Как узаконить подвал в частном доме
Обновлено: 25.04.2024
Вопрос: При внесении изменений в МКД выявлено, что подвальное помещение имеет вход с улицы и проход в соседнюю блок-секцию. По всему подвальному помещению проложены инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в данном доме (технический подвал), следовательно данное помещение не является изолированным, а также не может быть предметом гражданского оборота. Все подвальные помещения (1-ой, 2-ой, 3-ей очередей) не являются обособленными, или изолированными, поскольку имеет сквозные проходы, и по всему подвальному помещению проходят инженерные, канализационные, кабельные сети, которые обслуживают весь МКД.
В соответствие с вышеизложенным прошу сообщить следущее:
1) Требуется ли в данном случае выделять подвальное помещение как самостоятельный объект недвижимости?
2) Достаточно ли информации, содержащейся в техническом плане здания, для постановки на государственный кадастровый учет подвального помещения в составе общего имущества, или требуется предоставление отдельного технического плана подвального помещения?
3) Достаточно ли описать такие подвальные помещения в техническом плане здания (указать расположение в графической части технического плана здания; пронумировать и расчитать площадь в текстовой части технического плана здания) в составе общего имущества многоквартирного дома?
4) В каких случаях предоставляется технический план подвального помещения отдельным документом?
Ответ: Описанное в Вашем обращении помещение подвального (подземного) этажа, оснащенное инженерными системами /коммуникациями/ и узлами управления ими, не отвечающее требованиям обособленности и изолированности от других помещений в здании, не имеющее самостоятельного определенного функционального назначения и не предназначенное для самостоятельного использования, отвечает всем признакам технического подвала (подполья).
Правовое положение подвальных помещений определяет статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которой подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации или иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в данном доме (технические подвалы), а также чердаки и технические этажи являются общим имуществом в многоквартирном доме, принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Подробный перечень инженерных систем и коммуникаций, входящих в состав общего имущества и расположенных в том числе в технических подвалах (подпольях), приведен в пунктах 5, 6 и 7 "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность".
Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам помещений, расположенных в таком доме, в силу прямого указания закона, и не требует какого-либо дополнительного подтверждения, то есть регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРН). Поэтому в большинстве случаев регистрация права на общее имущество многоквартирного дома не осуществляется.
Сведения об общем имуществе вносятся в ЕГРН при осуществлении кадастрового учета всего многоквартирного дома на основании информации, содержащейся в техническом плане многоквартирного дома. При этом, отдельные элементы или площади общего имущества (чердаки, технические подвалы, технические этажи, лифты, лифтовые и вентиляционные шахты, лестницы и лестничные площадки, колясочные, крыши, стены, перекрытия, балконы, приямки, крыльца и др.) не описываются в техническом плане как отдельные, самостоятельные объекты недвижимости и учитываются как элементы многоквартирного дома. Например, учет технического подвала осуществляется в составе всего здания путем включения поэтажного плана технического подвала в состав графической части технического плана и учета площади подвального (подземного) этажа в площади всего здания.
Вместе с тем следует отметить, что в границах технического подвала, которые как привило совпадают с внутренними поверхностями наружных стен многоквартирного дома, могут быть расположены и отдельные самостоятельные подвальные помещения.
Самостоятельное использование таких подвальных помещений в соответствии с их функциональным назначением должно быть определено/подтверждено/ документально (проектной или другой технической документацией на здание, иными учетными или правоустанавливающими документами, например решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о формировании подвального помещения).
Кроме того, такое помещение должно соответствовать требованиям изолированности и обособленности, предъявляемым к помещениям. Чаще всего формирование такого помещения невозможно без осуществления перепланировки технического подвала, и может сопровождаться выносом инженерных коммуникаций за пределы формируемого помещения (переоборудованием).
Обращаем внимание, что в таких случаях оформление кадастровых документов для учета подобного обособленного подвального помещения осуществляется в общем порядке, то есть так же, как в отношения любого другого помещения или квартиры, расположенных в цокольном, наземном или надземном этаже многоквартирного дома.
Учитывая всё вышеуказанное, в отношении направленных Вашим обращением вопросов сообщаем:
1) в описанном Вами случае выделять подвальное помещение как самостоятельный объект недвижимости не требуется. Это невозможно сделать без соответствующего решения собственников помещений многоквартирного дома, которым должны быть определены границы выделяемого помещения, его функциональное назначение и прочие технические и юридические особенности существования такого помещения;
2) для осуществления государственного кадастрового учета общего имущества многоквартирного дома, в том числе технического подвала, достаточно сведений, содержащихся в техническом плане многоквартирного дома. Дополнительный отдельный технический план подвального помещения оформлять не требуется;
3) для целей осуществления кадастрового учета технического подвала, соответствующие сведения в обязательном порядке должны быть внесены в технический план многоквартирного дома. В графическую часть технического плана необходимо включить поэтажный план подвального (подземного) этажа. В текстовую часть технического плана необходимо включить сведения об определении площади подвального (подземного) этажа в соответствии с требованиями приказа Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места», то есть «…в пределах внутренних поверхностей наружных стен…». Никакой нумерации отдельных частей технического подвала и дополнительного расчета площади не требуется. Площадь технического подвального (подземного) этажа следует учесть при определении площади многоквартирного дома;
4) технический план отдельного самостоятельного подвального помещения (равно как и любого другого помещения /квартиры/, расположенного в многоквартирном доме) оформляется в случае фактического наличия такого отдельного самостоятельного помещения, на основании документов, представленных собственником или правообладателем такого помещения.
Имею в собственности нежилое помещение 30 кв.м. на 1 этаже 6-этажного жилого дома. Под помещением имеется подвал такой же площади. По документам (файл с ответом Росреестра) подвальное помещение не является оформленной собственностью какого-либо лица. Дом 1914 года постройки. Подвал пустой. Другие помещения имеют инженерные коммуникации или конструкции. В этом помещении 27.9 кв.м. ничего нет.
Имею желание и возможности получить права на подвальное помещение.
Вопрос: как приобрести права (собственность, бессрочное пользование, аренда, иное) на подвал под моим помещением? При этом имеются некоторые особенности:
1. По нормам ст. 36 ЖК РФ данное помещение является общей долевой собственностью граждан.
2. Деп гор имущества Москвы рекомендует проводить процедуру для конкурса по выкупу помещения, т.к. состав общего имущества МКД не определен и не утвержден.
3. Дом не является ЖСК, ТСЖ или т.п. и управляется Управляющей компанией.
Возможно ли получить информацию о судебной практике по защите прав на нежилые помещения (подвалы) собственников МКД перед произволом (самостоятельным принятием решений по подвалу без оглядки на ст.36 ЖК РФ) органов исполнительной власти Москвы или иного города?
Здравствуйте, Сергей Николаевич! Ваш вопрос принят в работу. Для подготовки ответа потребуется некоторое время.
Спасибо, ожидаю с нетерпением.
Здравствуйте, Сергей Николаевич
В соответствии со ст.
290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ собственникам многоквартирного дома (МКД) на праве
общей долевой собственности принадлежат помещения, не являющиеся частями
квартир, и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном
доме, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное
обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Таким образом, к общей долевой собственности законом отнесены технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, а также иное обслуживающее более одного помещения оборудование.
При этом, если в подвальном помещении не имеются инженерные коммуникации и иное обслуживающее оборудование и также отсутствуют, иные принадлежности, позволяющие отнести подвальное помещение к техническому помещению, указанный объект недвижимости не является местом общего пользования, но числится общим имуществом всех собственников
многоквартирного дома, иными словами подвальное помещение не всегда является техническим, и такое помещение может быть оформлено в собственность, или в
аренду.
Кроме того, на основании уведомления на ваш запрос, данное помещение (подвал) не имеет обременений,
правопритязания отсутствуют.
Многочисленная судебная практика подтверждает, что такие помещения могут быть оформлены в собственность, но еще раз, только в том случае, если в подвале нет коммуникаций
по обслуживанию дома.
Для решения вашего вопроса относительно подвального помещения 27,9 кв. м., в котором, как вы написали «
ничего нет», необходимо соблюсти законную процедуру в соответствии с нормами ЖК РФ Вам следует
инициировать общее собрание (ОС) жильцов
многоквартирного дома, в котором находится подвальное помещение.
В соответствии со ст.36 ЖК РФ
помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных
настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим
имуществом в многоквартирном доме.3.Уменьшение размера
общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников
помещений в данном доме путем его реконструкции.4. По решению
собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании
таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть
переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и
законные интересы граждан и юридических лиц.
При этом для передачи
третьим лицам во временное владение и пользование (аренда) подвала необходимо большинство
голосов собственников (2/3 от всех голосов собственников помещений дома).
Однако если ОС будет
решаться вопрос о передачи части подвала в собственность, то в данном случае, согласно указанным
нормам ЖК вам необходимо получить согласие всех собственников МКД (что очень
сложно сделать на практике) Кроме того, если в доме есть хотя бы одна
неприватизированная квартира то, также необходимо получить согласие муниципалитета, т.к. в данном случае речь идет об уменьшение размера общего имущества, путем реконструкции.
Кроме правильно оформленного Решения (протокола) ОС также необходимо иметь Проект реконструкции.
Таким образом, согласно указанным нормам, и с учетом, что интересующее вас подвальное
помещение не является техническим, у вас есть два варианта для решения вашего
вопроса:аренда подвала или оформление в собственность (оч. трудная задача), но
тем не менее решаемая, т.к. прецедентов достаточно.
Здавствуйте у меня такая ситуация покушение на приобретение наркотических средств. Я ранее судим по ст 158 ч 3 п.Г судимость не погашена. Что мне грозит. Реальный срок или что? Какое наказание мне ожидать?
Здравствуйте, моя мать лишена родительских прав, отца нет, я стою на очереди на квартиру, у меня есть решение суда о внеочередном получении квартиры, мне сейчас предложили долгострой который не могли сдать несколько лет, в этом году сдали и предлагают мне его и говорят, что я не имею права выбирать, т.к. есть решение суда и поэтому я теряю право выбора жилого помещения. Подскажите пожалуйста, так ли это, и могу ли я отказаться от квартиры которая судя по всему не соответствует нормам жилого помещения, которые прописаны в законе. Дом сырой, потоп на 1 этаже и это всё предлагаю детям
Добрый день! Сделал проект на индивидуальный жилой дом с 1 этажем без подвала, разрешение получил на строительство где указаны характеристики будущего дома, на этапе строительства захотел сделать подвал. Законно ли будет это делать, если в разрешении он не указан, и как мне потом ввести дом в эксплуатацию? Если не указывать этот подвал нигде, прятать от проверяющих на этапе введения дома в эксплуатацию, потом если это все всплывет, какие последствия меня ждут? Штраф, снос дома или еще какие? Как всего этого избежать правильно?
Надо вносить изменения в проектную документацию, заново получать разрешение на строительство — уже по измененным параметрам дома. Заодно уточните у проектировщиков, проходит ли такой подвал по СНиПам и не грозит ли прочности Вашего дома и, соответственно, Вашей безопасности.
как мне потом ввести дом в эксплуатацию?
Денис
безусловно будут проблемы без нового разрешения.
Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ:
6. Основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является:
.2) несоответствие объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, или в случае строительства, реконструкции, капитального ремонта линейного объекта требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории;
3) несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство;
В соответствии с Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации»:
4. До 1 марта 2018 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.
И, как у нас в стране принято, этот срок регулярно сдвигают, внося изменения в данный закон.
А если у Вас подвал не будет считаться подземным этажом, то вообще никаких проблем не будет.
С Уважением,
Олег Рябинин.
Андрей, поскольку для ИЖС проектная документация не нужна, а в разрешении на строительство указана лишь примерная общая площадь, примерный общий объем, а также количество этажей, включая количество подземных этажей, то вероятность того, что Вам откажут в регистрации из-за наличии подвала, на мой взгляд, практически равна нулю. Главное, чтобы дом у Вас по привязке к местности на том же месте был построен. Дом ведь у Вас не меняет расположения по причине добавления подвала. Если, конечно, подвал будет считаться как отдельный дополнительный этаж, то тогда могут возникнуть сложности, но и их можно обойти.
Если вы захотели сделать подвал, то вам просто на просто нужно получить новое разрешение, где будут указанные новые характеристики будущего дома вместе с подвалом. Так как если вы вдруг скроете его, то при вводе дома в эксплуатацию его обнаружат, то вам не только не дадут ввести дом в эксплуатацию, так и попросят убрать подвал. Поэтому, в вашем случае, проще переделать разрешение на строительство, чем ждать последствий.
не указан, и как мне потом ввести дом в эксплуатацию? Если не указывать этот подвал нигде, прятать от проверяющих на этапе введения дома в эксплуатацию, потом если это все всплывет, какие последствия меня ждут? Штраф, снос дома или еще какие? Как всего этого избежать правильно?
Денис
Начну с того, что разрешение на ввод Вам получать не обязательно в настоящее время, соответственно после строительства жилого дома Вам необходимо будет обратиться в к кадастровому инженеру за составлением технической документации и постановки дома на кадастровый учет. Если подвал укажут при составлении технической документации, а на момент, когда Вы построите жилой дом будет требовать разрешение на ввод, то со стороны администрации могут возникнуть вопросы в отношении подвала:
ст. 55 ГрК РФ: 6. Основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является:
3) несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство;
4) несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации. Данное основание не применяется в отношении объектов индивидуального жилищного строительства;
На мой взгляд выходом из Вашей ситуации будет внесение изменений в разрешение на строительство, либо согласование уже построенного жилого дома с подвалом, т. е. если не будет нарушений градостроительных, пожарных и санитарных норм, то проблем с регистрацией дом быть не должно, к тому же кадастровый инженер может просто не увидеть Ваш подвал. Также дополню, что вопрос именно в разрешении на строительство, и в характеристиках, указанных в нем. Если у Вас подвал будет что-то вроде погреба, то проблем и вопросов вообще никаких не возникнет.
Денис во избежание дальнейших проблем (к примеру, невыдачей акта ввода в эксплуатацию), нужно внести изменения в проект, а затем получить новое (скорректированное) разрешение на строительство, поскольку меняют технические параметры возводимого объекта (площадь).
Если этого не сделать, то при приемке объекта, я думаю, выявят нессответствие и придется бодаться с местной администрацией.
Лучше не гневить судьбу и предусмотрительно изменить документацию.
По моему, идти на лишний риск (примут, не примут в эксплуатацию; увидят или не увидят подвал; меняется или не меняется площадь, объем и т.д.), чтобы сэкономить несколько тысяч и несколько дней — не желательно.
Думаю не так сложно получить уточненное разрешение и спокойно продолжать строить во избежание ненужных никому проволочек.
Правильным было бы вносить изменения в проект и в разрешение на строительство.
Градостроительный кодекс
Статья 52. Осуществление строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства
7. Отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Вам нужно будет доказать необходимость внесения изменений, то есть наличия подвала, что я полагаю, возможно.
Позиции судебной практики
Если внесете изменения в проект, то сносить не будут, просто обяжут привести в соответствие с выданным разрешением, то есть убрать подвал, если это технически возможно без сноса.
Штраф за отклонение от параметров разрешенного строительства возможен, но могут ограничиться предупреждением.
Кодекс об административных правонарушениях
Статья 9.4. Нарушение обязательных требований в области строительства и применения строительных материалов (изделий)
1. Нарушение требований технических регламентов, проектной документации, обязательных требований документов в области стандартизации или требований специальных технических условий либо нарушение установленных уполномоченным федеральным органом исполнительной власти до дня вступления в силу технических регламентов обязательных требований к зданиям и сооружениям при проектировании, строительстве, реконструкции или капитальном ремонте объектов капитального строительства, в том числе при применении строительных материалов (изделий), — влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до трехсот тысяч рублей.
Вероятность того, что обнаружат и выйдут с такими требованиями минимальна.
С уважением! Г.А. Кураев
Если в Вашем случае речь идет о доме расположенном в г. Саратове, необходимо обратиться к соответствующим положениям регулирующим порядок выдачи разрешения на строительство не его территории.
Следовательно, необходимо обратиться в уполномоченный орган, по вопросу получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, согласно:
Добрый день. Купили помещение ( назначение - магазин, торговое помещение) находится на 1 этаже многоквартирного дома (ДГХ) Под частью помещения , обнаружили подвальное помещение в которое попасть можно только через наше помещение и никак по другому. Помещение памятник архитектуры( имеется охранное обязательство). Вопрос как узаконить подвальное помещение( коммуникаций общедомовых нет) и начать им пользоваться, можно ли отказать собственникам дома им пользоваться, т.к вход в его только в нашем помещении.
Маловероятно его узаконить, так как во первых, он вероятнее всего является общим имуществом МКД, а во вторых, объект является объектом культурного наследия.
Есть в указанном подвале какие-либо коммуникации?
Утверждены
Постановлением Правительства
Российской Федерации
от 13 августа 2006 г. N 491
ПРАВИЛА
СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
2. В состав общего имущества включаются:
а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
Если все 100% собственников проголосуют о передаче Вам указанного подвала, то придется обращаться в орган, осуществляющий надзор за объектами культурного наследия в Вашем городе, согласовывать с ними технический план этого помещения и его приобретение Вами.
Жилищный кодекс
Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
С уважением! Г.А. Кураев
Если все 100% собственников проголосуют о передаче Вам указанного подвала, то придется обращаться в орган, осуществляющий надзор за объектами культурного наследия в Вашем городе, согласовывать с ними технический план этого помещения и его приобретение Вами.
Имею ввиду здесь реконструкцию объекта недвижимости посредством присоединения подвала Вашему помещению.
Градостроительный кодекс
Статья 51. Разрешение на строительство
В случае, предусмотренном частью 11.1 настоящей статьи, основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство является также поступившее от органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченного в области охраны объектов культурного наследия, заключение о несоответствии раздела проектной документации объекта капитального строительства предмету охраны исторического поселения и требованиям к архитектурным решениям объектов капитального строительства, установленным градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения.
Могу я не пускать через свое помещение жителей дома в подвал?
Алексей, добрый день! Согласно ст. 36 ЖК РФ к общедомовому имуществу в том числе относятся
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенныедля обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.
В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.
Соответственно надо установить по документам относится ли площадь указанного к подвала к общей площади дома учтенной в качестве общедомового имущества, если нет выяснить собственника, если нет собственника то действовать через признание данного имущества безхозным либо через приобретательную давность. Но в последнем случае длительный срок владения требуется
в случае с безхозным имуществом местная администрация МО должна подать заявление в Росреест, спустя год после поставновки на учет оно признается собственностью МО после чего его уже можно будет выкупить (ст. 225 ГК РФ), в случае с приобретательной давностью минимальный срок открытого владения недвижимостью должен составлять 15 лет после чего на этом основании можно приобрести права. Как вариант вообще ничего не делать просто используя помещение
Могу я не пускать через свое помещение жителей дома в подвал?
Здравствуйте, если есть только ордер и там вписаны 2 человека, и нет никого договора, можно ли выйграть суд, и дом не где на балансе не стоит, как найти куда он относиться
Здравствуйте подскажите пожалуйста, я в разводе у меня 2 детей, я нашла хорошего мужчину у нас в июле свадьба дети его любят и называют папой, он их хочет после свадьбы записать на себя что для этого нужно?
Здравствуйте! Заключён Договор на съем квартиры с залогом на 10 тысяч. Нашла квартиру дешевле и хочу съехать, предупрежу хозяина квартиры за неделю, подскажите как мне вернуть залог?
Здравствуйте! Заключён Договор на съем квартиры с залогом на 10 тысяч. Нашла квартиру дешевле и хочу съехать, предупредит хозяина квартиры получается за неделю, подскажите как мне вернуть залог?
Выиграл торги по продаже подвального помещения. Продавец (юридическое лицо) находился в другом городе поэтому выслал подписанный договор по электронной почте, я его распечатал, подписал, отсканировал и отправил обратно. Хотя мы договорились, что договор мы подпишем в живую - данный обмен сканами произвели что бы платежке ссылаться на этот договор. В самом договоре не сказано, что мы договорились заключать или обмениваться договором в электронной форме. На следующий день я произвел оплату по данному договору. Продавец через доверенное лицо передал мне ключи от подвального помещения. Но они не подходили, потому что управляющая компания сменила замок на вход в подвал, в котором находится данное помещение. Как оказалось за эту неделю кто то проник в подвал (ключи от подвала находились у ряда жильцов) открыл вентиль и ряд помещений затопило. Покупаемое помещение не пострадало. В результате к управляющей компании выдвинули иск и она запретила свободный доступ в подвал, т.к. часть подвала является технической и в ней располагаются домовые коммуникации. В результате я не могу свободно попасть в подвал в котором находиться помещение которое я покупаю. Что естественно меня не устраивает! Я отказался от подписания акта приема передачи и направил просьбу об расторжении данного договора. Продавец отказал, и сказал что обратиться в суд с иском о государственной регистрации и возложением на меня всех расходов. Считается ли договор заключенным если мы обменивались сканами? Могу ли я как то расторгуть данный договор по суду сославшись на форс мажор, в лице управляющей компании которая ограничила доступ в подвал? Или каким то другим способом ?
Согласование изменений в конфигурации или характеристиках объекта недвижимости происходит по разным правилам, в зависимости от вида выполненных работ – переустройство, перепланировка, реконструкция или капитальный ремонт. Обустройство дополнительного отдельного входа в жилое или нежилое помещение также требует обязательного согласования с уполномоченными органами и чаще всего регламентируется нормами о переустройстве или перепланировки.
В статье расскажем, в каких случаях обустраивается входная группа в многоквартирном доме, какие документы и согласования нужны для начала работ, как обеспечить безопасность перепланировки или реконструкции.
Какие документы требуются для согласования дополнительного входа?
Чтобы определить, каким образом будет проходить согласование дополнительного входа в помещение, нужно учесть следующие нюансы:
- если собственник помещения обустраивает дополнительный дверной проем в пределах квартиры (например, делает оформление входа между комнатами), работы относятся к перепланировке и подлежат согласованию на основании проекта и техзаключения;
- если дополнительный вход обустраивается для жилого помещения на первом этаже многоквартирного здания, такой вид работ может относиться к перепланировке, а при согласовании необходимо получить разрешение собственников дома (и в Москве, и в Санкт-Петербурге порядок согласования схожий – различия в том, на какие органы власти возложены отдельные согласовательные полномочия);
- если дополнительный вход необходимо обустроить в нежилом здании требуется согласовать проектное решение по изменению вида фасадной части объекта недвижимости и разработать техническую документацию, необходимую для профессионального выполнения работ.
Обратите внимание! Если собственник квартиры осуществляет ее перевод в нежилой фонд, обустройство и согласование дополнительного входа является обязательным условием. Закон устанавливает запрет на выход из нежилого помещения в многоквартирном доме на лестничные клетки или иные внутренние помещения общего пользования. Оформление входа в нежилое помещение на 1 этаже многоквартирного дома является обязательным условием, установленным Жилищным кодексом РФ.
Чаще всего отдельный вход делается в нежилое помещение. Это нужно для ведения предпринимательской деятельности.
По нормам ЖК РФ, если реконструкция или перепланировка невозможна без присоединения к общему имуществу МКД, для выполнения работ нужно получить согласие собственников дома. Для этого созывается и проводится общее собрание, итоги которого вносятся в протокол. Для положительного решения вопроса нужно получить согласие 2/3 от всех собственников.
Нужно учитывать, что обустроить дополнительный вход можно только для помещений первого или второго этажа. Постановление Госстроя России № 170 (скачать) включает устройство дверных проемов в состав перепланировки. Однако такое правило распространяется на внутриквартирные работы. В некоторых случаях оформление входа связано с изменением фасада или несущих элементов, он может признаваться реконструкцией – в этом случае простым согласованием не обойтись, придется получать разрешение на выполнение строительных работ в надзорных органах. Сделать входную группу в многоквартирном доме – сложная бюрократическая процедура, при этом результат таких работ явно виден для окружающих, включая жилищные инспекции, надзорные органы. За несогласованные действия по сооружению отдельного входа в МКД для собственника помещения предусмотрена ответственность в соответствии с нормами КоАП.
| № п/п | Документы, которые используются при согласовании входной группы | Описание |
| 1 | Правоустанавливающий документ | Провести перепланировку может только собственник. Правоустанавливающим документом может быть выписка ЕГРН, свидетельство о праве |
| 2 | Согласие собственников | На проведение перепланировки требуется согласие всех собственников помещения. Согласие нужно оформить в письменном виде, представить на согласование. |
| 3 | Проект перепланировки | Проект содержит описание всех работ при перепланировке, требования к их безопасности. Проект может изготовить организация, состоящая в СРО проектировщиков. |
| 4 | Техническое заключение | Техническое заключение описывает состояние несущих конструкций для перепланировки. По итогам обследований в техзаключении делается вывод о допустимости работ, оформляются расчеты по нагрузкам, усилениям конструкций. |
| 5 | Акт приемочной комиссии | Акт оформляется в Мосжилинспекции после завершения работ. Специалисты проверят, что перепланировочные решения соответствуют проекту, техническому заключению. |
| 6 | Технический план. | Основной документ, на основании которого объект ставят на кадастровый учет с внесением сведений в ЕГРН. После перепланировки в техническом плане указываются новые характеристики помещения. Технический план изготавливает кадастровый инженер после обследования здания. |
Какие документы будут нужны
В состав документов, которые потребуются для согласования входа в многоквартирном здании, входят следующие бланки и формы:
- правоустанавливающие документы на квартиру или нежилое помещение – свидетельство о праве, выписка из ЕГРН и т.д.; перепланировки, подготовленный экспертной организацией, имеющей действующий допуск СРО;
- положительное техническое заключение о состоянии несущих элементов и узлов здания (этот документ необходим только при согласовании входа в многоквартирном доме на территории Москвы, в иныхх регионах указанное требование отсутствует);
- протокол общего собрания собственников МКД, которым подтверждается разрешение на обустройство дополнительного входа, если такое согласие требуется (в каждом конкретном случае необходимость получения согласия собственников определяется индивидуально);
- акт приема выполненных работ, подтверждающий соответствие характеристик дополнительного входа проектной документации; , на котором будут отражены изменения в характеристиках помещения и здания, и в который также включены все согласовательные документы об устройстве отдельного входа в здание;
- документы, удостоверяющие личность собственника (паспорт, свидетельство о рождении) или его представителя (доверенность);
- согласие всех собственников помещения на обустройство дополнительного входа.
Компания “Смарт Вэй” производит обследование объектов, разрабатывает проектную документацию, оказывает услуги по согласованию, готовит технические планы и регистрирует изменения объектов в Росреестре. Все эти работы и услуги мы оказываем в полном объеме без привлечения третьих лиц – в штате “Смарт Вэй” техники, инженеры-проектировщики, кадастровые инженеры, юристы. Мы имеем допуски к работам по обследованию зданий, подготовке проектной документации. Кадастровые инженеры аттестованы в соответствии с ФЗ №221 (скачать) и имеют членство СРО кадастровых инженеров. Ответственность за выполнение работ застрахована в соответствии с ГрК РФ.
Для согласования внешнего вида фасадов нужно подготовить документы и визуализацию, представить материалы в Москомархитектуру.
Согласовать и сделать входную группу может только собственник помещения. Арендатор помещения может осуществлять согласование только на основании доверенности и арендного договора. Наниматели жилых помещений не могут изменять характеристики квартиры без предварительного разрешения наймодателя или собственника жилого фонда.
Мнение эксперта. Компания “Смарт Вэй” имеет большой опыт работы по согласованию изменений объектов недвижимости. Мы часто сталкиваемся со случаями устройства дополнительных и отдельных входов в помещения, которые принадлежат нашим заказчикам на праве аренды, оперативного управления. Чаще всего, такие работы проводятся без предварительного согласования – все согласовательные процедуры осуществляются уже по “факту”. Это возможно при соблюдении определенного алгоритма действий, отточенного специалистами “Смарт Вэй” за долгие годы работы.
В зависимости от характера предстоящих работ и разработанного проекта, может возникать необходимость в сборе и подготовке дополнительных документов. Например, если дом имеет историческое или культурное значение, потребуется оформление специального разрешения на изменение облика фасада здания, а изготовление проектной документации производится только организацией, имеющей лицензию для допуска к работе на объектах культурного наследия. Важно помнить, что сделать дополнительный или отдельный вход в помещениях в здании, отнесенным к культурному наследию, нельзя без предварительных согласований – такие работы без разрешения влекут жесткие наказания для всех причастных лиц – от собственника, до арендатора и производителя работ.
Читайте также: