Застройщик увеличил площадь квартиры за счет лоджии

Обновлено: 09.05.2024

Казалось бы, площадь квартиры в многоэтажном доме — вещь неизменная. Но для предприимчивых граждан найти идею по её увеличению оказалось не такой уж сложной проблемой. По всей стране на фасадах домов можно встретить “скворечники” — огромные балконы, перестроенные под жилые помещения. Насколько это разумно, безопасно и законно, попробуем разобраться.

Законно?

Многие не задумываются и не знают, что балкон, в отличие от лоджии, не является частью квартиры и личной собственностью её жильцов. Это общедомовая территория. По закону ремонт и незначительные изменения балкона допустимы. Например, расширение площади до 50 см в любую сторону. Но есть много “но”. Разрешение на перепланировку потребуется:

Если дом старый и есть опасность обрушения;
Если требуется демонтаж бетонной плиты в основании балкона;
Если дом является архитектурным памятником и изменения внешнего вида фасада имеют значение.

Хоть и не памятник архитектуры, но один из моих любимых балконом в Москве. И видно как портит внешний облик дома застеклённый балкон.

Есть и другие препятствия, поэтому перед воплощением планов в реальность лучше получить информацию и разрешение от соответствующих организаций.

В Махачкале такие пристройки дошли до абсурда. В некоторых домах они занимают половину двора. В итоге власти Дагестана заявили, что часть таких самовольных построек будет снесена.

Безопасно?

Конструкция балкона рассчитана на то, чем она является. А увеличение площади, толстые стены с утеплением, крыша, внутреннее содержимое, всё это висит в воздухе, рискуя обрушиться в любой момент на головы прохожих. Но не только этим опасны “скворечники”.

Конструкция держится на доме, а значит, несёт на его стены, фундамент и опорные конструкции дополнительную нагрузку. В результате могут произойти серьёзные искажения, и даже разрушение здания или его части.

Этично?

Когда я смотрю на фото таких скворечников, то становится искренне жаль соседей снизу и сбоку этих горе-строителей. Из-за незаконных надстроек они живут, как в подвале, практически без солнечного света.

Им, наверное, также страшно, что в любую секунду такая бандура может обрушиться или приведёт к разрушению самого здания. Конечно, люди, построившие подобные пристройки вряд ли станут мучить себя этическими вопросами.

Разумно?

Потратить время и деньги на строительство “скворечника”, а в итоге его снесут, да ещё и заставят платить штраф. Это в лучшем случае. А в худшем такая самодеятельность может оставить самостройщика без жилья и права на компенсацию, так как виновником аварийного состояния дома или обрушения признают его самого.

А пристройки на первом этаже?

Увеличение балкона на первом этаже несёт минимум опасностей и, вроде, никому не мешает. Но законным такой самострой всё равно не станет без предварительного согласования с властями.

Справедливости ради не только в частном секторе увеличивают площадь таким образом, на фото ниже пример такого увеличения, но может это была задумка архитектора?

Подведём итоги.

Если очень хочется увеличить площадь жилья, то лучше подумать о размене квартиры или о покупке частного дома. А такие вот пристрои даже с разрешения властей, могут принести неприятности.

Мы купили квартиру, площадь около 63 м², скоро получаем ключи. На форуме покупателей квартир на этой стройке многие обсуждают, что уже были в своем жилье и у всех фактическое превышение площади, за которую потом нужно платить.

При каком превышении имеет смысл обращаться в суд?

Можно ли это сделать после получения ключей и выплаты денег за дополнительные квадратные метры?

Татьяна, без изучения договора нельзя точно ответить, можете ли вы не платить и стоит ли идти в суд. Давайте разберемся, что вообще говорит закон по поводу доплат за превышение площади в новостройках.

Судя по всему, речь идет о долевом участии в строительстве. Вы заплатили деньги, когда квартиры еще не было, а ее площадь была указана только на бумаге согласно проекту. Когда квартиру построили, ее измерили и посчитали фактическую площадь. Действительно, иногда бывает так, что площадь готовой квартиры оказывается больше, чем было указано в проекте.

Если в договоре долевого участия указана одна площадь и цена, а теперь застройщик требует доплату, вы не обязаны молча соглашаться. В законе нет такой нормы, на основании которой дольщик автоматически должен доплачивать, если застройщик попросил. Даже если квартира на самом деле оказалась большей площади.

Почему фактическая площадь больше проектной

Когда вы покупаете у застройщика строящееся жилье, вы покупаете то, чего еще не существует. Право собственности на квартиру возникает только тогда, когда застройщик ее построил, прошел государственную проверку и сдал жилье властям, потом передал вам по акту, а вы свои права на жилье зарегистрировали у государства. До этого всего у вас есть только право требовать у застройщика передать вам квартиру когда-нибудь в будущем, когда он ее построит.

Это не значит, что строители могут как угодно менять площадь дома, размеры комнат, толщину стен и высоту потолков. Но в процессе стройки могут быть погрешности, на которые сложно повлиять, даже если точно соблюдать все нормы.

Окончательные обмеры квартир проводятся после завершения строительства, и выполняет их государственное предприятие — Бюро технической инвентаризации ( БТИ ). Только на основании этих обмеров составляют акты приема-передачи квартиры. Именно эта площадь будет числиться в собственности у владельца, а не та, что указана в договоре.

В панельных домах отклонения по площади встречаются реже, потому что все детали дома делает завод. А вот в монолитных и кирпичных домах часто появляются какие-то погрешности в размерах. Это еще не значит, что застройщик хотел вас обмануть. Возможно, разница возникла из-за допустимых отклонений при монтаже.

Представьте стену длиной 6 м. Если сместить ее на 10 мм, то площадь комнаты изменится на 600 см², или 0,06 м². А если таких стен в комнате две, а в квартире четыре комнаты? Выходит уже 0,48 м². К доплате может получиться приличная сумма — несколько десятков тысяч рублей.

Бывают случаи, когда фактическая площадь отличается на несколько квадратных метров, а доплачивать требуют даже сотни тысяч. Строительными отклонениями такое расхождение объяснить нельзя. Это хитрость застройщика или вообще злоупотребление и мошенничество.

Любое требование доплатить, если вы уже внесли всю сумму за квартиру, — это повод как минимум разобраться. Возможно, платить вам ничего не придется, а если застройщик будет настаивать, то еще останется вам должен.

Что написано в договоре

Цена квартиры или права на нее — это существенное условие договора. Без конкретной цены за квадратный метр и всю квартиру договора быть не может.

Юридически увеличение или уменьшение размера квартиры ведет к изменению цены договора. По закону изменение цены требует согласия сторон. Обычно застройщики включают в договор пункты об увеличении или уменьшении фактической площади в пределах 0,3—2 м² и о порядке доплаты или возврата денег.

Например, в договоре может быть написано, что если площадь изменилась на 0,3 м², то доплаты не будет. А если больше, то доплатить нужно только за превышение.

Иногда условие об изменении площади в договоре вообще не прописано. А когда приходит время принимать квартиру, дольщикам присылают дополнительное соглашение, документы из БТИ и требование о доплате. Многие теряются и соглашаются отдать деньги, хотя делать это не обязаны.

В любом случае изменение цены — это повод внимательно прочитать договор. Нужно разобраться, что конкретно там написано по поводу отклонений в площади. Хотя читать договор, конечно, нужно до его подписания.

Если у вас в договоре написано, что площадь квартиры может измениться и вы обязаны доплатить, у застройщика больше шансов получить от вас эти деньги. Это работает и в обратную сторону. Если застройщик передал вам жилье, площадь которого меньше, чем вы покупали, можно требовать с него разницу.

Бывает, что застройщики хитрят и пишут, что при увеличении площади вам надо доплатить, а при уменьшении возвращать они вам ничего не будут. Это незаконно. Вы как потребитель должны иметь с застройщиком равные права. Если он с вас может требовать, то и вы с него.

Стоит ли обращаться в суд

Дольщиков защищает не только закон о долевом строительстве, но и закон о защите прав потребителей. Но до суда в любом случае стоит попробовать решить проблему с доплатой мирно. Не соглашайтесь доплачивать по первому требованию. И тем более не доплачивайте только потому, что другие дольщики решили доплатить и обсуждают это на форуме.

Прочитайте, что в договоре написано по поводу изменения цены. А потом попросите точный расчет превышения. Разберитесь, за счет каких помещений изменилась площадь квартиры. Например, площадь балкона считается с понижающим коэффициентом. За него не платят как за квадратный метр жилой комнаты. А иногда площадь увеличивается именно за счет балкона и застройщики считают его по обычной цене. Но это неправильно.

Если в квартире есть балкон или лоджия, платят не за общую, а за приведенную площадь. За квадратный метр балкона нужно платить на 70% меньше, а за лоджию — на 50% меньше.

Кроме того, при расчете площади квартир инженеры БТИ могут пренебречь правилами. Например, провести замеры не каждой квартиры, хотя должны измерить каждую. Или замерить только две стены, хотя положено четыре. Иногда в площадь включают вентиляционные короба или меряют по внешнему периметру балкона.

Поэтому в любом случае нужно разобраться, как на самом деле изменилась цена, за что застройщик требует доплату и как он все это посчитал.

Если у вас есть сомнения в точности обмеров, которые делал застройщик, вы можете заказать независимый обмер. Но оплатить его придется самостоятельно, в Москве это стоит от 3500 рублей. Заказывать новые замеры нужно в БТИ . Экспертиза других организаций не подойдет, по крайней мере для суда.

Если условие об изменении площади и цены было в договоре. Фактически вы заранее согласились на доплату и понимали, что площадь может измениться и стоить это будет вот столько денег. Можно попробовать обсудить с застройщиком рассрочку или отсрочку. Может быть, он предложит вам другую квартиру меньшей площади или такую, где БТИ не нашло отклонений и доплата не нужна. Как минимум попросите скидку.

Если изменилась цена, то есть существенное условие договора, и это не оговаривалось изначально, вы имеете право расторгнуть договор. То есть не доплачивать и потребовать назад всю сумму за квартиру. Но не спешите принимать такое решение: застройщик может с радостью на него согласиться. Он ведь вернет вам ту сумму, которую вы заплатили при заключении договора. А к моменту сдачи дома квартира уже подорожала — вы не купите такую же за эти деньги.

Если в договоре подробно описано, как и когда вы должны доплатить, по размерам все сходится, а вы не платите после требований застройщика, с вас могут взыскать неустойку за нарушение сроков оплаты. Суды часто становятся на сторону дольщиков, но если документы оформлены правильно и требование о доплате соответствует договору, могут поддержать и застройщика. Вот решение Промышленного районного суда Ставрополя по делу, где с дольщика взыскали и доплату, и неустойку в похожей ситуации.

Учтите, что застройщик вправе требовать доплату исходя из цены квадратного метра на момент покупки квартиры, а не сегодняшней цены квартиры. Даже если сейчас она гораздо выше.

Если доплата не оговаривалась в договоре. Не спешите идти в суд. Сначала проверьте расчеты. Может потребоваться экспертиза. Вдруг застройщик увеличил площадь за счет того, что плохо утеплил стены или сэкономил на шумоизоляции. Это повод требовать от застройщика компенсацию, неустойку и моральный ущерб. Так что неизвестно, кто кому останется должен.

Если не хотите доплачивать, направьте застройщику претензию. Составлять ее лучше с юристом. Дождитесь официального ответа. Даже если застройщик понимает, что вы имеете право отказаться и не доплачивать, он все равно попросит денег. Кто-то не станет вникать и доплатит за превышение, а кто-то во всем разберется, откажется и отстоит свои права. Вполне возможно, в вашем случае до суда вообще не дойдет.

Но если договориться не получилось, доплачивать вы не хотите и по договору не обязаны, поищите юриста, который специализируется на таких спорах. Судебная практика неоднозначная, но есть много примеров, когда в разных ситуациях дольщики шли до конца и выигрывали.

По закону у вас есть право расторгнуть договор и забрать деньги. Например, если превышение площади оказалось существенным — больше 5%. Или проект изменили без вашего согласия.

Вы можете не платить за превышение, если об этом не договаривались, и все равно получить квартиру в собственность. Но многое зависит от формулировок в договоре — изучите его и многое прояснится.

Как оформить доплату

Можно заключить дополнительное соглашение к договору долевого участия, но это долгий и затратный способ. Можно просто передать квартиру по фактической площади в акте приема-передачи.

Обычно в акте приема-передачи квартиры застройщик указывает, что по договору площадь была такая, фактически она такая, поэтому дольщик должен доплатить столько-то рублей в определенный срок (или уже доплатил). Это одновременно будет считаться и уведомлением об увеличении площади. Если вы подпишете акт приема-передачи в таком виде, то до оплаты долга квартира целиком будет в залоге (ипотеке) у застройщика, даже если она уже в ипотеке у банка.

Если вам не хочется отдавать квартиру в залог, придется доплатить до подписания акта. Доплачивать вы должны из расчета той цены, которая была указана за 1 м² в основном договоре. Требования доплатить по цене метра на сегодняшний день незаконные.

При оплате удостоверьтесь в правильности реквизитов оплаты. В назначении платежа обязательно сошлитесь на номер основного договора долевого участия и его дату. Во-первых, эти документы потом пригодятся вам для получения налоговых вычетов. Во-вторых , недобросовестный застройщик не сделает вид, что вы ничего не платили.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Купил квартиру по ДДУ в новостройке. На момент покупки возможности осмотреть квартиру не было, но в проектной документации у всех комнат была правильная прямоугольная форма.

Сейчас дело идет к сдаче дома, и, когда я сходил на осмотр, обнаружил, что у кухни фактически шесть углов, потому что застройщик разбил стену на две части. На этой стене также будут расположены коммуникации: газовый котел в левой части, счетчик водоснабжения в правом углу. Застройщик считает, что ничего криминального не совершил и всю площадь кухни по-прежнему можно использовать. Я же полагаю, что договор нарушен, так как изменена геометрия помещения.

Примерно так все это выглядит. Слева — форма кухни при заключении ДДУ. Справа — кухня, построенная застройщиком. Красным выделен участок, за который я не хочу платить

ДДУ подразумевает взаиморасчеты при любом отклонении от заявленной общей площади квартиры по цене договора. В худшем для себя случае не хочу признавать жилой площадью красную область на рисунке и, соответственно, платить за нее. В лучшем — хотел бы , чтобы застройщик вернул геометрию помещения к прямоугольной форме. Технически это будет возможно, только если уменьшить общую площадь на ту же красную область. Но тогда площадь уменьшится уже не только на бумаге, но и физически.

Законны ли мои требования? Есть ли какая-то судебная практика по аналогичным вопросам?

P. S. Если это имеет какое-то значение, то квартира была куплена в ипотеку, которая сейчас погашена. Срок, когда застройщик должен был передать ключи, — начало октября 2021 года. Стройка еще не завершена, старт предварительных показов перед сдачей квартиры ожидался летом.

Это сложная ситуация, так как застройщик вправе отступить от плана квартиры, который вы согласовали при заключении договора. В вашем случае отступления, скорее всего, будут считаться несущественными — в этом и кроется основная проблема.

Боюсь, что судебные перспективы дела не радужные. Но плюс в том, что вы обнаружили проблему на ранней стадии и у вас есть время на общение с застройщиком. Его можно замотивировать сделать все, как договаривались.

Независимая приемка квартиры в новостройке. Центр КРДэксперт. Краснодар

Лоджия или балкон нужно знать при приемке квартиры, только когда застройщик начинает требовать доплатить за «лишнюю» площадь. В дальнейшем лоджия это или балкон существенного влияния ни на что не оказывает, разве что для продажи квартиры: лоджия звучит солиднее, чем балкон. Согласно ст.15, п.5 Жилищного Кодекса РФ в общую площадь квартиры не включается площадь балконов и лоджий. В техпаспорте БТИ указывается фактическая площадь балкона (лоджии) без включения этой площади в площадь квартиры, коэффициенты для балкона/лоджии (0,3 или 0,5) в техпаспорте БТИ не применяются. В общую площадь квартиры включается «приведённая» площадь лоджии (балкона) для расчетов с застройщиком за стоимость площади всей квартиры. Для лоджии устанавливается коэффициент приведения, равный 0,5; а для балкона – равный 0,3. Причем остекление на величину этих коэффициентов никак не влияет: остекленными могут быть и лоджия и балкон – а коэффициенты так и остаются равными 0,5 и 0,3 соответственно.

Предположим, что реальная площадь лоджии (балкона) по замерам равна 4 кв.м. Тогда «приведенная» площадь лоджии будет равна 4*0,5=2,0 кв.м, а «приведенная» площадь балкона будет равна 4*0,3=1,2 кв.м. Получаем разницу «приведенной» площади одинаковых лоджии и балкона 2,0–1,2=0,8 кв.м., что например, при стоимости 1кв.метра 50 тыс. руб. составит 40 тыс. руб.

Если вы подозреваете, что это не лоджия, а балкон – как можно самостоятельно проверить: лоджия/балкон?

Вариант №1 , самый простой. Вы берете у застройщика план своей квартиры из проектной документации, раздел АР (архитектурные решения) – застройщик обязан строительную документацию предоставить для ознакомления по требованию дольщика (ФЗ «Об участии в долевом строительстве …»). Обычно застройщик выдает ксерокопию всего этажа. На чертеже будет указано: балкон это или лоджия, так как у проектировщика обычно нет мотивации «химичить» с названиями лоджия/балкон. В случае расхождения этого доказательства должно хватить. Если же застройщик отказывается принять во внимание эти чертежи – тогда смотрите следующие 2 варианта.

Вариант №2 – обратиться в независимую экспертную организацию. Предварительная консультация обычно бесплатна (во всяком случае – в КРДэксперт): стоит ли заказывать экспертизу – это лоджия или все-таки балкон. Если оказывается, что это балкон вместо лоджии – заказываете независимую экспертизу, её можно предъявить застройщику для прекращения претензий, а при его несогласии – приложить к исковому заявлению в суд.

Вариант №3 – самостоятельно разобраться с нормативной литературой: это действующий СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные», где в его пунктах указано:

п.3.2: « балкон: Выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает ».

п.3.15: « лоджия: Помещение, встроенное в здание или пристроенное к нему, имеющее стены с трех сторон (или с двух при угловом расположении) на всю высоту этажа и ограждение с открытой стороны, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает ».

Но если застройщик не поверит указаниям СП 54.13330.2016, тогда см. выше вариант №2.

В 2015 году один мужчина из Северной Осетии купил в новостройке двухкомнатную квартиру по договору участия в долевом строительстве, ДДУ. По проекту площадь квартиры была 64,81 м², а в договоре была указана сумма за каждый квадратный метр.

Покупатель подписал договор и уплатил всю сумму — 3 203 710 Р .

Когда дом сдали, оказалось, что площадь квартиры составляет 64,8 м², но в эту площадь входят лоджия и балкон. С учетом понижающих коэффициентов для лоджии и балкона мужчина недосчитался 2,16 м² и попросил застройщика вернуть переплату за недостающие метры. Но тот отказался: в ДДУ было оговорено, что цена квартиры не пересчитывается.

Видимо, при заключении договора застройщик указал площадь без понижающих коэффициентов за лоджию. По закону так можно — наш эксперт уже объяснял, почему застройщики не обязаны применять понижающие коэффициенты.

Мужчина не согласился с отказом вернуть деньги и пошел в суд. Он решил взыскать 106 773 Р переплаты, компенсацию морального ущерба в размере 100 000 Р и потребительский штраф — 50% от присужденной суммы.

Источник: Определение ВС РФ № 22-КГ21-3-К5 PDF, 704 КБ

Курс о больших делах

Аргументы сторон

Дольщик. Я заплатил за 64,8 м² жилья, а застройщик передал мне на 2,16 м² меньше. Считаю, что сумму надо соразмерно снизить, прошу взыскать переплату через суд.

Условие ДДУ, по которому нельзя делать перерасчет цены, если площадь меняется, считаю недействительным: оно ущемляет мои права как потребителя.

Застройщик. Возражаю. Наше условие ДДУ законно и не ущемляет права дольщика. Площадь квартиры могла и увеличиться — и в этом случае дольщику не пришлось бы доплачивать за лишние метры. В договоре было указано, что площадь ориентировочная, — это нормально, что она немного изменилась.

К тому же дольщик покупал квартиру по программе военной ипотеки. А контролирующий орган этой программы рекомендует нам включать в договоры такое условие.

Что сказали суды

Разберемся, нарушил ли застройщик свои обязательства.

При заключении договора застройщик обязан предоставить дольщику полную и достоверную информацию о проекте строительства. В договоре должна быть четко определена площадь квартиры и всех помещений, поскольку цена зависит от площади. А цена — это существенное условие договора. Значит, застройщик не предоставил дольщику полную информацию о приобретаемой квартире.

В ДДУ есть конкретные характеристики квартиры, и если застройщик передает квартиру меньшей площади, то он нарушает договор.

Мы считаем, что условие договора, которое позволяет застройщику передать дольщику объект меньшей площади без соответствующей компенсации, ущемляет права потребителя и противоречит закону. Поэтому это условие мы признаем недействительным.

Иск удовлетворяем частично: взыскиваем в пользу дольщика переплату — 106 773 Р , компенсацию морального ущерба — 1000 Р , а также потребительский штраф — 53 886 Р .

Застройщик остался недоволен решением и обжаловал его в Верховном суде республики.

Верховный суд Республики Северная Осетия — Алания: 👈

Районный суд ошибся. Стороны сами определяют условия, на которых заключают договор.

В ДДУ было условие о том, что площадь квартиры ориентировочная и ее уточнят по итогам замеров. Покупатель прочитал этот ДДУ и подписал его, то есть согласился с его условиями.

Фактическая площадь квартиры оказалась на 2,16 м² меньше площади по договору и проектной документации. При этом квартиру дольщик принял без замечаний как по техническому состоянию, так и по соответствию проекту и условиям договора.

После заключения ДДУ стороны могут договориться об изменении цены, только если договор предусматривает такую возможность. У дольщика в договоре такого условия не было. Более того, было прямо указано: если площадь квартиры изменится по результатам обмера, перерасчета не будет. А суд обязан толковать договор буквально.

Закон также не требует автоматически пересчитывать стоимость квартиры исходя из ее фактической площади.

Этого мужчину никто не заставлял подписывать договор с такими условиями, он сделал это добровольно. Таким образом, спорное условие договора не ущемляет права потребителя. Нет оснований признать это условие недействительным.

Решение суда первой инстанции отменяем, в иске полностью отказываем.

Согласны с коллегами. Оставляем в силе определение Верховного суда Республики Северная Осетия — Алания, а жалобу дольщика отклоняем.

Дольщик на этом не остановился и подал жалобу в Верховный суд.

Коллеги из апелляционной и кассационной инстанций ошиблись.

Предмет договора долевого участия должен быть строго определен. В частности, в нем должна быть точно указана площадь квартиры, потому что от этого зависит ее цена.

Покупателю нужно предоставить полную и достоверную информацию о будущей квартире. А квартира должна соответствовать условиям договора и проектной документации. Если застройщик передает квартиру меньшей площади, он нарушает одно из условий договора.

Если объект долевого строительства построили с отступлениями от условий договора, дольщик вправе, в частности, потребовать от застройщика соразмерно уменьшить цену.

Условие об абсолютном запрете на пересчет цены не соответствует закону. Стороны могут договориться не пересчитывать цену только с указанием конкретных пределов, в рамках которых цена не меняется. В спорном договоре никаких пределов установлено не было.

При таких обстоятельствах нельзя лишать дольщика права потребовать соразмерно уменьшить цену, что не учли нижестоящие суды.

Считаем, что коллеги существенно нарушили нормы права, когда принимали решения. Отменяем определения апелляции и кассации. Пересмотрите дело.

Верховный суд Республики Северная Осетия — Алания: 👈

Ну хорошо, тогда мы считаем, что решение районного суда законно, и оставляем его в силе.

Застройщик должен выплатить истцу 106 773 Р , компенсацию морального ущерба в размере 1000 Р и штраф в размере 53 886 Р .

Что в итоге

Дольщик благодаря своей настойчивости получил 160 тысяч рублей, а мог бы не получить ничего и остаться с квартирой меньше оплаченной площади. Да, он сам подписал такой договор, но не побоялся оспорить незаконное условие — и выиграл суд.

Что для нас важно в этой истории

Если бы в договоре были указаны предельные параметры, когда площадь квартиры может измениться и при этом цена не будет пересчитана, суд, скорее всего, встал бы на сторону застройщика. Например, договор может предусматривать, что перерасчета не будет, если площадь меняется на 0,5—2 м² . Точные значения обычно устанавливает сам застройщик.

Если площадь меняется существенно — это уже не норма. И повод задуматься, почему так произошло. А когда площадь квартиры меняется более чем на 5%, дольщик даже вправе потребовать расторгнуть ДДУ в судебном порядке.

Застройщик может прямо предусмотреть в договоре отдельный пункт о площади лоджий и балконов. В нем он может указать, что разница в площадях по договору и по результатам обмера БТИ, которое использует при расчете коэффициенты для лоджий и балконов, — это не основание для того, чтобы изменить цену или расторгнуть договор. Ведь в этом случае фактически площадь остается прежней, а уменьшается она только на бумаге — в связи с применением коэффициентов.

Это решение ВС РФ будет полезным и другим застройщикам. Например, если они включают в договоры абсолютный запрет на перерасчет цены. Возможно, они пересмотрят свои типовые договоры. Тогда дольщикам будет проще вернуть свои деньги за недостающие метры. Если у вас похожая ситуация, ссылайтесь на определение ВС РФ. Также эту позицию включили в Обзор судебной практики Верховного суда РФ № 3 (2021).

Определение по делу № 22-КГ21-3-К5 от 06.07.2021PDF, 704 КБ

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2021)PDF, 1,4 МБ

овного суда дает повод задуматься и застройщикам, которые предусматривают в договорах перерасчет без ограничений.

Перерасчет для дольщика — палка о двух концах. Ведь если квартира окажется чуть больше, то придется доплачивать. Например, в Москве средняя стоимость квадратного метра в 2020 году составила 236 000 Р . Если в квартире при обмерах обнаружатся лишние 2—3 м² , дольщику придется искать дополнительные полмиллиона рублей, чтобы доплатить застройщику.

Как вы думаете, застройщик знал, что построит квартиру на 2 м² меньше, или это стало неожиданностью и для него самого?

Я конечно не специалист, но и застройщик не с закрытыми глазами строит. По проекту все посчитано и померяно, а в результате вдруг стена на полметра сдвинута, как это может быть неожиданностью, если делаешь все по плану и по технологии.
Видишь, что площадь не та - ну пойди на встречу, пересчитай. Нет же, упирается до последнего, что всё ок.
Я знала, что в этом комментарии будет 450 символов, но вот жеж неожиданность.

Inna, застройщик может изменить проект и сделать вместо 5 квартир на этаже сразу 7 с более мелкой нарезкой, и вот уже изначальный проект не актуален

Inna, Ну так человек все инстанции прошел, чтобы перерасчет сделать. Многие, узнав об этой истории, махнут рукой, т.к. неохота судиться. А так, если бы у этого человека сразу получилось вернуть деньги, пошла бы молва, и все уже стояли бы с протянутой рукой к застройщику)

Там на глаз строят? Явно все, всегда знают. А потом БАЦ- ой у нас тут что-то не сошлось. Зато деньги сошлись.

Anatoliy, вы приняты в юр. отдел нашего застройщика. Ваша зарплата — 1000 у.е. Курс у.е. мы установим как захотим, это несущественное условие договора. Завтра ждём вас на рабочем месте.

У меня такая же история со СтроительнымТрестом и Ленжилстроем в Санкт-Петербурге была, покупала 94 метра, получила 85, сказали, что возвращать не будут деньги, квартира подорожала за время строительства, им проще расторгнуть договор и продать новым покупателям по текущей цене - поэтому не вернули деньги и всех покупателей послали в жопу с их требованиями. Но как мы поняли - мошенничество заранее было заложено в балконах - 2 балкона 8 с лишним метра, они их и продали за метры жилой площади.

Это запланированный обман, и так поступают все негодяи - шельмецы от строительства. Но есть и замечательные люди для которых ЧЕСТНОСТЬ и ПОРЯДОЧНОСТЬ являются основами в убеждениях и поступках на дороге под названием ЖИЗНЬ.

Кто-нибудь мне может обьяснить-как можно построить квартиру больше или меньше?! Это же все должны рассчитывать инженеры, и от их рассчетов зависят жизни сотен жильцов! Такой дом вообще нельзя принимать в эксплуатацию. Видимо строят те же "специалисты", что в метро сваи забивают и плюс с минусом на спутниках путают

Pavel, В этой статье написано , что на 2,16 метра меньше, на самом деле читайте все метры на месте просто сумма лоджии не может считаться как комната там понижающий коэффицент, и тем самым переплата была за 2,16 от стоимости лоджии

Учитывая, что застройщик строит по проекту - должен был знать. Но бывают такие случаи, что в ходе стройки выясняется, что на проектирование взяли "неадекватов", и поэтому приходится вносить изменения в проект.
Но в любом случае, вся ответственность за исполнителей на самом застройщике, поэтому даже в рамках логики деньги за лишние метры нужно вернуть.
Еще подбешивает поведение наших судов при взыскании неустойки за срыв сроков выдачи ключей: по логике, в законе предусмотрен штраф за просрочку в размере 2/300 от ключевой ставки для физ. лица, если документы в порядке - присуждайте этот штраф который прописан в законе, а не снижайте на основании ст. 333 ГК из-за настроения судьи. Вот эти вот снижения по 333 ГК потом и демотивируют Застройщиков на выполнение своих обязательств в срок.

случай, если просрочен срок ввода, вместо декабрь 2019, а фактически декабрь 2021. Какова будет сумма неустойки?, и можно ли компенсировать выполнением работ

И второй момент: очевидно, что у застройщика намного больше возможностей к злоупотреблениям, чем у покупателя, обычный покупатель в строительстве не профессионал, подписывает то, что ему дают. Поэтому в защите суда скорее нуждается покупатель, чем застройщик, суд должен учитывать неравность этих отношений и в большей степени становиться на сторону покупателя.

Владимир, кажется, не лишним будет нанять юриста за пару штук, чтобы он с тобой вместе договор прочитал.

Безусловно знал. Любой дом сначала проектируется архитектором, который производит чертежи и точные замеры площади будущего дома. Следовательно, если строительство велось в точном соответствии с проектной документацией, таких расхождений в площади быть не должно. Еще застройщики часто мухлюют с расчетом стоимости балконов и лоджий, которые по себестоимости в два раза меньше (коэффициент 0,5), чем обычные метры квартиры. Также часто в одностороннем порядке увеличивают площадь квартиры за счет уменьшения метража балкона и требуют доплатить за дополнительные метры уже с коэффициентом 1. В общем уловок достаточно. Но когда я несколько лет назад построила 1-комнатную квартиру, я смогла стрясти с застройщика 300 тысяч. Скандал был жуткий, я до последнего не подписывала передаточный акт, застройщик нес убытки в виде арендной платы за землю, грозился расторгнуть договор и вернуть деньги. Я юрист, законы знаю, сразу его предупредила, что в таком случае подам в суд иск как неосновательное обогащение за все годы, что застройщик пользовался моими деньгами. Надо сказать, что деньги за квартиру я внесла в начале строительства. В итоге застройщик понял, что ему дешевле заплатить мне 300 тысяч, чем судиться. Еще совет, никогда не подписывайте соглашение о продлении срока строительства дома, в таком случае вы будете иметь право на получение денежной компенсации за нарушение срока строительства.

Читайте также: