Является ли фундамент объектом недвижимости судебная практика

Обновлено: 23.04.2024

Общество зарегистрировало право собственности на объекты незавершенного строительства — фундаменты зданий. Но потом местные чиновники решили, что фундаменты к моменту регистрации права не были готовы. В деле разобрался Верховный суд.

Общество «Результат» получило земельный участок в Уфе для строительства торгово-сервисного комплекса. Аренду с местными властями заключили сроком на три года. К середине 2017-го на участке появился фундамент, на который в июле того же года региональное управление Росреестра зарегистрировало право собственности. Объекты зарегистрировали как объекты незавершенного строительства. После этого Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан подписало с «Результатом» еще один трехлетний договор аренды.

Но потом отдел земельного контроля Управления провел осмотр участка и решил, что принадлежащие обществу на праве собственности объекты незавершенного строительства, то есть фундаменты, не соответствуют признакам недвижимого имущества. После этого Управление обратилось в суд с иском о признании права собственности отсутствующим (дело № А07-17549/2018).

Первая инстанция назначила судебную экспертизу и выяснила, что фундаментные работы на спорных объектах были завершены. Кроме того, суд обратил внимание, что общество уже получило разрешение на ввод торгово-сервисного комплекса в эксплуатацию. Спорные объекты невозможно перенести без «несоразмерного ущерба», решил суд, в связи с чем как фундаменты, так и объекты, уже завершенные строительством, обладают всеми необходимыми признаками объектов недвижимости.

«Результат» обратился в Верховный суд. Заявитель настаивает, что при проведении первой экспертизы эксперт не выяснял наличие свай, арматуры, уровень заглубления фундаментной плиты и свай и прочие технические характеристики объектов. Все это было сделано уже в рамках второй экспертизы, которую положил в основу своего решения суд первой инстанции. Работы по возведению фундаментов спорных объектов были полностью завершены в июне 2017-го и проведены в соответствии с проектной документацией, утверждают юристы общества.

ВС отменил судебные акты апелляции и кассации и «засилил» решение первой инстанции.

Подборка наиболее важных документов по запросу Признание права собственности на фундамент (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Признание права собственности на фундамент

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 60 "Восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения" ЗК РФ
(ООО юридическая фирма "ЮРИНФОРМ ВМ") Руководствуясь статьей 60 Земельного кодекса РФ и установив, что истец является собственником земельного участка, разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства; первый покупатель приобрел земельный участок по договору купли-продажи, заключенному по результатам аукциона; из уведомления Управления Росреестра следует, что на дату проведения аукциона в ЕГРП сведения о государственной регистрации прав на расположенные на участке объекты недвижимого имущества, а также какие-либо ограничения и аресты (запрещения) в отношении него отсутствовали; на момент рассмотрения настоящего спора на участке имеется объект незавершенного строительства в виде фундамента из бетонных блоков под строительство гаража, суд правомерно удовлетворил требования о признании фундамента самовольной постройкой и обязании ответчика снести самовольно возведенную постройку, придя к выводу о том, что имеющийся в настоящее время на спорном участке фундамент является незавершенным объектом строительства, возведенным без получения на это необходимых разрешений в период, когда собственником земельного участка являлся истец; спорный фундамент не является объектом незавершенного строительства, на который признано право собственности за ответчиком по решению суда.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2021 N 14АП-4311/2021 по делу N А13-18080/2020
Требование: О признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя о взыскании исполнительского сбора.
Решение: В удовлетворении требования отказано. Доводы подателя жалобы о невозможности исполнения исполнительного документа, рассмотрении в рамках дела N А13-17108/2020 требования общества о признании права собственности на фундамент под первую секцию многоквартирного дома судом правомерно отклонены, поскольку не свидетельствуют о наличии объективных препятствий для передачи земельного участка.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Признание права собственности на фундамент

Нормативные акты: Признание права собственности на фундамент

"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017) Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ).

Подборка наиболее важных документов по запросу Признание права собственности на объект незавершенного строительства фундамент (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Признание права собственности на объект незавершенного строительства фундамент

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2022 N 01АП-545/2022 по делу N А43-19671/2021
Требование: О признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства, об обязании освободить земельный участок.
Решение: Судом апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу, что спорный объект не отвечает признакам недвижимого имущества, доказательств возведения фундамента в полном объеме в дело не представлено, в связи с чем признал обоснованным требование истца о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 52:18:0030409:349, площадью 6719,5 кв. м, расположенный по адресу: г. Нижний Новгород, Канавинский район, в границах ул. С. Акимова, Волжская набережная, ул. Карла Маркса, степень готовности 5% и как следствие обязал общество освободить земельный участок с кадастровым номером 52:18:0030409:11 от бетонных свай и древесно-кустарниковой растительности.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Признание права собственности на объект незавершенного строительства фундамент

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Негативные последствия постройки дома без разрешений на строительство (анализ судов)
(Палькина Т.)
("Жилищное право", 2018, N 3) Кроме того, большое значение для признания права собственности на постройку имеет целевое назначение предоставленного земельного участка, поскольку несоответствие возведенного строения целевому назначению участка, на котором оно расположено, является условием, влекущим невозможность признания права собственности на самовольно возведенное строение в судебном порядке. Так, суд указал, что, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014). Если земельный участок предоставлен на праве аренды с разрешенным использованием под содержание и эксплуатацию пристроя, при этом срок договора аренды истек, суд пришел к выводу о признании построенного на участке объекта незавершенного строительства (фундамент торгового центра) самовольной постройкой, посчитав, что у истца отсутствует вещное право на участок (Определение Верховного Суда РФ от 15.04.2016 N 304-ЭС16-2421 по делу N А81-2559/2015).

Нормативные акты: Признание права собственности на объект незавершенного строительства фундамент

Застройщик стал возводить дом без разрешительной документации, а потом еще и продал квартиры по два-три раза без регистрации договоров. Но на низкие цены купились сотни клиентов. Получить свои квартиры они не могут до сих пор. Девелопер разорился, новый застройщик только заканчивает дом. Но несколько дольщиков решили «застолбить» жилье уже сейчас и подали иски о признании права собственности на несуществующие квартиры. Три суда пошли им навстречу. Но Верховный суд отказал им и объяснил, в чем ошибка. Его решение прокомментировали эксперты.

Если застройщик обанкротился и не закончил дом, то дольщики не могут получить право собственности в недострое, указал Верховный суд в одном из недавних дел. Поскольку строительство не завершено, квартиры не появились в натуре как оборотоспособные объекты. Поэтому суды не могут признать за дольщиками право собственности на «доли в праве общей собственности в виде конкретных квартир».

Главный вопрос в споре:

Можно ли признать за дольщиками права на квартиры, если дом недостроен?

Тем временем восемь дольщиков решили не терять времени и добиться признания за собой прав на недостроенные квартиры. Сначала суды отказали в иске, но АС Поволжского округа указал пересмотреть спор. После этого в 2018 году АС Самарской области признал их права на «долю в праве общей долевой собственности на жилой дом» в виде конкретных квартир, указанных в их договорах. Одновременно требования восьми истцов исключили из реестра требований о передаче жилых помещений. Это решение устояло в апелляции и кассации. Суды объяснили, что обеспечивают права дольщиков по договору о финансировании строительства. Это право надо защитить независимо от того, завершено строительство или нет, указали три инстанции.

Суды признали право дольщиков на недостроенные квартиры. Это право надо защитить независимо от того, закончен дом или нет, решили они.

В ходе рассмотрения дела другие участники строительства возражали, что на эти квартиры заявляют права третьи лица. Еще они обращали внимание, что новый застройщик изменил проектную документацию и в результате границы некоторых жилых помещений наложились друг на друга. Но суды отклонили эти аргументы за недоказанностью.

Иного мнения оказался Верховный суд. Он напомнил, что дольщик может получить в собственность только достроенную квартиру. Если строительство жилого дома не завершено и квартир в натуре не существует, то и право собственности на них получить нельзя, указала коллегия под председательством Ивана Разумова. Она также раскритиковала решение судов признать право именно на «долю в общей долевой собственности». Ни закон, ни договор не предусматривают, что она возникает.

Истцы обратились в суд за гарантиями, что они получат квартиры после завершения строительства, отметила экономколлегия. Она констатировала, что они могут «обратиться в суд к надлежащему ответчику с надлежащим требованием». С такими выводами ВС отказал в требованиях восьми дольщикам.

Защитить дольщика, но соблюсти законы

Верховный суд сказал, что если несколько дольщиков претендуют на одну квартиру, а еще и границы помещений не совпадают, то нельзя требовать признания собственности на жилье, а надо обращаться к новому застройщику и просить переоформить договор, поясняет партнер Мозго и партнеры Мозго и партнеры Федеральный рейтинг. группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа Международные судебные разбирательства группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании × Антон Шаматонов. Это частая проблема, говорит он: застройщики не регистрируют договоры дольщиков, потому что они якобы не относятся к долевому строительству. А потом девелопер банкротится, стройку останавливают, а клиенты узнают, что на одну квартиру претендует сразу несколько человек. По словам Шаматонова, определение ВС вряд ли поможет разобраться в проблеме нескольких «собственников». «Но суд оставил всех в равном положении и не позволил одним дольщикам получить приоритет над другими», – заключает юрист.

Видимо, ВС учел и то, что характеристики квартир в договорах и по факту могут не совпасть, обращает внимание Юлия Бурденко из АБ Качкин и Партнеры Качкин и Партнеры Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании × . Ведь новый застройщик переделал проект. И даже если за дольщиком признают право собственности в объекте незавершенного строительства, то это еще не дает 100%-ной гарантии, что кредитор получит эту квартиру. На это раньше указывал ВС, говорит Бурденко.

Партнер VEGAS LEX VEGAS LEX Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Транспортное право группа Экологическое право группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Комплаенс группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Страховое право группа Банкротство (включая споры) (high market) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) Профайл компании × Александр Вязовик надеется, что определение ВС может помочь сделать практику единообразной. По его словам, подходы встречаются разные. Например, суды общей юрисдикции в подобных спорах часто признавали право собственности за дольщиками. «Но непонятно, как можно спорить насчет доли в недострое, если по договору долевого участия приобретался другой объект – квартира», – недоумевает Павел Лобачев из Land Law Firm Land Law Firm Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Частный капитал группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры - high market) Профайл компании × .

Когда нижестоящие суды рассматривали спор, они учитывали позицию ВС из определения № 89-КГ16-10, рассказывает Бурденко. Там говорилось, что смена девелопера в период долгостроя не мешает признать за дольщиком право собственности на объект незавершенного строительства. Но в том споре первоначальный застройщик был уже ликвидирован, а степень готовности дома позволяла определить долю в праве собственности с помощью характеристик определенной квартиры, обращает внимание Бурденко. В деле «Средневолжскстроя» ситуация другая: к нему применили правила из пар. 7 гл. IX закона о банкротстве. В них говорится, что для признания права собственности нужно разрешение на ввод в эксплуатацию, подписанный передаточный акт или иной аналогичный документ. А таких документов в этом деле нет, заключает Бурденко.

27 лет назад компания построила комплекс из нескольких зданий, которые по сей день используются как автосервис. Но право собственности на самовольные постройки так и не было оформлено. Фирма много судилась, но это не помогло. В 2019 году компания предприняла последнюю попытку – и попросила признать за ней право на основании добросовестного многолетнего владения. Суды было решили, что самовольной постройкой нельзя владеть добросовестно. Верховный суд с этим не согласился.

В 1992 году общество «Арсен» договорилось с Химико-технологическим колледжем им. Менделеева, что построит на его земле несколько зданий «производственной базы». В следующем году строительство завершили, и с тех пор «Арсен» владеет этими зданиями и использует их – сейчас там находится автомастерская. А в 1996 году общество получило участок под зданиями в аренду от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (ныне – Комитет имущественных отношений).

Два иска – два поражения

Спустя десятилетие «Арсен» попытался получить право собственности на постройки – и подал соответствующий иск. Суды двух инстанций сочли постройки самовольными, но все же признали право собственности за фирмой. Ведь при строительстве не были нарушены никакие нормы, а сами здания не создают угрозы для жизни и здоровья людей (дело № А56-39168/2006).

Но Арбитражный суд Северо-Западного округа тогда отменил это решение. Кассация сослалась на ст. 222 Гражданского кодекса, согласно которой одним из условий признания собственности является факт предоставления участка под строительство. «Арсен» заключил договоры краткосрочной аренды земли с городскими властями уже после строительства. Кроме того, истец не доказал, что именно он строил эти здания, ведь у него не оказалось приемочных актов, выданных госкомиссией. Поэтому окружной суд отказал обществу в иске.

В 2019 году «Арсен» предпринял новую попытку и подал иск о признании права собственности в силу приобретательной давности. Ответчиком по нему выступил Комитет имущественных отношений. На этот раз первая инстанция и апелляция также вынесли решение в его пользу. Ведь раз истец больше 15 лет «открыто, непрерывно и добросовестно» владеет недвижимостью, то за ним можно признать права на нее. Но АС Северо-Западного округа использовал решения по спору 13-летней давности в качестве преюдициальных. Тогда суды признали постройки самовольными, а значит, владеть ими «добросовестно» истец не может. Поэтому коллегия под председательством Андрея Кадулина отклонила второй иск общества (дело № А56-129764/2019).

Последний шанс в Верховном суде

В этот раз «Арсен» решил пойти до конца – и отправился в Верховный суд. Заявитель пожаловался, что из-за признания построек самовольными он не может зарегистрировать право собственности ни в административном порядке, ни в судебном.

При этом, по словам Удиной, никто, в том числе Комитет имущественных отношений, не оспаривал, что строительство закончилось в 1993 году. Разрешительная документация в то время нужна была только для строек, которые финансировались из бюджета. Да и результаты строительства тогда тоже никто не принимал.

– В 2006 году постройку признали самовольной. С того времени, когда вам отказали, к вам кто-нибудь предъявлял требование о сносе? Об освобождении земельного участка? – спросила судья Елена Борисова.

– Нет, никаких притязаний не было, – заверила Удина.

– Никаких споров о правах на эту постройку тоже не было?

– На эти здания никто и никогда не претендовал.

«Мы владеем зданиями 27 лет. Арендная плата с самого начала и до сегодняшнего дня оплачивается в полном объеме, как и коммунальные платежи. Никаких притязаний со стороны третьих лиц на эти объекты нет».

Представитель Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга заявила, что истец выбрал неправильный способ защиты своего права. Ведь норма ст. 234 ГК о приобретательной давности, на которую сослался истец, применима только в случае признания собственности на чужое имущество – а не на «бесхозное».

Также юрист Комитета настаивала на недобросовестности «Арсена» и подчеркнула, что объекты «в любом случае были построены с нарушениями». Председательствующая в процессе Наталья Чучунова поинтересовалась, почему тогда Комитет заключил с обществом договор аренды для использования спорных строений и все эти годы брал с него арендную плату без возражений. «Вы же могли не заключать договор аренды, если считали, что были нарушения. Вы фактически соглашались с тем, что там стоят объекты, и давали землю», – отметила судья. На это представитель заметила, что Комитет вообще не считает спорные строения недвижимостью – поэтому и не предъявляет иск о сносе здания.

Но эти здания стоят на кадастровом учете именно как недвижимое имущество, им присвоены соответствующие номера, сказала на это юрист компании Удина. А ответчик ни в 2006 году, ни в 2020 не ходатайствовал перед судом о проведении экспертизы, которая могла бы определить, действительно ли это недвижимость.

Адвокат подчеркнула, что этот иск – это последний способ, которым может воспользоваться общество «Арсен». «Наш правовой ресурс исчерпан, просим отменить постановление кассационной инстанции», – заявила представитель.

Экономколлегия к ней прислушалась – и отменила постановление окружного суда, оставив в силе решения нижестоящих инстанций. Таким образом, общество «Арсен» спустя 28 лет все-таки станет собственником нежилых зданий – теперь Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга обязан будет признать за ним это право. Полная версия решения ВС будет опубликована в ближайшие дни.

Читайте также: