Перенос двери в квартире это перепланировка или нет

Обновлено: 02.05.2024

Перепланировка – это строительные или ремонтные работы, требующие изменения технической документации.

Жилищный Кодекс РФ называет перепланировкой любую работу, которая должна отражаться в техническом плане здания.

Такие работы в одной квартире способны существенно изменить весь многоквартирный дом, поэтому они требуют официального согласования.

Жилищный кодекс (статьи 25 и 26), как основной закон о перепланировке квартир говорит следующее: это изменения в помещении его конфигурации. Перепланировка в жилом или нежилом помещении может заключаться, например, в перенесении стены или прорезании дополнительного дверного проёма.

Переустройством называют изменения инженерных сетей, перенос электрического, санитарного и другого оборудования, которые не нарушают правила их использования. Многие моменты описаны в соответствующем СНиП «Перепланировка квартиры».

Исходя из определений разница между переустройством и перепланировкой есть и она достаточно значимая.

Что можно делать без разрешения

Обычный ремонт в квартирах не требуется согласовывать. Переклеить обои либо облицевать стену плиткой можно. Ведь подобные перемены не отражаются в техпаспорте помещения.

Что является перепланировкой в квартире, мы уже в общих чертах выяснили. Но какую перепланировку можно делать без официального разрешения? Особенно важно это знать, если планируется перепланировка в полученной новостройке.

Первое, что нужно отметить – какие перепланировки можно делать без согласования, лучше всего узнавать в местном исполнительном органе. Там компетентные люди дадут исчерпывающий ответ, что представляет собой перепланировка квартиры, что можно делать, а что нельзя.

Это замена и установка:

межкомнатных дверей,
напольного покрытия,
электрической проводки с розетками и выключателями,
окон (если не выходят на площадь или одну из главных улиц города),
унитаза,
мойки,
душевой кабины,
встроенных шкафов и антресолей,
остекления балкона или лоджии,
подвесных потолков и т.п.

А в целом, перепланировка не требующая согласования, – это всё то, что не запрещено, плюс то, на что не требуется обязательное согласование.

На что потребуется разрешение

Чтобы узаконить серьезную перепланировку квартиры, потребуется официальное разрешение. К таким изменениям относятся, например:

Увеличение площади коридора за счет жилой комнаты.
Желание разместить санузел прямо над кухней соседей снизу.
Необходимость снести стену между кухней и комнатой.
Даже на перенос перегородки в квартире согласование требуется обязательно (если это перегородка, а не несущая стена).

На вопрос, нужно ли узаконивать перепланировку не несущих стен ответ однозначный – да, нужно.

На аналогичные вопросы: квартира свободной планировки нужно ли согласовывать перегородки, или можно ли расширить комнату за счет коридора, и нужно ли узаконивать это, ответ такой же – да, однозначно.

А вот как снести стену в квартире официально, узнавать лучше всего в уполномоченных официальных структурах. В каких конкретно – поговорим дальше.

Общее правило такое – расширять площади кухонь и санитарных узлов разрешается по согласованию исключительно за счёт нежилых участков квартиры.

Не представляет большой проблемы получение разрешения на изменения в планировке, которые не влияют на общую функциональность здания, например:

Уничтожение встроенной мебели.
Заделка дверных проёмов в несущих стенах.
Перестановка газовой плиты или электроплиты, кухонной раковины.
Перестановка сантехники в пределах санузла.
Снос и установка не несущих межкомнатных перегородок и подобные работы.

На что никогда не дадут разрешение

С течением времени что-то запрещается, а что-то освобождается от ограничений. Нынешний список запретов (что нельзя делать при перепланировке квартиры) включает 26 пунктов.

Абсолютно запрещённая незаконная перепланировка любой квартиры это:

Удаление несущей стены,
Ликвидация вентиляционного канала,
Вырезание нового окна.
Расширение санитарных узлов.
Перемещение «мокрых» зон на место «сухих».
Демонтаж колонн.
Изменение фасада здания (например, расширение окон до размеров панорамных).
Перенос на лоджию либо балкон отопительных радиаторов.
Подключение тёплых водяных полов к центральному отоплению.
Подсоединение технических помещений (например, расширение площади квартиры за счет части подъезда или чердака) и т.д.

Рассмотрим вкратце самые распространенные случаи.

Захват общедомового имущества

У всех собственников в многоквартирных домах есть свои доли общего имущества. Это лифтовые, лестничные марши и так далее, их законно выделить не получится.

Изменение несущих конструкций

Всё здание удерживается на капитальных несущих конструкциях. Снос такой стены может привести к тому, что разрушится весь подъезд или дом.

Перенос санузлов и кухонь

Перенос «мокрых зон» и оборудование их над жилыми зонами снизу ставит под угрозу соседей. Протечки в таких местах приведут к порче жилых комнат людей.

Комнаты без окон

Если при делении какой-то комнаты получается помещение без окна, такую перепланировку не разрешат. Комнаты без окон у нас запрещены.

Перенос дверей в санузлах

Стали модными ванные, примыкающие к спальне. Это очень удобно, но нашими законами запрещено оборудование входа в санузел из кухни либо жилой комнаты.

Объединение газифицированной кухни с жилыми комнатами

Горение газа приводит к образованию опасного для жизни угара. Вот почему кухни с газовой плитой должны иметь плотные двери.

Оборудование балкона или лоджии

В связи с тем, что в общую площадь квартиры «уличные» участки не включаются, раньше за их счет увеличивали площадь квартиры, например, обустраивали там кабинеты. Однако балкон выступает за пределы фасада, это вообще не помещение. Лоджия же – это огражденное с трех сторон помещение, поэтому в них есть принципиальное различие.

Вынос радиаторов отопления на застеклённые лоджии или балконы

В Москве на это есть прямой запрет, но в регионах он не прописан. Однако общее правило для всех – перепланировка и переустройство допустимы только в жилых помещениях, к которым лоджии и балконы не относятся.

Увеличение нагрузки на пол и перекрытие

Сведения о типе перекрытий в домах по идее должны быть в БТИ и в техпаспортах. Но на практике зачастую эти документы отсутствуют. В таком случае для выяснения типа перекрытия придется вскрывать пол. Если они деревянные, перепланировка и утяжеление будут запрещены.

Превращение 1-комнатной квартиры в студию

Закон предписывает, что в квартире должны быть санузел, кухня и другие вспомогательные помещения. При слиянии кухни с комнатой помещение становится нежилым. Таким образом, в 1-комнатной квартире жилых комнат не остаётся, а квартира формально станет непригодной для жизни.

Чем грозят незаконные перепланировки?

Решив уйти от формальностей и избежать лишних трат на согласование, будьте готовыми к тому, что всё тайное однажды станет явным. Через суд Вам придётся вернуть состояние квартиры в её исходное, при этом заплатив штраф государству (около 30 000 руб.).

Если же Вы и это откажетесь выполнять, будьте готовы навсегда расстаться с квартирой, даже приватизированной, за более чем скромную компенсацию. Продать нормально квартиру Вы уже не сможете, как и получить ипотеку на новую. Кроме того, Вам будет запрещён выезд за рубеж.

Кто проверяет перепланировку квартиры?

Это делают уполномоченные ЖКХ после поступления сигнала – от чем-то недовольных соседей, от проверяющих счетчики, от обслуживающих электриков, сантехников и т.д. Могут быть подключены сотрудники правоохранительных органов, они и направляют материалы проверки в суд.

Ответственность, штрафы

В 2020 году штраф за снос ненесущей стены, например, составлял:

Для физлиц – 2-2,5 тысячи руб.
Для должностных лиц – 4-5 тысяч руб.
Для юридических лиц – 40-50 тысяч руб.

Важно! Уплаченный штраф за незаконную перепланировку не освобождает от обязанности вернуть помещение в первозданный вид.

Ущерб от порчи имущества

Чем грозит незаконная перепланировка квартиры, которая повлекла за собой причинение ущерба соседям или всему дому в целом, Вам лучше никогда не знать.

Потому что Вам придется возместить весь материальный ущерб, возможно – моральный, плюс за свой счет вернуть всё в прежнее состояние.

Проблемы при продаже

Вопрос «как можно продать квартиру с неузаконенной перепланировкой» – риторический. Никак это не получится, потому что в любом случае придётся приглашать оценщика, и всё всплывёт. Поэтому прежде, чем думать о том, как продать квартиру с незаконной перепланировкой, подумайте о том, как узаконить уже совершенное.

А вопросы типа можно ли делать перепланировку в конкретном панельном доме или можно ли продать квартиру без газовой плиты лучше уточнять в местном исполкоме. Т.к. в принципе это разрешено, но есть нюансы и особые запреты в разных случаях.

Порядок согласования

Чтобы узнать, как согласовать перепланировку в Вашем случае, сначала нужно обратиться в территориальное БТИ или орган исполнительной власти. Но в целом процесс состоит из 4 этапов:

Покупка проекта перепланировки (типового или индивидуального) в архитектурном бюро.
Получение разрешения на перепланировку согласно проекту в местной жилищной инспекции (информацию смотрите на мос ру перепланировка квартиры).
Производство строительно-ремонтных работ с соблюдением всех правил. Подрядная строительная компания должна быть членом СРО.
Оформление акта выполненных работ.

Закажите проект перепланировки

Согласуйте проект с местной администрацией

Вместе с готовым проектом в районный отдел архитектуры нужно будет принести еще пакет документов. В том числе:

Заявление на перепланировку.
Нотариально заверенные согласия на перепланировку всех собственников жилья, если их больше одного.
Купчую на квартиру или договор долевого участия.
Техзаключение о безопасности и допустимости планируемых работ.

Согласование проекта — это лишь часть процесса согласования разрешения на перепланировку.

Обжалование отказа

Если районная администрация, нарушая Ваши жилищные права, не разрешит перепланировку, Вы имеете право подать в районный суд заявление о признании такого решения незаконным. Срок для подачи подобного иска – 3 месяца после получения решения.

Ремонтные работы

Демонтажные, ремонтные и строительные работы должны обязательно официально оформляться договорами подряда. Кроме того, потребуется оформление актов освидетельствования скрытых работ и договор технадзора.

Приемка работ в МВК

Межведомственная комиссия (МВК) принимает только лично. Какой пакет документов им понадобится, уточнить можно у них на месте, во время написания заявления на приёмку работ, или в МФЦ. Скорее всего, члены комиссии пожелают посетить объект и проверить соответствие выполненных работ поданной документации.

Получить акт о завершенных работах

Обычно на проверку документов и самого объекта уходит от 2 недель до 1 месяца. После чего заявитель приглашается в МВК для получения Акта о приёмке перепланировочных работ. В этом документе будут перечислены все организации, участвующие в процессе перепланировки.

Новый технический план

С полученным в МВК актом нужно отправляться в районное проектно-инвентаризационное бюро. Там опять потребуют внушительный пакет документов для изготовления нового технического плана квартиры здания. Также придется уплатить пошлину. По результату будет выдан на руки измененный технический план.

Ввод в эксплуатацию и кадастр недвижимости

С новым техпланом можно возвращаться в Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ). Там в течение недели бесплатно внесут изменения в ЕГРН и на руки выдадут выписку из реестра. Это и есть конечная цель всей эпопеи.

В упрощенном порядке

Заказать услугу внесения сведений в ЕГРН и выдачи выписки есть возможность через Росреестр напрямую в электронном виде. Это ускорит процесс, сократив его до 5 рабочих дней.

Вопросы и ответы

Рассмотрим наиболее частые вопросы и ответы по перепланировке квартир.

Согласовать или узаконить?

Согласование перепланировки происходит ДО ее совершения.

Узаконить возможно лишь УЖЕ сделанную перепланировку без согласования.

Что будет если не узаконить перепланировку?

Выполненная, но неузаконенная перепланировка грозит не только штрафами и обязательными к выполнению требованиями вернуть всё, как было, за свой счет. Некоторые нерадивые собственники реально лишаются жилья по решению суда.

Можно ли согласовать самостоятельно

В простых типичных случаях согласовать перепланировку самостоятельно без проекта вполне возможно. Но в сложных и нестандартных ситуациях лучше обращаться за помощью к профессионалам. Например, на начальном этапе, в проектные организации. Там точно знают, как оформить перепланировку квартиры в любом случае.

Если не успели в срок

Разрешение на перепланировку действительно в течение 1 года. Его можно продлить еще на полгода, но только один раз.

Поэтому нужно постараться завершить все работы и оформление документации в отведенный срок, иначе перепланировка окажется незаконной, и ее придется узаконивать.

Могут ли отозвать разрешение?

Да, могут, если обнаружатся ошибки и несоответствия в поданных документах. Также это может случиться по решению суда.

Сколько стоит согласование

Нормативы для жилых помещений отличаются в разных регионах. Также отличаются и цены. Уже на первом этапе, за проект можно заплатить сумму, отличающуюся в разы. В Москве и области изготовление проекта обойдется от 10 до 100 тысяч рублей.

Далее общая сумма обрастает обязательными и необязательными платежами и госпошлинами. Например, если имеющемуся техпаспорту нет 5 лет, его копию дадут бесплатно, если он старый, придется заплатить около тысячи за обновление, и т.д.

В итоге в столице сумма согласования выйдет никак не меньше 100 тысяч, если всё делать самостоятельно.

В регионах прайсы на услуги поскромнее. Узаконить перепланировку в самаре предлагают за сумму от 50 000 руб. Еще меньше, от 13 000 руб. стоит узаконить перепланировку квартиры в Тюмени. Спрашивающим, как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно в Ярославле, предлагают не мучиться, и заказать услугу под ключ за 10 000 руб…

Итоги

Серьезные изменения в виде перепланировки или переустройства требуют серьезного подхода. Такие правила придумали не просто так. Ведь от их соблюдения зависит комфорт проживания и безопасность всех людей, живущих в многоквартирном доме.

Игнорирование правил приводит к плачевным последствиям не только нарушителей, но и ни в чем неповинных людей. История уже знает случаи, когда из-за незаконных изменений планировки в одной квартире разрушался целый дом. Соблюдайте правила и живите счастливо!

– Надо ли узаконить перепланировку квартиры, если не задействованы несущие стены и не меняется ни общий метраж, ни жилой, ни количество комнат?

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

В случае, если Вы планируете внести изменения в конструкцию помещения, а именно: совершить переустановку дверных проемов, установить перегородки между комнатами, изменить площадь и конфигурацию отдельных комнат, создать дополнительные помещения (увеличить число комнат), то Ваши работы являются перепланировкой, которая требует согласования:

с жилищной инспекцией
и местной администрацией в лице уполномоченного органа.

Если же Ваши работы не влияют на план помещения, сформированный БТИ, то работы, планируемые Вами к выполнению, будут считаться ремонтом, а не перепланировкой, в связи с чем согласования не потребуют.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Чтобы предъявить Вам претензии по перепланировке, соответствующие органы должны хотя бы узнать об ее проведении и после этого требовать ее согласования либо возвращения всего на свои места. Если Вы считаете, что данная перепланировка не нарушает права и интересы иных граждан, то процедуру согласования можно отложить. Если же согласование необходимо, то в зависимости от того, совершена перепланировки или нет, Вы либо отправляете проект и ждете подтверждения, либо в уведомительном порядке направляете заявление об уже совершенной перепланировке.

Отвечает руководитель отдела правового сопровождения «НДВ – супермаркет недвижимости» Ксения Буслаева:

Не «узаконивать» перепланировку можно только в нежилых помещениях, например в так называемых апартаментах. В квартирах же перепланировкой будет считаться не только перенос стен, но даже смещение межкомнатных дверных проемов, а также изменение положения электро-, газо- и теплосетей, вентиляционных систем и даже замена газовой плиты на электрическую. Если при проектировании перепланировки есть подозрения, что она может потребовать согласования, лучше заранее обратиться в жилищную инспекцию.

Отвечает юрист по гражданским и корпоративным спорам, судебный представитель Лия Павлинова (Барнаул):

Отвечая на вопрос, необходимо разделить понятия «перепланировка» и «переустройство». Под перепланировкой понимается изменение конфигурации помещения, а под переустройством – замена, перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического оборудования. То и другое, согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФ, требует внесения в технический паспорт. Даже если не меняется количество комнат, метраж и другие показатели, но меняется конфигурация помещения, это все равно будет считаться перепланировкой.

Для чего вообще узаконивать перепланировку? Технический паспорт помещения – один из документов, который требуется для приобретения квартиры с помощью ипотечного кредита. Конечно, если Вы не собираетесь продавать квартиру, никто, может, и не узнает, что Вы произвели какие-то изменения. Или если не случится какая-либо неприятность: скажем, при переносе кухни на место спальни.

По закону, решив заняться перепланировкой, необходимо собрать документы и подать их в орган местного самоуправления для согласования. Если перепланировка уже произведена, то, скорее всего, узаконить ее удастся только через суд.

Отвечает коммерческий директор «Юринфо недвижимость» Михаил Марченко (Санкт-Петербург):

Сейчас узаконить такую перепланировку можно совершенно спокойно. Кроме того, эту процедуру делать желательно, поскольку в случае продажи или какой-либо другой сделки с недвижимостью понадобится техническая документация, и в ней должны быть верно прописаны все изменения, если таковые были. Речь идет о фактическом плане квартиры. Если же по документации квартира не будет соответствовать текущему состоянию, то впоследствии владельцу будет трудно осуществить с данной недвижимостью какую-либо сделку.

Отвечает консультант отдела жилой недвижимости консалтинговой группы «Апхилл» Василий Лагода:

Все существенные изменения в жилище необходимо узаконить сразу после их внесения. Это полностью устранит как Ваши переживания о законности тех или иных изменений, так и возможные проблемы с законом в случае будущей продажи, залога или наследования имущества.

Например, если квартира является предметом залога, в ней не должно быть несоответствия поэтажному плану. В противном случае банк откажет в выдаче ссуды. Конечно, можно возразить, что каждый банк довольно индивидуально относится к разным видам перепланировок, но все же нет ни единого банка, который не обращал бы на это внимание и не считал бы такое изменение недостатком Вашего имущества.

Рассмотрим другой вариант: если собственник хочет продать квартиру другому человеку (физическому лицу). В этом случае тоже могут возникнуть проблемы, поскольку после покупки нужно будет оформлять объект недвижимость в собственность, а наличие перепланировки может осложнить данный процесс. Ведь ее тоже нужно будет зарегистрировать (если об этом не позаботится прежний владелец, задача перейдет к новому собственнику). И хотя стоимость регистрации не столь большая, но может возникнуть задержка по срокам, ведь такое оформление занимает примерно месяц-два.

Таким образом, принимая во внимание главный плюс перепланировки для каждого владельца, создание и реализацию индивидуального проекта собственной квартиры, все же стоит помнить, что своевременная и законная регистрация любых изменений сможет значительно упросить жизнь хозяина.

Отвечает директор по маркетингу компании «Мэлвуд» Василий Семенюк (Новосибирск):

Перепланировку квартиры узаконивать однозначно надо, так как в зависимости от региона проживания несогласованная перепланировка узаконивается через суд, и занимает этот процесс от полугода. Необходимо привести квартиру в соответствие с технической документацией, отражающей состояние объекта после перепланировки. Узаконить перепланировку в квартире необходимо по следующим причинам.

В первую очередь, это закон РФ – узаконивать перепланировку квартиры.
Если Вам срочно или не срочно понадобится продать квартиру, то ни один банк не оформит ипотеку, если в квартире произведена и не узаконена перепланировка.
Соседи или знакомые, которые знают о неузаконенной перепланировке, могут сообщить об этом факте в ГЖИ (государственная жилищная инспекция) – орган, осуществляющий надзор за объектами недвижимости. Они в праве приехать к Вам домой, зафиксировать факт несогласованной перепланировки, вынести предписание об устранении нарушений и выписать штраф. И представитель ГЖИ будет выписывать такой штраф постоянно, пока Вы не приведете квартиру в первоначальный вид либо не узаконите перепланировку.

Отвечает генеральный директор компании iHouseLab Тимур Каландаров:

Список запрещенных перепланировок содержится в 4 главе Жилищного кодекса, и его лучше изучить прежде, чем приниматься за переделки. Например, по нормативам нельзя устанавливать радиаторы на балконе или лоджии, демонтировать несущие стены. То есть существенные изменения необходимо предварительно согласовать с властями и надзорными органами, так как это может затрагивать интересы других жильцов или угрожать их безопасности. Но если речь идет о незначительных изменениях, то их согласовывать не нужно. К слову, косметический ремонт или установка кондиционера вообще не считаются перепланировкой. Работы, которые не меняют конфигурацию пространства (например, трехкомнатная квартира стала двухкомнатной или наоборот), не изменяют жилую площадь, не перекрывают доступ к общедомовым коммуникациям, не увеличивают нагрузку на пол, можно выполнять без согласования. В этом случае жильцам и зданию ничего не угрожает.

Отвечает руководитель Bulava92.pro Владислав Булатов:

Обязательно узаконивать! Потому что не узаконивать можно только косметические изменения и частично инженерные: переделку полов, перенос розеток, размещение труб в санузле, установку кондиционера, замену остекления на лоджии, перенос дверных проемов и так далее. Полный список изменений можно найти в Жилищном кодексе. Также в процессе согласования перепланировки может выясниться, что какие-то работы в Вашем доме сделать нельзя. А если они уже сделаны, то Вас попросят восстановить то, что было, и скорее всего выпишут штраф. Лучше всего урегулировать эти вопросы до начала ремонта квартиры на этапе изготовления дизайн-проекта.

Если через некоторое время Вы соберетесь продавать квартиру, то у будущих покупателей возникнут сложности при оформлении ипотеки. Многие тянут до последнего и очень удивляются, когда узнают, что этот процесс может занять два-три месяца. Также сейчас некоторые управляющие компании вводят свои правила и, прежде чем подключить три фазы в электрощит, требуют предъявить техпроект. К тому же есть особо бдительные соседи, которые могут прийти и поинтересоваться, что же у Вас там такое ломают. На моей практике были случаи, когда вызывали полицию. Поберегите свое время и нервы, согласуйте все изменения, а потом спокойно приступайте к ремонту.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Начнем статью с факта: перенос дверного проема является перепланировкой, а перепланировки квартир имеют одну отличительную особенность — все они требуют согласования в установленном порядке. Некоторые из них можно согласовать по эскизу или в уведомительном порядке, некоторые же требуют более основательного подхода и большего количества проектной документации. Тема нашей статьи: перепланировка дверных проемов и согласование этого строительного мероприятия.

Несмотря на то, что для переноса дверного проема не требуется согласования на основании проекта перепланировки, владельцы квартир довольно часто решают не согласовывать свои действия вовсе. Ситуация, когда собственники жилья решают самовольно провести перепланировку в квартире на сегодняшний день, к сожалению. Часто незаконная перепланировка проводится с нарушением санитарных норм и угрожает безопасности жильцов всего дома. Кажущиеся на первый взгляд незначительными, изменения в планировке квартиры как, например, перепланировка дверных проемов, проведенные без согласования, без разработки технического заключения и проектной документации могут ухудшить эксплуатационные качества всего здания, его несущих конструкций, перекрытий.

Например, такая перепланировка дверного проема, как перенос или расширение, особенно в несущих стенах может привести к увеличению нагрузки сверх допустимого на несущие конструкции дома, тем более, если ваши соседи сверху и снизу проделали аналогичную работу в той же несущей стене. Вывод очевиден: чтобы избежать конфликтных ситуаций при проведении перепланировки дверных проемов следует сначала законно оформить перепланировку, то есть получить официальное разрешение Жилищной инспекции и только потом приступать к выполнению работ.

Проект перепланировки квартиры с переносом проема в ненесущей стене, фото:

Согласование перепланировки дверного проема в ненесущей стене

Во многих квартирах межкомнатные стены — ненесущие и согласование перепланировки дверных проемов происходит «по эскизу». Все планируемые изменения отмечаются непосредственно на поэтажном плане БТИ. Для того чтобы согласовать это мероприятие получать предварительное разрешение на начало ремонтных работ вам не потребуется. Нужно только убедиться, что стена не является несущей. Выполнив перенос или расширение дверного проема в простенке вы отражаете свои действия в копии поэтажного плана квартиры (эскизе перепланировки) и подаете заявление на приемку квартиры после перепланировки. Останется только дождаться сотрудника Мосжилинспекции, который оформит перепланировку, как согласованную.

Проект перепланировки квартиры с переносом проема в несущей стене, фото:

Обозначение незаконно заложенного проема на БТИ

Согласование перепланировки дверного проема в несущей стене

Перепланировка дверного проема в несущей стене, в том числе даже незначительное увеличение дверного проема происходит по проекту и только на основании технического заключения. Чаще всего в таких случаях требуется дополнительное усиление несущей стены с помощью металлоконструкций. Регламентом согласования перепланировок при затрагивании несущих конструкций здания предусмотрена разработка проекта на основании технического заключения от автора проекта дома.

Автором большинства панельных домов Москвы является ОАО МНИИТЭП, а в случае если найти автора не представляется возможным, то обращаться следует в ГУП МосжилНИИпроект. Как правило, автор проекта не согласовывает более одного проема в несущих стенах на квартиру, однако бывают ситуации, при которых техническое заключение не требует даже усиления проема металлоконструкциями.

После того, как техническое заключение получено, следует обратиться в проектную организацию с допуском СРО, для разработки проекта перепланировки, причем отдавать предпочтение лучше тем фирмам, которые представлены на рынке уже долгое время. После того как проект готов нужно дополнить его заявлением, техническим паспортом квартиры и копией правоустанавливающих документов и подать в МФЦ. Через 45 дней вы получите решение по перепланировке — отказ либо разрешение на начало ремонтных работ. Как правило, проектам на основании технического заключения от автора дома не отказывают в согласовании. Закончив работы вы так же ставите об этом в известность Мосжилинспекцию и обеспечиваете присутствие представителей проектной и строительной организации для приемки ремонта после перепланировки. После получения акта о завершенной перепланировке вас ожидает еще один визит с проверкой — на этот раз инженера БТИ. На этом перепланировку можно считать согласованной.

Проект устройства проема в несущей стене между кухней и жилой комнатой, фото:

Наиболее частые варианты перепланировки дверного проема

Если говорить о перепланировке перегородок, то, как правило, перенос дверного проема проходит с демонтажем всего простенка и устройством нового. Единственным ограничением являются требования по минимальной ширине проема (600 мм. для санузла и 700 мм. для жилых комнат). Стоит учитывать, что требование трактуется с учетом установки дверного полотна, то есть сам проем должен планироваться несколько шире.

В несущих же стенах требований гораздо больше — например дверной проем в несущей стене не должен находится ближе минимального расстояния от наружной стены здания. Точные значения этого растояния отличаются в зависимости от типа здания и серии дома.

Изменение направления открывания двери непосредственно в вашей квартире перепланировкой в большинстве случаев не является, а вот если вы, например, планируете изменить направление открывания двери из вашей квартиры в общий коридор, то такую перепланировку дверного проема согласовывать бывает трудно. Следует учитывать, что существуют нормы пожарной безопасности согласно которым двери эвакуационных выходов и двери на путях эвакуации должны открываться по направлению выхода из здания. Эти же правила пожарной безопасности не дадут вам согласовать перепланировку дверного проема, если в результате дверь будет открываться «на соседа» по лестничной клетке. В этом случае изменение направления открывания двери будет мешать эвакуации из квартиры соседа.

Одной из наиболее частых перепланировок с расширением дверного проема является его устройство в несущей стене между жилой комнатой и кухней. Площадь коридора, которая вела от входа квартиру в кухню занимается площадью совмещенного санузла, а проход на кухню устраивается из жилой комнаты.

Расширение дверного проема в кирпичной стене

Основное что необходимо определить это в какой стене проем расширяется — несущей или не несущей.
Если мы представим, что вся перепланировка заключается в том, что расширяется дверной проем в кирпичной не несущей стене, то путь согласования данной перепланировки, это перепланировка в упрощенном порядке, то есть по эскизу. Для данной перепланировки не требуется разрабатывать проектную документацию и ее можно согласовать постфактум после выполнения. Ограничения по размерам расширенного проема фактически не существует.

Если кирпичная стена несущая, то путь согласования становится сложным. Дело в том, что при затрагивании несущих стен необходимо разрабатывать проектную документацию от автора-проекта дома. И как правило 95 процентов данных домов старой постройки и авторы-проектов уже не существуют. В данном случае существует единственная организация, которая замещает авторов-проектов домов — ГБУ «Экспертный центр». И не всегда расширить проем можно до желаемых размеров, более того, его не всегда в принципе можно расширить. Поэтому каждый такой случай рассматривается индивидуально на основании предварительных расчетов в техническом заключении.

Если вам потребуется разработка проектной документации или ее согласование, то наша компания всегда готова помочь с решением этого вопроса по доступной цене.

В силу некоторых особенностей планировки квартиры иногда у собственников жилья возникает желание или необходимость переноса/смещения входной двери в квартиру. Но данная перепланировка имеет свои нюансы, о которых мы и расскажем в этой статье.

Согласование переноса входной двери в квартире

Перенос входной двери в квартиру осуществляется в основном по подъездной стене. Подъездная стена является общедомовым имуществом. А для того, чтобы согласовать перепланировку с затрагиванием общедомового имущества, необходимо следующее:

Перепланировка входной двери с присоединением общедомового тамбура

Во многих домах существует приквартирный тамбур. Зачастую, покупая соседнюю по тамбуру квартиру, собственники жилья объединяют две квартиры путем «захвата» общедомового имущества, то есть этого тамбура перед входом в квартиры.

На текущий момент подобного рода «захват» общедомового имущества, сделанный законом способом, возможен путем собрания всех собственников дома и получения у 2/3 из них разрешения на такую перепланировку. Однако в ближайшее время данное согласование может быть запрещено.

По факту, мероприятие по присоединению части общедомового имущества к квартире относится скорее не к перепланировке, а к реконструкции. Одним из значений слова реконструкция является «увеличение площади».

В каких случаях можно узаконить и оформить перенос входной двери в квартиру:

В некоторых случаях жилищная инспекция не требует общедомового собрания и трактует небольшие переносы, а скорее всего их можно назвать «смещениями» как мероприятия не затрагивающие общедомовую собственность.

Обычно это перепланировки с затрагиванием дверного проема не больше чем на полгабарита существующего проема. При этом стена не должна быть несущей и дверь в новом месте не должна мешать открыванию двери соседей.

Но здесь каких то однозначных норм регламентирующих подобное мероприятие не существует, поэтому приходится каждый подобный случая разбирать на предмет узаконивания индивидуально.

Штраф за незаконный перенос входной двери:

Действующее законодательство предусматривает штраф за подобное мероприятие в размере 2500 рублей.

Однако уплата штрафа не избавляет собственника от исправления нарушения. Одновременно с ним прикладывается предписание в котором перечислены все нарушения, а также рекомендации по их устранению в установленный срок.

Порядок действий если вы планируйте перенести вход в квартиру:

Если подвести краткий итог последовательности действий при согласовании переноса входной двери в квартиру, можно выделить следующие стадии:

При смещении входной двери или при переносе проема в границах стены, так как данная перепланировка затрагивает общедомовое имущество, на ее проведение необходимо получить согласие ориентировочно 73% собственников дома.
Если перенос входной двери в квартиру в многоквартирном доме происходит по несущей стене, то для осуществления согласования перепланировки также может потребоваться разработка технического заключения о состоянии несущих и ограждающих конструкций от автора дома или НИИ, замещающего автора дома.
Также, для согласования переноса входной двери на основе технического заключения разрабатывается проект перепланировки. Проект может разработать любая организация с допуском СРО, в том числе и наша.

Для согласования ранее выполненной перепланировки необходимо разработать техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ.

Не нашли нужную информацию в статье, напишите нам по WhatsApp вопрос и мы добавим интересующую вас информацию.

Расширение проема входной двери

Данный вопрос также часто возникает. И единого ответа на него нет.
Фактически расширение или увеличение по высоте проема входной двери можно трактовать также как затрагивание общедомовой собственности.

Ведь эти мероприятия проводятся уже не в рамках квартиры. Но каждый случай жилищная инспекция рассматривает индивидуально.

И в нашей практике были объекты где подобные работы разрешались в рамках обычного проекта перепланировки. Конечно это было в стенах которые являлись не несущими.
Если же стена где входная дверь несущая, то здесь шансы на согласование крайне малы.

Наша организация имеет многолетний опыт согласования перепланировок любой сложности.

Мы готовы предоставить свои услуги по согласованию переноса или расширения входной двери в квартиру. Либо подготовим для вас проектную документацию и проконсультируем по поводу дальнейшего самостоятельного согласования перепланировки.

Типовые квартиры старой застройки нередко являются неудобными для проживания и расстановки мебели. Чтобы изменить ситуацию многие жильцы решаются на такой шаг как перепланировка. По нормам Жилищного законодательства любое изменение архитектурных элементов помещения внесенных в поэтажный план БТИ считается перепланировкой.

Процесс согласования и проведения перепланировки зависит от типа здания и может быть, как сложным, так и достаточно простым.

Перенос и закладка двери в квартире — это переустройство или нет?

Перепланировкой или переустройством считают изменения, затрагивающие систему коммуникаций, увеличение площади кухни за счет нежилых помещений, объединение санузла и ванной комнаты, разборку перегородок, снос подоконных блоков, замену пола, а также перемещение и закладку дверного проема или расширение дверного проема в несущей стене. Чтобы выполнить заделку старого и монтаж нового проема требуется пройти процедуру согласования.

Важно! К перепланировке не относится замена обычных дверей на раздвижные, при устройстве которой не поменяется расположение дверного проема.

Кроме того, считается нарушением, если при перемещении входной двери в квартиру произойдет присвоение общедомового имущества (это происходит в случае переноса двери в сторону подъезда).

Считается ли устройство или перенос арки опасным изменением?

Является ли перенос арки перепланировкой, есть ли исключения?
Перенос или устройство арки также считается перепланировкой и требует предварительного согласования. К исключению относят ситуацию, когда меняют форму уже имеющегося проема на арочный, сохраняя при этом его изначальную ширину и высоту.

Если перемещение арки происходит в несущей стене, то такие работы могут нести опасность жильцам дома и его конструкции. Особенно это касается домов панельного типа, где практически каждая стена является несущей. Поэтому, чтобы перенести арку необходимо разработать соответствующий проект, основываясь на техническом заключении эксперта. Его размеры будут зависеть от серии дома и этажа.

После усиления специальными профилями прямоугольному проему придают форму арки.

Что касается перепланировки арки в ненесущей стене, то в этом случае процедура согласования выглядит проще, так как достаточно предоставить уведомление (разработка проекта не требуется). Этот вариант характерен для кирпичных домов, где не так много несущих стен, как в панельных.

Справка! Если арку устанавливают в перегородке, обязательно получают согласование, так как при расширении проема происходят изменения в поэтажном плане.

Документы для согласования

Пакеты документов для согласования в разных типах жилья имеют некоторые отличия. Для приватизированной квартиры потребуется:

Заявление на перепланировку.
Копия удостоверения личности владельца квартиры. Если согласование проводится по доверенности, то требуется копия документов уполномоченного представителя. Если у квартиры несколько собственников, то необходимо личное присутствие и подпись каждого из них.
Технический паспорт и его копия.
Копии документов на квартиру, заверенные нотариусом.
Два экземпляра проекта перепланировки.
Заключение эксперта составившего проект о возможности проведения перепланировки (это касается несущих стен или перегородок).

Что касается неприватизированной квартиры, то для получения согласия необходимо предоставить:

Заявление. При подаче необходимо присутствие всех несовершеннолетних жильцов квартиры и их подписи.
Ордер или договор социального найма.
ЕЖД (единый жилищный документ) или выписка из домовой книги и лицевой счет.
Проект и заключение эксперта.

Если перепланировка не затрагивает несущих конструкций, то для подачи уведомления предоставляют:

Заявление.
Правоустанавливающие документы или договор найма.
Технический паспорт.
План жилья до перепланировки.

Порядок согласования

Согласование перепланировки представляет собой довольно сложную процедуру подготовки документов. Нотариально заверенная и проектная документация необходимы для получения одобрения и разрешения жилищной инспекции на выполнение строительных работ по изменению структуры жилого объекта.

В ненесущей стене

В случае с ненесущей стеной согласование возможно провести по эскизу. Некоторые считают, что подобное действие не является перепланировкой, потому что после выполнения работ площадь остается прежней. Действительно, площадь не меняется, зато появляются изменения в плане БТИ, потому согласование необходимо.

В несущей стене

Даже самые незначительные изменения, касающиеся несущей стены, разрешают производить только после получения положительного технического заключения. Перепланировка дверного проема, а именно перенос, закладка и изменения ширины выполняются по проекту. Это происходит потому, что в большинстве случаев необходимо дополнительное усиление капитальной стены.

По правилам, регулирующим процедуру получения согласования, техническое заключение предоставляется специалистом разработавшим проект дома. Если же разыскать автора проекта невозможно, тогда обращаются в местные органы самоуправления, консультацию по этому вопросу можно получить в администрации.

В большинстве случаев проектировщики дают разрешение на строительство только одного дверного проема в несущей стене. Хотя в зависимости от состояния дома и этажа бывает и такое, что техническое заключение даже не предусматривает усиление нового проема металлоконструкциями.

Получив объективную техническую оценку состояния стены квартиры на момент перепланировки, владелец квартиры должен обратиться в проектную фирму имеющую допуск СРО. Там будет разработан план перепланировки, основывающийся на техническом заключении. Для этого советуют выбрать организацию, которая долгое время предоставляет услуги в этой сфере.
После того как разработка проекта завершится, нужно приложить к нему заявление, техпаспорт на квартиру и копию документов, подтверждающих право владения.Весь пакет документов подают в МФЦ или в соответствующие муниципальные органы. Разрешение или запрет на перепланировку выдают через полтора месяца. На практике, если проект перепланировке выполнен в соответствии с техническим заключением от автора проекта здания, согласование предоставляют без проблем.
По окончании ремонтно-строительных работ владелец сообщает о завершении перепланировки в жилищную инспекцию. Она регулирует приемку перепланировки специалистами из строительных и проектных организаций. После процедуры проверки собственник квартиры получает акт о завершении перепланировки, но и это еще не конец.
Последний этап завершения и согласования перепланировки – проверка инженером из БТИ. После его посещения перепланировка действительно считается согласованной.

Когда перепланировка затрагивает несущую конструкцию, заявители могут столкнуться с рядом трудностей.

Например, для панельных домов, больший шанс получить разрешение на перепланировку дверного проема несущей стены имеют владельцы квартир с верхних этажей. Это происходит, потому что стены нижних этажей держат гораздо больший общий вес.

Кроме того, есть такие дома, в которых вообще запрещено вносить какие-либо изменения в несущие конструкции зданий. По правилам, расстояние между дверными проемами в капитальной стене должно составлять не меньше метра. И это расстояние, как и ширина дверного проема, имеют разные значения для домов разного типа.

Если же владелец решился выполнить перепланировку в доме, относящемся к памятникам культуры, то его ждет длительная и сложная процедура, а на разработку проекта для такого здания имеют право только организации, имеющие специфическую лицензию.

Можно ли не узаконивать?

Каждый владелец, совершивший даже незначительную перепланировку самовольно, нарушает закон. Неправильно выполненные работы могут нести угрозу жизни домочадцев и соседей, нарушить структурную целостность здания. Перепланировка без согласования приводит к потере права управлять недвижимостью и к выплате штрафов.

Такую квартиру невозможно продать, подарить или обменять. Банки не дают кредит под залог квартиры, к которой применялись незаконные действия. Нарушения могут даже привести к тому, что суд выставит квартиру на торги.

Внимание! Без согласования можно совершать только такие изменения, которые не изменят конфигурацию жилья. Это может быть замена наружных элементов, частей фасада и материалов балкона, установка кондиционера, косметический ремонт.

Заключение

Согласно Статье 26 Жилищного кодекса Российской Федерации, владельцы квартир имеют право делать перепланировку только после согласования в соответствующих органах местного самоуправления, этот закон работает и в отношении переноса дверных проемов. Если же совершена незаконная перепланировка двери, затронувшая несущую конструкцию квартиры, то государство имеет право применить к нарушителям серьезные санкции.

Лучше всего получить разрешение на перепланировку заранее, но если все-таки работы были проведены самовольно, то лучше не затягивать и узаконить перепланировку дверного проема.

Читайте также: