Можно ли построить балкон на 3 этаже

Обновлено: 02.05.2024

У многих жильцов первых этажей, лишенных балкона, возникает мысль повысить уровень комфортности своей квартиры, и они пристраивают балкон самостоятельно. Можно ли так делать и какие могут быть риски? Вот что говорят юристы.

Для возведения пристройки нужно собрать все необходимые документы, чтобы она была сделана на законных основаниях. Если вы пристроите балкон, не оформив это документально, то как в период владения такой недвижимостью, так и впоследствии при продаже квартиры могут возникнуть проблемы. Особенно это касается тех продавцов, чей покупатель использует ипотечные средства. В этой статье мы расскажем, как сделать пристройку на законных основаниях.

Сначала рассмотрим юридическую сторону вопроса. Возведение балкона – не перепланировка квартиры, а реконструкция. Вот что говорит об этом законодательство.

Перепланировка жилого помещения, по ст. 25 ЖК РФ, представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Реконструкция объектов капитального строительства согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Отсюда следует, что с юридической точки зрения процедура получения разрешения на реконструкцию сравнима с получением разрешения на строительство.

По этой причине вам нужно обратиться в местную администрацию именно за разрешением на строительство.

Какие документы понадобятся?

Согласие соседей. Необходимо собрать подписи жильцов как доказательство того, что они не против постройки вами балкона на общей территории. Согласны должны быть все жители дома и вот почему.

Балкон будет размещаться на земле, являющейся придомовой территорией. Теоретически это лишает собственников квартир права владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома. Следовательно, на возведение балкона необходимо получение согласия всех собственников многоквартирного дома.

2. Проект балкона.

Заказать его можно в архитектурном бюро.

3. Согласие коммунальных служб (водоканал, газовая служба).

Придется оплатить перенос коммуникаций, если, например, по стене проходит газовая труба.

4. Согласие пожарного надзора.

5. Согласие департамента архитектуры.

6. Свидетельство о собственности на квартиру.

7. План первого этажа дома, справка из БТИ.

8. Фотографии дома и части территории, на которой вы планируете сделать пристройку.

Мы перечислили только самое основное. Более полную информацию по документам можно найти в п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса.

Строительство и приемка

После того как проект балкона будет утвержден и согласован, и муниципалитет даст разрешение на строительство, можно начать возведение пристройки.

Когда строительство будет закончено, вам следует явиться в муниципалитет со всеми документами на пристройку. Специалисты могут приехать и посмотреть, соответствует ли балкон проекту.

После этого вы должны представить в Росреестр документы, для того чтобы в техническую документацию на квартиру были внесены изменения.

Что делать, если вы самовольно пристроили балкон?

В этом случае собрать документы для того, чтобы узаконить пристройку, будет намного сложнее. Если она не будет отвечать каким-либо требованиями или нормативам, вас обяжут ее снести. Для того чтобы этого не произошло, проще узаконить возведение балкона до начала строительства.

Земля, на которой будет находиться пристройка, перейдет из общего пользования в ваше личное владение. В этом случае городские власти могут обязать вас платить за этот участок земли.

Если вы живете на втором этаже, а у ваших соседей снизу пристроен балкон, то возможно, вам также разрешат его построить над балконом первого этажа.

В каких случаях вам откажут?

Есть несколько случаев, когда в разрешении на строительство вам точно откажут.

1. Дом является памятником архитектуры.

2. Балкон выходит на центральную улицу.

3. Перепланировка затронет несущие стены.

4. Подземные коммуникации расположены ближе, чем в 2,5 метрах от места, где будет находиться пристройка.

5. Балкон может испортить внешний вид фасада дома

Если ни один из этих пунктов не применим, а вам отказали в разрешении, то можно попытаться оспорить это в суде.

Судебное решение будет во многом, если не во всем, зависеть от ситуации: техническая допустимость, согласие других собственников, отсутствие прямых запретов в нормативных документах, в том числе в правилах благоустройства города.

Самое полезное и интересное о недвижимости БЕЗ РЕКЛАМЫ И СПАМА на нашем канале! ПОДПИШИТЕСЬ, чтобы не пропустить!

Если вам нужна ПОМОЩЬ РИЭЛТОРА международного класса по разумной цене – к вашим услугам агентства и агенты CENTURY 21 более чем в 80 странах мира, в том числе, по всей России. Подробная информация и поиск специалистов по Дельные и остроумные КОММЕНТАРИИ к статьям приветствуются, неадекватные – удаляются, без обид)

Балкон — это дополнительное помещение, которое можно использовать для своих целей. К сожалению, не у всех он естьВ некоторых жилых здания не предусмотрены балконы на первых и вторых этажах. Данный факт достаточно смущает жильцов, так как лоджия или балкон – это дополнительная полезная площадь. На его территории можно хранить консервацию, велосипед, инструменты и многое другое, что в хозяйстве должно быть под рукой, оно принимается не кодовый день. Некоторые даже обустраивают спортивный зал, офис или зимний сад. Возможно, ли сделать балкон, если он отсутствует?

Можно ли сделать балкон, если его нет

Следует отметить, что для изготовления балкона понадобится в обязательном порядке разрешение соответствующих инстанций. Если его не получить, то могут возникнуть достаточно серьезные проблемы, минимум из которых – это снос всей конструкции. Самовольные пристройки данных сооружений в многоэтажных домах запрещены.

Перед пристройкой балкона к своей квартире, необходимо получить разрешение в соответствующих организациях

Для того чтобы сделать балкон, понадобятся следующие документы и разрешения:

Право собственности на квартиру;
План квартиры и прилегающей площади (БТИ);
Разрешительный документ из ЖКХ;
Письменное согласие жильцов, которые живут по соседству;
Проект перепланировки;
Разрешение от коммунальной службы, департамента архитектуры.

Если есть возможность, то лучше обратиться к нотариусу, который в короткий промежуток времени сможет собрать всю документацию. Самостоятельная процедура замнет достаточно много времени.

Можно ли пристроить балкон к квартире (видео)

Если квартира без балкона

Квартира без балкона – не особо привлекательный вариант. Многим хозяев при продаже недвижимости приходится скидывать достаточно большую сумму именно из-за того, что отсутствует балкон. Но при этом, сделав пристройку, можно в дальнейшем не только увеличить полезную площадь квартиры, но и продать ее намного выгоднее.

В основном, при покупке квартиры, в первую очередь обращают внимание на наличие балкона

В настоящее время – постройка балкона в квартире очень распространенное явление. При этом практически всегда владельцы квартир верхних этажей начинают достраивать и свою площадь.

Как вариант можно рассмотреть инновационное изобретение – балкон-окно, которое выполняет двойную функцию. Правда полезной площади практически не прибавится. Но об этом ниже.

Проектирование – важный момент

Ни одно строительство не обходится без процедуры проектирования. Если балкона нет, а владелец хочет его построить, в первую очередь следует составить эскиз будущего балкона. При этом не нужно забывать, что конструкция должна гармонично сочетаться с общим фасадом здания. Для проектирования создается чертеж, по которому в дальнейшем можно будет легко высчитать количество расходных материалов.

Любая постройка начинается с составления проекта

Сейчас очень много компьютерных программ, которые позволяют создать проект и увидеть будущую конструкцию в 3D изображении.

Идеальный вариант – воспользоваться услугами грамотного и профессионального архитектора либо строителя, ведь главное – не только красота, а и крепость, прочность конструкции.

Какими могут быть варианты балконов

Если нет балкона, то можно построить его своими руками.

Существует несколько способов крепления балкона:

Консольнозащемленная плита – самый распространенный способ крепления конструкции в многоэтажках;
Плита на консольных балках – чаще применяется в коттеджах;
Плита на кронштейнах – применяется для строительства балконов многоэтажных зданиях, данный вид позволяет выдерживать большие нагрузки;
Балкон, который опирается на стену дома или колонну;
Приставные (пристроенные) балконы – в этом случае конструкции, пристраивается к зданию.

Если нет балкона, но задумано, его построить, то при самостоятельном сооружении лучше использовать кронштейны или пристройки. Лишены в основном дополнительного удобства владельцы квартир на первом этаже. Идеальным вариантом в этом случае является металлический каркас, который будет крепиться к стене здания. При правильном монтаже, в дальнейшем увеличить площадь балкона могут и соседи, которые живут выше.

При самостоятельном сооружении балкона, лучше всего использовать пристройки или кронштейны

Создание конструкции начинается с изготовления каркаса, для которого понадобятся металлические уголки (6*6 см), для парапета (4,5*4,5 см). Основание должно иметь форму равнобедренного прямоугольного треугольника. После того, как сварочные работы будут закончены, конструкцию нужно прикрепить к стене с помощью анкерных болтов. В область верхних полок приваривается металлический каркас, который служит опорой для пола будущего балкона.

Следующий этап – укрепление парапета, демонтаж оконного блока и создание дверного проема. Затем выполняется настил, утепление пола. Под основанием должна располагаться лист металла. Он будет защищать от пожаров и проникновения.

Для наружной обшивки чаще всего используются листы профнастила. Заключительный этап – остекление балкона, утепление.

Не обязательно балкон может быть стандартным. На первом этаже некоторые отдают предпочтение балконам с выносом. Такой способ позволяет максимально расширить полезную площадь. Чтобы постройка выглядела совершенной и имела эстетичный вид, нужно продумать внешнее декорирование.

Если вы не хотите больших материальных затрат, то можно приобрести готовый каркас балкона

Некоторые предпочитают сделать пристройку приставного балкона на фундаменте. Самые распространенные варианты постройки балкона своими руками – приставные. В этом случае балкон будет опираться на фундамент, и пристраиваться к фасадной стене

Приставные конструкции имеют преимущества перед подвесными – их можно без опасения пристраивать, используя большой вылет от стены, что создает намного больше полезного пространства.

Вся процедура начинается с воздания фундамента. Выкапывается котлован, и устанавливаются фундаментные блоки. Важно – глубину фундамента следует сделать такой, чтобы она не превышала глубину промерзания грунта. Высота фундамента здания и пристройки должны быть идентичными. Декоративную отделку фундамента пристраиваемого балкона следует выполнить в том же стиле, что и здание.

Дальнейшие этапы – возведение кирпичной кладки, которая образует стены постройки и непосредственно балкон. Стены пристраиваются как можно плотнее к фасаду здания. Обязательно нужно выполнить все гидроизоляционные работы. Специалисты рекомендуют при возведении балкона своими руками использовать двойную гидроизоляцию. Таким образом, постройка будет защищена от подземных вод или влаги. Практически всегда крыша такого балкона – плита верхнего этажа. Но в этом случае все зависит от хозяина стройки. Можно сделать независимую крышу.

Пристройку балкона лучше всего доверить специалистам, так как они имеют достаточно опыта и навыков в этом деле

Следующие этапы – утепление и остекление конструкции. Сейчас считается стильным и достаточно распространенным панорамное остекление. В зависимости от функции балкона можно сделать холодное или теплое остекление. Многие отдают предпочтение не только утеплению фасада, но и установке радиаторов отопления внутри балкона. Завершающий этап – внутреннее и внешнее декорирование сооружения.

Окно-балкон – новое конструкторское решение

Если нет балкона, то можно особо не расстраиваться, потому что на сегодняшний день достаточно много различных строительных инноваций, которые уже внедрены. Одно из них – окно-балкон. Конструкция действительно является уникальной, потому что обычное окно может с легкостью трансформироваться в небольшой балкон с перилами. Датские разработчики сделали настоящий фурор, создав такую конструкцию. Сейчас она достаточно широко используется в загородных коттеджах и выполняет функцию не только балкона, но и запасного пожарного выхода.

Окно-балкон — современная строительная инновация, которая приобретает с каждым днем огромную популярность

С помощью окна-балкона можно сделать мансарду более просторной, наполнить ее дневным освещением. Такая конструкция считается инновацией и практичным решением для тех, кто хочет получить прекрасный пейзаж из окна, выход на воздух прямо из масандры.

Окно-балкон (видео)

Окно становится балконом за считанные секунды. Подняв верхнюю секцию, нужно выдвинуть нижнюю вперед. Все – можно выходить и дышать свежим воздухом. Способ крепления – верхние шарниры. Можно применять как балкон или просто окно, которое будет открываться на проветривание. Единственный недостаток – достаточно дорогая стоимость системы. Такая конструкция доступна только состоятельным людям.

Наличие квартиры на первом этаже заставляет людей задуматься о будущем расширении жилплощади, к примеру, путем пристройки балкона. Как правило, такая идея появляется при наличии свободного пространства под окнами квартиры, которое можно использовать для создания дополнительной лоджии или комнаты. На первый взгляд, решить организационные и технические вопросы не трудно. Но это не так. Если дом построен в исторической части города или имеют место иные препятствия для расширения жилплощади, возникают проблемы. Как получить разрешение на строительство балкона? Какие бумаги требуется подготовить? Чему уделить внимание при оформлении? Эти и другие вопросы рассмотрим ниже.

ВОЗМОЖНЫЕ ТРУДНОСТИ

Строительство балкона — комплекс работ, которые направлены на увеличение жилой площади за счет архитектурных изменений в объекте. Если речь идет о сооружении, имеющем историческую ценность, заявители часто получают отказ. Получить разрешение легче, если речь идет о многоэтажном здании, имеющем типовую конструкцию и не представляющем интереса с исторической точки зрения. На практике одобрение на увеличение балкона или возведение пристройки получают владельцы недвижимости, расположенной на большом удалении от центральной части города.

Как правило, для получения разрешения на строительство балкона (пристройки) необходимо обратиться в уполномоченные органы и передать определенный пакет бумаг. Если дом относится к числу исторических памятников города, о расширении (строительстве) балкона или пристройке можно забыть.

Часто причиной отказа является несогласие любого из жильцов, проживающих по соседству. Человек может посчитать, что строительство балкона портит вид из его окна или создает дополнительные риски для безопасности. В результате возникают трудности с получением разрешения. Чтобы избежать проволочек, важно заблаговременно подготовить необходимую документацию и согласовать вопрос с соседями.

КАК ПОЛУЧИТЬ РАЗРЕШЕНИЕ НА СТРОИТЕЛЬСТВО БАЛКОНА (ПРИСТРОЙКИ) — ИНСТРУКЦИЯ

Для успешного решения задачи требуется пройти сложные процедуры и согласования во многих инстанциях. При этом объем работы часто сравнивают с получением разрешения на строительство дома. Важно, чтобы новый балкон возводился с соблюдением действующих правил и норм, а также с сохранением уровня безопасности здания. Вот почему при создании проекта важно привлекать профессионалов.

Чтобы получить разрешение на строительство балкона (пристройки), требуется сделать такие шаги:

Получаем одобрение соседей, которые проживают в многоквартирном здании. Подходы могут быть различны — путем общего собрания и разъяснения ситуации или сбора подписей путем личных бесед (обход квартир). Реконструкция жилья приводит к изменению целостности наружной стены здания, которая является общим имуществом. При появлении пристройки на первом этаже новый объект будет занимать общую территорию жильцов многоквартирного дома. Это значит, что получение согласия со стороны других владельцев квартир в доме является обязательным.
Готовим проект и разрешительные бумаги. На этом этапе проводятся инженерные изыскания (статья 47 ГрК РФ). Для выполнения работы привлекаются специалисты уполномоченных органов с обязательным составлением договора. Также готовится проект (статья 48 ГрК РФ). Созданием такой документации также должны заниматься специалисты на базе оформленного между сторонами соглашения. После подготовки проекта он проходит экспертизу на факт соответствия действующим требованиям (статья 49 ГрК РФ).
Обращаемся в органы местного управления и получаем разрешение на строительство (имеет ограниченный срок действия).
Приступаем к возведению постройки (балкона) с учетом имеющегося на руках проекта и одобрительной документации.
Информируем уполномоченные органы о завершении работ. Далее квартира проверяется специалистами, после чего выдается акт ввода сооружения в работу. Такая бумага является базой для последующего оформления прав собственности на недвижимость с новыми характеристиками.

ЧТО БУДЕТ, ЕСЛИ НЕ ПОЛУЧАТЬ РАЗРЕШЕНИЕ НА СТРОИТЕЛЬСТВО БАЛКОНА?

Если проигнорировать требования ГрК РФ и выполнить строительные работы без согласования с уполномоченными органами, потребуется легализация постройки постфактум. Для этого придется доказывать право собственности на обновленную квартиру через суд.

Ситуация упрощается, если человек ранее обращался за разрешением на возведение балкона (пристройки), но получил отказ. При этом интересы других владельцев жилья и безопасность здания в целом не должны быть нарушены. В ином случае высок риск сноса нового объекта на основании иска любого из соседей. При этом срока давности для таких исковых заявлений не предусмотрено.

Стоит помнить, что срок действия разрешения при строительстве балкона часто ограничен. Если не успеть выполнить работы в установленный срок, все процедуры согласования придется проводить заново.

ЗАПРЕТ НА ОФОРМЛЕНИЕ РАЗРЕШЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО БАЛКОНА

Иногда получить одобрение местных властей на возведение балкона (пристройки) к многоэтажному дому невозможно:

Окна недвижимости выходят на центр города.
Здание относится к архитектурным памятникам.
Создание пристройки портит внешний вид дома или несет риски для безопасности.
Технология, по которой планируется вести работы, или применяемые материалы не соответствуют строительным требованиям.
Пристройка подразумевает разрушение стен.
Подземные конструкции находятся на расстоянии меньше 2,5 м от будущего объекта.

КАК ПРОХОДИТ СТРОИТЕЛЬСТВО БАЛКОНА (ПРИСТРОЙКИ) — ЭТАПЫ

Как только разрешение на строительство получено, владелец квартиры вправе приступать к выполнению работ. Алгоритм действий такой:

Закладываем фундамент. Требование актуально, если возводится пристройка на первом этаже. Здесь важно учесть глубину, на которую промерзает земля зимой, и точно определиться с расположением постройки. После делаем разметку и укладываем фундамент (применяются железобетонные блоки). Важно, чтобы параметры основы соответствовали характеристикам фундамента самого здания.
Кладем плиты-перекрытия, которые играют роль полового покрытия. Габариты плиты — от 1,2 до 1,8 м в ширину и от 3 до 6 м в длину.
Делаем стены. Важно, чтобы толщина боковых частей была не меньше 250 мм. Лучше выбрать кирпич, а переднюю часть не закладывать для установки рамы со стеклом. Высота боковой части может быть различной, но для обеспечения надежности лучше делать ее равной по высоте объекта. Важно, чтобы внешние отделочные работы выполнялись с учетом стиля дома.
Создание кровли. При изготовлении крыши важно создать определенный угол для стока воды. Для начала возводится каркас из дерева, а после он укрывается специальной кровлей. В роли утеплителя применяется минвата или иной теплоизолирующий материал. В точках касания стены стоит изготовить оцинкованный пояс с небольшим заходом на основную стену дома.
Делаем выход. Для создания выхода потребуется демонтаж окна, и разборка задней части стены для установки дверей на балконе. Важно продумать место нахождения выхода, чтобы он не мешал отопительной системе. Открытие двери должно производиться внутрь квартиры.

Балкон подвесного типа

Если речь идет о создании подвесного балкона, здесь применяется каркас из надежного металла, который прикручивается к стене с помощью уголков и болтов. После этого конструкция обшивается с помощью профлиста. При создании таких балконов важно привлекать специалистов, ведь от надежности конструкции зависит безопасность людей.

Что дальше?

Как только работы завершены, можно обращаться в уполномоченную службу и приглашать ее сотрудников для составления акта приемки. Документ должны подписать представители всех организаций, с которыми согласовывались работы, а также владелец недвижимости. Далее требуется идти в БТИ и заказывать техпаспорт с новыми правками. Изменения должны быть внесены и в свидетельство на недвижимость. Только после этого строительство балкона (пристройки) считается законным.

ИТОГИ

Планируя возведение балкона или пристройки в многоквартирном доме, важно внимательно подойти к оформлению документов и прохождению бюрократических процедур. Зная, как получить разрешение на строительство, можно значительно упростить и ускорить процесс, избежав последующего сноса готового объекта.

Полезное разъяснение для граждан, живущих в многоквартирных домах, сделал Верховный суд РФ. Он объяснил, на что имеет право собственник квартиры, который решил перестроить балкон.

Желающих улучшить, а в понимании большинства, это означает - расширить свой балкон, было достаточно во все времена. Нынешние - не исключение. Поэтому многие многоэтажные дома поражают разнообразием рам, навесов, и прочих наворотов на балконах, которые сильно уродуют внешний облик домов.

Верховный суд РФ сделал такое разъяснение, когда пересматривал итоги одного "балконного" спора. Дело заключалось в том, что одна из собственниц квартиры в многоквартирном доме переделала свой балкон.

Ее перестройка была, по сути, стандартной - так часто поступают желающие усовершенствовать балкон, дама совместила его с кухней, а заодно и увеличила его размеры. В дополнении к этому над балконом хозяйкой был смонтирован козырек такой длины, что он перекрывал обзор соседям сверху.

Рамы, навесы и прочие навороты на балконах - не личное дело хозяина, когда он живет в многоквартирном доме. Фото: Лилия Злаказова

Соседи, возмущенные таким неудобством обратились к местным властям. Тем переделка также не понравилась, и уже власти потребовали возвращения квартиры в прежнее состояние, утверждая, что ответчица затеяла перепланировку без разрешений компетентных органов и без согласия соседей. Со своей стороны, жильцы дома подали и свой иск. По утверждению соседей, балконный козырек выходит за границу балконной плиты приблизительно на 1,5 метра, что портит им и вид с балкона, и образ дома.

Дама сдаваться не стала и ответила встречным иском. В нем она написала, что собрала кучу разрешений от всех инстанций и просит ей не мешать наслаждаться жизнью с новым и безопасным балконом.

О правовых вопросах управления многоквартирным домом эксперты "РГ" рассказывают в рубрике "Юрконсультация".

Судя по документам, которые оказались в распоряжении суда, перестройка балкона отвечает и санитарным, и противопожарным требованиям. И по мнению специалистов, нарушений несущих конструкций при перепланировке не было. В ходе судебного процесса выяснилось, что предстоящий ремонт балкона одобрили 49 соседей и владелец нежилого помещения дома.

Местные суды встали на сторону собственницы квартиры.

По их мнению, перестройка балкона выполнена с учетом требований строительных и санитарных норм и правил, никак не нарушает права и интересы собственников других квартир, не создает угрозы их жизни и здоровью и не меняет "целевое назначение помещений".

Но власти города и другие соседи с таким решением не согласились и оспорили его уже в самую высокую инстанцию. Власти города посчитали, что такое решение опасно в первую очередь тем, что теперь каждый сможет перестраивать балконы по своему вкусу и желаниям. Во что превратится лицо города, трудно представить.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ "балконный" спор внимательно изучила и с мнением коллег не согласилась. Верховный суд сказал, что гражданка перепланировку провела самовольно, разрешений она не получила, согласований с властями и соседями не провела. Высшая инстанция объяснила, что балконные плиты входят в состав общего имущества, а, следовательно, любая их перепланировка должна быть согласована со всеми собственниками помещений в доме.

Если открыть главный в таких случаях документ - Жилищный кодекс РФ, то в пункте 3 части 1 статьи 36 сказано следующее: всем собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит общее имущество: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое оборудование и прочее оборудование.

Верховный суд специально подчеркнул - балконные плиты относятся к общему имуществу. Об этом сказано в документе, который называется - "Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме". Эти Правила были утверждены постановлением правительства от 13 августа 2006 года N 491.

В этих Правилах есть пункт 2 раздела I "Определение состава общего имущества". Там записано дословно следующее: "В состав общего имущества включаются, в том числе, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции)", - говорится в нем.

Таким образом, подчеркнула Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда, балкон еще и относится к ограждающим и несущим конструкциям, сказано в определении .

Суд в своем решении заявил, что квартирант может уменьшить размер общего имущества при реконструкции помещений, но такая перепланировка возможна только с согласия всех собственников помещений в доме (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ). Такое же положение закреплено в части 2 статьи 40 этого же кодекса - "если реконструкция, переустройство или перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества, на них должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме".

Вот какой итог подвел под своими рассуждениями Верховный суд - при серьезной перепланировке балкона в одной отдельно взятой квартире, согласие всех собственников является обязательным условием.

А местные суды посчитали вполне достаточным, согласие четырех десятков соседей. Но местные суды не приняли во внимание,что противников реконструкции балкона оказалось больше. А между тем категорически возражающие против расширения балкона соседи составили коллективное обращение в суд и в материалах дела оно имеется.

Можно уменьшить размер общего имущества, но перепланировка возможна только с согласия всех собственников

"Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ находит, что допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав", - сказано в решении Верховного суда РФ.

Суд отменил все вынесенные решения по делу и направил его на новое рассмотрение, предписав учесть позицию ВС РФ.

Очень актуальное разъяснение сделал Верховный суд РФ, когда изучил материалы спора жительницы Краснодара с местной властью о расширении квартиры. Жилье у дамы располагалось на первом этаже многоквартирного дома, и она переделала свою квартиру по собственному усмотрению, увеличив жизненное пространство за счет дополнительных пристроек с улицы. Подобные "расширения" квартир на первых этажах многоквартирных домов - бич многих российских городов и поселков. Поэтому важно знать, как такие действия оценивает суд и какие нормы закона в подобных ситуациях применяются.

В нашем случае хозяйка двухкомнатной квартиры в областном центре увеличила ее на 15 квадратных метров. Женщина провела перепланировку внутри квартиры и возвела еще несколько пристроек, но уже с улицы. Потом попросила местную власть согласовать такое расширение жизненного пространства.

Но с чиновниками местной администрации по этому вопросу она не нашла взаимопонимания и вынуждена была обратиться в суд, чтобы узаконить такое жилье - "улучшенное и дополненное".

Районный суд выслушал стороны спора и пошел навстречу нашей героине. Он разрешил истице легализовать обновленную и солидно увеличенную квартиру. По мнению суда, расширенная за счет нескольких пристроек квартира отвечала инженерным и противопожарным требованиям, а соседи жительницы и председатель ТСЖ письменно не возражали против изменений. Тогда администрация города обжаловала такое решение. Безуспешно. В итоге администрация дошла до Верховного суда РФ, и он ее доводы услышал, посчитав правильными и вполне законными. Ну а Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ объяснила, что именно упустили из виду коллеги в нижестоящих инстанциях.

Вот главная мысль, которую высказали самые опытные судьи страны. Она звучит следующим образом. Самовольно построенный балкон или лоджию нельзя легализовывать по правилам, которые действуют при реконструкции и перепланировке жилья, подчеркнул Верховный суд.

А в качестве важного аргумента он напомнил, что еще в 2014 году Президиум Верховного суда в обзоре практики по делам о самострое объяснил коллегам из нижестоящих судов, как важно отличать самовольные постройки от менее радикальных преобразований.

Верховный суд напомнил, что еще семь лет назад объяснял коллегам, как важно отличать самовольные постройки от менее радикальных преобразований

Но это разъяснение, как оказалось, запомнили не все. До сих пор некоторые суды в стране продолжают допускать подобные ошибки, которые спустя месяцы, а то и годы приходится исправлять Верховному суду.

Так случилось и в деле жительницы Краснодара, которая решила узаконить изменения в своей квартире.

Хозяйка квартиры демонтировала часть перегородок и построила вместо них другие, перенесла радиаторы отопления и в дополнение сделала несколько пристроек - "подсобных помещений" к своей квартире.

Результат подобных преобразований оказался таков - собственнице удалось увеличить общую площадь жилья с 48,9 кв. м до 63,8 кв. м.

Краснодарская администрация не оценила это "строительное" достижение и отказалась признавать квартиру в измененном виде. Тогда хозяйка попросила суд своим решением заставить чиновников согласовать ей новое жилье. И это ей удалось.

Первым иск рассматривал Советский райсуд Краснодара. Он учел заключения местной фирмы и отдела надзорной деятельности Краснодара - их эксперты подтвердили, что реконструированное жилье безопасно для проживания и отвечает существующим инженерным и противопожарным требованиям.

Соседи собственницы, если судить по материалам дела, также не возражали против изменений. Во всяком случае, истица подтвердила это письмом председателя ТСЖ и протоколом общего собрания жильцов. Экспертизы и протокол собрания собственников квартир в доме убедили суд в законности перепланировки и пристроек.

Городская администрация осталась недовольна таким вердиктом и обжаловала решение районного суда в апелляцию. Но там ее снова не услышали. Краснодарский краевой суд подтвердил, что истица выполнила оба условия Жилищного кодекса РФ для того, чтобы сохранить квартиру в новом, перепланированном виде.

По мнению областного суда, хозяйка "улучшенной" квартиры не нарушила прав своих соседей и не создала угрозу их жизни и здоровью. А это, как обязательное условие, прописано в статье 29 Жилищного кодекса РФ.

Верховный суд РФ с подобными выводами своих краснодарских коллег не согласился. Он пересмотрел эти выводы местных судов, поправил краснодарских судей. Верховный суд заявил следующее.

По мнению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда, местные суды перепутали два разных понятия - перепланировку и самовольную постройку. В нашем случае, собственница краснодарской квартиры не только улучшила свое жилье, но и изменила параметры всего дома, когда возвела к нему свои пристройки.

Суд подчеркнул - изменились ограждающие конструкции краснодарской многоэтажки.

Верховный суд РФ подчеркнул: пристройки возведены собственницей квартиры именно самовольно, потому что истица не получила разрешения на их строительство.

В этой ситуации местные суды неправомерно узаконили пристройки, причем сделали это по правилам легализации перепланировки. Признать самострой куда сложнее. Например, у его "автора" должно быть право возвести этот объект, он должен отвечать правилам землепользования и застройки и так далее.

Все эти разъяснения придется учесть Краснодарскому областному суду при новом рассмотрении дела, так как Верховный суд прежнее решение отменил.

В аналогичных ситуациях эксперты обязательно подчеркивают разницу между совсем не тождественными понятиями - перепланировкой, переустройством и реконструкцией. И это важный момент, который необходимо помнить.

Так перепланировка изменяет план квартиры без переноса коммуникаций, а переустройство - с переносом коммуникаций. Реконструкция же означает новые площади за пределами старого периметра дома.

По мнению экспертов, гражданам, которые планируют перепланировку, переустройство или реконструкцию собственного жилья, стоит предварительно согласовать перемены с административными органами. Сейчас этот важный этап часто пропускают, чтобы сэкономить время и деньги, но некачественные работы могут стать причиной аварий.

В аналогичных ситуациях эксперты подчеркивают разницу между не тождественными понятиями - перепланировкой, переустройством и реконструкцией

Что будет в случае нарушения? Если перепланировку квартиры ее собственник все-таки провел без разрешения, это грозит ему административным штрафом. Причем, оплата штрафа не избавит собственника от необходимости узаконить все сделанные изменения или вернуть квартиру в ее первоначальный вид. Если этого не сделать, такие штрафы будут выносить регулярно.

Но это еще не самое плохое. Администрация, выписав несколько штрафов, вправе обратиться в суд с иском о лишении гражданина права собственности, а его жилье местные власти законно могут выставить на торги.

По мнению Верховного суда РФ, перепланировка и перестройка квартиры - это две большие разницы. Фото: Олег Прасолов

Читайте также: