Студия в подвале жилого дома
Обновлено: 18.04.2024
Добрый день! Большая часть домов проектируется и строится с подвалом или цокольным этажом. Устройство и назначение данного помещения может быть различным, и часто возникает путаница в терминологии.
Разберем, чем цокольный этаж отличается от подвала, а так же поговорим, как наличие таких помещений в частном доме сказывается на величине уплачиваемого налога.
Итак, начнем с определений, ссылку на которые нам дает Росреестр.
Цокольный этаж - этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений ( приложение №1 обязательное, СНиП 2.08.01-89*) .
Подвальный этаж - этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения ( приложение №1 обязательное, СНиП 2.08.01-89* ).
Поясняю своими словами : цокольный этаж не может быть ниже уровня земли более чем на 50%, а подвал, наоборот должен быть заглублен более, чем наполовину.
На практике отличие цокольного этажа от подвального помещения, может рассмотреть только человек, знакомый с данными терминами и разбирающийся в конструктивных элементах здания.
В чем сходство подвала и цокольного этажа:
· несущие стены выполняются за счет фундамента;
· оба заглублены в грунт, и чтобы получить доступ в помещения, необходимо спуститься;
· наличие прохлады и влажного воздуха;
· необходимость обустройства вентиляции и улучшенного освещения;
Все эти признаки присущи и подвалу, и цокольному этажу, поэтому их можно спутать.
· назначение этих частей зданий (подвал -хранилище, а также для размещения отопительной системы, энергетического ресурса, цокольный этаж имеет жилые или благоустроенные комнаты);
· наличие и отсутствие оконных проемов;
· цоколь имеет внутреннюю отделку, подвал может ее не иметь;
· высота потолков внутри помещения;
· отсутствие и присутствие несущих стен;
· изготовление покрытия пола.
Индивидуальный жилой дом в России по закону не может иметь больше 3 этажей.
При определении этажности здания в число надземных этажей включается цокольный этаж, если его верх перекрытия возвышается над уровнем планировочной отметки земли не менее чем на 2 м.
Для того чтобы подвальные помещения были признаны частью жилой постройки, высота подвального этажа не должна оказаться менее 1,8 м .
Облагается ли налогом подвал? Площадь подвала облагается налогом, если высота его потолка более 2 м, тогда он будет входить в общую площадь и влиять на кадастровую стоимость недвижимости. При этом ставка налога в 2 раза меньше, чем для первого этажа.
Поэтому при строительстве дома, определитесь, необходим ли вам подвал, который увеличит площадь дома и размер налога, или возможно обустроить техническое подполье , его параметры определены в СНиП 31.01.03 . Высота его должна составлять около 160 сантиметров, однако возможно варьирование параметра в пределах 120-180 см. Оно служит для оборудования и коммунальных систем, не будет входить в общую площадь дома, а следовательно, не повлияет на размер налога.
Неукротимое желание иметь собственную квартиру порой толкает людей на приобретение не самого лучшего жилья. Люди думают примерно так: главное — сейчас взять то, на что денег хватает, а там уже посмотрим.
В таких обстоятельствах многие допускают одну и ту же ошибку: покупают квартиру в цоколе, едва увидев объявление о выгодной продаже. Но потом, столкнувшись с массой проблем, которые она доставляет, пытаются избавиться от нее. А не получается.
На самом деле продажа квартиры в цоколе — задача, посильная далеко не каждому риелтору, даже матерому. В чем же ее основные недостатки? Давайте разбираться, чего боятся потенциальные покупатели.
"Подвальное" ощущение
Если вы думаете, что цоколь — это фактически первый этаж, то сильно ошибаетесь. Про квартиры на первом этаже люди слагают целые легенды, про цоколь они еще страшнее.
Жить в цоколе — почти все равно, что поселиться в подвале. Во всяком случае, у жильцов возникают именно такие ощущения. А что еще можно испытывать, когда с утра до ночи темно и холодно? К тому же не самые радостные ощущения навеивает регулярно проявляющий себя запах сырости (особенно в период, когда на улице стоит влажная погода). Не забывайте, что кроме этого неприятного запаха могут появляться и другие, которые тоже не доставят много радости.
Хуже всего приходится тем, у кого окна квартир выходят на проезжую часть. В этом случае все выхлопные газы затягивает прямо в окна. Неприятно, особенно в сухой и жаркий сезон.
Правда, жильцы квартир в цоколе все же приводят один кое-какой аргумент в пользу такого жилья, мол, зато летом жарко не бывает. Ну, как сказать! От жары можно спастись с помощью кондиционера или на худой конец вентилятора. А что делать со всем остальным?
Непрошеные "соседи"
Покупая квартиру в цоколе, нужно готовиться к регулярному соседству с непрошенными гостями, наиболее частые из которых — крысы и мыши. Увы, если он прогрызут ходы, отвадить их будет почти невозможно.
В такое жилье частенько заглядывают тараканы и прочие насекомые, а комары и мухи обожают окна цокольных квартир.
Засоры
Жильцам квартиры в цоколе жизнь чаще всего преподносит общий, но очень неприятный сюрприз — канализационные засоры. Разумеется, выгребать их они будут сами. Избежать этого и схалтурить точно не получится.
А что если зальет?
Никогда не угадаешь, какие погодные сюрпризы преподнесет завтрашний день. В случае сильных затоплений жильцам цоколя приходится очень несладко: стены начинают сыреть, а порой и вовсе вода проникает в саму квартиру.
Появляется не только докучающий запах сырости, но еще и самая настоящая плесень, бороться с которой почти невозможно. Да, гидроизоляция решает эту проблему, но она стоит приличных денег. Уж не проще ли накопить на квартиру хотя бы двумя этажами выше?
Главный минус
Квартира в цоколе — это жилье, которое постоянно хочется продать. Даже если человек покупает ее с осознанием, что жизнь в ней сложится более или менее успешно, без описанных выше проблем, со временем все равно захочется подкопить немного денег и сменить ее на более достойный вариант.
Но тут возникает проблема: кому продать? Квартира в цоколе — вариант, от которого открещиваются и покупатели, и риелторы. Обычно продавцы таких квартир радуются, если им удается реализовать жилье за те деньги, за которые оно было куплено. Чаще всего и вовсе приходится неплохо уступать.
Заработать на сдаче такой квартиры в аренду тоже особо не получится. Во-первых, окупаться она будет долго, и, во-вторых, поиск постоянного квартиранта может затянуться на долгое время.
Но есть и одно обстоятельство, когда приобретение квартиры в цоколе — прекрасный вариант. Речь идет о ситуации, если запланирован перевод недвижимости в нежилой фонд, например для открытия магазина, офиса или салона красоты.
Это Новая Москва. До МКАДа 20 км . Но собственность считается московской, как и местная прописка.
По столичным меркам не расстояние, я, живя как то год в 65 километрах, и почти ежедневно бывая в Москве на машине, это прекрасно знаю. На маршрутке легко добраться до двух станций метро разных веток.
Подвальные помещения есть во всех домах. Справа дверь в арендуемый офис.
По планировке - я вижу санузел и кухню -максимум в 3, 5 метрах. Санузел - душевая и унитаз, рукомойник. Все остальное при грамотном подходе комнату визуально не уменьшит. А учитывая высоту потолка открываются возможности не только для устройства навесной кровати но как минимум для антресолей.
Теперь коммуникации. Для этого достаточно поднять голову вверх в коридоре и взглянуть к временно пребывающим в подвале работягам.
Эта труба вверх -принудительная канализация. Здесь проблем нет. Как и с водой( фото ниже). Вопрос - как со счетчиками?
Теперь отопление.. Те трубы, что проходят в комнате под потолком- отопительные, запитаться -легко. Хотя хозяйка на звонках говорила что отопление есть) Вопрос - как это оформить?)
Электрика. В помещение заведен один провод 3- 2,5 на свет. Но думаю с этим тоже проблем не будет. Подтянуть силовой провод -думаю тоже можно.
А вот как они через колено подцепились к канализации. Все просто. Вода идет дальше, но правда проблем здесь не вижу.
Перед выходом из помещения два слива. Скорее всего это отопительная система.
Как я вообще заинтересовался подвалом? Сначала мне о них рассказал клиент, что стоят они копейки- тысяч триста и что в них вроде как кто то живет. Затем я просто позвонил по объявлению о продаже, женщина мне рассказала вкратце о своей комнате , что там есть и как можно договориться с жилинспекцией и управляющей компанией. А сегодня она позвонила и обещала показать помещение.
С утра я зашел в будку и пообщался с представительницей управляющей компании, которая намекнула, что проблемы могут быть с жилинспекцией, но все делается. У нас же не Германия) Рассказала про девушку, которая купив студию и подвальное помещение сделала проем и устроила там кухню. То есть варианты есть. А девушка молодец, получается купив подвал под собой прирастила себе огромную кухню за пол миллиона рублей. Это максимум, с учетом работы по пробивке и денег на лапу жилинспекции)
Что я не учел, какие подводные камни?
Попрошу не относится к теме как реклама или навязывание. Все намного проще - я делаю здесь ремонт в мансарде а подвал увидел, оценил, прикинул варианты. Я же работаю с ремонтом, у меня другое видение пространств)
Конечно же это не видится местом для жилья семьи, там больше более простых вариантов. Но я для размышлений выбрал самый сложный. А почему бы там не сделать студию?
И еще- что вкладывается в понятие "жилая площадь"? И вообще юридические и технические моменты интересны.
Кто что знает и желает дополнить инфу -пишите!
Жилой подвал – это оборудованный цокольный этаж, называемый также «полуподвал». Конечно же, об использовании под жилье погребов и подполов речи не идет, поскольку это совершенно другие по типу конструкции и изоляции помещения, чисто технического назначения. Другое дело, что и погреб, и подпол, и подвал можно использовать в качестве хранилища лопат, банок и картошки с огорода – но подвал становится кладовой исключительно по желанию владельцев. Можно сделать подвал жилым помещением, оснастив его системой вентиляции, отоплением и канализацией. А интерьеры жилых подвалов порой вводят в ступор, настолько они великолепны. В подвалах оборудуют винные погребки аристократического класса и и шика, бильярдные, теннисные мини-корты, комнаты для занятий спортом и домашние кинотеатры. Подвал – помещение универсальное; в подвале частного дома вполне можно обустроить даже небольшую квартиру со всеми удобствами.
Квартира в подвале дома
Квартира в подвале дома возможна не только в частном доме, но даже в высотном. Обустраивается квартира в сухом цокольном помещении при условии, что цоколь дома имеет надземное расположение и более чем 50% высоты его стен находится над уровнем земли. Применительно к городской застройке законы очень строги, но реконструкция цокольных этажей для размещения квартир со всеми удобствами все более популярна. В частном доме жилое подвальное помещение устроить намного проще.
Отделка подвала
Финишная отделка может быть любой – окраска, плитка, панели, обои, и выполняется по стандартным технологиям. Но вот черновые отделочные работы в подвале крайне сложны и затратны. Без качественной гидроизоляции не имеет смысла делать чистовую отделку. Не менее важны инженерные системы для поддержки здорового микроклимата: отопление и вентиляция. В летнюю жару в подвале прохладнее и кондиционирования, как правило, не требуется. Подвалы проектируются и строятся в сухих грунтах, в условиях глин и сезонного подтопления оптимален максимум бетонный погреб, если не дом на сваях. Поэтому о гидробарьерном апгрейде подвалов, предназначенных для жилья, особого смысла рассуждать нет. Но если имеется подвал в доме, построенном на высокой местности, при низком УГВ и с преобладанием хорошо дренируемых грунтов в основании (что не отменяет в хорошем проекте искусственные дренажные меры), то можно смело планировать и выбирать из самых лучших и современных подвальных интерьеров.
Подвальные интерьеры
Дизайны подвалов многообразны и решаются в разных стилях и направлениях. Чаще всего это брутальные подвалы, колоритные подвалы, исторически-винтажные, а также подвалы в деревенских стилях, шале, стилях американского кантри и Прованс. Плюсы подвала для дизайна – это внушительный габарит помещения, зачастую эффектная балочная система, большой пролет между несущими стенами и/или стойками, открытость и будоражащая воображение романтика подземелья. Но следует помнить, что без эффективных инженерных систем романтический настрой выветрится очень быстро, ведь даже для хранения вина в погребке требуется организованный воздухообмен и температурно-влажностные условия в очень строгом диапазоне.
Существует множество реализаций подвального потенциала: грибные фермы-оранжереи, ведь грибам не требуется много света; студии для самодеятельных музыкальных коллективов, невозможные в условиях панельных многоэтажек; погребки для хранения коллекционных и обычных вин, совмещенные с мини-баром.
Спортзал в подвале
Тренажерный зал в подвале практически не требует декора, но должен иметь хорошее освещение, и хотя бы одну зеркальную стенку – это стимулирует работу над собой. В спортзале очень актуальна небольшая лаунж-зона, кожаные диваны и холодильник с освежающими напитками. Главное – качественное тренажерное оборудование, а расстановку тренажеров в просторном подвале можно выполнить согласно инструкции, соблюдая регламент дистанции – для занятий всей семьей.
Цокольный детский сад
Дети любят чердаки и подвалы – это известно. В теплом и хорошо проветриваемом подвальном зале можно оборудовать гениальную детскую комнату: со свободной игровой зоной и мягким напольным покрытием, например – из экологичного модульного покрытия в виде эластичных плиток ярких цветов.
Кинозал в подвале частного дома
Лаунж-зона в подвале
Подвал частного дома можно оборудовать камином, дымоотвод зачастую сложная проблема, но решаемая, тем более что частные дома обычно имеют и печи, и камины на этажах. Интерьер уголка отдыха предполагает мягкую мебель, музыкальные и кино-устройства, но главное - тишину и покой, которых в подвале предостаточно.
Мой текущий брак подходит к концу. Квартира, как и полагается, остаётся жене и детям. Второй квартиры у меня нет и в скором времени я отправляюсь на вольные хлеба и на все четыре стороны.
И знаете, хочется что-нибудь отчебучить!
Сам я живу в Сибири, но уселся смотреть комнаты в общежитии (на большее пока не могу рассчитывать) аж в Краснодаре. Кстати у нас в Красноярске цены на недвижимость оказались примерно равны Краснодарским.
Сразу удивился ряду заманчивых цен и начал изучать. Попались на глаза комнаты примерно от пятисот тысяч рублей при этом даже в новостройках и довольно молодых домах!
Я уже мысленно взял билет на самолёт и прикупил себе такую комнатушку.
Моя невнимательность разрушила мои планы как только я обратил внимание, что комнаты, которые на сайтах именуются преимущественно как студии, находятся непосредственно в подвале.
Эти помещения ещё именуют цоколем, но мне привычнее говорить именно подвал. Просто когда жил в пятиэтажке, то у нас в подвале была стайка, где мы хранили хлам, банки-склянки и картошку. Не стал же бы я говорить, что пойду в цоколь наберу картохи — разумеется в подвал. А тут предлагается в таком помещении жить и даже по фотографиям внутренних интерьеров видно, что живут.
Окна преимущественно под потолком и лучше их не открывать. Вид открывается на ноги прохожих, а так же в любой момент к вам могут заглянуть — проповедовать.
Конечно такой подвал берёт ценой. Ниже на фото санузел одной из таких квартир в подвале. площадь 44 метра цена всего миллион четыреста тысяч. В Красноярске у себя я за такие маленькие деньги "однушку" в старой "хрущёвке" с бабушкиным ремонтом и гнилыми трубами не найду.
Но и тут не всё — начал узнавать дальше.
Оказалось, что прописаться там невозможно, а коммунальные платежи после покупки будут дороже чем у жильцов обычных квартир.
А ещё вот это нашёл:
Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 27.07.2020) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом"
23. Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли.
В соответствии со СНиП 2.08/01-89 п. 1.43 Размещение жилых помещений в подвальных и цокольных этажах жилых зданий не допускается.
Ладно бы я парочку таких комнат-студий-подвалов нашёл, но их по городу оказалось на продаже не мало. Сюда добавить ещё те, где уже живут и там в разы больше будет.
Я купить такие апартаменты, наверное, не решусь. Очень интересно Ваше мнение! Купили бы вы такое жильё, а может наоборот живёте и поведаете о плюсах и подводных камнях владения подобной недвижимостью! — Пишите в комментариях!
Читайте также: