Обслуживание крышной котельной многоквартирного дома

Обновлено: 12.05.2024

3.1.1. Обслуживание котельной регламентируется эксплуатационной документацией: ГОСТ 2.601-68*, Правилами безопасности в газовом хозяйстве, Правилами устройства электроустановок, Правилами техники безопасности при эксплуатации электроустановок потребителей, инструкциями заводов-изготовителей оборудования, местными и должностными инструкциями, режимными картами.

3.1.2. Эксплуатация крышной котельной должна выполняться специализированной организацией.

3.1.3. Допускается эксплуатация крышной котельной без постоянного наблюдения за ее работой при оборудовании котельной системой автоматизации, обеспечивающей безаварийную и энергоэкономичную работу теплогенераторов и их противоаварийную защиту в случае возникновения неполадок и неисправностей.

3.1.4. Техническое обслуживание и контроль за работой котельной осуществляется специально обученным и сдавшим экзамен персоналом не моложе 18 лет, прошедшим перед приемом на работу медицинский осмотр.

Подготовка персонала и работа с ним должны проводиться в соответствии с «Правилами организации работы с персоналом энергетических объединений, предприятий и подразделений коммунальной энергетики Российской Федерации».

3.1.5. Для лиц, занятых технической эксплуатацией котельной, должны быть разработаны должностные, производственные инструкции и инструкции по безопасным методам работы и противопожарной безопасности с учетом конкретных условий производства.

3.1.6. Должностная инструкция должна четко определять права и обязанности руководителей и специалистов.

Производственная инструкция должна содержать требования по технологической последовательности выполнения различных операций, методы и объемы проверки качества выполняемых работ.

К инструкциям по технологическому обслуживанию и ремонту оборудования котельной должны прилагаться технологические схемы с обозначением мест установки запорной арматуры, КИП и средств автоматизации.

Производственная инструкция и технологическая схема пересматриваются и утверждаются после реконструкции, технического перевооружения и изменения технологического процесса котельной до включения ее оборудования в работу.

3.1.7. Руководители и специалисты проектных, строительно-монтажных и эксплуатирующих крышные котельные организаций за допущенные ими нарушения несут личную ответственность независимо от того, привели ли они к аварии или несчастному случаю с людьми или нет.

3.1.8. О каждом несчастном случае или аварии, связанных с эксплуатацией котельной, эксплуатационное предприятие обязано уведомить местный орган газового надзора.

Расследование несчастных случаев и аварий в котельных, подконтрольных органам Госгортехнадзора, должно проводиться в соответствии с «Положением о расследовании и учете несчастных случаев на производстве» и «Инструкцией по техническому расследованию аварий, не повлекших за собой несчастных случаев на подконтрольных предприятиях и объектах».

Если котельная не подконтрольна местному органу Госгортехнадзора РФ, то решение вопроса об участии их в расследовании несчастных случаев и аварий определяется по согласованию с ними.

3.2.1. Отключению от действующего газопровода с установкой заглушки подлежат приборы и аппараты, которые эксплуатируются с утечкой газа, имеют неисправные автоматику безопасности, дымоходы, вентиляционные каналы и разрушенные оголовки дымовых труб.

3.2.2. При аварийных сигналах подача газа на теплогенераторы должна быть немедленно прекращена действием защит.

Газовые горелки должны устойчиво работать без отрыва и проскока факела в диапазоне регулирования тепловой нагрузки теплогенератора.

3.2.3. Теплогенераторы и запальные трубопроводы должны отключаться от газопроводов с установкой заглушек после запорной арматуры перед ремонтом газового оборудования, осмотром и ремонтом топок или газоходов при выводе из работы определенного количества теплогенераторов или теплогенераторов сезонного действия.

Газоходы теплогенераторов, выведенных в ремонт, должны отключаться от общего газохода с помощью глухих шиберов или перегородок.

3.2.4. Запорная арматура на продувочном газопроводе после отключения теплогенераторов должна постоянно находиться в открытом положении.

3.2.5. Порядок включения теплогенераторов в работу (после их остановки) должен быть определен производственной инструкцией, при этом пуск газа должен осуществляться только при наличии документов, подтверждающих выполнение следующих работ:

проверки знаний инструкций обслуживающим персоналом;
текущего ремонта газового оборудования и системы автоматизации;
прочистки газоходов, проверки их исправности, а также систем вентиляции;
устранения всех неисправностей.

3.2.6. Перед пуском теплогенераторов после простоя продолжительностью более 3 суток должны быть проверены исправность и готовность к включению тягодутьевых механизмов теплогенератора, его вспомогательного оборудования, средств измерения и дистанционного управления арматурой и механизмами, авторегуляторов, а также осуществлена проверка работоспособности защит, блокировок, средств оперативной связи и проверки срабатывания ПЗК.

При простое менее 3 суток проверке подлежат защита, блокировки и средства измерения.

Топки и газоходы перед пуском теплогенераторов в работу должны быть проветрены. Время проветривания устанавливается инструкцией, окончание определяется с помощью газоиндикатора.

Запорную арматуру перед горелкой на газопроводе разрешается открывать только после включения запального устройства или поднесения к ней горящего запальника.

Заполнение газопроводов теплогенераторов газом должно производиться при включенных в работу дымососах, дутьевых вентиляторах в последовательности, указанной в производственной инструкции.

3.2.7. Внутренние газопроводы и теплогенераторы должны подвергаться техническому обслуживанию не реже 1 раза в месяц, текущему ремонту - не реже 1 раза в год.

3.2.8. Дымовые трубы подлежат периодической проверке и прочистке:

при выполнении ремонта теплогенераторов;
при нарушении тяги;
перед отопительным сезоном (дымоходы сезонно работающего газового оборудования), а также не реже 1 раза в год.

При повторной проверке должны проверяться: отсутствие засорений в дымоходах, их плотность, исправность оголовков и наличие нормальной тяги.

3.2.10. Первичные проверки дымоотводящих устройств должны выполняться специализированной организацией. Последующие проверки в процессе эксплуатации допускается выполнять силами владельца, имеющего подготовленный персонал.

Результаты проверок оформляются актом.

3.2.11. Проведенные проверки, технический уход, ремонт, а также любые замечания, возникшие в процессе работы теплогенераторов, необходимо заносить в журнал по эксплуатации котельной.

3.3.1. Электрооборудование должно эксплуатироваться в соответствии с требованиями ПУЭ, эксплуатационных документов, Правил технической эксплуатации электроустановок потребителей, Правил техники безопасности при эксплуатации электроустановок потребителей Главгосэнергонадзора Минэнерго, инструкциями заводов-изготовителей.

3.3.2. Осмотр электрооборудования и электропроводки должен производиться не реже 1 раза в неделю лицом, ответственным за электрохозяйство котельной.

3.3.3. Эксплуатация взрывозащищенного электрооборудования запрещается при:

неисправных средствах взрывозащиты, блокировках, заземлении, аппаратах защиты, при нарушении схем управления защитой и поврежденных кабелях;
изменении заводской конструкции защиты;
отсутствии знаков и надписей взрывозащиты, снятии пломбы лицами, не имеющими на это права.

3.3.4. Не допускается уплотнение кабеля изоляционной лентой, сырой резиной, обрезками оболочки гибких резиновых трубок.

3.3.5. Проверка максимальной токовой защиты, пускателей и автоматов должна проводиться не реже 1 раза в 6 месяцев.

3.3.6. Запрещается использование электрооборудования, изготовленного собственными силами.

Заменяемое взрывозащищенное оборудование должно соответствовать классу помещения, а также категории в группе взрывоопасной смеси.

3.3.7. Исправность защиты от статического электричества и вторичных проявлений молнии, в том числе контактов, соединительных проводов, перемычек шин, должна проверяться не реже 1 раза в 6 месяцев.

3.4.1. Эксплуатация средств автоматизации состоит в наблюдении за ними и поддержании их в исправном состоянии в соответствии с инструкцией по эксплуатации заводов-изготовителей этих средств.

3.4.2. Перед пуском котельной в эксплуатацию осуществляется наладка средств автоматизации, цель которой - настройка автоматических регуляторов и сигнализаторов на требуемые для данного здания режимы работы теплогенераторов и отпуск тепла в системы отопления и горячего водоснабжения. Режимы отпуска тепла и работы теплогенераторов разрабатываются в виде карт службой эксплуатации котельной.

3.4.3. В режимных картах следует указывать:

последовательность работы теплогенераторов;
значения параметров (температур и др.), которые следует задать автоматическим регуляторам и сигнализаторам при их наладке.

3.4.4. Периодичность и объем работ по поддержанию в исправном состоянии средств автоматизации определяются их заводами-изготовителями.

3.4.5. Наблюдение за работой средств автоматизации при работе котельной без постоянного обслуживающего персонала осуществляется ежесуточно. Данные наблюдений за показаниями приборов и состоянием оборудования должны заноситься в журнал.

3.4.6. Обслуживающий персонал обязан знать последовательность операций со средствами автоматизации (клапанами регуляторов и сигнализаторов) при аварийных ситуациях и порядок доклада об этом руководству службы эксплуатации котельной.

3.4.7. Изменения в настройке автоматических регуляторов и сигнализаторов разрешается производить только специально назначенными для этой цели должностными лицами.

3.4.8. Работы по регулировке и ремонту систем автоматизации, противоаварийной защиты и сигнализации в условиях загазованности запрещаются.

В декабре 2020 г. на нашем сайте мы рассматривали тему распродажи (увода) общего имущества собственников застройщиком . Теперь мы проанализируем следующую ситуацию: в многоквартирный дом застройщиком ставится крышная котельная (которая обслуживает только данный дом). Данная котельная не передается собственникам, поскольку застройщик уводит ее специально созданную им организацию, которая обращается в тарифный орган и защищает государственно-регулируемый тариф. В результате принадлежащая собственникам крышная котельная искусственно изымается, на нее устанавливается завышенный тариф, а жители оплачивают по регулируемому тарифу то, что фактически не должно подлежать тарифному регулированию. В этом материале разберем основные доводы, почему действия застройщика и тарифного органа являются незаконными, поскольку такие мошеннические действия становятся все более массовыми.

Почему крышная котельная всегда является общим имуществом собственников, а действия застройщика по ее выводу из состава общего имущества являются незаконными

Как обслуживать крышные газовые котельные, мы разбирали на нашем сайте в январе 2021 года . Крышная газовая котельная является частью сети газпотребления. От источника газа по внешней стене многоквартирного дома (фасадной части) прокладывается газопровод на крышно-чердачное помещение, в котором находятся составные элементы оборудования котельной. Типовой состав элементов такой котельной включает:
- водогрейный газовый котел;
- автоматическую двухступенчатую газовую горелку (одну или несколько);
- насос котловой циркуляции (один или несколько);
- насос циркуляции контура (один или несколько);
- термогидравлическй распределитель;
- газорегуляторный пункт шкафной (ГРПШ) с указанием на газопровод (среднего или низкого давления).

Крышная котельная – всегда является общим имуществом. Зарегистрировать право собственности застройщика или третьих лиц на крышную котельную – нельзя. Строя многоквартирный дом, застройщик руководствуется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» (далее – Закон № 214).

Объектом долевого строительства по Закону № 214 может быть только жилое или нежилое помещение или машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (пп. 2 ст. 2 Закона № 214).
Таким образом, построить отдельную крышную котельную в многоквартирном доме как отдельный объект долевого строительства – нельзя, т.к. это противоречит Закону № 214.

Закон не допускает отнесения к объектам долевого строительства отдельных конструктивных элементов дома (ИТП, частей крыши, подвала, земельного участка и иных объектов, являющихся общим имуществом).

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Помещение, в котором располагается крышная котельная обслуживает только данный многоквартирный дом и является общим имуществом собственников. Однако застройщик стремится заработать не только на строительстве домов, но и последующем управлении. Это было бы нормальной историей, если бы у собственников не уводилось общее имущество, которое по праву принадлежит им. Чаще всего эта схема реализуется застройщиком следующим образом:
- застройщик регистрирует право собственности на нежилое помещение, в котором располагается крышная котельная;
- затем застройщик делает уступку права требования связанной с ним организации, в которой прописывается спецификация котельной;
- все данные документы регистрируются в Росреестре (часто в нарушении процедуры);
- и после этого новый бенефициар крышной котельной подает документы в тарифный орган для того, чтобы защитить государственно регулируемый тариф.

В ситуации, когда котельная является общим имуществом собственников, государственно регулируемый тариф не устанавливается. Собственники лишь оплачивают по факту тот объем коммунального ресурса, который они потребляют для приготовления тепловой энергии. Однако в случае регулирования включаются дополнительные издержки (налоги, зарплата, амортизация и пр.), в результате чего тариф за горячую воду и отопление для собственников становится существенно выше.

Почему действия тарифного органа по утверждению тарифа на крышные котельные являются незаконными

Цена на тепло (которое используется для приготовления услуги по горячему водоснабжению и отоплению) устанавливается тарифным органам субъекта РФ. В установленном порядке владелец котельной (или лицо, у которого она находится в оперативном управлении) подает набор документов в тарифный орган. На заявителя заводится тарифное дело, на основании которого выносится тарифное решение в виде приказа тарифного органа об установлении тарифа.
Действия тарифного органа в этом случае также не являются законными в силу следующего. Правила регулирования цен (тарифов) в сфере теплоснабжения утверждены Постановлением Правительства РФ от 22.10.2012 № 1075 (далее – Правила № 1075).

В соответствии с пп. «А» п. 16 Правил № 1075 к заявлению об установлении цен (тарифов) прилагаются копии правоустанавливающих документов (копии гражданско-правовых договоров, концессионных соглашений, при реорганизации юридического лица – передаточных актов), подтверждающих право собственности, иное законное право в отношении недвижимых объектов (зданий, строений, сооружений, земельных участков), используемых для осуществления регулируемой деятельности.
Аналогичные требования приведены в п. 17 Правил регулирования тарифов в сфере водоснабжения и водоотведения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.05.2013 № 406.

Все согласятся с тем, что крышная котельная, расположенная внутри отдельного нежилого помещения – не является зданием или земельным участком.
Строение является самостоятельным объектом капитального строительства (пп. 10 ст. 1 ГрК РФ) и крышная котельная к нему тоже не относится.
Сооружение – это результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов (п. 23 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Таким образом, крышная котельная не является ни зданием, ни строением, ни сооружением, ни земельным участком. А раз так, то ни застройщик, ни аффилированная с ним организация – не смогут представить в тарифный орган документы, необходимые для установления тарифа.
По мнению автора, все действия тарифных органов по установлению регулируемых тарифов в отношении крышных котельных – являются незаконными (либо некомпетентностью, либо прямой коррупцией).

Что делать собственникам, которые желают вернуть свое имущество себе и хотят не переплачивать за тепловую энергию

Прежде всего, необходимо оспорить факт увода крышной котельной из состава общего имущества. В данном случае необходимо заявлять иск о признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме на крышную котельную с одновременным истребованием указанного имущества из незаконного владения.

Так, в одном из случаев директор компании-застройщика сам себе продал и купил (как физическому лицу) крышную котельную, а затем переуступил ее по цессии иному лицу. Суд, признавая право собственности на котельную за собственниками, указал, что:
- спорная котельная является вспомогательным помещением многоквартирного жилого дома, при этом жилые помещения этого дома не могут эксплуатироваться по своему прямому назначению без вспомогательных помещений, к которым относится котельная, предназначенная для теплоснабжения соответствующего многоквартирного жилого дома; иного источника теплоснабжения в доме не предусмотрено;
- согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в определении от 19.05.2009 г. №489-О-О, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то есть общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников;
- в соответствии с п. 5 ст. 16 Закона № 214 у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Росреестре;
- заключение сделок без учета положений норм ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, как и внесение застройщиком в проектную документацию многоквартирного дома указания на то, что крышная газовая котельная не включается в состав общего имущества в доме, является нарушением не только требований закона, но и прав участников долевого строительства, правомерно рассчитывающих на получение в силу закона прав на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на его инженерные системы теплоснабжения (Апелляционное определение Пензенского областного суда от 20.04.2021 г. по делу № 33-23/2021 (33-3472/2020)).

Однако восстановление нарушенного права не должно ограничиваться лишь истребованием имущества из незаконного владения. Необходимо помнить, что тарифный орган, вынося тарифное решение по установлению тарифа на крышную котельную в нарушении комплексности документов по Правилам № 1075 – также действует в обход законодательства.

Как указано в Письме ФАС России от 13.11.2015 № СП/63933/15 «О разъяснении антимонопольного законодательства» для установления цен (тарифов) факт осуществления регулируемой деятельности и наличие в собственности или на ином законном основании объектов соответствующей инфраструктуры является обязательным для регулируемой организации.

В случае отсутствия законного основания владения, пользования и распоряжения объектами соответствующей инфраструктуры, принятие решения об установлении цен (тарифов) регулирующими органами, по мнению ФАС России, не представляется возможным.

Таким образом, в случае если организацией не подтвержден факт осуществления регулируемой деятельности (не представлены правоустанавливающие документы, подтверждающие право пользования имуществом на очередной период регулирования, или договоры об осуществлении регулируемых видов деятельности на очередной период регулирования), у органа регулирования не имеется оснований для установления в отношении такой организации регулируемых тарифов в сфере теплоснабжения (Письмо ФСТ России от 11.06.2014 № СЗ-6425/5).

Следовательно, для установления цен (тарифов) факт осуществления регулируемой деятельности и наличие в собственности или на ином законном основании объектов соответствующей инфраструктуры является обязательным для регулируемой организации (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 15.11.2019 №№ Ф09-7092/2019, А50-24895/2015).

Таким образом, или собственник или управляющая организация вправе оспорить тарифное решение в судебном порядке с одновременным требованием возложить на тарифный орган обязанность по принятию заменяющих/нормативных правовых актов.

В апелляционном определении от 24.10.2019 г. по делу № 3А-260/2019 Верховный суд РФ прямо указал на то, что органу регулирования надлежало проверить представленные правоустанавливающие документы с учетом установленных действующим федеральным законодательством требований. Отменяя тариф, суд указал, что поскольку заявитель не подтвердил законное основание владения и пользования объектами теплоснабжения, у тарифного органа отсутствовали основания для установления тарифов на тепловую энергию и горячее водоснабжение.

В другом случае суд указал, что сам по себе формальный статус единой теплоснабжающей организации и гарантирующей организации в сфере водоснабжения в отсутствие использования на законных основаниях имущества, необходимого для осуществления регулируемой деятельности, не образует той совокупности обстоятельств, с наличием которых законодатель связывает необходимость установления тарифов (Апелляционное определение Верховного суда РФ от 11.10.2018 г. по делу № 3А-68/2018).

В Апелляционном определении от 20.11.2019 г. по делу № 53-АПА19-40 суд указал, что органу регулирования надлежало проверить представленные правоустанавливающие документы с учетом установленных действующим федеральным законодательством требований.
Итак, варианты решений собственникам, которые желают вернуть свое имущество себе и не переплачивать за тепловую энергию – есть и их необходимо использовать.

Застройщики новых домов часто привлекают покупателей наличием в доме собственной котельной, которая позволит существенно экономить на оплате коммунальных услуг (а как известно, тепло всегда самое дорогое). Крышные газовые котельные относятся к автономным системам производства тепловой энергии (автономным источникам теплоснабжения), используемым для целей предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению и отоплению. Практикой и законом предусмотрены определенные режимы и процедуры обслуживания данного оборудования.

Что такое крышная газовая котельная?

Котельные по размещению подразделяются на:
- отдельно стоящие;
- пристроенные к зданиям другого назначения;
- встроенные в здания другого назначения независимо от этажа размещения;
- крышные (п. 3.1 СП 41-104-2000. Проектирование автономных источников теплоснабжения).

В многоквартирных домах размещаются преимущественно крышные варианты котельных (реже бывают ситуации, когда отдельно стоящие котельные обслуживают группу домов или отдельным дом). При крышной котельной необходимо руководствоваться принципом «Одна котельная обслуживает один дом».

Вместе с тем, котельная может использоваться для теплоснабжения нескольких зданий, если тепловая нагрузка дополнительных потребителей не превысит 100% тепловой нагрузки основного здания (п. 3.2 СП 41-104-2000. Проектирование автономных источников теплоснабжения). В противном случае при увеличении числа потребителей тепловой энергии мощности котельной всем не хватит и люди начнут замерзать, т.к. тепла всем не хватит.
Тепловая мощность котельной не должна быть более 3 МВт (или 3000 кВт). Чтобы понять, много это или мало, можно провести сравнение с мощностью накопительного водонагревателя (бойлера). Например, бойлер с объемом бака в 80 литров имеет потребляемую мощность в 2 кВт. Таким образом, мощность одной крышной котельной примерно равнозначна 1500 бойлерам с объемом бака 80 литров.

Крышная газовая котельная является частью сети газпотребления. От источника газа по внешней стене многоквартирного дома (фасадной части) прокладывается газопровод на крышно-чердачное помещение, в котором находятся составные элементы оборудования котельной. Типовой состав элементов такой котельной включает:
- водогрейный газовый котел;
- автоматическую двухступенчатую газовую горелку (одну или несколько);
- насос котловой циркуляции (один или несколько);
- насос циркуляции контура (один или несколько);
- термогидравлическй распределитель;
- газорегуляторный пункт шкафной (ГРПШ) с указанием на газопровод (среднего или низкого давления).

Все эти элементы образуют единую систему, используемую для производства тепловой энергии, которая генерируется непосредственно внутри дома. Такие дома не подключаются к централизованным системам теплоснабжения, поскольку тепловая энергия в этом случае собственного (автономного) приготовления.

После получения тепловой энергии за счет работы крышной газовой котельной этот коммунальный ресурс подается в индивидуальный тепловой пункт (ИТП), который за счет работы теплообменников готовит два вида коммунальных услуг:
- коммунальную услугу по отоплению (во время отопительного периода);
- коммунальную услугу по горячему водоснабжению.

Виды собственников и правовой режим начисления платы за коммунальные услуги при крышной газовой котельной

Существующей практикой наработано два варианта использования крышных газовых котельных.

1. Котельная является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.
Формально котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование входят в состав общего имущества (пп. «А» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491)).

Если крышная газовая котельная включена в состав общего имущества и является частью внутридомовой системы теплоснабжения и горячего водоснабжения, то:
А) собственники в части коммунальной услуги оплачивают только фактически использованный при производстве коммунальной услуги коммунальный ресурс (потраченный на приготовление коммунальной услуги по горячему водоснабжению и отоплению) по ценам, установленным регулирующим органом в отношении каждой ресурсоснабжающей организации). Такой порядок установлен в п. 54 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, далее – Правила № 354));

ственники в тарифе на содержание закладывают расходы на обслуживание крышной газовой котельной путем увеличения платы за текущее содержание;
В) собственники оплачивают коммунальный ресурс на содержание крышной газовой котельной (например, расходы по потребленный электроэнергии), поскольку она является общим имуществом. (Хотя имеется и обратная управленческая практика о том, что расход электроэнергии относится на коммунальную услугу, поскольку электроэнергия как коммунальный ресурс тратится на приготовление коммунальной услуги по ГВС и отоплению наряду с коммунальным ресурсом газа и холодного водоснабжения).

Плюсы этой схемы очевидны:
- оплата коммунального ресурса по факту, без наценок и надбавок со стороны поставщика ресурса;
- плата за коммунальные услуги может быть в 3-4 раза ниже от общих городских расценок.

Минус состоит в необходимости качественного обслуживания крышной газовой котельной.

2. Котельная не является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.

Часто мы сталкиваемся с ситуацией, когда застройщики на этапе строительства многоквартирного дома выводят из состава общего имущества крышные котельные и оставляют их за собой (или продают или делают уступку права требования).

В этом случае владелец котельной утверждает тариф в общем порядке в уполномоченном органе. Порядок установления тарифа для ресурсоснабжающей организации тарифным органом строго регламентирован в п. 16 Правил регулирования цен (тарифов) в сфере теплоснабжения, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 22.10.2012 № 1075. На заявителя по представлению его пакета документов заводится тарифное дело и утверждается тариф, который может быть существенно выше общегородского (поскольку обслуживать котельную в отдельности дороже, чем обслуживать общие магистральные тепловые сети).

Поэтому если собственник покупает квартиру в новом доме, крайне важно выяснить, будет ли являться котельная общим имуществом всех собственников.

Правила содержания крышных газовых котельных

Можно выделить несколько правил содержания крышных газовых котельных в многоквартирном доме.
1. «Контроль состояния», который включает:
- поддержание оптимальной (не ниже допустимой) температуры воздуха в отапливаемых помещениях;
- поддержание температуры воды, поступающей и возвращаемой из системы отопления в соответствии с графиком регулирования температуры воды в системе отопления;
- поддержание требуемого давления (не выше допускаемого для отопительных приборов) в подающем и обратном трубопроводах системы;
- поддержание требуемой температуры и давления воды на горячее водоснабжение в соответствии с установленными нормами;
- контроль давления газа в газопроводе в помещении котельной, который не должен превышать 5 кПа
- при останове теплогенераторов температура воздуха в помещении котельной не должна опускаться ниже 10 °С (п. 5.4.1, 5.4.4, 5.4.14 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, далее – Правила № 170).
2. Проведение промывки гидропневматическим или химическим способом для удаления скопившейся грязи и накипи (п. 5.4.2 Правил № 170).
3. Организация искусственного освещения в местах установки отключающей и регулирующей арматуры (п. 5.4.7 Правил № 170).
4. Периодическая проверка и очистка не реже одного раза в год дымовых труб (п. 5.4.9 Правил № 170).
5. Проверка молниезащиты, работы защитного заземления с занулением (п. 5.4.10 Правил № 170).
6. Осмотры состояния оборудования котельной и контроль за нормальным функционированием должны производиться не реже одного раза в сутки, при этом эксплуатация котельной производится без постоянного нахождения обслуживающего персонала (п. 5.4.12 Правил № 170).

Помимо норм эксплуатации есть определенные строительные нормы в отношении такой категории объектов.
Не допускается размещение крышных котельных непосредственно на перекрытиях жилых помещений (перекрытие жилого помещения не может служить основанием пола котельной), а также смежно с жилыми помещениями (стена здания, к которому пристраивается крышная котельная, не может служить стеной котельной) (п. 3.4 СП 41-104-2000. Проектирование автономных источников теплоснабжения).

Возможность установки крышной котельной на зданиях любого назначения выше отметки 26,5 метров должна согласовываться с местными органами Государственной противопожарной службы (п. 3.6 СП 41-104-2000. Проектирование автономных источников теплоснабжения).
Внутренние поверхности стен встроенных и крышных котельных должны быть окрашены влагостойкими красками (п. 4.5 СП 41-104-2000. Проектирование автономных источников теплоснабжения).

Важный вопрос – нужно ли регистрировать котельную в Ростехнадзоре как опасный производственный объект.
III класс опасности устанавливается для газораспределительных станций, сетей газораспределения и сетей газопотребления при давлении свыше 0,005 мегапаскаля до 1,2 мегапаскаля включительно (пп. 2 п. 4 Приложения 2 к Федерального закона от 21.07.1997 № 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов».

Согласно нормам, давление газа в крышных котельных жилых зданий не должно превышать 0,005 мегапаскалей (МПа) включительно. Газопровод в крышной газовой котельной, как правило, относится к категории низкого (до 0,005 МПа включительно) или среднего давления (свыше 0,005 до 0,3 МПа включительно). Это следует из таблиц 1 и 2 СНиП 42-01-2002, введенного Постановлением Госстроя РФ от 23.12.2002 № 163).
Таким образом, при низком давлении крышные котельные не подпадают под категории опасных производственных объектов.

Конструкции крышных котельных должны иметь степень огнестойкости не ниже III и относиться к классу пожарной опасности С0 (это самые безопасные элементы, изготовленные из негорючего сырья).
Кроме того:
- крышные котельные выполняются одноэтажными;
- кровельное покрытие здания под крышной котельной и на расстоянии 2 м от ее стен должно выполняться из негорючих/несгораемых материалов или защищаться от возгорания бетонной стяжкой толщиной не менее 20 мм;
- встроенные и крышные котельные должны отделяться от смежных помещений и чердака противопожарными стенами 2-го типа или противопожарными перегородками 1-го типа, противопожарными перекрытиями 3-го типа;
- не допускается размещение встроенных котельных под жилыми помещениями, непосредственно на перекрытиях жилых помещений, смежными с жилыми помещениями, а также над и под помещениями категорий А и Б (повышенной взрывопожароопасности и взрывопожароопасности);
- для встроенных, пристроенных и крышных котельных открытые участки газопровода должны прокладываться по наружной стене зданий по простенку шириной не менее 1,5 м.

На подводящем газопроводе к котельной должны быть установлены:
- отключающее устройство с изолирующим фланцем на наружной стене здания на высоте не более 1,8 м;
- быстродействующий запорный клапан с электроприводом внутри помещения котельной;
- запорная арматура на отводе к каждому котлу или газогорелочному устройству (Свод правил СП 4.13130 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», утвержденный Приказом МЧС России от 24.04.2013 № 288).

Как видим, при эксплуатации крышных газовых котельных есть определенные особенности, но общий анализ практики показывает, что такие объекты актуальны для жителей только в том случае, если они входят в состав общего имущества. Если же они закреплены за застройщиком или управляющей организации, то как правило это приводит к удорожанию коммунальных услуг и невыгодно жителям.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа разбирался, вправе ли управляющая компания выставлять дополнительной услугой плату за содержание котельной.

Собственники многоквартирного дома из Нижнего Новгорода обратились в Государственную жилищную инспекцию с жалобой на управляющую компанию ООО «Восток-II». По мнению жителей, организация незаконно включала в счет квитанций дополнительные услуги. В результате проверки орган контроля установил, что общество отдельно от услуг за содержание общего имущества начисляло плату за «Содержание котельной». Инспекция выдала компании предписание и потребовала произвести перерасчет. Общество обратилось в арбитражный суд.

УК потребовала признать предписание ГЖИ незаконным (дело № А43 – 46353/2019)

Организация ссылалась на положения протокола общего собрания. Согласно решению собрания дополнительные расходы на содержание общего имущества, которые не вошли в перечень работ и услуг по договору управления, возмещаются собственниками дома. Так как для содержания котельной необходимы работы, которые не входят в такой перечень, компания выносила плату отдельной строкой.

Инспекция не согласилась с пояснениями УК. Котельная относится к общему имуществу, для содержания которого собственники МКД утвердили размер платы на общем собрании.

Арбитражный суд Нижегородской области отказал истцу. Судебная коллегия апелляционной инстанции оставила решение без изменения. Суды единогласно пришли к выводу, что собственники МКД не утверждали тариф для содержания котельной. Поэтому предписание инспекции законно:

собственники квартир участвуют в расходах на содержание общего имущества (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ);
котельная дома – это общее имущество МКД (п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ);
на общем собрании собственники утверждают перечень необходимых услуг и работ, а также размер финансирования. Решение принимается с учетом предложений управляющей организации (п. 17, 27 Правил, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491);
владельцы помещений утвердили, что размер платы равен тарифу местной администрации. Решение об утверждении тарифа на содержание котельной не принималось.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа поддержал выводы нижестоящих инстанций (Постановление от 16 февраля 2021 г. № Ф01 – 26/2021):

«Общество выставляло собственникам дома счета на оплату, в которых указывало дополнительные расходы по содержанию котельной, входящей в состав общедомового имущества, отдельной строкой (сверх установленного размера платы), в размере 5,01 рубля за 1 квадратный метр, ссылаясь на пункт договора управления, которым, по мнению заявителя, установлено его право производить начисление по дополнительным расходам в рамках содержания общего имущества, не входящим в перечень работ и услуг, предусмотренных Приложением к договору и выставлять их отдельной строкой…
Однако, проанализировав условия договора и протокола общего собрания, суды правомерно указали на правильность вывода Инспекции о том, что размер дополнительных расходов («Содержание котельной»), которые управляющая организация указывала в квитанциях на оплату жилищно-коммунальных услуг отдельной строкой, собственниками не утвержден.
Плата за содержание котельной определена Обществом самостоятельно.
С учетом изложенного суды сделали правильный вывод о том, что оспариваемое предписание соответствовало действующему законодательству».

Управляющая компания не может в одностороннем порядке вводить дополнительные строчки в квитанции, например, за содержание крышной котельной. Для этого нужно решение собственников. Иначе дело может закончиться судом (определение Первого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 19518/2021).

В г. Пензе собственница обратилась в суд с иском к управляющей компании. Женщина посчитала, что УК неправомерно в одностороннем порядке изменила размер платы за содержание жилья: компания добавила в квитанции на оплату ЖКУ строку «плата за обслуживание крышной котельной». По мнению собственницы, такие действия УК нарушают условия договора управления МКД.

В исковом заявлении собственница просила суд взыскать с УК (далее — ответчик):

сумму перерасчета излишне уплаченных сумм по квитанциям — 9 500 рублей;
компенсацию морального вреда — 5 000 рублей;
штраф и расходы на оплату услуг представителя — 8 000 рублей.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований. Он не увидел нарушения прав истицы.
УК начисляла плату за обслуживание крышной котельной на основании договора управления МКД. Указанный в нем тариф предусматривался в качестве дополнительной позиции, отдельной от других услуг.
Также УК предоставляла потребителю услугу по отоплению и несла расходы на обслуживание крышной котельной. Их подтверждают платежные документы и заключенные с подрядчиком договоры.

Апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции. Он отменил вынесенное ранее решение и удовлетворил исковые требования частично. Суд взыскал с УК:

переплату за услуги по обслуживанию крышной котельной — 9 500 рублей;
компенсацию морального вреда — 1 000 рублей;
расходы на оплату услуг представителя — 5 000 рублей;
госпошлину в местный бюджет — 700 рублей.

Суд признал, что УК неправомерно начисляла плату за обслуживание крышной котельной. При этом он указал, что УК приняла дом на управление по договору, в котором уже установлен размер за услуги по содержанию и ремонту дома. УК не доказала, что этот размер платы изменялся по решению собрания.

УК не согласилась с вынесенным решением и подала кассационную жалобу.

Кассационный суд согласился с выводами апелляционного суда о том, что у УК не было оснований для выставления дополнительного платежа за обслуживание крышной котельной:

Крышная котельная относится к общедомовому имуществу и вырабатывает тепловую энергию, необходимую для отопления, производства горячей воды в МКД.
По условиям договора управления домом, УК обязана оказывать собственникам коммунальные услуги, выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общедомового имущества.
Условиями договора установлена плата за оказываемые УК услуги. В качестве отдельной строки в платежном документе отражается плата за обслуживание крышной котельной в соответствии с заключенным договором со специализированной организацией.

Суд изучил представленные истицей квитанции и установил, что плата за обслуживание крышной котельной то начислялась, то не начислялась. Размер платы за эту услугу также менялся в различные периоды.

При этом в соответствии с действующим законодательством, размер платы за содержание жилого помещения утверждается на общем собрании собственников (для домов с управляющими организациями, ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).

«Из толкования приведенных норм права следует, что основным (первоочередным) способом установления и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников (всех ее составных частей) на законодательном уровне определено только волеизъявление собственников помещений в многоквартирном доме путем принятия решения об этом на общем собрании».

Действующее законодательство не предусматривает возможность самовольного увеличения УК размера платы за содержание жилого помещения без решения общего собрания собственников в этом доме.
Однако в материалах дела отсутствуют доказательства того, что УК меняла тариф за услуги по содержанию и ремонту МКД в соответствии с решением общего собрания собственников.

Также суд дал оценку доводам кассационной жалобы:

Доводы жалобы	Позиция суда
Расходы на обслуживание крышной котельной подтверждены документально, оплата производилась сторонней организации в соответствии с заключенным договором на обслуживание.	Основанием для взыскания платы за содержание жилья в конкретном размере является решение общего собрания собственников, а не фактические расходы УК.
Апелляционный суд неверно истолковал договор управления домом, в котором указано, что плата за обслуживание крышной котельной отражается в платежных документах дополнительно.	Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (ст. 422 Гражданского кодекса РФ).
Апелляционный суд ошибочно полагает, что у УК есть возможность обслуживать крышную котельную своими силами.	Довод не является основанием для отмены судебного акта в кассационном порядке.

Кассационный суд оставил решение апелляционного суда без изменений, а жалобу — без удовлетворения.

Читайте также: