Ремонт чердака в многоквартирном доме

Обновлено: 22.04.2024

– Над приватизированной квартирой, расположенной на последнем этаже 9-этажного дома, протекает крыша. Кто должен ремонтировать крышу – владелец квартиры, управляющая компания или кто-то еще?

Отвечает юрист компании «Экотон» Виталий Столяров:

Крыша так же, как и чердак или подвал, относится к общему имуществу дома. За его сохранностью должна следить управляющая компания. Поэтому ремонт должен осуществляться силами и средствами этой УК.

Отвечает юрисконсульт офиса «Тургеневское» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Елена Фокина:

Крыша многоквартирного дома является общим имуществом всех собственников жилых помещений. За надлежащее содержание общего имущества отвечает управляющая компания, которая осуществляет управление многоквартирным домом на основании заключенного с собственниками договора.

Таким образом, провести ремонт протекающей крыши должна Ваша управляющая компания. Кроме того, если в результате протечки крыши Вашу квартиру затопило, испортив при этом ремонт в квартире или Ваше имущество, то УК должна также возместить Вам причиненный ущерб.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Крыша является общедомовым имуществом, следовательно, ремонтировать ее должна управляющая компания. Если требуется дорогостоящий или капитальный ремонт, то необходимо привлекать дополнительные средства из Фонда капитального ремонта.

Отвечает главный редактор интернет-журнала «Все-пособия.ру» Максим Денисенков (Брянск):

Отремонтировать кровлю должна управляющая компания. Так как по закону это общее имущество собственников жилья (п. 3 ч.1 ст. 36 ЖК РФ). Добавлю, что постановлением Госстроя от 2003 года № 170 устанавливаются требования устранить неисправность в течение суток. Отказ УК ремонтировать крышу – нарушение закона о защите прав потребителей. Поэтому пострадавший может еще обратиться в суд за компенсацией морального вреда и затраты на ремонт квартиры, если такие были.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Крыша многоквартирного дома относится к общему имуществу собственников. Поэтому ее ремонтом должна заниматься управляющая компания или иная обслуживающая организация. Хозяин квартиры уж точно не должен ничего ремонтировать.

Отвечает генеральный директор УК «Радэкс» Евгений Беляев:

Смотря какой ремонт требуется крыше. Это может быть локальный, частичный ремонт, и тогда его обязана провести управляющая компания, если в доме выбран способ управления управляющей организацией. Именно УК занимается обслуживанием и текущим ремонтом общедомового имущества, к которому в том числе относится и крыша многоквартирного дома. Собственники ежемесячно отчисляют на содержание и текущий ремонт деньги: вот из этих средств УК и обязана залатать протекающий участок.

Но вполне возможно, что крыша требует и капитального ремонта. Это зависит от возраста дома, износа конструкций. Капитальный ремонт – это уже другая статья расходов, которую тоже обеспечивают собственники жилых помещений, ежемесячно отчисляя на него взносы. В любом случае, для начала рекомендую обратиться в управляющую компанию с соответствующим заявлением.

Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Кирилл Резник:

Крышу должна ремонтировать управляющая компания. Согласно постановлению Госстроя РФ от 27.09.2003 г. №170, у них есть на это сутки. Момент отсчета не указан, но, скорее всего, с момента Вашего обращения в течение 24 часов они должны как минимум провести осмотр проблемного участка.

Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:

Как следует из ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, собственники квартир в МКД могут выбрать один из нескольких способов управления этим домом:

управление через управляющую компанию;
управление через ТСЖ, жилищный или другой специализированный потребительский кооператив;
управление непосредственно самими собственниками квартир в МКД (если число квартир в нем не превышает 30).

В обязанности субъекта управления домом входит обеспечение своевременного ремонта общего имущества многоквартирного дома, к которому относится крыша.

Таким образом, Вам необходимо выяснить, кто из перечисленных субъектов управляет МКД, и после этого обратиться к нему с претензией. В случае отказа в удовлетворении претензии необходимо обратиться с исковым заявлением в суд об обязании произвести ремонт крыши.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Качественная теплоизоляция холодного чердака – способ значительно сократить расходы на обслуживание и ремонт многоквартирного дома. Она поможет избавиться от сосулек на крыше, от плесени на потолках квартир верхних этажей, защитить перекрытия от намокания, а несущие конструкции от разрушения.

Технологию устройства такой теплоизоляции в ЖКХ объясняет Иван Дегтярёв, руководитель направления ЖКХ компании ТЕХНОНИКОЛЬ.

Ключевое требование к обустройству холодного чердака

Важнее всего добиться оптимального температурно-влажностного режима. Температура на чердаке и на улице должна быть одинаковой, а максимально допустимая разница – 4 градуса Цельсия. Если на чердаке будет теплее, проблем не избежать.

Например, на скатной крыше неизбежно будут появляться сосульки зимой, и управляющим компаниям придётся нести дополнительные расходы по их ликвидации. В домах с плоской кровлей на внутренних поверхностях плит перекрытий появится конденсат, который в итоге сократит срок их службы. Это прямой риск безопасности всего дома.

Для правильного устройства холодных чердаков действовать нужно по инструкции.

Организуйте проветривание

Многоквартирный дом со скатной крышей

Многоквартирный дом с плоской крышей

Установите продухи – вентиляционные отверстия в прикарнизной части крыши и на коньке. Их оптимальная площадь 1/300 от площади чердачного перекрытия.
Важно, чтобы продухи были максимально удалены друг от друга по высоте. Это создаст необходимый воздухообмен – верхнее отверстие будет приточным, а нижнее – вытяжным.

В домах с плоской кровлей тоже устанавливают продухи, но их невозможно расположить на разной высоте друг от друга. А значит, их эффективность будет ниже.
Поэтому здесь большое значение имеет теплоизоляция источников тепла.

Утеплите чердачные перекрытия

Чтобы чердак оставался холодным, необходимо не допустить поступления тепла с верхних жилых этажей. Также необходимо утеплить стыки стен и чердачных перекрытий. Для этого по всему периметру вдоль наружных стен уложите дополнительный слой утеплителя шириной 0,75 – 1м. Толщина утеплителя должна совпадать с толщиной теплоизоляции чердачных перекрытий.

Оптимальным материалом для теплоизоляции чердачных перекрытий является негорючая минераловатная изоляция. Она сводит теплопотери к минимуму и увеличивает энергоэффективность всего здания. Наилучшие свойства при эксплуатации показывают материалы ТЕХНОНИКОЛЬ серии ТЕХНОРУФ.

Правила монтажа ТЕХНОРУФ

Уложите плиты в два слоя с разбежкой швов, чтобы избавиться от мостиков холода. Учитывайте эксплуатационную нагрузку. Время от времени чердак необходимо осматривать, поэтому покрытие должно выдерживать вес нескольких людей и не терять свои характеристики. Прочность на сжатие при 10% деформации должна составлять не менее 45кПа. Поэтому для чердаков многоквартирных домов оптимальным будет выбор плит из каменной ваты ТЕХНОРУФ 45.

Для того чтобы по чердаку мог перемещаться обслуживающий персонал, нужно уложить мостики из ходовых досок и таким образом обеспечить доступ к коммуникациям.

Обеспечьте теплоизоляцию источников тепла

Факторами риска, нарушающими температурный режим на холодном чердаке, будут оголённые участки всех коммуникаций, которые излучают тепло. Мы составили таблицу, помогающую подобрать материал к каждому типу коммуникаций с учётом их особенностей.

Трубопроводы горячего водоснабжения и отопления, вентиляционные шахты и короба, трубы внутреннего водостока.	Прошивные маты и цилиндры ТЕХНО.
Канализационный стояк.	Минераловатные плиты ТЕХНОЛАЙТ ОПТИМА плотностью 35 кг/куб.м и толщиной 10-12 см.
Доступ к лестничной клетке через люки и двери.	Перед обивкой жестью рекомендуется использовать плиты из каменной ваты ТЕХНОЛАЙТ ОПТИМА или ТЕХНОЛАЙТ ЭКСТРА. Дополнительно для более плотного прилегания дверей и люков установите прокладки из морозостойкой резины или поролона.

Утепление холодного чердака, выполненное в соответствии с этими рекомендациями, защитит многоквартирный дом от теплопотерь, сократит количество необходимых работ по очистки крыши от сосулек зимой, а также обеспечит комфортный микроклимат на верхних этажах. Но, главное, это продлит срок службы всех конструкций дома и поможет добиться экономии бюджета на плановый ремонт.

Теплый чердак или технический этаж — характерный элемент панельного многоквартирного дома с плоской кровлей. Здесь расположено инженерное оборудование и коммуникации, сюда выведены воздуховоды вентиляции, благодаря чему технический чердак всегда теплый.

Требования к теплому чердаку (техническому этажу)

Технический этаж МКД позволяет получить доступ к инженерным системам здания в любое время года, обеспечивает комфортные условия в доме и возможность контроля за состоянием кровельного перекрытия. Здесь собирается теплый воздух из вентиляционных шахт всего дома, находятся несущие конструкции крыши, поэтому требования к содержанию теплого чердака достаточно строги:

Несущие и ограждающие конструкции должны быть выполнены из материалов, соответствующих основным материалам здания.
Наружные стены технического этажа должны иметь ту же конструкцию, что и стены всего здания
Внутренние поверхности должны быть окрашены белыми минеральными красителями
Кровельное перекрытие и наружные стены, как правило, утеплены, а межэтажное перекрытие — нет
Теплый чердак / технический этаж должен иметь общий объем, а площадь перегородок и конструкций не должна превышать 30% от площади поперечного сечения чердака
Необходимо обеспечить герметичность дверей, люков и окон
Не допускается обустройство выхода непосредственно из помещения чердака, необходима отдельная надстройка
Трубопроводы прокладывают так, чтобы обеспечить к ним свободный доступ
Вентиляционные трубы канализации и мусоропровода должны выводиться через отдельные каналы, минуя чердачное помещение
Воздух из квартирных вытяжных шахт выводится в атмосферу через общую шахту, высотой 4,5 м от чердачного перекрытия. Шахта должна иметь зонт для защиты от осадков, не препятствующий свободному отведению воздуха
Вытяжная шахта должна иметь специальную заслонку для уменьшения расхода воздуха

Мы перечислили лишь часть требований, предъявляемых к теплым чердакам и техническим (чердачным) этажам. Полный перечень приводится в специализированной литературе и строительных нормативах. В своей работе мы обязательно учитываем эти нормы.

Обслуживание теплого чердака (технического этажа)

Согласно ст. 36 ЖК РФ, чердаки и технические этажи относятся к общему имуществу собственников МКД, поэтому их ремонт выполняют за счет средств капитального ремонта. Для оценки состояния теплого чердака и определения объемов ремонтных работ проводят обследование внутренних помещений, стен и кровли с последующим составлением акта. Следует обращать внимание на такие моменты, как:

Температуру воздуха в помещениях теплого чердака / технического этажа. Она должна быть в пределах 12-14 градусов.
Отсутствие конденсационной влаги на внутренней поверхности кровли
Герметичность межсекционных перегородок и конструктивных элементов
Состояние дверей и люков, плотность их закрытия, наличие запирающих устройств
Герметичность дверей и люков — подсасывание воздуха нарушает работу вентиляции. В обязательном порядке проверяем наличие и состояние уплотнителей
Состояние вентиляционных каналов и соответствие их размеров объемам отводимого воздуха
Состояние стыков плит межэтажного перекрытия и герметичность кровельного пирога
Состояние инженерных коммуникаций и т.д.

Герметичность и качественная термоизоляция теплого чердака очень важны, так как утечка приводит к подтаиванию снега и образованию наледи и сосулек, которые разрушают покрытие кровли и угрожают жильцам и конструкциям здания.

Ремонт теплого (технического) чердака и плоской кровли

Ремонт теплого чердака начинается с обследования помещений и конструкций. Практически всегда работы предполагают комплексность. Например, влага может появиться по нескольким причинам, а их устранение может потребовать большого объема неочевидных на первый взгляд работ.

Как правило, во время ремонта теплого чердака МКД выполняют работы по герметизации перекрытий и кровельного покрытия, устранению причин, препятствующих правильной циркуляции воздуха, восстановлению герметичности дверей, люков, замене элементов инженерных систем, а также (довольно часто) по устранению строительных дефектов, допущенных при возведении здания.

только самые очевидные дефекты заметны сразу, все остальные требуют тщательного обследования кровельного покрытия и основания
Работы выполняют только в сухую погоду, соблюдая определенный порядок
Если более 30% плоской кровли повреждено, то ставят вопрос об ее капитальном ремонте

ООО «Маритоль» выполняет работы по обследованию и ремонту теплых чердаков и технических этажей и плоских кровель в Екатеринбурге.

Для получения консультации и вызова специалистов просто позвоните:

Что же могут сделать на чердаке владельцы квартир, проживающих в этом доме

Разберемся, что же представляет собой чердак многоквартирного дома. Затронем юридическую и техническую сторону, а также расскажем о правах и обязанностях жильцов.

Юридически-правовые взаимоотношения

Чердачное помещение является общим, но по закону его часть можно приватизировать владельцам верхних этажей

В Жилищном кодексе РФ ст36. прямо сказано, что в жилых домах все чердаки, подвалы, холлы, входы (и пр. нежилые помещения) являются общей долевой собственностью ВСЕХ (. ) владельцев квартир. Более того, они должны использоваться только в их ОБЩИХ интересах.

Выдержка из ст.36 Жилищного кодекса РФ

Чердак — общее имущество в многоквартирном доме.
Самовольно присоединять часть чердачного помещения к своей квартире, чтобы сделать жилой чердак категорически запрещается.
Перепланировка или самовольное строительство, принесшее вред кому-то из других жильцов дома, может послужить причиной для возбуждения уголовного дела в отношении лица, осуществившего подобные действия.

Если вы проживаете на последнем этаже и хотите получить чердак многоквартирного дома в собственность, то вам необходимо пройти несколько важных и обязательных этапов.

В случае положительного вердикта вы можете приступать к переобустройству части чердачного помещения

Этапы приватизации чердачного помещения:

СОГЛАСИЕ	Получить письменное согласие ВСЕХ (. ) владельцев квартир в вашем доме (Протокол общего собрания + согласие не присутствовавших на нем)
ЗАЯВЛЕНИЕ	Подать заявление в архитектурно-строительный отдел районной администрации
ПРОЕКТ	Предоставить проект ремонтных работ, разработанный организацией, имеющей соответствующую лицензию
ДЕКЛАРАЦИЯ	Подать декларацию в ГосАрхСтройинспекцию. Комиссия в течение 10 дней либо выдаст разрешение на присоединение чердачного помещения к вашей квартире, либо откажет вам в этом

После завершения всех строительных работ нужно будет получить технический паспорт и оформить право собственности (приватизировать) на присоединённое чердачное помещение.

На приватизированный чердак также выдается свидетельство о праве собственности

Что касается технической части проекта:

Свободный доступ на чердак. Приватизация чердачного помещения и его перепланировка не должна ущемлять права других владельцев квартир. Другими словами, на чердак многоквартирного дома доступ должны иметь все жильцы.

Т.е. вы не можете приватизировать люк или лестницу на чердачное помещение. Также не можете самовольно удерживать ключи от чердака многоквартирного дома на том основании, что у вас там хранится что-то ценное.

Технические службы. Присоединение части чердачного помещения и его последующая приватизация не должна затрагивать инженерные сети и коммуникации. Вы должны помнить, что изначально чердак многоквартирного жилого дома — это технический этаж.

Вы не имеете права переделывать/видоизменять вентканалы, воздуховоды, перекладывать электрические кабеля и т.п.

Перепланировка. C учетом двух первых пунктов, новый собственник может производить только определенные работы. Т.е. не всегда можно переоборудовать чеодачное помещение под жилое.

На видео юрист рассказывает о присоединении чердачного помещения к квартире. Особое внимание уделяет различиям между временным и постоянным использованием чердачного помещения:

Технические вопросы и их решения

Что может сделать владелец квартиры, если над головой холодный чердак в многоквартирном доме?

Обратиться в управляющую компанию с требованием провести ремонт чердачного помещения, являющегося общим имуществом собственников дома.
Самостоятельно произвести утепление чердака многоквартирного дома над своей квартирой. При этом обязательно сохранить все документы о понесенных затратах, чтобы в дальнейшем компенсировать расходы у ТСЖ или управляющей компании.

Согласно Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 года N491 управляющая организация (УК, ТСЖ или жилищный кооператив) обязана содержать общее имущество собственников (технический чердак в многоквартирном доме) в надлежащем состоянии.

Управа или ТСЖ отвечает за обеспечение показателей температуры и влажности внутри помещений

Перечень вопросов, с которыми необходимо обращаться к управляющей компании:

Чердак в нашем многоквартирном доме находится просто в ужасном состоянии. После зимы на чердаке полно талой воды, не лучше ситуация и в летнее время после проливного дождя. Все это отрицательно сказывается на состоянии дома в целом. Жизнь жителей последнего этажа вообще невыносима. Не однократно обращались в ЖСК, чтобы та обеспечила надлежащий ремонт чердачного помещения и кровли, но до сих пор не добились должного результата. Как заставить ЖСК провести ремонт чердака? Может стоит обратиться в какие-то гос. органы?

Наверное правильно будет сразу же определиться с понятиями.

ЖСК это кооперативный дом.

То есть Вы все (жильцы дома) являетесь его собственниками, у Вас есть председатель кооператива.

Председатель это первая инстанция к кому надо обратиться.

Всё понятно, обращались, но не правильно.

Заявление на ремонт чердака с описанием проблемы подаётся в письменном виде.

Председатель обязан (именно обязан) поставить подпись под заявлением, то есть он его принял к рассмотрению.

В кратчайшие сроки (до месяца) он так же письменно должен изложить причину не выполнения работ.

Вот с этим заявлением можно идти:

Жилищная инспекция, их прямая обязанность защищать собственников жилья, Вы и есть собственники.

Жилищная инспекция первая инстанция, после председателя кооператива.

Есть Федеральная Жилищная инспекция,

районные, городские, представительство находится в здании администрации города (эта же инспекция выдаёт разрешения на перепланировку, найти её не сложно).

Следующая инстанция суд, тут помните все издержки лягут на всех Вас (членов кооператива), причём в любом случае, выиграете дело, или выиграет председатель, опаливать кооперативу.

И последняя инстанция это прокуратура, тут всё понятно, мощнейший государственный орган с большими полномочиями, "построит всех", если чуть проще.

Действуя в таком порядке, Вы сможете заставить председателя сделать ремонт. но Вы должны понимать, что в кооперативе реально может не быть денег на ремонт чердака, возможно есть смысл скинуться всем членам кооператива, дополнительно.

Читайте также: