Изменения локальные и глобальные. В Барнауле корректируют «бракованные» правила застройки

Недоработанные правила застройки Барнаула приняли в конце 2019 года практически от безысходности

Строительство домов в Барнауле / Фото: Екатерина Смолихина / amic.ru

Администрация Барнаула намерена корректировать правила землепользования и застройки города (ПЗЗ) – это, как говорят строители, «тактический документ», который показывает детальное планирование и развитие города. Все изменения в ПЗЗ вынесены на общественные обсуждения, распоряжение о начале которых уже подписал глава Барнаула Вячеслав Франк. Почти год комиссия мэрии принимала предложения от граждан и юрлиц по изменению ПЗЗ и теперь сформировала единый документ, который и представит общественности. Amic.ru узнал, какие новшества планируются вводить и что они значат для города, его жителей и застройщиков.

Парковок станет меньше

Новый проект правил землепользования и застройки в Барнауле приняли в конце 2019 года – через несколько месяцев после утверждения генплана. Этот документ показывает стратегию развития Барнаула до 2036 года. На его основе создают и новые ПЗЗ. На разработку документа ушло несколько месяцев, и в результате с августа в городе был законодательный коллапс.

Новый генплан, например, разрешал строить на Потоке высотки, а по действовавшим на тот момент правилам землепользования застройки (которые базировались на старом документе) в этом районе можно было возводить только четырехэтажные дома.

Генплан – стратегический документ, по мнению экспертов. Он показывает, какие территории в городе предназначены, например, для промышленного и жилищного строительства. ПЗЗ – документ «сегодняшнего дня». Он более детально описывают положения генплана и планирование города. Но, внося изменения в ПЗЗ, можно скорректировать развитие и не погружаться в двухлетнюю процедуру внесения изменений в генплан.

  • Как изменится жизнь Барнаула с новыми правилами застройки
    Где и как, по мнению градостроителей, будет меняться город

Чтобы не парализовать строительство в городе и в 2020 году, девелоперы настаивали, чтобы новые правила застройки приняли как можно скорее. ПЗЗ (соответствующие новому генплану) утвердили в декабре 2019-го. С ошибками, недочетами и проблемами.

Решить их договорились уже в 2020 году: Союз строителей создал комиссию из действующих специалистов, которые постоянно обращаются к ПЗЗ. Они подготовили правки и внесли их на рассмотрение в мэрию.

«Когда принимали ПЗЗ в прошлом году, решили, что будет создана рабочая группа с участием Союза строителей, представителей саморегулируемой организации, застройщиков. Они внесут свои предложения. В начале года такая группа была создана, предложения летом сформулированы, отправлены в мэрию. Замечания рассмотрены на комиссии, часть предложений отклонили, часть – приняли. Теперь ждем изменений в ПЗЗ. Из-за коронавируса все затянулось», – говорит председатель правления Союза строителей Алтайского края Александр Мишустин.

Девелоперы рассказали amic.ru, что в конце июля 2020 года вносили на рассмотрение вопрос о строительстве высотных домов в общественно-деловых зонах Барнаула. По их мнению, такая инициатива никак не противоречит градостроительному кодексу России, но обеспечит девелоперов города новыми участками для строительства. Компании даже нашли участки, на которых они могли бы работать – в границах улицы Малахова, улицы Власихинской, Павловского тракта.

«Данная процедура позволит застраивать лишь земельные участки, обеспеченные объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры в соответствии с расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения», – сказано в предложении строителей, направленных в мэрию (есть в распоряжении редакции).

Однако чиновники предложение девелоперов отклонили: по новому генплану «в многофункциональной общественно-деловой зоне размещение жилых домов не предусмотрено». Зато согласились со вторым предложением экспертов – изменить правила расчета количества парковочных мест.

  • Строители вынуждены принимать «бракованные» правила застройки Барнаула
    В противном случае создается правовой вакуум, который останавливает развитие города

Каждая строительная компания при возведении ЖК обязана обеспечить жителей парковками. Их количество как раз прописано в ПЗЗ. Сейчас для многоэтажной и высотной застройки норматив такой: минимум одно машино-место на 70 квадратных метров квартир. То есть одно место на парковке для двух квартир в 35 «квадратов».

Барнаульские застройщики еще летом на круглом столе говорили, что этот норматив необоснованно завышен и больше среднероссийских значений (105 «квадратов») в полтора раза.

Новый показатель, предложенный девелоперами, с которым и согласились в мэрии, – одно машино-место на 115 кв.м (или на три квартиры в 35 кв.м). Этот норматив и включили в обсуждение проекта изменений в ПЗЗ. Когда (если) его примут, строители Барнаула будут ориентироваться именно на него.

Новая дорога, новые дома

Всего в правила землепользования и застройки планируется внести более 50 корректировок, сообщил amic.ru заместитель председателя Барнаульской городской Думы и член комиссии по подготовке проекта ПЗЗ Сергей Струченко. По его словам, предложения начали сыпаться в комиссию еще в конце прошлого года.

«25 декабря 2019-го в Барнауле приняли новые правила застройки. Начиная с этого момента комиссия, которая была создана постановлением администрации города,  рассматривала предложения от физлиц и юрлиц по внесению изменений и дополнений. В результате родился такой проект. В нем порядка 50 предложений, на которые комиссия выдала положительное заключение. Теперь все они будут вынесены на общественные обсуждения. После этого проект утвердят депутаты гордумы, это произойдет до конца года, и ПЗЗ будут откорректированы», – отметил он.

По словам депутата, изменения эти как точечные, касающиеся одного земельного участка, так и масштабные, значимые для всего города.

«Один из крупных проектов, которые рассматривала комиссия, – строительство дороги по Северному Власихинскому проезду от улицы Попова до Павловского тракта. В действующих ПЗЗ, утвержденных в декабре, этой дороги нет. Но после внесения корректировок начнутся работы по проектированию. Будем находить денежные средства и строить», – говорит Сергей Струченко.

Изменения в ПЗЗ Барнаула – естественный процесс, считает депутат, а сама процедура – далеко не новая. В правила, которые действовали до 2019 года, также раз в два года вносили корректировки.

«Предложения, которые поступают в комиссию, копятся и копятся. Нельзя после каждого положительного решения менять ПЗЗ. Именно поэтому все корректировки собирают в один документ», – отмечает он.

Эксперты уверены, что и на этом работа не остановится, и корректировать ПЗЗ будут и дальше. Струченко отмечает, что «работа большая проделана, но еще далеко до конца»:

«Город постоянно развивается, он живой организм, растет, осваиваются новые микрорайоны, требуется новая инфраструктура – дорожная, коммунальная. Все это ведет к тому, что ПЗЗ меняется».

Заместитель главы города по градостроительным и земельным отношениям Максим Полежаев соглашается: «Я думаю, такая работа будет всегда». 

Эксперты предполагают, что обсуждать изменения в правила застройки горожане будут рьяно. В прошлом году проект ПЗЗ был опубликован на сайте мэрии, а также представлен в администрациях всех районов города. Жители могли прийти, например, в администрацию Железнодорожного района, запросить документ и предложить свои замечания к нему. Тогда поступило 164 замечания.

Но в 2020 году из-за пандемии коронавируса площадки, где горожане могут ознакомиться с изменениями в ПЗЗ, развернули не только в Барнауле, но и в пригородных поселках: Власихе, Научном городке, Гоньбе, Казенной Заимке, Лебяжьем, Черницке, Центральном, Южном, в Борзовой Заимке. Эксперты считают, что из-за этого количество замечаний к планируемым корректировкам поступит в разы больше.