Продать участок без фундамента

Обновлено: 05.05.2024

Покупка участка с залитым основанием – затея рискованная.

Вам неизвестно, есть ли какие-то проблемы у здания или его фундамента, по какой причине прекратилась застройка и безопасно ли достраивать то, что имеется? Давайте попробуем ответить на эти вопросы.

Почему люди продают участок с фундаментом

Основная причина – неграмотный расчет сметы, из-за чего деньги закончились еще при заливке фундамента. Впрочем, на этом причины не заканчиваются. Не исключено, что с деньгами все было в порядке, но что-то пошло не так во время строительства и пришлось отказаться от застройки. Заливка фундамента – дело затратное, соответственно, если вам пытаются продать участок с готовым основанием по цене голой земли, то это заставляет задуматься о халатности рабочих в проведении работ.

Возможные причины большого количества участков с голым фундаментом:

Плохо рассчитанные будущие затраты , когда начало работ демонстрируется массивной монолитной плитой.
Попытка продать землю, отданную под аренду или в пожизненное использование. С точки зрения закона, задокументированная постройка, пусть даже и не достроенная, выступает как объект для продажи, а земля идет вместе с ним. Все сделки должен проверять нотариус, и, если земля была отдана под оренду, то сделку провести не смогут.
Удержание собственности. В случае, если государство выделяет кусок земли под застройку, его нужно привести в порядок. Отличительным знаком является одинокий фундамент.
Несоблюдение условий договора между клиентом и застройщиком , из-за чего объект заморозился.
Строительная компания не справилась со своими обязательствами , но земля уже была выкуплена.

Какие риски могут ожидать покупателя

Неопытный застройщик посчитает наличие старого фундамента на участке огромным плюсом, из-за которого получится сэкономить кучу денег. К сожалению, этот огромный плюс выльется в такой же огромный минус, так как подобная «экономия» оборачивается излишними тратами, превосходящими изначальный бюджет. По какой причине, казалось бы, готовый крепкий фундамент, может быть проблемой?

Несоответствие вашему проекту

Так как уже имеется база под определенный дом, вам придется вносить существенные коррективы в план своего проекта, чтобы здание могло расположиться на имеющемся основании. Обычно земля покупается с фундаментом, но проект к нему не даётся. И потом заказчик пытается "втиснуть" свои пожелания в имеющийся фундамент. Улучшить или изменить фундамент без дополнительных расходов почти нереально, поэтому придется довольствоваться тем, что есть.

По строительным нормам фундамент заливается из расчета будущей нагрузки. Возможно, что вместо каменной постройки планировалась деревянная, следовательно, готовое основание не подойдет для бетонного дома. Продавец участка может соврать вам о параметрах фундамента. Если основание не потянет ваш дом, то по залитому бетону пойдет трещина, и на строительстве можно ставить крест.

Качество заливки

Покупая голый фундамент, вы покупаете своеобразного «кота в мешке». Чтобы дороже продать землю без затрат, предприниматели хитрят, даже в вопросе заливки фундамента можно так сэкономить, что на внешний вид все выглядит хорошо, а внутри все держится на честном слове. Без профессиональной проверки невозможно точно оценить качество бетона. Ознакомьтесь с распространенными ошибками во время заливки бетона в нашей статье.

Вот список того, что нельзя узнать по внешнему виду бетона:

Время заливки бетона

С помощью несложных косметических операций фундаменту старого дома можно придать вид новоиспеченного. Таким образом, застройщик может вновь обмануть покупателя, выдав разрушенный временем фундамент за только что застывший.

Затраты при демонтаже и реконструкции

В случае, если понадобится замена имеющейся базы, придется выложить кругленькую сумму. По минимальным расценкам, демонтаж квадратного шестиметрового основания под одноэтажный дом начинается от 75000 рублей. Большие или нестандартные фундаменты обойдутся дороже.

Как подстраховаться при покупке участка с фундаментом

Перед покупкой займитесь изучением фундамента – визуальный осмотр на предмет наличия сколов, трещин и прочих дефектов, снижающих несущую способность базы. Оголенная арматура тоже говорит о низком качестве конструкции.

Далее двигайтесь по порядку:

Попросите документы на землю. Также смело просите технический паспорт на постройку и документ, подтверждающий незаконченность проекта.
Для юридических тонкостей следует воспользоваться услугами нотариуса.
Проверьте правильное месторасположение основания относительно строительных норм и правил. Любое малейшее отклонение чревато демонтажем всей конструкции.
Привлечь к проверке профессионалов, которые помогут вам удостовериться в качестве фундамента – их услуги будут стоить дешевле, чем полная замена основания.
Изучение всех габаритных размеров, включая диагонали. Перед заказом проекта на имеющийся фундамент тщательно проверьте все размеры, ибо любое отклонение от правильности геометрических форм чревато заменой плиты в целом.

Минусы и плюсы покупки участка с фундаментом

Плюсов хоть и мало, но они есть: вы экономите время и деньги, при условии, что вам повезло с хорошим фундаментом. Вам также может повезти и с другими признаками, характерными для хорошего участка, о них вы можете узнать в нашей статье .

Главный минус – вы не знаете, кто, когда и как сделал этот фундамент. От этих неизвестных зависит то, будет ли стоять ваше здание или оно свалится в ближайший год. В эти три переменные входит следующее:

учитывалась ли геодезия и геология грунта;
нормально ли заложена база;
наличие армирования или его отсутствие;
визуальные дефекты – сколы, трещины, каверны, просадки;
качество бетона и армирования;
срок стояния фундамента;
соблюдение строительных ГОСТов;
расчет застройщика на уровень нагрузки;
документация на недострой и т.д.

Необходимо также учитывать, что проект будущего здания по готовому фундаменту будет 100% индивидуальный. Это создаст дополнительные сложности, так как при формировании индивидуального заказа требуется постоянно участие застройщика, должны учитываться его пожелания и особенности проекта. Тем более, на проектирование уникального здания уйдет больше месяца работы, а это почти что недопустимо, так как пока идет время разработки, объект стоит, в худшем случае строительный сезон закончится и придется откладывать работу на следующий сезон.

Стоит знать, что ни один проектировщик не даст гарантии на проект, и застройщик на дом, если у него нет документации - геологии участка и проектной документации на фундамент, что в 99% случаев отсутствует.

Примеры из жизни

В качестве доказательств приведем несколько примеров, связанных с недостроем.

Первый пример покажет вам недобросовестность продавцов, незнание законов и желание как можно больше заработать. Человек купил земельный участок с фундаментом не первой свежести, спросив у продавца документы. Тот ничего, соответственно, не дал. Как потом выяснилось, у него просто не было документов на фундаментную базу и разрешения на строительства. Это не было большой проблемой для покупателя, так как фундамент все равно подлежал сносу. Спустя пару лет новоиспеченный хозяин участка убрал старый фундамент с участка, тут наведался прошлый владелец и потребовал купить этот разломанный фундамент как стройматериал. Конечно, застройщик не прав хотя бы по той причине, что фундамент – не стройматериал, даже в разрушенном состоянии. К сожалению, из-за того, что сделка не была задокументирована, продавец позволил себе интерпретировать свои слова, сказав, что он продал землю, а не фундамент. Теперь покупателю придется судиться с таким застройщиком.

Второй пример менее жесток. В строительную компанию обратился человек с просьбой разработать проект дома, основой которого будет готовый фундамент, стоящий на только что купленном участке. Компания предупредила клиента, что проект разработать они могут, но нет никаких гарантий, что фундамент выдержит, потому что про него ничего не известно. Клиент оказался в замешательстве, ведь деньги уже потрачены, а работы начать не получится, пока он не проведет полную экспертизу недостроя.

Вывод

Приобрести землю с залитым фундаментом – затея изначально рискованная, строго говоря, возможная «экономия» никоим образом не повлияет на сохранение вашего бюджета. Вас могут обмануть и вместо «свежезалитого фундамента под частный дом» вы получите разрушенную бетонную массу, на устранение которой придется потратиться. Несколько раз подумайте, нужно ли вам покупать неизвестно что ради надежды на честность продавца.

Почему владельцы загородных домов не регистрируют объекты

Причин не так много:

Не хотят платить налоги на недвижимость.
Не завершено строительство.
Постройка признана ветхим жильём, непригодным для использования.
Возведение проведено с нарушениями, о которых собственник предпочитает молчать.
Трудности оформления (получение согласований и т.д.).

Отметим, что подобные случаи частые в практике, и закон не налагает запретов на продажу земельных наделов с подобными строениями.

Что делать продавцу и покупателю

Заключить договор купли-продажи можно, предварительно уведомив покупателя об отсутствии документов на дом.

Согласно нормам ст.551 ГК РФ, в ситуации с Ивановым и Петровым право собственности на дом только при желании собственника и покупателя нельзя зарегистрировать, так как «операция» не предусмотрена для объектов, которые юридически не существуют.

Не допускается использование и самовольной постройки зданий, домов и других объектов, которые возведены с нарушением градостроительных правил, либо построены на участке, не предоставленном или не предназначенном для подобных целей, в отсутствие разрешения на строительство.

Если на участке Иванова возведён такой объект, в силу п.2 ст.222 ГК РФ, гражданин не признаётся собственником и не может продавать, дарить и передавать строения.

Выход для продавца следующий:

Завершить строительство и оперативно зарегистрировать недвижимый объект например, по упрощённой программе «Дачная амнистия».
Устранить нарушения постройки.
Уведомить покупателя об отсутствии постановки жилого дома на учёт в Росреестре.
Заключить дополнительный договор к основному, если собственник участка хочет выручить средства за уже закупленные материалы для дальнейшего строительства дома.

Зарегистрировать постройку, если о постановке на кадастровый учёт перед сделкой с бывшим собственником договориться не удалось.
Снести или перестроить.

Прежде чем зарегистрироваться (прописаться в доме) его необходимо поставить на кадастровый учет: обратиться к кадастровому инженеру за техпланом и подать сведения в Росреестр.

Кадастровые услуги платные. Чтобы узнать стоимость технического плана жилого дома в своем регионе воспользуйтесь нашим бесплатным сервисом расчета кадастровых услуг.

Только после того, как дому присвоят кадастровый номер можно будет получить прописку ( для этого обращаемся в МФЦ и местную администрацию).

Вывод

Если объект не поставлен на кадастровый учёт, покупатель получает приложение к сделке в виде дома, который может перестроить или снести. В первом случае лучше сразу зарегистрировать право собственности, чтобы не платить повышенные налоги и не переплачивать за оформление.

Готовитесь к продаже загородной недвижимости и намерены продать землю без дома? О том, как продать земельный участок, на котором расположен дом, но оставить постройку в собственности, пойдет речь в статье.

Земельный кодекс против

В пп.5 ст.1 указано: «объекты, возведённые на земельном участке, неразрывно связаны с ним и следуют его судьбе».

Если Иванов И.И. решит продать дом, придётся продавать и землю.

Следуя предписаниям п.4 ст. 35 ГК, земельный участок не отчуждается без построенных на нём зданий и сооружений, когда выступает собственностью одного владельца, иначе договор купли-продажи признаётся ничтожным, что подтверждается и разъяснениями в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 г. № 11.

Исключения составляют случаи, когда:

Рассмотрим каждый случай отдельно.

Как продать землю без дома, если последний не пригоден для жилья

Иванов И.И. продаёт участок с ветхим домиком и ставит цену за оба объекта. Отметим, что включать в стоимость участка цену дома нецелесообразно, несмотря на потраченные деньги на его строительство. Покупателю придётся вкладывать средства, чтобы привести объект в пригодное состояние. Иногда проще снести постройку и возвести строение с нуля.

Продать землю в таком случае возможно, предупредив покупателя о состоянии дома. После сделки он становится обладателем земли и дома, и может снести ветхую постройку. Чтобы инициировать новое строительство, потребуется:

Обратиться к кадастровому инженеру. Он подготовит акт обследования. Этот документ нужен для снятия дома с кадастрового учета в Росреестре. Найти кадастрового инженера в вашем регионе можно здесь.
Подать акт обследования в МФЦ для дальнейших регистрационных действий
Прежде чем возводить новый дом, нужно ознакомиться с действующими на момент начала постройки правилами:

соблюсти нормы отступа от забора;
определить, нет ли ограничений на данном земельном участке по строительству (водоохранная зона, приаэродромная территория и пр.)
выяснить каков действует порядок регистрации дома (нужно ли уведомлять о начале строительства местные органы власти, получать согласования и т.д.).

Как продать землю без дома, если жилой объект построен с нарушениями законодательных правил

Владелец участка должен поставить дом на кадастровый учет до продажи. В противном случае покупатель, после перехода права собственности, несет все риски по дальнейшей регистрации недвижимости.

Продажа земли без дома

Первые два выше рассмотренных варианта касаются продажи земельного участка с возведёнными жилыми строениями. Но Иванова И.И. больше интересует вопрос, как продать землю без дома. Например, когда нужно продать часть земельного участка, простыми словами отрезать кусок свободной земли и продать.

Такое возможно при делении участка. Собственник может выделить два, три и более отдельных и самостоятельных надела, продать каждую часть, кроме той, на которой возведён жилой дом. В итоге Иванов И.И. остаётся владельцем жилого объекта и части участка под ним.

Прежде чем производить раздел участка, нужно выяснить по правилам землепользования и застройки (ПЗЗ) в местной администрации, каков может быть минимальный размер участка (обычно не менее 5 соток).

Как делить участок

Подготовкой документов по разделу земельного участка занимается кадастровый инженер.

Прежний участок снимается с кадастрового учёта, а созданные ставятся. Каждому присваивается отдельный номер.

Новообразованные участки должны быть обозначены координатами, доступными для прохода и проезда, и меть собственный кадастровый номер.

После раздела продавец (собственник) получает выписки ЕГРН на новообразованные участки – как на отдельные объекты, которые можно продавать, дарить, передавать в наследство и т.п.

После покупки пустого участка новый собственник получает выписку из ЕГРН и наделяется правами полноценного владельца.

Как продать землю без дома при долевой собственности на участок

Использовать право преимущественной покупки, предложив в письменном уведомлении другим совладельцам выкупить часть земли.
При отказе сособственников от покупки продать долю земельного участка другому покупателю. Межевание не требуется, поскольку уже было совершено перед регистрацией прав владельцев.

Если земля не делится

Участок остаётся в общей собственности, и владельцы сами решают вопрос выделении частей.
После продажи участка, вырученная сумма распределяется между участниками.
Собственником «назначается» гражданин, выплативший компенсацию другому претенденту.

После заключения соглашения о разделе владения землёй, участок оформляется в собственность.

Документы для продажи земли без дома

Основание возникновения права собственности у владельца участка (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.).
Выписка из ЕГРН о законном владении и подтверждении отсутствия обременений (сервитутов).
Договор купли-продажи, составленной в письменной форме. Если собственник несовершеннолетний гражданин, документ удостоверяется у нотариуса и требует разрешение опеки на сделку, в том числе и когда такой владелец признан недееспособным.
Свидетельство о браке или разводе, если собственником выступает супруга, сменившая фамилию после вступления или расторжения брака.
Согласие супруга на продажу, заверенное нотариусом, когда другой супруг приобрёл землю или долю участка в браке и оформил объект на себя (ч.3 ст.35 Семейного кодекса РФ).
Нотариальная доверенность, если интересы владельца или покупателя представляет другой человек.
Заявление о государственной регистрации на переход права собственности.
Паспорт.
Кредитный договор или закладная при ипотеке.
Квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию права на участок земли.

Купили землю без дома, а вычет положен?

Да, при условии, что земля приобретена для ИЖС. В налоговую предоставляются:

Проект на постройку.
Акты подтверждение закупку материалов для строительства.

Подведём итог. Продать землю без дома можно с разделением участка на отдельные наделы с соблюдением законодательных правил. Собственник не может остаться владельцем только дома, потому что земля, на которой он построен автоматически связана с участком. Раздел возможен только не застроенной части земли, пустой, находящейся вокруг жилого объекта, но не под ним.

Один мой знакомый находится в поисках земельного участка (далее ЗУ) под дачу за городом. Дача в том смысле, что это дом для отдыха за городом с возможностью постоянного проживания, а не домик в ДНТ/СНТ.

Нашёл неплохое предложение. Приемлемая цена, отличное расположение. И даже возможное подключение к коммуникациям. Но есть одно «но». Собственно, по этому поводу он и спрашивал совета. Это «но» - фундамент на участке. Хороший такой монолитный ленточный фундамент с возможностью сделать подвал. Что-то там у владельца в жизни произошло, планы поменялись. Всякое бывает в жизни….да… Ну так вот , возник вопрос- брать или не брать. Достоинство это или недостаток? Давайте попробуем разобраться….

Во-первых, надо проанализировать состояние самого фундамента. Тут вроде бы всё очевидно. Визуальный осмотр дело хорошее, но неплохо бы получить заключение строительной экспертизы. Звучит грозно и дорого, но, если ставить на этот фундамент несколько миллионов рублей в виде стен, крыши и отделочных материалов, то расходы на экспертизу видятся оправданными. Да и с продавцом можно поторговаться. Ему бы тоже полезно иметь заключение экспертизы для продажи. Если экспертиза даёт добро, тогда это плюс в копилку. Иначе, отставить. Демонтаж может стоить неадекватных денег.

Во-вторых, подходит ли субъективно местоположение фундамента для нового владельца? У всех своё представление о местоположении дома на ЗУ. Если подходит, плюс. Иначе, бессмысленно.

А вот дальше вещи не совсем очевидные.

В-третьих, фундамент делают под конкретный проект. Фундамент задаёт архитектуру и рассчитан под определённые нагрузки. Так вот, есть ли проект вообще? Не простой рисунок на листочке, а полноценный проект. Подходит ли он покупателю? Возможно, что проект на одноэтажный дом, а покупатель хочет двухэтажный и кирпичный вместо каркасника. Выдержит ли фундамент нагрузки под желание нового хозяина? Допустим с нагрузками всё ОК, архитектура тоже подходящая. А стоимость нового строительства кто-нибудь считал по существующему проекту? Сможет ли покупатель осилить проект продавца и не выставит ли объект на уровне второго этажа на продажу через несколько лет? Как вариант, попробовать привязать проект покупателя к существующему фундаменту. Если компромисс найден, тогда ещё один плюс в копилку. Иначе, сомнительная затея.

В-четвёртых, есть ли разрешение на строительство / уведомление о строительстве? Если есть, тогда месторасположение нового строения правильное и законное и не будет проблем с постановкой на учёт. Ещё один плюс в копилку.

А если разрешения нет? Тогда необходимо изучить ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка). Проверить расположение фундамента всем нормативам (отступы, площадь застройки, да и вообще законность строительства на данном ЗУ). Если здесь тоже всё в порядке, тогда, пожалуй, имеем очередной плюс.

И в-пятых, надо пригласить геодезистов, чтобы проверить границы участка (если есть заборы, правильность их установки), местоположение фундамента относительно границ. Вполне может оказаться, что разрешение на строительство есть/уведомление о строительстве одобрено, а фундамент располагали «на глаз» и его расположение не соответствует заявленному. Если и здесь всё в порядке, тогда ставим финальный плюс.

Можно торговаться и брать.

Итак, попробую подвести итог. Наличие фундамента на ЗУ, это большой список вопросов. Если ответы на все вопросы положительные, тогда можно считать наличие фундамента достоинством и покупатель сможет сэкономить на строительстве. Но если хотя бы один пункт выдаёт минус, тогда и участок с фундаментом скорее недостаток и потенциальные расходы.

Можно, конечно, засыпать фундамент землей или построить на нем хозяйственную постройку, а дом расположить в другом месте. Но стоит ли себя так ограничивать? В конечном итоге, решать покупателю!

При их обнаружении данные о неоформленных строениях заносятся в соответствующую официальную базу. Вы, как владелец участка с неоформленным домом, можете и не знать пока, что росреестр выявил неоформленное строение на вашей земле. В последствии он направит вам официальное уведомление об этом с предложением поставить дом на кадастровый учет и по всем правилам зарегистрировать на имеющееся строение право собственности.

Но с момента выявления строения и занесения его в базу до направления вам такого уведомления может пройти немало времени. И если вы именно в это время выходите на сделку, то при непосредственном обращении в росреестр с целью регистрации продажи вы неизбежно столкнетесь с трудностями. Вам будет отказано в регистрации по причине непредставления документов на дом. Оформление же дома по всем правилам может занять порядка двух месяцев. Для этого сначала потребуется уведомить администрацию муниципалитета, предоставив проект дома, и от нее дождаться официального одобрения планируемой или уже существующей по факту постройки.

А если дом построен с существенным нарушением градостроительных и прочих норм, одобрения от администрации и вовсе можно не дождаться. Более того, при выявлении таких нарушений и невозможности их устранения это может спровоцировать судебное разбирательство на предмет сноса самостроя.

Так что продавец, имея намерение продать участок с имеющимся по факту, но никак юридически неоформленным домом, изначально рискует и просто обязан обо всех нюансах предупредить покупателя. Если дом полностью еще не построен, а есть лишь его фундамент или недострой, осуществить продажу участка все-таки возможно. А чтобы официально получить деньги за фундамент или то, что уже построено, хотя и не до конца, можно помимо договора на продажу земли заключить с покупателем самостоятельный договор на продажу стройматериалов или домокоплекта, обсудив заранее цену на них.

Данный договор регистрировать в росреестре не нужно. Однако такой документ будет служить гарантией и продавцу - по нему он официально получит деньги за домокомплект или фундамент, и покупателю - он может не волноваться, что стройматериалы с участка после его продажи будут вывезены продавцом. Далее, то есть после покупки участка, со всеми процедурными моментами оформления дома, как этого требует закон, покупатель должен разбираться сам.

Читайте также: