Ремонт в 9 этажном кирпичном доме
Обновлено: 15.05.2024
Хочу поделиться с вами результатом ремонта раздельного санузла, расположенного в стандартной компактной санкабине в панельном доме (9-этажном доме серии II-49 ).
Размеры туалета и ванной комнаты совсем не велики, но мысли объединить их даже не возникало – раздельный санузел для меня был принципиален.
При планировании состава работ я исходил из принципа практичности – максимальной долговечности и удобство при минимальной цене. Часть работ выполнял сам, на некоторые привлекал специалистов.
Расположение санкабины в квартире было таким
Первоначально санузел выглядел так:
потолок – побелка по бетонным плитам, стены – кафельная плитка 150*150 мм, пол – мелкая плитка по бетонной стяжке, в ванной – металлический полотенцесушитель от системы ГВС, старый компакт- унитаз , чугунная ванна , подвесной умывальник , двери деревянные с ДВП покрытием.
Общее состояние санузла до ремонта можно оценить только так - «требуется полный ремонт со 100% заменой дверей, отделки и оборудования» .
Не взирая на то, что площадь санузла не большая, очень хотелось разместить всё необходимое, но так, чтобы не было ощущения загромождённости.
Стиральной машине места в ванной комнате не нашлось (мне не хотелось её размещать под умывальником) - и она прекрасно поместилась в примыкающем к ванне шкафу - можно прочитать об этом здесь .
Рассматривал вариант установки в туалете подвесного унитаза со встроенной арматурой, но вынужден был отказаться из-за необходимости увеличения глубины ниши и устройства большого люка для доступа к запорной арматуре, к водомерным счётчикам, стоякам водопровода и канализации – это свело бы на нет все плюсы подвесной системы.
Не смотря на имеющиеся многочисленные положительные свойства душевой кабины, в ванной комнате всё же решил установить обычную ванну.
Учитывая состояние квартиры и вышеперечисленные задачи, после тщательной проработки интерьеров, было принято решение выполнить следующие работы:
Двери – демонтаж старых дверей; установка в туалет и ванную деревянных дверей фирмы PROFIL DOORS с узкими горизонтальными вставками из матового стекла.
Пол – демонтаж покрытия пола; в туалете и в ванной было решено не демонтировать буртики и плитку пола поддона заводского изготовления, а выровнять уровень пола заливкой углубления цементно-песчаным раствором до верха буртиков (около 4 см), далее по стяжке был уложен керамогранит .
Потолок – выполнен потолок из глянцевых потолочных ПВХ панелей по деревянному каркасу (с минимальным отступом от бетонной плиты – 30…40 мм).
Стены – были облицованы керамической глазурованной плиткой (в туалете однотонная матовая плитка размером 200х300 мм со вставкой декоративных элементов (бордюра), а в ванной глянцевая плитка 300х500 мм – из своего опыта понял, что чем больше размер плитки, тем быстрее и проще выполнять облицовку).
Туалет – выполнена замена внутренней разводки ПВХ труб водоснабжения и канализации от общедомовых стояков; ниша с трубами закрыта в верхней части (до уровня верха смывного бачка) рольставней в тон облицовки стен, установленной с врезкой коробом наружу; установлен компакт-унитаз GUSTAVSBERG с нижней подводкой воды к бачку.
Ванная комната – установлена стальная ванна ROCA Contesa 150х70 см (выбрана именно стальная ванна (с толщиной стенок до 3,0 мм) из-за её не большого веса и удобства установки) – заранее изучил множество статей в интернете с советами доработки стальной ванны с целью улучшения её свойств, многие из советов применил у себя:
1) все стенки ванны с обратной стороны покрыл слоем монтажной пены 3-5 см (истратил 3 больших баллона) – это заметно снизило шум от струи воды по ванне, ванна стала быстрее нагреваться и дольше не остывать
- так выглядела ванная комната после установки новой ванны до облицовки стен.
2) ванну установил на стандартные стальные ножки, а потом в центре (между ножек) выложил подставку из кирпичей – это увеличило устойчивость к прогибу дна при полной нагрузке (вода + человек),
3) по трём стенам прикрутил на анкера бруски, сверху бруски покрыл толстым слоем сантехнического силикона, а потом сразу устанавливал ванну, своими верхними выступающими краями она легла на эти бруски – это создало устойчивость краёв ванны, распределив нагрузку как на ножки, так и на верхние буртики ванны;
4) облицовку стен выше ванны начал после установки самой ванны – первый ряд плитки приклеивал на белый силикон, тщательно заполняя им все швы примыкания к ванне и вертикальные на высоту плитки, такая укладка плитки позволила создать герметичность примыканий и избежать применение каких-либо дополнительных пластиковых профилей в стыках; с лицевой стороны вдоль ванны установлена стандартная ширма с нейтральным морским рисунком в тон плитки; умывальник производства CERSANIT установлен на тумбу (всё приобреталось в комплекте), из той же серии приобретён и установлен над умывальником навесной шкаф с зеркалом , полочками и подсветкой; для полного комплекта – в стиле блестящей нержавейки приобретены и установлены: настенные крючки для полотенец и одежды, угловая полочка для шампуней и мыла, а также штанги для шторы (штанг было приобретено 4: на одной висела собственно штора, а 3 другие используются для развешивания и сушки на них белья – симпатично и удобно!).
Девятиэтажные жилые дома, выполненные из блоков, панелей, или имеющие смешанную конструкцию появившись в середине прошлого века в Москве и Подмосковье строились достаточно долго.
Кирпичные девятиэтажные дома в те же годы стали возводится по типовым и индивидуальным проектам, учитывающим изменившиеся стандарты жилой застройки.
В данной статье будет дан краткий обзор типовых серий девятиэтажных многоквартирных домов г. Москвы с точки зрения возможности перепланировки квартир в этих зданиях
Общие черты и особенности девятиэтажек
Все девятиэтажные многоквартирные дома, построенные с начала 50-х годов, имеют железобетонные междуэтажные перекрытия, отопление и водоснабжение с подключением к городским сетям.
Девятиэтажные дома, согласно ГОСТ, оборудовались лифтом и расположенном в подъезде мусоропроводом. Стоит заметить, что эти дома стали одними из первых, где помимо газовых, начали устанавливать электрические кухонные плиты.
Появление девятиэтажных жилых домов позволило более эффективно использовать площади, предназначенные для городской застройки.
Блочные девятиэтажные здания и их особенности
Большинство зданий указанных серий, расположенных в Москве, на сегодня капитально отремонтированы. В ходе ремонта дома получили утепленные фасады, остекление балконов и пластиковые окна.
Дома этих серий с точки зрения возможности перепланировки, не представляют сложностей, так как внутренние несущие стены у них проходят по границам квартир.
Пример перепланировки в блочном доме
В данном проекте проходную комнату удалось сделать изолированной
Подробнее с данным проектом возможно ознакомиться здесь.
Блочно-панельный дом
Этот тип конструкции реализован в серии домов проекта II-68, причем такие здания строились в самых разнообразных вариантах этажности – от 5 до 16. Дома серии II-68, с различными изменениями, возводились до середины 90-х годов.
При разработке проекта перепланировки для девятиэтажек этой серии необходимо учитывать наличие несущих стен в пределах квартиры. Несущих конструкций внутри однокомнатных и большинства двухкомнатных квартир нет, но все трехкомнатные квартиры и «линейные» двухкомнатные их имеют.
Чтобы привести домостроение к единообразию, на базе деталей серии II-68 был создан ряд серий, схожих по этажности и конструктиву здания — это, к примеру, И-522А, продолжавшие строиться до 1993 года.
Проблемы при перепланировке квартир в домах этих серий сводятся к тому, что некоторые межкомнатные стены, являются несущими и возможность устройства проема в них зависит от многих факторов. В основном, приходится учитывать этаж, на котором расположена квартира и наличие/отсутствие проемов в данной стене у соседей сверху/снизу.
Устройство проема в несущей стене всегда требует обследования состояния несущих конструкций здания, а также положительных выводов о возможности устройства проема в техническом заключении от автора-проектировщика здания (МНИИТЭП).
Перепланировка в панельной девятиэтажке
На базе панельных пятиэтажных зданий серии 1-515/5 была разработана девятиэтажная модификация данной серии 1-515/9, получившей в Москве широкое распространение. У данного здания существует множество подсерий, которые расположены во всех районах, застраиваемых до 1977 года.. В Москве панельные дома всех модификаций этой серии присутствуют во всех районах, застроенных до 1977 года. Дома этой серии получают в ходе ремонта утепленные внешние стены.
С точки зрения удобства жилья можно отметить, что дома этой серии имеют устаревшую на сегодня планировку квартир, но при этом у них есть и существенные преимущества при перепланировке.
В конструкции домов серии в качестве несущих стен выступают все продольные стены лестничной клетки и все межквартирные. Внутренние помещения разделены только ненесущими перегородками.
Согласование перепланировки в таких домах не представляет технической сложности и может быть выполнено на основе проектной документации, разработанной организацией с допуском СРО.
Серия дома II-49 (ее также обозначают как П-49) имеет другую несущую конструкцию, состоящую из продольных и поперечных несущих панелей.
На практике это означает, что межкомнатные стены являются несущими, и чем ниже этаж, тем меньше шансов согласовать спроектированный в них проем, так как расчетная нагрузка может оказаться слишком большой.
Также на решение о согласовании перепланировки с устройством проема в несущей стене повлияет наличие или отсутствие проема в данной стене у соседей сверху и снизу.
Пример проекта перепланировки квартиры серии II-49
А данном проекте выполнялся прем в несущей стене. Подробнее этот проект описан здесь
Перепланировка девятиэтажек этой серии, при устройстве проема в несущей панели также требует обследования и разработки технического заключения от автора-проектировщика дома.
Перепланировка в этой серии домов наиболее часто выполняется в трехкомнатных квартирах, имеющих проходные комнаты.
Перепланировка в кирпичной девятиэтажке
В достаточно популярной и считавшейся в свое время престижной серии II-29 (П-29), нутри всех квартир, кроме трехкомнатных, несущие стены также отсутствуют, а это предполагает возможность простой перепланировки.
С начала 50-х в Москве начали строить кирпичные дома по типовым проектам, часто являющимися версиями блочных и панельных проектов. Проектировщики, используя как базу типовые проекты, исполнений зданий по этажности делали различным и одни и тот же проект мог быть построен в вариантах от 5 до 10 этажей.
Индивидуальные проекты девятиэтажных домов
К этой категории можно отнести все каркасные дома. Девятиэтажки этой конструкции строились часто не только из кирпича, но и с использованием стандартных железобетонных деталей. Перекрытия в таких домах всегда железобетонные, уложенные на несущие ж/б балки(ригели).
Опора ригелей осуществляется на вертикальные колонны, а поперечная устойчивость здания обеспечивается распределенными в пространстве стенами, образующими ребра жёсткости.
Как правило, перегородки внутри квартир в таких домах не являются несущими. Если перепланировка затрагивает расположенную на площади квартиры стену, являющуюся ребром жесткости, то без обследования здания специалистами замещающей автора организации не обойтись.
Обследование конструкций и устройство проема в несущей стене
О технологии выполнения и конструкции усиления проемов подробно описано здесь.
В настоящее время в Москве для зданий, построенных по индивидуальным проектам, замещающей автора-проектировщика организацией является ГБУ «Экспертный центр».
Такие дома, расположенные в Подмосковье, имеют не так много шансов на согласование перепланировок, затрагивающих несущие стены, так как автор проекта, как правило, не известен, а требуется его заключение. Местные органы самоуправления могут изыскать способ провести обследование конструкции дома и согласовать проект, но не все администрации располагают необходимыми для этого ресурсами.
Типовые проекты перепланировки девятиэтажки
Так, как абсолютное большинство московских зданий девятиэтажной застройки являются серийными, автор-проектировщик этих домов, (АО МНИИТЭП) разработал и согласовал с надзорным органом (Мосжилинспекцией), осуществляющим контроль и согласование в сфере перепланировок, проекты типовых перепланировок проекты типовых перепланировок в домах своего авторства.
Проекты сведены в каталог, размещенный на сайте Государственной Жилищной Инспекции г. Москвы и на интернет-портале Мэра столицы.
Примеры типовых проектов перепланировки
Стандартизация проектов предполагает их абсолютно точное исполнение при производстве работ, но при этом несколько упрощает подготовку документации для согласования. Вместо проекта перепланировки достаточно указать номер типового решения. Техническое заключение требуется предоставлять в обычном порядке. О плюсах и минусах перепланировки по типовому проекту возможно узнать из этого материала.
Современные девятиэтажные дома
В настоящее время многие серии типовых зданий имеют в своем составе девятиэтажные версии. В основном, такими домами застраивается Подмосковье, но и в столице современные здания такой этажности до сих пор строятся.
Примерами новых столичных девятиэтажных домов могут послужить возведённые здания серии ПП-9 и Призма, но описание современных типов девятиэтажных зданий выходят за рамки данной статьи.
Проектирование и согласование
Перепланировка квартиры в девятиэтажке, как и любая другая требует согласования.
На сегодня, в Москве имеется возможность согласовать не только запланированную, но и фактически выполненную перепланировку.
Познакомиться с мероприятиями, которые возможно согласовать при проведении перепланировки и/или переустройства можно в материалах этой статьи, либо изучив само постановление № 508 в действующей редакции.
Познакомиться подробнее с алгоритмом согласования перепланировки в г. Москве возможно в этой статье или на официальном сайте мэрии.
Профессиональную консультацию по всем вопросам в сфере перепланировки также возможно получить и в нашей организации. Наши специалисты работают с объектами, расположенными как в Москве, так и в Московской области.
Дополнительно к планам, необходимо будет оставить в письме контактный номер телефона для связи, адрес объекта и суть вопроса, что от нас необходимо (консультация, разработка проектной документации или согласование перепланировки «под ключ»). Помимо электронной почты вы сможете оставить свой запрос на нашем сайте в форме вопрос-ответ, в онлайн чате, а также задать вопросы по телефону организации (8 (495) 722-03-79).
Кирпичное домостроение - особенности категорий домов
Кирпичные домостроения из десятков других выделяются в две главные категории: старой постройки и вновь возведённые. К первым, типовым, относятся все строения хрущёвского, сталинского и более ранних сроков строительства предполагающие значительную величину демонтажа, вызванного перепланировкой или удалением сухой штукатурки со стен и потолков. Отделка кирпично - монолитных домов в новостройках, если это не связано с переносом перегородок, как правило слом не предполагает, но объёмы штукатурных работ так же велики. Критически важно, чтобы все технологические операции по преобразованию подобного рода помещений в интерьерное жильё производили опытные, сертифицированные мастера-отделочники, обладающие весомым опытом и досконально изучившие многочисленные особенности производственного процесса и нюансы технологии.
Уют после отделки кирпичного дома:
Адрес: Москва, ул. Зои и Александра Космодемьянских, 4к3
Сделано:
Демонтирован нерабочий участок мусоропровода. Стены квартиры — выштукатурены, отшпатлёваны, покрашены. Кухонный фартук облицован керамической плиткой, пол 14 м 2 выложен напольной плиткой. Электрика по кухне.
Срок: 27 дней
Итоговая цена: 57544 ₽
Адрес: Москва, Проспект Будённого, 20к1
Сделано:
Замена труб подвода и слива воды. Штукатурные работы по внутренней отделки ванной комнаты в квартире монолитно - кирпичного дома. Облицовка керамической плиткой. Электрика. Подвесной потолок со спотами.
Срок: 24 дня
Итоговая цена: 87256 ₽
Адрес: Москва, Волоколамское шоссе, 56к1
Сделано:
Электротехнический монтаж внутренней проводки на 82 точки, в процессе отделки квартиры в монолитно - кирпичном доме, с распределением автоматов и УЗО по группам — отдельно: силовая, розеточная, выключатели и освещение.
Срок: 14 дней
Итоговая цена: 46348 ₽
Адрес: Московская область, городской округ Балашиха, ул. Комсомольская д.1
Сделано:
Стены и потолок квартиры — штукатурка и шпатлёвка с последующей покраской. Электрика. Стяжка пола. Сегментированная фанера на клее и дюбель гвоздях. Штучный паркет под водяным лаком.
Срок: 39 дней
Итоговая цена: 76937 ₽
Адрес: Москва, Волоколамское шоссе, 56к1
Сделано:
Утепление лоджии на всю длину кухни и комнаты однокомнатной квартиры кирпичного дома. Электроподогрев пола 12 м 2 с контроллером температуры. Плоскости покрашены. Пол — плитка.
Срок: 19 дней
Итоговая цена: 45620 ₽
Видео ремонта кирпичных домов:
Технология отделки квартир в кирпичном доме
В зданиях кирпичного жилого фонда солидного возраста в Москве вполне могут встретиться деревянные межэтажные перекрытия и в этой связи, на подрядной организации лежит полная ответственность по соблюдению строительных норм и требований, относящихся к вопросам, исключающим чрезмерное нагружение балок.
В таких случаях межкомнатные стенки создаем из многослойного влагостойкого гипсокартона или ГВЛ, с прокладкой коммуникаций внутри металлического каркаса из профилей. Решающая нагрузка рёбер жёсткости, в таком исполнении, приходится на несущие элементы периметра комнат.
Опорные балочные конструкции тщательно осматриваются, при необходимости отдельные заменяются на новые, и дополнительно пропитываются огнеупорными и бактериологическими химическими составами. В качестве основания полам, не возбраняется к использованию влагоустойчивая фанера марки ФК или ФСК, разные уровни которой монтируются в разбежку.
После укладки труб и электрокабелей штробированные канавки шпатлюются вровень с основной поверхностью. В некоторых вариантах потребуется усиление дверных и оконных проёмов, и здесь не обойтись без высококлассных сварщиков, своим мастерством, закладывающим прочностные основы силовых конструктивных звеньев.
Построенная в Московской области многоэтажка из кирпича зачастую сдаётся в эксплуатацию даже без черновой внутренней отделки и тогда, все плоскости штукатурятся и приобретают надлежащую требуемую готовым индивидуальным проектом геометрию. После такого предварительного формирования площадей в указанных местах выполняются штробы для выкладки электро и водокоммуникаций.
Когда формирование коммуникативного скелета завершено, вырезанные канавки плотно заделываются шпаклёвочной смесью одного состава с основой и проклеиваются армированной уплотнительной лентой для исключения растрескивания.
Мы предлагаем клиентам старого жилого фонда и тем кого интересует отделка кирпично — монолитных домов — наработанные типовые решения готовым пакетом под ключ, цена которого средняя по рынку на услуги данного типа и конечно со строгим соблюдением срока указанного в договоре.
Год назад мы с мужем купили нашу первую квартиру в девятиэтажном панельном доме 70-х годов постройки. Денег хватило на двухкомнатную, но не новую квартиру и без ремонта.
Когда запахло далеко не жареным
Серьезной проблемой на тот момент был запах в квартире: оказалось, что бывшая хозяйка редко выгуливала своего пса. Вот он, видимо, и справлял нужду прямо у порога. Специфическая вонь не исчезла даже после того, как избавились от старых обоев и вымыли пол со всевозможными средствами. Тогда и забили тревогу.
Конечно, в наши планы входил ремонт, но мы не располагали большой суммой. А делать что-то нужно было прежде всего с полом. И мы решили устранить очаг запаха — перестелить деревянный пол в коридоре своими силами.
Муж разобрал старые доски до бетона и принялся укладывать новые. У пола в остальных комнатах был еще один недостаток — половицы местами отчаянно скрипели. Решено было еще и укрепить старые доски гвоздями.
И вот, когда работа была практически сделана, мы радовались как дети. Неприятный запах действительно исчез! Пол не скрипел. Правда, казалось, что из-за толщины новых досок пол немного приподнялся над прежним уровнем. Но это нас не пугало. Муж на тот момент уже занялся санузлом: избавился от напольной плитки и старого слоя бетона. Залил другой вровень с частично новым деревянным полом.
От пола до потолка рукой подать
Мастер, который укладывал в нашей ванной плитку, пожурил нас.
- Почему бы вам полностью не убрать деревянный пол и сделать бетонную стяжку? Никакого скрипа в будущем, да еще и потолок выше будет.
Действительно, про высоту потолка в квартире мы вообще не подумали. А ведь в планах натяжные потолки. Миссия которых еще и спрятать новые кобеля проводки. А это минус сантиметров 10! Перспектива жить с высотой в 1,30 не радовала. Мы же не хоббиты в конце концов. Бетонная же стяжка, даже с ламинатом и натянутыми потолками помогла бы нам выкроить эти самые 10 см свободы над головой.
Мы колебались, прикидывая, как стяжка влетает в копеечку. Да и сил, вложенных в уже проделанную работу, было жаль.
Дешево и сердито
Мастер-плиточник оказался на все руки мастером и предложил свои услуги по заливке пола. Объяснив вкратце технологию сухой стяжки с помощью цемента и песка, он предупредил, что берет не очень дорого, потому что большого опыта в этом деле у него нет. Мы решили рискнуть.
Приобретение недвижимости считается долгосрочной инвестицией. Это утверждение верно только в том случае, когда речь идет о сравнительно новом доме, построенном из крепких материалов в климатически и сейсмологически благополучном районе.
Сегодня на вторичном рынке можно наблюдать больше количество предложений продажи жилья в зданиях, построенных пятьдесят и более лет назад. По нормативным документам срок эксплуатации многих из них подходит к концу, если уже не завершился. Однако жилплощадь в подобных домах продается на абсолютно законных основаниях, поскольку по заключению экспертной комиссии они вполне пригодны для проживания.
Из этого следует, что при выборе квартиры нужно учитывать сроки, когда многоквартирный дом будет подлежать сносу. От этого зависит, скольким поколениям семьи может послужить та или иная жилплощадь.
Сроки эксплуатации жилых домов
Основные виды жилых зданий, представленные на рынке, включают недвижимость как советской, так и современной постройки. Для всех этих видов рассчитаны примерные сроки эксплуатации, реконструкции и сноса. Схематически это выглядит так:
Как видим, на сегодняшний день из всех зданий старой застройки, согласно техническим нормам, полноценно эксплуатироваться могут только панельные девятиэтажки, способные, при своевременном выявлении и устранении дефектов, прослужить еще до полувека.
Преимущества панельного строительства
Первые панельные дома появились в СССР в конце 1940-х. Они были призваны решить проблему острой нехватки жилплощади и на протяжении длительного времени не отличались комфортабельностью и просторностью. Однако, благодаря сравнительно новой технологии, была достигнута основная цель – очень быстрое появление новых жилых массивов.
Через несколько десятилетий, когда вопрос дефицита жилья стал не таким насущным, было принято решение об усовершенствовании панельного строительства и улучшении бытовых характеристик многоквартирных домов. Так, были строго оговорены минимально допустимые размеры кухонь, добавлены балконы и лоджии, комнаты из проходных стали раздельными. При этом сохранился основной принцип и преимущество панельной технологии – скорость возведения, с которой не могут сравниться другие техники строительства.
Распространенные во всех городах брежневские, названные так в честь исторического периода, панельные дома, построенные в свое время по усовершенствованным СНиПам, и по нынешним меркам являются достаточно комфортными. Особенно, если сравнивать их с некоторыми видами новостроек эконом-класса, в которых преобладают студии и компактные квартиры с маленькими кухнями и отсутствием балконов.
Брежневки проектировались именно в качестве семейного жилья, в котором были раздельные комнаты, увеличенная кухня, а в домах более поздних серий – расширенная ванная комната. Поскольку цена вторичного жилья на рынке недвижимости ниже, чем стоимость аналогичной по площади квартиры в новостройке, неудивительно, что спрос на недвижимость в советских панельных многоэтажках до сих пор остается большим.
На сколько рассчитаны панельные девятиэтажные дома?
По нормативам*, здания 1965-1980-х годов постройки в ближайшие десятилетия сносу не подлежат. Однако в некоторых случаях такие дома все же выводятся из эксплуатации и демонтируются.
В большинстве случаев это происходит по двум причинам. Первая – это фактический износ конкретного здания, когда любые ремонтные работы являются нецелесообразными. Вторая – большое количество домов брежневской застройки в центральных или престижных районах города. В этом случае также убираются самые изношенные и ветхие здания, и освобождается место под новое строительство.
В любом случае, одновременно снести целый микрорайон, даже если к концу подошли все граничные сроки, невозможно. Во-первых, в техническом смысле это вызовет большие трудности и финансовые затраты. Во-вторых, расселение жильцов из домов, подлежащих сносу, – длительный и трудных процесс, как с практической, так и с юридической точки зрения.
Согласно ГОСТу, средний срок годности панельных домов в 9 этажей составляет 100 лет. Эта цифра может быть увеличена до 150, если кроме панелей во время возведения использовались и другие, более долговечные материалы. Таки примером могут служить здания, в которых наружные стены дополнительно обкладывались кирпичом.
Также по нормативам существуют определенные сроки проведения капитального ремонта. Для панельных девятиэтажек этот период составляет 20-25 лет.
Что такое износ дома?
Основным показателем пригодности дома для проживания является его фактический износ. Под этим понятием подразумевается определенная степень ухудшения технических характеристик дома, его эксплуатационных качеств, в результате чего они утрачивают часть своего функционала.
При этом определение уровня износа здания, проходящее пропорционально возрасту здания или нормативным рекомендациям по эксплуатации, не является правильным. Более рационально оценивать соотношение текущей стоимости дома или его отдельных элементов со стоимостью возможного капитального ремонта.
Физический износ
Износ многоквартирного здания определяется по многим показателям в результате чего выводится процентная формула, характеризующая состояние дома:
- 0-20% – хорошее состояние. Серьезные повреждения и заметные деформации отсутствуют. Могут быть небольшие погрешности, не влияющие на общую конструкцию здания, которые легко устраняются текущим ремонтом. Капитальный ремонт необходим только отдельным частям строения с повышенным износом: деревянным перегородкам, плиточному покрытию, изоляционным материалам и прочее. Ориентировочная стоимость ремонта составляет 0-11% от стоимости восстановленных элементов.
- 21-40% – удовлетворительное состояние. Основные элементы конструкции пригодны для эксплуатации при условии частичного проведения капитального ремонта. Его стоимость оценивается в 12-36%.
- 41-60% – неудовлетворительное состояние. Конструкция здания пригодна для эксплуатации только после комплексного капитального ремонта, цена которого составит 36-90%.
- 61-80% – ветхое состояние. Налицо явное аварийное состояние конструкции здания, в том числе его несущих частей. Эксплуатация возможна только после серьезного капитального ремонта с частичной заменой несущих конструкций. Ремонтная смета составит 93-120%.
- 81% и выше – непригодное состояние. Элементы несущих конструкций разрушены и не подлежат реконструкции. 100%-й износ означает полное разрушение здания до фундамента.
Как видим, степень износа многоквартирного здания важна не только с точки зрения сложности проводимых ремонтных работ, но и с финансовой стороны. Если стоимость дома после капитального ремонта будет ниже затраченных на него средств, целесообразность реконструкции подвергается сомнению. В большинстве таких случаев здание сносится.
Моральный износ
Иногда, в противовес понятию физического износа здания, выделяют такой термин, как моральный износ. Под ним подразумевают процесс обесценивания определенного типа многоквартирных домов, как устаревших в архитектурном, технологическом и техническом планах. Как и физический, он рассчитывается в процентах, определяющих соотношение разницы стоимости более старой и новой недвижимости. По технико-экономической схеме это выглядит следующим образом:
- 0-15% износа. Планировка квартир каждого дома жилищного комплекса удобна для семейного заселения, имеет прочные перегородки и перекрытия, изготовленные из огнеупорных материалов. Здание имеет современную благоустроенную придомовую территорию.
- 16-25%. Основные характеристики практически такие же, за исключением перегородок, которые в этом случае деревянные. В доме нет горячей воды, мусоропровода, лифта (в тех случаях, когда уровень пола верхних квартир находится на высоте 14 метров от линии тротуара).
- 26-35%. Планировка в таких домах нерегулярная, не подходит для повсеместного заселения семьями. Отсутствуют некоторые виды удобств: горячая вода, мусоропровод, лифт, телефонные линии). Общая площадь квартир насчитывает на больше 65 кв. м. Перегородки практически всегда деревянные, иногда отсутствуют ванные комнаты.
- 36-45%. Планировка также нерегулярная, квартиры до 85 кв. м, перегородки выполнены из дерева. Отсутствуют лифт, мусоропровод, горячая вода, телефонная связь. Ванные комнаты не предусмотрены, а некоторые кухни могут быть проходными или лишенными окон.
- 45% и более. Планировка квартир неоднородная, не соответствует вертикальным линиям конструкции здания, местами имеет санузлы, расположенные над кухнями или жилыми комнатами. Преобладают квартиры коммунального типа. Все перекрытия и перегородки из дерева; удобства, за исключением водопровода, отсутствуют. Квартиры этой степени износа не подходят для семейного заселения, а большинство их них нуждается в глубокой реконструкции.
Износ элементов конструкции
Все конструктивные элементы, как и здание в целом, подвержены износу и имеют свой срок эксплуатации. Время службы их наиболее распространенных разновидностей следующее:
Железобетонные фундаменты – 200 лет и более;
Наружные стеновые панели – 20 лет;
Сборные железобетонные перекрытия – 150 лет;
Железобетонные лестницы – более 125 лет;
- дощатые и паркетные – 50 лет;
- линолеум – 10-15 лет;
- цементные – 40 лет;
- плиточные – 20 лет.
- оконные и дверные проемы с коробками в наружных стенах – 40 лет;
- проемы во внутренних стенах – 80 лет;
- наружные двери – 20 лет.
- не несущие из гипса – 50 лет;
- железобетонные – 125 лет и более;
- фибролитовые – 40 лет;
- несущие железобетонные – 125 лет и более.
- железобетонные плиты – 150 лет;
- рулонный ковер – 3-12 лет, зависимо от типа вентиляции;
- теплоизоляционный слой - - 12-18 лет;
- оцинкованное покрытие – 50 лет;
- чернолистовое стальное покрытие – 50 лет.
- каменные материалы – 50-80 лет;
- полимерные материалы – 12-25 лет;
- ПХВ-краски – 6 лет.
Как можно заметить, некоторые материалы очень недолговечны, поэтому их своевременные замена и ремонт напрямую влияют на состояние всего дома.
Износ оборудования
Согласно Ведомственным строительным нормам, любое инженерное оборудование также имеет ограниченный срок эксплуатации. По истечению этого срока оно должно быть заменено в порядке необходимости на более новое и современное. Ориентировочное время службы можно определить на примере следующих видов этого оборудования:
- водоразборные краны – 10 лет;
- керамические умывальники и унитазы – 20 лет;
- металлические ванны – 25-40 лет;
- кухонные мойки и раковины – 15-30 лет;
- душевые поддоны – 30 лет;
- радиаторы отопления – 15-40 лет;
- вентили и смесители – 15 лет.
Факторы, влияющие на износ жилого здания
Срок эксплуатации любого жилого дома автоматически уменьшается с течением времени. Однако то, насколько дольше или меньше оговоренных в нормативах лет он прослужит, зависит от целого ряда составляющих. Существует несколько основных факторов, которые могут как приблизить время сноса дома, так и максимально отдалить его.
Период возведения
На рынке недвижимости встречаются как современные панельные девятиэтажки, так и советские, построенные в брежневские времена. Заявленный срок службы у них примерно одинаковый – около 100 лет.
Дома советской эпохи отличаются довольно просторными комнатами, высокими потолками, в большинстве удобной планировкой с раздельными комнатами, вместительными кухней и санузлом, широкими лестничными площадками и мусоропроводом, и по сегодняшний день привлекают покупателей. Срок их эксплуатации истекает в 50-80-х годах 21 века, но, судя по наблюдениям за темпами износа таких зданий, вполне можно рассчитывать на максимально возможное время службы.
Современные панельные строения, которые до сих пор весьма распространены, в основной массе принадлежат к эконом-классу. Это говорит о том, что квартиры в них не самые вместительные, а планировка не всегда удобная. Большой минус бюджетного жилья, который вызывает больше всего опасений относительно длительности эксплуатации, – это качество материалов. Для недвижимости эконом-категории используются самые недорогие технологии – прослужат ли они заявленные 100 лет, может показать только время.
Еще один довод в пользу брежневских девятиэтажек – контроль качества. Несмотря на то, что современное строительство подразумевает больше индивидуальных проектов зданий, типовые советские многоэтажки подвергались более строгому контролю при сдаче. Тем более, что некоторые современные застройщики, как показывает практика, очень часто пренебрегают качеством в угоду скорости и количеству.
Технология строительства
Не секрет, что панельная технология, по сравнению с монолитной или кирпичной, является самой недолговечной. Для возведения используются специальные готовые части конструкции, которые называются сэндвич-панелями.
Это название возникло в связи с их формой: двумя частями жесткого материала с проложенным между ними мягким. Наружные части панелей изготавливаются из бетона, а внутренняя представляет собой теплоизоляционный слой. В единое целое они скрепляются методом горячего или холодного прессования.
Несмотря на то, что монолитный дом представляет собой своеобразный конструктор с заранее рассчитанной формой и быстро собирается, он имеет ряд существенных недостатков. Самый главный из них – это отсутствие герметичности. Даже очень плотно спрессованные сэндвич-панели все равно не могут сравниться со сплошными стенами монолитных или кирпичных зданий. В мельчайшие щели панелей, а также в места их соединения цементным раствором, проникает влага. Ее разрушительное действие тем заметнее, чем менее тщательно была произведена наружная обработка стен. Еще больше эта проблема усугубляется отсутствием в панельных домах чердаков, являющихся еще одним препятствием для проникновения влаги.
Поскольку дополнительных, укрепляющих несущую конструкцию, элементов панельный дом не имеет, все вышеупомянутые причины и делают его наименее износостойким из всех типов жилых зданий.
Климатические условия
Климат напрямую влияет на износ и срок эксплуатации любого здания. При определении индивидуального, а не нормативного ориентировочного времени службы дома, следует учитывать, что в регионах с теплым, умеренным или холодным климатом темпы и характер износа могут значительно отличаться.
Например, в северных регионах больше всего страдают инженерные коммуникации. Резкие перепады и очень низкие температуры губительны для трубопроводов и других похожих коммуникаций. Учитывая проблемы панельных домов с герметизацией, жилые массивы, находящиеся в холодном климате, нуждаются в дополнительной теплоизоляции. Изоляцию, в свою очередь, требуется ремонтировать гораздо чаще, нежели остальные части строения. В результате через некоторое время обслуживание панельных многоэтажек становится нерентабельным. Поэтому сегодня существует устойчивая тенденция к возведению на севере монолитных и кирпично-монолитных домов.
В местах с повышенной сейсмологической активностью вообще не рекомендуется строить панельные дома, но, тем не менее, в подобных регионах такой тип жилья встречается повсеместно. В ходе износа панельных многоэтажек на поверхности стен появляются трещины, которые, постепенно расширяясь, нарушают целостность несущей конструкции всего здания. В сейсмологически неблагополучных областях такие трещины могут возникнуть буквально за несколько лет. Как вариант, во время землетрясения здание может получить повреждения, которые повысят его процентные показатели износа до критической отметки. Обычно в таком случае принимается решение о выводе дома из эксплуатации с последующим его сносом.
Условия эксплуатации
Общий срок эксплуатации панельных девятиэтажек не предусматривает этапа реконструкции. Это не означает, что время от времени в нем не должны проводиться ремонтные работы. Наоборот, для такого типа строительства регулярная оценка состояния здания является обязательной.
От качества и периодичности проводимого ремонта зависит, насколько долго жилой дом будет оставаться полностью пригодным для проживания. Как уже упоминалось, наличие дополнительного изоляционного слоя требует регулярной замены некоторых его частей. К сожалению, иногда случается, что в домах, где изначально была проложена качественная изоляция, но она частично заменяется на более бюджетный вариант. В результате такой ремонт не только не устраняет признаки износа строения, но даже может усугубить его состояние.
Это же касается и герметичности швов. Если их плановая или профилактическая обработка проводилась некачественно, а сверху при этом было нанесено свежее наружное покрытие, недоработки первое время будут не видны, но проявятся, когда ситуация значительно усугубится.
Многое в состоянии здания зависит и от работы управляющей компании. Ее прямой обязанностью является наблюдение, выявление и устранения появившихся неполадок, поддержание дома в оптимальном для его возраста и типа состоянии.
Другие факторы влияния
К более косвенным факторам, от которых зависит срок службы панельных многоэтажек , относятся:
Читайте также: