Относится ли отмостка к общему имуществу многоквартирного дома

Обновлено: 08.05.2024

I. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СОСТАВА ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА

1. Состав общего имущества определяется:

а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее - собственники помещений) - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;

в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

2. В состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

(в ред. Постановления Правительства РФ от 27.02.2017 N 232)

(см. текст в предыдущей редакции)

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее - оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

(в ред. Постановления Правительства РФ от 09.07.2016 N 649)

(см. текст в предыдущей редакции)

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

е(1)) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

(пп. "е(1)" введен Постановлением Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498)

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

3. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

4. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

5. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

(в ред. Постановления Правительства РФ от 14.05.2013 N 410)

(см. текст в предыдущей редакции)

В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

(абзац введен Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354)

В состав общего имущества включаются внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорной арматуры (крана) включительно, расположенной на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключением бытового газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению.

(абзац введен Постановлением Правительства РФ от 14.05.2013 N 410; в ред. Постановления Правительства РФ от 09.09.2017 N 1091)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

7. В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества не включается интеллектуальная система учета электрической энергии (мощности), в том числе коллективные (общедомовые) приборы учета электрической энергии, обеспечивающие возможность их присоединения к интеллектуальным системам учета электрической энергии (мощности), обязанность по приобретению, установке, замене, допуску в эксплуатацию, а также последующей эксплуатации которых возлагается на гарантирующих поставщиков электрической энергии в соответствии с Федеральным законом "Об электроэнергетике".

(абзац введен Постановлением Правительства РФ от 29.06.2020 N 950)

8. Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

9. Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

Довод проверялся в деле об оспаривании предписания ГЖН об устранении следующего нарушения: "по всему периметру многоквартирного дома наблюдается просадка и щели в отмостке" (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 21 августа 2019 г. № 302-ЭС19-13268).

работы по восстановлению отмостки составляют более 20% общей площади отмостки, следовательно, в силу приложения № 3 и № 8 МДС 13-14.200, утвержденных постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. № 279, такой ремонт может быть только капитальным;
согласно Методическим рекомендациям по формированию состава работ по капитальному ремонту МКД, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ "О фонде содействия реформировании ЖКХ", ремонт отмостки относится к ремонту подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в МКД, то есть является капитальным;
согласно техническому заключению по результатам обследования строительных конструкций (отмостки) спорного МКД, что износ отмостки составляет 69%, для обеспечения безопасной эксплуатации жилого дома в целом необходимо провести капитальный ремонт устройство отмостки по всему периметру жилого дома;
имеется вступившее в силу "оправдательное" постановление мирового суда по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП, в котором мировой суд пришел к выводу, что ремонт отмостки – это капремонт.

согласно п. 2.6.2 Правил эксплуатации жилфонда № 170, при подготовке жилфонда к эксплуатации в зимний период надлежит в том числе привести в технически исправное состояние территорию домовладений с обеспечением беспрепятственного отвода атмосферных и талых вод от отмостки, от спусков (входов) в подвал и их оконных приямков;
согласно п. 4.1.1 Правил № 170 УК должна обеспечить, в том числе, исправное состояние фундаментов и стен подвалов зданий; устранение повреждений фундаментов и стен подвалов по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития; предотвращение сырости и замачивания грунтов оснований и фундаментов;
согласно п. 4.1.7 Правил № 170, просадки, щели и трещины, образовавшиеся в отмостках и тротуарах, необходимо заделывать материалами, аналогичными покрытию: битумом, асфальтом, мастикой или мятой глиной с предварительной расчисткой поврежденных мест и подсыпкой песком;
согласно п. 4.8.10 Правил № 170 входные крыльца должны отвечать, в том числе следующему требованию: не допускается попадание воды в подвал или техподполье из-за неисправности отмостки или водоотводящих устройств под крыльцами;
согласно п. 4.10.2 Правил № 170 к мероприятиям по техобслуживанию и ремонту строительных конструкций также относится защита конструкций от увлажнения и контроль герметизации межпанельных стыков в полносборных зданиях, а согласно п. 4.10.2.1 Правил № 170, УК в процессе эксплуатации жилых домов должны содержать в исправном состоянии отмостку и водоотводящие устройства;
кроме того, приложением № 4 к Правилам № 170 утверждён рекомендуемый Перечень работ по содержанию жилых домов, пунктом 6 раздела "Б" которого к работам, выполняемым при подготовке жилых зданий к эксплуатации в весенне-летний период, относится ремонт просевших отмосток;
следовательно – исходя из совокупного анализа приведенных норм Правил № 170, – работы по содержанию и ремонту отмосток, своевременному устранению трещин и просадок в них в целях надлежащей технической эксплуатации МКД относятся к текущему ремонту;
при этом, оспариваемым предписанием на заявителя возложена лишь обязанность устранить просадку и щели в отмостке, а не произвести восстановление отмостки свыше 20% общей площади или осуществить ее капитальный ремонт;
наконец, даже такие недостатки в общедомовом имуществе МКД, которые требует проведения капитального ремонта, не освобождают УК от необходимости совершения каких-либо действий, направленных на приведение МКД в соответствие с требованиями надлежащего технического состояния. В том числе, УК вправе согласовать на ОСС в МКД вопрос о проведении капремонта, а также УК может проводить работы, направленные на недопущение ухудшения состояния дома.

ВС РФ отказался пересматривать дело.

Отмостка, которая примыкает к цоколю многоквартирного дома (МКД), отнесена к совместному имуществу владельцев квартир и должна обслуживаться управляющей компанией, на балансе которой содержится дом.

В процессе эксплуатации такая конструкция подвергается износу и должна восстанавливаться согласно нормативам. Восстановление техсостояния отмостки МКД выполняется при капитальном и текущем ремонте.

Требования и порядок проведения ремонта на объектах жилфонда обязаны выполняться собственниками жилфонда, управляющими и другими компаниями (УК) с разными правовыми формами, непосредственно отвечающих за них.

Все, что необходимо знать жильцам многоквартирного дома о ремонте отмостки, найдете в статье.

Когда требуется реставрация конструкции вокруг многоэтажного жилого здания?

Необходимость проведения таких работ устанавливается по итогам ежегодных сезонных осмотров жилого фонда, если:

будут выявлены значительные дефекты в ее конструкции,
при плановом выводе объекта в капитальный, текущий и аварийный ремонт,
когда такая конструкция имеет существенные разрывы и угрожает безопасному проживанию жильцов.

Ответственная комиссия, созданная приказом управляющей компании, из числа ИТР и представителей собственников, в процессе обследования проверяют прочность внешнего слоя и конструкции, а также устойчивость в целом.

Особенно тщательно осматривают зоны расположения водосточных систем, балконов и на других участках, подвергаемых интенсивным атмосферным осадкам.

Какие есть виды ремонтных работ и чем они отличаются?

Существуют два вида ремонта бетонной отмостки — текущий и капитальный. Межремонтный период для капремонта установлен в 15 лет, согласно нормативам за это время должны быть выполнены 2 текущих ремонта через 5 лет и ежегодное техническое обслуживание.

Определяющим критерием здесь выступает процентный объем поврежденной площади. Во многих нормативных документах он отличается и находится в пределах от 20 до 30 %.

Данный процент является причиной многих споров между владельцами квартир и эксплуатационными организациями, поскольку существуют различные источники финансирования для этих видов ремонта.

Капитальный финансируется за счет государства, а текущий за средства УК, в рамках оплаты за содержание дома или, так называемой, квартирной платы. Поэтому собственники квартир стремятся к тому, чтобы выполнялся капитальный ремонт.

Для того чтобы точно определить тип ремонта, особенно перед ремонтом дома за бюджетные средства или разрешения спора в суде, выполняют его экспертную строительную оценку.

Текущий

Текущий ремонт — комплекс восстановительных работ на отмостке, включенных в план работ УК, который проводится за счет квартирной платы получаемой от собственников квартир МКД.

Объем текущего ремонта не может превышать 30 % от общей площади отмостки и должен обеспечить восстановление проектных эксплуатационных характеристик по влагозащите цокольных конструкций и фундамента.

Восстановление происходит путем замены участков поверхности или ремонта дефектного покрытия, без замены строительного пирога, который относится к перечню капремонта либо должен выполняться при проекте реконструкции систем благоустройства придомовой территории.

Основная задача текущего ремонта отмостки — профилактическая, по сохранению функциональности конструкции в межремонтный период. Основной перечень текущего ремонта многоэтажного дома определен в ПП РФ No 290.

Если в ходе весеннего осмотра будет определена необходимость проведения работ, которые не обозначены строительными нормативами, УК обязана их выполнить в полном объеме согласно своим обязательствам, вытекающих из договора по управлению жилым фондом.

Капитальный

Согласно ГОСТ Р 51929-2014 «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами», к капремонту дома относятся работы по восстановлению его проектных характеристик, с объемами выше предусмотренных для текущего ремонта.

Капремонт МКД должен проводиться один раз в 12-15 лет, в зависимости от капитальности объекта. Отвечают за его организацию эксплуатирующие компании, балансодержатели дома: ЖЭК, УК или ТСЖ, с которыми заключили соответствующие договора жильцы дома.

Финансирование капремонта в объеме 95% выполняется за счет государства и 5 % средств собственников квартир. Для того чтобы был выполнен капремонт отмостки нужно, чтобы дом был включен в ежегодный план в соответствии с региональной программой. Исполнители капремонта, как правило, определяются на конкурсе, проводимом региональным оператором.

Куда обращаться для подачи заявки?

Капремонт строительных конструкций дома, относящихся к общему имуществу может проводиться по инициативе УК, регионального оператора или решения жильцов дома, принятого на общедомовом собрании.

Существует законодательно установленная процедура подачи заявки для выполнения ремонтов объектов жилого фонда. Собственники квартир должны обращаться по этому вопросу напрямую в УК.

Компания балансодержатель дома должна самостоятельно, не ожидая заявлений от потребителей, включить дом в план ремонта при соблюдении следующих критериев:

закончился межремонтный период, после последнего ремонта;
аварийное техническое состояние внутридомовых конструкций;
выполняется софинансирование капремонта жильцами;
обеспечена комплексность капремонта и степень готовности объекта к нему;
высокий уровень платежной дисциплины потребителей дома.

Для того чтобы собственники квартир приняли участие в софинансировании они должны организовать ТСЖ на общем собрании. На первом собрании избирается его председатель и принимается решение о софинансировании в размере не менее 5 % от общей стоимости капремонта.

Данное решение направляется в муниципалитет, после чего контролируется процесс включения дома в государственную программу.

Кто должен обратиться?

Владельцы квартир подают заявку в УК в двух экземплярах. Типового заявления нет, но для того чтобы оно имело действие, в нем должны быть указаны все повреждения отмостки с приложением фотоматериалов.

На 2-ом экземпляре ответственный представитель УК обязан поставить регистрационный номер документа. В месячный срок, эксплуатационная организация должна предоставить письменный обоснованный ответ по результатам принятого решения.

УК создает комиссию, которая должна провести обследование техсостояния отмостки с обязательным приглашением заявителей и составлением акта. Если факты нарушения технического состояния отмостки подтвердились, УК принимает решение о включении данного объекта в план ремонта, о чем письменно сообщает заявителю.

Если отмостка будет отнесена к капремонту, УК выполняет проектно-сметную и экспертную документацию и обращается к региональному оператору для внесения дома в соответствующий план.

Как написать заявление?

После общего собрание жильцов заявление о проведении ремонта направляется в УК с копией решения собрания, дефектными актами и размером софинансирования.

Далее УК направляет заявления в мэрию с пакетом документом, где уточняют адрес и вид ремонта. К нему прилагаются копия протокола, выписки из техпаспорта, проектно-сметные материалы, информацию о состоянии финансовой дисциплины платежей населения.

Кто составляет техзадание?

Подготовка технических заданий на капремонт МКД осуществляется компанией по управлению дома с учетом дефектных актов. До этого рекомендуется провести экспресс-аудит техсостоянии объекта и инженерных сетей.

В техническом задании указывается:

Адрес объекта.
Общие сведения по ремонту отмостки.
Состав, объем и период выполнения работ.
Стоимость работ.
Требования к производству работ.
Применяемые стройматериалы.
Акты скрытых работ с фотоматериалами.
Процедура отключение внутридомовых инженерных сетей.
Условия перекрытия проезжей части.
Ограждение зоны выполнения работ и установка предупреждающих знаков.
Требования к производственному качеству стройматериалов.
Особые условия заказчика.
Гарантия качества работ.

Образец технического задания:

Образец дефектной ведомости:

Когда жильцам могут отказать?

Жильцам дома могут получить отказ от УК в проведении капитального ремонта, если не наступил срок его проведения, а техническое состояние отмостки может быть восстановлено путем текущего ремонта.

Закон не устанавливает точную процедуру очередность выполнения капремонта, она может формироваться с учетом следующих показателей:

износ строительных элементов жилого дома;
даты введения в эксплуатацию;
техсостояние объекта;
даты проведения последнего ремонта.

К первоочередным относятся приватизированные дома, которым не проводился капремонт на момент приватизации квартир.

Если УК или региональный оператор отказывает жильцам в выполнении ремонта, они могут подать претензию на бездействия должностных лиц, с указанием следующей информации:

наименование УК;
данные собственников квартир, подающих претензию;
дефектный акт, фотоматериалы аварийного состояния дома;
перечень аварийных работ.

В случае отсутствия ответа УК жалоба на бездействия направляется в Жилсоцинспекцию и в Роспотребсоюз, конечной инстанцией является суд. При этом можно не только потребовать выполнить капитальный ремонт, но и получить от ответчика серьезное возмещение за причинение морального вреда.

Технология

После принятия решения о ремонте отмостки дома, УК заказывает проект капитального ремонта. Выбор подрядчика осуществляется на конкурсе, проводимом региональным оператором.

Для проведения капремонта подрядчик разрабатывает технологическую карту по восстановлению отмостки и определяет основные виды работ:

Демонтаж покрытий отбойными молотками.
Выемка траншеи вручную.
Устройство песчаной подушки 120 мм с уплотнением.
Устройство слоя из щебня й 100 мм с уплотнением.
Монтаж опалубки из лесоматериала.
Монтаж деревянных перегородок для создания деформационных швов.
Антисептическая обработка деревянных элементов.
Установка армирующей сетки.
Заливка бетонного слоя отмостки 120 мм.
Демонтаж опалубки вручную.
Подсыпка грунта.
Ручная планировка территории около отмостки.
Уборка и вывоз строительного мусора.

Как и кем составляется смета?

Для установления стоимости капремонта МКД управляющая компания разрабатывает проект, в который входят два раздела: пояснительная записка и сметы, составленные в ценах, на момент проведения ремонта. Такая документация должна содержать: сводный расчет, локальные и объектные сметы.

Локальные сметы оформляются с учетом объемов, выполненных по факту, на основе дефектных ведомостей, оформленных УК и проектной компанией. В такие сметы включаются коэффициенты, учитывающие индивидуальность выполняемых ремонтных операций.

Много важной и полезной информации о ремонте отмостки вокруг дома представлено в данном разделе.

Заключение

Таким образом, отмостка в жилом доме относится к элементам общего пользования, ремонт которых должен выполняться согласно нормативными актам. Ответственность за контроль технического состояния отмостки и ее своевременного ремонта несет эксплуатационная организация, на балансе которого находится объект.

Собственники квартир имеют право принять решение о выполнении капитального ремонта по Программе, проводимой региональным оператором. В случае, если жителям дома будет отказано, они имеют право обжаловать бездействие УК через контролирующие государственные органы или в судебном порядке, с компенсацией морального ущерба.

В условиях специфичного климата, характеризующегося обилием дождя и снега, вопрос долговечности и безопасности эксплуатации многоквартирного дома является приоритетным.

При возведении новостроек важно не только минимизировать риски ненадлежащей укладки основания, но и предусмотреть систему отведения паводков и осадков.

Основным барьером, препятствующим скапливанию влаги возле несущей конструкции многоквартирного дома, является отмостка.

Что это такое?

Отмостка – водозащитное покрытие, которое плотно прилегает к фундаменту дома и обрамляет его по периметру. Визуально она напоминает пешеходный тротуар.

Все форматы работ по обустройству полосы, которая нивелирует риск затопления и разрушения основания МКД, подразумевают качественную гидроизоляцию. Для выполнения указанной задачи предусматривается проект ливнесточной канализации.

Относится ли к общему имуществу?

Отмостка входит в перечень общего имущества МКД. Юридически она считается неотъемлемой составляющей фундамента дома. Обязанность по надлежащему содержанию указанного вида имущества возлагается на УК.

Предназначение

Защита жилища от влаги (дождевая/талая вода) – не единственная причина, по которой строительные компании оснащают фундамент вспомогательной конструкцией.

Также отмостка создает:

эстетику придомовой территории (формирует эффект завершенного строительства);
удобство (защитная полоса зачастую используется для прогулок, а также задействуется в качестве зоны для проведения досуга).

Водозащитное покрытие может утепляться экструдированным пенополистиролом, что нивелирует риск перекоса фундамента, которому способствует процесс морозного пучения грунта. Дома (в особенности те, которые стоят на глинистых/суглинистых почвах) могут со временем разрушиться, если при их проектировании не предусмотрели отмостку.

Нормативные требования

Качественная укладка водозащитного слоя, примыкающего к фундаменту МКД, требует соблюдения широкого перечня правил, указанных в различных нормативно-правовых актах.

При возведении новостроек девелоперы должны руководствоваться:

(содержит информацию о допустимых материалах и формате обустройства отмостки, если площадь для строительства расположена под уклоном); (содержит сведения о способах уплотнения водозащитного покрытия в ручном режиме, параметрах наружной кромки, основных характеристиках отмостки и рекомендованный диапазон ее уклона); (содержит нюансы, касающиеся обустройства фундамента в зависимости от типовых характеристик грунта).

Должны учитываться показатели удобоукладываемости, категория прочности бетонных составов, а также плотность и размер заполнителя в асфальтобетонных смесях.

Конструкция

Структурно водозащитная полоса, плотно прилегающая к фундаменту жилья, состоит из подстилающего слоя и покрытия.

Качество отмостки зависит от степени плотности и ровности основания. Именно поэтому важно не допустить ошибок при формировании подстилающего слоя, который благодаря глине обеспечивает надлежащую гидроизоляцию. Дополнительно в пласт добавляют щебень, песок.

В определенных случаях сверху укладывается гидроизоляционная пленка (полиэтилен, геомембрана), что минимизирует вероятность потери бетоном влаги на тот период, когда он будет созревать. Зачастую толщина подстилающего слоя составляет 20 см.

Покрытие обеспечивает прочность и водонепроницаемость конструкции. Чтобы добиться указанных характеристик, используют асфальт, бетон или тротуарные плиты. Указанные материалы используются в отмостках полутвердого типа, а щебень выбирают в качестве покрытия в мягких вариациях.

В качестве компонентов для приготовления бетонного раствора необходимо использовать песок без примесей глины и чистую воду. При соблюдении данных рекомендаций качество строительного материала не ухудшится, что гарантирует длительный срок эксплуатации отмостки.

Небрежно утрамбованная засыпка грунта (обратная) чревата усадкой и повреждением целостности покрытия или гидроизоляционной пленки. Аналогичные последствия могут наступить вследствие попадания мусора в подстилающий слой.

Размеры (уклон, ширина, длина)

Основные параметры водозащитного покрытия, плотно прилегающего к МКД, зафиксированы в СНиП. Стандарты предусматривают, что уклон конструкции должен варьироваться в диапазоне от 1 до 10% в направлении от объекта недвижимости.

Причем допускается погрешность: указанный параметр может не совпадать с нормативом, но не более, чем на 0,2% от ширины конструкции.

Игнорирование стандартов чревато замедленным или ускоренным стеканием воды, что приведет к постепенному разрушению отмостки.

Ширина определяется с учетом типа грунта, на котором возводится МКД. Если строительство ведется на почвах с преобладанием глины, то минимальная ширина водозащитной полосы составляет 1 м. На песчаном грунте она должна быть 0,7 м.

Также следует учитывать взаимосвязь ширины отмостки и карниза. По указанному параметру водозащитное покрытие должно превышать кровельный элемент не менее, чем на 20 см.

Толщина зависит от того, какие материалы составляют основу слоев для отмостки. Согласно стандартам, высота нижнего пласта, площадь которого предварительно очищается от растительности, должна составлять не более 20 см.

При обустройстве водозащитного покрытия, девелоперы должны учитывать следующие показатели толщины:

железобетонный слой – 10 см;
щебеночный слой – 6-9 см;
асфальтобетонный слой – 5 см
песчаный слой – 10-15 см.

Стандартный параметр отмостки МКД варьируется в диапазоне от 7 до 20 см.

Используемые материалы

Зачастую основой для водозащитного покрытия МКД являются бетон или асфальт.

Указанные материалы обеспечивают конструкции прочность и надлежащую защиту от влаги, а их стоимость является приемлемой для проектного бюджета.

Но жители МКД должны учитывать, что бетон – это материал, который:

Не отличается цветовым разнообразием и фактурой, поэтому экспериментировать с дизайнерскими решениями придомовой территории не представляется возможным.
Может потрескаться уже после заливки.

Альтернативный формат сырья для отмостки – мембрана ПВП. Материал монтируют на определенной глубине, функционально он предназначен для устранения влаги, а в качестве пешеходного тротуара его использовать нельзя. Газонная трава, составляющая верхний слой отмостки, является ее маскировочным элементом.

Бюджетный материал водозащитного покрытия – это глина. Чтобы укрепить основу, в нее добавляют камни, а наружный пласт конструкции декорируют галькой или тротуарной плиткой. Такие варианты благоустройства придомовой территории распространены в загородном строительстве. К категории дорогостоящих материалов относятся природный камень и керамогранит.

Нюансы эксплуатации

Можно ли ходить по отмостке вокруг МКД? Поскольку основное предназначение отмостки – защита фундамента от влаги, то она не предназначена для прогулок. Жильцы МКД обязаны ходить по тротуарам.

Но, несмотря на тот факт, что функционально водозащитное покрытие – это не территория для прогулок, прямого запрета на передвижение жильцов по отмостке на законодательном уровне не существует.

Особенности ремонтных работ

Управляющая компания, обслуживающая многоквартирный дом, должна осуществлять текущий ремонт конструкции, устраняя трещины, щели и просадки в водозащитной полосе по мере их обнаружения. Работы по восстановлению водозащитного покрытия, осуществляемые в рамках поддержания технического состояния МКД, причем неправомерно переносить их на период проведения капитального ремонта.

Если в бетоне возникли незначительные трещины, то их заливают цементом, предварительно разведенным в воде. В случае, когда повреждения в структуре отмостки носят масштабный характер, то щели расширяют, на арматуру наносят антикоррозийный состав, а затем расколотые участки заделывают полимерцементным веществом.

Если водозащитное покрытие расслаивается или крошится, то дефектные зоны зачищают, после чего делают заливку слоя стяжки (по периметру МКД) из смеси песка и цемента, заранее смонтировав армирующий каркас и новый бордюр. Ремонтные работы рекомендуется осуществлять осенью и весной в прохладные дни.

Последствия нарушений

При низком качестве проведения работ по обустройству отмостки риск разрушения фундамента МКД увеличивается в разы. Под действием влаги основание объекта недвижимости начнет разрушаться, что нивелирует устойчивость дома.

Суть нарушений сводится к следующему:

игнорирование стандартов, изложенных в СНиПах/ГОСТах;
ненадлежащая утрамбовка песчаной подушки;
конструкция не предусматривает уклона;
заливка бетона осуществлена без армирования;
отсутствие желобов для водостока;
несоблюдение пропорций при приготовлении бетонной смеси.

Отсутствие утеплителя в отмостке также чревато деформацией фундамента. Но строительные компании не обязаны оснащать водозащитное покрытие теплоизоляционным материалом. Утеплить конструкцию в целях минимизации энергопотерь и обеспечения целостности фундамента дома – задача УК.

Много важной и полезной информации об устройстве отмостки представлено в данном разделе.

Заключение

Жильцы многоквартирного дома должны учитывать, что даже при условии качественного выполнения работ по обустройству отмостки, может возникнуть риск разрушения фундамента от влаги.

Эффективность водозащитных мер увеличится, если помимо конструкции, плотно прилегающей к основанию МКД, будет предусмотрена ливневая канализация. В таких условиях фундамент не пострадает от грунтовых вод, дождя и растаявшего снега.

Подборка наиболее важных документов по запросу Отмостка многоквартирного дома (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Отмостка многоквартирного дома

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 182 "Обязанности регионального оператора по организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах" ЖК РФ
(ООО юридическая фирма "ЮРИНФОРМ ВМ") Отказывая в признании недействительным представления прокуратуры об устранении недостатков капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, суд в порядке частей 1, 2, 6 статьи 182 ЖК РФ установил, что качество работ по капитальному ремонту, выполненных третьим лицом на основании договора, заключенного с заявителем, не отвечает требованиям действующего законодательства, поскольку в результате капитального ремонта отмостка фундамента многоквартирного дома находится ниже уровня рельефа прилегающей территории, что является причиной подтопления подвала дома поверхностными водами, также отмостка имеет отслоения от песчаного основания, заземление электрических сетей многоквартирного дома после выполнения капитального ремонта отсутствует.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 16 "Виды жилых помещений" ЖК РФ В соответствии с СП 22.13330.2011 "Свод правил. Основания зданий и сооружений" водонепроницаемые отмостки должны быть устроены вокруг каждого здания. Независимо от его этажности и функционального назначения. Отмостка является обязательным конструктивным элементом общедомового имущества многоквартирного дома, в том числе дома блокированной застройки."

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Отмостка многоквартирного дома

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Отдельные судебные решения в сфере ЖКХ
(Влад О.В.)
("Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2020, N 9) С учетом изложенного судьи посчитали, что ремонт отмостки относится к текущему ремонту общего имущества МКД, выполнение этого ремонта направлено на поддержание технического состояния дома. Работы по ремонту отмостки дома должны быть выполнены УК в рамках принятых по договору управления обязательств с целью обеспечения надлежащего содержания общего имущества дома. Соответственно, предписание ГЖИ вынесено в рамках требований законодательства, соответствует критерию исполнимости и не нарушает права общества (Постановление АС ЦО от 10.08.2020 N Ф10-2863/2020 по делу N А62-10329/2019).

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
"Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме"
(выпуск 11)
(Фролова О.Е., Сохранов С.С., Шепс Р.А.)
("Редакция "Российской газеты", 2018) Отмостка МКД относится к ОИ собственников. Если ремонт отмостки вокруг здания связан с восстановлением до 20% общей площади отмостки, то он является текущим, если более 20% площади, - капитальным.

Читайте также: