«Ни одну компанию невозможно лоббировать»: Нодар Шония рассказал о госзаказах и трендах в строительстве жилья на Алтае

Компания «СЕЛФ» известна на рынке тем, что много работает с госзаказами, по которым возводит знаковые для Алтайского края объекты. Также она активно строит жилье, в том числе за пределами края. Редакция ИД «Алтапресс» в коллективном интервью поговорила с руководителем компании Нодаром Шонией. Он рассказал о состоянии строительного рынка, его перспективах и ситуации с реконструкцией Барнаульского сереброплавильного завода.

Нодар Шония.

Анна Зайкова.

Госзаказы нельзя пролоббировать

— Нодар Викторович, открытые источники сообщают, что у «СЕЛФа» в 2014 году было 22 госконтракта на 4,5 млрд рублей. Что это за контракты?

— Я не берусь подтвердить сумму с точностью до рубля, но примерно это так. Хотя это не значит, что в 2014 году мы заключили контрактов именно на эту сумму — строительство таких объектов длится несколько лет.

В 2014—2015 годах мы работали по перинатальному центру «ДАР», строили детсад в поселке Спутник, реконструировали объект культурного наследия на Ленина, 6, работали по другим контрактам. Мы участвуем в разных контрактах городов Алтайского края. И это очень сложные, интересные и исторически значимые проекты как для региона, так и для нашей компании.

— Поговорим о мифах госконтрактов. Руководители алтайских компаний говорят, что госзаказ забирает оборотные средства, а оплата приходит только после выполнения работ. В этом и проблема. Это так?

— Многие контракты специфичны. Можно на них выйти, даже выиграть, но, когда начинаешь заключать договор, возникают проблемы. От претендента требуют банковское сопровождение и гарантии. А это сегодня очень проблематично. Банк изучает состояние компании до мелочей, как при классическом кредитовании. Мы проходим все процедуры, необходимые в этом случае.

Отчасти поэтому некоторые компании не выходят сами на торги, а работают в роли подрядчика или субподрядчика. Это нормально. Им, конечно, удобней так работать: они четко понимают свою экономику, не работая напрямую с госзаказчиком и не вступая с ним во взаимоотношения.

Если же вы говорите об оплате, то какие риски? Любой контракт, когда его размещают, подкреплен бюджетным исполнением: деньги есть, главное — строй. При правильном подходе к работе я не сталкивался с неоплатами.

Нодар Шония.

Анна Зайкова.

— То есть проблемы из-за того, что «деньги потом», нет?

— Любой бизнес предполагает, что, прежде чем заработать, нужно вложить, но вопрос — как и сколько. Я пару раз сталкивался с предложениями «ты построй, мы потом оплатим».

При наличии грамотной проектно-сметной документации, правильном подсчете экономики проекта с учетом всех затрат (в том числе банковских процентов) и гарантии оплаты со стороны государства после завершения и сдачи объекта в эксплуатацию в таких контрактах можно участвовать. Заставлять идти на эти контракты никто не может, это желание каждого предпринимателя.

У меня 3−5% контрактов с авансовыми платежами, а остальные — по факту ежемесячного выполнения работ. Любой бизнесмен, чтобы заработать, готов вкладывать в проект собственные и кредитные средства, но ему должна быть понятна экономика проекта и порядок оплаты.

Когда мы выходим на торги, главное, чтобы могли исполнить взятые на себя обязательства, освоить объект вовремя. В первую очередь мы оцениваем свои силы.

— Вы продолжаете накапливать портфель?

— Да. «СЕЛФ» на слуху в масштабах России: у нас много звонков, предложений сотрудничать. Почему? Потому что мало компаний, которые бы соответствовали критериям новых законов и имели опыт работы.

— Администрация как-то влияла на процесс госзаказов?

— Я знаю о таких слухах и хочу поинтересоваться у их источников: а как это можно сделать? Сегодня невозможно ни одну компанию лоббировать. Невозможно чиновнику выстроить контракт под кого-то конкретно, потому что на рынке есть множество игроков со схожими характеристиками. Есть закон, который четко регулирует процедуру проведения аукционов и все условия заключаемых контрактов, и за исполнением закона следят контролирующие органы.

Нодар Шония в «Алтапрессе».

Анна Зайкова.

Жилье стали строить все

— «СЕЛФ» занимается строительством жилья. В этом году приняли закон, который изменил правила работы с дольщиками, а впоследствии должен вовсе заставить продавать только готовое жилье. Вам этот закон нравится?

— Я встретил его настороженно, потому что он однозначно потянет за собой дополнительную работу финансистов, бухгалтеров и других специалистов. Но по большому счету это правильная политика государства. Ведь проблема обманутых дольщиков есть.

Второй момент. Жилье стали строить все кому не лень. Появилось у предпринимателя, условно, 10 млн рублей, он начал проект на 200 млн, а недостающие деньги ждет от дольщиков. Но он не понимает, что такое стройка.

Как изменятся правила покупки квартир с 1 июля

Недвижимость

При новом законе у таких предпринимателей желание строить отпадет в первую очередь. А банки будут работать с теми, кто реально понимает принципы строи­тельства, владеет инструментами, показывает хорошую кредитную историю. Я считаю, это надо было делать — разумно регулировать рынок.

«СЕЛФ» начал работать по принципам проектного финансирования еще до вступления в силу этого закона. Сегодня у нас открыта кредитная линия в ВТБ.

Я всегда при строительстве жилья ориентируюсь на три источника финансирования: собственные средства, кредитные линии, деньги дольщиков.

— В связи с привлечением кредитов поменялась ли у вас цена квадратного метра, как прогнозируют эксперты?

— На этом этапе цена будет расти медленно. Но все равно из-за сложившейся ситуации она станет повышаться — в течение полугода — полутора лет. Цена вырастет не только из-за изменений в законодательстве о долевом участии в строительстве жилья и взаимодействия с банками, но и из-за повышения стоимости строительных материалов, энергоносителей и других, сопутствующих строительству факторов.

Данный процесс будет тормозить или, наоборот, наращивать покупательский спрос. Рынок должен начать регулировать сам себя.

Нодар Шония.

Анна Зайкова.

— Каким в итоге окажется процент по проектному финансированию, как будет организована работа с банками?

— Готовится бизнес-план будущего ЖК, защищается в банке. Если его одобряют, устанавливается лимит финансирования и открывается кредитная линия под рыночную ставку на момент одобрения кредита. Также открывается спецсчет для привлечения денег дольщиков. В соответствии с изменениями в законе о долевом строительстве, если собрано, условно, 50 млн рублей, то на эту сумму тебе пересматривают процентную ставку на более низкую. В настоящий момент разговор идет ориен­тировочно о 5%.

При должной работе инструментов данного закона и помощи банков застройщик должен быть уверен, что объект однозначно будет достроен и введен в эксплуатацию. И потом реализован потенциальным покупателям либо на инвестиционной фазе, либо в течение года. В таком случае риск появления новых обманутых дольщиков будет стремиться к нулю, и вероятность банкротства компаний исчезнет.

— Кроме ЖК «Столичный» компания «СЕЛФ» готовит какие-то площадки?

— Мы получили разрешение на строительство дома на ул. Профинтерна, 28-а (между пл. Октября и ТРЦ «Пионер». — Прим. ред.). Декларацию получили. Строить будем в две очереди. Для этого мы расселяли ветхое жилье, как и для других проектов в центре.

— Какое жилье сегодня выгоднее строить? Каковы тренды?

— Каждый раз, когда готовится проект, нужно изучать рынок и, исходя из полученной информации, прорабатывать концепцию проекта. Все меняется: раньше многие хотели квартиры, условно говоря, по 100 «квадратов» с определенными характеристиками. Сейчас востребованы другие площади и планировки. Одно время в дефиците были малогабаритные студии, сейчас уже происходит перенасыщение ими рынка.

Еще из трендов: ушло понимание элитных домов. Любой объект должен быть качественным. За счет этого ты становишься конкурентоспособным.

Нодар Шония.

Анна Зайкова.

Строить надо кварталами

— Как думаете, будет развиваться в Барнауле тема по переселению?

— В первую очередь нужно, чтобы был принят генплан, чтобы все понимали, куда город будет развиваться. Также стоит вопрос, как будут в дальнейшем осваиваться территории, на которых сейчас стоит ветхое жилье.

Если будут точечные проекты и среди трущоб опять начнут расти одиночные дома, это плохо. Строить надо кварталами. Допустим, брать квартал на Потоке, расселить дома, сделать красивый проект для территории с инфраструктурой, включая школы. Уже пора так действовать, а не решать сиюминутные проблемы при появлении аварийного дома, занимаясь его расселением и строительством на его месте другого объекта.

Если бы реальному инвестору давали инструменты, которыми пользуется само государство для расселения из аварийного жилья, получались бы отличные проекты — новые кварталы, жилые комплексы. Это могло бы быть в рамках государственно-частного партнерства. Мы бы тоже вкладывали свои деньги в реализацию подобных проектов.

— Как быть с добротными домами, которые оказываются внутри ветхой застройки и не дают реализовать масштабный комплексный проект?

— Как строили объекты Олимпиады? Тут должна быть воля государства. В противном случае развитие городов будет идти очень медленными темпами. Не будет в Барнауле того же Обского бульвара, потому что там уже достаточно новых домов построили.

Специальный вопрос

Собственнику барнаульского сереброплавильного завода рекомендовали начать восстановление

Недвижимость

— Как продвигается работа по реконструкции Барнаульского сереброплавильного завода?

— Сейчас, не владея документами о зонах охраны памятников культуры, мы не можем даже начать проектирование будущих работ.

Жизнь и государство нас учит работать в рамках закона. Но появилась другая проблема: общество считает, что ты что-то плохое собираешься сделать, и начинает препятствовать работе. Если бы проблем не было, мы бы уже работали над восстановлением памятников и к концу лета 2019 года открыли эту историческую зону.

Да, мы бизнесмены и хотим заработать. Но в данной ситуации во главе угла не это. Мы уже туда вошли, а нам год не дают ничего сделать. Я вообще считаю, что памятники культуры должны быть государственной заботой. Но здесь принимает участие частный инвестор, который вложил уже не один десяток миллионов руб­лей и готов еще вкладывать необходимые суммы для восстановления памятников истории Барнаула, которые достойно будут вписаны в развитие туристско-рекреационного кластера «Барнаул — горнозаводской город».

В таких случаях бизнесменам, желающим принимать участие в реализации подобных проектов, нужно и необходимо помогать, чтобы у них не было желания уходить в другие проекты.

О чем еще рассказал Нодар Шония

О проектных институтах

— Мы все о стройке заботимся, но для начала нужно иметь грамотный проект. В советские времена при трестах были свои проектные институты. Они понимали, что проектировали, и несли ответственность, в том числе за рентабельность строительства. Сейчас же проектировщикам важно, чтобы проект отвечал требованиям по безопасности, а цена ему безразлична.

Практику объединения проектных институтов со строителями необходимо продолжить. Пусть в виде не трестов, а холдингов. И я готов содержать институт, но должны быть созданы определенные условия. Например, разыгрываться один контракт на проектирование и строительство, а не два разных.

О качестве строительства

— Когда я бываю за границей, есть привычка смотреть на здания: углы, потолок, стены. Иногда качество пятизвездочных отелей ниже обычных зданий в Барнауле.

О работе в Новосибирске

— Куда бы вы ни пошли, разница в себестоимости строительства составляет от 5 до 10%. Различие — в спросе и покупательской способности. Сейчас в Новосибирске напротив зоопарка мы вводим в эксплуатацию ЖК «Кларус-парк». Не могу сказать, что там или в каком-то другом регионе проще строить. Везде свои особенности.

Об умных инженерах

— Кадровая проблема ощущается везде. На данный момент в отрасли есть инженеры и другие специалисты, но если мы не будем поддерживать молодых специалистов, то можем получить лет через 15−20 кад­ровый провал.

Нодар Шония.

Анна Зайкова.

Что известно о Нодаре Шонии?

Нодар Викторович Шония родился в 1965 году в Абхазии. В 1982 году окончил школу. Как старшего сына его отправили учиться в Россию. Окончил в Барнауле политехнический институт по специальности «промышленное и гражданское строительство». Во время учебы работал лаборантом кафедры строительных конструкций. В 1996 году создал компанию «СЕЛФ», которую и возглавил. Компания построила музеи Калашникова, Титова, Шукшина, культурно-деловой центр «Пушкинский», перинатальный центр «ДАР». В активном портфеле госзаказов — театр кукол «Сказка», школа и др.

Женат, трое детей.

Цифра

2,1 млрд рублей выделено из федерального бюджета на капстроительство в Алтайском крае в 2018 году (по данным Алтайкрайстата)

В беседе участвовали Юрий Пургин, Владимир Овчинников, Елена Аксенова, Елена Маслова, Надежда Скалон, Юлия Абрамкина.