Капитальный ремонт крыши региональным оператором

Обновлено: 05.05.2024

Капитальный ремонт рано или поздно требуется каждому многоквартирному дому. А вот на какие средства он проводится, как и где можно откладывать на него деньги, какие работы проводятся в рамках капремонта, знают не все. Сегодня поговорим об этом.

Что такое фонд капитального ремонта

Федеральный закон от 25.12.2012 № 271-ФЗ добавил в Жилищный кодекс РФ раздел 9 «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах». Появились понятия

фонда капитального ремонта,
региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах,
регионального оператора капитального ремонта,
специального счёта,

которые изменили принципы проведения капремонта в МКД. Начнём с определения фонда капитального ремонта и его целей.

Фондом капитального ремонта считаются накопления собственников в целях проведения капремонта многоквартирного дома.

Ч. 3 ст. 170 ЖК РФ устанавливает право собственников выбрать один из двух способов формирования фонда капитального ремонта:

На специальном счёте.
На счёте регионального оператора.

Способ формирования фонда капремонта собственники определяют на общем собрании. Количество голосов, необходимое для принятия такого решение – ⅔ от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

Собственники помещений в МКД обязаны уплачивать взносы на капитальный ремонт на основании платёжных документов, предоставляемых региональным оператором или организацией, которой они поручили открытие спецсчёта (ч. 1 ст. 169 ЖК РФ).

Фонд капитального ремонта формируется за счёт:

взносов на капремонт собственников помещений в МКД;
пени;
процентов за пользование средствами, находящимися на спецсчёте или счёте регионального оператора;
доходов, полученных от размещения средств фонда капремонта;
средств финансовой поддержки;
кредитных и заёмных средств, привлечённых собственниками помещений на проведение капитального ремонта.

На что можно расходовать средства фонда капитального ремонта

На деньги фонда капитального ремонта можно провести работы и организовать услуги по проведению капитального ремонта в МКД. К таким работам и услугам относятся:

ремонт внутридомовых инженерных систем;
ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации;
ремонт лифтовых шахт;
ремонт крыши и подвальных помещений;
утепление и ремонт фасада;
ремонт фундамента;
установка общедомовых приборов учёта потребляемых ресурсов.

То есть если собственники решат поменять газовые трубы, расположенные на фасаде дома, такие работы можно организовать за счёт средств фонда капитального ремонта. А вот сделать косметический ремонт подъездов на деньги фонда капремонта не получится.

Формирование фонда капитального ремонта на специальном счёте

Если собственники помещений в МКД выбрали специальный счёт в качестве способа формирования фонда капитального ремонта, на общем собрании они должны определить:

Размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт. Сумма такого взноса не может быть меньше, чем минимальный размер взноса на капремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта РФ.
Владельца специального счёта.
Кредитную организацию, в которой будет открыт спецсчёт. Требования к банкам ужесточились в апреле этого года, поэтому перед выбором кредитной организации, проверьте её на соответствие новым правилам.

Образец повестки дня общего собрания собственников МКД о выборе формирования фонда капитального ремонта:

Владельцем специального счёта может быть ТСЖ, ЖК, ЖСК или управляющая организация, осуществляющие управление многоквартирным домом (ч. 2 ст. 175 ЖК РФ).

Специальный счёт в качестве способа формирования фонда капитального ремонта предпочтительно выбирать новостройкам или домам, в которых капитальный ремонт был проведён недавно. В таком случае собственники успеют накопить на специальном счёте сумму, необходимую для проведения капремонта.

Важно знать, что собственники помещений в МКД могут накапливать средства на капремонт только на одном специальном счёте. Управляющие организации, ТСЖ, ЖК, ЖСК не могут аккумулировать деньги, полученные от собственников на капремонт на специальном счёте организации.

Если управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК, будет размещать средства на капремонт на своём счёте, её привлекут к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.8 КоАП РФ – выдадут предупреждение или выпишут штраф. Для должностного лица сумма штрафа составит от 500 до 1 000 рублей, для юридического лица – от от 5 000 до 10 000 рублей.

Фонд капитального ремонта на счёте регионального оператора

Региональным оператором капитального ремонта считается созданное в форме фонда юридическое лицо, которое занимается организацией и проведением капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома. Регионального оператора формирует субъект РФ, на территории которого нужно осуществлять деятельность. Если вы не знаете, какой региональный оператор работает в вашем регионе, информацию можно найти в ГИС ЖКХ.

Функции регионального оператора регулируются ст. 180 ЖК РФ. Так, он:

собирает взносы на капитальный ремонт;
открывает специальные счета;
совершает операции по специальным счетам;
выступает техническим заказчиком работ по капремонту;
финансирует расходы;
взаимодействует с местными властями.

Перечень обязанностей регоператоров представлен в ч. 2 ст. 182 ЖК РФ.

Отметим, что регионального оператора в качестве способа формирования фонда капитального ремонта лучше выбрать собственникам помещений в домах, которым проведение капремонта понадобится в ближайшее время. На специальном счёте деньги на все необходимые работы собственники скопить не успеют, а регоператору необходимую сумму можно будет возвращать постепенно после проведения капремонта.

Если собственники помещений в МКД приняли решение об изменении способа формирования фонда капитального ремонта, региональный оператор передаёт новому владельцу спецсчёта все имеющиеся у него сведения, связанные с формированием фонда (ч. 7 ст. 173 ЖК РФ).

Изменение способа формирования фонда капремонта

Согласно ч. 1 ст. 173 ЖК РФ, собственники помещений в МКД в любой момент могут принять на общем собрании решение о смене способа формирования фонда капитального ремонта.

Если на проведение капремонта в доме, где собственники приняли решение изменить способ его формирования, были предоставлены заём или кредит, которые не погашены на дату принятия решения о смене способа формирования фонда капитального ремонта, сменить его можно будет только после полного погашения задолженности (ч. 2 ст. 173 ЖК РФ).

В случае, когда собственники решили перевести свои денежные средства на специальный счёт, они должны в пятидневный срок уведомить об этом регионального оператора. Но такое решение вступит в силу только через год после направления регоператору решения ОСС (ч. 5 ст. 173 ЖК РФ), и в течение пяти дней после его вступления в силу региональный оператор перечислит средства фонда капитального ремонта на спецсчёт.

Если же собственники решили перевести накопленные средства со специального счёта на счёт регионального оператора, такое решение вступит в силу через один месяц после направления владельцу спецсчёта решения общего собрания собственников помещений в МКД (ч. 6 ст. 173 ЖК РФ). В течение пяти дней после вступления в силу указанного решения владелец специального счёта перечислит средства фонда капремонта на счёт регионального оператора.

ЖК РФ Статья 182. Обязанности регионального оператора по организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах

Перспективы и риски арбитражных споров и споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 182 ЖК РФ

Споры в суде общей юрисдикции:

1. Региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта, и финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, в том числе в случае недостаточности средств фонда капитального ремонта, за счет средств, полученных за счет платежей собственников помещений в других многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, за счет субсидий, полученных из бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета, за счет иных не запрещенных законом средств.

(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Региональный оператор в целях обеспечения оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме обязан:

(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2) обеспечить подготовку задания на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту и при необходимости подготовку проектной документации на проведение капитального ремонта, утвердить проектную документацию, нести ответственность за ее качество и соответствие требованиям технических регламентов, стандартов и других нормативных документов;

3) привлечь для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту подрядные организации, заключить с ними от своего имени соответствующие договоры, предусматривающие в том числе установление гарантийного срока на оказанные услуги и (или) выполненные работы продолжительностью не менее пяти лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, а также обязательства подрядных организаций по устранению выявленных нарушений в разумный срок, за свой счет и своими силами;

(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4) контролировать качество и сроки оказания услуг и (или) выполнения работ подрядными организациями и соответствие таких услуг и (или) работ требованиям проектной документации;

4.1) обеспечить установление в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, фактов воспрепятствования проведению работ по капитальному ремонту, в том числе недопуска собственником, лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, либо лицом, выполняющим работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, подрядной организации к проведению таких работ;

(п. 4.1 введен Федеральным законом от 29.07.2017 N 257-ФЗ)

5) осуществлять приемку оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе обеспечить создание соответствующих комиссий с участием представителей органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, ответственных за реализацию региональных программ капитального ремонта и (или) краткосрочных планов их реализации, и (или) органов местного самоуправления, лиц, осуществляющих управление данным многоквартирным домом, и представителей собственников помещений в многоквартирном доме;

(в ред. Федеральных законов от 29.06.2015 N 176-ФЗ, от 02.12.2019 N 391-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6) в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, перечислять денежные средства фонда капитального ремонта на специальный счет или выплачивать собственникам помещений в многоквартирном доме денежные средства, соответствующие долям указанных собственников в фонде капитального ремонта;

(в ред. Федеральных законов от 29.06.2015 N 176-ФЗ, от 29.07.2017 N 257-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

7) аккумулировать взносы на капитальный ремонт, уплачиваемые собственниками помещений в многоквартирном доме;

(п. 7 введен Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

8) вести учет средств, поступивших на счет регионального оператора в виде взносов на капитальный ремонт, отдельно в отношении средств каждого собственника помещений в многоквартирном доме, а также с соблюдением иных требований, установленных настоящим Кодексом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации;

(п. 8 введен Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

9) представлять своими силами или силами третьих лиц собственнику платежные документы для уплаты взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме по адресу нахождения помещения в многоквартирном доме, за капитальный ремонт общего имущества в котором вносится взнос;

(п. 9 введен Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

10) разместить на своем официальном сайте информацию о правах и об обязанностях собственников помещений в многоквартирном доме и регионального оператора, возникающих в связи с исполнением требований настоящего Кодекса, нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации, об организации проведения капитального ремонта, а также иные сведения, перечень которых определяется федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства;

(п. 10 введен Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

11) нести ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за качество оказанных услуг и (или) выполненных работ в течение не менее пяти лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе за несвоевременное и ненадлежащее устранение выявленных нарушений;

(п. 11 введен Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

12) исполнять иные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

(п. 12 введен Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

3. К выполнению инженерных изысканий, подготовке проектной документации, осуществлению капитального ремонта объектов капитального строительства региональный оператор обязан привлечь индивидуального предпринимателя или юридическое лицо, являющихся членами соответственно саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства.

(часть 3 в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 372-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Законом субъекта Российской Федерации могут быть предусмотрены случаи, при которых функции технического заказчика услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, могут осуществляться органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) и (или) муниципальными бюджетными и казенными учреждениями (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе - государственными бюджетными и казенными учреждениями, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются муниципальными бюджетными и казенными учреждениями) на основании соответствующего договора, заключенного с региональным оператором.

(часть 4 в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5. Привлечение региональным оператором, в частности в случае, предусмотренном частью 3 настоящей статьи, органами государственной власти субъекта Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными, муниципальными бюджетными, казенными учреждениями подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме осуществляется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

(часть 5 в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. Региональный оператор перед собственниками помещений в многоквартирном доме, формирующими фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, несет ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями, привлеченными региональным оператором.

(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

7. Возмещение региональному оператору средств, израсходованных на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в сумме, превышающей размер фонда капитального ремонта, осуществляется за счет последующих взносов на капитальный ремонт собственников помещений в этом многоквартирном доме.

Ст. 182 ЖК РФ. Обязанности регионального оператора по организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах

Подборка наиболее важных документов по запросу Ответственность регионального оператора капитального ремонта (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Ответственность регионального оператора капитального ремонта

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 182 "Обязанности регионального оператора по организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах" ЖК РФ
(ООО юридическая фирма "ЮРИНФОРМ ВМ") Установив, что истцам принадлежит квартира; по договору подряда, заключенному между региональным оператором фонда капитального ремонта и подрядчиком, последний осуществлял работы по капитальному ремонту крыши дома; в результате нарушения подрядчиком технологии при проведении капитального ремонта кровли произошло неоднократное затопление принадлежащей истцам квартиры с кровли многоквартирного дома, суд правомерно взыскал сумму ущерба, причиненного залитием квартиры, отметив, что тот факт, что подрядчик приступил к выполнению работ ранее сроков, установленных договором о проведении капитального ремонта, по смыслу статьи 182 ЖК РФ не освобождает регионального оператора фонда капитального ремонта от ответственности за последствия ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядчиком, привлеченным региональным оператором, поскольку ненадлежащая организация работ по ремонту кровли повлекла неблагоприятные последствия для истцов, ответственность за которые возлагается на регионального оператора.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 182 "Обязанности регионального оператора по организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах" ЖК РФ "Из данной статьи следует, что жилищным законодательством установлена ответственность именно регионального оператора за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями, привлеченными региональным оператором (часть 6 статьи 182 ЖК РФ), при которой в силу прямого указания в законе ответственность регионального оператора возникает за действия (бездействие) третьих лиц, не являющихся стороной обязательства, возникающего между региональным оператором и собственниками помещений при организации проведения капитального ремонта общего имущества дома. При этом частью 6 статьи 182 ЖК РФ какие-либо ограничения ответственности регионального оператора за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями, привлеченными региональным оператором, не установлены, региональный оператор отвечает за действия подрядной организации перед собственниками в соответствии с принципом полного возмещения убытков."

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Ответственность регионального оператора капитального ремонта

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Ситуация: Что делать, если вас затопили?
("Электронный журнал "Азбука права", 2022) Если залив возник по вине подрядной организации, привлеченной региональным оператором для проведения капитального ремонта, ответственность за причиненный ущерб перед собственниками многоквартирного дома несет региональный оператор соответствующего субъекта (ч. 6 ст. 182 ЖК РФ; п. 7 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018).

Нормативные акты: Ответственность регионального оператора капитального ремонта

"Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018)"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018) Как видно из содержания приведенной правовой нормы, в ней отсутствует указание на ограничение ответственности регионального оператора внесенными взносами на капитальный ремонт одного собственника, перед которым у регионального оператора возникает обязанность по возмещению убытков.

В этом году на востоке Москвы заменили 371 лифт

Лифты меняют в год окончания 25-летнего срока службы по программе капитального ремонта. В 2021 году в жилых домах в Восточном округе Москвы заменили 371 лифт. По этому показателю ВАО оказался в тройке лидеров после ЮВАО (654 лифта) и ЮЗАО (499 лифтов). Работы провели в рамках региональной программы капитального ремонта.

Завершился капремонт дома 1955 года постройки поблизости от «Мосфильма»

В районе Раменки завершился капитальный ремонт дома 1955 года постройки. В рамках региональной программы капитального ремонта многоквартирных домов специалисты привели в порядок фасады, подъезды, крышу и подвал, а также заменили коммуникации. Восьмиэтажное здание расположено неподалеку от киностудии «Мосфильм» по адресу: улица Пырьева, дом 4, корпус 3. Дом г-образной формы возведен в стиле советского неоклассицизма. В Москве всего четыре постройки этой серии.

Дому Скопника на Спиридоновке вернули исторический облик

В бывшем доходном доме П.А. Скопника завершается капремонт с реставрацией. Он расположен по адресу: улица Спиридоновка, дом 27/24. Работы ведут в рамках региональной программы капитального ремонта многоквартирных жилых домов.

Более 2,2 тысячи лифтов заменят в Москве в 2022 году

В следующем году в рамках региональной программы капитального ремонта в Москве заменят более 2,2 тысячи лифтов. Об этом сообщил заместитель Мэра Москвы по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства Петр Бирюков. «На данный момент все подготовительные, в том числе конкурентные, процедуры проведены. Работы по замене оборудования начнутся в январе во всех округах в соответствии с утвержденными графиками, всего поменяем 2,2 тысячи лифтов», — сказал он. Больше всего лифтов заменят в ЮВАО (около 400), в ЮАО (свыше 350) и ЮЗАО (315). С 2011 года обновили более 39 тысяч. Сначала специалисты демонтируют старое оборудование и только после этого устанавливают новое. Если в подъезде несколько лифтов, то их меняют поочередно, чтобы жильцы не испытывали неудобств. «С 2018 года лифты в домах, накапливающих средства на счете регионального оператора, меняются строго в год окончания 25-летнего срока службы, без дополнительного продления периода эксплуатации», — добавил Петр Бирюков. Все лифтовое оборудование, которое используется в столице, производят в Москве и Московской области. По характеристикам оно полностью соответствует современным требованиям безопасности и комфорта.

Для каждого дома разрабатывают проектную документацию, которая проходит государственную экспертизу.

Свыше шести тысяч крыш домов отремонтировали в столице с 2015 года, когда началась реализация программы капитального ремонта. В этом году в порядок планируется привести 1353 крыши общей площадью около двух миллионов квадратных метров, рассказали в Фонде капитального ремонта многоквартирных домов Москвы. В основном это плоские наплавляемые крыши, их 60 процентов. Оставшиеся 40 процентов — металлические скатные. Больше всего в этом году в программу попало крыш Центрального административного округа (267). В комплекс работ входит полная замена старого кровельного покрытия, ремонт стыков плит, мест примыкания кровли к фронтонам и карнизам, а также ремонт или замена ограждений. Для каждого дома разрабатывается своя проектная документация, которая проходит государственную экспертизу. Ремонт плоской кровли проводится исключительно при плюсовой температуре. Работы начинаются с демонтажа старой гидроизоляции — это несколько слоев рубероида на картонной основе, под которыми находится армированная пескобетонная стяжка. Если она нуждается в ремонте, то ее отливают заново. Поверх стяжки укладывают полимерно-битумный материал. Его основу составляет полиэстер, способный выдерживать резкие перепады температуры. Ремонт скатных крыш можно проводить круглый год. Старое покрытие меняют на оцинкованный металл, а для повышения энергоэффективности дома утепляют чердачные перекрытия минераловатными или базальтовыми плитами. Последние отличаются повышенной пожаростойкостью и идеально подходят для жилых домов, при строительстве которых использовалась древесина. Обязательной замене подлежат обрешетка и люки, а при необходимости также обновляют стропила и мауэрлат. Заключительный этап — обработка всех деревянных покрытий огнебиозащитным составом. Капитальный ремонт кровли в этом году затронул также 43 объекта культурного наследия. Среди них — доходный дом Коровина (улица Чаплыгина, дом 10), где пришлось менять стропильную систему. Кровля этого здания является предметом охраны, значит, подлежит не просто ремонту, а реставрации. Вместо изношенных бревен завезли новые стропила, каждая из которых весит около 200 килограммов. Доставка материала на крышу проводилась со стороны центрального фасада, для чего пришлось частично перекрыть движение. После установки все стропила были обработаны специальным огнебиозащитным составом, защищающим материал от открытого огня, воздействия окружающей среды и паразитов. В рамках региональной программы капитального ремонта специалисты приводят в порядок системы водо- и газоснабжения, отопления, канализации и электрики, меняют мусоропроводы и лифты. Также ремонтируют подвалы, подъезды, фундаменты, фасады, крыши, пожарные водопроводы и противопожарную автоматику зданий.

В Москве отремонтировали более 20 жилых домов в стиле модерн

В Москве отремонтировали более 20 жилых домов, выполненных в стиле модерн. Работы прошли в рамках региональной программы капитального ремонта многоквартирных домов. «Для каждого объекта был создан индивидуальный проект, учитывающий все уникальные особенности дома. Сохранение исторического портрета города — это важная задача», — рассказал заместитель генерального директора Фонда капитального ремонта Москвы Павел Рябоненко. Модерн как модное архитектурное течение появился в Москве в конце XIX века. Этот стиль пришел из европейских стран. Его главной особенностью стала свобода творческого самовыражения и реализация смелых и эксцентричных задумок заказчиков. Для архитектора было важно, чтобы внутреннее убранство дома перекликалось и сочеталось с его фасадом. Отличить здание в стиле модерн можно по асимметричному фасаду, изображению на нем животных или обилию растительной тематики, экспериментам с керамической плиткой. Большая часть таких домов строилась под частные усадьбы и здания общественного пользования — вокзалы, театры, гостиницы. Но есть и ряд доходных домов, которые со временем стали просто многоквартирными. В этом году список отремонтированных домов в стиле модерн увеличился практически вдвое благодаря городской субсидии, направленной на реставрацию объектов культурного наследия. Самым знаковым отреставрированным объектом стал дом в Большом Дровяном переулке. Это особняк Ольги Кирьяковой (Большой Дровяной переулок, дом 21, строение 1). Первые два этажа здания были возведены еще в 1821 году. В 1884-м дом перешел во владение Петру Крашенинникову, который и решил его преобразить. Архитектором был Петр Дриттенпрейс. В рамках капремонта специалисты восстановили исторический фасад, а также отреставрировали старинные дубовые двери, деревянные подоконные шкафчики и уникальное световое окно. Проведена реставрация и докомпоновка лепного декора потолков. Восстановлены поручни, перила и напольная плитка. Сегодня дом выглядит практически как 140 лет назад.

Около 600 лифтов с увеличенным дверным проемом установят в столичных многоэтажках в 2021 году.

Официальный сайт Мэра Москвы: в доходном доме И.М. Коровина отреставрировали исторические оконные блоки

В доходном доме Коровина на Чаплыгина, 10 - отреставрировали исторические оконные блоки. Всего на фасаде 6 окон и все они выходят на главную улицу. Каждое окно выполнено в двойном остеклении, это значит, что всего мастера отреставрировали не 6, а 12 блоков. Изготовлены блоки из сосны. Каждый был тщательно расчищен и отреставрирован путём вставок - места, где дерево буквально рассыпалось в руках, были дополнены подходящими по размеру фрагментами из древесины то же породы. После блоки были окрашены в исторический цвет и уже затем провели замену стёкол. Доходный дом Коровина был возведён в XIX веке, в 1894 году. Его автором стал известный московский архитектор Иван Кондратенко. Дом стал первым в его творчестве, выполненный в стиле эклектики. Фасад здания украшают пилястры, арочные оконные проёмы, медальоны и лепнина. Над подъездами – эффектные эркеры. Оконные проёмы декорированы рамочными профилированными наличниками, подоконными полочками, фартуками и замковыми камнями. Яркой индивидуальной чертой также являются люкарны с вазонами. Всё лето в доме ведётся капитальный ремонт с реставрацией. Задача специалистов восстановить не только фасад здания, но и воссоздать внутреннее убранство подъездов.

Эксперты конкурса оценят качество капитального ремонта

Профессиональный конкурс для строительных «Надежный строитель России» - это первый проект подобного рода, основная цель которого заключается в создании единого рейтинга строительных организаций России на основе общепринятых оценочных критериев деятельности участников, позволяющих выделить наиболее прогрессивных и стабильных строителей в своем направлении.

Мы уже писали обзор наиболее частых ошибок, которые владельцы спецсчетов допускают в своей работе. Продолжаем тему и на основе обзора органа ГЖН работы регоператора по капремонту рассказываем, что собственники и управляющие домами вправе ждать и требовать от Фонда капитального ремонта согласно ЖК РФ.

Обязанности и ответственность регоператора по капремонту прописаны в ЖК РФ

В статье « Четыре нарушения в работе УО – владельца спецсчёта и как их избежать » мы говорили о том, что УО, ТСЖ и кооперативы, формируя фонд капремонта и проводя его в домах, нередко нарушают законодательство. Это выражается в виде:

нецелевого использования средств фонда капремонта;
проведения капремонта в отсутствие решения ОСС или при недоборе кворума голосов;
непередачи документов на спецсчёт при выборе его нового владельца;
непредоставления в орган ГЖН отчётности по состоянию спецсчёта.

Мы разобрали каждый случай и привели нормы ЖК РФ, в которых прописано, как управляющим домами правильно поступать, чтобы не совершать такие нарушения.

Не все собственники в МКД перешли к сбору средств на капремонт на собственном счёте: многие формируют фонд в «общем котле» регоператора. Тогда жителям дома, УО, ТСЖ и кооперативам следует разбираться в нормах ЖК РФ, которые касаются работы регионального фонда капремонта, и знать, как должны действовать регоператоры и за что они отвечают.

Предложения по капремонту дома и его стоимости

В деятельности региональных операторов по капитальному ремонту общего имущества МКД можно выделить три основных нарушения норм Жилищного кодекса РФ. Первое – несоблюдение требований п. 1 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ.

Регоператоры не направляют собственникам помещений в МКД предложения о сроке начала капитального ремонта, перечне необходимых работ, их стоимости, о порядке их финансирования. В том числе фонды капремонта не уведомляют жителей домов о полной стоимости капремонта с учётом замены всех конструкций, находящихся в неработоспособном состоянии.

Проведение осмотров общего имущества дома и составление конкурсной документации

Органы ГЖН отмечают, что регоператоры зачастую не готовят проектную документацию для организации капремонта, а также не проводят обследования общего имущества МКД для разработки конкурсной документации, не формируют техническое задание для подрядчиков. Это второе распространённое нарушение – невыполнение требований п. 2 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ и связанных с ними норм.

Как должно быть: Согласно п. 2 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ, регоператор обязан подготовить задания на оказание услуг и выполнение работ по капремонту и при необходимости проектную документацию на проведение ремонта, утвердить её и нести ответственность за её качество.

Вся такая документация должна соответствовать требованиям технических регламентов, стандартов и других нормативных документов. Чтобы подготовить такую документацию, регоператор должен в соответствии с ГОСТ 31937-2011 провести обследование общего имущества МКД и определить его техническое состояние.

Контроль за работами подрядчика и ответственность за их качество

Камнем преткновения и даже предметом судебных споров между собственниками и регоператором становится третье нарушение. Это ненадлежащее выполнение фондом капремонта требований п. 4 ч. 2, ч. 6 ст. 182, ч. 1 ст. 188 ЖК РФ. Регоператор не контролирует, как выбранная им для работ организация отремонтировала дом и отказывается отвечать за причинённый дому такими действиями ущерб.

Как должно быть: Регоператор обязан следить за качеством и сроками выполнения работ подрядными организациями. Такие работы должны соответствовать техническому заданию (п. 4 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ). Он же несёт ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения подрядчиками обязательств по проведению капремонта.

На это обращал внимание ВС РФ в в п. 7 обзора от 04.07.2018 № 2. Он указал, что регоператор как заказчик работ по капремонту несёт перед собственниками помещений в таком доме ответственность за действия привлечённых им подрядных организаций в соответствии с принципом полного возмещения убытков.

Приведём пример из свежей судебной практики. Дело № А55-4443/2020 дошло до кассационного суда. Собственник одной из квартир в МКД Самары пожаловался в орган ГЖН на качество проведённого регоператором ремонта ГВС дома. После него в квартире заявителя батареи перестали хорошо нагреваться.

В ходе проверки орган ГЖН установил, что подрядчик, с которым регоператор заключил договор, некачественно выполнил свои обязательства: в доме зафиксирована ненадлежащая циркуляция теплоносителя из-за недочётов в капремонте инженерных систем ГВС.

ГЖИ выдала регоператору предписание об устранении недостатков работы подрядчика, но Фонд капремонта не согласился с выводами проверки и подал иск в суд.

Первая инстанция сочла недоказанным факт, что снижение температуры теплоносителя в квартире собственника произошло из-за капремонта ГВС. За качество коммунальных услуг в доме несёт ответственность управляющая организация, а не регоператор.

Но апелляционная инстанция с выводами коллег не согласилась. Собственники помещений в МКД в жалобе в орган ГЖН просили проверить именно качество работ подрядчика по капремонту. И проверка, и предписание касаются именно этого, а не качества оказания коммунальных услуг, за которые отвечает УО.

Регоператор нарушил п. 4 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ – не контролировал качество работ подрядчика. Причём суд отметил, что оспариваемое предписание уже не первое, которое надзорный орган выдал фонду по итогам проведённого в доме капремонта. Апелляционный суд решение первой инстанции отменил и отклонил иск регоператора. Кассация поддержала такое решение спора.

УО не несёт ответственности за качество капремонта, организованного региональным оператором

Если фонд капремонта дома формируется на спецсчёте, тогда контроль за работой подрядчиков и ответственность за недостатки ложатся на УО и ТСЖ. При накоплении средств на счёте регоператора контролировать ремонтные работы и их качество управляющим домами и собственникам становится сложнее, а устранить недостатки приходится требовать через суд.

В такой ситуации УО и жители дома могут воспользоваться рекомендациями от Фонда ЖКХ и НП «ЖКХ Контроль». В документе можно найти ссылки на законодательные акты, а также:

требования к формированию фонда капремонта и проведению работ;
вопросы для повестки дня общего собрания собственников помещений для организации капитального ремонта общего имущества;
нюансы строительного контроля за капитальными работами;
создание рабочих и приёмочных комиссий и их обязанности;
общие рекомендации по приёмке отдельных элементов общего имущества после капитального ремонта.

Судебные споры собственников и УО с регоператорами не ограничиваются только взысканием ущерба после некачественного капремонта дома и требованием устранить недостатки. Читайте обзор других споров от наших партнёров МКА «Арбат», а также делитесь в комментариях своей практикой из отношений в Фондами капремонта в ваших регионах.

Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:

Читайте также: