Площадь дома считается по наружным или внутренним стенам

Обновлено: 22.04.2024

Статьи в Справочнике состоят из параграфов, почти каждый из которых сопровождается соответствующими цитатами из нормативных правовых документов. Такие параграфы отмечены зеленой или желтой линией (подробнее).

Чтобы показать цитаты, нажмите на иконку « » справа от текста.

Приведенные в данном разделе требования применяются исключительно в целях кадастрового учета с 1 января 2021 года. Ранее действующие требования описаны в разделе «Определение площади (до 2021 года)».

Измерение расстояний и расчет площади

Площади этажей в целях определения площадей зданий и сооружений определяются в пределах внутренних поверхностей наружных стен.

Если «пространство» ограничено не стенами, а ограждениями , то площадь, занятая самим ограждением, не учитывается. Это действует при определении площадей:

  • эксплуатируемой кровли;
  • наружных галерей ;
  • веранд ;
  • террас ;
  • открытых или остекленных лоджий и балконов ;
  • наружных тамбуров нежилого здания , сооружения , нежилого помещения .

Измерения для определения площади рекомендуется проводить по завершении строительных, в том числе отделочных, работ.

Расстояния измеряются на высоте от нуля до 1,10 метра от уровня пола. Плинтусы, декоративные элементы, кабельные короба, системы отопления или кондиционирования воздуха при этом не учитываются.

Значение площади здания , сооружения , площади застройки сооружения, площади помещения , машино-места определяется в квадратных метрах с округлением до 0,1 м².

Значения измеренных расстояний, применяемые для определения площадей определяются в метрах с округлением до 0,01 метра.

Вычисление площади производится после округления линейных измерений.

Навигатор

Для просмотра пояснений нажимайте на знаки сносок [номера параграфов]. Переходя к параграфам, вы можете уточнить при необходимости пункты и цитаты из нормативных правовых актов.

Таблица — Внешние строительные конструкции и их элементы

Таблица — Внутренние строительные конструкции и их элементы

Площадь жилого здания

Настоящие требования применяются для зданий:

  • с разрешенным использованием:
    • « объект индивидуального жилищного строительства »;
    • «жилой дом»;
    • « садовый дом »;
    • «жилое»;
    • « многоквартирный дом »;
    • «жилой дом»;
    • « жилое строение »;
    • «садовый дом».

    Площадь жилого здания равна сумме площадей:

    • надземных этажей ;
    • подземных этажей;
    • эксплуатируемой кровли.

    Площадь мансардного этажа жилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен и стен мансарды, смежных с пазухами чердака.

    Площадь при этом определяется в пределах высоты наклонного потолка (стены) при наклоне:

    • до 45° — от 1,6 метра;
    • от 45° и более — от 1,9 метра.

    При высоте потолка менее 1,6 и 1,9 метра соответственно при соответствующих углах наклона потолка площадь не учитывается.

    Площадь многосветных пространств включается в площадь только нижнего этажа.

    В площадь этажа жилого здания включаются площади:

    • балконов ;
    • лоджий ;
    • террас ;
    • веранд ;
    • внутренних перегородок и стен;
    • лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа.

    В площадь жилого здания не включаются площади:

    • подполья для проветривания;
    • неэксплуатируемого чердака ;
    • технического подполья ;
    • технического чердака ;
    • внеквартирных инженерных коммуникаций с вертикальной и горизонтальной (в межэтажном пространстве) разводками;
    • тамбуров ;
    • портиков ;
    • крылец ;
    • наружных открытых лестниц ;
    • пандусов .

    Площадь нежилого здания

    Площадь нежилого здания равна сумме площадей:

    • надземных этажей ;
    • подземных этажей;
    • эксплуатируемой кровли.

    Площадь мансардного этажа нежилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен и стен, мансарды, смежных с пазухами чердака .

    Площадь при этом определяется в пределах высоты наклонного потолка (стены) при наклоне:

    • 30° — до 1,5 метра;
    • 45° — до 1,1 метра;
    • 60° и более — до 0,5 метра.

    При промежуточных значениях угла наклона высота определяется по интерполяции.

    В площадь этажа нежилого здания включаются площади:

    • балконов (внутренних в зрительных и других залах);
    • лоджий ;
    • террас ;
    • веранд ;
    • внутренних перегородок и стен;
    • лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа;
    • всех площадок, ярусов этажерок и антресолей — в одноэтажном здании ;
    • площадок, ярусов этажерок и антресолей в пределах расстояния по высоте между отметками площадок, ярусов этажерок и антресолей площадью на каждой отметке более 40% площади пола этажа — в многоэтажном здании.

    Площадь многосветных пространств включается в площадь только нижнего этажа.

    В площадь нежилого здания включаются площади:

    • антресолей ;
    • галерей и балконов зрительных и других залов;
    • галерей;
    • переходов в другие здания;
    • тоннелей;
    • всех ярусов внутренних этажерок ;
    • рамп ;
    • открытых неотапливаемых планировочных элементов, например:
      • эксплуатируемой кровли;
      • наружных галерей;
      • наружных тамбуров .

      В площадь нежилого здания не включаются площади:

      • подполья для проветривания на вечномерзлых грунтах;
      • технического подполья (в котором не требуются проходы для обслуживания коммуникаций), технического этажа при высоте от пола до низа выступающих конструкций (несущих и вспомогательных) менее 1,8 метра;
      • неэксплуатируемого чердака ;
      • наружных балконов , портиков , крылец , наружных открытых лестниц и пандусов ;
      • технических надстроек на кровле (выходов на кровлю из лестничных клеток ; выходящих на кровлю машинных помещений лифтов, вентиляционных камер и иных подобных надстроек);
      • площадок для обслуживания подкрановых путей, кранов, конвейеров, монорельсов и светильников;
      • засыпанных землей пространств между строительными конструкциями.

      Площадь жилого помещения

      Площадь жилого помещения ( квартиры , комнаты в квартире) состоит из суммы площадей частей такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок.

      В площадь жилого помещения включается площадь помещений вспомогательного использования , предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, например, площади:

      • кухонь;
      • коридоров;
      • ванн;
      • санузлов;
      • встроенных шкафов;
      • кладовых;
      • площадь, занятая внутриквартирной лестницей.

      В площадь жилого помещения не включается площадь:

      • балконов ;
      • лоджий ;
      • веранд ;
      • террас ;
      • эксплуатируемой кровли;
      • под маршем внутриквартирной лестницы на участке с высотой от пола до низа выступающих конструкций лестницы 1,6 метра и менее;
      • занимаемая печью, в том числе печью с камином, которые входят в отопительную систему здания и не являются декоративными.

      Площадь многосветных пространств (включая проемы) учитывается в нижней части помещения.

      Площадь жилого помещения мансардного этажа жилого здания определяется в пределах высоты наклонного потолка (стены) при наклоне:

      • до 45° — от 1,6 метра;
      • от 45° и более — от 1,9 метра.

      При высоте потолка менее 1,6 и 1,9 метра соответственно при соответствующих углах наклона потолка площадь не учитывается.

      Площадь нежилого помещения

      Площадь нежилого помещения определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым между внутренними поверхностями стен и (или) перегородок.

      В площадь нежилого помещения включается площадь:

      • лестничных площадок и ступеней, расположенных в пределах такого помещения ;
      • площадь наружных тамбуров , лоджий , террас (в том числе расположенных на эксплуатируемой кровле);
      • веранд , балконов , галерей и иных подобных частей помещения или здания .

      Площадь многосветных пространств (включая проемы) учитывается в нижней части помещения.

      Площадь нежилого помещения мансардного этажа нежилого здания, сооружения определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен и стен, мансарды, смежных с пазухами чердака .

      Площадь при этом определяется в пределах высоты наклонного потолка (стены) при наклоне:

      • 30° — до 1,5 метра;
      • 45° — до 1,1 метра;
      • 60° и более — до 0,5 метра.

      При промежуточных значениях угла наклона высота определяется по интерполяции.

      Площадь сооружения

      Площадь сооружения равна сумме площадей:

      • надземных этажей ;
      • подземных этажей;
      • эксплуатируемой кровли.

      Площадь этажа сооружения определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен.

      В площадь этажа сооружения включаются площади:

      • балконов (внутренних в зрительных и других залах);
      • лоджий ;
      • террас ;
      • веранд ;
      • внутренних перегородок и стен;
      • лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа;
      • всех площадок, ярусов этажерок и антресолей — в одноэтажном здании ;
      • площадок, ярусов этажерок и антресолей в пределах расстояния по высоте между отметками площадок, ярусов этажерок и антресолей площадью на каждой отметке более 40% площади пола этажа — в многоэтажном здании.

      Площадь мансардного этажа сооружения определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен и стен, мансарды, смежных с пазухами чердака .

      Площадь при этом определяется в пределах высоты наклонного потолка (стены) при наклоне:

      • 30° — до 1,5 метра;
      • 45° — до 1,1 метра;
      • 60° и более — до 0,5 метра.

      При промежуточных значениях угла наклона высота определяется по интерполяции.

      Площадь многосветных пространств включается в площадь только нижнего этажа.

      В площадь сооружения включаются площади:

      • антресолей ;
      • галерей и балконов зрительных и других залов;
      • галерей;
      • переходов в другие здания ;
      • тоннелей;
      • всех ярусов внутренних этажерок ;
      • рамп ;
      • открытых неотапливаемых планировочных элементов, например:
        • эксплуатируемой кровли;
        • наружных галерей;
        • наружных тамбуров .

        В площадь сооружения не включаются площади:

        • подполья для проветривания на вечномерзлых грунтах;
        • технического подполья (в котором не требуются проходы для обслуживания коммуникаций), технического этажа при высоте от пола до низа выступающих конструкций (несущих и вспомогательных) менее 1,8 метра;
        • неэксплуатируемого чердака ;
        • наружных балконов , портиков , крылец , наружных открытых лестниц и пандусов ;
        • технических надстроек на кровле (выходов на кровлю из лестничных клеток ; выходящих на кровлю машинных помещений лифтов, вентиляционных камер и иных подобных надстроек);
        • площадок для обслуживания подкрановых путей, кранов, конвейеров, монорельсов и светильников;
        • засыпанных землей пространств между строительными конструкциями.

        Площадь застройки сооружения

        Площадь застройки сооружений определяется на основании значений координат характерных точек контура такого сооружения как площадь проекции внешних границ ограждающих конструкций ( надземных и (или) подземных (при наличии таковых) сооружения на горизонтальную плоскость, проходящую на уровне примыкания сооружения к поверхности земли, включая выступающие надземные и (или) подземные части такого сооружения (входные площадки и ступени, крыльца , веранды , террасы , балконы , консоли , приямки, входы в подвал , рампы и тому подобное).

        В площадь застройки включаются площадь проекции сооружения, расположенного на столбах, арки, проезда под сооружением, части сооружения, консольно выступающие за плоскость стены.

        Дом должен быть точно по размеру своим хозяевам. В слишком маленьком будет неудобно и тесно, слишком большой потребует огромных затрат не только на строительство, но и на эксплуатацию. Оплачивая счета за газ и электроэнергию, делая ремонт и даже уборку, вы каждый раз будете жалеть о лишних квадратных метрах, и о том, что не рассчитали все как следует до начала строительства. Разбираем, как поэтапно, шаг за шагом, определить оптимальную площадь загородного дома.

        1 . Как определить оптимальную площадь дома? Какие расчеты придется выполнить?

        Какими бы средствами вы не располагали, начните с определения параметров пятна застройки на участке. Второй шаг – определить состав и размеры помещений, учитывая состав вашей семьи, добавить к получившейся минимальной площади общие и хозяйственные помещения. Третий – подобрать подходящий проект дома с учетом бюджета. Нельзя строить дом, который явно не по карману – скорее всего, вы никогда его не достроите. Четвертый шаг – выясните у своих строителей, по какой методике они считают площадь (по внешним габаритам, по внутренним поверхностям, по осям), сколько квадратных метров вы все-таки получите? Пятым шагом проверьте фактическую площадь, соблюдая технологии измерения (это особенно важно в мансарде, там подсчитать сложнее всего).

        2 . Как определить пятно застройки в зависимости от участка?

        3 . Каким должен быть минимальный состав помещений комфортного дома?

        В доме будет удобно и приятно жить, если у каждого взрослого члена семьи будет своя комната, если в нем не будет коридоров (лучше совместить и сделать проходными некоторые помещения), и если в нем будет как минимум две кладовки. А минимальный состав помещений индивидуального дома определен действующим СНиП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные»:

        • жилая комната (или жилые комнаты);
        • кухня (или кухня-ниша, или кухня-столовая);
        • передняя (прихожая, холл);
        • ванная комната или душевая;
        • уборная;
        • кладовая (или встроенные шкафы);
        • котельная (в документе это записано так: «при отсутствии централизованного теплоснабжения - помещение для теплового агрегата»).

        Количество спален при этом считают по формуле: «количество проживающих – 1», то есть, на стандартную семью из четырех человек обычно делают три спальни, гостиную можно совместить со столовой и кухней, но вот от чего точно нельзя отказываться в частном доме – это от тамбура. Зимой он защищает от холода, летом там снимают грязную уличную обувь, и дома чище.

        4 . Каким должен быть размер помещений по действующим нормативам?

        Минимальные размеры помещений для частного домостроения приводятся в СП 55.13330.2016 и СП 137.13330.2012. Согласно этим документам, минимальная помещений должна быть такой:

        • общая жилая комната – 12 кв.м.;
        • спальня для одного человека – 8 кв.м;
        • спальня в мансарде – 7 кв.м.;
        • спальня на двоих – 10 кв.м;
        • кухня – 9 кв.м;
        • ванная комната или совмещенный санузел – 4,84 кв.м;
        • уборная с умывальником — 3,52 кв.м;
        • уборная без умывальника — 1,92 кв.м.

        Если исходить из этих значений, минимальная площадь дома на четверых с тремя спальнями, ванной комнатой и небольшим санузлом должна быть 59 кв.м. Если сделать дом более комфортным и прибавить восьмиметровую котельную, помещения для хранения, лестницу, холл и коридоры, получится 90-100 кв.м.

        5 . Как определяется площадь дома для кадастрового учета?

        Законодательство предписывает разные подходы к определению кадастровой площади для дома и для квартиры в многоэтажке, и не в пользу владельцев домов (от площади зависит размер налога). В квартирах суммируется площадь всех отапливаемых помещений, а в доме – площадь этажей, которую считают по размерам внутренних поверхностей стен. То есть, в доме при определении площади учитывается даже место, которое занимают внутренние перегородки и стены, и никого не интересует, отапливаемая это площадь или нет, кухня это или балкон. Учитывается все, кроме неэксплуатируемого чердака, крыльца и места, занятого печами. Дом может иметь такое же доступное пространство, как квартира, но его кадастровая площадь будет больше.

        6 . Как правильно измерять размеры помещений?

        Правильная технология такова: если в помещении вертикальные стены, их измеряют на уровне 1,1-1,3 м от пола, если стены наклонные, то на уровне пола, а в мансарде все зависит от угла наклона к горизонту: до 30° - на высоте 1,5 м; 45° - 1,1 м; от 60° - 0,5 м.

        7 . Как строители показывают площадь помещений?

        Довольно часто строители отталкиваются именно от внешних габаритов, и тут надо иметь в виду, что если в их описании стоит 6х9, то площадь будет не 54 кв.м., она уменьшится на толщину стен (так, стена из бруса толщиной 18 см уменьшает площадь конструкции 6х6 на 4, 32 м). Еще метр-полтора «съедят» внутренне перегородки. Иногда площадь считают по поверхностям внутренних стен с учетом перегородок – это дает реальные цифры, но их нельзя указывать в документации: мы говорили, что так считают площадь квартир, а не домов. Самым точным способом определения размеров частного дома считается указание размеров по осевым линиям, но в этих сложных чертежах непрофессионалу разобраться трудно, поэтому клиентоориентированные строители показывают еще и вариант проекта, в котором указана площадь помещений. Внешняя отделка также увеличивает площадь дома – не забудьте это предусмотреть!

        За прошедшие несколько лет в вопросах учета и регистрации объектов недвижимости произошли существенные изменения. За всеми этими изменениями прослеживается четкое стремление государства структурировать рынок жилой недвижимости и оцифровать все проводимые с объектами операции. Но это лишь средство достижения цели, а сама цель заключается в повышении доли прямых налогов, собираемых с домохозяйств. Работает простейшая формула «чем больше домов учтено, тем больше собирается налогов». Отсюда и бесконечное продление «дачной амнистии», и упрощение разрешительных процедур, и введение прочих цивилизованных механизмов. И общая площадь жилого дома здесь играет не последнюю роль.

        Полагаем, все заметили, как вслед за ростом кадастровой стоимости квартир, земельных участков и жилых домов начала расти и сумма имущественных налогов. А когда сумма таких расходов начинает существенно бить по кошельку, владелец недвижимости вполне законно задается вопросом: «А как это все считается и нет ли здесь обмана?»

        Когда, через обратную связь телеграм-канала FORUMHOUSE, к нам поступил запрос разъяснить механизм подсчета площади жилого дома, и почему один и тот же дом по разным документам может иметь разную площадь, мы даже не предполагали, насколько эта тема, мягко говоря, непрозрачна. Не только на нашем портале, но даже на профильных юридических форумах участники высказывали абсолютно полярные толкования государственных законодательных актов.

        В нашей сегодняшней статье мы, при помощи экспертов Московского областного БТИ, постараемся поставить точку в вопросе подсчета площади жилого дома в целях кадастрового учета.

        Содержание


        Технический паспорт и технический план – разные документы

        До 2012 года основным документом для регистрации жилого дома являлся технический паспорт, который готовили инженеры БТИ. Документ понятен любому человеку и включает в себя: чертеж дома, поэтажный план, схему расположения на земельном участке, используемые строительные материалы, площадь всех помещений и общую площадь дома, рассчитанную в соответствии с положениями Жилищного кодекса. Кроме того, технический паспорт содержит информацию о так называемой инвентарной стоимости объекта, на базе которой ранее рассчитывался имущественный налог. Технический паспорт и сегодня имеет достаточно широкий спектр применения, как документ для проведения различного рода экспертиз, инвентаризации, решения вопросов наследования и выделения долей и т.д.

        Но сегодня, для постановки дома на кадастровый учет, основополагающим документом является технический план. Самым интересным является то, что площадь одного и того же дома в техническом паспорте не будет совпадать с данными, указанными в техническом плане. Например, в техническом паспорте будет написано 80 кв.м., а в техническом плане и выписке из ЕГРН будет значиться площадь, равная 115 кв.м.

        И тут нет никакой ошибки, просто требования к определению площади здания, которые указываются в техническом плане, регламентируются не СНиП, не Жилищным кодексом, а документом с очень длинным названием - Приказом Минэкономразвития №90 "Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения" от 01.03.2016 (ред. от 09.08.2018). То есть, разные документы, разные цели, разные методики подсчета площадей.

        Изготовление Технического плана относится к кадастровым работам, поэтому выполняться может только квалифицированными кадастровыми инженерами, состоящими в саморегулируемой организации. Саморегулируемые организации (СРО) осуществляют контроль за соблюдением требований кадастровыми инженерами законов и нормативов, регулирующих кадастровую деятельность. Список СРО и действительных членов организаций можно найти на сайте Росреестра. Там же можно посмотреть статистику по выбранному кадастровому инженеру.

        Влияние площади дома на размер налога на имущество

        С 1-го сентября 2016 года в силу вступил новый порядок расчета налога на имущество «по кадастровой стоимости». Что такое кадастровая оценка недвижимости, и как корректно считать имущественный налог мы подробно описывали в нашей статье. Но в контексте сегодняшнего материала рассмотрим, как формируется кадастровая стоимость жилого дома.


        Кадастровая стоимость устанавливается Росреестром.

        Ценообразующими факторами выступают показатели, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены:

        - Кадастровый квартал, в котором расположен объект капитального строительства,

        - Назначение здания или помещения (нежилое здание, жилой дом, многоквартирный дом),

        Для подсчета специалистом органа кадастрового учета выбирается соответствующий зданию или помещению удельный показатель. Площадь, при этом, является одним из нескольких критериев оценки, от которых зависит кадастровая стоимость объекта недвижимости.

        Ни год завершения строительства здания, ни материал наружных стен здания, ни количество этажей здания, ни номер этажа, на котором расположено помещение не влияют на расчет кадастровой стоимости. Расчет осуществляется строго исходя из утвержденных в результате государственной кадастровой оценки удельных показателей кадастровой стоимости и площади здания или помещения.

        То есть фактически, мы пришли к тому, что площадь дома, указанная в техническом плане, непосредственно влияет на размер кадастровой стоимости и, соответственно на сумму налога.


        Как считается площадь жилого дома в целях кадастрового учета

        Для того, чтобы понять, как сегодня кадастровые инженеры высчитывают площадь жилого дома обратимся к упомянутому выше Приказу Минэкономразвития. Не будем приводить текст положения в полном объеме, при желании его легко найти, а остановимся на интересующих нас моментах и дадим по ним пояснения.

        Первый абзац пункта 8 Приказа гласит: «Площадь жилого здания определяется как сумма площадей этажей жилого здания».

        Первый абзац пункта 9 Приказа гласит: «Площадь этажа жилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен».

        В площадь жилого здания включаются площади ниш высотой 2 метра и более, арочных проемов шириной 2 метра и более, пола под маршем внутриквартирной лестницы при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1,6 метра и более.

        В площадь этажа включаются площади балконов, лоджий, террас и веранд, а также лестничных площадок и ступеней (площадь каждой ступеньки отдельно) с учетом их площади в уровне данного этажа.

        Эксплуатируемая кровля при подсчете площади жилого здания приравнивается к площади террас.


        Если речь идет о постановке дома на кадастровый учет, то техническом плане указывается площадь всего жилого дома, включая площадь, которую занимают внутренние стены и перегородки (площадь, занимаемая наружными стенами здания, в основную площадь здания не включается). При этом, никакие понижающие коэффициенты на балконы, лоджии, террасы не применяются и не учитываются.

        То есть при подсчете площади жилого дома в целях кадастрового учета никого не интересует, жилая это площадь или нежилая, отапливаемая или не отапливаемая, балкон это или спальня – учитывается всё с коэффициентом 1, в том числе, площадь, занятая внутренними перегородками и стенами.

        Не включается в площадь жилого дома:

        - площадь технического подполья,

        - площадь неэксплуатируемого чердака, технического чердака,

        - площадь крыльца и наружной открытой лестницы,

        - площадь, находящаяся в пределах входного дверного проема,

        - площадь, занятая выступающими конструктивными элементами и отопительными печами.

        Подсчет площади мансардных этажей имеет свои особенности.


        Так как высота мансардного этажа неравномерна, то подсчет жилой площади делается по секциям и зависит от наклона потолка.

        Если наклон потолка составляет 30 градусов, то площадь считается только на участке, высота которого от пола до потолка составляет 1,5 метра и более.

        Если наклон 45 градусов, то минимальная высота должна быть 1,1 метра, а при наклоне 60 градусов – 0,5 метра.

        Таким образом, законодатель фактически не оставил домовладельцам возможности для манипуляций с площадями помещений в целях включения или не включения их в общую площадь здания для кадастрового учета. Но, все же, существует ряд моментов, о которых следует рассказать.


        Отдельные моменты, нюансы и тонкости

        Техническое подполье или технический этаж

        Как мы отмечали выше, площадь технического подполья (место, где под домом располагаются коммуникации) не входит в общую площадь дома. Разница между техническим подпольем и техническим этажом заключается в расстоянии от пола до потолка. Техническим подпольем считается помещение с высотой потолка менее 1,8 метра. Но, при этом, техническое подполье на момент обмеров, должно и выглядеть как техническое подполье, а не как замаскированный этаж с искусственно приподнятым полом и набором комнат. Кроме того, крайне важно, чтобы это же назначение подпола было указано в проекте.

        Крыльцо или терраса

        Крыльцо не входит в общую площадь дома, а терраса входит. Крыльцо располагается перед входной дверью, а террасу традиционно размещают во внутренней стороне двора у выхода из гостиной.

        Крыльцо – это узкоспециализированный элемент постройки, что отличает его от террасы, назначение которой гораздо шире.

        Терраса – это дополнительная пристройка к зданию. Над террасой имеется большой навес, стоящий на прочных высоких столбах и защищающий пространство от попадания атмосферных осадков. Терраса не отапливается и предназначается для отдыха в теплое время года.

        Основным ее отличие от крыльца является широкий спектр использования. На террасе можно отдыхать, установить мангал, обеденный стол, шезлонги и другие необходимые для отдыха элементы.

        Чисто в теории, если вы запланировали, к примеру, пристроить к дому террасу или веранду, то можно попытаться выдать их за крыльцо, не оформив до конца их строительную готовность. Но решение о том, является ли пристройка крыльцом, верандой или террасой, принимается только специалистом на основании обследования и изучения назначения постройки.

        Гараж или навес

        Навес, даже если он пристроен к дому, имеет бетонированную площадку и опоры на фундаменте, не является объектом капительного строительства, а следовательно, не входит в общую площадь дома. Поэтому машиноместо можно сперва оформить как навес, а потом, при желании переделать его в гараж.

        Что делать с эксплуатируемой кровлей

        Положа руку на сердце, включение эксплуатируемой кровли в общую площадь дома наравне с жилыми помещениями выглядит как сюрреализм. Если хотите, чтоб было иначе, выход тут только один: на момент обмеров кровля не должна быть эксплуатируемой. Плоской – да, но не эксплуатируемой.

        Вот такая на сегодняшний день объективная реальность и вряд ли здесь нужны какие-то выводы.

        Подписывайтесь на телеграм-канал FORUMHOUSE, задавайте свои вопросы и будьте в курсе всего происходящего в мире загородной жизни.

        В чем разница между чердаком и мансардой, включается ли открытая терраса в общую площадь дома, почему этажность и количество этажей — разные вещи, что пришло на смену техпаспорту и как схитрить, проектируя расположение бани — в новой статье проекта «Дом в фокусе». Кадастровый инженер Лилия Александровна Купчихина помогает нам разобраться, какие элементы входят в общую площадь дома, а какие — не входят. Вооружившись этой информацией, вы сможете заранее спланировать, где поставите на участке баню или гараж, как распределите жилые этажи и не решите ли вместо террасы с чайным столиком построить отдельно стоящую беседку.

        Не техпаспорт, а техплан

        Чтобы поставить свежепостроенный дом на учет и зарегистрировать право собственности на него, нужно заказать его технический план. В нем, помимо прочей информации, и будет указана площадь дома.

        До 2013 года для постановки дома на учет нужен был техпаспорт (его подготавливало Бюро технической инвентаризации, БТИ), без него имущество зарегистрировать и оформить на него права было невозможно. С 1 января 2013 года для постановки на учет и регистрацию дома техпаспорт не требуется. Теперь для целей кадастрового учета готовится документ другого образца — технический план, и его имеет право составить любой кадастровый инженер, который в своей деятельности ориентируется на закон №221-ФЗ «О кадастровой деятельности».

        Техпаспорт все же в небытие не уходит: например, некоторые банки и по сей требуют его предоставления для того, чтобы оформить ипотеку на дом или квартиру (подкидывая таким образом работы БТИ).

        Итак, в техплане содержатся сведения об основных характеристиках вашего дома, в том числе о его координатах, количестве этажей, материале стен. Есть там и поэтажные планы. Форма техплана и список того, что в нем должно содержаться, регламентированы приказом Минэкономразвития №953.

        Все, что внутри стен, входит в площадь

        Если говорить обобщенно, то площадь вашего дома измеряется по наружным стенам. Кадастровый инженер, приезжающий на объект, обмеряет дом снаружи методом спутниковых геодезических измерений. По сути, обмеряется весь контур здания снаружи — и все, что находится внутри него, будет облагаться налогом. Так что, к примеру, если вы запланировали построить дом с полуметровой толщиной перегородок между кухней и гостиной, приготовьтесь к тому, что площадь, замеренная кадастровым инженером, не сойдется с тем, что вы померите рулеткой внутри здания.

        Площадь вашего дома, с которой будет рассчитываться налог на недвижимость, будет включать полную площадь всех этажей, в том числе:

        • толщину стен и перегородок;
        • площадь ступеней лестниц и межлестничных пролетов;
        • площадь кладовок, лоджий, веранды, террасы, эркеров и т. д.;
        • площадь цокольного, подвального этажа или мансарды;
        • площадь бани и гаража в том случае, если в отрыве от дома они не смогут выполнять свои функции (например, имеют с домом общую стену).

        Кадастровый инженер Лилия Купчихина предостерегает:

        — Часто при подготовке документов, когда определяется окончательная площадь дома, люди удивляются: почему получилось так много? Ведь планировали совсем по-другому. А дело в том, что в головах у многих еще действуют правила из тех времен, когда площадь еще делилась на жилую и нежилую (скажем, коридор и ванная комната считались нежилой площадью, а гостиная и детская — жилой). А сейчас по закону такого деления нет. Площадь вашего дома подсчитывается целиком и определяется как сумма площадей этажей. А площадь этажа считается по наружным стенам изнутри по периметру.

        Как будет рассчитываться налог на дом в зависимости от площади

        Кстати, о налогах. В соответствии со ст. 403 Налогового кодекса РФ, «налоговая база в отношении жилого дома определяется как его кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 50 квадратных метров общей площади этого жилого дома».

        А если у собственников дома (то есть у вас) трое несовершеннолетних детей и более, то из налоговой базы «уберут» еще по 7 квадратных метров на каждого ребенка. Важно: как только вашему наследнику исполняется 18 лет, в его отношении это послабление действовать перестает. А если после празднования его дня рождения несовершеннолетних остается только двое — отменяется льгота и на них.

        Налог на уже построенный дом, поставленный на кадастровый учет, впоследствии можно будет рассчитать, воспользовавшись налоговым калькулятором ФНС России (правда, понадобится заранее подготовить кадастровый номер объекта — вряд ли вы будете помнить его наизусть).

        Что не включается в площадь дома?

        Согласно Приказу П/0393 Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 21 октября 2020 года, который начнет действовать с 1 января 2021 года, в общую площадь дома не будут включены площади:

        • подполья для проветривания и технического подполья (пространства между фундаментом и перекрытиями пола);
        • неэксплуатируемого и технического чердака (пространства между потолком верхнего этажа и крышей);
        • тамбура;
        • крыльца;
        • наружной открытой лестницы и пандуса;
        • внеквартирных инженерных коммуникаций с вертикальной (в каналах, шахтах) и горизонтальной (в межэтажном пространстве) разводкой;
        • площадь под отопительной печью (или камином). В этом случае печь или камин не должны быть декоративным элементом — они должны нести прямую функциональную нагрузку.

        Для справки: тамбур в приложении к СНиП 2.08.01-89 определяется как проходное пространство между дверями, служащее для защиты от проникновения холодного воздуха, дыма и запахов при входе в здание, лестничную клетку или другие помещения.

        Будьте внимательны: чердак и мансарда — не одно и то же, поэтому, планируя проект дома, сразу определяйтесь, будет ли пространство между верхним этажом и кровлей обитаемым. Мансарда, во-первых, считается отдельным этажом (не забываем, что максимальная разрешенная этажность индивидуального дома — 3), а во-вторых, включается в общую площадь жилого дома. Чердак не включается в площадь и не используется для жизни: многие хозяева устраивают на нем, например, пространство для хранения чего-нибудь полезного или же прокладывают по нему технологические линии. Что выберете вы — нужно определиться до начала строительства.

        Лилия Купчихина рассказывает о том, как запланировать баню или гараж, чтобы они не включались в площадь дома:

        — Постоянный вопрос — включается ли в площадь дома баня. Да, включается, если дом нельзя отделить от нее, не нарушив ее функциональности. Так же разъясняется, включать ли гараж в площадь дома. Если, к примеру, баня или гараж имеют хотя бы одну общую с домом стену и стоят на одном с ним фундаменте— значит, они составляют с домом единое целое и входят в его общую площадь. Если вы не хотите включать их в налогооблагаемую площадь — имеет смысл построить их как отдельно стоящие объекты, имеющие собственные четыре стены.


        Какие бывают этажи

        Согласно СНиП 2.08.01-89, есть четкие определения, регламентирующие, что считается этажом жилого дома, а что — нет.

        Итак, мансардный этаж (входит в площадь, обитаемый) — этаж в чердачном пространстве. Его фасад полностью или частично образован поверхностью наклонной или ломаной крыши. Плоскость крыши и фасада должны пересекаться не выше, чем на 1,5 метрах от уровня пола. Таким образом, обитаемость мансардного этажа ограничена полутора метрами в высоту (максимум).

        Надземный этаж (входит в площадь, обитаемый) имеет отметку пола помещения не ниже планировочной отметки земли (а она, в свою очередь, отсчитывается по отмостке).

        Подвальный этаж (учитывается в площади, обитаемый) — этаж, отметка пола которого ниже планировочной отметки земли больше, чем на половину высоты помещения.

        Цокольный этаж (входит в площадь, обитаемый) — этаж, отметка пола которого ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений.

        Технический этаж (не учитывается в площади, необитаемый) — этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания.

        И из всего этого многообразия однозначно не входит в общую площадь дома только технический этаж, так что будьте внимательны, составляя проект дома.

        Кстати, не стоит путать количество этажей в вашем доме и его этажность. Не удивляйтесь, но это разные вещи. Росреестр на эту тему сообщает, что в ЕГРН учитываются сведения обо всех этажах — и подземных, и надземных. При определении этажности будут учтены все надземные этажи, в том числе технический, мансардный и цокольный (если верх его перекрытия выше планировочной отметки земли минимум на 2 метра). Но количество этажей может быть и больше, потому что здесь учитываются и подземный, и подвальный, и любой цокольный, и все остальные этажи.

        Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.


        Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

        Продукты и услуги Информационно-правовое обеспечение ПРАЙМ Документы ленты ПРАЙМ Приказ Министерства экономического развития РФ от 30 сентября 2011 г. № 531 "Об утверждении Требований к определению площади здания, помещения"


        Обзор документа

        Приказ Министерства экономического развития РФ от 30 сентября 2011 г. № 531 "Об утверждении Требований к определению площади здания, помещения"

        В соответствии с частью 10 статьи 41 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2007, № 31, ст. 4017; 2008, № 30, ст. 3597, 3616; 2009, № 1, ст. 19; № 19, ст. 2283; № 29, ст. 3582; № 52, ст. 6410, 6419; 2011, № 1, ст. 47; № 23, ст. 3269; № 27, ст. 3880; № 30, ст. 4563, 4594) приказываю:

        Утвердить Требования к определению площади здания, помещения согласно приложению.

        Министр Э. Набиуллина

        Требования к определению площади здания, помещения

        I. Общие требования к определению площадей

        1. Площадь и общая площадь здания, помещения определяются как площадь простейшей геометрической фигуры (прямоугольник, трапеция, прямоугольный треугольник и т.п.) или путем разбивки такого объекта на простейшие геометрические фигуры и суммирования площадей таких фигур.

        2. Значение площади и общей площади здания, помещения определяется в квадратных метрах с округлением до 0,1 квадратного метра, а значения измеренных расстояний, применяемые для определения площадей, - метрах с округлением до 0,01 метра.

        3. Для помещений в зданиях, возведенных по типовым проектам из сборных конструкций заводского изготовления с типовой планировкой на этажах, допускается производить определение площадей по подвальному, первому и типовому этажу. Для последующих этажей площадь может быть принята по типовому, за исключением помещений, в которых имеются изменения планировки.

        II. Определение площади здания, помещения

        4. Площадь здания определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный).

        Площадь этажа следует измерять в пределах внутренних поверхностей наружных стен на высоте 1,1 - 1,3 метра от пола.

        Площадь этажа при наклонных наружных стенах измеряется на уровне пола.

        В площадь здания включается площадь антресолей, галерей и балконов зрительных и других залов, веранд, наружных застекленных лоджий и галерей.

        В площадь здания отдельно включается также площадь открытых неотапливаемых планировочных элементов здания (включая площадь эксплуатируемой кровли, открытых наружных галерей, открытых лоджий и т.п.).

        Площадь многосветных помещений, а также пространство между лестничными маршами более ширины марша и проемы в перекрытиях более 36 квадратных метров следует включать в площадь здания в пределах только одного этажа.

        5. Площадь помещения определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на высоте 1,1 - 1,3 метра от пола.

        III. Определение общей площади жилого помещения, жилого дома

        6. Общая площадь жилого помещения, жилого дома состоит из суммы площади всех частей такого помещения, жилого дома, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

        К площади помещений вспомогательного использования относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.

        Измерение расстояний, применяемых для определения общей площади жилого помещения, жилого дома, производится по всему периметру стен на высоте 1,1 - 1,3 метра от пола.

        При определении общей площади жилого помещения, жилого дома надлежит:

        - площадь ниш высотой 2 метра и более включать в общую площадь помещений, в которых они расположены. Площади арочных проемов включать в общую площадь помещения, начиная с ширины 2 метра;

        - площадь пола под маршем внутриквартирной лестницы, при высоте от пола до низа выступающих конструкций марша 1,6 метра и более, включать в общую площадь помещения, в котором расположена лестница;

        - площадь, занятую выступающими конструктивными элементами и отопительными печами, а также находящуюся в пределах дверного проема, в общую площадь помещений не включать.

        При определении общей площади помещений мансардного этажа учитывается площадь этого помещения с высотой от пола до наклонного потолка:

        1,5 метра - при наклоне 30 градусов к горизонту;

        1,1 метра - при 45 градусах;

        0,5 метра - при 60 градусах и более.

        При промежуточных значениях высота определяется по интерполяции.

        Приказ Министерства экономического развития РФ от 30 сентября 2011 г. № 531 "Об утверждении Требований к определению площади здания, помещения"

        Текст приказа опубликован в "Российской газете" от 11 ноября 2011 г. N 254

        Обзор документа

        В кадастровой деятельности площадь здания и помещения имеет важное значение. Минэкономразвития России установило, как ее определять.

        Так, чтобы установить площадь и общую площадь здания (помещения), нужно обратиться к площади простейшей геометрической фигуры (прямоугольника, трапеции, прямоугольного треугольника и т. п.). Либо разбить такой объект на последние и суммировать их площади.

        Соответствующее значение выражается в квадратных метрах с округлением до 0,1. Значения измеренных расстояний, применяемые для указанных целей, - это метры с округлением до 0,01.

        Площадь здания рассчитывается как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (в т. ч. технических, мансардных, цокольных). При этом не забываем про площадь антресолей, галерей и балконов зрительных и других залов, веранд, наружных застекленных лоджий и галерей. Здесь также отдельно учитывается площадь открытых неотапливаемых планировочных элементов здания.

        Площадь помещения - это сумма площадей всех его частей, рассчитанных по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на высоте 1,1-1,3 м.

        Общая площадь жилых помещения и дома состоит из суммы площади всех их частей. Сюда включается и площадь помещений вспомогательного использования, которые удовлетворяют нужды, связанные с проживанием в жилом помещении (кроме балконов, лоджий, веранд и террас). Речь идет о кухнях, коридорах, ваннах, санузлах, встроенных шкафах, кладовых, а также о площади, занятой внутриквартирной лестницей.

        Расстояния, применяемые для определения общей площади жилья, измеряются по всему периметру стен на высоте 1,1-1,3 м от пола.

        Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

        Читайте также: