Мэрия Барнаула хочет поправить «свежий» Генплан города за 50 млн

Изначально документ принимали авансом, он был «сырой»

Фото: altayrealt.ru

Генплан Барнаула, который в августе 2019 года приняла городская дума, будет доработан. Внести изменения в документ предлагает мэрия. Постановление, которое подписал глава Барнаула Вячеслав Франк, размещено на сайте администрации города. Стоимость доработки оценивается в 50 млн рублей, а на то, чтобы пройти все необходимые процедуры, уйдет ровно год. Однако не все эксперты считают оправданным столь скорую «работу над ошибками».

Генплан рождался в муках

Действующий Генплан Барнаула (рассчитан до 2036 года) принимали очень долго: первоначально чиновники рассчитывали это сделать зимой 2017 года, но на публичных слушаниях проект не получил поддержку. Прежде всего – из-за мусорной проблемы. Барнаульцы не согласились с размещением нового полигона ТБО в черте города. Документ отправили на доработку, а заодно поменяли процедуру его согласования. Очное обсуждение заменили на экспозиции, спорить по поводу которых оказалось не с кем. Летом 2019 года документ уже не встретил серьезного сопротивления и был утвержден.

Правда, качество документа оставляло желать лучшего. Генплан критиковали архитекторы, инженеры, экологи и даже политики. Так, например, среди основных просчетов эколог Алексей Грибков называл недостаточное внимание к развитию зеленых зон краевой столицы.

  • Город, которого нет: каким будет Барнаул к 2036 году по новому Генплану
    Эксперты поспорили с чиновниками насчет развития города

По мнению властей, зеленых зон в Барнауле достаточно: 29 кв. м на человека вместо допустимых 10 «квадратов». Но выяснилось, что в территорию озеленения включили лес рядом с городом и пойму правого берега Оби. Выходит, что на бумаге нормативы соблюдены, а в реальности, особенно в новых районах, сплошные «каменные джунгли», указывал Грибков.   

Недовольны оказались и застройщики. Девелоперы массово жаловались на то, что у Барнаула не осталось больше площадок для комплексного освоения. И новый генплан ситуацию кардинально не меняет. Болотистый правый берег Оби строители считают неоправданно затратным. А застройка кварталов вдоль Павловского тракта и Потока не закроет всех потребностей в новом жилье. Особого земельного задела нет и для развития промышленности. Такого мнения придерживался, например, председатель правления Союза строителей Алтайского края Александр Мишустин.

Кроме того, по мнению эксперта, пересмотр Генплана связан еще и с новыми социально-экономическими реалиями. «Нынешняя концепция не соответствует экономическим возможностям Барнаула. В частности идея реновации для старых кварталов… Городу нужно разрастаться – идти не только вширь, но и вглубь», – говорит Мишустин.

Нет смысла строить башни в 40 этажей

Депутат Барнаульской гордумы, член Градостроительного совета Евгений Носенко считает низкое качество Генплана основной причиной, почему к нему вновь вынуждены вернуться спустя год после его принятия. При этом в среднем «срок жизни» такого документа составляет 10-12 лет, после чего разрабатывается новая версия.

  • Туннель под вокзалом и второй Змеиногорский тракт включили в генплан Барнаула
    Стоимость работ оценивается в миллиарды рублей

«Техническое задание в прошлый раз было не проработано, люди увольнялись из проектного института, документ «гулял» у них по коридорам несколько лет. В итоге получили то, что имеем: приняли Генплан с большим авансом. Документ не выдерживал критики, был сырым, но его нужно было утвердить, чтобы жизнь в городе не останавливалась, в том числе не перестали строить жилье», – вспоминает народный избранник.

А вот Александр Мишустин считает, что поправки в первую очередь должны решать конкретные проблемы. Две из них указаны в приложении к документу. Ключевые изменения, которые внесут в Генплан, связаны с реконструкцией Барнаульского аэропорта, а также «зонированием территории, предусматривающим строительство зданий и сооружений высотой более 75 м».

«Что касается возможного увеличения этажности домов, считаю, в нашем городе нет смысла строить башни в 30-40 этажей. Мы не город-миллионник», – подчеркнул собеседник.

Долгосрочное планирование – зло?

Намного радикальнее настроен архитектор Александр Деринг. Он полагает, что имеет смысл вообще отказаться от длительного планирования, тогда документ не придется многократно изменять:

«Это все-таки технический документ, с обилием разъяснений в пояснительных материалах. Думаю, что он больше предназначен для специалистов и вряд ли годится для какого-то публичного формата. Все технологии изготовления и подробности в советские времена вообще были под секретом. И документ этот больше относится к продукту плановой экономике, чем к рыночной».

  • Одобренный генплан Барнаула раскачивает рынок недвижимости Потока
    На продажу выставлен большой и дорогой участок земли

Деринг напоминает, что при разработке Генплана нужно учитывать фактор роста населения, прогнозировать рост или падение экономики… «Все это заставляет задуматься о необходимости вообще разрабатывать такие громоздкие и большие генеральные планы. Думаю, что лучшим вариантом было бы разрабатывать планы на более короткие сроки», – отмечает специалист.

Отчасти с ним согласен архитектор Петр Анисифоров. Он напомнил, что Генплан изначально принимали с тем условием, что документ можно будет корректировать: «Предусмотреть все на 10 лет вперед просто невозможно. При этом стратегические контуры документа не изменяются, а дискуссионные вопросы остаются все те же – новые участки под застройку и транспортная инфраструктура».

Между тем глава Барнаула Вячеслав Франк ранее сетовал, что затянувшаяся процедура принятия Генплана сыграла с документом злую шутку. «Не скажу, что Генплан плох или им не занимались, но он утратил свою актуальность, потому что к нему долго шли. С документом боялись выходить в публичное пространство, после того как его погубили не решениями, а обсуждениями. Фактор времени сожрал его», – пояснил свою точку зрения мэр.

Предварительно, стоимость поправок в Генплан оценивается в 50 млн рублей. Такую цифру на одном из заседаний градсовета озвучил глава города. Сам же первоначальный документ обошелся бюджету города в 7,5 млн рублей.

Правила застройки важнее Генплана

О том, что главный градостроительный документ неидеален, эксперты говорили давно. Нынешние поправки, полагает Носенко, должны помочь регламентировать взаимоотношения застройщиков и владельцев земли, в которой заинтересованы девелоперы: «Если город будет расширяться за счет сноса частного сектора, необходимо установить правила игры, чтобы люди не продавали недвижимость как им заблагорассудится, когда сотка варьируется от 1 до 5 млн рублей». В качестве примера Евгений Носенко указал на Москву, где действует программа реновации и «нет простора для волюнтаризма».

В действующем Генплане идет разделение городских территорий на семь планировочных районов. Среди них – зоны жилой, деловой застройки, отдыха и две промышленных. На этих территориях будет вестись реконструкция и снос зданий, запланировано новое строительство. Руководитель строительной компании «МК ПР-Холдинг» Евгений Клейнатовский выразил недоумение, почему документ взялись дорабатывать спустя год, хотя сразу было понятно, что он очень слабый.

  • Депутаты гордумы приняли проект Генплана Барнаула
    31 человек проголосовал за, пять – против

«В прошлом году принимали документ бегом-бегом, было обещано, что после этого появится комиссия, которая оперативно займется доработкой и внесением изменений, но она не оправдала ожиданий. Далее сказались лоббистские возможности крупных девелоперов, которые буквально настаивали на изменениях в Генплане. Часть поправок, как я понимаю, связана с динамикой федерального законодательства», – рассуждает собеседник.

При этом Клейнатовский подчеркивает, что для строителя главное в Генплане – это приложение к нему: правила землепользования и застройки (ПЗЗ), в которых содержится более детальная информация. «Без ПЗЗ строительные организации не могут заниматься формированием участков, – добавил эксперт. – Очевидно, что следом за изменением Генплана последуют изменения в ПЗЗ».

В свою очередь, архитектор Алексей Квасов обращает внимание на то, что новые поправки в Генплан могут создать опасный прецедент. «Ранее высотки ограничивали  75 м (24-25 этажей) из-за требований противопожарных норм. Кроме того, согласно недавно принятым правилам Барнаул отнесен к сейсмической зоне в семь баллов (раньше было шесть). А это значит, что такие высотные здания в краевом центре в принципе не могут появиться. Поэтому если вдруг в изменениях к Генплану будет отражено прямо противоположное, это создаст правовую коллизию и породит новые проблемы», – отмечает спикер.

  • «Даже ось Земли смещается»: эксперты призвали принять Генплан Барнаула
    Депутаты «Единой России» обсудили, что не так с проектом развития города

«Пока документы не доступны, рассуждать рано. Сам характер поправок многое скажет о том, кто их инициировал – строительный бизнес, экспертное сообщество или кто-то третий», – указывает архитектор.

Устроят ли новые поправки в документ все заинтересованные стороны – вопрос. Тем более что жизнь в краевом центре на следующие 12 месяцев (пока принимают поправки) не замирает: город продолжит свое развитие в рамках действующего Генплана, а также правил землепользования и застройки. Именно их специалисты считают более важными для функционирования городской среды.

До 1 декабря 2020 года будет идти подготовка проекта. После того как свои замечания выскажет комиссия по землепользованию и застройке (срок – до 1 февраля), документ еще раз исправят и доработают. Далее его разместят в Сети, где каждый желающий сможет с ним ознакомиться (правда, без соответствующего образования разобраться в Генплане невозможно). В интернете проект изменений появится не позднее чем за три месяца до окончательного утверждения документа. После высказанных жителями замечаний мэрия создаст согласительную комиссию. Точку должна поставить городская дума в ноябре 2021 года.