Границы земельного участка мкд по отмостку вокруг дома

Обновлено: 27.03.2024

Ну, отмостку на чужом участке Вам вряд ли разрешат делать, а что касается ремонта, то, если вы никак более не можете подойти к стене своего дома, кроме как по участку соседей, то здесь необходимо накладывать на соседний участок сервитут, то есть право ограниченного пользования чужим участком. вот что сказано в законе:

Статья 274 ГК ЗФ

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами.

. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

-я : хотим оформить участок в собственность, на котором дом строили.

-З: Этот участок выделен был для строительства, а у вас участок будет по отмосткам, земля не ваша.

- я: ведь надо межевание пройти и должно быть не по отмосткам.

-З: когда органы власти (ОМС) сделают межевание, то окажется что все по отмосткам.

-Я: но в площадь участка должны включаться же так же элементы благоустройства (дет. площадка, спорт площадка, озеленение), они же не в подъезде будут делать площадку?

короче каждый остался при своем. теперь вопрос

а. верно ли, что зем. участок, который был выделен органами власти для строительства, не факт , что именно он будет участком для оформления в собственность под МКД

б. Если участок надо будет заново межевать и он может не совпадать с прежним участком, выделенным для застройки, то есть ли какие-то миним. требования к его размерам? что как минимум должно быть включено в участок? спортплощадки, дет площадки или власть имеет право по отмосткам сделать?

в. если на участке построено два дома (номера через дробь), то при запросе на оформление участка в собственность, в дальнейшем мы будем оформлять один участок на два дома или можем указать отделить наш участок?

Указанная Вами практика изменения границ участка не имеет законных оснований, однако это не мешает её повсеместному применению.

Согласно ст. 16 ФЗ "О введении в действие ЖК РФ"

1. В существующей застройке поселений земельный участок на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

3. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

4. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

5. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

ч. 1 ст. 36 ЖК РФ так определяет состав общего имущества МКД:

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Для начала Вы можете написать заявление о формировании земельного участка под МКД в порядке уже упомянутых статей ЖК РФ, ФЗ О введении в действие ЖК РФ, можете сослаться на решение КС РФ от 28.05.2010 (http://www.zakonprost.ru/content/base/156311 ), отнесите его на почту и отправьте заказным письмом с уведомлением и описью вложения в адрес главы местной администрации. В почтовом бланке описи постарайтесь переписать основные положения своего заявления, чтоб была понятна суть документа, который Вы отправляете в администрацию. Но как вариант можно снять ксерокопии Вашего заявления ( 2 экз), в заголовке этих копий от руки написать слово "Опись", поставить дату и свою подпись. Затем необходимо попросить почтового служащего, чтобы он Вам поставил штамп на этой Вашей описи. Если откажется, объясните , что Вы направляете документ, важно его содержание, возможно опись будет использоваться в суде как доказательство; обычно после таких комментариев работники почты соглашаются принять такую опись.

Если ВЫ все же решите подать заявление лично, в этом случае в тексте заявления можно сделать ссылку на положения ст.8 ч.2 Федерального закона «О порядке рассмотрения обращений граждан российской федерации» №59-ФЗ). В заявлении просите в обязательном порядке зарегистрировать заявление с предоставлением на остающейся у Вас копии документа следующих сведений: даты, оттиска штампа, сведений входящего регистрационного номера, подписи, фамилии лица принявшего заявление.

Отказать в принятии заявления Вам не смогут.

Затем необходимо ждать 30 дней, тотому как письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения. Через 30 дней, если Вам не ответят, можете обратиться для контроля в администрацию за документами на участок, а если там Вам не дадут ясного ответа, то смело обращайтесь в суд с понуждением администрации в сформировании участка под МКД.

А далее, Вам, вероятнее всего, придется обжаловать решение ОМС в судебном порядке.

По долгу службы столкнулась с проблемой постановки на кадастровый учет земельного участка по многоквартирным домом. Факты:

1. земельный участок под МКД сформирован «по отмостку» (площадь 1900 кв.м.), поставлен на кадастровый учет. Фактическая территория землепользования, естественно, больше (перед домом есть пустырь с остатками детской площадки).

2. согласно акта выбора 2004 года на том самом пустыре сформирован земельный участок под строительство жилого дома (площадь 3500 кв.м.), распоряжение об утверждении границ 2006 г., участок стоит на кадастровом учете. Срок акта выбора истек, строительство на участке не ведется, действующих договоров аренды (по слухам) нет. Судя по данным публичной кадастровой карты этот участок занимает пустырь полностью (в том числе парковочные места, детскую площадку) и сформирован по общедворовым проездам.

3. земля относится к «неразграниченной» собственности, т.е. в распоряжении ОМС.

Изучив судебную практику, я встретила не очень много решений, но вывод напрашивается один – границы участков не сдвинуть(( Хотелось бы побеседовать с коллегами, у кого были подобные споры. Вопросы, которые волнуют следующие:

а) обязательно ли, по вашему мнению, проведение общего собрания собственников помещений МКД для решения вопроса об изменении границ земельного участка под домом (и нужно ли собрать 2/3 голосов)?

б) существуют ли нормы по расчету размера и установлению границ земельного участка под МКД?

в) применяют ли суды во внимание документы БТИ (ЦТИ) по поводу земельных участков МКД?

г) как вы оцениваете шансы снять с учета зу 3500 кв.м. и изменить (увеличить) границы 1500 кв.м. с учетом существующего землепользования?

ЭЦП, Машиночитаемые доверенности: новый порядок, статус электронной переписки и проблемы смарт-контрактов

Сервитут. Вопросы оформления и судебная практика

Сервитут. Вопросы оформления и судебная практика

Бизнес-медиация

Похожие материалы

Комментарии (21)

Игорь Бюлер Челябинск ООО Управляющая Компания "Промышленные Инвестиции" Директор по юридическим вопросам

Юлия Мрясова Челябинск преподаватель кафедры предпринимательского и коммерческого права, ФГБОУ ВПО "ЮУрГУ (НИУ)"

Земельные участки ранее учтенные не снимаются с учета как временные (такого понятия ранее не существовало). Их невозможно снять с учета даже в судебном порядке:
Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 25 июня 2013 г. N Ф05-5722/13 по делу N А41-30098/2012:
В силу части 2 статьи 25 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон N 221-ФЗ) орган кадастрового учета снимает с учета земельный участок только в случае, если такой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости и подлежит снятию с учета в соответствии с установленными статьей 24 названного Федерального закона особенностями осуществления кадастрового учета при образовании объектов недвижимости.
Федеральный закон N 221-ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований для снятия земельного участка с государственного кадастрового учета органом кадастрового учета.
Частью 6 статьи 27 Федерального закона N 221-ФЗ установлено, что орган кадастрового учета принимает решение об отказе в снятии с учета земельного участка в случае, если такой земельный участок не является преобразуемым и не подлежит снятию с учета в соответствии с установленными статьей 24 настоящего Федерального закона особенностями осуществления кадастрового учета при образовании объектов недвижимости.
Земельный участок с кадастровым номером _____ является ранее учтенным и кадастровые действия по его преобразованию не осуществлялись, оснований для внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о прекращении существования данного земельного участка нормами действующего законодательства не предусмотрены.
Прекращение права аренды на земельный участок не влечет прекращение существования самого земельного участка как объекта земельных отношений, поэтому основания для снятия его с кадастрового учета у органа кадастрового учета отсутствовали.

По поводу норм по расчету земельных участков.
На что можно опереться это п.4 ст.43 Градостроительного кодекса РФ.
4. Размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.
А дальше перейти к СНиП 2.07.01-89 "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений". Если дом построен раньше чем вышел этот СНиП надо поискать норматив более ранний.
Основываясь на СНиПе в суде отмотивировать увеличение размера земельного участка.

Тема очень интересная.

1) Начнем с того, что земельный участок под МКД - это общее имущество (пп. 4 п. 1 ст. 36 ЖК).

В системной связи пп. 4 п. 1 ст. 36 ЖК, ст. 11.9 ЗК, п. 2 ст. 35 ЗК и п. 3 ст. 33 ЗК можно с уверенностью сказать, что размеры определяются в соответствии с: 1) правилами землепользования и застройки (градрегламенты, собственно, и есть часть ПЗЗ); 2) техрегламентами (СНиПы, нынче просто СП); 3) данными о самом МКД (проектная документация, например), также влияющие на определение размера участка под МКД. Все эти данные в совокупности должны и обосновать то или иное требование к границам и размеру участка под МКД.

После регистрации за приобретателем жилого помещения МКД права собственности на это жилое помещение у него появляется и право собственности на общее имущество (доля в праве). МКД если и стоит на участке площадью 5 тыс. кв. м., 10 тыс. кв. м. или хоть 50 тыс. кв. м., то сам земельный участок МКД (общее имущество) существует фактически независимо от участка на котором он стоит.
Не имеет значения после первой регистрации права собственности в МКД, что будет происходить с самим участком на котором МКД строили, да и сам участок теряет для МКД смысл, так как у МКД появляется свято-неприкосновенное общее имущество.

У меня вопрос: Вы будете вносить в ГКН общее имущество?

2) Все, что связано с общим имуществом, решают собственники. 2/3 и все прочее зависит от формы управления домом, требованиями устава (если он есть) и т.п.

3) Инвентаризационные документы, думаю, имеют значение, но только для доказательства идентичности объекта в проектной документации объекту построенному.

P.S. Определение самих границ и размеров земельного участка (общего имущества) под МКД - это вопрос интересный, всегда притягивал меня своей абстрактностью.
И, кстати, вот интересная практика из соседней с темой области (совсем не МКД, но все-таки), - ПВАС от 1 марта 2011 г. N 13535/10.

Юлия Мрясова Челябинск преподаватель кафедры предпринимательского и коммерческого права, ФГБОУ ВПО "ЮУрГУ (НИУ)"

Юлия Мрясова Челябинск преподаватель кафедры предпринимательского и коммерческого права, ФГБОУ ВПО "ЮУрГУ (НИУ)"

И это при том, что Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" предусмотрено:
П. 68. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т. д.
В случае если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.
При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (часть 1 статьи 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.
Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости.

« В случае если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка. »

То есть можно 1) оспорить само право третьего лица на смежный участок, если он нарушает права собственников МКД (в плане границ общего имущества) или 2) установить в судебном заседании границы (границы смежного участка), учитывая границы участка под МКД (общего имущества).

У МКД уже общее имущество возникло, для МКД теряет смысл сам участок в том плане как он был при строительстве.
Забудьте об участке в плане того, на котором стоит дом и который стоит на кадастровом учете. Вы имеете право защищать посягательства на эксплуатацию Вашего общего имущества. А это чуть иное.

По вопросу № 1: проведение общего собрания собственников помещений МКД для решения вопроса об изменении границ земельного участка под домом - обязательно! (собирал 2/3 голосов от общего числа собственников помещений в МКД).
По вопросу № 2: да, нормы по расчету размера участка существуют, а вот с границами можно полавировать (в сущности если таковое происходит без изменения размера участка). Ежели изменение границ участка происходит с изменением площади самого участка под МКД, то все немного сложнее, главное соблюсти кондоминиум.
По вопросу № 3: не сказать однозначно, все зависит от того как Вы этот документ преподнесёте судье.

Игорь Бюлер Челябинск ООО Управляющая Компания "Промышленные Инвестиции" Директор по юридическим вопросам

ПРИКАЗ
от 26 августа 1998 г. N 59

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИЧЕСКИХ УКАЗАНИЙ ПО РАСЧЕТУ
НОРМАТИВНЫХ РАЗМЕРОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В КОНДОМИНИУМАХ

Добрый день, Юлия! У нас похожая ситуация с земельным участком МКД. Разрешилась ли Ваша спорная ситуация с ОМС? Был бы очень интересен и полезен для нас Ваш опыт!

Юлия Мрясова Челябинск преподаватель кафедры предпринимательского и коммерческого права, ФГБОУ ВПО "ЮУрГУ (НИУ)"

Судя по позиции, которую занял наш районный суд нужно: 1. провести собрание 2. обратиться в ОМС, 3 идти в суд с требованиями об оспаривании актов ОМС и установлении границ земельного участка в соответствии с экспертизой (и еще подумать, как обосновать восстановление пропущенных соков на оспаривание).
Ситуация осложняется тем, что на данный момент, к сожалению, нет никаких нормативных актов, на 100% действующих, которые могли бы помочь в расчете площади земельного участка (из общения с экспертами). Приказ, на который ссылается Игорь Бюлер принят во исполнение нормативных актов, которые утратили силу. Единственное, что я нашла действующего - это Письмо Минэкономразвития РФ от 29.12.2010 г. "О разъяснении порядка формирования земельного участка под многоквартирным домом", из которого следует что учитывается проект межевания территории либо проекты планировки территории. Если же речь идет о давней застройке, то во внимание принимается фактическое землепользование.
В нашем случае все это приводит к замкнутому кругу: раз участок занят вновь отсыпанной парковкой (нет фактического землепользования), то экспертиза не даст нам нужного эффекта. Поэтому пока актив дома в сомнениях.

В качестве запасного варианта рассматриваю подачу требований об установлении сервитута на право прохода и пользования элементами благоустройства (но и для этого нужна экспертиза).

Под МКД земля размежевана по отмостку и имеет кадастровый номер в 2004 году. Сейчас для участия в федеральной программе "Благоустройство Городской среды" нам требуется присоединить или как администрация называет "Сделать перераспределение придомовой территории" за счет собственников. По городскому плану межевания если смотреть в публичной кадастровой карте, где указаны территории обозначенные красной линией. Кадастровые инженеры говорят, что уменьшить территорию нельзя, т.к.не утвердит "Архитектура". План принят и утвержден, и изменить его не возможно. Собственники за свои деньги хотели бы взять землю только под детской и спортивной площадкой. А нам предлагают заболоченный лесополосу, где администрация за все время убирает эту территорию только к 9 мая. Что можно предпринять?.

Возник вопрос какой процент собственников должны проголосовать 100%, 2/3 или 50+1? Просьба указать правовые и законодательные акты используемые при межевании территории МКД. Существует ли налогообложение на придомовую территорию МКД? Может ли администрация примежевать территорию к МКД без согласия собственников?

Извините, еще один вопрос об использовании личных данных. Нет ли нарушения закона, если необходимо указать в листе голосования паспортные данные и данные свидетельства права собственности, Возможно ли не указывать эти данные в документах ОСС?

Как вариант, можете рассмотреть кадастровый план земельного участка с учетом уточнения местоположения границ в нужной Вам территории если ее площадь не более чем 10% от занятой площади.

Именно Вы указываете где межевать, если участок придомовой территории не отмежеван и не поставлен на кадастровый учет.

А вот если придомовая территория администрацией поставлена на кадастровый учет, то придется обращаться за перераспределением земель. Но и здесь Вы можете не просить то, что Вам не нужно.

Поскольку речь идет не об уменьшении общего имущества собственников, то Вам требуется 2/3 голосов собственников МКД.

В настоящее время в судебной практике окончательно не решен вопрос о необходимости учета отмостки при определении границ земельного участка.

Отмостка оказывает значительное влияние на конструктивную надежность здания. Устройство отмостки, как указал Арбитражный суд Томской области в решении от 10.04.2014 по делу № А67-6628/2013, является одним из мероприятий, позволяющих обеспечить выполнение требований ст. 25 «Требования к обеспечению защиты от влаги» Федерального закона от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

Кроме того устройство отмостки предусмотрено п. 10 TP 94.12-99 «Технический регламент операционного контроля качества строительно-монтажных работ при возведении зданий и сооружений»: «Отмостки должны устраиваться у всех возводимых зданий». На необходимость устройства отмостки указывается и в других нормативных актах.

По вопросу учета отмостки при определении отступа границы земельного участка от здания, судебная практика разнится.

В указанном выше решении Арбитражного суда Томской области суд согласился с тем, что границы земельного участка необходимо определять с учетом отмостки.

Более того, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации согласился с выводами нижестоящих судов о том, что не соответствует действующему законодательству доводы о необходимости установления границ земельного участка по стене здания без учета отмостки, поскольку отмостка конструктивно и функционально связана с объектом недвижимости, является неотъемлемой принадлежностью здания.

Тем не менее, отмостка представляет собой бетонную или асфальтовую полосу вокруг здания. И сомнительно относить ее непосредственно к объекту недвижимости.

Поэтому некоторые суды считают, что отмостка не является частью фундамента, поэтому при определении границ земельного участка она не учитывается.

Такой вывод прослеживается в Апелляционном определении Оренбургского областного суда от 21.10.2014 по делу № 33-6392/2014, Постановлении Четвертого апелляционного суда от 17.02.2010 г. по делу N А19-7213/2009.

В связи с этим, возникает вопрос.

Читайте также: