Кто должен ремонтировать балконы в многоквартирном доме по закону

Обновлено: 07.05.2024

Согласно нормативно-правовым актам РФ, к общему имуществу многоквартирного дома относится такой конструктивный элемент как балкон. Но не весь, а лишь его пол. Читайте о том, когда управляющая организация отвечает за состояние балконов в помещениях собственников и за чей счёт проводится их ремонт.

Почему УО несёт ответственность за балконы

В состав общедомового имущества включены несущая стена и балконная плита, по сути – пол балкона. Она признаётся ограждающей конструкцией многоквартирного дома и находится в ведении управляющей домом организации, отвечающей за содержание и ремонт общего имущества МКД (пп. «в» п. 2 ПП РФ № 491, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). За остальные части балкона – козырёк, крышу, парапет, а также остекление – ответственность несёт сам собственник.

Работы, выполняемые для надлежащего содержания балконов, входят в минимальный перечень работ и услуг, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. В перечень входят в том числе выявление нарушений и эксплуатационных качеств балконной плиты (п. 9 ПП РФ № 290).

Определять состояние и при необходимости планировать ремонт балконных плит управляющая компания должна в ходе плановых осмотров. Осмотры состояния конструктивных элементов дома должны проводиться минимум дважды в год – весной и осенью (п. 2.1.1 постановления Госстроя РФ № 170).

По результатам осмотра УО должны, согласно п. 2.1.5 постановления № 170, в течение месяца определить перечень и объём работ по ремонту балкона, если были зафиксированы деформации и повреждения имущества.

Также УО обязана:

проверять правильность использования балконов жителями дома;
не допускать размещения на балконах громоздких и тяжелых вещей, захламления и загрязнения;
разъяснять жителям МКД правила эксплуатации балконов (п. 4.2.4 постановления № 170).

Что УО должна делать для надлежащего содержания балконов

Осмотр балкона может проводиться не только по плану управляющей организации, но и по заявлению собственника или нанимателя помещения в доме. Если при осмотре балкона УО обнаружила признаки повреждений, то, согласно п. 4.2.5 постановления № 170, организация обязана принять срочные меры и обеспечить безопасность людей, предупредив развитие деформаций.

Порядок действий УО в такой ситуации следующий:

Составить акт осмотра повреждённой балконной плиты, где следует описать характер и место повреждений, причину, если она известна.
Определить характер и объём требуемых восстановительных работ.
Определить источник финансирования.
Если балконная плита находится в аварийном состоянии и создаёт угрозу безопасности людей, то закрыть и опломбировать вход на балкон вплоть до выполнения ремонтных работ (п. 4.2.4.3 постановления № 170).

Оплачивают ремонт балконов всегда собственники помещений в многоквартирном доме, несущие бремя содержания общего имущества:

Если требуется текущий ремонт, то источником его финансирования становятся средства, которые жители дома ежемесячно вносят в адрес УО за содержание и ремонт общего имущества дома.
Если повреждения значительные и требуется капитальный ремонт, то вопрос выносится на общее собрание собственников помещений в МКД.

Несмотря на то, что текущий ремонт, как и капитальный, отнесён к компетенции общего собрания собственников, отсутствие решения ОСС о проведении таких работ не является основанием для УО не выполнять их (апелляционное определение Алтайского краевого суда от 06.09.2017 по делу № 33-9061/2017). Текущий ремонт балконной плиты УО должна провести, не дожидаясь решения ОСС.

Почему суд обязал УО провести текущий ремонт балкона до капитального

Рассмотрим несколько судебных дел, в которых собственники помещений в многоквартирных домах требовали от управляющих организаций выполнить ремонт балконных плит.

Истец проживал в доме, требовавшем капитального ремонта, но не включённом в региональную программу. Собственник потребовал от УО выполнить работы по восстановлению балкона. Управляющая организация отказалась, сославшись на то, что балконная плита требует капитального ремонта. Истцу посоветовали инициировать ОСС.

Тогда собственник обратился в орган ГЖН. Ведомство провело проверку и постановило, что балконная плита имеет незначительные повреждения, следовательно, её ремонт должен быть выполнен в счёт средств, вносимых жителями дома за содержание и ремонт общего имущества МКД.

УО собрала комиссию из представителей муниципалитета, регионального БТИ, органа ГЖН. Комиссия постановила, что дом требует капитального ремонта, и его необходимо включить в региональную программу. В заключении была зафиксирована необходимость капитального ремонта спорной балконной плиты.

Собственник подал иск в суд. На дату рассмотрения дела дом не был включён в региональную программу по капремонту. Суд заострил внимание на том, что балконная плита находится над тротуаром и создаёт опасность для жизни и здоровья людей. Принимать меры в такой ситуации обязана управляющая домом организация согласно п. 4.2.4.2 постановления №170.

Поскольку УО не провела охранных работ и мер по восстановлению балкона, то суд постановил, что она не исполнила обязанности по содержанию и текущему ремонту балконной плиты, физический износ которой достиг предельно допустимых характеристик надёжности и безопасности. Балкон угрожал жизни и здоровью граждан.

Судья отметил, что в домах, где в ближайшие пять лет запланирован капитальный ремонт, должен проводиться текущий ремонт, обеспечивающий нормативные условия для проживания (п. 2.3.7 постановления № 170). Таким образом, суд обязал УО провести работы по текущему ремонту балконной плиты.

Когда УО имеет право демонтировать балкон без согласия собственника

В другом деле собственник приобрёл квартиру в многоквартирном доме и обратил внимание, что в противоречие кадастровому паспорту в помещении нет балкона. Бывший собственник квартиры пояснил, что балкон демонтирован в его отсутствие.

Оказалось, что балконная плита находилась в аварийном состоянии, что подтверждает акт осмотра. Осмотр проводили представители управляющей организации и муниципалитета. Во избежание падения плиты было принято решение её демонтировать. УО исполнила решение.

Новый владелец потребовал от управляющей организации восстановить разрушенный балкон. УО отказалась, сославшись на отсутствие решения общего собрания собственников помещений в доме о проведении капитального ремонта. Собственник обратился в суд.

Суд встал на сторону управляющей организации, поскольку комиссия, обследовавшая балконную плиту, составила акт о её аварийном состоянии. Износ элементов конструкции составлял более 50%, ремонту и восстановлению они не подлежали. Во избежание падения балконной плиты она была демонтирована. Работы проводились в отсутствие собственника квартиры, поскольку в ней долгое время никто не проживал.

Восстановление балкона, как указал суд, относится к капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома. Такое решение должны принять собственники на общем собрании (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Суд иск отклонил и посоветовал владельцу квартиры инициировать общее собрание собственников для принятия решения о восстановлении балконной плиты за счёт средств капитального ремонта.

Запомнить

По вопросу ответственности за состояние и ремонт балконов многоквартирных домом управляющие организации должны помнить следующее:

В состав общего имущества МКД включён не весь балкон, а только балконная плита (пол) и несущая стена дома.
УО обязана проводить осмотры и следить за состоянием общего имущества дома, в том числе балконных плит, своевременно принимать меры по восстановлению их надлежащего состояния.
УО должна проводить текущий ремонт балконных плит за счёт средств, собираемых с жителей дома за содержание и ремонт общего имущества, независимо от того, принято ли соответствующее решение на ОСС.
Если балконная плита требует капитального ремонта, о чём составлен акт обследования, то решение о ремонте могут принять только собственники на общем собрании. При этом УО следует провести работы в рамках текущего ремонта, если капремонт в ближайшее время не запланирован.
Если собственники не приняли решение о капремонте аварийной балконной плиты, то управляющая организация вправе закрыть и опломбировать вход на аварийный балкон.

Управляющая организация не должна игнорировать жалобы жителей дома на состояние балконов: если из-за износа балконной плиты произойдёт обрушение конструкции, то ответственность за это понесут УО и её должностные лица.

Почему УО несёт ответственность за балконы

проверять правильность использования балконов жителями дома;
не допускать размещения на балконах громоздких и тяжелых вещей, захламления и загрязнения;
разъяснять жителям МКД правила эксплуатации балконов (п. 4.2.4 постановления № 170).

Что УО должна делать для надлежащего содержания балконов

Составить акт осмотра повреждённой балконной плиты, где следует описать характер и место повреждений, причину, если она известна.
Определить характер и объём требуемых восстановительных работ.
Определить источник финансирования.
Если балконная плита находится в аварийном состоянии и создаёт угрозу безопасности людей, то закрыть и опломбировать вход на балкон вплоть до выполнения ремонтных работ (п. 4.2.4.3 постановления № 170).

Если требуется текущий ремонт, то источником его финансирования становятся средства, которые жители дома ежемесячно вносят в адрес УО за содержание и ремонт общего имущества дома.
Если повреждения значительные и требуется капитальный ремонт, то вопрос выносится на общее собрание собственников помещений в МКД.

Почему суд обязал УО провести текущий ремонт балкона до капитального

Когда УО имеет право демонтировать балкон без согласия собственника

Запомнить

В состав общего имущества МКД включён не весь балкон, а только балконная плита (пол) и несущая стена дома.
УО обязана проводить осмотры и следить за состоянием общего имущества дома, в том числе балконных плит, своевременно принимать меры по восстановлению их надлежащего состояния.
УО должна проводить текущий ремонт балконных плит за счёт средств, собираемых с жителей дома за содержание и ремонт общего имущества, независимо от того, принято ли соответствующее решение на ОСС.
Если балконная плита требует капитального ремонта, о чём составлен акт обследования, то решение о ремонте могут принять только собственники на общем собрании. При этом УО следует провести работы в рамках текущего ремонта, если капремонт в ближайшее время не запланирован.
Если собственники не приняли решение о капремонте аварийной балконной плиты, то управляющая организация вправе закрыть и опломбировать вход на аварийный балкон.

Остекление балкона, не предусмотренное проектом дома, – явление повсеместное. Жители квартир уверены, что могут делать со своим балконом, что хотят, не спрашивая ни у кого разрешения, но это не так. Рассказываем, когда и почему УО имеет право потребовать от владельцев квартиры привести балкон в изначальное состояние.

Перепланировка балкона мешает проведению работ по надлежащему содержанию общего имущества

В суд с иском обратилась одна из управляющих организаций Санкт-Петербурга. УО требовала от собственников одной из квартир демонтировать остекление балкона.

Ранее на ОСС собственники приняли решение о проведении капитального ремонта фасада и внутридомовых инженерных систем теплоснабжения. Когда работы уже начались, оказалось, что жители одной из квартир самовольно остеклили свой балкон, и это мешает проведению капремонта фасада.

Управляющая организация неоднократно направляла собственникам этой квартиры предписания об устранении нарушения, требуя демонтировать несогласованные конструкции. Владельцы помещения не стали выполнять предписание, и УО пришлось обратиться в суд.

Компания требовала, чтобы суд обязал собственников убрать остекление или предоставить доступ в квартиру работникам управляющей организации для проведения этих работ. В последнем случае их стоимость будет взыскана с владельцев квартиры.

Собственники в суде отметили, что своими действиями никак не нарушили права и интересы управляющей организации. К тому же балкон уже был в таком виде при покупке квартиры, то есть работы произведены не ими, а прежними владельцами. Другие собственники на ОСС не принимали решения о демонтаже остекления.

Собственник квартиры не получил разрешение муниципалитета на переустройство балкона

Собственник помещения должен соблюдать правила пользования общим имуществом в многоквартирном доме и права и интересы соседей, в том числе получать разрешения на переустройство/перепланировку своей квартиры (ст. ст. 29, 30 ЖК РФ).

Ограждающие несущие конструкции МКД: фундаменты, стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции – включены в состав общего имущества собственников (пп. «в» п. 2 ПП РФ № 491). Такие объекты принадлежат всем владельцам помещений в доме на праве общей долевой собственности (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Один собственник квартиры в доме не вправе использовать или переустраивать элементы общего имущества без согласия остальных жителей дома и получения разрешительных документов от муниципалитета. В ином случае, согласно ст. 29 ЖК РФ, владелец самовольно переустроенной квартиры обязан привести своё жилое помещение в прежнее состояние.

Управляющая домом организация отвечает за надлежащее содержание общего имущества в доме и в соответствии с решениями ОСС проводит его текущий и капитальный ремонт (ч. ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ, п. п. 10, 42 ПП РФ № 491).

УО в силу закона и наличия договорных отношений несёт ответственность за безопасность многоквартирного дома и сохранность общего имущества. Следовательно, на организации лежит обязанность по защите прав и интересов собственников многоквартирного дома, куда входит и защита их прав в судебном порядке.

Собственники на общем собрании не давали согласие на переустройство балкона и изменение фасада дома

Собственники квартиры, в которой УО требовала демонтировать остекление балкона, не смогли предоставить суду документы, подтверждающие, что переустройство жилого помещения произошло после согласования с муниципалитетом и с согласия ОСС.

Суды также не приняли во внимание довод ответчиков о том, что балкон застеклили предыдущие собственники жилого помещения. Согласно ч. 3 ст. 29 ЖК РФ, обязанность устранить самовольной перепланировку лежит не на лице, её сделавшем, а на нынешнем собственнике квартиры.

Согласившись купить квартиру в перепланированном состоянии, её новые владельцы приняли на себя ответственность и обязательства совершить действия по приведению помещения в прежнее состояние либо по согласованию сделанных перепланировок.

Также суды отметили, что на общем собрании собственников не принималось решение не только о демонтаже остекления, но и о сохранении балкона в нынешнем виде. Владельцы переустроенной квартиры не предоставили суду протокол ОСС, на котором их соседи согласились на внесение изменений в фасадное решение дома или наделили ответчиков правом остеклить балкон.

Ответчиков обязали вернуть балкону изначальный вид, соответствующий техдокументации дома, либо же предоставить УО доступ в квартиру для выполнения этих работ.

На заметку

Как правило, собственники помещений в многоквартирных домах не спрашивают ни у кого разрешения, когда закрывают балконы и лоджии стёклами и перегородками, которые не были изначально предусмотрены в проектной документации на МКД.

Во избежание судебных тяжб и ситуаций, когда изменённый балкон будет угрожать безопасности людей управляющей организации следует донести до собственников помещений в МКД, что для переустройства квартиры они обязаны получить согласование муниципалитета и собственников помещений в доме.

Почему УО несёт ответственность за балконы

проверять правильность использования балконов жителями дома;
не допускать размещения на балконах громоздких и тяжелых вещей, захламления и загрязнения;
разъяснять жителям МКД правила эксплуатации балконов (п. 4.2.4 постановления № 170).

Что УО должна делать для надлежащего содержания балконов

Составить акт осмотра повреждённой балконной плиты, где следует описать характер и место повреждений, причину, если она известна.
Определить характер и объём требуемых восстановительных работ.
Определить источник финансирования.
Если балконная плита находится в аварийном состоянии и создаёт угрозу безопасности людей, то закрыть и опломбировать вход на балкон вплоть до выполнения ремонтных работ (п. 4.2.4.3 постановления № 170).

Если требуется текущий ремонт, то источником его финансирования становятся средства, которые жители дома ежемесячно вносят в адрес УО за содержание и ремонт общего имущества дома.
Если повреждения значительные и требуется капитальный ремонт, то вопрос выносится на общее собрание собственников помещений в МКД.

Почему суд обязал УО провести текущий ремонт балкона до капитального

Когда УО имеет право демонтировать балкон без согласия собственника

Запомнить

В состав общего имущества МКД включён не весь балкон, а только балконная плита (пол) и несущая стена дома.
УО обязана проводить осмотры и следить за состоянием общего имущества дома, в том числе балконных плит, своевременно принимать меры по восстановлению их надлежащего состояния.
УО должна проводить текущий ремонт балконных плит за счёт средств, собираемых с жителей дома за содержание и ремонт общего имущества, независимо от того, принято ли соответствующее решение на ОСС.
Если балконная плита требует капитального ремонта, о чём составлен акт обследования, то решение о ремонте могут принять только собственники на общем собрании. При этом УО следует провести работы в рамках текущего ремонта, если капремонт в ближайшее время не запланирован.
Если собственники не приняли решение о капремонте аварийной балконной плиты, то управляющая организация вправе закрыть и опломбировать вход на аварийный балкон.

Вопрос о том, кто должен ремонтировать балкон часто становится предметом споров между владельцами квартир и управляющими компаниями. Сложность здесь заключается в распределении прав собственности на отдельные элементы балконов. В статье мы подробно рассмотрим данную тему и определим, в каких случаях ремонт должна проводить УК, а также какими правилами она руководствуется.

При наличии в квартире балкона право собственности на него разделяется следующим образом:

владельцу жилья принадлежит козырек, крыша и парапет;
в общедомовой собственности находится несущая стена и выступающая из нее балконная плита.

По этому правилу и определяется, обслуживает ли управляющая компания балкон квартиры. Если признается аварийным состояние балконной плиты, то ее восстановлением будет заниматься именно УК. За остальные элементы отвечает уже собственник жилища. Владелец квартиры проводит следующие работы:

заменяет поврежденные двери, оконные рамы и выбитые стекла;
укрепляет парапеты;
утепляет балконные проемы;
удаляет плесень, следы коррозии и другие разрушающие факторы естественного происхождения;
красит фасады, покрывает элементы балкона составами, предотвращающими ржавление и гниение;
следит за состоянием внешних крепежей, расположенных внутри балкона.

Обязанности УО по ремонту и обслуживанию балконной плиты

Балконная плита считается ограждающей несущей конструкцией и входит в перечень общего имущества дома . Она является конструктивным элементом здания, который обеспечивает его устойчивость и прочность. Это определяется в подпункте «в» пункта 2 правил, утвержденных ПП РФ № 491 от 13.08.06.

Здесь нужно понимать, что балконная плита представляет собой не только ограждающую конструкцию. Одновременно с этим она представляет собой пол балконного помещения, которым пользуются собственники. Ответственность за состояние этого элемента общедомового имущества несет управляющая организация.

Плита балкона (она же – пол балкона) со временем изнашивается и разрушается. На ее состояние влияет качество строительства и особенности эксплуатации. Необходимость в проведении ремонтных работ определяется степенью разрушения балконной плиты. Ремонт балкона в любом из случаев проводится не за счет управляющей компании, а на собранные жильцами средства. Разница здесь заключается только в том, как именно будет организован процесс. Если разрушения относительно небольшие, то балкон можно восстанавливать за счет средств, которые сдаются на содержание и ремонт общедомового имущества.

При серьезном износе и аварийном состоянии проводится капитальный ремонт. Взносы на него накапливаются собственниками. Решение о проведении ремонтных работ принимается на общедомовом собрании.

Правила и нормы обслуживания балкона

Ответ на вопрос о том, кто отвечает за балкон в многоквартирном доме, однозначен: ответственность здесь несут обе стороны – и управляющая организация, и собственник квартиры. При этом УК не только проводит ремонт по факту разрушений, но и мониторит состояние. Проверки проводятся регулярно по регламенту – два раза в год весной и осенью.

В постановлении Госстроя РФ № 170 от 27.09.03 описываются правила, по которым осуществляется эксплуатация жилфонда, в том числе, и балконов. Из этого нормативного документа стоит выделить несколько существенных обязанностей управляющих компаний.

Периодическая проверка балконов с целью определения особенностей их использования. От жильцов следует требовать содержания этих помещений в чистоте, а также не загромождать их тяжелыми предметами (мебелью, коробками, неисправной бытовой техникой и так далее).
Инструктирование собственников квартир о том, как эксплуатируются балконы, и как распределяется ответственность за их состояние. В том числе, людям нужно объяснять, кто должен ремонтировать балкон в многоквартирном доме. Это избавит от недопонимания и лишних споров в случаях, когда потребуется проведение конкретных восстановительных работ.
Если на фасаде или во внутреннем пространстве балкона обнаруживаются повреждения, то сотрудникам управляющей организации требуется оперативно принять меры по предупреждению дальнейшего ухудшения аварийного состояния. УК должна позаботиться о том, чтобы не допустить причинения конструкцией ущерба здоровью людей или их имуществу.
Предупредительные мероприятия заключаются в том, что вход на аварийный объект пломбируется и закрывается. Вместе с этим, проводится предварительный инструктаж жильцов квартиры и собирается необходимая информация для того, чтобы начать ремонтные работы по проекту.

Порядок действий

Мы выяснили, кто должен делать ремонт балконных плит, если рушится балкон. Эти работы проводит организация, занимающаяся содержанием общедомовой собственности. Разрушение балконной плиты – это аварийная ситуация. Чтобы признать данный элемент здания аварийным и организовать его восстановление, необходимо пройти определенную процедуру.

Если управляющая компания своевременно не выявила ухудшение состояния балконной плиты, то сообщить об этом могут жильцы дома. Из очевидных повреждений нужно назвать следующее:

нарушенный слой бетонного покрытия;
значительное повреждение конструкции ржавчиной;
нарушенная гидроизоляция водоотводящих стоков;
поврежденный или полностью отсутствующий карниз и перила.

Управляющая организация по факту получения информации о состоянии балконной плиты выполняет ее осмотр с составлением акта. В нем подробно описывается состояние конструкции на текущий момент. Если удается установить причины разрушений, то в акте фиксируются и они.

По результатам осмотра оценивается масштаб необходимых работ и готовится план по их проведению. В том числе, определяется источник финансирования – это могут быть средства, вносимые на содержание и ремонт МКД или взносы жильцов на капитальный ремонт.

Ответственность за обрушение плиты

Балконная плита – это общедомовое имущество, поэтому за ее состояние полностью отвечает управляющая компания. В случае обрушения обычно начинается разбирательство, исход которого зависит от предыстории вопроса. Негативный для УК сценарий – наличие оставленных без ответа многократных обращений жильцов с просьбой принять меры и отремонтировать плиту.

Руководство опытных управляющих организаций в таких случаях подстраховывается. При получении сигнала о разрушении плиты нужно оперативно оценить состояние, составить смету ремонта и предъявить ее собственникам для утверждения в рамках ОСС. Если жильцы соглашаются, то они собирают средства для оплаты работ. При отказе от ремонта у УК появляется повод принимать меры по обеспечению безопасности – закрывать и опломбировать входы, ограничивать доступ к объекту.

Читайте также: