Что находится в подвале многоквартирного дома

Обновлено: 16.05.2024

Тема продухов в подвалах МКД много обсуждалась законодателями, зоозащитниками и жителями домов. Точку в споре поставил кабмин, введя в ПП РФ № 491 требование держать открытым хотя бы одно такое отверстие в подвале. Читайте, что в НПА сказано о продухах и как вопрос об обязательном выполнения этих норм управляющими организациями решают суды.

Правила № 170 предписывают УО закрывать продухи в подвалы и технические подполья

Управляющие домами организации, ТСЖ и кооперативы обязаны соблюдать требования законодательства к надлежащему содержанию и ремонту общего имущества собственников МКД, созданию благоприятных условий для проживания в домах. Такие требования включают в себя и нормы, которые касаются продухов в подвалах.

площадь продухов должна составлять примерно 1/400 площади пола техподполья или подвала; располагаются продухи на противоположных стенах для сквозного проветривания (не менее 2-х продухов на каждой секции дома) (п. 4.1.4);
желательно оборудовать продухи жалюзийными решётками (п. 4.1.4);
для предохранения конструкций от появления конденсата и плесени, а также устранения затхлого запаха необходимо организовывать регулярно сквозное проветривание, открыв все продухи, люки, двери в сухие и не морозные дни (п. 2.6.8).

Правительство РФ обязало УО держать хотя бы один продух в подвал полностью открытым при их наличии

Закрытые наглухо продухи стали объектом обсуждений в обществе, особенно среди зоозащитников. Они считали, что закрытие отверстий в подвалы домов обрекло на смерть замурованных там и оставленных в мороз на улице бездомных животных.

Защитники котов и собак просили оставлять в МКД хотя бы один продух, закрытый решёткой так, чтобы через него в подвал могли попадать только животные. В начале 2019 года Минстрой РФ вынес эту проблему на обсуждение в Общественной палате РФ. В СМИ этот вопрос окрестили «котиками в ЖКХ».

Однако Правительство РФ рассматривало тему открытия/закрытия продухов не с точки зрения безопасности для животных, а с учётом требований к надлежащему содержанию общего имущества в МКД. В итоге постановлением Правительства РФ от 23.11.2019 № 1498 были внесены изменения в пп.«в» п. 11 ПП РФ № 491, где указано, что управляющие домами должны поддерживать общие помещения в МКД в состоянии, обеспечивающем нормативно установленные температуру и влажность.

Согласно ПП РФ № 1498, делать это следует в том числе с помощью постоянного круглогодичного поддержания в открытом состоянии одного продуха в подвале и техническом подполье, если в них предусмотрены такие продухи.

Минстрой РФ и ГЖИ: УО должна держать один продух открытым, не выполняя требование о его закрытии из Правил № 170

После вступления в силу новых требований к содержанию МКД в части организации хотя бы одного продуха в подвал, этот вопрос стал темой разъяснений, которые дают органы Госжилнадзора управляющим домами.

Так, ведомство в Красноярском крае в письме от 27.10.2020 № 100-11182/15 напомнило УО и ТСЖ, что согласно п. 3.4.7. Правил № 170, проходы ко всем элементам подвала и технического подполья должны быть чистыми и доступными, а помещения – защищены от проникновения грызунов, кошек и собак. На все проёмы, каналы и отверстия технического подполья должны быть установлены защитные сетки (п. 3.4.7. Правил № 170). Размер ячеек сетки составляет 0,5 см.

Вместе с тем, орган жилищного надзора обратил внимание управляющих домами на ПП РФ № 1498, которым установлено требование постоянного поддержания в открытом состоянии в течение всего календарного года одного продуха в случае их наличия в подвалах/техподпольях.

Согласно письму Минстроя РФ от 02.12.2019 № 42191-ОГ/04, Правила № 170 используются в части, не противоречащей законодательству России. Следовательно, положения Правил № 170 об установке на все продухи сеток и решёток, полностью препятствующих проникновению животных в такие помещения, не подлежат применению из-за пп. «в» п. 11 ПП РФ № 491.

Управляющие организации должны держать один продух открытым. Это, по мнению органа ГЖН, позволит обеспечить требуемый температурно-влажностный режим помещений подвалов и технических подполий МКД и гуманное отношение к бездомным животным, попавшим в такое помещение.

Продухи должны быть в доме, если это предусмотрено проектом и технически возможно

Дело № А56-68723/2019 с отрицательным для управляющей компании решением.

ГЖИ проверила работу одной из управляющих организаций Санкт-Петербурга и установила нарушения Правил № 170. Составила протокол и привлекла компанию к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ, оштрафовав на 125 000 рублей. Среди нарушений, которые УО должна была устранить, значилось необеспечение надлежащего состояния подвальных продухов. Они были не оборудованы жалюзийными решётками, а закрыты наглухо с уличной стороны.

Спор управляющей организации и органа ГЖН дошёл до кассационной инстанции, и все суды в этом деле согласились с доводами УО. Ведомство провело проверку деятельности компании, управляющей одним из многоквартирных домов в Благовещенске (Амурская область).

УО получила предписание, в котором среди прочих требований была организация продухов для проветривания подвалов в МКД согласно п. 3.4.3 Правил № 170. При этом в доме уже было три продуха со стороны двора, но орган ГЖН указал на то, что управляющая организация обязана пробить такие же отверстия и с противоположной стороны для сквозного проветривания.

При повторной проверке ГЖИ установила, что как раз это требование лицензиат не выполнил. Компания получила новое предписание, которое решила оспорить в суде. В ходе разбирательства суды установили, что продухи, расположенные в фундаменте МКД, – это сквозные отверстия в капитальной стене фундамента. Проектом МКД предусмотрено три продуха с внутренней (дворовой) стороны дома.

В предписании указано, что продухи должны располагаться и на противоположных стенах. Но с внешней стороны дома, согласно проекту, находится длинное капитальное крыльцо нежилого помещения в многоквартирном доме. Следовательно, сделать продухи там технически невозможно. Суды признали, что в части этого требования предписание органа ГЖН не отвечает принципам определённости, конкретности и исполнимости, вынесено без учёта технических характеристик дома.

Суд первой инстанции, а за ним апелляционный и кассационный, признали, что УО не должна пробивать новые продухи, орган ГЖН не был вправе от неё это требовать.

На заметку

Из анализа нормативно-правовых актов следует, что в многоквартирном доме должен быть оставлен хотя бы один продух, закрытый решёткой, для проветривания подвальных помещений и технических подполий. При этом в пп. «в» п. 11 ПП РФ № 491 указано условие: «если продухи предусмотрены в таких помещениях».

Продух должен быть полностью открыт. Требование Правил № 170 закрывать отверстия решётками здесь вступает в противоречие с нормой ПП РФ № 491 и, как указывает ГЖИ Красноярского края, не применяется. При этом, как показывает пример из судебной практики, надзорные органы не могут требовать от управляющих домом пробить в капитальной стене продух, если он не был предусмотрен проектом дома и/или сделать это технически невозможно.

А вы в своей практике управления домом сталкивались с требованиями органа ГЖН, которые касаются продухов? Поделитесь в комментариях.

В каждой многоэтажке, вне зависимости от ее возраста и срока эксплуатации, имеются подвальные помещения. И немало собственников квартир в них интересуется тем, кому принадлежат подвалы в многоквартирном доме, кто обладает правом распоряжаться этой площадью, могут ли жильцы занимать эти помещения и обустраивать их в собственных интересах.

Ответить на все вопросы однозначно довольно сложно, ведь законодательная база жилищной сферы менялась годами, вносились различные поправки, которые в итоге вызвали противоречия с актами, принятыми в прошлые годы. Разберемся, как приватизировать подвал в многоквартирном доме и выясним, кому он принадлежит.

Назначение

В подвале жилого дома как правило находятся трубы, аппаратура, техоснащение и конструкции, что заставляют функционировать всю внутреннюю инфраструктуру здания, например:

сети водоснабжения;
отопление;
электроснабжение;
теплосеть или бойлерная;
основная распределительная щитовая.

Таким образом, технические этажи многоквартирных домов – это находящееся под жилыми квартирами помещения, предназначенные для гарантированной работы всех коммуникационных систем дома . Именно поэтому туда не разрешен вход посторонним лицам во избежание вмешательства в работу систем и коммуникаций. Этот факт является причиной установки решеток на подвальные окна. Войти в него могут только коммунальщики.

Иногда случается, что часть подвала в многоквартирном доме используется коммунальщиками в качестве спецпомещений. Некоторые нижние помещения МКД изначально приспособлены под хозяйственно-бытовые потребности, в них на стадии проектирования были предусмотрены кладовки. Конечно, это касается старых построек, например, так называемых хрущевок.

Как определить собственников

Подвальные и чердачные помещения часто становятся предметом спора и даже судебных тяжб для выяснения того, кто же все-таки является их владельцем. Согласно российскому законодательству, а именно статье 36 ЖК РФ , общедолевыми собственниками всех подвальных помещений являются все без исключения жильцы многоэтажных домов, если те приватизированы. Будучи равноценными полноправными владельцами, именно они решают, как именно использовать подвальные площади.

Тем не менее, существуют некоторые спорные моменты. Например, помещение в подвале многоквартирного дома может быть занято физическим лицом, которое стало его собственником в девяностые годы, тогда как владелец самого здания не успел его оформить как собственность. Именно потому часто случается, что на объектах вторичной недвижимости жилая часть дома принадлежит одним владельцам, а техэтаж – другим.

Для того, чтобы собственники квартир в МКД признавались общими долевыми совладельцами подвальной части здания, должны быть соблюдены определенные условия:

на момент приватизации жилой площади подвальная территория не должна уже находиться во владении иных собственников;
у технического этажа нет определенного назначения;
подвал отделен от квартир.

Кроме того, техническое подвальное помещение признается возможным ко владению на равных долях между жильцами тогда, когда в нем имеется техническое оборудование, способное обслуживать больше одной квартиры. Если соблюдены все условия, подвал находится в общей долевой собственности живущих в доме, возможность сдачи в аренду, обмен, продажа подвала и прочие манипуляции с техническим этажом без их согласия невозможны.

Нюансы определения владельцев

Следует иметь в виду, что помещения, в которых располагаются инженерные сети и прочие коммуникации, обслуживающие дом, не могут быть переданы в частное владение. Всю остальную, свободную его часть можно использовать по усмотрению жильцов.

Ответы на вопрос, кто и при каких обстоятельствах владеет подвальным помещением, отталкиваясь от законодательства и судебных решений таковы:

владельцы подвала – жильцы на основании оформленного долевого права собственности МКД;
находящееся в технических подвальных помещениях имущество находится в индивидуальной собственности, его владелец вправе самостоятельно решать, как им распорядиться, и оплачивает расходы на его содержание наравне с остальными;
технические комнаты, даже без учета того, что в них расположены коммуникационные, энергетические сети, оборудование, обслуживающее дом, являются специализированными объектами и в индивидуальном пользовании находиться не могут;
если в доме нет приватизированного жилья, а все квартиры принадлежат муниципалитету, то и подвал не может быть чьей-то собственностью. В этом случае он эксплуатируется лишь для обслуживания коммуникационных сетей.

Нередко случается, что граждане или некие организации по незнанию законодательной базы или умеренному игнорированию ее правил совершают незаконный захват подвального помещения, располагая там несанкционированные, магазины и прочее. В этом случае следует обратиться в суд.

В каждой семье есть крупные вещи, которые необходимы, но в квартире вечно всем мешают: зимняя резина, садовый и спортивный инвентарь, крупные детские игрушки, коляски и санки. Наверняка многие задумываются о том, как хорошо было бы использовать подвал или чердак в качестве кладовки. Но имеют ли жильцы на это право?

Правовой режим использования нежилых помещений

Подвал жилого дома относится к общему имуществу, теоретически он принадлежит всем, кто владеет квартирами в этом здании, и эти люди могут им пользоваться. Но так как именно в подвале проходят коммуникации, сделать это по собственному желанию и усмотрению нельзя, необходимо соблюдение ряда условий (например, вещи не должны никаким образом соприкасаться с трубами), а также разрешение. Чтобы получить его, нужно действовать вместе с управляющей компанией.

Важно! В новых правилах пожарной безопасности указывается, что использовать подвалы и цокольные помещения по не прямому назначению нельзя. На практике это означает, что жильцы не могут самовольно организовывать кладовые и помещения иного назначения в подвалах – только в том случае, если они согласуют подобное использование помещений, а в документацию по дому будут внесены соответствующие изменения.

Можно ли хранить вещи в подвалах и местах общего пользования? И как превратить подвал в кладовку?

Первым делом требуется провести коллективное собрание жильцов, на котором принять решение об использовании подвального помещения (цокольного этажа) как места хранения личных вещей жильцов. При этом все инициаторы должны понимать, что им придется вложиться материально, ведь любое переоборудование будет произведено за счет самих жильцов.

Если такое решение принято, необходимо вместе с управляющей компанией подготовить план перепланировки и получить разрешение на перепланировку (например, в Москве – в Мосжилинспекции).

Для составления плана перепланировки требуется провести инженерное обследование подвала, которое подтвердит хорошее состояние коммуникаций и возможность обустроить обособленное помещение для использования под кладовку. Проект перепланировки можно заказать в проектной организации, которая работает со свидетельством СРО.

Важно! Процесс перепланировки подвала – трудоемкий и затратный. Поэтому велико искушение самовольно перестроить подвал и использовать его в интересах жильцов. Но делать этого нельзя! Несогласованные изменения легко обнаружат сотрудники коммунальных служб. Виновные будут вынуждены заплатить административный штраф и самостоятельно вернуть помещению первоначальный вид.

Если же вы пройдете процедуру согласования и сделаете все по закону, то сможете смело пользоваться новыми кладовками, не опасаясь, что первая же проверка сведет на нет все усилия.

Кладовые в подвалах есть, но место вам не дают?

В новом жилом фонде нередко подвалы сразу оборудованы таким образом, чтобы жильцы могли хранить в отдельных помещениях свои личные вещи. Но тут можно столкнуться с другой трудностью: нередко новым жильцам не достается кладовка, потому что «все давно распределено между теми, кто въехал раньше». Это нарушение ваших прав! Все жильцы имеют равное право пользоваться общим имуществом. И если состав проживающих изменился, могут измениться и правила, по которым распределяются метры в подвале.

Чтобы добиться справедливости, необходимо инициировать общее собрание жильцов, а на нем пересмотреть условия использования общего имущества. Если ранее проживающие в доме вкладывали свои средства на обустройство подвала, новичков могут попросить внести определенные суммы.

Если договориться полюбовно не получается, можно обратиться с жалобой в управляющую компанию.

Можно ли использовать чердак?

Чердак могут использовать жители квартир на верхнем этаже. У них есть право взять участок чердака в аренду и организовать перепланировку с целью совмещения квартиры и чердака или оборудования отдельного помещения под свои нужды.

Но для этого необходимо, чтобы выполнялся ряд требований: чердак должен быть не приватизирован кем-то еще; на участке, о котором идет речь, не могут проходить важные коммуникации; кроме того, требуется согласие других жильцов дома.

Последний пункт – самый сложный. Нужно получить согласие 2/3 жильцов дома, а это зачастую задача нетривиальная. Если же удалось этого добиться, необходимо сообщить о своем желании в управляющую компанию и подготовить документы на перепланировку, которые утверждаются в Государственной жилищной инспекции. Зато у жильцов верхних этажей может появиться двухуровневая квартира, что зачастую стоит всех трудов.

Следите за новостями, подписывайтесь на рассылку.

При цитировании данного материала активная ссылка на источник обязательна.

В подвале необходимо обеспечить нужный температурно-влажностный режим, чтобы не допустить выпадения конденсата на поверхностях ограждающих конструкций. Если же конденсат появился или была обнаружена плесень, необходимо выявить и устранить причины повышенной влажности и обеспечить интенсивное проветривание подвала через окна и двери ( абз. 2 п. 2 ПП РФ от 03.04.2013 № 290 ).

Подвальные помещения должны иметь освещение и вентиляцию.

Необходимо принимать меры для исключения подтопления, захламления, загрязнения и загромождения подвальных помещений, а также меры, обеспечивающие их вентиляцию в соответствии с проектными требованиями ( абз. 3 п. 2 ПП РФ от 03.04.2013 № 290 ).
Так, в случае, если подвал глухой, может потребоваться пробить в цоколе не менее двух вентиляционных отверстий в противоположных стенах каждой секции дома и оборудовать такие отверстия решётками и вытяжными вентиляторами.
В течение всего года подвалы и технические подполья должны регулярно проветриваться, там должно быть чисто, а доступ ко всем элементам подвала не должен быть затруднён ( абз. 3 п. 2 ПП РФ от 03.04.2013 № 290 ).
Необходимо контролировать состояние дверей подвалов и технических подполий и запорных устройств на них. Если обнаружены неисправности – устранять их. Согласно рекомендациям, которые даны в пп. 4.1 Постановления Госстроя от 27.09.2003 № 170 , вход в подвал должен быть закрыт на замок. Ключи могут хранится в управляющей организации, АДС, у дворника. О месте хранения ключа необходимо сделать специальную надпись на двери. Для представителей организаций по обслуживанию жилищного фонда и городского коммунального хозяйства доступ к транзитным инженерным коммуникациям, проходящим через помещения, должен быть обеспечен в любое время суток.
Для содержания подвальных помещений в надлежащем состоянии необходимо регулярно проводить осмотры помещений подвалов, входов в подвалы, дверей и приямков ( абз. 3 п. 2 ПП РФ от 03.04.2013 № 290 ).

По результатам осмотра необходимо составить акт обследования технического состояния МКД и акт общего осмотра МКД.
Если выявляются повреждения, следует оценить риски и устранить их в плановом или срочном порядке, чтобы не допустить дальнейшего развития и ухудшения ситуации.
Для этого составляется наряд-задание на выполнение работ. результаты оформляются актом выполненных работ.

Активные советы многоквартирных домов хотят иметь доступ в подвал дома, чтобы следить за его содержанием, показаниями общедомовых счетчиков. Однако подвал закрыт от посторонних лиц, и управляющая организация не спешит пускать туда даже членов совета дома.
Практика судов по этому вопросу расходится. Покажем доводы обеих позиций на примерах судебных решений.

✘ Апелляционное определение Московского городского суда от 9 февраля 2021 г. по делу № 33 – 5441/2021

Председатель совета многоквартирного дома обратился с иском к ГБУ г. Москвы «Жилищник района Филевский парк» об обязании предоставить ключ от подвала.

Собственник указал, что постоянно происходит затопление подвала, а при попытке проверить состояние подвала неожиданно пропадают ключи из диспетчерской, из-за этого он как председатель совета дома с начальником участка не могли попасть в подвал, чтобы проконтролировать ситуацию. По мнению истца, отказ выдать ключи ограничивают его право как на пользование, распоряжение и общим имуществом дома, препятствуют осуществлению контроля за состоянием дома.

Управляющая организация возражала: что согласно журналу заявок собственник ни разу не обращался с заявками; помещение подвала согласно акту и фотографиям находится в удовлетворительном состоянии.

Представитель Мосжилинспекции просила в удовлетворении иска отказать.

Суды отказали в удовлетворении требований:

входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок (ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, у дворника, рабочих, проживающих в этих домах), о месте хранения делается специальная надпись на двери (п. 3.4.5 Правил эксплуатации жилфонда №170);
необходимо обеспечить отсутствие доступа к техническим помещениям, инженерному оборудованию, подвалам, чердакам, неэксплуатируемым крышам зданий (сооружений) лицам, на которых не возложены соответствующие производственные и должностные обязанности (п. 16.2 «СП 255.1325800.2016. Свод правил. Здания и сооружения. Правила эксплуатации);
«согласно представленной копии журнала учета заявок на ОДС судом установлено, что ключи от подвала чердака дома хранятся на ОДС. Представленные истцом в обоснование иска акты о недопуске в подвал были составлены в отсутствие должностных лиц ГБУ г. Москвы «Жилищник района Филевский парк», в связи с чем суд обоснованно заключил, что сами по себе данные акты не свидетельствуют о нарушении прав истца».

По мнению суда, наличие у истца права общей долевой собственности на общее имущество, а также то обстоятельство, что он является председателем совета дома, не может являться достаточным основанием для удовлетворения иска и возложении на обязанности по передаче комплекта ключей.

«Доводы апелляционной жалобы о том, что в данном конкретном доме по вине ответчика затоплен водой подвал, в связи с чем разрушается фундамент, не могут послужить основанием для отмены решения и удовлетворения иска о передаче ключей от подвала и чердака жителям дома, поскольку обстоятельства, на которые ссылается истец, с учетом предмета и основания иска не являлись предметом судебной проверки. Исковых требований о ненадлежащем содержании дома истцом в рамках настоящего дело не заявлено».

✔ Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда № 33 – 3155/2020

Суд обязал управляющую организацию предоставить совету дома доступ в подвал.
Общее собрание приняло решение о предоставлении допуска (ключей) в подвальные помещения председателю и членам совета МКД для контроля за снятием показаний счетчиков на водоснабжение.
Управляющая компания не хотела исполнять решение собрания, и собственнику пришлось идти в суд.

Суд первой инстанции отказал собственнику, посчитав, что истец не доказал «обоснованность требований допуска в технические помещения к инженерным системам/коммуникациям, поскольку с показаниями общедомовых приборов учета истец вправе ознакомиться в управляющей компании… Нахождение лиц, не являющихся обслуживающим персоналом жилого фонда, в указанных истцом помещениях недопустимо, в том числе во избежание нарушения требований Федерального закона «О противодействии терроризму» от 06.03.2006 № 35-ФЗ».

Апелляционный суд отменил решение нижестоящего суда и удовлетворил иск собственника.
«Согласно пункту 4.1.14 Правил эксплуатации жилфонда № 170, входные двери в техподполье, подвал должны быть закрыты на замок, ключи должны храниться в объединенной диспетчерской службе (ОДС) или в организации по обслуживанию жилищного фонда и у жителей близлежащей квартиры (о чем должна быть соответствующая надпись).
Таким образом, приведенные пункты Правил не исключают возможность нахождения ключей у собственника помещений МКД.
Учитывая, что истец является председателем совета МКД, руководствуясь положениями приведенных норм, судебная коллегия приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению, в противном случае совет многоквартирного дома фактически лишается предоставленных в силу прямого указания на то в законе прав на осуществление контроля за оказанием услуг или выполнением работ по управлению домом со стороны ответчика».

О полномочиях совета МКД рекомендуем отдельный материал «Права и обязанности совета многоквартирного дома».

Чтобы не пропустить ничего важного в сфере ЖКХ, выберите, где вам удобнее следить за обновлениями:
➜ в Telegram или во ВКонтакте.
А самые полезные и популярные материалы можно найти в виде карточек на нашем канале в Дзен.

Читайте также: