Соглашение о возмещении затрат на ремонт крыши
Обновлено: 15.05.2024
Здравствуйте. Ситуация такая: квартира площадью 80 кв м перешла по наследству к трем собственникам в соотношении долей 2/5, 2/5 и 1/5 в 2008 году.
Я, являясь собственником 2/5 доли (обозначим меня собственник 1), начал проживать в ней с 2009 года. Квартира была в состоянии, непригодном для проживания (акта об этом нет, просто мое мнение и мнение посторонних людей - поломанная сантехника, прогнившие оконные рамы, выбитые стекла, колотый унитаз, также в квартире жили кошки, не приученные к туалету - как следствие все под плинтусами и линолеумом). Также в течение нескольких лет были затопы по вине ЖКХ после ливней (квартира на последнем этаже),акты по затоплениям имеются.
С 2009 года я начал делать капитальный ремонт помещения - заменил сантехнику, санфаянс, электропроводку, поставил стеклопакеты, были заменены обои, линолеум, выложен кафель, натяжные потолки. Всего на ремонт было потрачено примерно 600-700 тыс руб (стоимость материалов+стоимость работ), чеки, квитанции, договора оформлены на меня и находятся у меня.
Другие сособственники знали о ремонте, против ничего не имели (письменного согласия нет, свидетелей более чем достаточно), не препятствовали. Один из них (Собственник 2, имеет 2/5 доли) заказал и установил межкомнатные двери на сумму 30 тыс руб, договор оформлен на него, находится у нас. Также этот собственник знал о ходе ремонта, так как периодически приходил в квартиру во время ремонта.
Собственник 2 проживает в другом месте на протяжении 10 лет, но в этой квартире прописан он и его двое детей.
Другой собственник (собственник 3, имеет 1/5 ) живет в другом городе уже более 12 лет, здесь не прописан приезжать не собирается. Также знал о ремонте, препятствовать не пытался.
Изначально была устная договоренность о том, что я выкуплю у них эти доли. Когда у меня была финансовая возможность, они отказывались ("мне пока не надо", "давай потом это решим" и тд). Сейчас они предлагают мне выкупить у них доли по запредельным ценам, на что я не согласен, или продать квартиру и поделить все по долям.
Была проведена оценка квартиры в двух вариантах- с ремонтом и если бы она была без ремонта. По заключению оценки рыночная стоимость квартиры 3100 тыс руб. Без ремонта - 2700 тыс.руб.. То есть я увеличил стоимость квартиры на 400 тр. Другие собственники отказываются возмещать мне эту стоимость при продаже, мотивируя это тем, что "мы не просили тебя делать ремонт", "какое право ты вообще имел делать ремонт в НАШЕЙ собственности (порядок пользования не устанавливался)" и "вообще мы не давали согласия на ремонт" и т.д.
1.Могу ли я взыскать с них часть стоимости ремонта в судебном порядке при продаже квартиры? Или могу ли я увеличить свою долю в собственности за счет ремонтных вложений?
2.Каков срок исковой давности-3 года? А также с какого момента начинается отсчет этих трех лет - с момента начала ремонта, с момента его окончания или с момента первого/последнего платежа (делал в рассрочку)? Если ремонт был начат в 2009, а закончен летом 2012, я успеваю подать в суд?
3.Учитываются ли в суде показания свидетелей (родственники, многочисленные соседи) по поводу того, что собственник 2 не препятствовал ремонту и наблюдал за ходом ремонта. А также показания о том, что квартира была в ужасном состоянии. Или без письменных согласий в суде делать нечего?
4.Можно ли принудить в судебном порядке собственника 1/5 доли к продаже (отсутствие интереса к доле, так как живет в другом городе) и как при это определить выкупную сумму - сделать оценку рыночной стоимости именно 1/5 ?
Кстати, собственник 1/5, судя из телефонного разговора с ним, не против возмещения ремонта, если так решит суд.
11 марта в моей квартире произошла протечка (я живу на пятом этаже в пятиэтажке). Кроме потолков намокли стены, в половине квартиры обои отошли от стен. Я составила акт о протечке, акт на кровлю крыши, написала заявление в ЖЭК. Было принято решение возместить ущерб деньгами, меня отправили в управляющую компанию с реквизитами, паспортом и актом. В УК сказали, что выплата будет осуществлена в течение 100 рабочих дней. Предоставила я реквизиты в 20-х числах мая, до сих пор не получила деньги, прошло почти четыре месяца. На руках есть только акт. Копии документа, который я подписывала в УК, у меня нет. Что делать в данной ситуации?
В части регулирования отношений между управляющими компаниями и потребителями услуг таких организаций стоит руководствоваться Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1"О защите прав потребителей".
По своей сути, аварийная ситуация является, по общему правилу, недостатком работы или услуги управляющей организации.
Права потребителя при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) перечислены в ст. 29 указанного закона. В нейже норме содержится правило, согласно которому потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с недостатками выполненной работы (оказанной услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя.
Как правило, при рассмотрении гражданских дел суды руководствуются 10-дневным сроком удовлетворения требований потребителя о возмещении причиненных убытков в соответствии с п. 1 ст. 31 Закона РФ "О защите прав потребителей".
В случае нарушения данных сроков организация обязана уплатить потребителю неустойку в размере 3% цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа (п. 5 ст. 28 Закона РФ "О защите прав потребителей").
Однако, чтобы говорить о нарушении управляющей компанией сроков, следует иметь на руках доказательства обращения к ней с соответствующими требованиями (например, доказательством будет - экземпляр претензии с отметкой о получении).
В описываемой ситуации следует заново подать претензию и по истечении 10 дней обратиться в суд.
Я собственник квартиры в Крыму. Многоквартирным домом занимается управляющая компания. Протекает кровля над моей квартирой, требуется масштабный ремонт, а УК производит только текущий. Могу ли я нанять стороннюю организацию или самозанятого для проведения капитального ремонта кровли над моей квартирой? Возместит ли управляющая компания мои убытки по договорам и чекам?
В силу п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и пп. «б» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, крыша многоквартирного дома входит в состав общего имущества собственников помещений в таком доме.
Обязанность собственников помещений по содержанию своего имущества в многоквартирном доме достигается путем выбора и реализации выбранного способа управления многоквартирного дома. В частности, в вашем случае речь идет о заключении и исполнении договора управления его сторонами.
Часть 2 ст. 162 ЖК РФ устанавливает обязанность управляющей организации по договору управления многоквартирным домом в течение согласованного срока за плату выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных законом, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
При этом состояние общего имущества должно обеспечивать соблюдение характеристик надежности и безопасности дома для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества вне зависимости от формы собственности, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, иных лиц (п. 10 Правил содержания общего имущества).
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, устанавливают предельный срок устранения протечек в отдельных местах кровли. Он составляет одни сутки с момента выявления нарушения.
На основании п. 42 Правил содержания общего имущества управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором.
В соответствии со ст. 29 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей" потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать в том числе возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.
В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В силу п. 1 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
На основании ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
При наличии у вас доказательств бездействия управляющей организации, ее уклонения от устранения причин протекания кровли, а также игнорирования вашего требования о выполнении необходимых работ вы можете требовать возмещения расходов на ремонт аварийного участка.
Судебная практика по данному вопросу неоднозначная. Исход рассмотрения дела зависит от полноты доказательной базы.
Вместе с тем стоит обратить внимание, что вы ставите вопрос о возмещении расходов именно на работы капитального характера. При такой постановке вопроса результат рассмотрения искового заявления, вероятнее всего, будет отрицательным.
Это связано с тем, что капитальный ремонт находится вне зоны ответственности управляющей организации при исполнении договора управления. Она дает предложения собственникам о проведении капитального ремонта, а полномочия по принятию решения о проведении такового, определение источника финансирования таких работ, сроков и выбор подрядной организации – это компетенция общего собрания собственников.
Вы как собственник помещения в любой момент можете инициировать проведение собрания для разрешения данного вопроса.
Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.
Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.
Организация является одним из собственников нежилого здания. По решению всех собственников принято решение о необходимости ремонта крыши здания. Для этого организация заключит договор с подрядной организацией от своего имени, а потом часть расходов другими собственниками будет ей возмещена. Ее полномочия в решении никак не обозначены. Как организации отразить оплату работы подрядчика и получение возмещения части стоимости выполненных ремонтных работ от других собственников при исчислении налога на прибыль и НДС?
По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Если стоимость ремонта общего имущества изначально будет оплачена организацией, а затем остальные собственники компенсируют ей стоимость ремонта (каждый в своей части), она не признает компенсацию в составе доходов, но сможет учесть при налогообложении прибыли свою часть расходов на ремонт.
Таким же будет и налогообложение НДС: у организации не возникает налоговая база в виде возмещения части издержек другими собственниками, но и вычет НДС по выполненным подрядчикам ремонтным работам возможен только в доле организации.
Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
- Вопрос: Как в бухгалтерском и налоговом учете распределить по зданию с несколькими собственниками затраты на ремонт, реконструкцию, благоустройство территории? Есть ли налоговые риски в случае, если такие затраты будут распределены между собственниками не пропорционально занимаемой площади? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, август 2020 г.);
- Вопрос: В торгово-офисном здании в настоящее время пять собственников, владеющих отдельными помещениями. Прямые договоры на поставку тепла, воды и электроэнергии заключены с одним из собственников "А" несколько лет назад. Собственник "А" заключил с каждым из собственников помещений соглашение, по условиям которого он берет на себя обязательства: по заключению договоров с поставщиками коммунальных услуг, а также по организации различных технических и ремонтных работ. Каковы особенности обложения НДС и налогом на прибыль операций, связанных с выполнением данного соглашения у собственника "А", если он находится на общей системе налогообложения? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2014 г.);
- Вопрос: Нежилое помещение принадлежит нескольким юридическим лицам. Между собственниками заключено соглашение о порядке пользования зданием, в котором выделено одно юридическое лицо (Общество). Расходы на ремонт распределяются между всеми собственниками пропорционально и подлежат возмещению. В июне 2012 года эксплуатирующая организация провела ремонт теплового оборудования на сумму 200 000 руб. (с НДС) и выставила Обществу акт и счет-фактуру. Какие документы Общество должно предоставить остальным собственникам? Нужно ли Обществу заключать агентские соглашения с собственниками? Как данную операцию отразить на счетах бухгалтерского учета? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июль 2012 г.);
- Вопрос: Организация применяет УСН, объект налогообложения "доходы минус расходы". Организацию обязали сделать ремонт фасада здания, находящегося на праве общей долевой собственности у нескольких организаций с выделением долей. Можно ли отнести на расходы частичную стоимость ремонта фасада здания, рассчитанную пропорционально квадратным метрам, находящимся в собственности организации? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2009 г.).
17 сентября 2021 г.
Полезное разъяснение сделала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ, когда пересмотрела спор соседей из-за коммунальной аварии.
Размер убытков, которые виновнику залива следует возместить пострадавшему, должен определить суд. Фото: Depositphotos
На первый взгляд, ситуация банальная - сосед затопил квартиру соседки этажом ниже. Ремонт обошелся недешево. Договориться о компенсации не вышло.
Пришлось обращаться в суд. Пострадавшая соседка в районном суде рассказала, что виновники ее неприятностей - соседи этажом выше, провели в своей квартире незаконную перепланировку инженерных коммуникаций, результатом которой и стал залив ее квартиры.
Поэтому она просит суд обязать виновников ее проблем, компенсировать ей материальные затраты на ремонт и оплатить моральный ущерб.
Каково же было удивление нашей истицы, когда районный суд, выслушав ее доводы, ей в иске отказал. Суд сослался на такой аргумент - дама нарушила статью 56 Гражданского процессуального кодекса. То есть не представила доказательства размера причиненного ей ущерба.
Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, подлежит возмещению теми, кто этот вред причинил
А имеющиеся в распоряжении суда материалы дела не позволяют ему установить размер ущерба. Районный суд записал - "фактическое изложение в тексте иска таблицы видов работ с указанием их объема, стоимости и стоимости материалов, не является надлежащим доказательством причинения ущерба и его размера имуществу истца".
Такие таблицы, по мнению суда, не соответствуют закону и не могут быть допустимым доказательством подтверждающим ущерб и его размер. Никаких других доказательств, по мнению райсуда, им истицей представлено не было.
Апелляция такое решение утвердила, полностью согласившись с подобными доводами. Пришлось даме идти дальше - до Верховного суда РФ. Там перечитав дело, изучив представленные в деле доказательства, заявили об ошибочности выводов коллег.
Верховный суд напомнил про постановление своего же пленума (от 19 декабря 2003 года N23). Назывался пленум - "О судебном решении". Там было сказано, что решение суда является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, "которые подлежат применению к данному правоотношению".
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами.
Верховный суд заявил, что судебное решение считается обоснованным, если имеющиеся в деле факты, подтверждены исследованными судом доказательствами. По закону (ГПК ст. 56) суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, а какие - нет.
А еще суд решает, какой стороне спора надо эти обстоятельства доказывать. Ну а потом выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-то из них не ссылались.
По Гражданскому кодексу (ст.15) гражданин, чье право нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение в меньшем размере.
В другой статье того же Гражданского кодекса РФ (ст.1064) записано, что вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный юридическому лицу, подлежит возмещению в полном объеме. И возмещают его те, кто этот вред причинил. Размер же убытков, которые надо возместить, должен быть установлен "с разумной степенью достоверности".
Верховный суд напомнил, что по смыслу статьи 15 Гражданского кодекса, в удовлетворении требования о возмещении ущерба нельзя отказать только на том основании, что их точный размер нельзя установить. В таком случае, размер подлежащих возмещению убытков "определяется судом, с учетом всех обстоятельств дела и исходя из принципов справедливости, соразмерности, ответственности допустившему нарушение".
При таких обстоятельствах, сказал Верховный суд РФ, обязанностью суда, прописанной в действующем законодательстве является выяснение действительных обстоятельств дела.
Проще говоря, районному суду надо было установить факт залива и лицо, виновное в заливе. Кроме того, следовало установить факт причинения вреда имуществу истца, и его оценки в материальном выражении. Но районный суд почему то от этой прямой своей обязанности уклонился, - заметила Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда.
Специально для своих коллег Верховный суд подчеркнул следующее. Он сказал, что пострадавшая дама в обоснование своих материальных требований представила в районный суд акт жилищной организации с описанием обнаруженных на месте повреждений от залива. По мнению высокой судебной инстанции, суд у нас наделен и "иными процессуальными возможностями", которые позволяют ему установить размер убытков. Но почему-то суд первой инстанции в нарушении действующего законодательства этими возможностями не воспользовался.
А еще Верховный суд РФ напомнил, что обязанность по возмещению вреда и случаи, когда от таких обязанностей можно избавиться, известны, и они предусмотрены законом. Недоказанность размера вреда к основаниям, позволяющим освобождать причинившего вред от такой ответственности, законом не отнесена.
По мнению Верховного суда, допущенные судом апелляционной инстанцией , проверявшим законность решения суда первой инстанции, нарушения норм права являются непреодолимыми. Поэтому они могут быть исправлены только отменой апелляционного определения. Поэтому Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда решила, что дело про залив соседями нижестоящей квартиры надо перерешать именно в апелляционной инстанции.
Если перевести сложные юридические термины, которыми пользовался Верховный суд на общепонятный язык, то получится следующая ситуация.
Получив иск от пострадавшей с ее расчетами затрат на ремонт, районный суд должен был решить - был залив или нет, проверить акт об этом от жилищной организации и если появились сомнения в цене ремонта и количестве пострадавших вещей, то назначить своим решением соответствующую экспертизу для подтверждения фактов, которые предоставила гражданка.
Читайте также: