-трехэтажный дом из нескольких подъездов, в которых по одной квартире в каждом. При этом уличная территория чаще всего не делится между владельцами, она общая. Иногда жильцам доступны участки до четырех соток на выходе из квартиры.

Планировка и в дуплексе, и в таунхаусе — зеркальная. Это упрощает разработку проекта и снижает его стоимость. Цены на таунхаусы ниже по сравнению с дуплексами, ведь в первом случае затраты на строительство и монтаж необходимых коммуникаций делят между собой несколько семей, а не только две.

Дуплексы в России

Коттеджи на две семьи появились сначала в крупных городах, а затем и за их пределами. Жилье позиционировалось как элитное, и цены были очень высокими. В последние годы на рынке недвижимости появилось много загородных домов по доступным ценам. В отличие от первых в истории «семейных» дуплексов коттеджи часто покупают разные семьи. Поэтому по участку между половинами дома проходит забор — соседи огораживают территорию, чтобы сделать ее максимально обособленной.

Сергей Горяинов, руководитель департамента загородной недвижимости Point Estate:

— Самое главное при покупке такого жилья — схема. На самом деле это глубокая проблема, и окончательно она до сих пор не решена. Долгое время данный сегмент недвижимости вообще никак не регулировался. Единственной схемой продажи были договоры долевого участия, в том числе и на землю. Но она сильно устарела и не защищала покупателей в полной мере. С 2012−2013 годов дуплексы стали реализовывать как квартиры либо как частные дома. В этом случае участки имеют категорию «земли поселений» с определенными видами разрешенного использования — для блокированной застройки или под многоквартирные жилые дома. В обоих случаях есть свои ограничения по этажности. Также можно оформить дуплексы как отдельно стоящие дома со своим участком.

Плюсы дуплекса

В коттедже застройщики предлагают гораздо большую жилую площадь за меньшую цену по сравнению с городской квартирой. Дуплексы редко выбирают для одиночного проживания. Как правило, это альтернативный вариант для большой семьи, который обойдется значительно дешевле, чем целый дом. Площадь стандартного дуплекса — 100–150 кв. м. В категории элитных застроек встречаются дома и с большими площадями, но редко; при необходимости огромных жилых пространств есть смысл задуматься о покупке целого дома.

Помимо возможности владельцев жить в большом доме за адекватную цену, у дуплексов есть ряд других преимуществ:

мало соседей. Иногда люди выбирают квартиры на последнем этаже, чтобы не слышать шума из верхней квартиры. В дуплексе проблема соседей минимизирована: остается только одна семья за общей стеной. А если изначально покупать дом пополам с друзьями, обстановка будет максимально комфортной;
наличие придомовой территории. Как правило, это небольшая площадь, но ее достаточно для размещения гаража, уличной беседки, детской площадки, клумб или места для барбекю;
инфраструктура и экология. Современные дуплексы часто строят в уже заселенных районах ближайшего пригорода. Таким образом, будущие жильцы получают не только развитую инфраструктуру с магазинами и образовательными учреждениями, но и свежий воздух;
низкая стоимость обслуживания. Если у вас в собственности целый коттедж, то вы полностью берете на себя расходы на замену коммуникаций, ремонт и реставрацию фасадов. В дуплексе все траты делятся поровну на две семьи;
удобен для сдачи. Можно выкупить обе части — в одной живет владелец, а вторая сдается арендаторам, которых можно контролировать без лишних затрат времени.

Минусы дуплекса

Основной минус двойного коттеджа — соседи все-таки будут. Это не полностью частная территория, как если бы дом принадлежал только вам. Но и не многоквартирный таунхаус и тем более многоэтажка, в которой соседи будут как минимум с трех сторон. Многие владельцы предпочитают изолироваться за забором и усилить шумоизоляцию по смежной стене. Есть смысл познакомиться с соседями перед покупкой секции, чтобы понять, насколько вам легко и приятно взаимодействовать для решения общих вопросов.

Выбор напольного покрытия бывает сложным, особенно при ограниченном бюджете. Если возможности постелить паркет или плитку нет, стоит рассмотреть еще один вариант — ламинат. Разбираемся в плюсах и минусах такого покрытия

Ламинат — разновидность синтетических композитных полов. Он универсален и применим почти в любых помещениях, современная система замков облегчает укладку, а также снятие и замену половиц. Дизайн и фактуры ламината разнообразны, его можно комбинировать между собой и с другими видами полов. Существуют различные классы ламината. Выяснили, что значит каждый из них и как правильно выбрать подходящий.

Эксперты в этом материале

Кирилл Аксенов, эксперт в сфере ремонта, основатель школы прорабов и член экспертного совета Госдумы по строительству, промышленности строительных материалов
Юлия Клюева, дизайнер интерьера студии дизайна интерьера Interior & Decor
Али Кылыч, генеральный директор компании по производству ламината Kastamonu

Что такое ламинат

Ламинат — напольное покрытие из древесно-волокнистых или моноструктурных древесных плит с облицовкой на основе термореактивных полимеров [1]. Выпускается в виде отдельных половиц стандартной длины и ширины, упакованных в коробки. Одной пачки, как правило, хватает, чтобы застелить чуть меньше 2 кв. м пола. Ламинат укладывают плавающим способом, соединяя элементы при помощи профилированного замка.

Изобретение ламината принадлежит шведской компании Perstorp Industrial Group, выпустившей первые такие половицы в 1970-х [2]. Почти сразу новый материал стал популярен в Европе и США из-за доступной цены и простого монтажа. Изначально ламинат имитировал дерево и выпускался в ограниченной цветовой гамме. По мере развития технологий появились модели под текстурированную древесину разных пород, плитку, мрамор, гранит и с принтами 3D.

Еще один поворотный момент в истории ламината — замки click, которые позволили укладывать покрытие самостоятельно. Сегодня существует несколько технологий производства ламината, он становится более экологичным и устойчивым к износу [3].

Из чего делают ламинат

Доска ламината состоит минимум из четырех слоев. На производстве их спрессовывают при высокой температуре и пропитывают смолами, благодаря чему плита становится монолитной. Затем ее разрезают на половицы, которые профилируют и упаковывают. Основные слои ламината это:

Защитный (оверлей), он же верхний и износостойкий. Это прозрачная прочная пленка из акриловой или меламиновой смолы. Слой устойчив к истиранию, защищает половицу от выцветания и пятен;
Декоративный. Определяет дизайн, цвет и фактуру ламината. Его делают из бумаги, пропитанной парафином или смолой. Имитирует различные материалы (дерево, камень и т. д.);
Основной (базовый) слой, который отвечает за прочность всей доски. По факту это древесно-волокнистая плита средней или высокой плотности. На ней вырезается замок для соединения ламелей;
Балансер. Выполняет роль подложки, чтобы доски не «гуляли» при ходьбе по ним, защищает от влаги, а также препятствует деформации половиц. Обычно стабилизирующий слой делают из пропитанной синтетической смолой крафт-бумаги, некоторые производители дополнительно наносят на него тонкий слой пластика, у ряда дорогих моделей на него наклеена шумоизоляция.

Производят ламинат по трем основным технологиям:

DPL — метод прямого прессования. Один из самых распространенных способов производства. Технология следующая: с одной стороны основания (плиты) наносится декоративное покрытие, которое обрабатывается защитным слоем. С другой прикрепляется стабилизирующий слой;
HPL — метод высокого давления. Таким способом изготавливают ламинат высокой прочности и, например, столешницы для кухонных гарнитуров. Сначала из нескольких слоев формируется поверхностное покрытие, которое приклеивается к несущему слою. Снизу крепится балансер;
DPR — метод прямой печати. В этом случае декоративный рисунок наносится напрямую на плиту-основу. Затем она покрывается специальным защитным слоем. Такой способ производства ламината позволяет выполнять практически любую декорацию ламелей, в том числе по индивидуальному заказу.

«С момента своего появления на рынке ламинат постоянно совершенствовался. Сейчас технологии производства направлены на повышение влагостойкости, истираемости и ударостойкости», — отмечает Али Кылыч.

Плюсы и минусы ламината

Как у любого декоративного материала, у ламината есть свои преимущества и недостатки.

Плюсы

Прочность и износостойкость. Ламинат укладывают не только в квартирах, но в офисах, торговых центрах, учебных заведениях. Благодаря пропиткам и защитному слою он устойчив к УФ-излучению и бывает водонепроницаемым. Дополнительно наносят антистатические покрытия, делают защиту от микроцарапин и специальные противоскользящие покрытия [4]. Каждый производитель дает свою гарантию на ламинат. Обычно это около десяти лет, но может быть и больше.
Простота в уходе. Полы из ламината подходят для сухой и влажной уборки. В зависимости от класса и рекомендаций можно использовать паровые пылесосы и специальные моющие составы для полов. Тереть ламинат грубыми щетками или порошками не стоит [5].
Быстрый монтаж. Современные системы замков позволяют укладывать такой пол в одиночку и без специальной подготовки. Важно соблюдать технические зазоры и правильно рассчитать количество материала.
Экологичность. Ламинат не содержит пестицидов, органических соединений хлора или опасных тяжелых металлов. При производстве используют вторсырье лесной промышленности (обрезки и древесные отходы), что снижает воздействие на окружающую среду. Экологичность продукции подтверждается соответствующими сертификатами [6].

Минусы

Восприимчив к воде. Долгий контакт с жидкостью может привести к набуханию и деформации половиц.
Не подлежит отделке. Ламинат нельзя перекрасить или отциклевать, как, например, паркет. Если такой пол повредился или износился, его придется заменить.
Шумность. Ламинат хорошо резонирует звуки. Лучшая шумоизоляция у пробковой подложки, которую нужно делать потолще. Но полностью звук это не уберет.
Требует подготовки. Хотя монтаж ламината довольно прост, перед укладкой следует качественно подготовить поверхность. В идеале она должна быть ровной, сухой, обеспыленной и чистой.

Как выбирать ламинат

Чтобы понять, какой именно ламинат подойдет для того или иного помещения, стоит опираться на его характеристики. Вот основные из них.

Класс ламината

Весь ламинат делится на две группы — для жилых помещений и коммерческих. В каждой из них есть свои классы устойчивости, характеристики которых прописаны в европейском стандарте и ГОСТе. Для жилых помещений индексы от 21 до 23, для коммерческих — от 31 до 34.

Например, 21-й класс ламината обладает такими свойствами [7]:

тип помещения: жилые;
интенсивность использования: умеренная;
частота использования: время от времени;
подходит для спальни, гостевой комнаты.

Для 33-го класса ламината рабочие характеристики следующие:

тип помещения: для общественного или коммерческого использования;
интенсивность использования: высокая;
частота использования: высокая, усиленная;
подходит для коридоров, офисов, учебных комнат и т. д.

Кроме класса, который указывает на прочность ламината, на упаковке приводится информация об устойчивости покрытия к истиранию — индексы АС1, АС2, АС3, АС4, АС5 и АС6 [8]. Их присваивают по итогам специального теста, в ходе которого половицу непрерывно шлифует машина с абразивным диском. Так получают значение оборотов (от 2 тыс. и выше), при которых защитное покрытие ламели разрушится.

Кирилл Аксенов: «Сегодня ламинат «для квартир» в частных интерьерах постепенно вытесняется «коммерческим». Популярный выбор классов — 32 и 33. Но и он не может гарантировать полную защиту от механических повреждений. Если в помещении повышенная проходимость, то лучше прибавить один пункт к классу для надежности».

Толщина ламината

Зависит от класса износостойкости и варьируется от 6 до 12,5 мм. Например, ламинат 33-го класса выпускается толщиной от 9 мм. Чем тоньше доска, тем больше ламинат подвержен повреждениям.

Юлия Клюева: «Для квартиры лучше использовать покрытие около 10 мм, иначе оно не выдержит статических нагрузок от тяжелой мебели. Например, от диванных ножек ламинат может продавиться».

Влагостойкость ламината

Влагостойкий ламинат производится по той же технологии, что и обычный, но с некоторыми отличиями. Основу таких половиц составляет плита повышенной плотности с пропиткой водоотталкивающим составом, а на в верхний защитный слой наносится дополнительная гидроизоляционная пленка.

В итоге получается материал, выдерживающий уборку паровым пылесосом, он не разбухнет, если вдруг на пол прольется стакан воды или попадут брызги из раковины. Такие покрытия кладут в помещениях с повышенной влажностью, например на кухне или в коридоре. Но для длительного и прямого контакта с влагой он не подходит.

Водостойкость ламината

Водостойкий ламинат предназначен для ванных комнат или открытых веранд. Он выдерживает прямой контакт с водой, например в случае протечек. Внешне такие половицы похожи на обычный древесный ламинат, но радикально отличаются по составу. В основе водостойких половиц — плита из поливинилхлорида (винил). Как правило, такой ламинат дороже традиционных аналогов.

Цвет ламината

Сейчас дизайнеры обычно предлагают выбрать единый цвет ламината для всех помещений в квартире. Такой прием визуально расширяет пространство. В целом цвет и фактура ламината должны гармонировать с дизайн-проектом и не выбиваться из общей картины всей квартиры.

Замок ламината

Для крепления ламелей используют два вида замков: lock и click. Первый работает по принципу «шип-паз», второй — это соединения двух соответствующих друг другу профилей.

Монтаж ламината в системе lock лучше доверить профессионалам: такая работа требует грамотно рассчитанной силы удара инструментом, также важны опыт и навык специалиста.

Система click проще, и укладку можно выполнить самостоятельно, без специальной подготовки. Ламели ламината соединяются друг с другом под углом 45 градусов, одна из половиц опускается и замок защелкивается.

Фаска ламината

Фаска, или скошенные края ламината — это небольшие бороздки между половицами. Они бывают разных стилей и размеров — от небольших до глубоких. Визуально фаска очерчивает края каждой из половиц, напоминая чем-то паркетную кладку. На функциональности ламината фаска не сказывается, но, как правило, такие модели дороже бесшовных аналогов.

Ошибки при выборе ламината

Вот несколько советов от опрошенных экспертов, как избежать распространенных ошибок при выборе ламината:

Мы представляем Вам уникальный проект агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» –
персональный блог юридического отдела нашей компании.

Наши юристы, опыт работы которых в области недвижимости составляет более 15 лет, ежедневно отслеживают изменения в законодательстве Российской Федерации.

1) квартира и отдельный земельный участок;

2) доля жилого дома и отдельный земельный участок;

3) доля жилого дома и доля земельного участка;

4) часть жилого дома и отдельный земельный участок;

5) часть жилого дома и доля земельного участка.

Юристы прекрасно понимают, какие вопросы возникают при подготовке сделок по продаже таких объектов, в том числе по вопросу применения тех или иных норм права.

Так, при продаже собственником объектов недвижимости, оформленных как часть дома и ½ доли земельного участка, раньше возникал вопрос о соотношении норм Земельного кодекса и Гражданского кодекса. Так, в соответствии с п.4 ст.35 ЗК РФ отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. В то время как в соответствии с п.1 ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается. То есть, исходя из названных норм, для продажи участка необходимо было обратиться с предложением о продаже к другому сособственнику земельного участка. Но доля земельного участка продавалась вместе с частью жилого дома, которая являлась самостоятельным объектом права собственности.

Учитывая, что в соответствии с п. п. 1, 2 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, можно предположить, что если предметом купли-продажи будет выступать непосредственно часть здания, то у долевого собственника участка не возникнет преимущественное право покупки части здания, поскольку основной предмет купли-продажи – часть здания не является долевой собственностью, а переход доли в праве на земельный участок осуществляется в силу требований закона.

Однако, маловероятно, что Росреестр не запросил бы согласия сособственника, поэтому собственник в данной ситуации принял решение об отчуждении указанных объектов путем продажи части дома и дарении доли земельного участка.

В настоящий момент законодатели исправили данную коллизию, внеся соответствующие поправки в ГК РФ. Федеральным законом №171 от 23.06.2014 г. п.1 ст.250 ГК РФ дополнен вторым исключением, когда нет необходимости обращаться к сособственнику. Помимо публичных торгов это продажа доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении. Указанные изменения вступили в силу с 01.01.2017 г.

Если часть жилого дома оформлена как квартира, у собственников возникают трудности с оформлением земельного участка. Рассмотрим такой случай на примере одного судебного решения.

Гр-ка С. обратилась в суд с иском к Администрации г.о. Химки о признании незаконным отказа в предоставлении по договору купли-продажи земельного участка, обязании заключить договор купли-продажи земельного участка. В обоснование требований указала, что она является собственником трехкомнатной квартиры, расположенной в доме, стоящем на этом земельном участке.

Разрешая спор, суд первой инстанции принял во внимание, что жилой дом, в котором расположена принадлежащая истцу на праве собственности квартира, является многоквартирным, а не индивидуальным жилым домом, пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска. Апелляционным определением Московского областного суда от 29 марта 2017 г. по делу №33-5158/2017 решение Химкинского городского суда Московской области от 29 сентября 2016 года оставлено без изменения.

В практике встречается мнение, что собственникам квартир в таких случаях необходимо доказывать в судах, что жилой дом не отвечает признакам многоквартирного жилого дома, а принадлежащие им жилые помещения, (указанные в технической документации и правоустанавливающих документах как квартиры) являются в соответствии со ст. 16 ЖК РФ частями жилого дома.

Однако, сложность состоит в том, что определив понятия "жилой дом", "квартира" и "комната", ЖК РФ умалчивает о том, что следует понимать под частью жилого дома (п. 1 ч. 1 ст. 16) и частью квартиры (п. 2 ч. 1 ст. 16 ЖК).

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ст. 16 ЖК РФ).

Ключевым элементом данного определения является указание на то, что квартира обеспечивает прямой доступ к помещениям общего пользования в многоквартирном доме.

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. (Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»).

В соответствии с п.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом. То есть, по смыслу названной нормы, собственник квартиры не может стать собственником участка земли под домом, в котором расположена квартира.

Росреестр также неоднократно высказывал свое мнение по данному вопросу. Так, по мнению Росреестра, «постановка на государственный кадастровый учет жилых помещений (в том числе квартир) в индивидуальном жилом доме и последующее их введение в гражданский оборот в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, на наш взгляд, противоречит действующему законодательству» (письмо Росреестра от 11 августа 2016 г. N 14-06792/16).

«На наш взгляд, не должна осуществляться постановка на государственный кадастровый учет жилых и нежилых помещений в индивидуальном жилом доме, как самостоятельных объектов недвижимости (по аналогии с квартирами в многоквартирном доме, комнатами в коммунальных квартирах), за исключением, если такое помещение представляет собой совокупность помещений, составляющих часть жилого дома, отвечающих признакам жилого помещения (дома), как самостоятельного объекта недвижимости, в том числе блок в жилом доме блокированной застройки. (Письмо> Росреестра от 26.08.2016 N 14-07394/16)

Рассмотрим еще один пример из судебной практики

Так, Петрищева Г.В., являясь собственницей квартиры в трехквартирном жилом доме и 45/100 долей земельного участка, обратилась в суд с иском к администрации Первомайского района Тамбовской области о признании своей квартиры частью жилого дома с целью дальнейшего приобретения права собственности на часть придомового земельного участка. Удовлетворяя иск Петрищевой Г.В. и признавая принадлежащую ей квартиру частью дома, суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с представленными доказательствами, в том числе технической документацией на жилой дом, квартира, принадлежащая истцу, является структурно обособленным от остальных частей дома жилым помещением, поскольку не имеет общих с другими квартирами внутридомовых помещений, коммуникаций и инженерных сетей, имеет отдельный вход.

Определением Верховного суда РФ от 19 мая 2015 г. N 13-КГ15-2 решение Первомайского районного суда Тамбовской области от 8 апреля 2014 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 2 июля 2014 г. отменены, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Петрищевой Г.В. к администрации Первомайского района Тамбовской области о признании квартиры частью дома отказано. Дело рассматривалось по кассационной жалобе собственника другой квартиры в этом же доме.

По выводу судебной коллегии, «основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества. При этом наличие отдельного входа и капитальных перегородок не являются критериями для отнесения жилого помещения к жилому дому или его части. Квалифицирующим признаком жилого дома является наличие в нем комнат (а не квартир). Ссылка истца о нарушении ее прав в части приобретения в собственность земельного участка, прилегающего к дому, не имеет правового значения, поскольку в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, относится к общему имуществу дома, принадлежащему на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.

Таким образом, у владельца «квартиры» или «доли жилого дома» отсутствует возможность оформления в собственность земельного участка, на котором расположен жилой дом. Владелец «части жилого дома» может стать собственником отдельного земельного участка, занятого частью жилого дома.

Читайте также: