Кто должен менять дверь в арендуемом помещении

Обновлено: 28.04.2024

Рано или поздно любой недвижимости, даже арендованной, требуется ремонт. И тут возникают вопросы — кто его должен делать и за чей счет. А есть ведь ещё капитальный ремонт многоквартирных домов: несколько лет назад за него ввели специальные взносы и отдельные квитанции. Кто их должен оплачивать — собственник или арендаторы? Давайте разберёмся по порядку.

Кто платит за капремонт: собственник или арендатор?

Арендные отношения, которые связаны с временным использованием недвижимости, могут быть оформлены по-разному. Если один человек снимает квартиру у другого, то подписывают договор коммерческого найма. Хотя в обиходе такие договора принято называть арендой, не вдаваясь в тонкости. Однако по букве закона договор аренды заключают в том случае, когда арендатором выступает юридическое лицо, или в случаях, когда во временное пользование берут нежилое помещение.

Но знать о том, что есть два разных типа договора, полезно. Это позволит сориентироваться, где искать правильные ответы на возможные юридические вопросы. Всё, что касается договора аренды, прописано в Главе 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации (ГК РФ). А всё, что связано с договорами найма жилья — в Главе 35 ГК РФ. Здесь сформулированы ключевые условия, касающиеся и коммерческого найма (то есть аренды квартиры за деньги), и социального найма — когда жильцам предоставляются помещения, находящиеся в государственной и муниципальной собственности.

Но и по договорам найма, и по договорам аренды обязанность по капитальному ремонту лежит на собственнике. Например, для договоров найма ответ на вопрос, должен ли арендатор квартиры платить за капитальный ремонт, содержится в Статье 681 ГК РФ. Там говорится, что текущий ремонт сданного в наём помещения является обязанностью нанимателя, а вот капитальный — наймодателя (собственника). Однако в этой же статье отмечается, что собственник и арендатор могут договориться о другом порядке.

По договору аренды (когда снимается коммерческое помещение или когда нанимателем жилья выступает юридическое лицо) капитальный ремонт также обязан производить арендодатель. Опять же, стороны могут договориться о других условиях и прописать это в договоре, но базовое распределение по закону такое. Капитальный ремонт — ответственность арендодателя. Это зафиксировано в Статье 616 ГК РФ.

При этом текущий ремонт и по договору найма, и по договору аренды — это уже обязанность того, кто берёт недвижимость во временное пользование. В законе говорится, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено договором аренды.

Капитальный ремонт и текущий: в чём отличия?

По закону капитальный ремонт — это обязанность арендодателя, а текущий — арендатора. Чтобы избежать вопросов, должен ли квартиросъемщик оплачивать капремонт, нужно разграничить, что является капитальным ремонтом, а что — текущим.

Текущий ремонт — это небольшие работы, которые проводятся для поддержания презентабельного вида дома или устранения мелких неполадок. К их числу могут относиться, например:

побелка подъезда, ремонт светильников в подъездах;
ремонт мусоропровода;
ремонт водостоков и сливов;
замена нескольких кусочков выбившейся плитки.

Отличие текущего ремонта в том, что он производится по мере необходимости или по требованию жильцов. Например, жильцы заметили, что протекает стена в подъезде во время сильного дождя, оставили жалобу, управляющая компания устранила причину протечки и обновила отделку на стене. Это — текущий ремонт по необходимости.

А капитальный ремонт — это более сложные работы, которые включены в график, расписанный на годы вперед. К капитальному ремонту в многоквартирных домах относят, например:

обновление перекрытия крыши;
полную замену напольного покрытия на лестничных клетках;
замену лифтов;
утепление и обновление отделки фасадов.

Ответить на вопрос, кто оплачивает капитальный ремонт, собственник или арендатор, можно даже не вникая в тонкости законодательства, хотя их мы тоже затронем. Логично, что арендатор оплачивает текущий ремонт и содержание дома, потому что он и пользуется его результатами, проживая в квартире в данный момент. А капитальный ремонт осуществляется в порядке очереди. Конкретный дом может стоять в региональной программе капремонта через пять или десять лет, когда этот арендатор с высокой вероятностью здесь уже проживать не будет. Соответственно, выгода от того, что дом обновится, будет у собственника. Значит, именно он и должен оплачивать капитальный ремонт, а не жилец съемной квартиры.

Обязан ли квартиросъемщик оплачивать взносы на капитальный ремонт по квитанции?

Несколько лет назад для многоквартирных домов ввели отдельные взносы на капремонт. Как мы уже писали выше, эти начисления приходят в отдельной квитанции. Их сумма зависит от площади квартиры и коэффициента, который отличается в разных регионах. В Москве минимальный ежемесячный размер взноса составляет 20,99 рублей за один квадратный метр. Но сумма может быть увеличена, если на общем собрании жильцов так решат собственники квартир — например, если они захотят побыстрее собрать деньги на какие-то работы. Таким образом, при стандартной величине взноса за двухкомнатную квартиру площадью 50 кв. м в Москве на капитальный ремонт нужно перечислять 1049,5 рублей в месяц.

Возникает резонный вопрос: кто должен оплачивать квитанцию за капремонт — арендатор или арендодатель? Это тонкий момент, так как с одной стороны обязанности по тому, чтобы обеспечить капитальный ремонт, лежат на арендодателе, а с другой стороны, коммунальные платежи обязан оплачивать арендатор.

Однако, согласно Статье 169 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), уплачивать взносы на капитальный ремонт многоквартирного дома обязаны собственники квартир. Если в квартире живет сам собственник, то в cтруктуре платы за коммунальные услуги и жилое помещение у него будут:

услуги и работы по управлению многоквартирным домом;
содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества;
взнос на капитальный ремонт;
коммунальные услуги, которыми собственник пользуется у себя в квартире ( холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и электроснабжение) .

В некоторых домах, чаще всего в новостройках, могут быть дополнительные платежи. Например, может потребоваться оплата следующих услуг:

охрана и/или консьерж-сервис;
домофон и/или видеосвязь;
аренда парковочного места или келлера;
обслуживание шлагбаума.

Когда квартира сдается в аренду, часть обязанностей по платежам переходит арендатору. В Статье 678 ГК РФ указывается, что наниматель жилья обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи, если договором не установлено иное. На практике эта формулировка даёт сторонам возможность договориться о любом порядке расчетов за коммунальные услуги.

А вот обязан ли квартиросъемщик платить за капремонт? Всё же нет. Но они с собственником квартиры могут договориться так, что все квитанции оплачивает арендатор, но при этом меньше платит за саму аренду. Главное, чтобы в договоре это было закреплено.

осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится квартира;
предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;
обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома;
обеспечивать проведение ремонта устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в квартире.

Если квартире нужно обновление, обязан ли квартиросъёмщик оплачивать капремонт?

Мы затронули моменты, связанные с капитальным ремонтом дома, где находится квартира. А что, если глобальное обновление не помешает самому жилью? Обязан ли съёмщик квартиры платить за её капремонт?

Снова обратимся к законодательству. Главные обязанности квартиросъёмщика — это использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии, а также вовремя вносить платежи за само проживание и коммунальные услуги.

При этом отдельно отмечается, что квартиросъёмщик не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия собственника помещения. Исходя из этого, можно сделать вывод, что глобальный ремонт в съемной квартире затеять можно, но он должен быть согласован с арендодателем. Чтобы не возникало споров, кто должен оплачивать капремонт на съемной квартире, порядок, сроки его проведения и стоимость работ должны быть прописаны в основном договоре аренды или в приложении к нему — например, если ремонт решили сделать уже после того, когда арендатор прожил в этой квартире уже пару лет.

Если хочется сделать ремонт в съёмной квартире, то лучше действовать поэтапно:

Шаг 1. Обсудить с собственником его готовность сделать в квартире ремонт — в устной форме.

Шаг 2. Составить план работ и смету: расчёт стоимости с учётом материалов и сроков работ. Если требуется, предоставить чертежи перепланировки.

Шаг 3. Получить письменное согласие арендатора на ремонт. В соглашении, помимо списка работ, смет и сроков, должно быть чётко прописано, кто будет оплачивать капремонт — собственник или арендатор. Если расходы берёт на себя собственник, нужно прописать порядок и сроки компенсации. Если стоимость ремонта постепенно вычитается в счёт арендной платы, это тоже нужно зафиксировать.

Шаг 4. После ремонта работы нужно принять по акту у подрядчика, собрать все чеки и квитанции собственнику для компенсации.

Должен ли квартиросъемщик оплачивать капитальный ремонт, если он задумал его по своей инициативе? Решать вам, но тут невозможно гарантировать, что собственник не расторгнет договор и не сдаст или продаст квартиру со свежим ремонтом подороже.

Капитальный ремонт арендованного имущества за счёт арендатора

Для договоров аренды в законодательстве прописан более подробный порядок осуществления капитального ремонта, чем для договоров найма. В частности, прямо в Гражданском кодексе указывается, что арендатор может провести капитальный ремонт за свой счёт, а затем взыскать стоимость работ с арендодателя. Напомним, что договор аренды заключается в том случае, когда во временное пользование берётся коммерческое помещение или когда квартиру снимает компания, а не отдельный человек. Такой формат распространён, если размещением топ-менеджеров фирмы занимается специальный департамент или отдельная организация.

Жилым помещениям, которые уже сдаются в аренду, реже требуется капремонт, и обычно собственники делают его до сдачи объекта — чтобы повысить стоимость и сдать подороже. Или же когда состояние квартиры в целом приемлемое, и собственник решает сдавать её как есть. Коммерческим помещениям, для которых заключается договор аренды, а не найма, капитальный ремонт требуется чаще. Например, в новостройках коммерческие площади могут сдаваться без стяжки полов, стен и разводки электрики, а в старом фонде может требоваться масштабное обновление всех коммуникаций.

Капитальный ремонт помещения по договору аренды производится арендодателем в срок, который установлен самим договором. Если в договоре такой срок не прописали или если потребность в капремонте возникла внезапно и вызвана неотложной необходимостью, то, как указано в ГК РФ, ремонт должен быть произведен «в разумный срок». Конкретных расчётов, какой срок считать разумным, в ГК РФ нет, так что это останется на усмотрение суда, если возникнет какой-то спор между собственником и арендатором.

Если арендодатель не выполнил свою обязанность по капитальному ремонту в срок, то у арендатора есть несколько опций:

можно своими силами произвести капитальный ремонт, а затем взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Если подвести итог, то арендатор платить за капитальный ремонт не обязан. Но он может выполнить работы сам, если так быстрее и проще. Чтобы взыскать с собственника стоимость ремонтных работ или зачесть их в качестве арендной платы, нужно, чтобы ремонт был предусмотрен договором или вызван неотложной необходимостью. Например, если в помещении произошел потоп (не по вине арендатора) и нужно делать капитальный ремонт. Таким образом, если что-то случилось внезапно и собственник не готов сразу приступить к работам, то капремонт иногда делает арендатор и вычитает сумму из аренды. Или арендодатель платит за него по отдельному акту о принятых работах.

При этом те работы, которые включаются в капитальный ремонт, как правило относятся к неотделимым улучшениям — к тому, что не может быть впоследствии отделено без вреда для имущества. Грубо говоря, это то, что арендатор не может взять и забрать с собой, когда срок аренды подойдет к концу. Порядок расчета за такие улучшения прописан в статье 623 ГК РФ. Если арендатор за свой счет произвел такие работы с согласия арендодателя, после прекращения договора аренды он имеет право на возмещение стоимости улучшений. А вот стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Поэтому прежде, чем браться за любые дорогостоящие работы, нужно согласовать их перечень и примерную стоимость с собственником.

Итак, кто делает капитальный ремонт при аренде и кто за него платит

И в случае договоров аренды, и при договорах найма жилых помещений, в вопросе кто платит за капремонт — собственник или арендатор — закон указывает на собственника. Но оставляет право сторонам договориться о другом порядке и прописать его в договоре.

Прежде, чем приступать к капитальному ремонту, нужно зафиксировать все договоренности письменно: срок, стоимость работ и их перечень.

Если собственник компенсирует арендатору капитальный ремонт, то должны быть утверждены сроки и порядок компенсации. Если арендатор делает капремонт за свой счёт, это должно быть прописано в договоре или отдельном соглашении, чтобы избежать возможных судебных разбирательств — так как по закону капремонт оплачивает и делает арендодатель.

Подборка наиболее важных документов по запросу Замена двери капитальный или текущий ремонт (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Замена двери капитальный или текущий ремонт

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2019 N 05АП-588/2019 по делу N А51-28118/2017
Требование: О признании недействительными требований уполномоченного органа о возмещении средств.
Решение: Судом первой инстанции в удовлетворении требования отказано. Судом апелляционной инстанции решение суда первой инстанции изменено. В целях квалификации произведенных работ по замене оконных и дверных блоков (отнесение к капитальному или текущему ремонту), суд апелляционной инстанции счел возможным применить в силу части 6 статьи 13 АПК РФ норму, регулирующую сходные отношения (аналогию закона) - Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда, утвержденное Госстроем России 01.01.2004 (МДК 2-04.2004).

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Замена двери капитальный или текущий ремонт

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Готовое решение: По какой статье КОСГУ отражаются расходы на приобретение (изготовление) и установку дверей
(КонсультантПлюс, 2022) если вы меняете двери в рамках договора на ремонт (текущий, капитальный), реставрацию здания или отдельных его объектов (к таким объектам относятся и сами двери, встроенные в здание), то расходы отразите по подстатье 225 "Работы, услуги по содержанию имущества" КОСГУ.

Нормативные акты: Замена двери капитальный или текущий ремонт

Приказ Росстата от 30.07.2021 N 459
(ред. от 17.12.2021)
"Об утверждении форм федерального статистического наблюдения для организации федерального статистического наблюдения за уровнем жизни и обследованиями домашних хозяйств" К настоящей группе относятся материалы для текущего содержания и ремонта жилья, оборудование для обеспечения безопасности жилья (04.3.1). Услуги по текущему содержанию, ремонту и обеспечению безопасности жилья (04.3.2). Кроме капитального ремонта. Текущий ремонт - это работы, направленные на устранения существующих неисправностей (например, замена стекла в окне, устранение протечки без замены труб, смена перегоревшей лампочки, окраска дверей и оконных рам в квартире, окраску стояков водоснабжения, окраску батарей, труб отопления и другие подобные мелкие работы). Существенный (капитальный) ремонт, например, оштукатуривание стен, укладка нового напольного покрытия, замена окна, полное выравнивание потолков и стен в квартире или в доме, полная или частичная замена непригодных элементов пола, замена водоканализационных внутренних коммуникаций, замена дверей, старой электропроводки, плиточной облицовки или ремонт крыш, осуществляемые собственниками жилья являются промежуточным вкладом в производство жилищных услуг

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Решение Московского УФАС России от 22.07.2021 по делу N 077/06/106-13137/2021
Обстоятельства: По мнению Заявителя, Заказчиком в аукционной документации неправомерно не установлены требования к участникам закупки о членстве в саморегулируемой организации и требования к составу второй части заявки о представлении выписки из реестра членов СРО. Кроме того, Заказчиком неправомерно не установлены дополнительные требования к участникам закупки, предусмотренные постановлением Правительства РФ от 04.02.2015 N 99.
Решение: Признать жалобу необоснованной. Комиссией Управления установлено, что в соответствии с извещением о проведении электронного аукциона объектом закупки является выполнение комплекса ремонтных работ на объектах Министерства финансов Российской Федерации. При этом согласно положениям технической части документации подлежащий выполнение комплекс ремонтных работ отнесен к работам по текущему ремонту, вместе с тем замена 10 элементов дверных и оконных блоков из общего количества 1100 однозначно не свидетельствует о том, что такие работы должны быть отнесены к работам капитального характера, ввиду чего у Заказчика отсутствуют основания для установления дополнительных требований к участникам закупки в соответствии с Постановлением N 99.

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

Программа разработана совместно с АО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Общество арендует офисные помещения, в которых планирует произвести замену старых пластиковых окон на новые. В договоре имеются условия о проведении арендодателем капитального ремонта, а обязанности по текущему ремонту отнесены на арендатора. В настоящий момент стороны планируют заключить дополнительное соглашение к договору аренды, в котором будет указано, что арендодатель согласен на установку арендатором за свой счет новых окон в арендуемых помещениях без возмещения стоимости окон арендодателем.
1. К какому виду ремонта относится замена окон - к текущему или капитальному? 2. Сможет ли арендатор отнести на себестоимость затраты по установке новых пластиковых окон? 3. Какая формулировка расходов по замене окон (капитальный ремонт, текущий ремонт, неотделимые улучшения, иное) должна содержаться в соглашении к договору во избежание нарушений налогового законодательства?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
1. Замена окон на пластиковые, по нашему мнению, может быть отнесена либо к капитальному ремонту, либо к капитальным вложениям в неотделимые улучшения арендованного помещения.
2. В зависимости от формулировок дополнительного соглашения к договору аренды Общество сможет отнести на расходы в целях налогообложения прибыли затраты по установке новых пластиковых окон двумя альтернативными способами:
- как расходы на ремонт арендованных основных средств в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат;
- путем начисления амортизации неотделимых улучшений в арендованное имущество в течение срока аренды помещений.
3. Рекомендуем предусмотреть в дополнительном соглашении к договору аренды помещений формулировки, которые позволят отнести затраты арендатора на замену окон либо к расходам на капитальный ремонт арендованного помещения, либо к капитальным вложениям в неотделимые улучшения арендованного имущества. Полагаем, что будет неправильным назвать замену окон на пластиковые текущим ремонтом помещений.

К сведению:
1. Во избежание налоговых рисков налогоплательщик может на основании п. 1 ст. 34.2 НК РФ и п. 1, п. 2 ст. 21 НК РФ обратиться в Минфин России или в налоговый орган по месту учета организации за получением письменных разъяснений по данному вопросу. Напомним, что в соответствии со ст. 111 НК РФ выполнение налогоплательщиком письменных разъяснений, данных ему финансовым или налоговым органом о порядке исчисления, уплаты налога (сбора) или по иным вопросам применения законодательства о налогах и сборах, является обстоятельством, исключающим вину лица в совершении налогового правонарушения. В этом случае налогоплательщик не подлежит ответственности за совершение налогового правонарушения.
2. В бухгалтерском учете капитальные вложения (неотделимые улучшения) в арендованные объекты ОС учитываются в составе ОС (п. 5 ПБУ 6/01 "Учет основных средств" (далее по тексту - ПБУ 6/01), п. 46 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ, утвержденного приказом Минфина РФ от 29.07.1998 N 34н).
Законченные капитальные вложения в арендованные объекты ОС зачисляются организацией-арендатором в ОС в сумме фактически произведенных затрат, если выполняются условия, предусмотренные п. 4 ПБУ 6/01. Необходимо обратить внимание, что критерии квалификации объектов в качестве ОС согласно п. 4 ПБУ 6/01 не будут выполняться в случаях, если предполагаемый оставшийся срок аренды составляет не более 12 месяцев.
Поскольку ПБУ 6/01 не уточняет, какие именно капитальные вложения в арендованные объекты учитываются в составе ОС арендатора, то необходимо учитывать как неотделимые, так и отделимые, вне зависимости от возмещения их стоимости арендодателем (в отличие от налогового учета).
Д 08 К 60
- учтены расходы на создание неотделимых улучшений;
Д 01 К 08
- неотделимые улучшения включены в состав основных средств;
Д 19 К 60
- отражен НДС, предъявленный подрядчиком;
Д 68 К 19
- НДС принят к вычету.
Стоимость капитальных вложений в арендованные объекты ОС погашается посредством амортизации в течение срока СПИ (п. 17, п. 18 ПБУ 6/01). При этом необходимо самостоятельно принять решение, какие расходы являются расходами на ремонт, а какие - капитальными вложениями в арендованные средства.
Поскольку в п. 20 ПБУ 6/01 напрямую указан срок аренды как основание для определения СПИ объекта ОС, можно установить СПИ неотделимых улучшений арендованного ОС равным оставшемуся сроку аренды.
В рассматриваемой ситуации в бухгалтерском учете можно установить СПИ неотделимых улучшений арендованного ОС равным оставшемуся сроку аренды ОС в соответствии с договором (п. 20 ПБУ 6/01).
Д 20 (26) К 02
- начислена амортизация по объекту ОС в форме неотделимых улучшений.
Согласно п. 29 ПБУ 6/01 стоимость объекта ОС, который выбывает или не способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем, подлежит списанию. При этом список случаев выбытия объекта ОС является открытым. В рассматриваемом случае таким выбытием будет являться окончание договора аренды и возврат объекта аренды:
Д 76 К 91
- арендодатель возместил арендатору затраты на неотделимые улучшения;
Д 02 К 01
- списана амортизация по объекту неотделимых улучшений на момент возмещения и передачи их арендодателю;
Д 91 К 01
- списана остаточная стоимость неотделимых улучшений на момент возмещения и передачи их арендодателю (в случае, если капитальные вложения в неотделимые улучшения не успели самортизироваться).

Рекомендуем также ознакомиться с материалами:
- Вопрос: Общество, находящееся на общей системе налогообложения, заключило договор аренды. Общество производит ремонт с согласия арендодателя. Аренда долгосрочная, ремонт закончится раньше. Передача - по окончании срока аренды. В рамках ремонтных работ общество устанавливает кондиционеры, пожарную сигнализацию, меняет напольное покрытие и окна. Стоимость улучшений, вероятно, будет компенсирована. Все расходы по ремонту несет арендатор. Можно ли отнести указанные работы к неотделимым улучшениям арендованного имущества? Каков порядок отражения у арендатора указанных операций в бухгалтерском (с проводками) и налоговом учете? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2019 г.);
- Вопрос: Предприятие связи (ООО) арендует у ИП (собственника) здание. В договоре аренды указано, что текущий ремонт проводится за счет арендатора. Может ли арендатор учесть в целях налогообложения прибыли расходы по замене оконных конструкций (окон), учитывая, что арендодатель согласен на замену, но компенсировать расходы не будет? (журнал "Услуги связи: бухгалтерский учет и налогообложение", N 5, сентябрь-октябрь 2019 г.).

Траты на ремонт важно правильно оформить. Иначе они не станут законными расходами для уменьшения налогов. Или арендодатель откажется от их компенсации. На что обратить внимание в документах, расскажем в статье.

Что предусмотреть в договоре аренды

Укажите обязанности арендатора и арендодателя по ремонту.

Если не прописано в договоре, действует ст. 616 ГК: текущий ремонт обязан выполнять арендатор, капитальный — арендодатель.

Расходы нельзя принять для налогообложения, если обязанность не прописана ни в ГК, ни в договоре. Да и компенсацию от арендодателя в этом случае получить проблематично.

Юристы советуют не писать общие фразы про текущий и капитальный ремонт в договоре, а прямо указать, кто и что делает. Например, покраску стен выполняет арендатор, замену входной двери — арендодатель.

Обращайте внимание на формулировки про обеспечение пожарной безопасности, ведь ремонт таких систем стоит недешево. Подробно об этом мы писали в статье.

Как отличить текущий ремонт от капитального

От этого вопроса зависит, кто в конечном итоге оплачивает ремонт и в какой момент принять к расходам.

Характеристика ремонтов описана в письме Минстроя от 27.02.18 г. № 7026-АС/08, т. к. в налоговом законодательстве нет определений.

Текущий ремонт:

устраняет мелкие неисправности, которые не влияют на эксплуатацию помещения;
не меняет технических характеристик;
направлен на профилактику износа и поддержание в исправном состоянии.

Например, заделка трещин в стенах, замена треснувшей плитки, реставрация полового покрытия и пр.

Капитальный ремонт:

направлен на восстановление либо замену частей здания, инженерно-коммуникационных сетей, встроенного технического оборудования;
проводится из-за разрушения или повреждения механизмов, а также с целью улучшения эксплуатационных характеристик объекта.

Например, замена канализации, водопровода, газоснабжения; озеленение территории вокруг офиса.

Полный список работ по текущему и капитальному ремонту содержится в ВСН 58–88 (Р).

Но на практике четко определить вид ремонта по данным строительным нормам сложно. Так, вставку одного пластикового окна в офисе можно квалифицировать как частичную замену, а значит, как текущий ремонт. А замена всех окон уже будет считаться капитальным ремонтом.

Безопаснее до начала ремонта согласовать перечень работ с арендодателем в отдельном документе.

Обращайте внимание, чтобы в согласии арендодатель подтверждал и сам ремонт, и улучшения в его результате.

Какими документами подтвердить затраты на ремонт

Основаниями для учета расходов являются:

соглашение о компенсации расходов арендатору (при наличии такого условия в договоре);
дефектная ведомость (произвольная форма, фиксирует необходимость восстановления или исправления недостатков офиса);
договор о выполнении работ (договор подряда);
смета расходов на ремонт;
акт выполненных ремонтных работ;
акт о приемке выполненных работ (форма КС-2) и справка о стоимости выполненных работ и затрат (форма КС-3);
акт на списание материалов (если ремонт выполняется своими силами).

Как учитывать расходы на ремонт, которые не компенсирует арендодатель

В бухучете

Затраты относятся к текущим расходам (абз. 2 п. 67 Методических указаний от 13.10.03 г. № 91н).

Для налога на прибыль

Расходы на текущий ремонт учитываются в составе прочих расходов (п. 2 ст. 260 НК РФ). Арендатор может списывать расходы на ремонт за счет резерва, созданного в соответствии со ст. 324 НК РФ (письмо Минфина от 29.12.07 № 03-03-06/1/901). Однако это возможно, только если в организации, помимо арендованного имущества, есть основные средства, которые числятся на балансе (письмо Минфина от 22.03.10 г. № 03-03-06/1/159).
Расходы на капитальный ремонт арендатор отражает у себя в учете в качестве отдельного объекта ОС и, соответственно, списывает их стоимость через амортизацию. Письмо от 07.12.12 N 03-03-06/1/638 разрешает взять срок полезного использования, равный сроку аренды.

Для налога УСН

Затраты на ремонт учитываются в составе расходов на ремонт ОС (п. 3 п. 1 ст. 346.16 НК) при условии документального подтверждения и фактической оплаты.

Как учитывать расходы на ремонт, которые компенсирует арендодатель

В бухучете

Расходы оформляются как капитальные вложения (п. 35 Метод. указаний от 13.10.03 г. № 91н). Сумма вложений списывается в расходы в момент передачи результатов ремонта арендодателю. Это может быть дата окончания договора аренды или дата завершения ремонта — зависит от договоренности сторон. Одновременно отражаются доходы от передачи результатов ремонта.

Для налога на прибыль

На дату передачи арендодателю улучшений арендатор:

сумму причитающейся ему компенсации признает в налогооблагаемых доходах ст. 249, п. 3 ст. 271 НК РФ. Расчет суммы компенсации желательно привести в акте приема-передачи улучшений;
сумму затрат на создание улучшений (стоимость работ/услуг, материалов) учитывает в «прибыльных» расходах (Письмо Минфина от 13.12.2012 № 03-03-06/1/651).

Для налога УСН

Сумму возмещения от арендодателя учтите в доходах на дату ее получения или зачета в счет арендных платежей (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

Стоимость ремонта можете учесть в расходах как затраты, связанные с выполнением работ для арендодателя (Письмо Минфина России от 05.04.2017 N 03-03-06/1/20242). Например, в составе материальных расходов (п. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

Есть альтернативная точка зрения по учету компенсируемых затрат на ремонт. В бухучете расходы предлагается отражать как задолженность арендодателя. Для учета налога на прибыль и УСН затраты арендатор не включает в состав собственных расходов и не учитывает при налогообложении.

Несмотря на большое количество статей с пугающими заголовками, хорошие взаимоотношения арендатора и собственника квартиры не такая уж и редкость. Но даже в них могут возникнуть недоразумения и конфликты из-за того, что стороны не знают о своих правах и обязанностях. Так что, если вы планируете снимать или сдавать жилье в ближайшем будущем, изучите заранее, кто и за что отвечает в съемном жилье на самом деле. Рассказываем обо всем подробно.

Поломка бытовой техники и мебели

Достаточно часто возникает ситуация, когда после аренды квартиры в ней неожиданно что-то ломается – перестает работать стиральная машинка, телевизор или, например, пылесос. Понятно, что каждая сторона скорее всего будет отстаивать свои права. Собственник начнет утверждать, что передавал технику в отличном состоянии. А арендатор настаивать на том, что агрегат перестал выполнять свои функции из-за старости.

Лучший способ защитить себя от таких спорных ситуаций – заключать договор аренды и подробно прописать в нем все условия. А если вы решили обойтись без этого документа или не указали в нем зоны ответственности, все будет зависеть от того, кто виноват в поломке. Чтобы снять с себя вину и доказать, что причиной стал естественный износ или дефект, который возник еще до заселения, квартиранту необходимо обратиться в экспертную организацию, произвести обследование и получить заключение.

Кроме того, во избежание конфликтов эксперты советуют обеим сторонам перед заключением договора тщательно осмотреть квартиру и зафиксировать любой изъян – даже тот, который кажется незначительным. Иначе есть вероятность того, что при выселении придется потратить кучу нервов, выясняя причину царапин на ламинате.

Косметический ремонт

Один из самых актуальных вопросов – должен ли владелец квартиры делать косметический ремонт или возмещать расходы, если его сделал арендатор. Чтобы разобраться, нужно обратиться к закону. Согласно ГК РФ за текущий ремонт несет ответственность наниматель, а за капитальный — наймодатель. Однако есть оговорка – «если иное не установлено договором». А вот распределение расходов между сторонами будет зависеть от того, поддерживаете ли вы состояние жилья в надлежащем состоянии или улучшаете его.

Допустим, в квартире установлен исправно работающий, но не очень удобный смеситель. Вы – арендатор, который хочет заменить его на новый и современный. В таком случае можно не предупреждать владельца, а при выезде забрать свою покупку с собой. Только не забудьте вернуть на место прежнее оборудование.

Если же вы произвели неотделимые улучшения за свой счет, можно потребовать у собственника компенсацию расходов. Но только в том случае, если перед началом ремонтных работ было получено его письменное согласие. В противном случае придется даже заплатить штраф. Например, вы поклеили новые веселые обои с цветами, а арендодатель не считает это улучшениями его жилья – он ценитель минимализма.

Что касается поддержания помещения в надлежащем состоянии, то тут все просто. Если в квартире произошли повреждения из-за арендатора и его семьей (дети разрисовали стены, собака испортила паркет), ремонт проводится однозначно за счет виновного.

Квартиру затопили или случился пожар

Существуют общее правило: если ущерб произошел по вине арендатора, то он устраняется за его счет, а если не по вине арендатора, то за счет собственника квартиры, соседей, УК или ТСЖ. Таким образом, в первую очередь следуют найти источник возгорания или затопления.

Если он находится внутри квартиры, то стоит определить основную причину. Например, в случае с неисправной проводкой ответственность ляжет на собственника. Он обязан следить за состоянием всех внутренних коммуникаций, электропроводки, вентиляции и газовых труб. А если квартиру затопило из-за того, что квартиросъёмщик неудачно заменил кран в ванной, соответственно на него.

Эксперты советуют очень тщательно все проверять и не спешить с выводами. Например, телевизор может загореться из-за неисправной проводки, а не потому, что его забыли выключить. Но в любом случае, виновного будет определять суд, оценивая все обстоятельства.

Содержание общего имущества

Чтобы понять, кто отвечает за содержание общего имущество, стоит обратиться к статье 39 ЖК РФ. Закон говорит, что эта обязанность лежит исключительно на собственнике квартире. И заключение договора аренды ничего не меняет. Согласно тому же жилищному кодексу, арендатор:

Не должен платить взносы на капитальный ремонт;
Не должен платить за содержание общего имущества и коммунальные услуги;
Не может заключить договор управления с управляющей организацией;
Не может участвовать в общих собраниях дома, в которых могут участвовать только собственники.

Так что, если вы арендуете жилье, и к вам, например, обратились жильцы дома с просьбой скинуться на новый шлагбаум во дворе, просто передайте информацию собственнику.

В каких случаях можно выселить квартиранта

Закон тщательно охраняет интересы обеих сторон и предусматривает четыре основания для досрочного расторжения договора аренды через суд:

Квартиросъемщик не платит за аренду 2 месяца (если договор заключен на срок менее года) или 6 месяцев (если договор заключен на срок более года).
Квартиросъемщик или иные лица, за которых он отвечает, разрушили или испортили квартиру.
Арендатор использует квартиру не по назначению или нарушает права и интересы соседей. Например, устроил в квартире офис или хостел.
Помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии.

Если же существенные нарушения отсутствуют, можно попробовать договориться c арендаторами мирным путем. Но учитывайте, что в любом случае выставить людей принудительно не получится – это могут сделать только приставы на основании судебного решения. А если договор уже расторгнут, но квартиранты отказываются съезжать, можно сменить замки, сдать их вещи в камеру хранения, уведомить съемщиков по почте и потребовать с них компенсацию расходов через суд.

Читайте также: