На сколько можно увеличить балкон без разрешения по закону в казахстане

Обновлено: 02.05.2024

С начала 2020 года 49 субъектами произведены перепланировки квартир, составлено 116 протоколов об административных правонарушениях.

Казахстанцы активно используют возможность перепланировки своих квартир. Это объясняется довольно просто, ведь именно она позволяет сделать помещение просторней, более рационально спланировать интерьер. Но преимущества перепланировки появляются только в том случае, если вы следуете закону. Нередко она проводится самовольно, последствия в том случае могут быть неприятными не только для вас, но и ваших соседей. Zakon.kz расскажет, как не получить штраф и не попасть в ситуацию, где с вас потребуют вернуть все, как было.

Что такое перепланировка и переоборудование

Чтобы разобраться в теме, первым делом необходимо определится с некоторыми понятиями.

Перепланировка - это когда собственник квартиры меняет что-то в конфигурации квартиры: снос стен, перенос ванны, кухни.

Переустройство - это изменение каких-то инженерных коммуникаций (перенос крана, радиатор отопления и.тд.)

Несущая стена - строительная конструкция, которая обеспечивает прочность, жесткость и устойчивость здания или сооружения. Непродуманный снос несущей стены может привести к катастрофическим событиям: по дому пойдут трещины; перекрытия останутся без опоры, возникнет риск, что из-за повышенной нагрузки они сместятся или вообще рухнут; помещения этой квартиры и всех, которые расположены выше, могут обрушиться.

Какие изменения в квартире категорически запрещены

Сносить несущие стены или ослаблять их (согласно Свода правил РК СП РК 3.02-101-2012).
Переносить ванную или туалет на то место, где у соседей снизу находятся жилые помещения или кухни.
Демонтировать общедомовые коммуникации (вентиляционные каналы, перенос стояков отопления или водоснабжения.
Объединение балкона с квартирой и вывод на балкон центрального отопления.
Присоединение к квартире части подвала или крыши.
Пристраивание помещения к панельному дому.
Заливка бетонной стяжки в домах, которые на это не рассчитаны (дома с деревянными перекрытиями или панельные «хрущёвки»).
Утепление полов за счет центральной системы отопления.
Перекрытие источника естественного света.
Закрытие доступа к стоякам и счетчикам.
Демонтаж межквартирных стен.

Какие работы можно проводить без получения разрешений

Устройство и демонтаж встроенной кладовки, шкафа, антресоли или гардеробной.
Остекление балкона.
Замена окон и дверей.
Установка кондиционера, спутниковой тарелки (если это разрешено в вашем доме).
Установка короба, закрывающего коммуникации.
Установка легких полупрозрачных раздвижных дверей, дверей-купе, перегородок из легких материалов (например, при зонировании комнаты).
Замена радиатора отопления.
Переклейка обоев или покраска стен.

Что делать можно, но нужна регистрация

В число разрешенных изменений входят:

Увеличение площади жилых комнат, туалетов, ванных комнат и совмещенных санузлов за счет прихожей, внутриквартирных коридоров, встроенных кладовок и шкафов.
Объединение помещения электрифицированной кухни и жилой комнаты в единую кухню-столовую.
Перенос ненесущих стен в квартире ради изменения конфигурации комнат (однако запрещается оставлять какие-то комнаты без окна или радиаторов отопления).
Объединение комнаты с коридором или его частью.
Обустраивание входа в совмещенные санузлы, ванные комнаты и туалеты из других помещений квартиры, кроме кухонь и др.

Как оформить перепланировку

Для этого необходимо обратиться с заявлением в органы архитектуры и градостроительства местных исполнительных органов.

К заявлению нужно приложить:

Копию удостоверения личности.
Копии правоустанавливающих и идентификационных документов на перепланируемое помещение.
Копию доверенности, если заявление подает не собственник перепланируемого помещения.

Кроме этих документов, может потребоваться эскиз (схема) намечаемой перепланировки. В течение 2 недель собственник помещения получит решение на перепланировку.

Далее собственник должен:

Разработать задание на проектирование.
Обратиться в местный ЦОН для выдачи архитектурно-планировочного задания.
Разработать проект (упрощенный эскиз).
Согласовать проект с органами архитектуры.
Произвести необходимые строительные работы.
Изготовить новый технический паспорт.
Изготовить акт о приемке в эксплуатацию законченной строительством перепланировки собственником самостоятельно.

Как выявляют незаконную перепланировку жилых и нежилых помещений

По информации Управления градостроительного контроля города Алматы, с начала 2020 года 49 субъектами произведены перепланировки квартир, составлено 116 протоколов об административных правонарушениях.

При этом 16 субъектами произведены перепланировки нежилых помещений находящихся в МЖД, составлено 42 протокола об административных правонарушениях.

Как же их выявляют:
• Соседи могут пожаловаться в надзорные органы на сильный шум.
• Электрик, сантехник или другой представитель управляющей компании, приглашенный в квартиру для каких-либо работ, видит, а затем фиксирует перепланировку.

Какой штраф и ответственность за незаконную перепланировку

Согласно ст. 322 Кодекса об административных правонарушениях (КоАП) РК, незаконная перепланировка влечет штраф:

— на физлиц 30 МРП — 87 510 тенге (в 2021 году 1 МРП составляет 2 917 тенге);
— субъектов малого предпринимательства или некоммерческие организации 90 МРП (2 62 530 тенге);
— субъектов среднего предпринимательства 150 МРП (4 37 550 тенге);
— крупных предпринимателей 300 МРП (8 75 100 тенге).
За те же действия, которые повлекли или могли повлечь полную потерю прочности и устойчивости здания, налагаются штрафы: 80, 180, 250 и 500 МРП.

Если боитесь что ваши соседи разбирают дом по кирпичику - не дожидайтесь последствий, жалуйтесь. А если сами затеяли грандиозные перемены в квартире, то консультируйтесь с профессионалами, которые помогут вам сделать правильное расположение с инженерной точки зрения.

Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой

Если покупатель узнал о незаконности перепланировки, то он несет всю ответственность за приобретенное имущество согласно статьи 188 Гражданского кодекса РК.

Кухня на балконе и туалет над соседской спальней. Дадут узаконить?

Когда нам пришла идея сделать из нашей однушки маленькую двушку, я и не предполагала, что процесс перепланировки так затянется. Одно дело - получить разрешение от архитектуры, второе - узаконить. Методом проб и ошибок в течение четырех месяцев нам удалось узаконить перепланировку. Чтобы вы не совершали моих ошибок, предлагаю почитать советы от специалиста. Чего нельзя делать при перепланировке квартиры? И какие процедуры перепланировки упростили в Казахстане?

На вопросы редакции ответил директор проектной организации "ОТАНстройпроект" Нурлан Фазыл.

Для начала давайте разберемся, что такое перепланировка и переоборудование.

Перепланировка - это когда вы меняете площадь помещения с помощью перегородок и внутренних стен. Сносите, объединяете, переносите стену (не несущую). К примеру, если вы объединили санузел.

Переоборудование -это изменение назначения помещения, с затрагиванием инженерных систем и оборудования. К примеру, если из спальной комнаты сделать кухню.

В каких случаях могут отказать в узаконении перепланировки в квартире

1. Если вы собираетесь сделать планировку в панельном доме с затрагиванием несущих стен.

"Если перепланировка была узаконена до введения запрета, то все в порядке. Если вы собираетесь это сделать сейчас, то вам придет отказ от Управления архитектуры и градостроительства. Так как согласно СП РК 3.02-101-2012 "Здания жилые многоквартирные" пункту 4.5.6 в крупнопанельных домах запрещено не только демонтировать несущие стены, но и делать в них проемы. К примеру, между кухней и комнатой. Допускается демонтаж деревянных шкафов и перегородок. То есть объединение санузла не запрещено", - рассказал директор проектной организации Нурлан Фазыл.

2. Собираетесь пристроить помещение к панельному дому.

"Раньше выдавали разрешение на пристройку, сейчас - нет. Согласно СН РК 1.01-26-2011 пункту 4.5.6 в крупнопанельных домах запрещено пристраивать помещения. То есть в данное время вы уже не сможете узаконить помещение", - поделился специалист.

3. Собираетесь снести несущую стену дома.

Узнать, несущая стена или нет, можно из плана жилого дома или самим измерить толщину стены. По словам специалистов, внутренняя несущая стена из кирпича должна быть не меньше 38 сантиметров.

4. Хотите присоединить балкон к жилым комнатам или кухне.

Часто из-за небольших площадей в новых домах жильцы присоединяют площадь балкона к кухне или гостиной. "Это запрещено строительными нормами. Так как при проектировании, строительстве жилого дома не предусматривается отопление на балконе и лоджии. То есть, когда вы присоединяете балкон, вы нарушаете общий теплообмен в доме", - рассказал проектировщик.

5. Перенесли или увеличили кухню (санузел) над или под жилыми комнатами.

Все жилые комнаты должны быть друг над другом. К примеру, вы не можете перенести кухню в спальню, если у соседей под или над вами на том же месте находится детская, гостиная или спальня.

6. Пробили дверной проем в несущих стенах без предварительного технического обследования.

"Если вы решили сделать это, то вам сначала необходимо заказать техническое обследование, получить разрешение, разработать рабочий проект и пройти экспертизу проектной документации, и только после этого приступать к ремонтным работам", - пояснил директор проектной организации.

7. Если в ходе перепланировки площадь комнаты стала меньше прописанных норм.

"В каждом классе жилья есть свои нормы площадей комнат, которые прописаны в своде правил. Для квартир жилых комплексов III-IV классов и малогабаритного жилья ширина комнат должна быть, если гостиная - не менее трех метров, спальня - не менее 2,4 метра. Площадь же спальной комнаты должна быть не менее 10 квадратов.

В I классе кухня-столовая должна быть не менее 18 квадратов, во II классе кухня - не менее 12 квадратов. III и IV классы - кухня не менее девяти квадратных метров, кухня-ниша - не менее шести квадратных метров. При количестве трех, четырех жилых комнат кухня-ниша - не менее 12 квадратных метров. В малогабаритном жилье кухня или кухня-ниша должна быть не менее пяти квадратных метров", - поделился Нурлан Фазыл.

8. Жилая комната или кухня обязательно должны иметь естественное освещение, то есть окно.

"Только санузлы, коридоры, кладовые, гардеробные могут быть без естественного освещения", - добавил директор проектной организации.

9. Выполнили перепланировку без разрешения Управления архитектуры и градостроительства.

Так было до конца 2018 года. Теперь разрешение при перепланировке не требуется. "Согласно приказу министра по инвестициям и развитию РК № 701 от 09.10.2018 года, в Казахстане упрощена процедура перепланировки квартиры. Теперь при процедуре перепланировки вам не нужно получать разрешение в городском Управлении архитектуры и градостроительства", - директор проектной организации разъяснил изменения.

Как оформляли документы на перепланировку до изменений и как теперь узаконить процедуру, читаем ниже.

Как узаконить перепланировку

Как мы писали выше, процедура перепланировки изменилась. Если раньше вам приходилось оформляться по следующей схеме:

Заказывали технический проект будущей перепланировки в проектной организации;
Самостоятельно в архитектуру сдавали документы с техпаспортом на получение разрешения;
После получения разрешения делали перепланировку (ремонтные работы);
Заказывали новый технический паспорт через ЦОН или еgov.kz, оплатив госпошлину;
После получения нового техпаспорта собственник составлял акт приемки в эксплуатацию (или через проектную организацию);
Сдавали акт приемки в эксплуатацию в ЦОН на регистрацию в архитектуре и министерстве юстиции;

то с конца 2018 года для перепланировки не требуется разрешение от городского Управления архитектуры и градостроительства. Но теперь необходимо согласование с автором техпроекта, то есть проектной организацией. Предлагаем актуальную схему действий при перепланировке квартиры:

Нередко архитектурные изыски даже в новостройках ставят владельцев жилья перед фактом не самой комфортной планировки. Это и маленькие кухни, узкие санузлы или вытянутые спальни, невероятно большие прихожие и многие прочие неверно зонированные пространства подразумевают улучшение и преобразование. Как только вы решились на изменение своего жилья, ни в коем случае не стоит сиюминутно претворять идеи в жизнь.

Основанием для внесения в информационную систему правового кадастра идентификационных и технических сведений зданий, сооружений и (или) их составляющих на вновь созданное недвижимое имущество, регистрации прав на недвижимое имущество в Государственной корпорации «Правительство для граждан» является утвержденный акт приемки объекта в эксплуатацию.

Акт приемки построенного объекта в эксплуатацию подлежит обязательному учету в местных исполнительных органах, осуществляющих функции в области архитектуры и градостроительства.

Порядок ведения и учета актов приемки объекта регламентируется статьей 75-1 Закона Республики Казахстан «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан».

При этом в отношении объектов принимаемыми в эксплуатацию собственником самостоятельно:

государственная корпорация в течение одного дня с момента получения от заявителя утвержденного акта приемки объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно направляет в структурное подразделение соответствующего местного исполнительного органа, осуществляющее функции в сфере архитектуры и градостроительства по месту нахождения объекта, утвержденный акт приемки объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно.
структурное подразделение соответствующего местного исполнительного органа, осуществляющее функции в сфере архитектуры и градостроительства в течении одного рабочего дня проводит сверку на соблюдение собственником процедур, определенных правилами организации застройки и прохождения разрешительных процедур, и производит учет акта приемки в эксплуатацию.

При выявлении нарушений в течение одного рабочего дня с момента получения документов от Государственной корпорации письменно информируют об этом регистрирующий орган.

в случае отсутствия нарушений в течение одного рабочего дня с момента получения документов от Государственной корпорации письменно информируют об этом регистрирующий орган.

В каких случаях может потребоваться разрешение на перепланировку квартиры или ее переоборудование?

Согласно статье 71 Закона Республики Казахстан «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан» собственникам вменяются следующие обязанности, направленные на сохранение основных характеристик объектов, обеспечивающих безопасность и надлежащее их качество при эксплуатации:

1) осуществление работ по восстановлению, усилению, переустройству, перепланировке, переоборудованию, реконструкции, расширению, техническому перевооружению, модификации, реставрации и постутилизации объекта, а также изменению архитектурного облика и (или) градостроительных аспектов объекта только в соответствии с установленным законодательством порядком прохождения разрешительных процедур, строительными, санитарными, противопожарными, противовзрывными, экологическими и другими обязательными нормами и правилами.

Если вы хотите из дома сделать магазин, из подвала – мастерскую или цех, то это будет переоборудованием, так как изменение помещения (помещений) связано с изменением его функционального назначения и на его проведение вам понадобится разрешение местного исполнительного органа, а затем ввод в эксплуатацию и регистрация.

Вместе с тем, в случае модернизации, реконструкции, перевооружения, изменения целевого назначения эксплуатируемого помещения или строения производится техническое обследование надежности и устойчивости зданий и сооружений. При этом, эксперт, выполняющий техническое обследование надежности и устойчивости зданий и сооружений, несет ответственность за качество проводимых исследований, правильность выносимых решений и полноту разработанных рекомендаций. Рекомендации, выданные экспертом (аккредитованной организацией), должны обеспечивать надежность и устойчивость зданий и сооружений по итогам их выполнения.

Все выводы и указания экспертов по результатам технических обследований являются обязательными для исполнения заказчиком

Если же вы не меняете назначения помещения, но меняете его границы – расширяете комнаты, объединяете их между собой или, наоборот, и они не связаны с изменением несущих и ограждающих конструкций, инженерных систем и оборудования, то на данную перепланировку не требуется разрешение МИО, ввод в эксплуатацию осуществляется собственником самостоятельно, а затем регистрация через Госкорпорацию.

Некрупные, на первый взгляд, изменения, как, к примеру, перенос дверного проема, также является перепланировкой, но требует разрешения акимата и последующей регистрации (данное требование не распространяется на перепланировку и переоборудование не связанных с изменением несущих и ограждающих конструкций, инженерных систем и оборудования). Лучше дополнительно уточнить необходимость оформления любых изменений.

Как получить разрешение на перепланировку, переоборудование?

Исходным документом для проектирования перепланировки является решение акимата о реконструкции (перепланировке, переоборудовании) помещений (отдельных частей) существующих зданий. Для того, чтобы получить разрешение, необходимо написать заявление в адрес акимата посредством веб-портала «электронного правительства».

Заявление о предоставлении исходных материалов / архитектурно-планировочного задания и технических условий / исходных материалов для реконструкции (перепланировки, переоборудования) помещений (отдельных частей) существующих зданий и сооружений, связанных с изменением несущих и ограждающих конструкций, инженерных систем и оборудования для получения Пакета 3 по форме, согласно приложению 1 к Правилам застройки и прохождения разрешительных процедур в сфере строительства подается в адрес МИО посредством веб-портала "электронного правительства":

письменного согласия не менее двух третей от общего числа собственников помещений (квартир) жилого дома или протокол собственников помещений (квартир) жилого дома в случаях, если изменения затрагивают общее имущество объекта кондоминиума (не требуется для лиц, имеющих нарушения опорно-двигательного аппарата, передвигающихся на кресло-колясках в случае если изменения связаны с обеспечением доступа к жилищу);
технического паспорта изменяемого помещения (при его наличии);
опросного листа (при необходимости в дополнительном подключении к источникам инженерного и коммунального обеспечения и/или увеличении нагрузок);
правоустанавливающего документа на земельный участок (если реконструкция предусматривает дополнительный отвод (прирезку) земельного участка) (в случае отсутствия регистрации в государственной базе данных "Регистр недвижимости");
технического проекта (состав и содержание изложены в приложении 5 к Правилам);
в случаях если в техническом проекте проектировщиком указано, что планируемые реконструкция (перепланировка, переоборудование) помещений (частей жилого дома) или перенос границ помещений затрагивают интересы собственников смежных помещений (частей дома) дополнительно прилагается нотариально засвидетельствованное письменное согласие собственников помещений (частей дома), смежных с изменяемыми помещениями (частями дома), в случае, если планируемые реконструкции (перепланировки, переоборудование) помещений (частей жилого дома) или перенос границ помещений затрагивают их интересы (не требуется для лиц, имеющих нарушения опорно-двигательного аппарата, передвигающихся на кресло-колясках в случае если изменения связаны с обеспечением доступа к жилищу).

Интересы собственников других помещений (частей дома), смежных с изменяемыми помещениями (частями дома), учитываются в случае, если планируемые реконструкции (перепланировка, переоборудование) помещений (частей жилого дома) или перенос границ помещений затрагивают совместную границу с изменяемым помещением (частью жилого дома), а также в случаях ухудшения санитарных, экологических, противопожарных условий проживания. Отказ собственников других помещений (частей дома), смежных с изменяемыми помещениями (частями дома) в иных случаях не допускается.

Разрешение вам выдадут в течение 15 рабочих дней, абсолютно бесплатно. В результате вы получите разрешение акимата на реконструкцию (перепланировку, переоборудование) помещений существующих зданий, архитектурно-планировочное задание и технические условия (в случае подачи опросного листа) и другие исходные материалы (для разработки проекта реконструкции, перепланировки или переоборудования.

До начала производства строительно-монтажных работ заказчик обязан уведомить органы, осуществляющие государственный архитектурно-строительный контроль, о начале осуществления деятельности по производству строительно-монтажных работ в порядке, установленном Законом Республики Казахстан "О разрешениях и уведомлениях".

При этом о начале производства строительно-монтажных работ по подключению к сетям энергоснабжения технически несложных объектов вправе уведомлять организация, осуществляющая строительно-монтажные работы сетей электроснабжения.

Процесс строительства сопровождается архитектурно-строительным контролем и надзором в соответствии с нормами главы 6 Закона.

Завершенный строительством объект подлежит приемке в эксплуатацию в соответствии с нормами главы 11 Закона.

Утвержденный в установленном порядке акт приемки построенного объекта в эксплуатацию является основанием для внесения в информационную систему правового кадастра идентификационных и технических сведений зданий, сооружений и (или) их составляющих на вновь созданное недвижимое имущество, регистрации прав на недвижимое имущество.

В каких случаях в разрешении могут отказать

Если изменения касаются конструктивных решений, т.е. если планируются изменения, которые затрагивают несущие и (или) наружные ограждающие конструкции (в том числе фундаменты, основания, каркас, колонны, опоры, балки, ригели, фермы, наружные стены, внутренние несущие стены, перекрытия, лестничные площадки и марши, лифтовые шахты и тому подобное) существующих объектов либо изменения конструктивных решений, ранее заложенных в проекте строительства.

Если изменения касаются интересов соседей или владельцев смежных помещений, но они не согласны с планируемой перепланировкой, реконструкцией или переоборудованием.

Если изменения отрицательно сказываются на функционировании инженерных сетей, нарушают сейсмостойкость и прочие характеристики.

Если была произведена самовольная перепланировка, переоборудование. Самовольную перепланировку, переоборудование можно определить на стадии регистрации объекта в государственном органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество.

Порядок ведения и учета актов приемки объекта регламентируется статьей 75-1 Закона.

При этом в отношении объектов принимаемыми в эксплуатацию собственником самостоятельно:

государственная корпорация в течение одного дня с момента получения от заявителя утвержденного акта приемки объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно направляет в структурное подразделение соответствующего местного исполнительного органа, осуществляющее функции в сфере архитектуры и градостроительства по месту нахождения объекта, утвержденный акт приемки объекта в эксплуатацию собственником самостоятельно.
структурное подразделение соответствующего местного исполнительного органа, осуществляющее функции в сфере архитектуры и градостроительства в течении одного рабочего дня проводит сверку на соблюдение собственником процедур, определенных правилами организации застройки и прохождения разрешительных процедур, и производит учет акта приемки в эксплуатацию.

в случае отсутствия нарушений в течение одного рабочего дня с момента получения документов от Государственной корпорации письменно информируют об этом регистрирующий орган.

Далее регистрирующий орган принимает соответствующее решение.

Если перепланировка/реконструкция/переоборудование были сделаны без разрешения

Самовольное строительство, равно как и изменение архитектурного облика, перепланировка (переоборудование, перепрофилирование) зданий, отдельных помещений и частей здания не допускается и является нарушением норм и требований, установленных законодательством об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности.

Добавим, что перепланировка не может касаться только владельцев одной квартиры, а влияет на прочность всего здания. Следует помнить, что незаконная перепланировка нарушает устойчивость и прочность объекта в целом.

За самовольное строительство предусмотрена административная ответственность , которая определена главой 20 Кодекса «Об административных правонарушениях», кроме того, предусмотрена и уголовная ответственность.

Штрафы

К примеру, согласно статьи 322 Кодекса «Об административных правонарушениях» незаконные переоборудование и перепланировка жилых и нежилых помещений в существующих зданиях без архитектурно-строительного проекта и соответствующего решения структурных подразделений местных исполнительных органов, осуществляющих функции в области архитектуры, градостроительства и строительства, за исключением требований, установленных техническими регламентами влекут штраф на физических лиц - в размере 30 МРП, на должностных лиц, субъектов малого предпринимательства или некоммерческие организации - в размере 90 МРП, на субъектов среднего предпринимательства - в размере 150 МРП, на субъектов крупного предпринимательства - в размере 300 МРП.

Если переоборудование/перепланировка/реконструкция повлекли или могли повлечь полную потерю прочности и устойчивости (разрушение) здания, то на физических лиц налагается штраф в размере 80 МРП, на должностных лиц, субъектов малого предпринимательства или некоммерческие организации – в размере 180 МРП, на субъектов среднего предпринимательства – в размере 250 МРП, на субъектов крупного предпринимательства – в размере 500 МРП.

Решение сделать кардинальную переделку обстановки зачастую связано с покупкой новой квартиры либо желанием перемен в привычном домашнем интерьере. Но в реформаторском пылу некоторые собственники забывают о процессах согласования перепланировки, о том, что есть запрещенные к сносу стены. В итоге вместо интерьера как в журнале, можно получить штраф и требование вернуть все, как было.

В первую очередь определимся с некоторыми понятиями.

Перепланировка — это изменение жилого или нежилого помещения без смены его функционального назначения. Площадь помещения меняется с помощью перегородок и внутренних ненесущих стен. Это может быть новый проем в ненесущей стене, объединение или разъединение санузла с ванной комнатой.

Переоборудование — это изменение назначения помещения, при котором будут затронуты инженерные системы и оборудования. Например, когда гостиную объединяют с кухней и делают большую столовую-гостиную.

Несущая стена — строительная конструкция, воспринимающая нагрузки и воздействия, обеспечивающая прочность, жесткость и устойчивость зданий и сооружений. Определить является ли стена несущей возможно на основании технического обследования надежности и устойчивости зданий и сооружений. Такое обследование может сделать только организация с лицензией.

Как рассказали порталу kn.kz в Комитете по делам строительства и ЖКХ, по республике в 2019 году за незаконное переоборудование и перепланировку жилых и нежилых помещений либо строительство или реконструкцию без проектно-сметной документации привлечено 1412 физических и юридических лиц, за январь-август 2020 года — 368.

Какие виды работ можно не согласовывать

Если вы решили провести ремонтные работы, которые не нарушают устойчивость несущих стен и не портят архитектурный вид здания, то они не требуют согласования. Выделим некоторые из них:

устройство и демонтаж встроенной кладовки, шкафа, антресоли или гардеробной;
остекление балкона;
замена оконных рам;
установка кондиционера, спутниковой тарелки (если это разрешено в вашем доме);
установка короба, закрывающего коммуникации;
установка лёгких полупрозрачных раздвижных дверей, дверей-купе, перегородок из лёгких материалов (например, при зонировании комнаты);
замена радиатора отопления.

Что делать можно, но нужно зарегистрировать

Если запланированные работы не влияют на безопасность конструкции дома, то, согласно последним изменениям в правилах оформления перепланировки, действующие в Казахстане с конца 2018 года, не требуется разрешение в городских управлениях или отделах архитектуры и градостроительства. Изменения нужно зарегистрировать и заказать новый технический паспорт.

В число разрешённых изменений, если это позволяют конструктивные и инженерные системы дома, обычно входят:

совмещение или разъединение ванной комнаты и туалета;
увеличение площади жилых комнат, туалетов, ванных комнат и совмещенных санузлов за счет прихожей, внутриквартирных коридоров, встроенных кладовок и шкафов;
объединение помещения электрифицированной кухни и жилой комнаты в единую кухню-столовую;
установка дополнительных проходов в ненесущих стенах (например, арка между кухней и гостиной или установка раздвижной двери между этими помещениями, чтобы получилась кухня-гостиная). Если кухня газифицирована, то при перепланировке необходимо предусмотреть вытяжную вентиляцию с механическим побуждением;
обустраивание входа в жилые комнаты с газифицированных кухонь-столовых. Жилая комната при этом должна иметь второй выход в негазифицированные помещения;
перенос ненесущих стен в квартире ради изменения конфигурации комнат (однако запрещается оставлять какие-то комнаты без окна или радиаторов отопления);
объединение комнаты с коридором или его частью;
обустраивание входа в совмещенные санузлы, ванные комнаты и туалеты из других помещений квартиры, кроме кухонь;
строительство перегородок до потолка, образующие отдельное помещение (например, гардеробную).

Важно: даже если вы сделали несущественную переделку, но не зарегистрировали её, она всё равно будет считаться незаконной.

Что можно сделать, но нужно получить разрешение

Более сложные виды проектов согласовать будет сложнее. К ним относятся:

строительство веранды или отдельного входа в квартиру на первом этаже дома;
надстройка, увеличение площади балкона;
перенос инженерных коммуникаций;
строительство мансарды;
объединение двух квартир на разных этажах.

Эти и подобные им работы затрагивают несущие конструкции дома и угрожают безопасности остальных жильцов. Для их разрешения нужно заказать комплексный проект у профессиональной организации, причём желательно, чтобы его сделали авторы дома или их правопреемники.

Что делать запрещено

Некоторые виды перепланировки и переоборудования нельзя согласовать ни при каких обстоятельствах. Все они могут нарушить безопасность дома или затруднить доступ к общим инженерным коммуникациям.

К перепланировкам, запрещенным в квартире, относятся:

перепланировка в крупнопанельных домах с устройством проемов в несущих стенах (согласно Свода правил Республики Казахстан СП РК 3.02-101-2012* «Здания жилые многоквартирные»). Перепланировка квартир в многоквартирных домах с крупнопанельными несущими стенами допускается только за счет демонтажа ненесущих конструкций (встроенных деревянных шкафов, перегородок);
перенос кухни или санузла так, чтобы они располагались над жилыми комнатами соседей (запрещено даже незначительное наложение зоны кухни или санузла на зону жилой комнаты ниже этажом);
объединение балкона с квартирой и вывод на балкон центрального отопления;
присоединение к квартире части подвала или крыши;
пристраивание помещения к панельному дому;
снос несущих стен или создание в них проходов;
ликвидация или уменьшение вентиляционных каналов;
заливка бетонной стяжки в домах, которые на это не рассчитаны (дома с деревянными перекрытиями или панельные «хрущёвки»);
утепление полов за счет центральной системы отопления;
перекрытие источника естественного света;
закрытие доступа к стоякам и счетчикам;
демонтаж межквартирных стен;
перенос стояков водоснабжения.

Таких запретов довольно много. Перед разработкой проекта лучше уточнить в отделе архитектуры, что можно сделать конкретного в вашем доме.

Как оформить перепланировку

Для оформления перепланировки необходимо:

Обратиться в любую проектную организацию и заказать технический проект.
Сделать перепланировку согласно проекту.
Снова пригласить организацию, которая делала проект, для проверки соответствия работ эскизу.
Самостоятельно заполнить Акт приемки построенного объекта в эксплуатацию (его шаблон есть в интернете). Акт подписывают владелец жилья и проектировщик, составивший технический проект.
Отнести Акт в ЦОН для регистрации документа в Управлении архитектуры и градостроительства и Министерстве юстиции и заказать новый технический паспорт квартиры, оплатив госпошлину.

Как оформить переоборудование

Для этого тоже надо будет заказать технический проект. Далее после его изготовления необходимо получить разрешение в городском управлении архитектуры и градостроительства на переоборудование. Затем необходимо заключить договор авторского и технического надзора и договор генерального подряда.

Одним словом, отныне за перепланировку или переоборудование отвечают частные фирмы, имеющие лицензии на выполнение технических проектов. Они несут юридическую ответственность за произведенные в квартире изменения.

Далее так же следует заказать новый техпаспорт квартиры в ЦОНе.

Если перепланировка сделана, но не узаконена

В этом случае нужно также обратиться в частную проектную организацию за изготовлением проекта на уже выполненные работы. Далее нужно заполнить Акт ввода в эксплуатацию построенного объекта и заказать новый технический паспорт.

Если самовольная перепланировка затронула несущие стены, капитальные конструкции и ограждения, то вам выпишут штраф, и при необходимости могут вынудить вернуть все обратно.

Если же собственник с неузаконенной перепланировкой захочет продать квартиру, то тех клиентов, которые готовы купить квартиру в ипотеку, он сразу же теряет. Такие квартиры в ипотеку невозможно купить, потому что банк не примет в залог недвижимость, у которой документы не в порядке.

Какую перепланировку делают сегодня

О современных тенденциях в области перепланировки порталу kn.kz рассказала архитектор-дизайнер, член Союза архитекторов РК, руководитель архитектурного бюро «Квадрат» Ксения Рынгач.

— Ксения, какие веяния наблюдаются сейчас в вопросе перепланировки квартир?

— В основном тенденции все те же, но в последнее время все больше людей просят изолировать зону кухни. Также по-прежнему расширяют гостиные. Если есть возможность «забрать» коридор в гостиную для того, чтобы визуально увеличить небольшую площадь, то мы это делаем. В планировочном решении однозначно также присутствует тенденция изолированных санузлов. Люди стараются сделать больше санузлов в квартире. Обязательно, если есть такая возможность, делают санузел при спальне у взрослых и отдельно гостевой, куда ходят дети.

— Как часто в своих проектах Вы прибегаете к перепланировке? Какие стены Вы зачастую «приговариваете» к сносу?

— К перепланировке, если есть такая возможность прибегаем обязательно. Если это кирпичный дом, то какие-то коррективы мы вносим. Сейчас, конечно, гораздо больше удовольствия работать со свободными площадями, где я могу зонировать пространство так, как мне нужно, согласно концепции интерьера, согласно функциональному назначению помещений и расстановке мебели. В редких случаях современные новостройки не претерпевают корректив по перепланировке. Потому что, в новостройках планировки, мягко говоря, оставляют желать лучшего. Здесь очень сложно в интерьере что-либо «обыграть». Поэтому я прошу на стадии организации общих стен останавливать застройщика, чтобы покупатель предлагал уже свое решение и отдавал это застройщику. А так, в новостройках я бы все стены «приговорила» бы к сносу.

— Как Вы поступаете, если клиент просит снести по проекту стену, которую сносить запрещается, Вы предлагаете ему альтернативу? Например, установка французских окон или дверей и т. д.

— Если клиент просит снести то, что нельзя, я отказываюсь это делать, так как все должно быть по букве закона. В панельных домах однозначно не разрешается сносить ничего, кроме, если не ошибаюсь, стен в санузле. И то это будет все очень сложно. Все должно быть изначально согласовано, и только после разрешения отдела архитектуры можно производить какие-либо виды работ.

Французские окна? Без проблем. Если фасад дворовой, то я это сама предлагаю. Мне очень нравятся французские окна в интерьере, потому что пространство становится совершенно другим. Больше света, вертикаль появляется. Если это не портит фасад дома, то я обеими руками за.

— Какие трудности испытывают собственники квартир при перепланировке?

— Трудности в легализации перепланировки, если есть незаконные моменты. Я советую делать все поэтапно. Купили квартиру, заказали проект перепланировки. Проект этот недорогой — в диапазоне от 20 000-40 000 тенге можно заказать проектировщику с лицензией. Заказали проект, где есть план до перепланировки и после перепланировки. Пошли в ЦОН, зарегистрировали. Получили разрешение, и потом можно приступать к работам. И только в этом случае никаких проблем у вас не возникнет. И вы будет спокойно демонтировать старые и монтировать новые стены заново.

Предположим, в одно прекрасное утро вы проснулись и увидели, что на ваш балкон владельцы магазина повесили рекламную «растяжку». Что делать в таком случае? Конечно, требовать снять баннер, ибо балкон — не их личная собственность.

Балкон и закон: что входит в объекты кондоминиума

Юрист, директор юридической компании «Гранд Premium» Татьяна Сергеевна Лебедева поясняет: «Размещение вывески без разрешения — это, конечно, действия незаконные. Потому что если вы заметили, в новых техпаспортах в площадь квартиры засчитана площадь балкона. Поэтому для размещения вывесок частник обязан спросить разрешения у владельца квартиры, где находится балкон».

Действительно, в статье 2 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» указано, что в жилплощадь входят полезная площадь комнат и балконов (лоджий). Очевиден вывод — балкон как одно из помещений жилища считается частью всей квартиры и находится в собственности у владельца.

Но тут есть маленький подвох. В том же законе в статье 47 говорится о том, что границы помещения — это внутренняя часть стен, пола и потолка. Получается, что внешняя часть балкона — это не собственность хозяина. Она входит в состав кондоминиума, а потом находится в общей собственности у всех жильцов (как и стены многоэтажки).

О том, как получить техпаспорт на квартиру, вы можете прочитать здесь.

Можно ли кому-то вешать вывески на балконы и лоджии?

Просто так вывески вешать нельзя. Если в вашем доме есть коммерческие помещения, магазины, офисы или парикмахерские, то их владелец не имеет права просто разместить на чьем-то балконе свои растяжки. Для этого понадобится согласие жильцов дома — т.е. участников кондоминиума. Если в этом вопросе жильцы и коммерсант не достигли согласия, то нужно обращаться за разрешением спора в суд.

Это касается не только вывески, но и реконструирования балкона, даже смена интерьера фасада. На это нужно получать согласие участников кондоминиума, в том числе и владельца балкона.

Положим, вы обнаружили, что с внешней стороны вашего балкона что-то происходит. Например, с утра там оказалась вывеска. Что вам делать? Помните, что самостоятельно снимать вывеску не нужно — это должны делать все участники кондоминиума. Для этого нужно сделать собрание собственников квартир. По решению собрания вывеска может быть или снята, или установлена.

Если вы собрали своих соседей, но решение не принято, или собрать жильцов вовсе не получилось, то нужно требовать устранения нарушений через суд. Вы как владелец балкона имеете право голоса.

По закону любое изменение общего имущества требует согласия не менее 2/3 от общего числа собственников в многоэтажке. Но также есть пункт, по которому обязательно согласие жильца, собственность которого смежная с изменяемой частью. Т.е. в данном случае согласие владельца балкона на вывеску тоже должно быть.

Зачастую вмешательство в жизнь кондоминиума не ограничивается развешиванием баннеров на балконах. Предприниматели желают пристраивать к домам входные группы или кто-то из жильцов 1-го этажа может захотеть еще одну комнату в квартире. О юридических нюансах подобных дел можно прочитать в статье.

Общедомовое имущество: кто может получить доступ

Согласно статье 38 Закона Республики Казахстан «О жилищных отношениях» по получении заблаговременного письменного уведомления собственник либо другой проживающий обязаны допустить представителя других собственников помещений (квартир) или органа управления объектом кондоминиума в помещение, если необходима проверка состояния общего имущества, ремонт или замена общего имущества, которые могут быть произведены лишь из помещения собственника.

В аварийных случаях или при иных чрезвычайных обстоятельствах, создающих угрозу здоровью или жизни человека, доступ должен быть разрешен и без заблаговременного уведомления. Таким образом, в случае необходимости собственник квартиры обязан предоставить доступ представителям собственников помещений (квартир) либо другим собственникам к общему имуществу объекта кондоминиума, находящегося в пределах помещения этого собственника. Нужно пустить следующих лиц:

проверяющих состояние общего имущества;
ремонтную бригаду, если она чинит инженерные коммуникации, крышу и нужен доступ к внешней стороне балкона;
строителей, которые проводят, например, укрепление стен, балконов и им необходимо посмотреть состояние лоджии;
в случаях ЧС и аварий.

В данных ситуациях не пустить специалистов — это не только незаконно, но и из серии «рыть самому себе яму». Ведь проверки и ремонт балкона, стен, крыши нужны для вашей же безопасности.

Кто ремонтирует балкон?

По закону балкон — это собственность владельца квартиры и объекта кондоминиума, поэтому и ремонтировать его должны они. Со стороны государства, акиматов никакой материальной помощи для этого не предусматривается.

«Смотрите, если эта квартира неприватизирована — то за счет бюджета, если приватизирована или в собственности — то собственник ремонтирует самостоятельно — поясняет Татьяна Лебедева. — В практике ремонтируют хозяева. Что касаемо фасада, то тут другая ситуация. Здесь на ремонт должен собраться весь дом. И если они не захотят, то тут уже ничего не поделаешь, все так и будет стоять…. Если балкон в аварийном состоянии, то вызываются ЧС-ники и дают заключение. Балкон опечатывается».

Если балкон сыпется, нуждается в капремонте, то его чаще опечатывают, заколачивают дверь — на восстановление по нынешним ценам уйдет не меньше полумиллиона тенге. Ни владельцам квартиры, ни другим жильцам дома такую сумму собирать обычно не хочется (это как минимум).

Читайте также: