Рекомендации по содержанию и ремонту домовой крышной подвальной встроенной пристроенной котельной
Обновлено: 01.05.2024
Застройщики новых домов часто привлекают покупателей наличием в доме собственной котельной, которая позволит существенно экономить на оплате коммунальных услуг (а как известно, тепло всегда самое дорогое). Крышные газовые котельные относятся к автономным системам производства тепловой энергии (автономным источникам теплоснабжения), используемым для целей предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению и отоплению. Практикой и законом предусмотрены определенные режимы и процедуры обслуживания данного оборудования.
Что такое крышная газовая котельная?
Котельные по размещению подразделяются на:
- отдельно стоящие;
- пристроенные к зданиям другого назначения;
- встроенные в здания другого назначения независимо от этажа размещения;
- крышные (п. 3.1 СП 41-104-2000. Проектирование автономных источников теплоснабжения).
В многоквартирных домах размещаются преимущественно крышные варианты котельных (реже бывают ситуации, когда отдельно стоящие котельные обслуживают группу домов или отдельным дом). При крышной котельной необходимо руководствоваться принципом «Одна котельная обслуживает один дом».
Вместе с тем, котельная может использоваться для теплоснабжения нескольких зданий, если тепловая нагрузка дополнительных потребителей не превысит 100% тепловой нагрузки основного здания (п. 3.2 СП 41-104-2000. Проектирование автономных источников теплоснабжения). В противном случае при увеличении числа потребителей тепловой энергии мощности котельной всем не хватит и люди начнут замерзать, т.к. тепла всем не хватит.
Тепловая мощность котельной не должна быть более 3 МВт (или 3000 кВт). Чтобы понять, много это или мало, можно провести сравнение с мощностью накопительного водонагревателя (бойлера). Например, бойлер с объемом бака в 80 литров имеет потребляемую мощность в 2 кВт. Таким образом, мощность одной крышной котельной примерно равнозначна 1500 бойлерам с объемом бака 80 литров.
Крышная газовая котельная является частью сети газпотребления. От источника газа по внешней стене многоквартирного дома (фасадной части) прокладывается газопровод на крышно-чердачное помещение, в котором находятся составные элементы оборудования котельной. Типовой состав элементов такой котельной включает:
- водогрейный газовый котел;
- автоматическую двухступенчатую газовую горелку (одну или несколько);
- насос котловой циркуляции (один или несколько);
- насос циркуляции контура (один или несколько);
- термогидравлическй распределитель;
- газорегуляторный пункт шкафной (ГРПШ) с указанием на газопровод (среднего или низкого давления).
Все эти элементы образуют единую систему, используемую для производства тепловой энергии, которая генерируется непосредственно внутри дома. Такие дома не подключаются к централизованным системам теплоснабжения, поскольку тепловая энергия в этом случае собственного (автономного) приготовления.
После получения тепловой энергии за счет работы крышной газовой котельной этот коммунальный ресурс подается в индивидуальный тепловой пункт (ИТП), который за счет работы теплообменников готовит два вида коммунальных услуг:
- коммунальную услугу по отоплению (во время отопительного периода);
- коммунальную услугу по горячему водоснабжению.
Виды собственников и правовой режим начисления платы за коммунальные услуги при крышной газовой котельной
Существующей практикой наработано два варианта использования крышных газовых котельных.
1. Котельная является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.
Формально котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование входят в состав общего имущества (пп. «А» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491)).
Если крышная газовая котельная включена в состав общего имущества и является частью внутридомовой системы теплоснабжения и горячего водоснабжения, то:
А) собственники в части коммунальной услуги оплачивают только фактически использованный при производстве коммунальной услуги коммунальный ресурс (потраченный на приготовление коммунальной услуги по горячему водоснабжению и отоплению) по ценам, установленным регулирующим органом в отношении каждой ресурсоснабжающей организации). Такой порядок установлен в п. 54 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, далее – Правила № 354));
ственники в тарифе на содержание закладывают расходы на обслуживание крышной газовой котельной путем увеличения платы за текущее содержание;
В) собственники оплачивают коммунальный ресурс на содержание крышной газовой котельной (например, расходы по потребленный электроэнергии), поскольку она является общим имуществом. (Хотя имеется и обратная управленческая практика о том, что расход электроэнергии относится на коммунальную услугу, поскольку электроэнергия как коммунальный ресурс тратится на приготовление коммунальной услуги по ГВС и отоплению наряду с коммунальным ресурсом газа и холодного водоснабжения).
Плюсы этой схемы очевидны:
- оплата коммунального ресурса по факту, без наценок и надбавок со стороны поставщика ресурса;
- плата за коммунальные услуги может быть в 3-4 раза ниже от общих городских расценок.
Минус состоит в необходимости качественного обслуживания крышной газовой котельной.
2. Котельная не является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.
Часто мы сталкиваемся с ситуацией, когда застройщики на этапе строительства многоквартирного дома выводят из состава общего имущества крышные котельные и оставляют их за собой (или продают или делают уступку права требования).
В этом случае владелец котельной утверждает тариф в общем порядке в уполномоченном органе. Порядок установления тарифа для ресурсоснабжающей организации тарифным органом строго регламентирован в п. 16 Правил регулирования цен (тарифов) в сфере теплоснабжения, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 22.10.2012 № 1075. На заявителя по представлению его пакета документов заводится тарифное дело и утверждается тариф, который может быть существенно выше общегородского (поскольку обслуживать котельную в отдельности дороже, чем обслуживать общие магистральные тепловые сети).
Поэтому если собственник покупает квартиру в новом доме, крайне важно выяснить, будет ли являться котельная общим имуществом всех собственников.
Правила содержания крышных газовых котельных
Можно выделить несколько правил содержания крышных газовых котельных в многоквартирном доме.
1. «Контроль состояния», который включает:
- поддержание оптимальной (не ниже допустимой) температуры воздуха в отапливаемых помещениях;
- поддержание температуры воды, поступающей и возвращаемой из системы отопления в соответствии с графиком регулирования температуры воды в системе отопления;
- поддержание требуемого давления (не выше допускаемого для отопительных приборов) в подающем и обратном трубопроводах системы;
- поддержание требуемой температуры и давления воды на горячее водоснабжение в соответствии с установленными нормами;
- контроль давления газа в газопроводе в помещении котельной, который не должен превышать 5 кПа
- при останове теплогенераторов температура воздуха в помещении котельной не должна опускаться ниже 10 °С (п. 5.4.1, 5.4.4, 5.4.14 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, далее – Правила № 170).
2. Проведение промывки гидропневматическим или химическим способом для удаления скопившейся грязи и накипи (п. 5.4.2 Правил № 170).
3. Организация искусственного освещения в местах установки отключающей и регулирующей арматуры (п. 5.4.7 Правил № 170).
4. Периодическая проверка и очистка не реже одного раза в год дымовых труб (п. 5.4.9 Правил № 170).
5. Проверка молниезащиты, работы защитного заземления с занулением (п. 5.4.10 Правил № 170).
6. Осмотры состояния оборудования котельной и контроль за нормальным функционированием должны производиться не реже одного раза в сутки, при этом эксплуатация котельной производится без постоянного нахождения обслуживающего персонала (п. 5.4.12 Правил № 170).
Помимо норм эксплуатации есть определенные строительные нормы в отношении такой категории объектов.
Не допускается размещение крышных котельных непосредственно на перекрытиях жилых помещений (перекрытие жилого помещения не может служить основанием пола котельной), а также смежно с жилыми помещениями (стена здания, к которому пристраивается крышная котельная, не может служить стеной котельной) (п. 3.4 СП 41-104-2000. Проектирование автономных источников теплоснабжения).
Возможность установки крышной котельной на зданиях любого назначения выше отметки 26,5 метров должна согласовываться с местными органами Государственной противопожарной службы (п. 3.6 СП 41-104-2000. Проектирование автономных источников теплоснабжения).
Внутренние поверхности стен встроенных и крышных котельных должны быть окрашены влагостойкими красками (п. 4.5 СП 41-104-2000. Проектирование автономных источников теплоснабжения).
Важный вопрос – нужно ли регистрировать котельную в Ростехнадзоре как опасный производственный объект.
III класс опасности устанавливается для газораспределительных станций, сетей газораспределения и сетей газопотребления при давлении свыше 0,005 мегапаскаля до 1,2 мегапаскаля включительно (пп. 2 п. 4 Приложения 2 к Федерального закона от 21.07.1997 № 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов».
Согласно нормам, давление газа в крышных котельных жилых зданий не должно превышать 0,005 мегапаскалей (МПа) включительно. Газопровод в крышной газовой котельной, как правило, относится к категории низкого (до 0,005 МПа включительно) или среднего давления (свыше 0,005 до 0,3 МПа включительно). Это следует из таблиц 1 и 2 СНиП 42-01-2002, введенного Постановлением Госстроя РФ от 23.12.2002 № 163).
Таким образом, при низком давлении крышные котельные не подпадают под категории опасных производственных объектов.
Конструкции крышных котельных должны иметь степень огнестойкости не ниже III и относиться к классу пожарной опасности С0 (это самые безопасные элементы, изготовленные из негорючего сырья).
Кроме того:
- крышные котельные выполняются одноэтажными;
- кровельное покрытие здания под крышной котельной и на расстоянии 2 м от ее стен должно выполняться из негорючих/несгораемых материалов или защищаться от возгорания бетонной стяжкой толщиной не менее 20 мм;
- встроенные и крышные котельные должны отделяться от смежных помещений и чердака противопожарными стенами 2-го типа или противопожарными перегородками 1-го типа, противопожарными перекрытиями 3-го типа;
- не допускается размещение встроенных котельных под жилыми помещениями, непосредственно на перекрытиях жилых помещений, смежными с жилыми помещениями, а также над и под помещениями категорий А и Б (повышенной взрывопожароопасности и взрывопожароопасности);
- для встроенных, пристроенных и крышных котельных открытые участки газопровода должны прокладываться по наружной стене зданий по простенку шириной не менее 1,5 м.
На подводящем газопроводе к котельной должны быть установлены:
- отключающее устройство с изолирующим фланцем на наружной стене здания на высоте не более 1,8 м;
- быстродействующий запорный клапан с электроприводом внутри помещения котельной;
- запорная арматура на отводе к каждому котлу или газогорелочному устройству (Свод правил СП 4.13130 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», утвержденный Приказом МЧС России от 24.04.2013 № 288).
Как видим, при эксплуатации крышных газовых котельных есть определенные особенности, но общий анализ практики показывает, что такие объекты актуальны для жителей только в том случае, если они входят в состав общего имущества. Если же они закреплены за застройщиком или управляющей организации, то как правило это приводит к удорожанию коммунальных услуг и невыгодно жителям.
Рекомендации по обеспечению температуры и влажности в помещениях общего пользования разрабатываются с учетом с требований установленных законодательством Российской Федерации.
* В графе 3 указываются наименование и реквизиты законодательного акта Российской Федерации, в котором установлены требования по температуре и влажности помещения.
Подраздел 3.3. Рекомендации по содержанию и ремонту ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома
Рекомендации по содержанию и ремонту фундамента
Рекомендации по содержанию и ремонту наружных и внутренних капитальных (несущих) стен
Рекомендации по содержанию и ремонту плит перекрытий и иных плит
Рекомендации по содержанию и ремонту несущих колонн
Рекомендации по содержанию и ремонту стропил и иных несущих чердачных конструкций
Рекомендации по содержанию и ремонту иных ограждающих несущих конструкций
Подраздел 3.4. Рекомендации по содержанию и ремонту ограждающих ненесущих конструкций многоквартирного дома
Рекомендации по содержанию и ремонту перегородок
Рекомендации по содержанию и ремонту перил
Рекомендации по содержанию и ремонту парапетов
Рекомендации по содержанию и ремонту оконных блоков в помещениях общего пользования
Рекомендации по содержанию и ремонту дверей в помещениях общего пользования
Рекомендации по содержанию и ремонту люков в помещениях общего пользования
Подраздел 3.5. Рекомендации по содержанию и ремонту информационно-телекоммуникационных сетей и оборудования
Рекомендации по содержанию и ремонту телефонных сетей и оборудования
Рекомендации по содержанию и ремонту сетей и оборудования проводного радиовещания
Рекомендации по содержанию и ремонту сетей и оборудования кабельного телевидения, спутникового и иного антенного телевидения
Рекомендации по содержанию и ремонту оптоволоконных сетей
Рекомендации по содержанию и ремонту сетей сигнализации
Подраздел 3.6. Рекомендации по содержанию и ремонту внутридомовых инженерных коммуникаций и оборудования для предоставления коммунальных услуг
Рекомендации по содержанию и ремонту вводных шкафов системы электроснабжения
Рекомендации по содержанию и ремонту вводно-распределительных устройств системы электроснабжения
Рекомендации по содержанию и ремонту аппаратуры защиты, контроля и управления системы электроснабжения
Рекомендации по содержанию и ремонту коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии
Рекомендации по содержанию и ремонту этажных электрических щитков и шкафов
Рекомендации по содержанию и ремонту электрической установки системы дымоудаления
Рекомендации по содержанию и ремонту сетей и кабелей систем электроснабжения
Рекомендации по содержанию и ремонту оборудования трансформаторной подстанции
Подраздел 3.7. Рекомендации по содержанию и ремонту систем холодного водоснабжения
Рекомендации по содержанию и ремонту труб системы холодного водоснабжения, входящих в общее имущество многоквартирного дома
Рекомендации по содержанию и ремонту отключающих устройств на сетях системы холодного водоснабжения
Рекомендации по содержанию и ремонту коллективных (общедомовых) приборов учета холодной воды
Рекомендации по содержанию и ремонту запорно-регулировочных кранов системы холодного водоснабжения входящих в состав общего имущества
Рекомендации по содержанию и ремонту установок для обеззараживания воды, очистки и улучшения качества холодной воды
Рекомендации по содержанию и ремонту механического оборудования и иного оборудования, расположенного на сетях системы холодного водоснабжения
Подраздел 3.8. Рекомендации по содержанию и ремонту системы горячего водоснабжения
Рекомендации по содержанию и ремонту труб системы горячего водоснабжения входящих в состав общего имущества многоквартирного дома
Рекомендации по содержанию и ремонту отключающих устройств на сетях системы горячего водоснабжения входящих в общее имущество многоквартирного дома
Рекомендации по содержанию и ремонту коллективных (общедомовых) приборов учета горячей воды
Рекомендации по содержанию и ремонту запорно-регулировочных кранов системы горячего водоснабжения
Рекомендации по содержанию и ремонту механического оборудования и иного оборудования, расположенного на сетях системы горячего водоснабжения и входящих в состав общего имущества многоквартирного дома
Подраздел 3.9. Рекомендации по содержанию и ремонту системы водоотведения
Рекомендации по содержанию и ремонту труб системы водоотведения, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома
Рекомендации по содержанию и ремонту установок сбора и (или) очистки сточных вод входящих, в состав общего имущества многоквартирного дома
Рекомендации по содержанию и ремонту оборудования канализационно-насосной станции, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома
Рекомендации по содержанию и ремонту иного оборудования, расположенного на сетях системы водоотведения и входящего в состав общего имущества многоквартирного дома
Подраздел 3.10. Рекомендации по содержанию и ремонту системы газоснабжения
Рекомендации по содержанию и ремонту труб системы газоснабжения, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома
Рекомендации по содержанию и ремонту запорно-регулировочных устройств на сетях системы газоснабжения, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома
Рекомендации по содержанию и ремонту коллективных (общедомовых) приборов учета газа
Рекомендации по содержанию и ремонту иного внутридомового газового оборудования, расположенного на сетях системы газоснабжения и входящего в состав общего имущества многоквартирного дома
Подраздел 3.11. Рекомендации по содержанию и ремонту систем отопления
Рекомендации по содержанию и ремонту труб систем отопления входящих в состав общего имущества многоквартирного дома
Рекомендации по содержанию и ремонту обогревающих элементов
Рекомендации по содержанию и ремонту запорной и регулирующей арматуры системы отопления
Рекомендации по содержанию и ремонту коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии
Рекомендации по содержанию и ремонту теплообменников, элеваторных узлов
Рекомендации по содержанию и ремонту домовой (крышной, подвальной, встроенной, пристроенной) котельной
Рекомендации по содержанию и ремонту механического оборудования и иного оборудования, расположенного на сетях системы отопления
Подраздел 3.12. Рекомендации по содержанию и ремонту информационно-телекоммуникационных сетей и оборудования
Рекомендации по содержанию и ремонту телефонных сетей и оборудования
Рекомендации по содержанию и ремонту сетей и оборудования проводного радиовещания
Рекомендации по содержанию и ремонту сетей и оборудования кабельного спутникового и иного антенного телевидения
Рекомендации по содержанию и ремонту иных информационно-телекоммуникационных сетей и оборудования
Подраздел 3.13. Рекомендации по обеспечению освещения помещений общего пользования, содержанию и ремонту оборудования и иных объектов используемых для обеспечения освещения
Рекомендации по обеспечению освещения помещения, периодичность освещения
Рекомендации по обеспечению наружного освещения, объектов, территорий, входящих в состав общего имущества, периодичность освещения
Рекомендации по содержанию и ремонту осветительных приборов помещений общего пользования
Рекомендации по содержанию и ремонту светильников наружного освещения
Рекомендации по содержанию и ремонту опор наружного освещения, входящих в состав общего имущества
*В графе 2 можно указать ссылку на соответствующий пункт, подраздел, раздел Инструкции содержащий соответствующие рекомендации
Подраздел 3.14. Рекомендации по организации сбора и вывоза твердых и жидких бытовых отходов, уборки и санитарно-гигиенической очистки общего имущества
Рекомендации по содержанию и ремонту оборудования площадок для сбора бытовых отходов
Рекомендации по содержанию и ремонту мусоропровода
Рекомендации по содержанию и ремонту мусороприемных камер
Рекомендации по оборудованию мест для сбора и временного хранения отходов, по размещению дополнительных объектов для сбора и временного хранения отходов, периодичность вывоза
Рекомендации по уборке и санитарно-гигиенической очистке общего имущества, порядок, периодичность осуществления соответствующих работ
Подраздел 3.15. Рекомендации по содержанию и ремонту иных объектов общего имущества в многоквартирном доме
Рекомендации по содержанию и ремонту оборудования системы вентиляции
Рекомендации по содержанию и ремонту водосточных желобов и водосточных труб
Рекомендации по содержанию и ремонту абонентских почтовых шкафов
Рекомендации по содержанию и ремонту автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома
Рекомендации по содержанию и ремонту иного механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающегося более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры)
Рекомендации по содержанию и ремонту информационно-телекоммуникационных сетей и оборудования
Рекомендации по содержанию и ремонту ограждающих ненесущих конструкций
* Графа 2 заполняется, если в иных пунктах, подразделах, разделах Инструкции не содержится соответствующих рекомендаций по содержанию и ремонту объекта общего имущества в многоквартирном доме.
При необходимости в графе 2 можно указать ссылку на соответствующий пункт, подраздел, раздел Инструкции, содержащий соответствующие рекомендации
Подраздел 3.16. Рекомендации по содержанию объектов общего имущества, расположенных на земельном участке, входящего в состав общего имущества
Рекомендации по содержанию и ремонту малых архитектурных форм
Рекомендации по содержанию информационных стендов, досок объявлений
Рекомендации по содержанию площадок для автомобильного транспорта
Рекомендации по содержанию и уходу за элементами озеленения и благоустройства, расположенными на земельном участке
Рекомендации по содержанию и ремонту ограждающих конструкций
Рекомендации по содержанию и уходу за иными объектами, расположенными на земельном участке, особенности сезонного содержания и ухода, перечень, порядок и периодичность проведения работ по уходу
* Графа 2 заполняется, если в иных пунктах, подразделах, разделах Инструкции не содержится соответствующих рекомендаций по содержанию и ремонту объекта общего имущества в многоквартирном доме.
При необходимости в графе 2 можно указать ссылку на соответствующий пункт, подраздел, раздел Инструкции, содержащий соответствующие рекомендации
Подраздел 3.17. Рекомендации по проведению осмотра объектов (элементов) общего имущества в многоквартирном доме
Наименование и место нахождения* объекта (элемента) подлежащего осмотру
Требования законодательства Российской Федерации к состоянию и (или) эксплуатационным качествам объекта (элемента).**
Рекомендации по проведению осмотра, предусматривающие порядок проверки и выявления эксплуатационных качеств объекта (элемента) установленным требованиям, периодичность проведения осмотра
____________________________________________________________________
Текст Сравнения СП 89.13330.2016 с СП 89.13330.2012 см. по ссылке.
- Примечание изготовителя базы данных.
____________________________________________________________________
Дата введения 2017-06-17
Сведения о своде правил
1 ИСПОЛНИТЕЛИ - ООО "СанТехПроект", НТЦ "Промышленная безопасность", ФГБОУ ВО НИУ МГСУ, ПКБ ООО "Теплоэнергетика"
2 ВНЕСЕН Техническим комитетом по стандартизации ТК 465 "Строительство"
3 ПОДГОТОВЛЕН к утверждению Департаментом градостроительной деятельности и архитектуры Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстрой России)
В случае пересмотра (замены) или отмены настоящего свода правил соответствующее уведомление будет опубликовано в установленном порядке. Соответствующая информация, уведомление и тексты размещаются также в информационной системе общего пользования - на официальном сайте разработчика (Минстрой России) в сети интернет
Изменение N 1 внесено изготовителем базы данных по тексту М.: ФГБУ "РСТ", 2022
Основными приоритетами настоящего свода правил являются:
- первостепенность требований, направленных на обеспечение безопасной и надежной эксплуатации котельных;
- обеспечение требований безопасности, установленных техническими регламентами, федеральными нормами и правилами в области промышленной безопасности, а также нормативными документами федеральных органов исполнительной власти;
- защита охраняемых законом прав и интересов потребителей строительной продукции путем регламентирования эксплуатационных характеристик систем теплогенерации и теплопотребления;
- применения современных эффективных технологий, новых материалов и оборудования для строительства новых, реконструкции, капитального ремонта, расширения и технического перевооружения существующих котельных;
- обеспечение энергосбережения, энергоэффективности систем теплоснабжения и установления экологических показателей систем генерации теплоты для теплоснабжения и теплопотребления.
Настоящий свод правил разработан авторским коллективом ООО "СанТехПроект" (канд. техн. наук А.Я.Шарипов, инж. А.С.Богаченкова, инж. В.М.Кубланов), ОАО НТЦ "Промышленная безопасность" (д-р техн. наук, проф. B.C.Котельников), ФГБОУ ВО НИУ МГСУ (д-р техн. наук, проф. П.А.Хаванов), ПКБ ООО "Теплоэнергетика" (канд. техн. наук Е.Л.Палей).
Изменение N 1 выполнено авторским коллективом: ООО "СанТехПроект" (канд. техн. наук А.Я.Шарипов, М.А.Шарипов, Р.С.Агапкин, К.В.Шевляков), ООО "Теплоэнергетика" (канд. техн. наук Е.Л.Палей).
1 Область применения
1.1 Настоящий свод правил следует соблюдать при проектировании строительства, реконструкции, капитального ремонта котельных, работающих на любом виде топлива с паровыми, водогрейными и пароводогрейными котлами, с давлением пара до 3,9 МПа включительно и температурой воды не выше 200°С, включая установки для комбинированной выработки электроэнергии.
1.2 Настоящий свод правил не распространяется на проектирование котельных тепловых электростанций, в том числе пиковых, передвижных котельных, котельных с электродными котлами, котлами-утилизаторами, котлами с высокотемпературными органическими теплоносителями (ВОТ) и другими специализированными типами котлов для технологических целей, на проектирование автономных источников теплоснабжения, интегрированных в здания (встроенных, пристроенных, крышных котельных и теплогенераторных установок теплопроизводительностью до 360 кВт), а также на когенерационные установки.
1.3 Требования к котельным, а также к связанным с ними процессам проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса), установленные настоящим сводом правил, не применяют вплоть до реконструкции или капитального ремонта к следующим котельным:
1) введенным в эксплуатацию до вступления в силу настоящего свода правил;
2) строительство, реконструкция и капитальный ремонт которых осуществляются в соответствии с проектной документацией, утвержденной или направленной на государственную экспертизу до вступления в силу настоящего свода правил.
2 Нормативные ссылки
В настоящем своде правил использованы нормативные ссылки на следующие документы:
ГОСТ 12.1.005-88 Система стандартов безопасности труда. Общие санитарно-гигиенические требования к воздуху рабочей зоны
ГОСТ 19.101-77 Единая система программной документации. Виды программ и программных документов
ГОСТ 34.601-90 Информационная технология. Комплекс стандартов на автоматизированные системы. Автоматизированные системы. Стадии создания
ГОСТ 34.602-89 Информационная технология. Комплекс стандартов на автоматизированные системы. Техническое задание на создание автоматизированной системы
ГОСТ 2761-84 Источники централизованного хозяйственно-питьевого водоснабжения. Гигиенические, технические требования и правила выбора
ГОСТ 9544-2015 Арматура трубопроводов. Нормы герметичности затворов
ГОСТ 16860-88 Деаэраторы термические. Типы, основные параметры, приемка, методы контроля
ГОСТ 20995-75 Котлы паровые стационарные давлением до 3,9 МПа. Показатели качества питательной воды и пара
ГОСТ 21204-97 Горелки газовые промышленные. Общие технические требования
ГОСТ 21563-2016 Котлы водогрейные. Общие технические требования
ГОСТ 23172-78 Котлы стационарные. Термины и определения
ГОСТ 30735-2001 Котлы отопительные водогрейные теплопроизводительностью от 0,1 до 4,0 МВт. Общие технические условия
ГОСТ 33104-2014 (EH 14588:2010) Биотопливо твердое. Термины и определения
ГОСТ 33105-2014 Установки электрогенераторные с двигателями внутреннего сгорания. Общие технические требования
ГОСТ 54826-2011* (ЕН 483:1999) Котлы газовые центрального отопления. Котлы типа "С" с номинальной тепловой мощностью не более 70 кВт
* Вероятно, ошибка оригинала. Следует читать: ГОСТ Р 54826-2011, здесь и далее по тексту. - Примечание изготовителя базы данных.
ГОСТ Р 12.3.047-2012 Система стандартов безопасности труда. Пожарная безопасность технологических процессов. Общие требования. Методы контроля
ГОСТ Р 21.101-2020 Система проектной документации для строительства. Основные требования к проектной и рабочей документации
ГОСТ Р 50591-2013 Агрегаты тепловые газопотребляющие. Горелки газовые промышленные. Предельные нормы концентраций в продуктах сгорания
ГОСТ Р 51232-98 Вода питьевая. Общие требования к организации и методам контроля качества
ГОСТ Р 51733-2001 Котлы газовые центрального отопления, оснащенные атмосферными горелками, номинальной тепловой мощностью до 70 кВт. Требования безопасности и методы испытаний
ГОСТ Р 54825-2011 (ЕН 677:1998) Котлы газовые центрального отопления. Специальные требования для конденсационных котлов с номинальной тепловой мощностью не более 70 кВт
СП 1.13130.2020 Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы
СП 4.13130.2013 Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям (с изменением N 1)
СП 9.13130.2009 Техника пожарная. Огнетушители. Требования к эксплуатации
СП 10.13130.2020 Системы противопожарной защиты. Внутренний противопожарный водопровод. Нормы и правила проектирования
СП 12.13130.2009 Определение категорий помещений, зданий и наружных установок по взрывопожарной и пожарной опасности (с изменением N 1)
СП 18.13330.2019 Производственные объекты. Планировочная организация земельного участка (СНиП II-89-80* Генеральные планы промышленных предприятий) (с изменением N 1)
СП 30.13330.2020 "СНиП 2.04.01-85* Внутренний водопровод и канализация зданий"
СП 31.13330.2012 "СНиП 2.04.02-84* Водоснабжение. Наружные сети и сооружения" (с изменениями N 1, N 2, N 3, N 4, N 5)
СП 32.13330.2018 "СНиП 2.04.03-85 Канализация. Наружные сети и сооружения" (с изменением N 1)
СП 34.13330.2021 "СНиП 2.05.02-85* Автомобильные дороги"
СП 42.13330.2016 "СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" (с изменениями N 1, N 2)
СП 43.13330.2012 "СНиП 2.09.03-85 Сооружения промышленных предприятий" (с изменениями N 1, N 2)
СП 44.13330.2011 "СНиП 2.09.04-87* Административные и бытовые здания" (с изменениями N 1, N 2, N 3)
СП 50.13330.2012 "СНиП 23-02-2003 Тепловая защита зданий" (с изменением N 1)
СП 52.13330.2016 "СНиП 23-05-95* Естественное и искусственное освещение" (с изменением N 1)
За нарушения правил содержания и ремонта МКД управляющая организация может быть оштрафована на сумму до 300 000 рублей согласно ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ. Читайте о том, какие обязательные услуги должна оказывать УО и какие работы проводить, чтобы надлежащим образом исполнять обязанности по управлению МКД.
Перечень обязательных работ и услуг по содержанию МКД
Минимальный перечень работ и услуг, которые выполняет и оказывает организация, получившая лицензию на управление многоквартирным домом, изложен в постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.
Указанные в ПП РФ № 290 работы и услуги при их надлежащем исполнении позволяют управляющим организациям содержать общее имущество многоквартирного дома в соответствии с требованиями ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ. Они касаются соблюдения санитарно-эпидемиологических и технических норм, норм пожарной безопасности и требований к защите прав потребителей.
- Информационная работа.
- Взаимодействие с собственниками помещений в МКД по вопросам содержания и ремонта общего имущества, общих собраний собственников.
- Аварийно-диспетчерская работа.
- Содержание и ремонт конструктивных элементов МКД (фундамент, кровля, стены, окна, двери и т.д.).
- Содержание дымоотводов и вентиляции.
- Соблюдение норм пожарной безопасности.
- Содержание и ремонт газового оборудования.
- Предоставление коммунальных услуг и содержание внутридомовых инженерных систем для предоставления КУ надлежащего качества.
- Приборы учёта.
- Содержание мусоропроводов и контейнерных площадок, придомовой территории, входящей в общее имущество МКД.
- Техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем.
- Иные работы по управлению МКД.
Поговорим подробнее о каждой из этих групп, чтобы понимать, какие работы УО следует выполнять для исполнения взятых на себя обязательство по управлению МКД.
Информационная работа управляющей организации
- сбор, актуализация и хранение информации о жителях МКД, хранение технической документации дома;
- предоставление информации по запросам потребителей напрямую и путём размещения её на стендах в подъездах МКД согласно пп. «б» п. 31 разд. VIII ПП РФ № 416;
- взаимодействие с органами государственной власти и раскрытие информации на сайте организации, в ГИС ЖКХ, в средствах массовой информации, на информационных стендах согласно ПП РФ № 731.
Взаимодействие УО с собственниками по вопросам содержания и ремонта МКД
- готовить предложения по содержанию и текущему ремонту, разрабатывать перечни работ и услуг и рассчитывать финансовые потребности для их выполнения, вносить предложения по проведению капремонта и использованию общего имущества МКД третьими лицами на возмездной основе;
- организовывать общие собрания собственников помещений в МКД и доводить до сведения собственников проекты документов, касающихся содержания и текущего ремонта общего имущества дома, контролировать исполнение решений ОСС.
Аварийно-диспетчерская служба управляющей организации
Управляющая домом организация должна организовать работу аварийно-диспетчерской службы для приёма и исполнения заявок от жителей МКД и обеспечить АДС громкоговорящей связью с МКД, причём эта связь должна быть двусторонней.
К этой группе можно отнести контроль состояния внутридомовых инженерных систем, уровня загазованности подполий и коллекторов и оперативное устранение аварий на внутридомовых инженерных системах с соблюдением сроков, установленных на проведение таких работ.
Работы и услуги по содержанию конструктивных элементов МКД
- К работам на фундаментах МКД относятся:
- контроль за состоянием видимых частей фундамента дома, осмотр с помощью шурфов, составление плана мероприятий и проведение работ для восстановления фундамента в местах повреждений;
- контроль за состоянием гидроизоляции фундамента, системы водоотведения и восстановление их работоспособности при обнаружении дефектов.
При осмотрах фундамента, независимо от его вида, УО необходимо обращать внимание на отсутствие коррозии арматуры, расслаивания, трещин, выпучивания, отклонения от вертикали.
- проверять кровлю (крышу) на отсутствие протечек, контролировать состояние молниезащитных устройств, водоотводящих устройств, слуховых окон, выходов на крышу, пешеходных дорожек (при их наличии) на кровле;
- контролировать состояние несущих кровельных конструкций, их креплений, температурных швов, внутренних водостоков, защитных бетонных плит, ограждений, дренирующего слоя, мест опирания железобетонных конструкций, окрасочного слоя металлических элементов антикоррозийными красками;
- при обнаружении дефектов – планировать и проводить восстановительные и ремонтные работы;
- проверять крыши на наличие мусора, грязи, снега, сосулек и наледи; при их обнаружении – проводить очистку;
- проверять чердаки (при наличии): плотность закрытия дверей, состояние утеплителей, уровень температуры и влажности;
- контролировать состояние перекрытий и проверять их на отсутствие трещин и коррозии, следить за состоянием их гидроизоляции, звукоизоляции, утеплителя.
- выявление любых дефектов и повреждений на стенах, перегородках и местах их соединения с другими конструктивными элементами;
- проверку внешней отделки фасада, внутренней отделки стен и выявление нарушений условий эксплуатации, несанкционированных перепланировок и перестроек;
- составление планов по обследованиям стен и перегородок, планов по проведению ремонтных работ по итогам осмотров и их проведение для их надлежащего содержания.
Какие именно работы должны проводиться в доме, зависит от характеристик самого многоквартирного дома и материалов, из которых он построен, поскольку для МКД из железобетонных блоков и деревянного дома работы по контролю и содержанию стен и перекрытий будут различаться.
- проверять состояние входов в подвалы и приямков, уровень температуры и влажности в подвалах, рабочее состояние дверей и запорных устройств на них, гидроизоляции и водоотводящих устройств, теплозащиты;
- выявлять несанкционированные изменения в изначальной конструкции подвала, отклонения от проектных условий;
- устранять причины нарушения температурно-влажностного режима, принимать меры, препятствующие захламлению подвалов, подтоплению и загрязнению;
- устранять выявленные неисправности.
- проводить техническое обслуживание лифта, в том числе аварийное, и ремонт;
- организовывать освидетельствование лифта после его ремонта и замены отдельных элементов;
- организовывать диспетчерский контроль и связь с кабиной лифта;
- проводить сухую и влажную уборку полов и стен лифтовых кабин, лифтовых площадок и холлов.
Надлежащим образом должны содержаться двери, окна и лестницы в многоквартирном доме. УО должна проводить проверки этих элементов на отсутствие дефектов, поломок, нарушений целостности, сколов. При обнаружении таких проблем УО должна составить план и провести восстановительные работы. Также в обязанности УО входит уборка лестниц, мытьё окон, протирка дверей и перил.
Работы по поддержанию в рабочем состоянии противопожарной системы, вентиляции и дымоходов
- проверять состояние всех элементов вентиляционной и дымоотводящих систем, в том числе на засоры, повреждение антикоррозийного слоя краски, на целостность конструкций;
- следить за исправным состоянием систем автоматического дымоудаления, противодымной защиты;
- проводить техническое обслуживание оборудования дымоудаления и системы вентиляции и осматривать их не реже трёх раз в год;
- разрабатывать планы восстановительных работ при обнаружении дефектов, повреждений в системах вентиляции и дымоудаления.
- проводить осмотры состояния пожарной сигнализации, пожарных выходов, лестниц, лазов, проходов, систем аварийного освещения, систем пожаротушения и средств противопожарной защиты;
- менять вышедшие из строя датчики, проводку и противопожарное оборудование, ремонтировать сигнализации, цепи заземления, очищать пожарные гидранты от мусора и наледи.
- проверять состояние внутридомового оборудования и устранять неисправности, которые могут привести к скоплению газа в доме;
- проводить техобслуживание и ремонт систем контроля загазованности помещения;
- принимать меры по обеспечению безопасности людей при ликвидации утечки газа.
Обязанности УО по предоставлению коммунальных услуг надлежащего качества
- проверять исправность и проводить техобслуживание общедомовых ПУ, систем горячего и холодного водоснабжения, водоотведения (канализации), отопления (трубопроводов, измерительных комплексов, теплопунктов), энергоснабжения (в том числе изоляции проводов, устройств защитного отключения); контролировать параметры теплоносителя и воды, герметичность трубопроводов;
- проводить гидравлические испытания, пробные топки, промывки центральных систем отопления, промывку водонапорных баков, прочистку ливневой канализации, ликвидировать засоры, удалять воздух из системы отопления;
- планировать и проводить ремонт, устраняя дефекты, в том числе заменять неисправные контрольно-измерительные приборы, восстанавливать герметичность трубопроводов;
- проводить техническое обслуживание всех внутридомовых инженерных систем;
- являясь исполнителем КУ, предоставлять коммунальные услуги надлежащего качества, заключая договоры с РСО, производить расчёт и перерасчёт платы за предоставленные КУ;
- принимать от жителей МКД жалобы на коммунальные услуги ненадлежащего качества, проверять заявленные факты, информировать потребителей о причинах предоставления услуг ненадлежащего качества.
- организовывать установку, ввод в эксплуатацию и снятие показаний ОДПУ;
- принимать или самостоятельно снимать показания ИПУ, уведомлять потребителей о сроках снятия показаний и проверки ИПУ, последствиях недопуска исполнителя КУ в жилое помещение для проверки ИПУ;
- организовать техобслуживание ОДПУ.
Содержание мусоропроводов и придомовой территории
- следить за состоянием мусоропроводов, мусоросборных камер, вовремя очищать и промывать их, устранять засоры, проводить дезинфекцию, ремонтировать мусоропровод и отдельные его элементы при выходе их из строя;
- организовать контейнерные площадки для сбора ТКО и обеспечить их уборку, очищать и промывать мусорные урны на придомовой территории МКД;
- собирать опасные отходы и передавать в специализированные организации, отвечающие за их обезвреживание и захоронение;
- вывозить отходы и сточные воды септиков из дворовых туалетов, если таковые расположены на придомовой территории МКД.
Для содержания в надлежащем состоянии придомовой территории УО должна убирать дворы и входные группы подъездов, стричь газоны, очищать дворы от снега и наледи. Также к обязанностям УО относятся работы по обеспечению доступности общего имущества МКД для инвалидов, по содержанию установленного для них оборудования в рабочем состоянии и ремонту при выходе его из строя.
Справочник РосКвартала
Справочник обязательных для управляющей организации работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, включает 277 позиций.
Управляющая/обслуживающая организация в силу договоров с собственниками отвечает за содержание и ремонт общего имущества МКД. Оплачивают такую работу владельцы помещений в доме. Разбираемся, обязана ли УО следить за бойлерной, дополнительно установленной муниципалитетом, если собственники отказались включить её в состав общего имущества.
Муниципалитет установил в доме бойлерную и передал её на обслуживание УО
Одна из управляющих организаций Магнитогорска оказалась в сложной ситуации, по договору занимаясь содержанием и ремонтом общего имущества в МКД с непосредственным управлением. В этом доме несколько лет назад администрация установила бойлерную и передала её на праве хозяйственного ведения теплоснабжающей организации.
Через 13 лет РСО сообщила администрации города, что больше обслуживать бойлерную не будет, и орган местного самоуправления исключил оборудование из реестра муниципального имущества в соответствии с ч. 2 ст. 36 ЖК РФ. ОМС направил в УО копии актов осмотра и передачи ИТП, а также акты испытаний, все техническую документацию на бойлерную установку, считая, что теперь это часть имущества собственников в доме.
Но владельцы помещений на общем собрании отказались принимать оборудование в состав общего имущества, а следовательно, включать обслуживание бойлерной в плату по договору с УО. Компания не стала заниматься этим, в том числе проводить гидравлические испытания узлов ввода и систем отопления, её промывку и регулировку ИТП. Это зафиксировал орган ГЖН после внеплановой проверки деятельности компании и потребовал устранить нарушения.
УО обратилась в суд, чтобы тот признал предписание надзорного ведомства незаконным: она не может обслуживать оборудование, не включённое в состав общего имущества многоквартирного дома и в договор с собственниками. Однако суды всех инстанций, в том числе ВС РФ, иск компании отклонили (дело № А76-39409/2019). Разбираемся, почему.
Собственники не могут отказать от оборудования в доме, отвечающего признакам общего имущества
- помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, а также не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения их социально-бытовых потребностей;
- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;
- механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения;
- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Согласно пп. «а» п. 2 ПП РФ № 491, в состав общего имущества включаются в том числе технические этажи и подвалы с инженерными коммуникациями, мусороприёмными камерами, мусоропроводы, котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование. В силу п. 6 Правил № 491, в него также входят внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных приборов учёта тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
При этом нигде в законодательстве не предусмотрена возможность отказа владельцев помещений от общей долевой собственности на общее имущество или от самого имущества.
За содержание всего общего имущества собственников отвечает управляющая или обслуживающая организация
В п. 11 ПП РФ № 491 закреплено, что содержание общего имущества включает в себя в том числе обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем, текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации.
Пунктом 19 ПП РФ № 290 предусмотрены работы, выполняемые в целях надлежащего содержания систем теплоснабжения в многоквартирных домах, включая испытания на прочность и плотность (гидравлические испытания) узлов ввода и систем отопления, промывку и регулировку систем отопления. Испытания должны проводиться ежегодно после окончания отопительного периода для выявления дефектов, а также перед началом отопительного периода после окончания ремонта (п. 5.1.2 Правил №170).
При этом все текущие, обязательные, сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны проводиться независимо от того, упоминаются ли они в договоре и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения решение ОСС.
В соответствии с ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ, при непосредственном управлении многоквартирным домом лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества, несут ответственность за состояние ВДИС. Делают они это согласно заключённым с собственниками договорам и нормативно-правовым актам.
Обслуживающие компании выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации. Определение в договоре должного размера платы за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учётом его естественного износа является их предпринимательским риском (постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10).
УО отвечает даже за не включённое в состав ОИ дома оборудование, если оно обладает признакам такого имущества
- Спорная бойлерная установка – часть системы горячего водоснабжения многоквартирного дома и соответствует установленным признакам общедомового имущества.
- Ненадлежащее обслуживание этого оборудования может привести к аварийной ситуации.
- Собственники помещений многоквартирного дома не вправе отказаться от общей долевой собственности на общедомовое имущество.
УО как обслуживающая компания была обязана проводить гидравлические испытания, обслуживать и ремонтировать оборудование бойлерной даже вопреки решению ОСС не включать её в состав общего имущества. Система ИТП автоматически признавалась частью такого имущества, поскольку входит в систему ГВС дома.
Кассационный суд при этом добавил, что органами власти установлены два вида тарифов по обслуживанию домов в Магнитогорске: при наличии и при отсутствии бойлеров. Следовательно, компания, получив отказ собственников оплачивать услуги УО по тарифу с учётом обслуживания нового оборудования, могла обратиться по этому вопросу в суд.
Верховный суд РФ подтвердил правильность выводов коллег, отказавшись рассматривать жалобу управляющей компании. Предписание органа ГЖН было оставлено в силе.
Запомнить
- Оборудование в доме, отвечающее признакам общего имущества МКД, автоматические включается в его состав, даже если собственники приняли на ОСС противоположное решение.
- Компания, отвечающая за надлежащее содержание общедолевой собственности в доме, обязана обслуживать все оборудование ВДИС.
- Если собственники отказываются оплачивать такую работу, УО вправе обратиться в суд, чтобы отстаивать свои права и интересы, в том числе требовать утверждения размера платы с учётом бойлерной установки.
Ключевым для решения вопроса по этому делу стало то, что бойлерная входила в систему ГВС дома и отвечала признакам общего имущества собственников. Если бы она использовалась для отопления и/или водоснабжения другого дома/объекта, обслуживала бы только одно помещение, то органу ГЖН было бы сложнее обязать УО её обслуживать, а собственников – платить за это.
Приступая к управлению домом или обслуживанию его по договору с собственниками или ТСЖ, компании следует провести осмотр и ревизию общего имущества, за состояние которого ей придётся отвечать. Это важно для определения перечня работ и услуг и расчёта корректного размера платы собственников за его выполнение.
Читайте также: