Незаконная надстройка на крыше многоквартирного дома

Обновлено: 25.04.2024

Моя тетя живет в частном доме на несколько квартир. Её соседка надстроила второй этаж, при этом согласие на строительство ни у кого она не брала.Является ли эта пристройка законной? Если нет, то куда можно обратиться?

В данном случае идет речь о перепланировке жилого помещения

В соответствии с нормами гл.4 ЖК РФ

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

При этом приведенный перечень документов не содержит указание на то, что необходимо получать согласие соседей.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляет:
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
3. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
4. На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
5. Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.

Кроме того, в соответствии со ст.7.21 КоАП РФ самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.

Саморегулируемая организация
Союз жилищно-коммунальных предприятий
«Регион 42»

1 Как действовать при обнаружении несогласованных конструкций

Урок 1. Как действовать при обнаружении несогласованных конструкций

Из прошлых уроков вы узнали, какими неприятностями для организации, которая управляет МКД, могут обернутся споры, которые связаны с общим имуществом и разобрались, что делать, чтобы этого избежать.

В этом курсе два урока. На первом уроке узнаете признаки самовольной конструкции. Отработаете алгоритм действий, если обнаружили такую конструкцию. С помощью урока зафиксируете результаты проверки, оформите претензию собственнику, который установил конструкцию, или обратитесь в суд с требованием о демонтаже.

На втором уроке разберете виды и правовой статус кладовых. Проверите и определите, какие кладовые законны, а какие – нарушают требования безопасности.

Какую конструкцию считают самовольной

Самовольно установленной конструкцией считают ту, которую не предусматривает проектная документация на МКД и ее смонтировали без необходимых согласований. Можно выделить следующие признаки незаконной конструкции:

нет необходимых разрешений от государственных органов;
не предусмотрена проектной документацией на МКД;
образована без решения общего собрания собственников помещений в МКД;
не стоит на кадастровом учете.

Самовольными конструкциями могут быть перегородки с дверью в общем тамбуре, решетки, кладовки между этажами. Жители возводят такие конструкции, чтобы дополнительно защитить свое имущество, увеличить полезное пространство для хранения вещей. В доме могут быть конструкции из гипсокартона, металлические, кирпичные, блочные (рисунок 1).

Рисунок 1. Пример захламления площадки около квартир

Иногда конструкции устанавливают для коммерческих целей. Например, рекламные щиты, дополнительные внешние лестницы. Такие конструкции также считают несогласованными и самовольными, если на них нет разрешительных документов, в том числе решения общего собрания собственников помещений.

Какие нормы нарушают самовольные конструкции в МКД

Самовольные конструкции внутри МКД ведут к нарушению противопожарных норм, Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных постановлением Правительства от 21.01.2006 № 25, других нормативных документов. Это может стать поводом для проверки ГЖИ, органов пожнадзора, Роспотребнадзора и ОАТИ. Ответственным за демонтаж назначат директора УО.

Избежать проверки надзорного органа с неблагоприятными последствиями можно. Для этого проведите осмотр и сообщите о его результатах совету дома, заинтересованному собственнику. Инициируйте претензионно-исковую работу.

Если конструкция относится к согласованной перепланировке, УО, ТСЖ, ЖСК обязаны внести изменения в технический паспорт МКД.

Как действовать, если вы обнаружили самовольную конструкцию

Если у вас есть сведения о самовольной конструкции, выполните следующие действия.

Шаг 1. Организуйте проверку информации о самовольной конструкции в МКД. Не оставляйте без внимания жалобы собственников, предписание проверяющего – проведите внеплановый осмотр общего имущества. Привлеките к осмотру собственников, вблизи помещений которых расположена самовольная конструкция.

На осмотр и оформление акта осмотра желательно пригласить участкового. В этом случае у акта осмотра будет больше веса в случае, например, судебного спора.

Шаг 2. Зафиксируйте выявленное нарушение.

Во время визуального осмотра сделайте замеры, сфотографируйте конструкцию. По результатам составьте акт осмотра. В акте укажите основания и результаты проверки. Акт составьте в двух экземплярах, приобщите к нему фотографии.

Рекомендуем для подписания акта создать комиссию, в составе которой должны быть:

технический специалист (который разбирается в параметрах конструкций и строительстве);
представитель руководства УО (руководитель структурного подразделения, главный инженер и т.п.);
собственников, помещения которых расположены рядом с конструкцией.

На рисунке 2 мы привели вариант оформления акта.

Рисунок 2. Пример акта внеочередного осмотра состояния общего имущества МКД

Шаг 3. Определите угрозу безопасности размещения конструкции.

Для этого можно привлечь независимую экспертную организацию, которая проведет строительно-техническую экспертизу. Удовольствие это недешевое, поэтому на первом этапе можно обойтись заключением специалиста.

Шаг 4. Направьте претензию тому, кто установил незаконную конструкцию.

Сообщите ему о выявленном нарушении и необходимости представить документы, подтверждающие правомерность установленной конструкции. А при отсутствии потребуйте демонтировать конструкцию. Предупредите об ответственности. В претензии укажите разумный срок для ответа: пять-десять дней с момента получения.

Когда конструкция установлена несколькими собственниками – предъявите претензии с одинаковым требованием ко всем.

Хорошо, если ответственное лицо самостоятельно устранит нарушения. Если нет, действуйте дальше по плану.

Шаг 5. Примите меры защиты общего имущества, жизни, здоровья и имущества граждан.

Если наличие самовольной конструкции небезопасно для жизни и здоровья граждан, необходимо ее демонтировать собственными силами.

Демонтаж допустим, когда одновременно соблюдены четыре условия.

Истек срок ответа на претензию, направленную ответственному за конструкцию собственнику.
Собственник не отреагировал на претензию или ответил отказом.
Собственник не принял меры, чтобы согласовать установку конструкции или демонтировать ее самостоятельно.
Сохранение конструкции до вынесения решения судом создает угрозу безопасности собственников и третьих лиц.

Шаг 6. Обратитесь в суд с требованием о демонтаже конструкции.

В ситуации, когда наличие самовольной конструкции не угрожает жизни и здоровью граждан, но собственник не исполняет требование ее демонтировать, обратитесь в суд.

Требования о демонтаже самовольных конструкций и обеспечении беспрепятственного пользования общим имуществом являются по своей природе негаторными и защищаются специальным негаторным иском. Это следует из статьи 304 ГК.

Иск об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению, если:

истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором;
действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Это следует из статей 304, 305 ГК.

Для обращения в суд УО потребуется уполномочить на это решением общего собрания собственников, так как речь идет об общем имуществе в МКД.

Что предпринять, если собственник требует демонтировать тамбурную дверь, которую самовольно установили соседи

Если тамбурную дверь установили самовольно, ее должно демонтировать лицо, которое это сделало. Такое требование следует из части 3 статьи 29 ЖК.

Установку двери в тамбуре этажной площадки признают перепланировкой помещения в МКД. Ее следует проводить на основании решения ОСС и согласования органа МСУ. Такое правило следует из части 1 статьи 7 ЖК, части 1 статьи 247 ГК, части 2 статьи 25, статьи 26, части 3 статьи 36, пункта 1 части 2 статьи 44 ЖК.

Для демонтажа УО вправе:

уведомить собственников помещений о том, что дверь нужно демонтировать;
обратиться в уполномоченный орган МСУ с просьбой провести мероприятия и понудить собственников демонтировать дверь;
обратиться в суд с заявлением о демонтаже незаконно установленной тамбурной двери – если собственники добровольно ее не демонтируют.

Право УО обратиться в суд основано на частях 1, 1.1, 2.3 статьи 161 ЖК, подпункте «в» пункта 10 Правил № 491 в части обеспечения доступности помещений общего пользования в МКД.

Пример 1. Демонтаж самовольно застекленного ограждения балкона, предназначенного для пожарного выхода

УО обратилась в суд с требованием о демонтаже самовольно застекленного ограждения балкона, предназначенного для пожарного выхода.

В ходе осмотра общего имущества УО выявила, что собственник одной из квартир провел переустройство пожарного выхода без разрешения на проведение данного вида работ. Кроме того, в соответствии с проектно–сметной документацией на ограждении балкона остекление не предусмотрено.

Также в ходе осмотра установлено, что ответчик самовольно установил козырек над балконом пожарного выхода, чем нарушил Правила и нормы эксплуатации жилищного фонда.

В результате осмотра был составлен акт о наличии выявленных нарушений. Акт подписали представители УО, представитель ГЖИ и представитель МЧС.

УО направляла собственнику претензию об устранении этих нарушений и демонтаже конструкции, но собственник ее проигнорировал.

Суд признал спорную конструкцию незаконной и обязал собственника полностью ее демонтировать.

Решение Магаданского городского суда от 25.02.2019 г. по делу № 2-201/2019.

Какая ответственность грозит за самовольные конструкции в МКД

За наличие в доме несогласованной конструкции должен отвечать ответственный собственник, который ее установил, но зачастую ответственность несет управляющая МКД организация. Это происходит, когда наличие самовольных конструкций выявили в ходе проверки. В таком случае Управляющую МКД организацию, скорее всего, оштрафуют и обяжут демонтировать незаконные конструкции.

КоАП за нарушение требований пожарной безопасности, штраф для юридического лица – от 150 до 200 тыс. руб.; КоАП за незаконные установку и эксплуатацию рекламной конструкции, штраф для юридического лица – от 500 тыс. руб. до 1 млн руб.

Примеры: суд на стороне управляющих МКД организаций

Суд посчитал незаконным привлечение ЖСК к ответственности за наличие на этажах дома металлических дверей и кладовых. ЖСК не является субъектом правонарушения. Нарушение допустили не в результате деятельности кооператива, а в результате действий жителей дома.

Суд отметил, что положения статьи 20.4 КоАП позволяют административному органу привлечь за вмененные правонарушения граждан, нарушающих требования пожарной безопасности. Постановление ФАС Поволжского округа от 07.03.2014 по делу № А55-16581/2013.

Незаконная перепланировка жилых помещений

ВС считает, что УО не отвечает за незаконную перепланировку в МКД.

Управляющая организация не отвечает за ненадлежащую перепланировку жилых помещений и не является адресатом предписания о приведении помещений в прежнее состояние. Такую позицию высказал Верховный суд в судебном споре управляющей организации и Госжилинспекции из Санкт-Петербурга.

Управляющая организация обратилась в суд с требованием признать незаконным предписание Госжилинспекции, которая требовала, чтобы УО привела помещения собственников в соответствие с технической документацией. УО указала, что неоднократно обращалась к собственникам с просьбой привести помещения в первоначальный вид, но они не отреагировали. Орган ГЖН посчитал, что именно УО должна устранить нарушения, и сначала суды с ним согласились.

Кассационная инстанция вернула дело в первую инстанцию на пересмотр, указав, что управляющая организация, ненадлежащий адресат для предписания. Пересмотрев дело, суды пришли к выводу, что требовать устранения нарушений в результате незаконной перепланировки вправе только орган, который выдает разрешения на такие работы. Адресатом должны быть собственники или наниматели переустроенных помещений (ч.ч. 1–3, ч. 5 ст. 29 ЖК). Предписание органа ГЖН было признано незаконным, что подтвердил ВС (Определение ВС от 22.09.2020 по делу № 307-ЭС19-13837).

Жители многоквартирных домов для улучшения жилищных условий проводят перепланировку, переустройство, реконструкцию помещений, а иногда и возводят самовольные постройки на придомовой территории. Рассказываем о позиции Верховного Суда РФ в отношении легализации подобных изменений в МКД.

Законодательство РФ о перепланировке, переустройстве и реконструкции помещений в МКД

Перепланировка, согласно ч. 2 ст. 25 ЖК РФ, – это изменение конфигурации помещения, когда потребуется внести изменения в его техпаспорт. Она может включать перенос или полный демонтаж перегородок, перенос дверных проёмов, расширение жилплощади, устройство дополнительных санузлов и т.д..

При переустройстве, или переоборудовании, в помещении устанавливаются, заменяются или переносятся инженерные сети, санитарно-техническое, электрическое оборудование. Эти изменения также влекут внесение правок в техническую документацию МКД (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ).

Реконструкция, в отличие от переоборудования и перепланировки, меняет параметры всего МКД: высоту, площадь, объём (ст. 1 ГРК РФ). К реконструкции относятся замена несущих конструкций, надстройка и перестройка, расширение объекта капитального строительства: утепление стен, пристройка дополнительного помещения, объединение двух помещений на разных этажах в одно, снос перегородки между балконом и внутренним помещением и другие работы.

Согласование перепланировки, переустройства и реконструкции помещения в МКД

На проведение работ по изменению характеристик помещения или даже всего МКД собственник должен получить сначала согласие общего собрания собственников, совместно владеющих общедомовым имуществом (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшать или увеличивать размер общего имущества можно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Это правило касается реконструкции, переустройства и перепланировки, использования части придомовой территории, когда происходит присоединение к помещению собственника части общего имущества дома (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Помимо согласия ОСС, для проведения перепланировки или переустройства помещения в многоквартирном доме собственнику необходимо получить разрешение органа местного самоуправления (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Судебная практика допускает легализацию таких работ после их проведения. Суд должен установить, что изменения в помещении не нарушают прав других жителей МКД и не создают угрозы их жизни и здоровью (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ). В ином случае собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние согласно технической документации (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).

Разберём несколько судебных дел, в которых рассматривались вопросы о приведении помещений после перепланировки, переустройства и реконструкции в соответствие с техпаспортом.

Кухня и санузел не могут располагаться над жилыми комнатами

Требование санитарных норм стало решающим в судебном процессе о перепланировке квартиры в одном из МКД Краснодара. Собственник обратилась в орган МСУ с заявлением для получения документов на уже проведённое переустройство помещения. Муниципалитет отказался выдать разрешение. Собственник обратился в суд.

Первая инстанция и апелляция признали право истца на сохранение квартиры в переустроенном виде, посчитав, что изменённое жилое помещение отвечает требованиям СП-54, не нарушает прав соседей и не угрожает их жизни и здоровью.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. ВС РФ отметил, что суды не приняли во внимание существенные обстоятельства дела. Согласно п. 3.8 СП-2.1.2.2645-10, в жилых зданиях запрещено размещать над жилыми комнатами и кухнями ванные и туалеты. Отказ от выдачи разрешения на переустройство, выданный органом МСУ истцу, ссылался именно на это обстоятельство.

В ходе обследования и экспертизы жилого помещения установлено, что после переноса перегородок увеличилась площадь кухни и санузла. Поскольку квартира истца находится на четвёртом этаже, то существенным для дела являлось уточнение, над какими помещениями третьего этажа располагаются кухня и санузел после переустройства.

Суд первой инстанции и апелляционный суд не учли данное обстоятельство при вынесении решений. ВС РФнаправил дело на повторное рассмотрение.

ОСС должно согласиться на использование земли для самовольной постройки

Семья, проживающая в квартире на первом этаже по договору соцнайма, возвела две пристройки к квартире, увеличив её площадь в 2 раза. Реконструированное помещение не нарушало требований СП-2.1.2.2645-10, требований к пожарной безопасности и соответствовало техническим регламентам, действующим на территории РФ. Однако орган МСУ отказал в сохранении квартиры в переустроенном состоянии, и спор был перенесён в зал суда.

Первая инстанция, а за ней и апелляционный суд удовлетворили требования жителей квартиры. Судьи посчитали, что возведённые пристройки не нарушают права и интересы других граждан, не угрожают их жизни и здоровью, соответствуют санитарным и строительным нормам. Поэтому, согласно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, суды разрешили сохранить помещение в переустроенном виде.

Верховный Суд РФ, куда муниципалитет обратился с кассационной жалобой, не согласился с выводами первых двух судов. ВС РФ отметил, что пристройка возведена на земельном участке, входящем в состав общего имущества МКД. Она представляет собой помещение с отдельным входом из монолитного железобетонного фундамента в кирпичными наружными стенами и кровлей. Такая постройка изменила площадь квартиры, а также увеличила общее имущество МКД за счёт новых ограждающих конструкций.

ВС РФ указал, что для проведения подобной реконструкции, когда изменяется общее имущество дома, необходимо получить согласие всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Истцы не выносили вопрос на ОСС.

Также существенным для суда являлся факт использования без согласия ОСС земли, входящей в состав общего имущества МКД. Пристройка к квартире на земле без получения согласия на её использование может быть признана самовольной постройкой в силу ст. 222 ГК РФ.

Эти обстоятельства суды первой и апелляционной инстанций не рассматривали, поэтому ВС РФ направил дело на новое рассмотрение.

Реконструкция под видом переустройства незаконна

Собственник решил в принадлежащей ему квартире устроить офис. Орган МСУ выдал разрешение на перевод жилого помещения в нежилое и проведение переустройства в соответствии с представленным проектом. Однако владелец квартиры произвёл реконструкцию: появился второй этаж, который существенно увеличил общую площадь бывшей квартиры.

Результат работ не соответствовал согласованному проекту, поэтому орган МСУ отказал в выдаче акта на ввод помещения в эксплуатацию. Собственник с таким решением не согласился и обратился в суд.

Первая инстанция не поддержала истца, подтвердив позицию муниципалитета: результат работ не соответствует проектной документации, в которой не предполагалась реконструкция помещения и элементов МКД и надстройка второго этажа. Вопрос о переустройстве не выносился на общее собрание собственников. Своими действия истец нарушил права третьих лиц, поскольку самовольно увеличил свою долю в праве общей собственности на общедомовое имущество.

Апелляционный суд отменил это решение, указав на то, что собственник может сохранить переустроенное помещение. Проведённые работы не создают угроз жизни и здоровью других лиц, не нарушают их права и интересы. Важным для суда аргументом для принятия решения в пользу истца стало обращение собственника за разрешительными документами в орган МСУ.

Муниципалитет подал кассационную жалобу в ВС РФ, который согласился с выводами суда первой инстанции. Верховный Суд РФ подтвердил, что истец нарушил требования закона, не получив согласия всех собственников помещений в МКД и органа МСУ на реконструкцию. Выполненные в нежилом помещении работы изменили параметры площади бывшей квартиры и общего имущества МКД.

Судья уточнил, что, согласно п. 26 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, отсутствие разрешения на самовольную постройку не может стать причиной для отказа в иске о признании права собственности на такую постройку. Необходимо установить, правомерно ли отказал орган МСУ в выдаче разрешительных документов.

Поскольку истец не обращался в муниципалитет за разрешением на реконструкцию помещения с изменениями элементов МКД, то ВС РФ отменил определение апелляционной инстанциии постановил снова рассмотреть апелляционную жалобу.

Орган ГЖИ может наказать УО за незаконную перепланировку в МКД

Управляющие организации должны иметь в виду, что факт незаконных перепланировок и переустройств с изменением общего имущества МКД может быть зафиксирован при плановых и внеплановых проверках органа ГЖН. В таком случае орган жилнадзора может обязать УО привести общее имущество МКД в состояние согласно техдокументации, если собственник отказывается это делать.

вынести вопрос о легализации переустройства на общее собрание собственников помещений в МКД;
привести общее имущество в соответствие с техпаспортом МКД и через суд потребовать с собственника возмещения затрат.

Также Жилищный кодекс РФ предусматривает наказание владельцу переустроенной квартиры, если он не выполнит решение суда о возвращении помещению начального вида. Согласно ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, помещение может быть продано с торгов. Вырученные средства будут направлена на работы по возвращению квартиры к прежней планировке.

На что только не идут жители МКД, чтобы увеличить площадь квартиры. Например, ограждают часть чердака или технического этажа, пристраивают лестницу и делают квартиру двухуровневой.

На первый взгляд, это незаконно. Но есть нюансы. Расскажем, как на поведение таких находчивых жителей смотрит Верховный суд РФ.

Незаконная перепланировка

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ рассматривала жалобу по делу о легализации самовольной перепланировки и реконструкции квартиры.

Собственники квартиры, расположенной на последнем этаже многоквартирного дома, решили увеличить общую площадь квартиры. В части мансардного чердака устроили жилую комнату и санузел, установили окна для естественного освещения и поставили лестницу в коридоре.

Администрация города отказалась выдавать разрешение на ввод в эксплуатацию реконструированной квартиры. Её владельцы обратились в суд.

экспертным заключением о том, что архитектурно-планировочные и конструктивные решения двухуровневой квартиры соответствуют требованиям законодательства;
выпиской из протокола ОСС, на котором решался вопрос о согласии на проведение реконструкции спорной квартиры с увеличением площади, а также установлении мансардных окон.

На общем собрании собственников обсуждение указанного вопроса имело успех: «за» проголосовали 100% голосов собственников помещений МКД. Всего в голосовании приняли участие собственники, обладающие 68,45% помещений в МКД.

Районный и краевой суды признали право собственности на реконструированную квартиру. Они указали на то, что владельцы квартиры получили 100% голосов на реконструкцию. При этом реконструкция не ухудшила техническое состояние несущих конструкций крыши и дома, не угрожает обрушением здания и не создаёт неудобств при эксплуатации МКД.

Законная перепланировка

Верховный Суд РФ проанализировал материалы дела и пришёл к выводу, что предыдущие суды приняли решения с существенными нарушениями.

Собственники помещений в МКД на праве общей долевой собственности владеют общим имуществом дома (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). К общему имуществу МКД относятся в том числе технические этажи и чердаки.

Уменьшить состав общего имущества можно, только получив согласие всех собственников помещений МКД, и только путём реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Если не получается реконструировать квартиру, не присоединив к ней часть общего имущества, на такую реконструкцию должны дать согласие все собственники помещений МКД (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

⅔ голосов от общего количества голосов можно принять решение о реконструкции МКД только в том случае, если реконструкция не уменьшает размер общего имущества (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Верховный Суд РФ уточнил, что в данном случае владельцам квартиры нужно было получить 100% голосов, потому что реконструкция уменьшала состав общего имущества МКД. Есть нюанс: решение ОСС должны принять единогласно все собственники или единогласно все собственники, участвующие в собрании, с получением письменного согласия на реконструкцию от не принимавших участия в ОСС собственников.

Владельцы спорной квартиры не получили согласия 100% собственников помещений в данном МКД. Кроме того, ВС РФ установил, что на общем собрании собственников не уточнялось, что реконструкция приведёт к присоединению части общего имущества к квартире и его уменьшению. Собственники квартиры провели реконструкцию и уменьшили состав общего имущества незаконно.

Что важно запомнить

Оценить, приведёт ли реконструкция к уменьшению общего имущества МКД.
Если повлечёт – предупредить всех остальных собственников об уменьшении общего имущества дома и получить их согласие.
Согласие собственников выдаётся или единогласно на ОСС с явкой 100%, или всеми участниками собрания с получением письменного согласия от собственников, кто не смог принять участие в нём.

Советуем вам не пускать этот вопрос на самотёк, потому что тогда спрашивать будут с вас. Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении МКД, несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома.

Если необходимо оперативно провести общее собрание собственников, чтобы легализовать уже сделанную перепланировку или согласовать запланированные работы, помочь в этом может сервис «ОСС на 100%».

Мы коротко рассказывали о мнении ВС РФ по вопросу, кто в многоквартирном доме несёт ответственность за незаконное переустройство мест общего пользования. Подробно разберём судебное дело, где указано, что не УО, а собственники помещений должны привести помещения в первоначальное состояние после самовольного переустройства в МКД.

Переустройство помещений в МКД без разрешительных документов считается самовольным

Судебное дело № А56-75945/2018 началось в конце 2018 года и дважды попадало в Верховный суд РФ. С иском о признании незаконным предписания Госжилинспекции в суд обратилась одна из управляющих организаций Санкт-Петербурга. ГЖИ провела внеплановую проверку в многоквартирном доме и установила, что УО нарушила нормы ЖК РФ и Правил № 170.

В предписании ведомство указало, что компания допустила переоборудование нежилых помещений многоквартирного дома: общих коридоров (лифтовых холлов) со 2-го по 9-й этаж лестничной клетки № 3 без соответствующих решений в установленном порядке. Таким образом, увеличена площадь жилых квартир за счёт общего имущества МКД, а решение ОСС об этом отсутствует. Следовательно, нарушены ст.ст. 36, 40 ЖК РФ и п. 1.7.1 Правил № 170.

В иске УО указала, что ГЖИ незаконно возложила на неё обязанность обращаться в суд с требованием обязать кого-либо из собственников демонтировать двери. При этом компания 32 раза отправляла собственникам переоборудованных помещений уведомления с просьбой представить разрешительную документацию или произвести демонтаж перегородки и привести ее в первоначальное, проектное состояние.

Переустройство помещений с уменьшением общего имущества проводится с согласия всех собственников помещений в МКД

Суд первой инстанции, отказывая управляющей организации в её требованиях, исходил из того, что она несёт ответственность за надлежащее содержание общего имущества в доме в соответствии с договором управления. Ст. ст. 36, 40 ЖК РФ установлены специальные правила, в соответствии с которыми на реконструкцию, перепланировку и (или) переустройство помещения с использованием общего имущества дома необходимо получить согласие всех собственников помещений в доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Судья указал, что УО должна была следить за общей площадью многоквартирного дома, не допускать ее уменьшения.

Апелляционный суд подтвердил правоту коллег, отклонив жалобу управляющей организации: на компанию не возложена обязанность по обращению с исковыми заявлениями в суд, а предписано устранить нарушения в рамках имеющихся у неё прав.

Собственник помещения должен получить разрешение на переустройство в органе местного самоуправления

Перелом в решении спора произошёл в кассационном суде, куда обратилась управляющая организация, считая, что предыдущие суды неверно трактовали нормы законодательства.

Судья кассационной инстанции указал: коллеги не учли, что, в соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ, переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. Для этого с заявлением в ОМС обращается собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

В силу ч. 1 ст. 29 ЖК РФ, переустройство/перепланировка помещения в МКД при отсутствии решения о согласовании являются самовольными. Обязанность привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок возложена на лицо, самовольно переустроившее помещение (ч.ч. 2, 3 ст. 29 ЖК РФ).

Таким образом, предписание о приведении самовольно переустроенного/перепланированного помещения в прежнее состояние должно выдаваться собственнику или нанимателю указанного помещения органом, осуществляющим согласование (п. 11 Обзора судебной практики ВС РФ от 26.12.2018 № 4).

На основании этих доводов кассационный суд отправил дело на новое рассмотрение, отменив решения уже состоявшихся судов. ГЖИ подала жалобу в ВС РФ, но тот отказался её рассматривать, не найдя для этого причин.

Устранить самовольное переустройство обязан собственник помещения по предписанию ОМС

На присоединение части общего имущества к помещению собственника при реконструкции/переустройстве должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Провести в МКД переустройство можно только по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
Для получения такого разрешения в ОМС обращается собственник помещения или его представитель.
Если работы проведены без разрешительных документов, то переустройство считается самовольным, и обязанность привести помещение в прежнее состояние возложена на лицо, самовольно его переустроившее.

Следовательно, предписание об устранении самовольного переустройства выдаёт орган местного управления и не в адрес управляющей организации, а собственнику переустроенного помещения.

Судья также отметил, что УО направляла в адрес жителей дома письма с требованием привести общее имущества в первоначальный вид, то есть предпринимала всё, что от неё зависело, для устранения нарушений в доме. Демонтировать установленные перегородки без согласия собственников она не имела права.

Суд признал предписание органа ГЖН незаконным, что подтвердили в дальнейшем апелляционный и кассационный суды, а затем и ВС РФ снова отказался рассматривать жалобу Госжилинспекции на принятые решения.

На заметку

Практика работы органов ГЖН содержит примеры, когда управляющую организацию обязывали демонтировать или легализовать сделанную собственниками перепланировку помещений в доме. Например, в 2018 году ГЖИ Московской области потребовало таких действий от одной из УО.

При повторной проверке ведомство установило, что предписание не выполнено: компанию оштрафовали. УО выплатила штраф в 100 тысяч рублей и собрала ОСС, на котором собственники решили узаконить переустройство помещений дома.

Дело № А56-75945/2018 показало, что управляющая организация в такой ситуации не является надлежащим адресатом предписания, а сами требования орган местного самоуправления должен направлять собственникам переустроенных помещений.

Читайте также: