Какую выбрать квартиру с балконом или без

Обновлено: 02.05.2024

Насколько наличие или отсутствие балкона в квартире влияет на ее стоимость? Проанализировав рыночные предложения, мы убедились: в типовом жилье разница почти не ощущается, а вот в объектах с уникальной планировкой или в локации, где балконы – дефицит, может достигать существенных значений.

Сразу стоит отметить, что планировка без балкона в большей степени типична для вторичного жилья «с историей»: вероятность встретить квартиру без балкона в «хрущевке» или «сталинке» куда выше, чем в доме улучшенной планировки. Стоит сразу оговориться, что планировки без балкона в современных новостройках эконом- и комфорт-класса также встречаются, и эти квартиры в подавляющем большинстве случаев продаются дешевле своих аналогов с балконами. Однако ценообразование в зависимости от наличия или отсутствия балкона в новостройке – это отдельный разговор, поскольку там на конечную стоимость будут влиять коэффициенты, по которым застройщик оценивает стоимость балконов.

Сосредоточившись на вторичном жилье, стоит напомнить гипотезу, которую сегодня озвучивают многие практики рынка жилой недвижимости. Она гласит: отсутствие балкона при прочих равных характеристиках не способно существенно снизить стоимость жилья по сравнению с квартирой со схожими характеристиками и балконом. «В ценовом поведении многих собственников «вторички» сегодня можно наблюдать такую тенденцию: квартиры в «хрущевках» и «сталинках» без балкона незначительно отличаются по цене от аналогичных предложений с балконами, – объясняет финансовый консультант Иван Абросимов. – В среднем разница в цене между квартирами, которые отличаются лишь наличием балкона, составляет 50–150 тыс. руб. Логика собственников, устанавливающих такие цены, полагаю, заключается в том, что покупатель приобретает квартиру, а наличие балкона как дополнительного места для хранения домашнего имущества является скорее опциональной характеристикой, особенно если речь идет о жилье советской эпохи с типовыми планировками».

Мы проанализировали, насколько отличаются цены на жилье с балконами и без него в разных районах города. Пока выдвинутая аксиома подтверждается: обычные «хрущевки», отличающиеся лишь балконами, разнятся по цене несильно. Например, 1-комнатные квартиры на пр. Карла Маркса – обе площадью 31 кв. м, обе в хорошем состоянии – продаются с разницей в 100 тысяч рублей. Квартира с балконом при прочих равных стоит чуть дороже. Похожий пример в сегменте жилья улучшенной планировки – две «однушки» на ул. Нагорной. Одна из них, площадью 36 кв. м, не имеет балкона и предлагается к продаже по цене 2,1 млн руб., вторая, с балконом, экспонируется на 50 тыс. руб. дороже. Вывод, который может сделать потенциальный покупатель в типовом доме советской постройки, очевиден: добавив небольшую относительно общей стоимости жилья сумму, можно приобрести квартиру с дополнительным местом для хранения – балконом. Все же по своим бытовым качествам жилье с балконом однозначно превосходит «безбалконный» аналог.

Однако тенденция схожей стоимости жилья с балконом и без него не так проста, как кажется на первый взгляд. В ряде объектов вторичного рынка разница в цене между такими объектами недвижимости оказывается очень существенной – подобные примеры есть в сводной таблице. Так, если в доме изначально существует дефицит квартир с балконом в силу особенностей планировочных решений, то разница в цене между такими объектами и жильем без балкона в этом же доме будет заметной. Например, в доме на ул. Мичурина, 6 продаются две 2-комнатные квартиры: одна, площадью 43 кв. м, без балкона, предлагается по цене 3 млн руб., вторая, площадью 44 кв. м, с балконом, стоит уже 3,55 млн руб. Еще один пример – «сталинки» на ул. Победы: для ряда 3-комнатных квартир балкон здесь является скорее исключением, чем правилом – отсюда и существенная разница в цене. Две «трешки» без балкона на ул. Победы, 89 стоят 3,9–4 млн руб., а их аналог с балконом, расположенный в одном из соседних домов, экспонируется по цене 4,6 млн руб. Наконец, кардинально измененная планировка и ремонт высокого качества в сознании собственников также являются достаточным основанием для существенного повышения цены. Пример – квартира на Первомайской и расположенная неподалеку «однушка» на Полевой. Одна из них переделана под квартиру-студию с евроремонтом стоит почти на миллион рублей дороже.

Актуальная экспозиция вторичного жилья с балконом и без (октябрь, 2015 г.)

Около 30% квартир в новостройках не имеют балконов и лоджий, а в качестве альтернативы предлагается панорамное остекление или окна увеличенных размеров.

Чтобы понять, стоит ли покупать квартиру без балкона и лоджии, давайте подробнее остановимся на плюсах и минусах такого варианта.

Минусы квартиры без балкона:

Недостаток площади и отсутствие мест для хранения. Следует отметить, что если вы рассматриваете балкон только как место для хранения, то стоит так же задуматься о приобретении кладовки , возможно это станет лучшим решением.
Невозможность сушить одежду на открытом воздухе. Этот пункт особенно актуален для тех, кто не пользуется сушильной машиной.
Чтобы подышать свежим воздухом нужно выходить на общий балкон или спускаться во двор.
Такую квартиру в дальнейшем сложнее продать.

Плюсы квартиры без балкона:

Плюсы квартиры с балконом:

Дополнительное пространство. На балконе можно организовать кабинет, место для отдыха или просто использовать его как место для хранения, если площадь квартиры не позволяет сделать это в другом месте.
Можно использовать как место для курения. Курящим людям балкон в квартире часто необходим, но так же можно использовать для этого общие балконы, которые обычно есть на этаже.
Есть где хранить продукты зимой, если в холодильнике недостаточно места.
Квартиру с балконом в будущем будет легче продать. Такие квартиры пользуются большим спросом.
В плохую погоду на балконе можно "погулять" с маленьким ребенком. Многие люди используют балкон, чтобы ребенок подышал свежим воздухом в плохую погоду, когда прогулки становятся затруднительными.

Минусы квартиры с балконом:

Меньше света в квартире. Так как окна в комнате с балконом выходят не на улицу, а на сам балкон, часть света не доходит в комнату.
Многие люди не используют балкон полезным способом или захламляют его.
Дополнительная дверь. Дверь на балкон из комнаты часто мешает расположить мебель в помещении. Действительно, чем меньше в комнате дверей, тем больше вариантов разместить в ней мебель.

Покупать квартиру с балконом или без - личное дело каждого, но перед тем, как принять решение следует оценить плюсы и минусы каждого варианта, чтобы точно не ошибиться с выбором.

Что думаете на счет квартиры без балкона? Пишите ваше мнение в комментариях)

_____________________________________

💁🏻‍♀️ Юлия Самохина, Союз застройщиков Новороссийска Федеральной партнерской сети «Макромир Недвижимость»

🚗 Организую для вас бесплатное знакомство и консультацию по новостройкам.

Примерно 75% квартир в современных новостройках имеют лоджию или балкон. И в случае покупки недвижимости большинство россиян уверены, что честно заплатят за такое помещение 0,3-0,5% от стоимости «квадрата» жилья. Однако существуют различные маркетинговые подходы, позволяющие девелоперу манипулировать стоимостью самого квадратного метра. Об особенностях таких схем, а также о нюансах владения лоджиями и балконами в разрезе принадлежности их к общедомовому имуществу, Novostroy.su рассказали специалисты отрасли.

Новый жилой комплекс в Московском районе Санкт-Петербурга

Novostroy.su: Какая доля квартир в современных новостройках имеет балкон/лоджию или террасу? Чем это продиктовано, и зависит ли от класса жилья?

Анастасия Черняева, руководитель отдела аналитики «Главстрой-Регионы»: Большинство современных проектов предлагают квартиры с балконами и лоджиями. Согласно статистике, в Московской области сегодня в реализации находится 25 290 квартир, из них только 6 343 квартиры без балкона/лоджии. Что в процентном соотношении составляет 25% от общего числа.

Соответственно, доля квартир с балконами и лоджиями – 75%.

Если рассмотреть показатели в зависимости от класса жилья, то можно увидеть, что все квартиры бизнес-класса, а их 174 по области, идут с балконом/лоджией. В проектах класса «комфорт» соотношение квартир с балконом/лоджией и без них – 70% на 30%. В проектах класса «стандарт» — 77 % на 23%.

Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена»: С балконами или лоджиями пока строится большая доля нового жилья. Однако, с другой стороны, доля проектов с квартирами без балконов постепенно растет, так как есть определенный спрос именно на них. Этот спрос чаще всего формируют люди, которые изначально собирались объединять лоджию с жилой комнатой или с кухней. Часть покупателей, например, не хочет переплачивать за «балконные» метры, которые в нашем климате редко используются, а полное утепление лоджии требует денег.

В то же время большинству покупателей важен балкон в квартире, и они не рассматривают варианты без балкона или лоджии. Террасы – это уже признак жилья высокого класса, от бизнес- и выше.

Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»: В России террасы традиционно были атрибутом загородного дома или дачи, то есть малоэтажного строительства. В многоквартирных домах они встречаются реже, и до недавнего времени преимущественно в жилье элитного класса. Для стандартных многоэтажек терраса – все еще скорее исключение. Одна из причин заключается в том, что практика подобных проектировочных решений не особо распространена в нашей стране, и далеко не все архитекторы готовы экспериментировать.

Наталья Кукушкина, главный специалист по маркетингу Группы ЦДС: В Санкт-Петербурге сегодня практически все квартиры, за исключением первого и иногда второго этажей имеют балкон либо лоджию, независимо от класса жилья. От класса жилья может зависеть наличие или отсутствие остекления от застройщика, его размеры, отделка. В Петербурге любят и балконы, и лоджии, особенно остеклённые и большой площади. А вот в Москве, например, часть застройщиков отказываются от балконов, и потребитель реагирует положительно на такие изменения.

Novostroy.su: Сколько добавляет к стоимости жилья наличие балкона или террасы? Какова стоимость «квадрата» такой площади?

При расчете площади таких помещений, как балкон или лоджия, применяют определенные коэффициенты:

— для террас и балконов – 0,3% от цены за квадратный метр,

— для лоджий – 0,5% от цены за квадратный метр.

Застройщики чаще всего при расчете стоимости цены за квадратный метр используют два маркетинговых подхода:

Не учитывают балконы и лоджии, а берут в расчет только жилую площадь. В таком случае цена за квадратный метр выше.
За основу в расчете берут общую площадь квартиры. Балкон входит в жилые метры. Стоимость квадратного метра в таком случае ниже (Но лоджии и балконы на самом деле не подходят под категорию «жилая площадь»).

Именно поэтому при покупке квартиры стоит внимательно изучить документацию и уточнить, какая площадь взята за расчет стоимости метра жилья.

Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»: Площадь балконов, лоджий и террас не считается полезной и исключается при начислении коммунальных услуг, ведь эти помещения не отапливаются. Но при расчёте общей стоимости приобретаемой недвижимости расходы на строительство этих дополнительных пространств, конечно, учитываются, но с применением понижающих коэффициентов. Каждый девелопер в зависимости от своей маркетинговой политики вправе частично или полностью исключить стоимость дополнительных нежилых помещений из цены квартиры.

Novostroy.su: Каковы юридические особенности владения такими помещениями, учитывая, что балконная плита относится к общему имуществу? Распространяется ли эта норма на лоджии и террасы?

А.Ч.: Редко кто-то задумывается о статусе этих помещений и о своих реальных правах и обязанностях в вопросах их использования. Очевидно, что балконы, лоджии и террасы не входят в общую площадь жилого помещения (согласно п.5 ст.15 ЖК РФ), потому что на них нельзя жить. Согласно ст.15-16 ЖК РФ, балконы, лоджии и террасы не являются ни комнатой, ни помещением вспомогательного использования. И при этом они всё-таки считаются частью квартиры и без доступа к квартире ими невозможно воспользоваться.

Балконная плита относится к общему имуществу наряду с другими местами общего пользования, например, лестницами, лестничными площадками, лифтами.

Соответственно, обязанность по их надлежащей эксплуатации возлагается на управляющую компанию. Это значит, что УК должна следить за состоянием балконов, и в случаях, когда возникают проблемы с балконом (нуждается в ремонте, приходит в аварийное состояние или отваливается), ответственность возлагается на управляющую компанию, а не на собственника квартиры, если, конечно, повреждения не вызваны его противоправными действиями. Более того, если производится ремонт фасада здания, то и балконов это тоже коснется.

По большому счету, для собственника не так важно, будет ли в его квартире балкон или лоджия. Важнее знать, может ли он использовать это помещение по своему усмотрению. Речь идет, в первую очередь, о возможности остекления балкона или изменения остекления, сделанного застройщиком.

У каждого здания есть свой паспорт объекта, в котором определяется его архитектурный облик, включая балконы/лоджии. Сейчас застройщики уделяют особое внимание фасадам корпусов на территории застройки, стараясь выполнить всё в одном стиле, чтобы и после заселения дом сохранял внешний вид в соответствии с паспортом.

Все перепланировки и изменения в конструкции помещения, в том числе изменение облика балкона, нужно согласовывать с контролирующим органом (в разных населенных пунктах он называется по-разному). Это в идеале. На практике разрешение на остекление балкона запрашивается редко.

С одной стороны, делая остекление, владелец квартиры предполагает, что это его собственность и он вправе распоряжаться ей по своему усмотрению. Но с другой стороны, самовольное остекление влияет на внешний облик всего здания, нарушая цветовую и стилистическую гамму.

В таком случае управляющая компания (или иной уполномоченный орган) в праве составить акт и обратиться к собственнику с предписанием об устранении изменений, проще говоря, вернуть балкон в тот вид, в котором он должен быть в соответствии с паспортом объекта. УК или тот орган, который составляет это предписание, в праве обратиться в суд с требованием к определенному сроку вернуть балкон в надлежащий вид. К этому процессу могут привлекаться и специалисты жилой инспекции.

Если же фасад здания вместе с балконами ремонтируется управляющей компанией, то собственник не может предъявить претензий за исключением ситуаций, когда очевидна порча имущества и нанесение ущерба.

А.Л.: Балкон, лоджия или терраса являются общедомовым имуществом, как часть фасада многоквартирного дома. Но любой закон требует разумного подхода. В Петербурге фасады зданий, которые входят в список объектов культурно-исторического наследия, должны сохраняться в первозданном виде. Это не относится к постройкам хрущевской или брежневской эпохи, внешний вид которых сложно испортить с помощью застекленных балконов. Владельцы такого жилья часто не имеют средств для демонтажа конструкций и выплаты штрафов управляющим компаниям. В этом случае демонтаж необходим только при нарушении норм безопасности.

Novostroy.su: Закон о самовольном остеклении балконов — полезное нововведение или излишние ограничения свободы собственников, на ваш взгляд?

А.Ч.: Покупая квартиру в современной новостройке, собственник должен понимать, что эта квартира является частью жилого комплекса. Это завершенный проект со своим дизайном, архитектурными и инженерными решениями, которые в совокупности формируют внешний облик микрорайона. Как правило, застройщики, создавая проект, закладывают в него всё необходимое, в том числе и оформление балконов. Поэтому, выбирая квартиру, стоит изначально обратить внимание на все детали и понять, насколько они вас устраивают. Думаю, что ограничения в вопросах самовольного остекления балконов — полезная мера, которая поможет сохранить внешний облик жилых домов.

Н.К.: Остекление балконов (или его отсутствие) является частью архитектурного облика здания, от которого все ждут гармоничности. В идеале решения по остеклению должны быть единообразными по цвету и исполнению, так как речь идет об общедомовом имуществе, и собственники имеют право на то, чтобы дом выглядел хорошо. Это называется совместное владение, и оно накладывает определённый отпечаток на пользование таким имуществом. Внутри квартиры собственник волен выбирать любые интерьерные решения без ограничения свобод, а в вопросах общего владения его свобода заканчивается там, где начинается свобода другого собственника.

Novostroy.su: В каком случае наличие балкона/лоджии/террасы может оказаться недостатком квартиры, и в чем это может заключаться?

А.Л.: Только в том случае, если балкон, а тем более открытая терраса выходят прямо на проезжую часть, свалку, завод, кладбище или другие малопривлекательные аттракции, а продавец при этом включает стоимость примыкающего помещения в цену квартиры. Но и из этого положения жильцы обычно выходят, используя такой балкон в качестве кладовой для хранения инвентаря в ущерб освещенности комнат. Подобный подход, конечно, не допустим при реализации современных проектов статусного класса.

Н.К.: Помещение, к которому примыкает балкон, всегда более тёмное, чем аналогичное без балкона. Для кого-то это может показаться существенным. В свою очередь, незастеклённый балкон может стать причиной пожара, если туда попадет окурок из соседнего окна, а также местом, где голуби или осы совьют гнездо, что доставит собственникам балкона определённые неудобства.

Novostroy.su: Какую роль играют данные помещения в современных планировках? Стоит ли ожидать, что в будущем большинство квартир будет иметь лоджию/балкон или наоборот, избавится от дополнительных помещений?

Никита Пальянов, директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис»: Если раньше балконы и лоджии воспринимались большинством владельцем квартир как дополнительные места для хранения и зачастую превращались в кладовки для сезонных вещей, то в последние годы функционал этих помещений переосмысливается.

Во-первых, в современных жилых комплексах застройщики стали закладывать специальные места для хранения: колясочные в парадных, кладовые на этаже, гардеробные в квартирах. Во-вторых, появился тренд на увеличение площади остекления. В новых проектах все чаще можно встретить большие остекленные балконы, лоджии, террасы и патио. Террасы перестали быть атрибутом исключительно премиального жилья, и все чаще встречаются в проектах бизнес- и комфорт-класса.

В целом, связанные с пандемией вынужденные изменения в образе жизни большинства горожан увеличили спрос на квартиры с просторными балконами и террасами. Если ранее эти площади активно эксплуатировались всего несколько месяцев в году, то теперь появились новые сценарии их использования.

В ближайшие годы квартиры с балконами, безусловно, будут востребованы. Сегодня даже те застройщики, которые еще в начале года планировали отказаться от балконов в новых объектах, чтобы не захламлять фасады, корректируют свои планы и возвращают балконы в проекты.

А.Ч.: Если говорить в общем, думаю, балконы и лоджии воспринимаются как неотъемлемая часть квартиры. Не оказывая значительного влияния на стоимость, они создают ощущение завершенности пространства. Террасы встречаются реже и, как правило, в южных регионах или в домах высокого класса.

Чаще всего размер и внешний вид балкона/лоджии зависят от дизайнерского и архитектурного решения проекта в целом. А вот применение этой площади зависит непосредственно от хозяев квартиры. У нас в стране принято использовать пространство балкона/лоджии как дополнительное место хранения. Однако сегодня уже намечается тенденция восприятия балкона/лоджии как декоративного элемента или как зоны отдыха.

Н.К.: Недавно мы проводили опрос потребителей, в котором в том числе обсуждали балкон. Выяснилось, что около трети опрошенных используют балкон как зону отдыха со столиком и цветами, ещё треть хранит на балконе/лоджии свои вещи, и также заметная часть – 20% опрошенных – оборудует на лоджии какое-то самостоятельное помещение – кабинет, зимний сад и т.п. Думаю, что если большинство квартир будут оборудованы специальными местами для хранения, либо в домах массово появятся кладовки, то всё большее число людей будут на балконах именно отдыхать. Во время режима самоизоляции ценность балконов стала очевидна многим, да и вообще для городской жизни возможность оказаться с одной стороны на воздухе, а с другой – в защищенном от ветра и дождя помещении очень важна. Я не думаю, что балконы и лоджии массово исчезнут, хотелось бы только, чтобы они из кладовок превратились в уютные и комфортные пространства.

Покупка квартиры — удовольствие недешевое, а иногда и рискованное. Соблазн сэкономить кругленькую сумму, когда застройщики наперебой предлагают скидки и подарки, слишком велик. Однако некоторые аттракционы щедрости могут обернуться крупным разочарованием. Какие дисконты сделают покупку выгодной, а какие следует обходить стороной, Novostroy.su выяснил у экспертов.

Современную квартиру сложно представить без балкона или лоджии, ведь эта важная и необходимая многим часть квартиры выполняет множество нужных функций: балкон используют и как кладовую, для хранения консервантов и овощей, и как место для курения, а еще на балконе очень удобно и быстро сушить белье. Эти неоспоримые плюсы балкона играют значительную роль в выборе жилплощади.

В советские годы все дома были оснащены балконами – этого требовали правила пожарной безопасности. Исключения составляли первые этажи и общежития, поэтому новые здания, перепланированные из общежитий, не содержат ни балконов ни лоджий.

При покупке новой квартиры нужно четко понимать – требуется ли жильцам балкон и для каких целей они собираются использовать эту часть жилья, а также осознавать все плюсы и минусы квартиры с балконом.

Вот какие недостатки можно найти, приобретая жилплощадь без балкона:

· многие вещи приходится хранить в комнатах, в прихожей, в кладовке, такие как велосипед, ролики, самокаты, лыжи, тем самым захламляя пространство и без того небольших как правило квартир;

· сушка белья аналогично происходит в пределах комнаты на специально оборудованных сушилках или на батареях, что не всегда удобно и опять же отнимает драгоценные метры;

· отсутствие легкодоступного места для курения или возможности подышать воздухом, не выходя из квартиры. Эта проблема актуальна для семей, имеющих новорождённых детей, ведь не всегда получается полноценно погулять с малышом, а наличие балкона очень помогает в данной ситуации – коляску просто выставляют на балкон и ребенок спокойно спит на свежем воздухе;

· при желании и возможности балкон или лоджию можно застеклить и обустроить это его как кабинет, мини-спортзал с тренажерами или сделать просто уютное место для отдыха, а при достаточной площади балкона даже может получится и спальное место, что особенно актуально в жаркое время года;

· отсутствие балкона значительно уменьшает стоимость жилья, ведь многие люди не представляют себе квартиру без этой нужной конструкции.

Теперь рассмотрим преимущества отсутствия балкона в квартире. Конечно, их не так много, но все же и они могут являться определяющими при покупке жилья. Квартиры без балконов или лоджий теплее и естественного света в них гораздо больше. Как правило, в квартирах без балкона имеется большая кладовка или даже не одна, поэтому вопрос хранения многих объемных вещей и коробок отпадает И наконец, стоимость квартиры без балкона однозначно меньше, что является немаловажным фактором в настоящее время при сложившихся ценах на жилье.

С 1 марта 2022 года в России начнут действовать новые Правила пользования жилыми помещениями. Это породило волну слухов, что владельцев жилья будут штрафовать за остекление балконов, если оно выполнено без согласования. Сразу отметим – штрафы за остекление балконов и необходимость его согласования в определенных случаях существовала и ранее. Портал ОКНА МЕДИА выяснил, когда нужно согласование остекления балкона, и подготовил инструкцию, где и как это сделать.

Остекление балкона с 1 марта 2022 года

Новые Правила, действующие с 1 марта 2022 года, не устанавливают штрафы за остекление балконов и не меняют подход к его согласованию. Они касаются только жилых помещений. Балкон или лоджия таковыми не являются, потому что не соответствуют требованиям ч.2 ст.15 ЖК РФ для жилых помещений. Они непригодны для постоянного проживания граждан – не отвечают установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства для жилых помещений.

Фото: фасады домов советского периода постройки пестрят разными видами остекления балконов и лоджий © depositphotos

Ограничения при остеклении балконов и лоджий давно действуют и регулируются другими нормативными актами и законами. Если балкон остеклен незаконно, владельцам грозят штрафы, судебные разбирательства и требование демонтировать незаконное остекление. Несмотря на это, фасады домов в каждом городе России пестрят разными видами остекления балконов и лоджий в стиле «кто во что горазд». Раньше власти по неизвестной причине закрывали глаза на такие действия.

Трудно представить, что в Европе кто-то будет заниматься подобной самодеятельностью – это чревато огромными штрафами. Долгие годы незаконное остекление и перепланировки в нашей стране в большинстве случаев сходили с рук, несмотря на наличие необходимых требований. Судебные разбирательства чаще всего были инициированы недовольными соседями.

Но ситуация всегда может измениться. Власти наводят порядок в сфере ЖКХ. Поэтому лучше согласовать остекление, если это необходимо, и не переживать за последствия.

Какие законы регулируют остекление балконов

В России нет конкретного нормативного документа, который давал бы однозначный ответ на вопрос: «Как на законных основаниях остеклить балкон?».

Существует множество нормативов, которые регулируют вопрос:

Жилищный Кодекс РФ;
Кодекс РФ об административных правонарушениях;
Законодательство РФ о пожарной безопасности;
Постановление Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (регламентирует выносы карниза, отлива и т.п.);
Постановление Правительства РФ N 390 от 25 апреля 2012 г. «О противопожарном режиме»;
ГОСТ 25697-83 «Плиты балконов и лоджий железобетонные. Общие технические условия»;
СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» (актуализированная редакция СНиП 31-01-2003);
СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания» и прочие.

Вопрос, какими должны быть фасады зданий, могут регулировать местные законодательные нормы. Перед началом работ нужно обязательно изучить региональные и городские правила по благоустройству.

Далее в статье рассмотрим, для каких работ нужно согласование, а для каких – нет.

Остекление балкона после 2022 года – перепланировка или нет?

Суды в разных случаях принимают различные решения относительно того, считать ли работы на балконе, в том числе остекление, перепланировкой. Среди юристов нет единого мнения. Многие считают, что остекление балкона не является перепланировкой, но может быть приравнено к ней.

К 2022 году никаких существенных изменений в законодательстве по этому вопросу не произошло. Он по-прежнему регулируется ЖК РФ.

В ст. 25 ЖК РФ сказано:

«Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.»

Такие работы проводятся для объединения/разъединения помещений в квартире/нежилом помещении, изменения их площади или функциональности. Например:

демонтаж старых или возведение новых перегородок;
прорезание проемов в несущих и ненесущих стенах и перекрытиях для связи помещений между собой;
расширение проемов окон и дверей;
изменение конструкции полов и прочее.

В каких случаях обязательно согласовывать остекление балкона?

Необходимость согласовывать работы на балконе или лоджии – это не прихоть надзорных органов или возможность пополнить госказну за счет штрафов.

безопасность жильцов (особенно актуально в старом жилфонде);
архитектурное единство и сохранность фасада дома.

Какие работы обязательно нужно согласовывать:

Установка оконных конструкций на ранее не остекленном балконе.

Если балкон по проекту не остеклен, то это отмечено в техпаспорте. Значит, когда окна на балконе установлены после сдачи дома в эксплуатацию, в техпаспорт нужно вносить изменения. Именно этот аргумент часто используют в суде, когда остекление балкона относят к перепланировке. В этом случае лучше заранее согласовать изменения.

Фото: в большинстве старых домов балконы по проекту не остеклены. Остекление в этом случае нужно согласовывать, хотя мало кто это делает. © depositphotos

Если балконная плита находится в неудовлетворительном состоянии, дополнительная нагрузка на нее в виде остекления может привести к обрушению. Отвечать перед законом и оплачивать убытки от обрушения балкона придется собственнику жилья. Помните: балконные плиты - общедомовое имущество. За их содержание ответственны УК или ТСЖ. Если балконная плита имеет аварийное или предаварийное состояние, обратитесь в управляющую компанию и требуйте ремонта за счет общих средств дома.

Фото: балконная плита находится в аварийном состоянии и вряд ли выдержит вес стеклянных конструкций, тем более панорамных. Такое остекление никто не согласует. Оно может быть опасным для жильцов и прохожих. © depositphotos

Если балконная плита в удовлетворительном состоянии, необходимо произвести расчет веса конструкции и выбрать возможный тип остекления. С этим поможет оконная компания. Согласно СНиП 2.01.07-85 «Нагрузки и воздействия», предельная нагрузка на новую балконную плиту принимается из расчета 200 кг/м 2 . Например, для балкона размером 3,2 х 0,8 м допустимая нагрузка составит 512 кг. Она учитывает вес не только остекления, но и отделки: утепления, заливки пола, парапета и т.д. С проектом остекления балкона можно получать разрешение на остекление.

В таких домах требуется согласование любых работ по остеклению, не только на балконе, но и в комнатах. Важно сохранить исторический переплет окна (деление окна на части) и его цвет. Окна в зданиях, представляющих историческую ценность и отнесенных к памятникам архитектуры, должны изготавливаться в полном соответствии с их первоначальным видом, с сохранением материала рамы и створок. Окна во всех остальных исторических строениях должны соответствовать проекту, утвержденному государственной экспертизой. Что касается балконов, то, если они ранее не были остеклены, получить разрешение маловероятно.

Расширение балконной плиты более чем на 30 см.

Такой вариант требует обязательного согласия 100% соседей – как уже было сказано, балконная плита является общедомовым имуществом. Согласование такой переделки будет получить очень сложно, поэтому лучше оставаться в рамках имеющихся размеров плиты.

Вынос остекления в сторону улицы относительно парапета более чем на 30 см (по подоконнику).

Самовольные работы по оборудованию выноса становятся причиной выпадения створок и всего остекления. Если не рассчитать нагрузку, парапет балкона обрушится. К тому же, остекление балкона с выносом существенно меняет облик фасада дома, поэтому его вряд ли согласуют.

Фото: пример остекления с выносом по парапету – подоконник не только увеличен, но и нагружен цветами. Это может привести к обрушению. Такой вариант остекления, как и установка козырька, требует обязательного согласования. © depositphotos

Строительство балкона на первом этаже там, где он не предусмотрен.

Формально это не запрещено, если фасад не выходит на так называемую красную линию (отделяет места общего пользования: улицы, переулки, проезды – от кварталов города), и здание не представляет историческую ценность. Если пройти официальное согласование и узаконить пристройку, можно обзавестись дополнительными квадратными метрами.

Какие работы по остеклению балкона не нужно согласовывать

На официальном сайте Минстрой РФ дал разъяснения, какие работы на балконе можно не согласовывать:

устанавливать более энергоэффективное остекление без изменения цвета и формы переплетов;
проводить утепление стен с помощью допустимых материалов (если таковые были в проекте),
монтировать дополнительное остекление. Изнутри балкона устанавливается второй контур остекления – например, когда первый контур сделан из холодного алюминиевого профиля. Это помогает сделать балкон более теплым, не меняя облик фасада.

Если проанализировать ст. 25 ЖК РФ относительно перепланировки, то остекление балкона в пределах существующих размеров не меняет его конфигурацию. Замену старого остекления на новое без существенных изменений можно не согласовывать.

Что нельзя делать при остеклении балкона?

Запрещается остеклять балконы, которые ведут к пожарным лестницам (установлены в домах 80-90-х годов постройки).

Из Постановления Правительства №390 от 25 апреля 2012 года:

«Ст.23 На объектах запрещается: и) остеклять балконы, лоджии и галереи, ведущие к незадымленным лестничным клеткам»

Остекление по цвету и переплету должно соответствовать другим балконам или лоджиям в доме. В новостройках этот пункт часто закрепляют в договоре с управляющими компаниями. В других домах вопрос может регулироваться нормами и законами местного самоуправления.

Фото: владелец этого балкона установил козырек и обшил балкон сайдингом – горючим материалом. Такую перепланировку вряд ли утвердит Госпожнадзор. © depositphotos

По этой же причине проблемы могут возникнуть у тех, кто хочет заменить стандартное остекление балкона на панорамное или, наоборот, закрыть сэндвич-панелями нижнюю часть панорамного остекления. Формально это не запрещено, но получить разрешение в ответственных органах вряд ли получится. Если собственник уже выполнил такие работы без согласования, ему остается только надеяться, что изменения останутся незамеченными со стороны соседей или надзорных органов. Но перспектива получить штраф вполне реальна.

Где и как согласовать остекление балкона или лоджии?

Согласование остекления, как и любой перепланировки, требует времени и финансовых затрат. Можно заняться процессом самостоятельно или за отдельную плату поручить это специализированной организации, которая помогает в подаче документов. Обычно для этого собственнику нужно оформить нотариальную доверенность на представителя компании.

Процедура согласования работ на балконе или лоджии в целом соответствует порядку, указанному в ЖК РФ для согласования перепланировки помещений. Работы согласовывает орган местного самоуправления – администрация района, где расположен дом.

В Москве эти полномочия возложены на Мосжилинспекцию. В столице услуга предоставляется исключительно онлайн. Документы нужно подавать через личный кабинет на Портале госуслуг Москвы.

Согласование работ на балконе – пошаговая инструкция

Шаг 1. Составить проект изменений. Его может сделать проектная организация-член саморегулируемой организации (СРО).

Шаг 2. Все вышеперечисленные работы на балконе, которые нужно согласовывать, либо затрагивают общее имущество жильцов, либо вносят значительные изменения в фасад дома. Поэтому перед их проведением необходимо получить согласие соседей. Это можно сделать на общем собрании собственников и зафиксировать в протоколе. ЖК РФ требует согласия всех собственников. Часто это бывает сложно, а для домов, где много квартир, практически невозможно. Но таков закон. Допускается в частном порядке пройтись по соседям и собрать подписи.

Шаг 3. Согласовать проект в Роспотребнадзоре на соответствие санитарным нормам, в Госпожнадзоре – требованиям пожарной безопасности. Если квартира расположена в доме-памятнике архитектуры, нужно получить заключение ведомства по охране исторических зданий.

Шаг 4. Предоставить документы в орган, ответственный за согласование (администрация района, где расположен дом, Жилинспекция). Это можно сделать напрямую или через МФЦ.

заявление,
документы, подтверждающие право собственности,
проект изменений,
подписи владельцев жилья о том, что они не возражают против проведения работ,
технический паспорт на квартиру,
разрешение Роспотребнадзора, Госпожнадзора, ведомства по охране исторических зданий (для домов-памятников архитектуры).

В каждом конкретном случае нужно уточнить список документов в учреждении, который будет согласовывать изменения.

Шаг 5. Выполнить все работы в точном соответствии с проектом.

Шаг 6. Пригласить представителя органа, ответственного за согласование, который составит акт о завершенных работах.

Шаг 7. Пригласить сотрудника БТИ, который составит новый технический план с учетом изменений.

Шаг 8. Предоставить технический план в МФЦ для внесения изменений в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

После этого изменения считаются узаконенными. Процедура согласования длительная и имеет много нюансов. Проще поручить ее специализированным компаниям за дополнительную плату. Но выбор остается за собственником.

Чем опасно самовольное остекление балкона без согласования?

Соседи могут обратиться в суд, если работы по остеклению или перепланировке балкона или лоджии затрагивают их интересы, нарушают права или угрожают безопасности. Если иск будет удовлетворен, владельца балкона ждет штраф и требование демонтировать незаконное остекление.
Незаконное остекление может создать трудности при продаже квартиры. Проблемы не исключены, если недвижимость станет залогом для получения ипотечного кредита владельцем жилья или покупателями квартиры у собственника. Это может даже привести к срыву сделки.

Время правового нигилизма при остеклении балконов прошло

Все мы видели различные примеры самодеятельного «творчества» при оборудовании балконов в многоэтажных домах. Разношерстные и разноцветные конструкции уродуют архитектурный облик фасадов. При возникновении пожара пожарные бригады подолгу не могут добраться до очага возгорания. Из-за этого выгорает большое количество квартир. Если остеклить ветхий балкон, он может упасть на имущество или людей.

Несмотря на то что изменение жилищного законодательства в 2022 году напрямую не имеет отношение к теме остекления балконов, все равно необходимо делать эти работы правильно и получить все необходимые разрешения и согласования, если они требуются. Большое внимание СМИ к вопросу остекления балконов можно расценивать как факт, что эта тема интересует власти все больше. То, что раньше сходило с рук, в дальнейшем может обернуться штрафами и требованием вернуть балкон в первоначальное состояние.

Процедура согласования требует усилий и дополнительных средств. Но перспектива возможного демонтажа дорогостоящего остекления по решению суда за свой счет еще менее привлекательна.

Универсальный совет: если нужно остеклить балкон или выполнить работы, которые меняют внешний вид балкона снаружи, лучше пройти официальную процедуру согласования с учетом местных правил благоустройства и федеральных законов. Тогда можно быть спокойными за последствия.

Если ваш балкон или лоджия по проекту были остеклены, и вы хотите заменить остекление, не меняя цвет и форму переплетов, можно выполнять работы без согласования и не опасаться штрафов.

Читайте также: