Дом кирпич монолит можно ли снести часть стены
Обновлено: 12.05.2024
Наиболее распространенными мероприятиями при согласовании перепланировки квартиры являются: устройство совмещенного санузла, устройство дверного проема в несущей стене, а также демонтаж/монтаж ненесущих перегородок. Демонтаж подоконного блока для визуального объединения лоджии/балкона с прилегающим помещением также является одним из наиболее распространенных планировочных решений.
В данной статье более подробно рассмотрим именно это мероприятие – мы поговорим о нюансах согласования перепланировки квартир с демонтажем подоконного блока.
Можно ли демонтировать подоконный блок
В первую очередь отметим два момента: во-первых, объединить балкон или лоджию с комнатой (кухней) полностью, с учетом свободного прохода между помещениями, запрещено. Во-вторых, данное планировочное решение не всегда возможно реализовать. В зависимости от года постройки дома, от конкретной серии, этажа и даже территориального расположения существует целый ряд ограничений при подобного рода согласовании.
Поэтому после демонтажа подоконного блока с оконной рамой и дверью на границе балкона или лоджии с комнатой/кухней необходимо установить светопрозрачную раздвижную перегородку или стеклянные распашные двери, которые еще называют «французскими» и только в этом случае перепланировка балконного блока будет считаться законной.
При этом запрещено демонтировать только окно с дверью. Жилищной инспекцией подобная перепланировка также будет расценена как присоединение балкона (лоджии) к одному из внутренних помещений квартиры, что запрещено.
Поэтому, подоконный блок необходимо демонтировать, так как в противном случае устройство «французского» остекления невозможно.
Снос подоконного блока в кирпичном доме
Обычно собственники квартир интересуются, в каких домах можно проводить демонтаж подоконной части стены.
В кирпичном доме разбор подоконного блока, расположенного рядом с входной дверью, ведущей на балкон или лоджию, возможен практически всегда.
Демонтаж подоконного блока в панельном доме
Одним из вариантов, где перепланировка с демонтажем подоконного блока трудно согласуема, являются панельные здания, построенные по проектам АО МНИИТЭП после 2007 года. В этих домах подоконная часть стены участвует в защите здания от прогрессирующего обрушения.
И если снести балконный блок, то это ослабит несущую способность конструкций дома.
То есть фактически подоконный блок не несущий, но убирать его нельзя.
Поэтому проектный институт МНИИТЭП запретил в своих панельных домах указанных годов постройки убирать подоконные блоки.
И Мосжилинспекция на этом основании отказывает в согласовании такой перепланировки.
Однако снос подоконного блока в панельном доме АО МНИИТЭП согласуем, если жилое здание возведено до 2007 года.
Снос подоконного блока в монолитном доме
В жилых зданиях, построенных по монолитной технологии, удаление подоконного блока также является разрешенным мероприятием.
Иначе говоря, в преобладающем большинстве домов демонтировать балконный блок возможно.
Однако повсеместно с этим собственники квартир демонтируют порожек между лоджией/балконом и прилегающим помещением.
Данное мероприятие не всегда возможно реализовать в силу ряда ограничений, как технического, так и законодательного характера. Демонтировать порожек, к примеру, возможно практически во всех монолитных домах, так как там он не влияет на какую-либо несущую способность конструкции.
На втором месте – кирпичные дома, далее – блочные.
И замыкает список дома панельной конструкции.
В панельных домах порожек демонтировать запрещено непосредственно их автором. За редким исключением, поскольку есть ряд панельных домов, где демонтировать порожек возможно. К примеру, это серия 1-515 и ее модификации. В данной серии демонтаж порожка между помещением балкона и комнаты возможен.
Также порожек выполняет теплоизолирующую функцию. Поэтому в панельных и блочных домах данный конструктивный элемент затрагивать не всегда возможно и желательно.
Кроме того, запрещено демонтировать или уменьшать участок стены над оконно-дверным проемом и расширять сам проем в стороны. За исключением квартир в монолитных домах, где данное возможно согласовать. Правда, при уменьшении ширины участков стены по краям балконного проема необходимо учитывать то, что глухой простенок считается аварийным выходом.
Поэтому в квартире, расположенной выше 15 метров от поверхности земли, обязательно должен остаться один глухой простенок (участок стены рядом с проемом на лоджию или балкон) минимальной шириной 1,2 м.
Примеры запрещенного присоединения балкона к кухне/комнате:
Также запрещено устраивать на балконах и лоджиях «теплые» полы, работающие от общедомовой системы отопления. В некоторых случаях разрешается устройство электрического теплого пола.
Бывают ли подоконный блоки несущими?
Это редкие случаи и пока мы с ними встречались только в монолитных домах.
Связано это с конструктивной схемой здания, где наружные стены являются несущими.
И автор-проекта дома не знаем по какой причине «заодно» и подоконные блоки запроектировал из монолитного железобетона.
В этом случае согласовать его демонтаж также удалось, но техническое заключение о возможности производства планируемых работ нам пришлось заказать у автора-проекта дома.
Демонтаж подоконного блока — согласование
Объединение комнаты с лоджией или балконом требует предварительного согласования в установленном порядке и должно производиться в строгом соответствии с индивидуально разработанной проектной документацией.
В Москве согласование перепланировки с демонтажем подоконного блока проводится на основании трех проектных документов:
- заключения о технической возможности перепланировки (техзаключения);
- теплотехнического расчета, подтверждающего сохранение допустимого уровня теплопотерь после демонтажа подоконного блока и установки «французского остекления»;
- проекта перепланировки, отображающего новое планировочное решение квартиры.
И проект перепланировки, и теплотехнический расчет, и техническое заключение вы можете заказать в частной проектной организации. В том числе и в нашей компании.
Однако обратите внимание на наличие у такой организации допуска СРО.
Проектную документацию вместе с другими документами нужно подать на рассмотрение в Мосжилинспекцию, которая вынесет решение по вашему заявлению в течение 45 дней и ответит либо разрешением на перепланировку, либо отказом.
Проект перепланировки с демонтажем подоконных блоков между комнатой и лоджией, лоджией и кухней:
Только после получения разрешения можно начинать ремонтные работы, которые необходимо закончить в течение года. Если же строительная бригада не будет укладываться в установленные сроки, то разрешение можно официально продлить еще на 6 месяцев. Для этого нужно подать заявление в Мосжилинспекцию. «Просроченная» же перепланировка квартиры приравнивается к незаконной и вам потребуется собирать все документы заново.
Сразу хотим предостеречь собственников от несанкционированных действий. Провести незаконную перепланировку, не привлекая внимания соседей – задача трудновыполнимая, а при выявлении нарушения Мосжилинспекция выпишет штраф и выдаст предписание узаконить перепланировку или вернуть квартиру в прежнее состояние, то есть, практически переделать ремонт.
Узаконить перепланировку с демонтажем подоконного блока получается не так часто, поэтому рекомендуем согласовывать перепланировку до ремонта и не обрекать себя на бумажную волокиту и лишние финансовые траты в будущем.
Демонтаж подоконного блока — цена
В случае если вам требуется согласование перепланировки, разработка технического заключения или проекта перепланировки – мы готовы помочь вам с решением этих проблем. В том числе можем узаконить уже выполненную перепланировку. Пишите нам или звоните нашим контактам. Ответим на все вопросы по демонтажу подоконного блока и расскажем о стоимости согласования такой перепланировки в вашей квартире.
Сведения приведенные в данной статье должны дать вам понимание как, с высокой долей вероятности, определить какая стена несущая, а какая нет .
Но проводить любые перепланировки нужно только на основании инженерного обследования, так как конструкции зданий очень разнообразны и далеко не всегда, даже опытный инженер, может определить несущая стена или нет только на основании измерения толщины стены.
Дадим простое определение несущей стены:
Несущая стена, это стена на которую опираются элементы, расположенные на верхних этажах жилого дома.
Сразу отметим чем отличается несущая стена от перегородки
Перегородка это: внутренняя вертикальная ограждающая ненесущая стена, опирающаяся на перекрытие, и разделяющая смежные помещения в здании.
В данной статье мы не будем углубляться и раскрывать различные дополнительные термины, такие как: «самонесущая стена», «разгружающая», «ребро жесткости», так как при желании можно дойти до «стен из камышита».
Условно разделим все стены на
не несущие
И НЕСУЩИЕ ,
являющиеся предметом данной статьи.
Определяем несущую стену. Как узнать несущая стена или нет?
- НЕСУЩИЕ СТЕНЫ В ПАНЕЛЬНОМ ДОМЕ
- Как измерить толщину стены
- НЕСУЩИЕ СТЕНЫ В БЛОЧНОМ ДОМЕ
- НЕСУЩИЕ СТЕНЫ В КИРПИЧНОМ ДОМЕ
- НЕСУЩИЕ СТЕНЫ В МОНОЛИТНОМ ДОМЕ
Как обозначаются несущие стены на плане БТИ
Можно ли затрагивать несущие стены
- Можно ли снести несущую стену в квартире?
- Можно ли перенести несущую стену?
- Можно ли сделать проем в несущей стене?
- Штробление и сверление несущих стен.
Какие стены несущие в панельном доме
1 Вариант:
99 процентов панельных домов построены по типовым проектам.
То каждая из них имеет шифр проекта, то есть серию, и построены по принципу повторения единой силовой схемы.
В начале можно попробовать определить серию панельного здания по информации описанной в данной статье.
Также можно воспользоваться базой несущих стен расположенных на нашем сайте.
В каждой серии размещена планировка, с отмеченными на ней несущими стенами.
ЕСЛИ РЕЗЮМИРОВАТЬ КРАТКО:
В большинстве относительно современных панельных серий домов, все стены перпендикулярные наружным стенам несущие*
* (Есть только одна основная серия «выбивающаяся» из данного комментария — серия 1-515)
2 Вариант:
Это измерить толщину стены.
Толщина перегородок (не несущих стен) варьируется от 50 до 100 мм.
В редких случаях перегородки бывают армированными. Например такое бывает в серии П-3.
И многие собственники «пугаются» при демонтаже данных стен, когда обнаруживают в них арматурную сетку.
Несущие же стены в панельных домах имеют толщину 140, 160, 180, 200, 220 мм.
Пограничными являются стены толщиной 120 мм.
В большинстве случаев они являются не несущими, но в нашей практике не раз встречались, в основном в не типовых сериях, и несущие стены толщиной в 120 мм.
Ну и рассмотрим также третий вариант, являющийся одним из самых популярных.
3. Вариант:
Задать вопрос тем кто разбирается в сериях домов больше чем среднестатистический владелец квартиры.
Часто нам (уверены что и нашим коллегам тоже) присылают на электронную почту, на форум вопросов, планы БТИ, эскизы, картинки с вопросом — «подскажите пожалуйста, а вот эта стена несущая, а вот эта, а вот та«.
Мы не всегда разбираем данные письма в первую очередь, но стараемся отвечать на все запросы собственников .
Обычно вечером, после окончания активного рабочего дня, мы просматриваем данные письма и в рамках своих знаний и компетенций отвечаем собственникам касаемо вопросов по несущим конструкциям.
Из вышеописанного можно сделать вывод: что если толщина стены в панельном доме меньше 120 мм, то эта стена с высокой вероятностью не несущая. А если больше то несущая .
Как измерить толщину стены:
Измерять толщину стены необходимо минусуя отделочные покрытия.
Измерить толщину стены можно тремя способами:
1. В ТОРЦЕ СТЕНЫ
Самый простой способ. Для этого всего лишь необходимо приложить линейку в торце стены.
Минусом этого способа является то, что мы не знаем толщину отделочных покрытий и измерение будет не точным.
Но если допустим мы предполагаем (или знаем) какая толщина штукатурного слоя, то измерить ее можно достаточно точно.
2. ПРОСВЕРЛИВ СТЕНУ НАСКВОЗЬ
Но плюсом его является то что мы точно узнаем и толщину стены и толщину отделочных покрытий.
Минусом же является то, что не всегда это возможно сделать.
Обычно это реализуемо без проблем когда квартира готовиться под ремонт.
3. ЧЕРЕЗ «ТРЕТИЙ РАЗМЕР»
Этот способ можно применить когда у нас нет «торца стены».
Допустим торец стены совмещен с какой либо другой стеной и его физически нет.
Тогда можно измерить общую длинную длинну и вычесть из нее длинну каждого простенка. И останется чистая толщина стены.
Однако способ также не лишен минусов, так как все также мы не будем знать толщину отделочных покрытий.
Кроме того, «простенки» бывают больших размеров (не такой простой пример как на картинке прикрепленной ниже ), часто вообще в ширину комнаты, что может дать погрешность.
Несущие стены в блочных домах
Определение, что является несущей стеной в блочных домах, не представляет сложностей даже для неспециалистов.
Во-первых, все дома блочной конструкции построены по типовым проектам, конструкционные особенности которых хорошо известны.
Поэтому все что «толще» 30 сантиметров в блочном доме это несущие стены.
Здесь можно понять где несущие а где не несущие даже по плану БТИ.
Приложим три плана БТИ.
Думаем, что не нужно давать дополнительных комментариев касаемо вопроса где там несущие стены.
Кроме того, в данных стенах идут каналы вентиляции как самих квартир, так и подвальная.
Как определить несущую стену в кирпичном доме
Толщина кирпичной стены кратна размеру ширины и длины кирпича (120х250 мм.)
Также необходимо учитывать толщину шва раствора. Обычно это 10 мм.
Следовательно, кирпичные стены могут иметь толщины кратные 120, 250, 380, 510, 640 мм.
Дополнительно необходимо учитывать отделочные слои.
По практике толщина несущей стены из кирпича 250 мм и больше.
Большинство межкомнатных перегородок в кирпичных домах выполнены из дерева, кирпича или гипсобетона толщиной от 50 до 120 мм.
Кирпичных серийных домов значительно меньше чем панельных, кроме того даже в рамках одной серии конструктив может различаться, поэтому найти их описание достаточно сложно.
Но большинство домов, это сталинки или хрущевки со схожими планировочными решениям.
Рассмотрим их подробнее.
Несущие стены в хрущевке и сталинке
В отличие от хрущевок и домов более позднего периода, многие сталинки и дореволюционные здания построены из кирпича, причем абсолютное большинство имеет деревянные и смешанные перекрытия.
Правило относительно толщины несущих стен, как и в большинстве кирпичных зданий, в домах старой постройки и сталинках работает так же, как и в хрущевках.
В таких домах подчас встречаются несущие стены, колонны и ригели весьма значительной толщины, а кроме того, присутствуют разгружающие деревянные перегородки, работать с которыми следует так же, как и с несущими стенами.
В домах «старого фонда» зачастую определить, где находятся несущие стены, может только специалист посредством локальных вскрытий отделки в квартире и обследования состояния конструкций квартиры/дома.
Даже в том случае, если сталинка построена с межэтажными перекрытиями из железобетона, достоверно понять расположение несущих конструкций, без проведения полноценного инженерного обследования, удается далеко не всегда.
Несущие стены в монолитном доме
Монолитные и монолитно-кирпичные дома могут быть самой различной конструкции, но объединяет их одно – все несущие конструкции таких зданий выполняются из монолитного железобетона.
Конструктивно несущими элементами могут быть наружные или внутренние стены, их отдельные участки, пилоны, колонны, ригели и т.д.
В связи с тем, что принцип строительства монолитных домов не подразумевает «поточных схем», соответственно, каждый дом индивидуален.
Толщина несущих стен в монолитном доме обычно бывает 160, 180, 200, 250, 300 мм.
Колонны и пилоны могут быть самых различных сечений.
На вопрос, где точно узнать несущая ли стена в квартире монолитного дома могут ответить:
- Организация, проектировавшая здание (автор-проекта дома).
- Проектная организация с допуском СРО на соответствующих вид работ.
- Сам собственник если у него есть доступ к проектной документации.
*Комплект проектной документации должен находится в управляющей компании и там можно посмотреть конструктив дома.
Если квартира новостройка, то определить несущие конструкции достаточно просто.
Достаточно визуально осмотреть квартиру.
Все перегородки выполняются из пеноблоков, они естественно не являются несущими конструкциями, хотя их толщина может достигать 200-300 мм, то есть толщины пеноблока.
Несущие же конструкции визуально легко различимы так как выполнены из монолитного железобетона.
Также на них явно видны различные швы и отверстия зачеканеные раствором которые остались после снятия опалубок.
Несущие стены на чертежах проекта перепланировки квартиры в монолитном доме:
Если квартира в монолитном доме сдается без отделки, несущие стены и колонны определяются легко.
В отличие от перегородок, выполненных из облегченных блочных материалов (а то и не выполненных, просто намеченных в один ряд по полу) все несущие конструкции отлиты из бетона.
Как на плане БТИ обозначаются несущие стены
Поэтажный план квартиры БТИ с экспликацией к нему или технический паспорт содержат графическое отражение планировочного решения помещений, но они не показывают несущие конструкции.
План БТИ имеет другую цель – отразить положение стен и планировочного решения.
Ниже мы приведем несколько планов БТИ различных серий домов.
Мы сделали пометки на планах, и наше понимание КАКИЕ СТЕНЫ НЕСУЩИЕ, А КАКИЕ НЕ НЕСУЩИЕ основано лишь на ОПЫТЕ И ЗНАНИЯХ.
Собственнику же, не сталкивающемуся каждый день с различными сериями домов, получить однозначное понимание по несущим стенам из данных планов БТИ будет затруднительно.
Как вы видите на вышеприведенных картинках, на поэтажном плане БТИ несущие и ненесущие стены показаны практически одинаковой толщины, хотя в реальности их толщина отличается более чем в два раза.
Бывают и обратные казусы — на некоторых планах несущие стены нарисованы более тонкими, чем ненесущие перегородки.
Планы БТИ лишь приблизительно могут отразить, какие стены в квартире несущие, а какие нет.
Действительно, часто несущие стены действительно показываются более «толстыми» линями.
Но, например, если в квартире есть одна монолитная несущая стена толщиной 20 см, а другая стена будет из пеноблока такой же толщины, то обе стены будут на БТИ будут показаны графически совершенно одинаково.
Или пример ниже о несущих конструкциях на документах БТИ в старых домах
Если посмотреть на представленный ниже план БТИ, то с первого взгляда возникает однозначное понимание, что прямоугольники выделенные красным и оранжевым это несущие колонны, а зеленым тоже какая то капитальная несущая конструкция.
Однако нет, все несколько по другому.
После обследования квартиры выяснилось, что оранжевый прямоугольник, это действительно несущая кирпичная колонна, красный квадрат, это большой кирпичный не действующий дымоход (с еще настоящими каналами из керамических! труб), который полностью можно демонтировать, а зеленым, это частично оставшаяся, так несколько «криво» показанная печь, которую также можно демонтировать.
Можно ли затрагивать несущие стены?
Нам часто задают типовые вопросы.
Ниже мы дадим ответы о том какие работы можно и нельзя проводить с несущими стенами при перепланировке.
МОЖНО ЛИ СНЕСТИ НЕСУЩУЮ СТЕНУ В КВАРТИРЕ?
- В соответствии с пунктом 10.3 Приложения № 1 Постановления Правительства Москвы №508, сносить несущие стены полностью либо частично в домах любой серии категорически запрещено. Такой демонтаж приведет к существенному нарушению прочности, устойчивости и безопасности использования всего здания.
МОЖНО ЛИ ПЕРЕНЕСТИ НЕСУЩУЮ СТЕНУ?
- Нет, это не возможно. Никакое согласование, никакие мероприятия по усилению не помогут официально куда либо перенести несущую стену.
МОЖНО ЛИ СДЕЛАТЬ ПРОХОД В НЕСУЩЕЙ СТЕНЕ?
- Сделать и согласовать проем в несущей стене возможно. Но все зависит от множества нюансов и действующих требований. Например одинаковых сериях домов, на одинаковых этажах, в одинаковом месте, в одном случае проем в несущей стене согласовать возможно, а в другом при всех усилиях он не будет согласован. Поэтому каждый случай затрагивания несущих конструкций рассматривается индивидуально. Подробнее информацию о проемах в несущих стенах мы рассмотрели в данной статье.
ШТРОБЛЕНИЕ И СВЕРЛЕНИЕ НЕСУЩИХ СТЕН.
- Выполнять горизонтальные или вертикальные штробы в несущих стенах под электропроводку или трубы водоснабжения запрещено согласно пункту 10.11 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы №508. Сверлить же несущие конструкции под элементы крепежа допускается. Возможно даже устройство небольших отверстий (желательно в гильзах) для устройства вентиляции, труб канализации в водоснабжения.
Надеемся, что наша статья ответила на вопросы об определении несущих стен в квартире.
В данной статье мы не будем углубляться в принципы строительства монолитных домов, рассказывать о скользящей опалубке и информировать читателя (а возможно и будущего заказчика) о том ……. что еще в древнем Риме …….
Раз вы находитесь на данной странице, предположим что вы счастливый обладатель квартиры в монолитном доме и у вас есть желание согласовать перепланировку.
А наш сайт, как раз полностью посвящен перепланировкам, поэтому сразу перейдем к теме статьи.
Планировки и планы БТИ в монолитных домах:
Большинство застройщиков позиционирует планировки в монолитных домах как «свободные».
По их мнению данная формулировка увеличивает привлекательность квартиры.
И действительно, квартира в которой можно воплотить все свои желания по планировочным решениям выглядит интереснее чем стандартная планировка в панельном доме.
Однако это не так.
С юридической точки зрения понятия «свободной планировки» не существует.
Нет не одного документа, где бы это было описано, все дома строятся и сдаются по единым нормам.
И «раздавать» планировки — вот вам свободную, а вот «вы себя плохо вели и вам не очень свободную» никто не может.
Застройщики, продавцы, риэлторы, для скорейших продаж, манипулируют и зачастую подменяют понятия.
Кроме того, данная «свободная планировка», крайне ограничивает собственников в будущих планировочных решениях.
Приведем простой пример.
Ниже представлены планы БТИ в которых планировки действительно выглядят очень «свободно»
В данном плане выделены только зоны кухни, санузлов и представлена одна жилая комната.
Фактически жилая комната начинается прямо от входной двери.
И сложность данной «свободной» планировки в том, что там нет коридоров.
А так как в квартире нет коридоров, то соответственно расширить например санузлы нельзя, так запрещено расширять санузлы на жилые комнаты.
Подробнее о подобных «свободных планировках» мы описали информацию в данной статье.
Будем объективны, далеко не все застройщики сдают подобным образом квартиры.
В большинстве все таки планировки нормальные, где выделены все зоны помещений.
И например в монолитом доме подобной планировки расширить ванные или санузлы (4 и 5) на площадь коридора (6) вполне возможно.
Примечание:
Еще одним аргументом является «предъявляемое» будущему покупателю визуально отсутствие внутренних стен.
То есть при просмотре квартиры, покупатель видит «поляну» с намеченными в один кирпич перегородками и комментариями продавца «смотрите, свободная планировка, нет стен, можно делать все что захотите»
Причем часто бывает даже не так, а вот так где даже по полу ничего не намечено.
Однако их слова не совсем верны.
Отсутствие внутренних стен не означает полную свободу действий — перепланировка квартир в монолитных домах ничем не отличается от перепланировки квартир в домах других типов и то что продавец не выложил стены, означает только одно……продавец не выложил стены и негласно возложил эту обязанность на покупателя.
И это выгодная для него сделка.
Так как в даже в рамках одной квартиры, стоимость материалов и стоимость работ по возведению стен будет весьма приличная, а уже в рамках большого комплекса экономия будет измеряться десятками миллионов рублей.
Покупатель может справедливо заметить — «я не вижу ваших стен», в проектной документации же стены есть (а они там есть), а где же в моей будущей квартире стены?
И в ответ он получит хорошо заученную «песню» продавца о том как прекрасна квартира свободной планировки.
Как согласуется перепланировка в монолитных домах: по эскизу или по проекту?
Мы несколько упростим термины.
Итак, согласовать планируемую перепланировку в Москве возможно тремя путями:
► По эскизу.
► По проекту без затрагивания несущих конструкций.
► По проекту с затрагиванием несущих конструкций.
Согласовать уже выполненную перепланировку возможно:
► По техническому заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ от любой проектной организации, в том числе и нашей
(В случае если НЕ затрагивались несущие конструкции)
► По техническому заключения о допустимости и безопасности ранее выполненных работ от автора-проекта дома
(В случае если затрагивались несущие конструкции).
Итак, мы видим 5 путей согласования.
В 4-х из них участвует проектная документация имеющая разные наименования и комплектность, но принцип один — это проектная документация и один путь «по эскизу».
Итак, наша статистика:
99 % перепланировок в монолитных домах (не важно, планируемая это перепланировка или ранее выполненная) согласуется с учетом разработки проектной документации.
Связано это с тем, что практически не возможно сделать перепланировку так, что бы не попасть хотя бы под одно «проектное» мероприятие.
А если хотя бы одно из них попадает, значит уже начинается путь согласования по проекту.
Приведем пример — заказчику сдается квартира, без сантехники, без возведенных перегородок, с коробкой санузла выложенной в один блок.
То есть приблизительно такая как на картинке.
А так сдаются едва ли не 100 процентов квартир.
А одно из «проектных» мероприятий, это устройство гидроизоляции.
(Как мы видим что никакой гидроизоляции санузла и в помине нет
Мы уже не говорим уже о более сложных мероприятиях, таких как например расширение того же санузла на площадь коридора.
Существует только один — больше теоретический путь согласования по эскизу.
Это, если у вас подобная квартира
Есть полноценный план БТИ с выделенными зонами, с расстановкой сантехники.
И вы хотите сделать что то очень простое (без расширения санузла, без установки дополнительного сантехнического оборудования, без демонтажа подоконных блоков, без увеличение кухни и т.д.).
Что то минимально простое, допустим перенос дверного проема в перегородке и перестановка сантехнического оборудования внутри санузла.
Вот это, с большой вероятностью, можно согласовать по эскизу.
(подробнее о порядке согласования по эскизу)
Причем даже это не 100 процентная гарантия согласования по эскизу.
Например жилищная инспекция даже в этом случае может выдать отказ с формулировкой — «для устройства гидроизоляции требуется проектная документация»
Вы ей прокомментируйте — «ну как же так, гидроизоляция изначально же была»
На что она ответит — «ну мы то откуда это знаем».
Ну «ок», раз была изначально, опишите это в проектной документации которую вы сдадите на согласование (что несколько комично), либо предоставьте фотофиксацию и справку от управляющей компании или застройщика о том что в сантехнических кабинах гидроизоляция была изначально сделана застройщиком.
У нас не было случая что бы подобную перепланировку согласовали по эскизу, но был случай, когда собственник хотел согласовать расширение санузла на 10 см, по эскизу, что в целом одно и тоже (изменение гидроизоляции).
Результат подачи эскиза на согласование ниже:
Список документов для согласования
Значительная часть собственников в новостройках на момент согласования не имеет в наличии выписки ЕГРН. (Собственности).
То есть фактически человек купивший квартиру еще не собственник.
А как может не собственник проводить какие то действия по перепланировке.
Законодательством для этого случая предусмотрен особый вариант и комплектность документов.
Они описаны в ниже перечисленных пунктах Приложения 2, ПП №508:
► 2.5.1.1.2.6.1. В случае если объект построен по договору участия в долевом строительстве:
► 2.5.1.1.2.6.1.1. Договор на участие в долевом строительстве, предусматривающий положения о согласии застройщика на перепланировку помещения.
► 2.5.1.1.2.6.1.2. Договор об уступке прав по договору на участие в долевом строительстве (при наличии уступки прав по договору).
► 2.5.1.1.2.6.1.3. Акт приема-передачи недвижимости.
И пункт 2.5.1.1.2.6.1.1. фактически как мы видим является «запретительным».
Так как мы еще не разу не видели ДДУ, который бы сразу предусматривал согласие на перепланировку квартиры.
Кстати раньше, до середины 2020 года, данного пункта не было и перепланировки можно было согласовать без наличия права собственности.
Резюмируем про собственность:
Не суть важно какой вообщем то дом, монолитный или нет, получается что без права собственности (выписки ЕГРН) получить разрешение на перепланировку нельзя.
Остальные документы:
- Документы БТИ (технический паспорт или поэтажный план с экспликацией).
- Проект перепланировки и техническое заключение от организации с допуском СРО, либо эскиз перепланировки (если перепланировку возможно согласовать «по эскизу»).
- Паспортные данные (собственника или представителя).
- Доверенность (если документы подает представитель).
- Заявление, форма заполняется на портале Мос.ру.
Чаще всего основной пакет документов, необходимых для согласования именно таков.
Но в зависимости от ситуации, могут потребоваться и дополнительные: например справка АО Мосгаз, согласие управляющей компании и т.д.
Порядок согласования:
Отметим, что также как и список документов бывает принципиально одинаковым, но в нюансах может быть разным, так и порядок согласования может несколько различаться, но в целом он следующий:
1 ЭТАП ПЕРЕПЛАНИРОВКИ — ПОЛУЧЕНИЕ РАЗРЕШЕНИЯ НА ПЕРЕПЛАНИРОВКУ
- Получить документы БТИ на квартиру
- Разработать техническое заключение + проект перепланировки. (Будем признательные если обратитесь в нашу компанию)
- Собрать дополнительные документы или согласования. (Например переносим стояк — нужно дополнительно получить согласие УК).
- Подать в жилищную инспекцию через портал Мос.ру
- Получить разрешение на перепланировку
2 ЭТАП ПЕРЕПЛАНИРОВКИ — ПРИЕМКА
- Провести ремонтные работы
- Вести журнал-ремонтно-строительных работ, авторский надзор, скрытые работы и т.д.
- Подать заявление на выход комиссии жилищной инспекции
- Осуществить выход комиссии на квартиру
- Подписать акты о завершенном переустройстве (проектировщики, строители)
- Внести изменения документы БТИ
Что запрещено при перепланировках в монолитных домах
Список запретов вообщем-то стандартный и не отличается от запретов в других типах домов.
Подробную статья о запретах при перепланировках на нашем сайте вы можете увидеть по ссылке
Здесь мы кратко резюмируем основные:
Итак, запрещено:
► Объединять балконы и лоджии с внутренними помещениями квартир
► Расширять кухни и санузлы на жилые комнаты соседей снизу
► Затрагивать несущие конструкции без согласования автора-проекта дома
► Частично или полностью демонтировать сантехнические и вентиляционные короба
► Устраивать выход из единственного санузла в жилые комнаты или кухни
► Устройство кухни без естественного освещения (Исключение кухня-ниша)
► Выносить радиаторы отопления на балконы и лоджии
Варианты перепланировок квартир в монолитных домах
Каких то «типовых» вариантов перепланировок в монолитных домах нет.
Каждая квартира индивидуально, каждый собственник хочет индивидуальное планировочное решение, поэтому даже в одинаковых квартирах расположенных в одном комплексе согласуется всегда по разному.
Здесь мы приведем по два плана из проекта перепланировки в монолитных новостройках показывающих планировочные решение «до» и «после» перепланировки.
Перепланировка в трехкомнатной квартире монолитного дома с объединением кухни и комнаты
Устройство совмещенного санузла в монолитном доме
Дополнительная информация:
Если планируется затрагивание несущих конструкций то в процесс согласования «включается» автор-проекта дома.
У него необходимо разрабатывать техническое заключение о возможности перепланировки.
Монолитные стены отличаются повышенной прочностью. Их демонтаж обычно осуществляется с использованием специального оборудования, например, станка для алмазной резки. Но демонтаж монолитных стен можно выполнить и в быту с помощью электроинструментов. Среди прочих технологий, которые сегодня активно используются, следует выделить работы с задействованием болгарки и перфоратора. Наиболее эффективным способом является алмазная резка, которая обеспечивает безопасность, высокую скорость и отсутствие пыли.
Как определить несущие стены в монолитном доме
Демонтировать монолитные стены можно, лишь определив, что конструкция является несущей. Если это так, убирать ее самостоятельно без соответствующих разрешений нельзя, ведь это может стать причиной обрушения здания. К таким неприятным последствиям приводит то, что нагрузка на перекрытие увеличивается, ведь раньше ее частично на себя принимала несущая стена.
Перепланировка квартиры в монолитном доме может быть выполнена лишь методом демонтажа перегородок. Определить, является ли конструкция несущей, можно, измерив ее толщину. Минимальное значение для несущих стен составляет 140 мм. Перегородки обладают толщиной до 100 мм. Межкомнатные несущие стены — это железобетонные конструкции, толщина которых варьируется от 140 до 200 мм. Если дом относится к старой серии, толщина его несущей внутренней стены может составить 120 мм.
Внимание! Определять толщину стены необходимо в чистом виде, исключая отделочные декоративные слои, например, шпаклевку, штукатурку, плитку или обои.
Перепланировка квартиры с демонтажом несущей стены
Демонтаж бетонных монолитных стен, если они являются несущими, может повлечь приведение дома к аварийному состоянию. Работы могут предусматривать расширение имеющегося дверного проема в несущей стене, тогда эта часть конструкции будет требовать усиления. В качестве исключения выступает жилая площадь, где уже есть ниша, являющаяся проектной и организованной застройщиком.
Внимание! Если собственник намеревается осуществлять перепланировку жилой площади, ему категорически запрещено сносить несущие стены. За редким исключением, можно добиться разрешения на проведение подобных работ. Когда собственник, не согласовав, осуществил снос несущей стены или сделал в ней проем и/или увеличил его, то при выявлении нарушения ему будет выписан штраф, а владелец квартиры за свой счет должен будет восстановить стену и привести ее к проектному состоянию.
Что следует знать при перепланировке квартиры
Перед ремонтом квартиры важно ознакомиться с рядом правил, которые ограничивают перенос или снесение перегородок. Так, кухня не должна стать частью жилого пространства. Эту часть квартиры нельзя объединять с жилым пространством. Стояки горячей и холодной воды тоже не разрешено переносить. Перед тем как думать о перепланировке, следует учитывать, что в квартире не должно образоваться комнат меньше 8 квадратных метров без естественного освещения.
Если собственник желает перенести санузел, следует учитывать, что его новое местоположение не должно быть над кухней или жилым пространством соседей снизу. Санузел может быть расширен только за счет:
- кладовой;
- коридора;
- прихожей.
Если необходимо снести несущую стену из бетона, следует осуществить выбор метода демонтажа. Все будет зависеть от того, планируется ли в квартире дальнейший капитальный ремонт. Например, отбойный молоток способствует образованию большого количества пыли, от которой без последующего ремонта избавиться будет практически невозможно.
Снос монолитных стен в бытовых условиях часто осуществляется еще и с помощью болгарки с алмазным кругом. В этом случае куски стен необходимо вырезать поэтапно. Продвигаться необходимо, начиная от потолка, следя за тем, чтобы монолит не падал на пол большими кусками, так как это может стать причиной нарушения целостности перекрытия.
Правила перепланировки гласят: работа с вентиляционными коробами без получения специальных разрешений запрещена. Осуществлять действия по демонтажу или уменьшению коробов нельзя. Переносить вход в санузел таким образом, чтобы он шел из кухни и жилой комнаты, нельзя.
Ответственность, предусмотренная за незаконную перепланировку квартиры
Если не было получено разрешительных документов, то перепланировка признается самовольной и не может быть узаконена. Для этого случая предусмотрена статья 7.21 КоАП РФ. В ней говорится: гражданин будет обязан выплатить штраф в размере до 2 500 руб.
В отношении юридических лиц закон еще более суров – размер штрафа может достигать 1 млн руб. Но это нельзя считать самым большим разочарованием, ведь незаконная перепланировка может привести к предписанию. В нем будет указано, что собственник должен будет либо узаконить проведенные изменения, либо привести жилое пространство к проектной планировке. На деле это звучит следующим образом: автор проекта (застройщик) должен будет выписать техническое заключение, в котором указана допустимость и безопасность работ. Все было бы проще, если бы эта услуга обходилась дешевле, чем есть на самом деле.
Незаконная перепланировка в большинстве случаев сопровождается нарушениями. Они противоречат нормам строительства. Это грозит тем, что придется закрыть излишне широкий проем, который обустроен в несущей стене.
Все это актуально, если нарушение является первым. Но когда собственник отказывается соответствовать предписаниям, ему выписывается повторный штраф, размер которого может оказаться значительно выше. Когда нарушения не устраняются, а предписания остаются без внимания, жилищная инспекция может обратиться в суд. Это нарушением грозит даже тем, что собственника могут выселить из квартиры и реализовать ее с аукциона. Более того, граждане, которые уклоняются от узаконивания несогласованной перепланировки, могут быть ограничены в выездах за границу.
Но все это вовсе не значит, что все владельцы квартир, которые выполнили незаконную перепланировку, стараются узаконить работы или вернуть квартире первоначальный вид. Некоторые полагают, что, отказываясь согласовывать работы, они экономят на подготовительном этапе.
Не стоит полагать, что если кто-то выполнял подобную перепланировку, ее можно считать официально разрешенной. Даже если держать подобные действия в секрете, об этом рано или поздно узнают сначала соседи, а затем и представители жилищной инспекции.
Наиболее опасными последствиями являются трещины в несущих стенах и перекрытиях, а также возрастание риска обрушения здания. Причем, если подобная перепланировка уже проводилась у соседей сверху или снизу, а затем подобные манипуляции были повторены в какой-то из других квартир, это увеличивает вероятность обрушения здания.
При желании изменить планировку в квартире или в доме можно выполнить демонтаж стен. Но при проведении этих работ существуют определенные правила. Одним из главных является то, что убирать несущие конструкции недопустимо. Кроме того, в стенах, которые предполагается снести, не должно быть электропроводки. Если она есть, ее предварительно следует обесточить.
Иногда стены в квартирах и домах содержат водопроводные трубы. С ними нужно быть очень осторожным, ведь можно лишить воды или теплоснабжения весь дом. Даже если планируется лишь перенести дверной проем, нужно получить соответствующее разрешение.
Какие есть правила для демонтажа перегородок
Прежде чем снести стену в квартире, следует согласовать эти работы с соответствующими организациями, например, управляющей компанией. Определить, является ли стена несущей, можно по ее расположению. Обычно такая конструкция ориентирована перпендикулярно балке перекрытия.
Наружные стены являются несущими, а внутренние обычно выполняют роль перегородок. Если есть сомнения в отношении несущих способностей стены, следует осмотреть конструкцию. Толщина указывает на назначение. Конструкция в панельном доме несущая, когда ее толщина составляет примерно 210 см. Что касается перегородок, этот параметр у них варьируются от 80 до 100 см. Если здание кирпичное, то несущие стены в нем имеют толщину больше 300 см, тогда как средняя толщина перегородок составляет 100 см.
Перед тем как снести стену в квартире самому, нужно определить фронт работы и алгоритм действий. Начинать процесс необходимо сверху — с того места, где перегородка стыкуется с потолком. На этом участке действовать нужно с помощью зубила и молотка. Работа пойдет быстрее, если в наличии есть перфоратор. Проще всего самому сломать гипсокартонную стену в квартире. При этом можно обойтись лишь молотком.
На том участке стены, где располагается дверной проем, сверху должна находиться бетонная перемычка. Ее лучше убирать, заручившись помощью еще одного человека. Когда в наличии деревянная перегородка, она обычно покрывается штукатуркой. Этот слой предварительно убирается. Оставшийся каркас следует демонтировать, удаляя отдельные доски. Ломать гипсокартонную перегородку нужно, сначала убрав декоративное покрытие. В полотне для этого пробиваются штробы с помощью кирки. Затем материал можно будет легко оторвать руками. Когда в наличии есть шуруповерт, механический крепеж следует открутить и снять полотно полностью.
Как выполнить демонтаж кирпичных перегородок
Демонтаж стен и перегородок из кирпича выполняется в несколько этапов. Сначала необходимо подготовиться к работам, определить план их проведения, только потом можно приступать к процессу. План демонтажа может изменяться в зависимости от того, будет стена убираться полностью или частично. Если материал в основе перегородки не потерял своих эксплуатационных характеристик, его можно будет использовать повторно. Только в этом случае используется щадящий метод удаления стены.
Внимание! Демонтаж стены не должен привести к тому, что напольное покрытие будет повреждено. Этот момент следует учесть, ведь материал в основе является довольно тяжелым.
В процессе можно постараться избежать чрезмерного образования пыли в квартире. Для этого, прежде чем ломать перегородку, ее необходимо смочить водой.
Инструкция по сносу стен из кирпича
Снос стен в квартире начинается с подготовки инструмента, вам могут понадобиться:
- кирка;
- зубило;
- молоток;
- перфоратор;
- кувалда.
Проводка, при ее наличии, демонтируется. Если использоваться она уже не будет, ее просто отключают, чтобы исключить разрыв и короткое замыкание. Все плинтусы убираются, как и наличники. Штукатурку необходимо удалить. Кувалда и зубило помогут нанести первые удары, которые должны быть самыми мощными. Это снизит связку между изделиями, а стена покроется трещинами.
Демонтаж будет идти легче, если при кладке кирпича использовалась глина. Даже если демонтаж стен предполагает еще и дальнейшую замену напольного покрытия, нужно разбирать перегородку по частям, не допуская, чтобы большие куски падали на пол. Это может способствовать повреждению перекрытия.
Как демонтировать бетонные перегородки
Перед тем как сломать стену в квартире, следует подумать о том, какие инструменты использовать. Для удаления бетонной перегородки лучше всего пользоваться:
- отбойным молотком;
- перфоратором;
- углошлифовальной машиной.
Для того чтобы снести стену в квартире, можно высверлить отверстия перфоратором или дрелью. поверхность перегородки сначала размечается на участки. Разбить перегородку в квартире можно будет, когда отверстия соединятся по периметру. С помощью молотка и зубила отдельный участок выдавливается.
Демонтаж деревянных перегородок
Работы по сносу стены в квартире будут выглядеть несколько иначе, если перегородка выполнена из дерева. Верхний слой штукатурки удаляется, проводку необходимо обесточить или убрать. Ломать стены можно помощью перфоратора и широкого зубила. Работа в этом случае идет довольно быстро. Демонтаж стены на следующем этапе будет предусматривать выпиливание отдельных участков конструкции.
Внимание! Демонтажные работы проще всего выполнить, если использовать сабельную пилу. Применение ручного инструмента в виде гвоздодера или топора приведет к тому, что процесс затянется надолго.
Снос стен санузла
Пожалуй, самым сложным этапом перепланировки будет демонтаж стены между ванной и туалетом. Взглянув на фото современных санузлов, можно понять, что смотрятся они гораздо более привлекательно, если являются совмещенными. На первом этапе нужно получить согласование перепланировки. Если предполагается увеличивать площадь помещения за счет других комнат, разрешение нужно получить обязательно.
Составить проект будет необходимо, если вы хотите увеличить количество сантехнических приборов или перенести их. Запрещенным приемом является еще и перенос вентиляционных коробов и изменение их формы. Посмотрев множество фотографий, можно понять, по какой схеме осуществлять демонтаж перегородки в квартире. Для проведения работ вам могут понадобиться:
- перфоратор;
- болгарка;
- зубило;
- кувалда;
- средства индивидуальной защиты;
- гвоздодер;
- стамеска.
Алгоритм проведения работ
Если санузел состоит из сантехкабин, снести их можно будет, пользуясь некоторыми правилами. Приятным бонусом является то, что при удалении такой перегородки появится дополнительное пространство, ведь между помещениями в данном случае оставляется зазор, который обычно заполняется минватой. Она, кстати, со временем отсыревает, начинает излучать неприятный запах и становится домом для насекомых.
Перед удалением перегородки нужно будет убрать старую декоративную отделку. Чаще всего это керамическая плитка. Все сантехническое оборудование тоже демонстрируется. Если работать предстоит с сантехкабиной, нужно будет разобрать не только стены, но и потолки, а также основание конструкции. Мусора здесь будет образовываться больше, чем если демонтировать обычную перегородку.
Часто домашние мастера в процессе проведения таких работ делают фото. Взглянув на них, можно понять — если самому осуществлять такой ремонт, придется немало потрудиться. Во-первых, процесс довольно трудоемкий. Во-вторых, он сопровождается образованием большого количества мусора. Для его удаления нужно запастись мешками.
Демонтаж стены между комнатой и лоджией
Если есть желание увеличить пространство квартиры, а точнее кухни (ведь именно из нее чаще всего имеется выход на балкон), нужно убрать перегородку между лоджией и смежным пространством. Рассмотрев фото такого рода перепланировок, можно представить, насколько необычно будет выглядеть жилище. Но у таких работ есть определенные правила и ограничения.
Например, нужно будет хорошо утеплить балкон, чтобы расходы на отопление не увеличились. Кроме того, придется использовать одинаковые материалы для облицовки поверхностей, чтобы интерьер смотрелся более привлекательно. Когда порожек не планируется демонтировать, нужно будет уложить еще один ярус напольного покрытия на лоджии.
Перегородка может быть удалена не полностью. В этом случае ее делают функциональной, дополняя полочками или барной стойкой. Пространство за границей помещения можно будет использовать в качестве зоны отдыха. Там хоть и нельзя устанавливать газовые и электрические плиты, а также мойки, стиральные и посудомоечные машины, но разрешается устанавливать предметы мебели. Главное, чтобы они были не слишком тяжелыми.
Есть еще и определенные ограничения, которых следует придерживаться. Так, например, нельзя удалять несущую перегородку, части каркаса и выносить радиатор отопления за пределы кухни. Если между оконными проемами и краем балкона имеются глухие стены, демонтировать их нельзя. Когда перегородка все же была удалена, следует тщательно продумать, какие материалы предполагается приобрести для теплоизоляции нового жилого пространства. Для этого не подойдут тяжелые варианты, которые увеличат нагрузку на перекрытие.
Во время проведения строительных работ нельзя выставлять мусор на балкон, так как он тоже имеет внушительный вес, а значит, может оказывать значительную нагрузку на плиту. Конструкции не должны быть неустойчивыми или сильно нависающими. Для того чтобы пыли было немного, строительный мусор периодически увлажняют водой.
Внимание! Перепланировка в некоторых случаях может сопровождаться сложными манипуляциями с бумагооборотом. Если вы не готовы самостоятельно вести документацию, лучше обратиться в специализированную компанию или проектное бюро. Эти организации помогают согласовать перепланировку, а вам лишь останется заняться практической частью.
Читайте также: