Выход на крышу многоэтажного дома

Обновлено: 04.05.2024

Являюсь собственником квартиры в обычной девятиэтажке. Хочу иметь доступ на крышу с целью просто постоять, подышать воздухом и т.д. Проблема в том, что выход закрыт на замок. Насколько я понимаю, право доступа на крышу у меня как собственника всё-таки должно быть, но как им воспользоваться? Куда следует обратиться и как обосновать свою просьбу? Имеют ли право мне отказать?

Согласно Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (постановление
Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170):

4.6.1.22 находится на крыше лицам, не имеющим отношения к технической эксплуатации и ремонту здания, запрещается».

Хотя в качестве основания разработки документа указан утративший силу Закон, есть ряд судебных актов, подтверждающих его действие. Хотя по крышам судебных решений видеть не доводилось.

При этом в статье 36 Жилищного кодекса РФ написано, что «собственники помещений
в многоквартирном доме пользуются общим имуществом». В статье 290 Гражданского
кодекса РФ сказано, что «собственникам квартир принадлежат на праве общей
долевой собственности общие помещения дома».

Применительно к этим положениям как возможный выход представляется правильной позиция, изложенная в следующем материале

Спасибо за ответ!

Как я понял из вашего ответа и материала по ссылке, получить доступ по всем правилам будет крайне сложно.

Можете ли в таком случае подсказать, предусмотрена ли какая-либо ответственность за нахождение на крыше собственного дома в обход норм?

Если ущерба не нанесете, скорее всего ничего не будет. Но. Даже если сломаете замок или пломбу какую-нибудь -уже может быть административная ответственность (7.17, 19.2 КоАП)+ ч-н связанное с безопасностью подберут.

Нашу квартиру затопило по вине управляющей компании, она согласна сделать ремонт, но общее собрание собственников многоквартирного дома решило сменить управляющую компанию. Кто теперь должен делать ремонт?

Доброго времени суток. Ситуация следующая. Собираюсь приобрести недвижимость. Собственник сообщил, что его супруга находится в процессе банкротства как физлицо. Недвижимость ими приобреталась в браке, по военной ипотеке. Как сообщил собственник, процес банкротства прошел стадию оценки имущества супруги собственника, а недвижимость не попала в оценку якобы потому, что приобреталась по военной ипотеке. Решения суда о признании банкротом не было. Каковы последствия того, если я приобрету недвижимость у собственника, пока не завершена процедура банкротства его супруги? Может ли в дальнейшем наша сделка быть оспорена? Спасибо

Добрый вечер, подписан договор с агенством и собственником жилья на покупку недвижимости, внесен залог 20000. Теперь собственник передумал продавать - есть ли смысл на него подавать в суд? 20000 он платить отказывается.

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, как правильно поступить в данной ситуации: Я живу в многоквартирном доме на первом этаже, где недавно был сделан ремонт в сан.узле моими средствами и силами. Несколько дней назад я обнаружил протечку трубы, что находится под полом, где как раз проходят общедомовые трубы. Я узнал, что до первого запорного крана в квартире ответственность за сантехнику несёт наша УК. Я обратился к ним, рассказал ситуацию, приехали мастера, осмотрели объект и подтвердили, что эта проблема лежит в зоне их ответственности. Далее начальник УК мне устно сообщил, чтобы я сам вскрыл напольное покрытие в сан.узле для получения доступа к месту протечки, аргументируя тем, что квартира приватизированна, поэтому они не имеют права сами вскрывать полы. На мой вопрос о материальных возмещениях за демонтированное мной напольное покрытие, за демонтаж стяжки и.т.д. получил ответ, что с их стороны будут выделены работники, которые только сделают укладку плитки в том месте, что я вскрыл. Все материалы для ремонта (кроме протёкшей трубы) мне сказали приобретать за свой счёт. Подскажите, кто в данной ситуации отвечает за ремонт помещения и кто должен за это платить. Спасибо!

Живёте в квартире и хотите попасть на крышу своего дома, но не знаете, законно ли это ? Сейчас разберемся.

На самом деле этот вопрос был решен довольно давно: ещё в 2003 году были утверждены Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда , в которых было указано, что двери и люки выхода на крышу должны быть всегда закрыты , а сам вход туда разрешен только специальным работникам.

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170:

4.6.1.22. Находиться на крыше лицам, не имеющим отношения к технической эксплуатации и ремонту здания, запрещается .

Это означает, что просто так вас туда никто не пустит .

В то же время получить допуск на крышу всё же можно: для этого необходимо перевести вашу крышу в разряд « эксплуатируемой ». Но это довольно трудоёмкая процедура, которая возможна только в отношении плоской кровли. Нам представляется, что эта задача практически невыполнима.

Если хотите получить более подробную информацию об этой процедуре, советуем ознакомиться с материалом РБК «Можно или нельзя: как оформить в собственность крышу дома» .

С другой стороны, есть мнение, что так как в статье 36 ЖК РФ написано, что крыша находится в общей долевой собственности , а также указано, что собственники помещений в многоквартирном доме пользуются общим имуществом в этом доме , каждый жилец имеет право на беспрепятственный допуск на крышу, ведь именно нормы Жилищного кодекса имеют приоритет над остальными в вопросах жилищного законодательства (п. 8 ст. 5 ЖК РФ).

Нам представляется это некорректным по двум причинам.

Мы считаем верным под пользованием крыши понимать эксплуатацию кровли , то есть использование её основной функции – защиты дома от осадков.
Необходимо попытаться понять логику законодателя : крыши принято считать довольно опасным объектом. В иных случаях для таких объектов государством предпринимаются специальные меры по защите граждан от опасности . Почему же в этот раз всё должно быть иначе?

Что вы думаете по поводу этой темы? Не кажется ли вам, что нормы о порядке перевода крыши в разряд «эксплуатируемых» намеренно усложнены и, если да, то для чего? Пишите ваше мнение в комментариях.

В 2018 было принято несколько знаковых судебных решений по вопросу правомерности размещения оборудования провайдеров на крышах многоквартирных домов . Об этих решениях я писал. Однако теперь я хочу остановиться на отдельных правовых моментах, которые затронул Верховный суд, когда разбирался в этом вопросе.

Анализировать будем Определение Верховного суда от 19.04.2018 № 304-ЭС17-10944 . В этом решении суд указал, что наличие договоров на предоставление услуг связи между провайдером и собственниками помещений в доме не дает оснований провайдеру пользоваться общедомовым имуществом бесплатно и без разрешения общего собрания . Вот на какие моменты надо обратить внимание.

Управляющая компания обратилась с иском

Во-первых, с иском к провайдеру обратилась управляющая организация. Это важный момент. Сама по себе управляющая организация не обладает правомочиями владения, пользования или распоряжения общим имуществом, а потому и требовать их защиты не может. Поэтому управляющая организация, как отметил суд, была наделена полномочиями по представлению интересов собственников общим собранием.

Кстати, о доверенности не упоминается, потому что достаточно решения собрания для возникновения представительских полномочий.

Условия договора с провайдером

Во-вторых, провайдеры включили в договоры на оказание услуг связи условие, что абонент передает им право пользования общедомовым имуществом. Суд признал такое условие незаконным , потому что единичный собственник не может распоряжаться общедомовым имуществом.

В своих решениях суд опирается на гражданское право, а не только на жилищное. Еще больше о правовых лайфхаках из гражданского законодательства, которые делают жизнь собственников квартир проще, слушайте в моем подкасте:

Важно помнить, что право пользования и владения общим имуществом для собственника помещения в доме носит не вещный, а договорный характер. Это значит, что само такое право реализуется только через решение общего собрания.

Доля в общем имуществе

В-третьих, суд отметил, что выдел доли в общем имуществе дома запрещен законом. Что это значит?

В российских реалиях жителям высотных домов, кроме их собственных квартир, обычно доступны только лестничные пролеты, входные группы, придомовые территории и паркинг, если он есть.

О том, что можно использовать в своих целях или на общее благо еще и кровлю, люди обычно не задумываются. И крыши простаивают без дела. А ведь у них есть множество интересных и полезных способов применения.

Перевод крыши в разряд эксплуатируемых дает возможности улучшить качество жизни в доме, повысить стоимость квадратного метра в нем, разнообразить досуг детей и взрослых и даже приносить пользу обществу.

Варианты использования крыш в России и мире

На плоской крыше многоэтажного дома можно открыть ресторан, разбить мини-парк, зимний сад, смотровую площадку. В США кровли используют под бассейны, барбекю-зоны. В Испании на них обустраивают террасы для загорания, в Германии — огороды. В Китае, Нидерландах и Соединенных Штатах Америки на крышах строят дома, пентхаусы и даже виллы с садами и ландшафтными конструкциями, открывают полноценные фермы.

В Японии и Греции кровли используют как полноценные этажи — на них открывают детские сады, коворкинг-центры. В Китае концепт культурных насаждений на кровлях решает несколько задач: такие фермы улучшают экологическую ситуацию в городах, приносят урожай и доход. В Европе и Азии на таких «дополнительных этажах» можно встретить музеи культуры и архитектуры и даже храмы. В РФ размах пока скромнее — эксплуатация кровель ограничивается разбитием скверов, зон отдыха, строительством пентхаусов.

Что жильцам даёт оформление крыши в собственность?

Интересно: Чаще всего благоустройство крыш проводится на домах класса «бизнес» и «премиум»; занимаются этим госучреждения и управляющие компании, но преобразить кровлю многоэтажки по силам и самим жильцам.

Не все типы кровель подойдут

Использовать получится не каждую крышу. Больший простор для реализации интересных проектов есть у жителей новостроек. У зданий старого фонда кровли часто скатные — в разряд эксплуатируемых их перевести не получится.

Чтобы получить у властей разрешение на эксплуатацию крыши, она должна быть:

с ровной поверхностью;
достаточно прочной, чтобы выдержать предполагаемые нагрузки.

Играет роль и прочность конструкции самого дома.

Алгоритм действий: с чего начать, как действовать, к кому обращаться

Собрания жильцов

Перевод кровли в собственность дома — первый шаг на пути ее реконструкции. Чтобы все владельцы квартир, находящихся в здании, получили доступ на крышу, она должна обрести статус эксплуатируемой. До этого момента по закону возможность выходить на нее есть только у обслуживающих компаний, разнорабочих и представителей госструктур. Решение о реконструкции кровельных площадей и переведении их в собственность жильцов принимается на их общедомовом собрании.

Чтобы начать оформление крыши в собственность, нужно провести общее собрание жильцов, решение о переводе кровли в разряд эксплуатируемых должно быть единогласным («за» должны проголосовать 100% владельцев квартир в доме).

На собрании нужно составить протокол. Что должно быть в нем отражено: согласие абсолютно всех жильцов на реконструкцию и использование крыши, перечисление в общих чертах ее предполагаемых видоизменений. Затем в Росреестр нужно подать заявку на регистрацию, где кровлю признают или не признают собственностью владельцев квартир. Протокол собрания и сбор документов для обращения к властям лучше доверить юристу. Это ускорит процесс и увеличит шансы получить утвердительный ответ.

Следующий этап — повторное собрание жильцов, на котором предстоит решить, что именно будет делаться на крыше. Когда компромисс будет найден (для этого за один из вариантов использования кровли должны проголосовать минимум 2/3 участников), составьте документ, отражающий решение собрания, и направьте его в институт жилищного проектирования. Там вам составят проект реконструкции. Его нужно согласовать в строительном надзоре и с локальными властями, в чьей компетенции находится территория, на которой расположено здание.

Получение ключей от крыши

Согласно ст. 36 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ, все жильцы дома имеют право использовать крышные площади наравне с помещениями здания, находящимися в их общей собственности (подъездами, лестничными клетками, лифтами).

Получить ключи от кровли любой владелец квартиры дома может, обратившись с письменным запросом в коммунальную компанию, обслуживающую это здание.

Отказать в их выдаче вам могут, опираясь на п. 4.6.1.22 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, ссылаясь на небезопасность нахождения на кровле. Помните, Жилищный кодекс на вашей стороне (п. 8 ст. 5 ЖК РФ, по сути, «отменяет» вышеуказанный запрет): получить доступ к крыше вы имеете право, невзирая ни на что.

Важно: если в коммунальных структурах вам откажут выдать ключи, обращайтесь в вышестоящие инстанции — в Жилищную инспекцию, если не поможет — в прокуратуру.

Откуда брать деньги

Средства на обустройство крыши собирают сами жильцы. Важно понимать: решение об эксплуатации кровли добровольное, и никакие органы не обязаны выделять бюджет на ее преображение. Кто из жильцов по сколько сбрасывается, нужно решить на собрании — желательно на втором, когда решается, как будет использована крыша. Также нужно понимать, что деньги на преображение кровли (закупку материалов, инвентаря, оплату труда рабочих, элементы обустройства) кто-то может и не сдать. Но пользоваться результатами ваших стараний смогут все жильцы, запретить скрягам находиться на кровле вы не сможете.

Когда у вас на руках будут разрешение от властей на эксплуатацию крыши, ключи от нее и нужная для реконструкции сумма, можно приступать. Осталось решить, кто будет контролировать процесс преображения кровли, заниматься закупкой всего необходимого и благоустройством новой территории, в какие компании обращаться (если своими силами претворять задуманное в жизнь нет желания или возможности). На собрании жильцов для этих целей можно выбрать одну или несколько групп ответственных, разделив обязанности между активистами.

Трудности, которые подстерегают: бюрократический гнет

Следите, чтобы все официальные нюансы были соблюдены — при получении разрешений, составлении проекта и на остальных этапах важна каждая подпись, каждая справка и сноска. Если что-то упустить, власти вынудят снести и убрать все, что на крыше сделано — вас или управляющую компанию дома. И затраты на благоустройство уйдут в никуда. Плюс, если приведением кровли в первозданный вид будут заниматься не жильцы, все расходы на это все равно взыщут с них, скорее всего, через суд.

Также собственников жилья с «самостроем» на крыше могут привлечь к административной ответственности за самоуправство, произвольный захват кровли и ее порчу, если в процессе благоустройства ее целостность была нарушена. Это может грозить крупными штрафами и также судебными разбирательствами с городскими властями, управляющими компаниями. Поэтому мы рекомендуем решать вопрос оформления крыши в собственность с помощью опытного юриста.

Выход на кровлю (пожарный) – это выход, обеспечивающий доступ личного состава пожарных подразделений на кровлю зданий (сооружений) для тушения пожара и проведения спасательных работ.

Виды выходов

Техническим регламентом о требованиях пожарной безопасности установлена необходимость устройства выходов на кровлю для пожарных подразделений в зданиях и сооружениях высотой 10 и более метров (от отметки поверхности проезда пожарных машин до карниза кровли или верха наружной стены (парапета)).

Пожарные лестницы на кровлю

Выход на кровлю для пожарных подразделений может быть обеспечен одним из следующих способов:

с лестничных клеток непосредственно;
с лестничных клеток через чердак;
по лестницам 3-го типа;
по наружным пожарным лестницам.

Таким образом, первые два способа обеспечивают выход на кровлю по внутренней лестнице, расположенной в пределах лестничной клетки, а 3-й и 4-й – по наружной лестнице.

с лестничных клеток

На чердаках зданий и сооружений, за исключением зданий класса Ф1.4, следует предусматривать выходы на кровлю, оборудованные стационарными лестницами, через двери, люки или окна размером не менее 0,6×0,8 метра.

Выходы с лестничных клеток на кровлю или чердак предусматриваются по лестничным маршам с площадками перед выходом через противопожарные двери 2-го типа размером не менее 0,75×1,5 метра.

Указанные марши и площадки должны выполняться из негорючих материалов и иметь уклон не более 2:1 и ширину не менее 0,9 метра.

Требования к их пределам огнестойкости не предъявляются за исключением случаев, когда указанные участки пути являются путями эвакуации.

по лестницам 3-го типа

Лестницы 3-го типа – наружные открытые лестницы, которые могут использоваться как эвакуационные лестницы с этажей, так и (в данном случае) для доступа личного состава подразделений пожарной охраны на кровлю.

Лестницы 3-го типа наружные открытые

Лестницы 3-го типа следует выполнять из негорючих материалов (кроме лестниц зданий V степени огнестойкости) и размещать, как правило, у глухих (без световых проемов) частей стен класса пожарной опасности не ниже К1 с пределом огнестойкости не ниже REI (EI) 30 (для частей стен зданий V степени огнестойкости предел огнестойкости и класс пожарной опасности не нормируется).

Эти лестницы должны иметь площадки на уровне эвакуационных выходов, ограждения высотой не менее 1,2 м и располагаться таким образом, чтобы расстояние от любой точки проекции указанной лестницы на уровень земли составляло не менее 1 м до проекции любых оконных проемов.

по пожарным (наружным) лестницам

Пожарные (наружные) лестницы, предназначенные для обеспечения тушения пожара и проведения аварийно-спасательных работ, подразделяются на следующие типы:

1) П1 – вертикальные лестницы;

2) П2 – маршевые лестницы с уклоном не более 6:1.

Для подъема на высоту от 10 до 20 метров и в местах перепада высоты кровли от 1 до 20 метров следует применять вертикальные пожарные лестницы типа П1, для подъема на высоту более 20 метров и в местах перепада высоты кровли более 20 метров – пожарные лестницы типа П2.

Пожарные лестницы типа П1

Пожарные лестницы изготавливаются из негорючих материалов, располагаются не ближе 1 метра от окон и должны иметь конструктивное исполнение, обеспечивающее возможность передвижения личного состава подразделений пожарной охраны в боевой одежде и с дополнительным снаряжением.

Количество выходов

Число выходов на кровлю (но не менее чем один выход) и их расположение следует предусматривать в зависимости от класса функциональной пожарной опасности и размеров здания и сооружения:

на каждые полные и неполные 100 метров длины здания и сооружения с чердачным покрытием и не менее чем один выход на каждые полные и неполные 1000 квадратных метров площади кровли здания и сооружения с бесчердачным покрытием для зданий классов Ф1, Ф2, Ф3 и Ф4 (жилые и общественные здания);
по пожарным лестницам через каждые 200 метров по периметру зданий и сооружений класса Ф5 (производственные здания).

Допускается не предусматривать:

пожарные лестницы на главном фасаде здания и сооружения, если ширина здания и сооружения не превышает 150 метров, а со стороны, противоположной главному фасаду, имеется противопожарный водопровод;
выход на кровлю одноэтажных зданий и сооружений, имеющую покрытие площадью не более 100 квадратных метров.

Содержание выходов

В соответствии с пунктом 17 Правил противопожарного режима в РФ (ППР-2020) руководители организаций:

а) обеспечивают содержание наружных пожарных лестниц, наружных открытых лестниц, предназначенных для эвакуации людей из зданий и сооружений при пожаре, а также ограждений на крышах (покрытиях) зданий и сооружений в исправном состоянии, их очистку от снега и наледи в зимнее время;

б) организуют не реже 1 раза в 5 лет проведение эксплуатационных испытаний пожарных лестниц, наружных открытых лестниц, предназначенных для эвакуации людей из зданий и сооружений при пожаре, ограждений на крышах с составлением соответствующего протокола испытаний и внесением информации в журнал эксплуатации систем противопожарной защиты.

Таким образом, в соответствии с вышеуказанными требования эксплуатационным испытаниям должны подвергаться два вида лестниц:

пожарные лестницы;
наружные открытые лестницы (3-го типа), предназначенные для эвакуации людей из зданий и сооружений при пожаре.

Методика испытаний лестниц содержится в ГОСТ Р 53254-2009 «Техника пожарная. Лестницы пожарные наружные стационарные. Ограждения кровли. Общие технические требования. Методы испытаний».

Данный национальный стандарт содержит рекомендуемый образец протокола испытаний (см. приложение Е).

Эксплуатационные испытания

Типы лестниц

Необходимость проведения эксплуатационных испытаний (п.17 «б» ППР)

Лестницы, предназначенные для эвакуации людей из зданий и сооружений при пожаре

1) внутренние лестницы, размещаемые на лестничных клетках;

Не требуется

2) внутренние открытые лестницы;

Не требуется

3) наружные открытые лестницы;

Требуется

Пожарные лестницы, предназначенные для обеспечения тушения пожара

П1 – вертикальные лестницы

Требуется

П2- маршевые лестницы с уклоном не более 6:1

Требуется

Обратите внимание: расстояние от оконных проёмов до пожарных лестниц

Большинству специалистов в области пожарной безопасности известно требование, что наружные открытые эвакуационные лестницы должны располагаться на расстоянии не менее 1 м от оконных проёмов (п.4.4.5 СП 1.13130.2020).

Тем не менее, аналогичное требование, но уже в отношении пожарных лестниц (для доступа пожарных на кровлю) довольно часто упускается из виду.

Напоминаем, что пожарные лестницы изготавливаются из негорючих материалов, располагаются не ближе 1 метра от окон и должны иметь конструктивное исполнение, обеспечивающее возможность передвижения личного состава подразделений пожарной охраны в боевой одежде и с дополнительным снаряжением (п.7.13 СП 4.13130.2013).

Напомним, что информация о проведении испытаний лестниц вносится в журнал эксплуатации систем противопожарной защиты (примерная форма).

Читайте также: